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从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons


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杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式,曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后,由于低利率和流动性过剩,杠杆收购又卷土重来。金融危机 后,借贷困难,杠杆收购遇到了很多障碍。在国内,由于特殊的国情,杠杆收购还不太盛行。但是,中国有中国特色的贱卖国有资产,上市升值式的中国特色PE私 募股权投资。      杠杆收购,听起来很玄妙。但是,只要你买过 房,杠杆收购的原理就很容易理解。      不考虑利息    假设你买房投资。房屋价值 100万,出租净收入为5%左右。不考虑利息,不同方式买房,你的回报率如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   同样的房产,同样的出租收入, 由于购买方式不同,投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房,投入100万,房屋出租净挣5万,投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%,首付 10%,同样的房屋出租净挣5万,放在10万的首付上,投资回报率为50%左右,是全款买房的10倍。同样的房子,同样的房屋回报,但是由于购买方式的不 同,投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。      这只是租金回报的计算。如果房子升值,又如 何呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出如果房屋升值20%, 全款买房的人投资回报为25%,其中20%来自升值,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%,其中200%来自升值,50%来自出租。      看上去很好吧。但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   如果房屋下跌20%,全款买房 的人投资回报为-15%,其中-20%由于价格下跌,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%,其中-200%由于价格下跌,50%来自出 租。      利息的作用    以上是不考虑利息的情况,如果 考虑利息,假设利息率为5%的情况如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,各种方式投资回报率 没有差别。      但是,如果房屋升值呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   很明显,房屋升值后,高杠杆放 大了投资回报率。      但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,由于要支付利息,高 杠杆的情况下投资回报率非常差,损失是全额现款买房的13倍。      所以,高比例的贷款提高了杠杆,成倍 放大了回报/损失。      其实,杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区 别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键,只要利息足够低,现金盈利足够支付利息,即使企业 没有任何改变,投资的回报也会成倍增加。如果,企业放弃长期发展,完全考虑短期利益,提高短期盈利,尤其是现金盈利,同时提高企业价值,投资回报就更为可 观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。      而且,财务杠杆增加,风险也随之增加。这也 是本次金融危机的根源之一。
按揭 貸款 買房 收購 原理 Barrons
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三十世代 謝宜靜、林雪季 買房、買基金強迫儲蓄

2010-6-21  今周刊





平凡上班族三十五歲存千萬退休金 年齡介於二十五歲至三十五歲間的年輕人,只要能盡早開始有計畫、有紀律地投資理財、存錢,要存到千萬元退休金並非遙不可及。理財專家指出,平凡上班族也能 及早透過有計畫的基金、房市理財,在預定的時間內,達成千萬元退休金的理財目標。

撰文‧林心怡

﹁我希望退休後可以有二戶房子,一戶自住,一戶度假。﹂六年級末段班的謝宜靜是一位未婚、月薪三萬五千元的企畫專員,雖然薪資不多,但憑藉著有計畫的理財 規畫,二十八歲那年就開始當起包租婆,用買房子存錢,開啟她退休圓夢的第一步。

從大學二、三年級開始,謝宜靜就懂得利用基金理財存錢,不論是學生時代打工的存款,還是出社會後的收入,她都會撥出一部分買基金、股票。大約六年的時間, 謝宜靜在基金投入的本錢就翻了逾三倍,也存到了買房子的第一桶金。

當包租婆

看好房市增值空間,用租金繳房貸﹁本來想買大學附近的小套房,賺租金養房來存退休金的。﹂家住台北、在東海大學念書的謝宜靜,其實很早就有在學校附近購屋 的夢想,但三年前她卻選擇買下台中文心路附近的二十三坪小公寓,作為存退休金的第一步。

﹁當時買屋,總價才一百六十萬元,現在已經漲到二百三十萬元了!﹂謝宜靜笑著說,自己很喜歡看房子,二十八歲那年,見這戶房子物美價廉,就勇敢買下,如今 不但賺到四成三的房價增值空間,也賺到了租金收益,而且完全沒有房貸壓力。

原來,她當初以自備款六十萬元,買下這戶兩房一廳,共計二十三坪的公寓,房貸僅須月繳五千元;以目前每月收租八千元,自備款六十萬元計算,年租金報酬率高 達一六%,若以一百六十萬元總價換算,年租金報酬率也有六%,不論怎麼算,都要比目前定存利率僅一%多,好上數倍。

不過,在投資理財的路上,謝宜靜也曾跌倒過,在金融海嘯期間,她也曾有過股票慘賠、套牢的經驗。

﹁所以我很慶幸當初把基金的獲利,轉買有增值潛力的房子。﹂看過不少朋友因投資失敗,甚至賠光積蓄,謝宜靜深刻體會到,穩健理財、保有戰果是很重要的事。 雖然她現在也投資台股,但堅持不融資,而且選擇基本面佳,或者現金殖利率高的績優股,以控制投資風險。

採取行動

跨出第一步,才能從容規畫退休金﹁我覺得理財行動力很重要,如果當初我像很多年輕人一樣,覺得一定買不起房子,也許到現在退休金的規畫連一步也沒跨出去 吧!﹂謝宜靜笑著說,她對於理想的退休金額與生活相當實際,﹁我覺得手邊有個二千萬元的資產,可以環島旅遊,到像花蓮這樣好山好水的地方過舒服的生活,就 很好了!﹂她很有自信地說,即使自己薪資收入不高,靠著房市、基金與股市持續地理財,依舊有機會從容達到理想的退休生活。

同是三十世代,今年三十五歲的林雪季,也是買房、買基金存退休儲備金的典型代表。當大部分朋友都還在股市殺進殺出的時候,她就把人生的第一個一百萬元,拿 來買房子存退休金了。

曾當過期貨業務員的林雪季,大學畢業沒多久,年薪就曾突破百萬元。﹁也許是看多了期貨客戶的大起大落,對於自己的投資,也就顯得相對穩健保守。﹂現任台壽 保投信客服部經理的林雪季笑著說,自己從來就不是﹁很衝﹂的投資人,雖然從年輕時收入就相對優渥,但她生性節儉,且投資從不拉大資金槓桿,存退休金最主要 的投資工具就是基金投資。

﹁我是那種會把薪資所得的四分之三,拿來理財的人。﹂目前已婚、育有一子的林雪季說,她的理財規畫很清楚,就是房市、基金與保險。早在大二那年,她就懂得 投保利率逾一○%的儲蓄險與做基金投資;出社會不久,她就把解約的保險與基金獲利,轉入房市投資;至於保險的部分,則以﹁純保障﹂為主,例如還本型醫療 險、防癌險以及純壽險。

持續理財

基金滾錢理出數百萬元房產細數林雪季手上的基金投資標的,大多以定期定額投資,並以新興亞洲、天然資源與台股基金為主,並且以停利不停扣的原則操作來存退 休金。手上的台壽保台灣新趨勢、保德信店頭基金,以及JF大中華、印度、天然資源基金,都曾一度讓她有三至五成不等的投資報酬率。

