資策鍾楚義：貿戰對樓市影響大於加息
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GS(14)@2018-09-06 08:00:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2392&issue=20180906
【明報專訊】資金成本上升，外界預計最快本月起，銀行將自約10年來首度調高最優惠利率。加息周期勢將展開，資本策略（0497）主席鍾楚義指，加息是其中一個影響樓市的因素，但非主要因素，因息率仍低，影響有限，反之中美貿易戰則有影響，全球資金也暫緩投資，短暫影響市場信心，而目前市場利好因素仍然存在，若能解決此問題，市况將轉好。
鍾表示，看好工廈的發展，因工廈可用作數據中心、倉庫等，而現時網上購物成主流，對於倉庫需求亦大，而工廈售價相宜，每方呎約3000至5000元，較寫字樓格價低，具有潛力。至於工廈呎租低見約8至10元，預計未來1至2年有逾一成的升幅。
白建時道47號下月現樓推
至於集團銷售計劃，鍾楚義指，九龍灣偉業街38號及中環些利街2至4號已開售，累售逾半數，現仍繼續銷售；預計今年10月將推售渣甸山白建時道47號項目，項目已獲批入伙紙，現正搭建現樓示範單位。
土儲足未來2至3年發展
土地儲備方面，資策對優質商業地及工業地有興趣，亦有意競投港鐵（0066）及市建局等項目。對於近年有收購舊樓，鍾楚義坦言「自己無耐性」，收樓過程費時，而且稅款較高，成本高，故集團非熱衷於併購舊樓，而目前土儲足夠未來2至3年發展。若未來買地會以港島區為首選，希望集中資源在熟悉的港島區作發展。他預計，港島區物業及市區豪宅可看高一線，預期未來尚有升幅。另屯門新盤城．點出售後有90億元尚待入帳，目前現金充裕，不需融資。
己連拿利或維持住宅發展
對於明天城規會將審理中環己連拿利3至6號住宅地盤，改作辦公室及商店及服務行業／食肆個案，規劃署表示不支持有關申請，鍾楚義回應指，明白政府不歡迎發展商將住宅項目改作商業用途，然而中區商廈供不應求，推高商廈成交價及租金，商廈成交呎價已達5萬至6萬元，而呎租更達200元，故希望政府能考慮上述地盤改作商業的申請。若不成功，項目或維持作住宅發展。
資策中環曾昭灝大廈申強拍 估值5.6億
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GS(14)@2018-09-26 08:03:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1833&issue=20180926
【明報專訊】現時地舖為逾百年歷史的茶樓蓮香樓的中環威靈頓街曾昭灝大廈，資本策略（0497）新近向土地審裁處申請強拍，料重建作商廈，意味百年老店將面臨搬遷。
蓮香樓租期至明年次季
該處文件顯示上述地盤面積4206方呎，資策持有98%業權，僅欠5樓E室住宅未能成功收購。地皮現規劃作商業用地，以最高地積比率15倍計，即可建樓面約63,090方呎，項目估值約5.64億元，以重建後樓面計，每方呎樓面地價約8935元。
資策早於2015年起開始對該廈進行收購，率先購入地下及1樓，即蓮香樓租用之商舖，及後於2017年大手斥資3.57億元購入2樓至7樓共37個單位，成交價由617萬至全層6413萬元不等。至於屬集體回憶的蓮香樓，早於1996年承租現址，租約期至2019年次季，過去蓮香樓曾對外表示，希望能原址續租，視乎業主資策的取向。
此外，寶聲集團向土地審裁處申請強拍九龍城獅子石道73及75號，該處文件顯示，上述地盤面積2812方呎，現為1樓高5層的商住物業，樓齡64年，寶聲持有80%業權，項目估值約1.52億元。
資料顯示，寶聲集團於2013年透過市建局中介服務，以2.42億元購入毗鄰獅子石道67至71號商住物業，發展商曾透露將合併重建，擬作商住發展，預計地盤面積約1萬方呎，以地積比率9倍計算，可建樓面面積約9萬方呎。
永泰資策嘉咸街項目融資155億
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GS(14)@2018-09-27 12:45:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5972&issue=20180927
【明報專訊】永泰地產（0369）公布，就中環結志街╱嘉咸街地盤C項目，與資策（0497）合營之Southwater Hong Kong Limited，雙方原分別持有65%及35%股權，現資策以9.4億元額外購入15%股權，令雙方在該項目所持的股權同為50%。永泰及資策將負責按各自佔的股權比例相應承所需融資資金，經考慮實施發展項目的估計項目成本（包括建築成本）、預計產生之利息費用及支付市區重建局之款項後，估計所需融資資金合共約155億元，以可建約43.35萬方呎計，即每方呎樓面成本達3.58萬元。