多年基金投資累積的金額,至少多達數百萬元,林雪季認為懂得設三成的停利點,波段操作,才不會空有紙上富貴。﹁像是手上持有十多年、位於台北市東湖二十五 坪的電梯大樓,就是靠基金投資賺來的。﹂林雪季表示,這戶離捷運步行只要五分鐘的﹁捷運小宅﹂,目前市價至少七百五十萬元,雖然多年來房價增值空間不比內 湖地區,但基金投資資歷近十年的她,靠著每月薪資與基金獲利,房貸已還得差不多了;換句話說,加計手上的基金投資與房市資產,已讓三十五歲的她邁進千萬元 資產大關。

﹁我打算在六十五歲、總資產累積達三千萬元後,就可以在雲林老家找個空氣好、可以養花種菜的環境退休。﹂林季雪笑著說,現在距離她目標退休年齡還有三十個 年頭,她相信,只要持續有效率地理財,未來過著閒雲野鶴的退休生活,其實並不難。

專精企管總經理葉崇琦:

年輕人可以定時定額

作為核心配置

「退休理財規畫只要方向正確,持續力與執行力夠強,要累積千萬元財富並非難事。」善於退休理財規畫的專精企管總經理葉崇琦指出,以25至35歲的年輕人來 說,由於可以承受較大的風險,所以建議以基金定時定額投資為核心配置,例如新興市場基金就是長期趨勢向上的理想投資標的,即使碰到不景氣,年輕人在退休前 一定能等到景氣循環上來,還是有機會成為基金長線獲利的贏家。

不過,葉崇琦建議基金投資,最好設立15%至20%左右的停利點,作為低檔單筆投入的準備金,至於基金定期扣款部分則建議不要中斷。若有時間研究股市的投 資人,也配置部分資金在股票,因年輕時投入資金還不會太多,即使賠點小錢也可學到經驗,等到4、50歲投入更多資金時可提高獲利的機率。

至於固定利率的儲蓄型保單,目前報酬率僅略高於定存,建議年輕族群不須過於保守,保險規畫仍以保障為優先,可以降低投資型保單的布局。另外,對於投資不動 產,退休後收租也是不錯的選擇,目前房租報酬率雖不如以往高,但還是高於定存利率及房貸利率,只是,投資不動產單筆投入金額較高,且流通變現性不如股票與 基金,年輕人要多注意貸款利率走向及自己的現金流量。

謝宜靜

出生:1979年

現職:企畫人員

學歷:東海企管系

期望退休年齡:60歲

期望退休金額:不動產與股票基金投資約2000萬元,手邊現金100萬元。

計畫退休夢想:退休後暢遊全台329鄉鎮,再到花蓮買地種田養老。



三十 世代 謝宜 宜靜 靜、 、林 林雪 雪季 買房 、買 基金 強迫 儲蓄
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中国人的买房情结 吴晓波


 http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d877cc60100jwru.html


这是发在FTC上的专栏。“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”--布罗代尔在《文明史纲》中写的这句话让人很无奈,用在今天,或许也是 适合的。



 

标题:中国人的买房情结

 



 

房地产难题,在今天困扰了中国。上自政府,下到八零后,莫不为之烦恼。个中原因可谓千头万绪,今天只说一条,那就是工商资本的投机化。

我当年搞田野调查,到了徽南农村,看到无数高檐大宅,富丽辉煌,无比惊诧。在震惊之余,我却被一个问题给缠绕住了:这些大宅子的主人当年都是在淮扬一带显 赫非常的盐商、茶商,贩盐卖茶在明清两代是最为暴利的产业――因为需要政府的牌照,相当于专卖的性质,那么为什么,这些盐商茶商不把钱拿去扩大再生产,却 要把银子运回偏僻的老家,盖这些好看不中用的大宅子,买一大块产出效率很低的红壤地?有人解释说,这是中国人叶落归根的传统,是显耀乡里的宗族思想在作 怪。我不以为然,说来商人都是没国界的,只要有钱赚,连国家都未必认,何况乡里了。



又有一回,重读《史记》,我被司马迁的土地观给迷住了。在中国的史家中,司马公是最重视商业的一位,在《史记》中有专门的《货殖列传》讲到先秦和汉初的几 个大商贾,后来史家的历代史书中都有《食货志》,可是几乎已经看不到商贾的名字了,一代不如一代,用在这个例子上非常恰当。司马迁把“富裕”分成三种,本 富、末富和奸富,本富就是靠农田致富,末富就是以工商致富,所谓“本富为上,末富次之,奸富最下”,可是司马公接着又说,“用贫求富,农不如工,工不如 商,刺绢文不如移市门。”

这就奇怪了。既然农田为“本富”,可是为什么赚钱却比不上“末富”,如果大家都去追求“本富”,不是明摆着会吃大亏乎?好,接着司马公给出了第三个结论 ――这也可以被看成是“理财建议”,他说,“去就与时俯仰,获其赢利,以末致财,用本守之。”用今天的话说,就是跑到商海中尽情扑腾,大把赚钱,然后回头 去买房子和田地,用房子和田地把赚来的钱牢牢守住。

 

现在很多人不就是这么干的吗?中国的房价不就是这样被炒起来的吗?民众的烦恼不正是因此而生 吗?



然而,批判归批判,事实却比冰还冷。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说,“司马迁之观念如是,秦汉间大多数人士之观念亦如是,甚至于由秦汉以至于 今日,中国大多数人之理念,尚未能大异于是也。因此一切士农工商的活动,最后以取得大量土地而成富为目的。”李先生写这段文字是在1950年代中期,又半 个世纪过去了,规律还是规律。

人们肯定还会问,为什么大家从高赢利的工商业赚了钱,偏偏要再转投到低赢利的土地中呢?司马迁其实没有回答这个问题。

我来点破最后的秘密吧:因为中国的治国者是全世界智商最高的人,他们最早明白工商业比农业更能敛聚财富,所以早早的就把这些产业收归国有化。这个有多早 呢?说出来吓你一跳,早在公元前770年,齐国的管仲就把盐业和铁业收归国营化,那时候,欧洲的铁器还没有普及,美洲还在猎人头玩。从此以后,秦汉唐宋明 清民国,只要是能赚钱的工商业,国家无不收归国营,从盐铁,到茶酒,到漕运,到对外贸易,到矿山铁路,到银行电信,现在,我们还有一个部门叫国资委,专管 此事。



当国家把工商业控制住后,私人资本在其中的角色就很微妙了,人人都知道那里的钱比农业多,可是谁也不敢往大里玩,因为千年以来的教训告诉大家,你搞得稍微 大一点,一定会与“国家利益”冲突,一博弈,要么灭家要么抄产。我曾经算过一个数字,以用途最为广泛的铁器工坊为例,从先秦到晚清,最大规模的私人企业不 过千人,2000年间规模几乎没有扩大过。

法国的年鉴派史家布罗代尔在他的著作中就曾经写道,无论中国还是伊斯兰教社会,政府的权力太大了,使富有的非统治者不能享有任何真正的安全。因而,最成功 的商人面临的一个永恒的问题是――在哪里再投资他们的利润。他最后说,“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”。

正因此,司马迁的第三段话就如幽灵般的出现了:大凡在工商业中赚了钱的,马上转身去购买土地,是为“以末致富,以本守之”。

这是发在FTC上的专栏。“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”--布罗代尔在《文明史纲》中写的这句话让人很无奈,用在今天,或许也是适合的。 标题:中国人的买房情结 房地产难题,在今天困扰了中国。上自政府,下到八零后,莫不为之烦恼。个中原因可谓千头万绪,今天只说一条,那就是工商资本的投机化。 我当年搞田野调查,到了徽南农村,看到无数高檐大宅,富丽辉煌,无比惊诧。在震惊之余,我却被一个问题给缠绕住了:这些大宅子的主人当年都是在淮扬一带显 赫非常的盐商、茶商,贩盐卖茶在明清两代是最为暴利的产业――因为需要政府的牌照,相当于专卖的性质,那么为什么,这些盐商茶商不把钱拿去扩大再生产,却 要把银子运回偏僻的老家,盖这些好看不中用的大宅子,买一大块产出效率很低的红壤地?有人解释说,这是中国人叶落归根的传统,是显耀乡里的宗族思想在作 怪。我不以为然,说来商人都是没国界的,只要有钱赚,连国家都未必认,何况乡里了。 又有一回,重读《史记》,我被司马迁的土地观给迷住了。在中国的史家中,司马公是最重视商业的一位,在《史记》中有专门的《货殖列传》讲到先秦和汉初的几 个大商贾,后来史家的历代史书中都有《食货志》,可是几乎已经看不到商贾的名字了,一代不如一代,用在这个例子上非常恰当。司马迁把“富裕”分成三种,本 富、末富和奸富,本富就是靠农田致富,末富就是以工商致富,所谓“本富为上,末富次之,奸富最下”,可是司马公接着又说,“用贫求富,农不如工,工不如 商,刺绢文不如移市门。” 这就奇怪了。既然农田为“本富”,可是为什么赚钱却比不上“末富”,如果大家都去追求“本富”,不是明摆着会吃大亏乎?好,接着司马公给出了第三个结论 ――这也可以被看成是“理财建议”,

言论至此,读者应该明白,在千年中国,土地其实不是由泥巴构成的,它是一种“类货币”,是资产阶层逃避政府力量的一个避险性工具。

回头说到今天,中国房价为什么日见日高?除了城市化运动、地方财政被土地绑架等原因之外,还有一个重要的因素正是,近年以来,大量工商业资本汹汹涌进地产 业,企业家阶层因“国进民退”对实业产生厌倦,投机心理大增。在这样的背景下,无论是房产税的征收或是加大土地供应量,都是不能解决问题的。

解决之道何在?那就是以市场化的改革,活跃工商业经济,让工商资本留在工商领域。
中國人 中國 買房 情結 曉波
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买房还是租房:一个简单的判断方法 Barrons


http://blog.caing.com/article/6560/


 买房还是租房,这是个困扰很多人的问题。从租售比的角度看,北京、上海等大城市的房价过高,存在泡沫,因此目前应该租房。但是,从投资的角度看,很多人认为房产从长期看是升值的,是投资,而房租却是消费,因此应该买房。那么到底应该买房还是租房呢?         为了回答这个问题,我建立了一个模型来计算为期20年的买房和租房的回报净现值。这个模型的主要假设如下:    
买房还是租房:一个简单的判断方法


       买房的主要收入是房租和房产升值,主要成本是按揭的债务成本和投入的本金的机会成本,外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益,主要成本就是房租。把每年的收益/支出按通货膨胀率进行折现,就可以算出买房和租房的回报净现值。当这两个净现值相等时,买房与租房没有区别。      通过这个模型,我发现买房与租房的关系与两个参数相关:租售比和房产升值速度。当房产升值速度很快时,即使是租售比很高,如达到1:30左右,买房也比租房值。而如果房产升值的速度很低,甚至是负值时,只有租售比很低,买房才划算。我利用线性规划中的单变量求解找到了买房和租房的回报净现值相等的情况,绘制了一条曲线。    
买房还是租房:一个简单的判断方法


       可以看出,即使未来20年房产不升值,在1:15的租售比情况下买房与租房差不多。而北京目前1:45的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到平均每年8%,买房才与租房差不多。如果升值速度低于8%,那么还是租房更合算。而当年东京1:60的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到9.5%以上,买房才比租房值。      有了这条曲线,就可以非常容易的判断该买房还是租房。如果你预计未来20年房产升值速度为3%左右,那么在1:21或更低的租售比情况下才应该买房。如果你比较保守,认为未来20年房产升值速度为零,那么在1:15或者更低的租售比情况下才应该买房。而如果你对未来非常看好,认为未来20年房产升值速度能达到平均每年11%以上,那么1:120的租售比也不算贵。      另一方面,目前北京和上海高高在上的租售比其实反映了人们对未来房产升值的预期。目前1:45的租售比意味着人们预计未来房产平均每年升值的速度在8%以上。确实,过去10年,北京上海的房产升值速度应该不低于8%左右。但是,人们最常犯的一个错误就是用“后视镜”看问题,把过去无限延伸到未来。      未来20年还会有8%的速度吗?我不知道。但是,可以确定的是,如果未来的升值速度达不到8%,以现在的租售比价格买房,不值。




关于《买房还是租房》一文的问题 Barrons


http://blog.caing.com/article/6896/


  在发表了《买房还是租房》一文后,很多人进行了质疑。大家的疑问集中于两点:第一,3%的通货膨胀假设过低。第二,8%的投资回报率过高。      我的观点如下:      通货膨胀     未来20年平均通货膨胀3%是一个合理的假设。如果未来实际通胀水平高于3%,在其他条件不变的情况下,需要在更低的租售比价位买房才更值。当通胀水平 更高时,存款利率从长期看将更高。政府为了保持银行系统的稳定,必须保持存贷款的息差,因此按揭贷款的利率也将随通胀水平的提高而升高。在其他条件都不变 的情况下,按揭贷款利率对买房/租房曲线的影响如下:    
 
关于《买房还是租房》一文的问题

   在同样的8%左右的房产升值预期下,如果按揭贷款利率为6%,在1:45的租售比价位买房与租房从回报角度看是一样的。而如果按揭贷款利率为8%,则只有在1:37的租售比价位买房与租房从回报角度看才是一样的。换句话说,当按揭贷款利率更高时,租售比更低买房才更值。      投资回报率    宾夕法尼亚大学沃顿商学院的西格尔教授对过去200年美国股市的回报进行了研究。过去200年,美国股市的长期平均回报是在通货膨胀之上6.5%左右。也就是说如果通胀是3%,那么股市投资的长期回报是9.5%左右。      虽然中国股市有自己的特点,但根据我自己的研究,在2400点左右投资A股ETF,未来有可能达到在通货膨胀之上8%左右。所以,8%的投资回报率假设,减去3%的通胀,仅有5%的真实投资回报率并不高。      即使对A股没有信心,但是未来投资渠道必将越来越多,远有美股,近有H股,都可以是好的投资渠道。    