兩集團各持一半權益
資料顯示，上述商業項目為中環嘉咸街、結志街及閣麟街交界地盤C，地盤面積約27,901方呎，可建樓面約43.35萬方呎，市傳中標價為116.2億元，折合每方呎樓面地價約2.68萬元，成為市建局歷來批出的最高標價項目。項目中的商場及休憩用地須交予市建局管理，戰前唐樓永和號由市建局保育。項目需要提供約10萬方呎的酒店樓面，辦公室不設拆售限制。據悉，項目未設分紅比例限制，即中標財團日後營運所得的收益或轉售項目，市建局不會要求分紅。
另市場消息指，投資者羅守輝或相關人士，新近以約8.1億元購入上環德輔道西9號7層寫字樓樓面。
資策白建時道屋地7億獲洽購
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GS(14)@2018-10-16 12:37:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9905&issue=20181016
【明報專訊】雖然二手成交回軟，但超級豪宅仍不乏承接，市場人士透露，由資本策略（0497）去年購入、曾由上海前首富周正毅及毛玉萍持有的渣甸山白建時道81號屋地，獲買家出價超過7億元洽購，每方呎樓面地價約達13萬元，挑戰東半山新高。
呎價13萬挑戰東半山紀錄
上述屋地佔地9185方呎，原為一幢實用4604方呎的洋房，若以地積比率0.6倍計，最高可建樓面5511方呎，據市場消息指出，資策早前以8.5億元放售，每方呎樓面地價高達15.4萬元，物業近日獲買家洽購，出價超過7億元，即每方呎樓面地價約13萬元，雖然較意向價低，但樓面地價仍為東半山新高。據悉，由於買方出價與資策叫價仍有距離，故暫未落實售出。
資料顯示，資策於去年中購入有關物業，當時成交價5.35億元，每方呎樓面地價已接近10萬元創同區新高，當時資策是以Excel Deal Ventures Limited之名義購入，即要付樓價30%的買家印花稅及雙倍印花稅，涉及約1.6億元的稅款，連同物業造價，總成本高近7億元。雖然資策購入物業僅一年多，不過有關物業現以「賣殼」形式放售，毋須支付額印，而買方亦毋須支付買家印花稅及雙倍印花稅。資料又顯示，物業早於1999年由前上海富商周正毅及毛玉萍或有關人士以8660萬元購入，至去年才售出。
資策放售尖沙嘴商業地盤 估值20億
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GS(14)@2019-05-15 09:02:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4936&issue=20190515
【明報專訊】雖然中美貿易戰升溫，但無損發展商或投資者出售物業。資本策略（0497）委託萊坊及戴德梁行，聯合代理標售尖沙嘴亞士厘道21至27號商業地盤；該物業的地盤佔地約8107方呎，已獲批建一座商業大廈，可建總樓面約97,284方呎，以項目市值約20億元計，即每方呎樓面價約2.06萬元。
上述項目截標時間為6月27日；翻查資料，地盤由3幢物業組成，分別為亞士厘道21至21A號5層高舊樓、亞士厘道23至25號雅士利中心及亞士厘道27號Ashley27。
另仲量聯行獲業主委託，放售九龍灣企業廣場3期39樓全層，全層面積約1.61萬方呎，將以交吉放售，業主意向價2.6億元，意向呎價1.6萬元。
此外，世邦魏理仕最新發表研究報告指出，政府重啟活化工廈計劃將帶動更多全幢舊工廈買賣，令工業、物流房地產投資市場更活躍。
魏理仕指工廈活化後租金溢價達60%
世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出，近來收購舊工廈的買賣顯著增加，料與投資者可從改裝及重建工廈得到較高回報有關。按地區而言，傳統工業區包括觀塘、新蒲崗、葵涌、荃灣、黃竹坑等地，活化工廈可提供的高回報，為投資者帶來更大誘因，將工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1200至2500元，改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈，則可提供高達60%的租金溢價。
投資者於傳統工業區揀貨
他指出，活化工廈比其他工廈有較高的資本值增長，過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長，遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。
世邦魏理仕大灣區及香港董事總經理郭富禮指出，2017年和2018年間錄得的工廈收購作重建用途的項目達245億元，反映投資者對可作重建的工廈項目需求熱切。
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