中國小店老闆 靠賣髮夾買房

2010-7-26 TCM





小曾,二十八歲。兩年前,從湖南老家到深圳擺百貨攤,曾經只是一個鄉村小學老師的她,月收入從在老家人民幣一千元到最近擺攤五千元,兩年時間成長四倍。

兩年前她來的時候,深圳剛好遇到金融海嘯,房租便宜,她盤下一個一坪大,像店又像一個鐵皮的房子,做起小商品生意。賣兩毛錢一只的髮夾、兩分錢一根的橡皮筋;也賣五十元一隻的羊絨娃娃。

店,就開在全中國農民工最密度最高的地方:深圳龍華富士康大門口。

她在中國最窮一群人待的地方,卻創造了個人收入最快成長的成績。

每天賣掉一千根橡皮筋、一千只髮夾不在話下,賺小數點後三位的利潤,樂此不疲。她店裡商品銷售的現金流量快速成長,比一年前多出一倍營收。

景氣回暖 一車車的工人都進到富士康工廠

一年前,全球景氣開始回暖,深圳這個全球電子製造業的中心,農民工大量回潮。雖然跳樓事件剛發生,但小曾對我說,「每天還是有很多人一整車、一整車的人,進到富士康工廠裡面。」

深圳,是全中國的製造業中心,中國農民工生存狀態最寫實的調查場地。

而它也是反映中國經濟結構開始轉變之後,中國民間消費力崛起的最佳觀察地點。

過 去中國經濟成長的主要動力,一直是靠進出口,美國耶魯大學經濟學家陳志武認為,中國過去經濟成長過度依賴出口的原因,是資產財富過多集中在國家手裡,政府 的徵稅也取走了太多民間收入,「國富民窮」使得民間消費占經濟比重偏低,而太多財富及收入集中在政府手裡,使得經濟產能不斷膨脹,最後反過來強化中國對出 口經濟的依賴。

這種過度依賴出口的成長模式,從二○○八年金融海嘯到近來歐洲債信危機,開始面臨挑戰:當外國經濟自身難保,不再購買「中國製造」的東西時,中國經濟成長動力將何處尋?

本來,中國過去是靠財政政策與貨幣政策,以公部門力量拉抬經濟,但從最近官方發言來看,這個現象已出現些微變化。

鼓勵消費 取消農業稅、最低工資連年上漲

今年六月二十五日,中國官方網站新華網的一篇文章〈中國經濟應該如何調結構、促消費〉透過中央黨校教授曹新的話,把中國的政策描述得更清楚:「必須擴大居民最終消費需求。未來中國擴大內需的重點在於居民消費需求增長,這是中國經濟增長的主要著力點。」

進出口不可恃,政府刺激不可久,民間消費才是帶動經濟的長久之計,從這個角度來觀察中國推出的一連串政策,就順理成章。

一, 中國取消了農業稅,這一項稅費負擔一年約兩千多元,家不缺錢也就鼓勵九○後小孩花錢;二,農民工每個人都有社保(醫療保險),並且可以異地劃轉(將社保轉 回老家)了,不再擔心生病問題;三,大陸最低工資連年上漲,二○一○年七月深圳將突破一千一百元,加上富士康提出的加薪計畫,使得更多的農民工開始有了盼 望,預期到未來收入至少上漲二○%。

花旗環球證券在今年七月初的研究報告預估,中國非技術員工未來五到十年內,工資每年將有一五%至二 ○%的成長,而技術性員工工資的年成長率預估為一二%,同時花旗也預估民間消費在未來十年會成長五到十個百分點,到二○二○年占GDP比重將達到四○%至 四五%(目前約三五%)。

工資調漲帶來消費崛起的趨勢,小曾早已注意到了。

她兩年前就開始留意大陸各地上調基本工資,按她計算五年前農民工月收入一千元,五年後農民工工資兩千元。「收入的增長,自然會帶來消費的提升,都上漲一倍了。」小曾說。

最近一年,小曾店面的營收持續不斷的上漲,讓她賺了盆滿缽滿。

她自己總結,「現在小孩(九○後)跟我們以前不一樣,從來不存錢,幾乎每個人都是花光。」這些反映到小曾店實際景氣程度,就是營收增長一倍,比一年前多營業兩個小時。

店只有一坪大,面五顏六色掛著各種小飾品,突然一個富士康員工走過,一口氣買了五十元的東西,占到她一個月收入二‧六%。

從 早晨、黃昏到傍晚,一天工作十二個小時的她,「工人白天下班,我就出攤搶夜班的生意。一直到晚上十點等白班工人下班高峰過了,才下班。」「最長的時候,我 們的隊伍可以排到店門外。」她說,這是積少成多的經營策略。雖然,小商品賺的「小」,利潤只有小數點後面三位,卻圓了她一個翻身夢。

老家,是一片稻田和一幢茅草屋,從沒想過變成城裡人的她,因為中國民工消費力崛起,從沒想自己也有機會在深圳考慮買個小房子,安個家。

場景從工廠林立的深圳,轉到天子腳下的北京,這裡的人也已經感受到中國民間消費力的提升。在北京著名的藝文咖啡館「雕刻時光」遇見台灣人莊仔。本名為莊崧冽的他,一九九三年來到北京,所開的「雕刻時光」已經是藝文咖啡館的領導品牌,目前已經開了十二家店。

從現在到明年,莊仔預計還要開近十家店,比起過去一年兩家的拓店速度,等於是以飛快的速度前進。「現在景氣是回來了嗎?」本刊記者提問。

「如果海嘯之前是一百分,海嘯時可能掉到六十五分,但現在大概回到九十五分、九十八分左右。」他回答。

實力驚人 北京,一盒雞蛋賣人民幣三十元

身為一個庶民,莊仔經歷了一盒雞蛋人民幣三十多元、單次游泳門票一百元,甚至一斤喊到六十元水蜜桃的價格震撼,同時也看到了北京人花錢不手軟的樣子,一件一、兩千元的本土設計師品牌衣服,大家趨之若鶩,「中國人的消費,真的很囂張。」

中國經濟結構從外貿轉向成民間消費,對全球景氣是一件好事。

國 際貨幣基金(IMF)首席經濟學家布朗夏(Olivier Blanchard)在七月初就說:「中國政府近期允許人民幣升值行動的方向是正確的,中國正轉向更大程度上依靠內需來拉動經濟成長,以及增強人民幣匯率 彈性的動作,是值得稱讚的。」不管是透過人民幣升值來提升民眾購買力、或是調漲薪資,中國民間消費的成長,已是當前全球景氣復甦還在未定之天時,許多人的 希望所在。




集資買房 獲利一○○% 「大師兄投資團隊」的獵屋告白

2011-2-28  TWm




前,我們第一次集資去淡水買套房就訂了二十幾間,總金額要一億餘元,訂金與簽約金大約要一千五百萬元,當時我手頭也只有一百萬元現金,他們「有一塊錢敢玩十塊錢」的投資模式,讓我這個小師弟嚇得「皮皮剉」。

三個月後,這件淡水套房案就找到幾組買家,以平均單價十八萬元換手,我們每坪只賺一萬多元,因為量大,加上自備款低,我們集資繳付的訂金是一千五百萬元,最後獲利率達到一○○%,立刻賺了一千五百萬元,並按比率分配了獲利。

這個套房案讓我們嘗到甜頭,於是開始挑戰淡水高總價豪宅案,其中有一個知名案子,一戶總價高達五、六千萬元,因為我知道負責興建的營造商總裁有買,對獲利空間吃了一顆定心丸,我們仍以繳付訂金模式買進二戶,因為拿到還算漂亮的總價,至今帳面應該獲利有五成了。

隨著投資範圍擴大,為了做足功課,每個人都分配到台北市、新北市不同的「責任區」,扛起自己的責任區風險與機會,蒐集各區域最新預售案情報,在每周召開的會議中,分析市場最新動態,我們甚至建立激勵制度,開發到便宜的建案,還可領獎金。

做功課蒐集情報 下工夫注意細節因為大家平時都有正職工作,所以都是利用晚上、下班時間,到接待中心看案子,開會到深夜是很平常的事,有時候周末都在各大案場度過,像今年農曆春節,我們也沒有休息,去林口看了一整天的房子。

我 們並非什麼案子都買,「賣超過一半以上的預售案不碰。」我歸納案子一定要第一時間進場才會便宜,像我負責新北市最熱的重劃區,只要有案子我就去市調,問清 楚位置、坪數、戶數、開價,一個都不能漏掉。交手過那麼多建商、代銷,我最認同甲山林廣告「開低走高」的銷售模式,他們會讓案子剛開案最早期進來買的客戶 拿到較低價,隨著銷售率增加,價格也一路拉升,常常案子還沒有賣完,價差都跑出來了。

基本上,我們「只買第一名」,建商知名度愈高、基地愈大,我們愈喜歡,大師兄常說,「大案才會令人印象深刻,追捧的人才會多。」所以我們很重視建築外觀漂不漂亮,像大師兄他們對於建築師李天鐸、燈光照明師袁宗南的名號都琅琅上口,如果是這幾位名師設計的,品質都不會太差。

我們一開始也都老老實實地向代銷公司買,後來發現代銷經手後,立刻被賺走五%利潤,這還不包括被賺「超價」的部分,現在我們都不透過代銷,直接透過關係找建商買房子。

因 為我打聽能力很強,對中古屋行情又熟,我把房地產分為中古、預售與都更三種,通常中古屋行情是預售屋除以二,但都更屋因為有隱含價值,通常是中古屋的一. 三倍。例如,某行政區預售屋成交價已到每坪七十萬元,中古屋合理價應該是預售屋二分之一價,每坪三十五萬元,但現在每坪沒有四十萬元,根本買不到中古屋, 顯示中古屋已有追高疑慮,這時候就應該去買預售屋。

因為我常常一出手就是「刀口價」,殺得建設公司沒有什麼利潤,讓我們已被建商視為「眼中釘」,但建商還是會賣給我們,因為我們有辦法在建商潛銷階段就一下子吃下那麼多戶,讓建案銷售率至少衝高一成,有跟我們交手過的,都知道我們的實力在哪裡,不敢糊弄我們。

我 們目前「搏最大」的地方是南港經貿園區,在其中兩個預售建案插旗,因為我是負責去打聽成交價的,我會打給所有我認識的房仲業務員,請他們再去問客戶是否已 有人買?買多少錢?這個方法雖然是土法煉鋼,但常常會有意外的收穫,當時我就因此得知某預售案低樓層某戶成交價,到現場我就跟跑單小姐說,「你們哪個樓層 是不是賣多少錢?」跑單小姐看我是「巷仔內」內行人,嚇得不敢亂賣;也因為我們很專業,跑單小姐也與我們成為好朋友,甚至成為我們培養的線民,常會在案子 即將公開前就通知我們,讓我們可以先挑較好的戶別。

不貪心雨露均霑 要誠實繳納稅款但我們不會大剌剌透過一般房仲公司賣房子,因為我們成員裡面有人本身就是仲介業務員,去外面找他認識的朋友接手,而且「開價不會太離譜,會 留一點空間給朋友賺。」例如,行情單價約五十五萬元,我們只會賣五十三萬元,比預售案場便宜,自然有人願意跟我們交易,但也有遇過不讓我們換約的建設公 司,只好再透過關係去講。其實我們並不貪,頂多三成利潤就跑了。

一開始我們也是一邊買一邊「皮皮剉」,但心愈玩愈大。前陣子,「大師兄」又跑去看台北市大直附近的別墅案,一戶開價五億元,看有沒有投資機會,但沒想到,隔天報紙記者就寫本案已完銷,因此作罷。

另 外還有一件失之交臂的個案。去年底,原本看上大安區某個預售豪宅,每戶超過八十坪,它的地段、戶數、產品規畫都非常好,當時可以每坪一百二十幾萬元拿下, 原本票都開好了,要去繳款當天,因為有朋友跟我們說基地以前鬧鬼,當下又縮回去不敢買。如果不是「鬼屋事件」,現在每坪可以賣一百五十萬元,一戶至少賺兩 千多萬元。

我們大家對房市投資都很有企圖心,幾件大案操作下來,還是集資力量最大,以前單打獨鬥時,怎麼敢買一戶五千萬元的豪宅。現在用股份制分攤資金壓力,儼然已經有私募基金的概念,也有想過對外募資。現階段,因為預售屋沒有房貸壓力,所以目前我們只做預售屋。

為了節稅,前陣子我們已經利用公司名義買賣,所有獲利都透過公司匯到個人戶頭,近幾個月來,雖然面臨財政部打房措施不斷,一度讓一般投資客承受不少壓力,但對於真正有實力的投資人來說,依舊持續在尋找好的投資機會,由於向來秉持著誠實納稅的原則,就算真的被盯上也不怕。

大師兄投資團隊

主要成員:5位

年齡:38至48歲

現職:股市大戶、房地產業務員

投資規模:5億元

擅長交易物件:預售屋

給薪水族的

幸福買屋建議

交通

台北市房價愈來愈高,很多年輕人轉往新北市購屋,但交通問題是首要關鍵,距離捷運若超過2公里,理論上就不算位於捷運附近,要多考慮。

戶數

戶數太多的社區要多考慮(註:500戶以上),大型社區交屋後,易造成籌碼混亂、價格陷入惡性競爭的困境

房價

不要太相信「比價效應」, 同一區段內,豪宅房價不見得可以複製到「造鎮案」的房價,應回歸基本面(地段、房子的規畫、戶數等)反推合理房價

打敗高房價的

達人不敗心法

只買第一名,戶數少、基地大、建商知名度高的建案。

不買需要靠接駁車往返捷運站的建案。

盡量想辦法找人脈關係殺價。

單價高沒有關係,只要取得成本低就好。

未來房市看法

今年房地產「329檔期」推案量大,可能成交率不會太好,尤其每年5月繳稅季節來臨,都是房市淡季,因會有一波資金排擠效應,價格可能有一波修正,想買屋者可趁回檔進場。

梁任瑋



海外买房潮

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100270564&time=2011-06-17&cl=115&page=all

中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例已达到29%,越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”
财新《新世纪》 见习记者 朱以师 记者 孙慧霞 特派华盛顿记者 章涛

 

  中国购买力正在席卷海外房地产市场。

越来越多的海外房地产项目,纷纷赶赴中国进行专场推介,或亮相大陆的各种房展会。卓恩森/CFP


  5月底,在超过400人的排队抢购下,加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特 别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森(Bill Morrison)对当地媒体透露,在项目进行到一半时才想到向中国人营销,但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中,中国买主占了40%。

  6月初,加拿大列治文市(Richmond)中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘,但是从当周周三开始,就有80多位购房者冒雨排队。最终,周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

  类似场景与案例,近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内买房、“炒房”形成的激进风格,带到海外,搅起一波波房市热潮。

  诸多数据及分析显示,目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价,英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地,亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”,纷纷赶赴中国进行专场推介,或亮相大陆的各种房展会。

  中国人海外“淘房”的背后,是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据财新《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解,虽然移民、留学等传统需求仍是 海外置业的主流,但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控,出台各种限制措施,再加上国内通胀形势严峻,中国的富裕阶 层由此加紧了对海外房地产的搜罗,在世界范围内寻找投资性房产。

  去海外买房,正在成为一种新兴的投资趋势。由此,全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上,在那些于国外排队买房的中国人中,有很多人对当地情况并不了解,还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利,如此投资隐含的风险问题不言而喻。

中国买家四处出击

  6月14日,一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市中心的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销 售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高级副总裁斯考特·布朗(Scott Brown)对此行的销售前景颇为乐观,他对财新记者说:“来自中国大陆的购买力越来越被重视,中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

  据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示,在大温哥华地区,2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺, 共成交2527套,同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称,中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加,截至 2011年第一季度,已经达到29%。此外,加拿大房地产协会今年5月的报告也显示,温哥华4月的房价同比又上涨了10%,主要原因是豪宅价格的上升。

  也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度报告中,该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现,2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅的买主 中,至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省最权威的房地产统计。

  2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和最近一年多的火热。他对财新记者称,“越来越 多的国内朋友向我咨询在加拿大买房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来,看房的十个人当中有九个是中国人,但是房价这两年已经被炒得很高 了。”

  除了加拿大,中国买家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示,在 截至2011年3月的12个月内,海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中,来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%,跃居第二位, 仅次于加拿大。

  美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向财新记者证实,2010年以后来自中国大陆的买房人开始增多,不仅投资住房,还买地、投资宾馆或一些大的项目。

  据英国莱坊房地产经纪公司一项最新调查显示,中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购买者中,目前有三分之 一来自中国大陆和香港。此外,第一太平戴维斯的最新数据也印证,伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚,其中以中国大陆和香港的购买者居多。 世邦魏理仕则进一步预测,2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家将来自中国大陆。

  在新加坡,中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚,上升为新加坡私宅第一外籍买家。因房价上涨过快,新加坡已推出第二套房房贷提高首付 比例的政策。6月10日,香港金管局也推出了类似的“限贷”新政,对“收入来源非香港”的外地借贷者,要求比本地人多付一成首付。

  从去年下半年至今,国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“最近一年来,有大量的中国投资者向我们询问,在英国、新加坡、澳大利亚等地有没 有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计,未来投资海外房地产市场,将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控 层出不穷的背景下,中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

  何衍钧还告诉财新记者,现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人,用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生,最近纷纷开始转行做房产经纪人。

调控下的投资挤出

  据高力国际透露,2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业,其中中国买家约占5%。而在过去的六个月,这一比例已激增至10%。

温哥华和多伦多的房价现在已处于高点,租金回报率已经低至2%左右。Mark Blinch/Reuters


  过去六个月,通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套,成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维伦 向财新记者透露,从成交案例来看,长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外,北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等 地也出现了非常明显的增幅。

  高力国际华北区董事总经理高晓晖对财新记者分析称,海外置业人群大体分为三类:一是留学,一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买 房,有的甚至还购买大面积房产,将部分用于出租实现“以房养学”;二是移民,伴随着2010年前后的这一波移民潮,国内投资移民的数量大幅增加,在加拿 大、澳大利亚等主要移民目的地,新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加,由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆;三是纯粹的物业投资者,相 对于国内的限购、限贷等政策,海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低,逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

  世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向财新记者指出,今年以来,纯投资的案例数量不断攀升,已占到海外置业总数的近三分之一。

  一位不愿具名的外资代理行人士告诉财新记者,在投资客中,有相当数量的国内房地产业内人士,他们本来与代理行有合作伙伴关系,由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗,他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

  一位东北的私营企业主也表示,国内现在一二线城市的租售比过高,在政策打压下升值空间非常有限,未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手,转向海外购置一些房产,“比如伦敦或悉尼,无论是出租回报还是升值空间,都比国内更加开阔。”

  在何衍钧看来,通过买房进行境内、境外资产的“换筹”,不仅是应对通胀的好途径,还能使个人资产结构更加稳健。

  加拿大房产经纪人康姆·古德(Cam Good)为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目,在香港和北京分别开了办公室。他认为,中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

  此外,人民币在汇率市场上的优势,也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%,不仅购买力提升,同时海外贷款的还款压力也持续降低。

  有英国媒体抱怨,英镑大幅贬值和低利率,使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了 25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说,由于英镑疲软,伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示,中国人在伦敦购入的房产价 格大多在40万英镑(约为400万元)到100万英镑(约为1000万元)之间。

  在外汇管制的现阶段,资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据,来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计,2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对财新记者表示,实际规模肯定远远大于这一数字。

  在现有政策下,每人每年仅有5万美元(约33万元)的换汇限额。巨额的买房资金,如何进入海外市场?

  高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称,一般情况下,能够在海外买房的客户,都会有在海外的公司或账户,或者有家庭成员移民海外或留学,能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户,也可以通过亲朋好友的帮助,用不同的身份证向海外账户汇款,但这种情况相对少见。

  “在海外买房,很少有要求一次性付款,而且首付比例都比较低。”邹世宏称,一般情况下,外汇管制不会成为海外置业的障碍。

  前不久,上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道,上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资,主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此,邹世宏表示,个人境外房地产投资的放开,将有助于缓解国内楼市调控的压力。

中国式“炒房”

  与中国资金一道进入海外房地产市场的,还有中国式的“炒房”思维。

  斯考特·布朗告诉财新记者,温哥华和多伦多的房价现在已处于高点,租金回报率已经低至2%左右。

  以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例,526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币(约586万元),其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币(约16.50元 -18.81元),据此计算,其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本,投资回报已微乎其微。

  即便如此,中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望,远远超过对租金收益的预期。”张军告诉财新记者。

  在温哥华,即使是非居民外国人,也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币(333万元)的房屋为例,签署合同时仅需支付 10%,即5万加币(33.3万元),3个月之后再支付5万加币,余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款,交房时购房人只需补足剩余 的10万加币(66万元)即可。并且,加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比,加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很 多。

  张军告诉记者,由于贷款利息低,很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款,贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识,有 了一套想买两套,有了两套想买三套。”张军说,这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称,房价上涨“都是中国人惹的祸”。

  房价上涨,一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本;另一方面,由于价格上涨,每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大,每年4月都要对物业进行报税,政府会对每一栋物业给出评估价格,物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华,物业税税率为0.41%。

  温哥华房价的快速上涨,使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资,以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”,但是他认为那是一个“高风险区域”。

  不过,“炒”加拿大的房,还须算清各类税负的成本。在买房时,买房人要支付12%的统一销售税物业转让税(20万加币以上1%,超过20万部分 交2%)。这两项税,如果房屋属于自用,则必须要支付;如果房屋用于出租等商业性用途,则可以获得最高26250加币的退税。相应的,用于出租等商业性用 途的房屋,其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

  “总价大概是50万加币的房屋,如用于经营性用途,就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示,不过一些自住但又非常住的外国人,可以通过假期出租等方式实现避税。

  同样,通过出售物业获得投资收益,如果是当地纳税居民且属于自住房,增值部分并不需要纳税;如果是非居民外国人,卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局,房屋售出后,增值部分的税务结清之后,再退还保证金。盈利部分,参照所得税率征税,一般为净收益的25%。

  因此,高力国际北亚区董事总经理柳维伦建议,尽管加拿大一些城市的房价在上涨,但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益,通过持有出租的方式获 得稳定收益仍为上策。他的同事高晓晖也认为,去海外置业投资,应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”,因为海外市场依然存在风险,投资者在 决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家,并且当地经济受次贷危机的影响有限,或者已处于危机后的上升经 济周期,如加拿大、英国和澳大利亚等。

  据高力国际提供的数据,2010年,伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率,如果再考虑到一定的杠杆比例,在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是,英国对国际买家不增收资本利得税。

 


中國視頻網:買劇如買房

http://www.yicai.com/news/2011/08/985689.html

同中國房價一樣,明知購入價格高企,甚至購入後長期成為「負翁」,但眾多視頻網站仍頻頻出手,拿下一部部天價劇集。這瘋狂的一幕,也許只有等到大潮退去,裸泳者才會浮出水面。

誰都得買劇:剛性需求?

地產商任志強認為中國年輕人剛性購房需求推高房價。CNNIC數據顯示中國網民網絡視頻使用率與去年底持平。迅雷連續兩次在資本市場受挫、無限期推遲上市,可視頻網站為爭奪市場,買劇熱情卻日益高漲。

作為一個虧損5年的行業,視頻網站如今好像已成版權方「金雞母」。

今年以來,視頻劇集版權採購價節節攀升。搜狐副總裁、搜狐視頻COO劉春在微博上抱怨道:「最近參與買劇,感覺網絡視頻全急眼了,100多萬一集打破頭去爭,簡直瘋狂啊,這樣下去遲早大家都玩完。」

優酷總編朱向陽告訴《第一財經日報》:「無論是熱門劇還是冷門劇,比例和幅度上漲都非常可觀。」

恰如要買房的人,今年不買,明年房價會繼續上漲,讓你後悔手中的錢無處可花。視頻影視劇採購成本高漲,5年來已達千倍之多。一位視頻行業高管介紹,網絡視頻發展初期,一部電視劇最高也就800~1000元一集,如今熱門劇集單集價格已升至80萬~100萬元一集。

優酷是視頻行業老大,就像溫州炒房團一樣,手中持有大量資本,到處「買房」。去年12月8日優酷掛牌紐交所成為首家在美獨立上市視頻股之後,今年5月再融5.93億美元,兩次融資總額超過8億美元。

擁有足夠資金後,優酷有實力去做「大而全」的視頻網站。優酷高級副總裁魏明告訴本報,優酷並不一定要搶獨家,但別人有的基本上也都要有。

搜狐董事長兼CEO張朝陽對此頗為不平。他將優酷的資金稱為「廉價資本」,「我們的錢可都是一分分掙出來的。」不過張朝陽認為,必須持續支持搜狐視頻購買更多獨家版權。

有張朝陽支持,搜狐視頻現在可謂視頻行業「富二代」,依靠「炒房」,已淘到第一桶金。背靠財大氣粗的搜狐母公司,搜狐視頻剛剛以3000萬元天價拿 下熱播劇《新還珠格格》。搜狐視頻並非「紈褲子弟」,花錢大手大腳,但卻將《新還珠格格》分銷給優酷、土豆、迅雷、樂視、騰訊、PPS、PPTV 7家公司。

張朝陽對本報表示,「分銷已經能夠覆蓋三千萬元購劇成本」。

同時搜狐視頻廣告收入也一直持續增長。搜狐聯席總裁兼COO王昕表示,在線視頻增長最為迅速,收入增幅超150%,廣告主數量增長接近50%。

另一位「富二代」是百度旗下的奇藝。奇藝母公司百度儘管更有錢,可奇藝花錢要明顯謹慎,屬於先買房後再謀求改善的類型。百度為奇藝帶來了巨大流量, 借助「祖上產業」,奇藝用戶增長極快。但奇藝CEO龔宇卻一直控制公司成本支出,不僅帶寬成本控制一直為外界豔羨,龔宇還曾告訴本報,奇藝很少會巨資搶購 熱播劇和獨播劇。

母公司百度當然不希望奇藝僅僅小打小鬧。百度CFO李昕??公佈財報後透露,百度和合作夥伴準備繼續支持奇藝,並計劃在近期向其注資。今年以來,手中有錢的奇藝確實已經開始介入獨家劇目的購買,在最新公佈的一次採購中,奇藝獲得《漫步云端》等六部泰國大劇的網絡獨播權。

奇藝此舉又頗像新浪樂居最近推出的「旅遊地產項目」,本應更具貴族色彩的奇藝,終於在買下自己的小窩之後,開始向高端房產和處於價值窪地的旅遊房地產項目出手。

其他「富二代」裡,騰訊視頻最具潛力。它以4.5億入股華誼,投資5億成立影視基金,顯然有意將自己培養成為「地產商」,蓋房、炒樓上下通吃。騰訊 在線視頻部總經理劉春寧說,騰訊已投資兒童電影《洛克王國!聖龍騎士》,並和各大影視公司尋求合作。此外,借助騰訊龐大的平台,騰訊視頻眾多熱播劇集流量 已迅速進入業界前三。

新浪視頻和網易視頻要低調一些,儘管母公司有錢,可更多只是傳播支持。兩家母公司勤儉持家,都各自買了「經濟適用房」,只是嘗試小成本製作「微視頻」。

鳳凰新媒體屬「海歸」,它另闢蹊徑,購買「商用住宅」。鳳凰新媒體副總裁陳志華認為,用戶需求並非只有劇集,還有資訊追求。鳳凰新媒體著力借助擅長的新聞資訊及娛樂等節目,打造自己的資訊視頻網站形象,反倒成為一個成長典型。

內地A股上市公司樂視網則更像「官二代」。它就像是一家大型地產中介商,掌控大部分房源,不僅通過分銷賺錢,還有相當部分首先被聯通購買。如今它已宣佈買斷明年70%熱播劇。

視頻拐點隱現

但正如房價不會一直上升一樣,記者採訪過的七八位視頻行業高管都認為,現在的劇集價格太高了,不過這並不能阻止大家繼續買劇的熱情。因為在大家心中,未來劇集價格一定會出現拐點,堅持到那時候就會成功。

炒房失敗者或借錢炒房者資金鏈斷裂的情形已開始出現,視頻行業對資金的大量需求,導致包括56、六間房等資金實力不足的企業,不得不選擇轉型為各種非主流形態視頻網站。

即使在主流視頻網站中,也並非每個「富二代」都非常有能力。盛大集團旗下的酷6就是元氣大傷的個案,基本相當於「炒房失敗」,入不敷出。通過借殼華 友世紀,酷6一度有過大筆資金。無論是從股市融資還是母公司盛大集團支持,大量購買影視劇集的酷6都曾經試圖證明自己的實力,不幸的是,酷6的用戶黏性顯 然不夠,經過數次裁員、高管更迭,連續虧損的酷6已經退出了一線視頻網站的競爭。

如果說迅雷上市受挫就像是買到「爛尾樓」沒法出手一樣,同樣是白手起家的土豆,現在也面臨一個「坎兒」。在一位視頻行業高管眼裡,如果在最近兩個季 度內,「市場老二」土豆成功上市,那麼擁有大量資金的土豆,將有望重新與優酷一較高下。可是如果土豆上市受挫,難免要被搜狐視頻或者奇藝超越,並陷入資金 缺乏、「被收購」的怪圈。

「這是一場大賭局,優酷最有資本,除了搜狐、奇藝這些真正有錢的公司,很多企業已經沒法跟注。」一位視頻行業高管告訴記者。

久賭神仙輸。在財務數據上,僅樂視網一家還可保持盈利,為什麼大家有信心去虧本賺吆喝呢?

一位全球500強企業的廣告投放人士一語道破天機:「我們今年明顯加大了對視頻領域的廣告投放,包括互聯網等新媒體的廣告投放已經增加到整體投放份額的15%左右,而且將來估計也會繼續擴大投放。」DCCI甚至預測未來五年內,視頻行業的廣告營銷將超越門戶網站。

拐點也許在不久的將來出現。在陳志華看來,現在視頻市場競爭格局仍未確定,故此每一家都希望通過短期的虧損來獲得更大的市場份額,以獲取遠期回報,「如果有視頻企業退出市場,只剩下少量的購買方,那麼定價權會重新回到視頻網站手中。」


搶著降價,搶著買房——樓市拐點時刻?

http://www.infzm.com/content/64309

一個個樓盤降價,一次次老業主砸盤,都在傳遞著一個強烈的信號——樓市降價潮已難以阻擋。

降價,是為了爭搶「能買房的人」——有資格、能力、意願買房的人。誰搶到了為數並不多的這群人,誰就有了更厚的禦寒棉衣。

本輪降價集中於郊區、中低端等此前的「泡沫」區域,而率先降價者——幅度最大的在20%左右——都收穫了今年罕見的紅火銷售。

越來越多的跡象表明,延續了一年半時間、層層加碼又嚴厲無比的樓市調控,終於讓房價堅冰動搖起來。

上週末,在房價最貴最堅挺的上海,接連三個樓盤因為大幅降價而被老業主圍攻。它們的降幅都超過了20%,並且開發商都實力不菲,全國銷量排名前十。

最保守的國家統計局數據也在提供佐證——連續三個月,全國70個大中城市的房價指數,沒再上漲。在漫長的本輪調控中,這是第一次。

本輪調控始於2010年4月14日,中央政府開始在慣用的金融調控工具之上,疊加了行政手段,並且層層加碼,從限貸到限購,從一線城市擴展到全國,組合出了史上最嚴厲的調控政策週期。

調控的時間之長和力度之大,都超出了綠城集團董事長宋衛平的預期,「否則我就不會在2009年買那麼多地了。」他對南方週末記者說。一則銀監會調查綠城信託產品的消息,曾讓他在上個月陷入一場「資金鏈緊張」的輿論危機。

調控週期的前半段,包括綠城在內的開發商其實過得算滋潤,行業老大萬科還在2010年實現了千億突破。加上仍然上行的價格和時不時的小回暖,民眾依然對調控滿腹懷疑。

但現在,不論是開發商,還是消費者,都開始相信,降價潮並非不可能出現。

2011 年10 月25 日深夜11 時,中海御景熙岸緊急售房,開盤引來近千名業主購房。據一位傍晚來的購房者介紹,此次開盤共400 套,開盤房價由原來的23500 元/平米直降6000元。一名正在等待叫號的購房者戲稱,這不叫買房,叫「偷房」。 (東方IC/圖)

降價,不再遮掩

9月初,中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算,結果發現在嚴格的限購政策下,只有3%的家庭有資格、能力、意願買房,折合為20萬戶。

上週末被砸的三個樓盤之一,是中國女首富吳亞軍創立的龍湖地產在上海郊區嘉定開發的「龍湖酈城」。上週日近百名老業主湧入該樓盤售樓處,要為降價帶來的幾十萬元資產蒸發討個說法,得不到滿意答覆後的業主們毀了沙盤、又砸了招牌。

另一個降價的樓盤就在馬路對面,同樣未能倖免,圍攻售樓處的業主們還打起了「綠地,你是否還流著道德血液」的橫幅。

打著「限時團購」旗號降價的龍湖酈城,被砸前就已出清;而中海集團位於浦東的一處樓盤,被老業主提前知曉並圍攻,結果改在了週二晚上11點開盤。微博上的中海業主維權ID無奈地調侃說:「古有周扒皮半夜雞叫,今有中海半夜賣房」。

憤怒的老業主和著急出貨的開發商,明確地透露出:降價真的發生了,而不再是開發商的噱頭,或者遮遮掩掩地優惠和贈送。  

新項目則少了對老業主的顧忌,打折潮來得更早。售樓處被砸的中海,9月份在杭州開盤的項目就比備案價格低了兩折左右。按照一家地產中介機構中原的統計,房價比肩上海的杭州,9月份開盤的新項目,幾乎都比周邊差不多的樓盤便宜了一到二成。

更早的時候,一部分大的品牌開發商,已經開始對新盤做出價格調整。4月份中海在深圳和重慶的樓盤分別打出八折和九折;7月萬科開始萬人團購;8月份富力董事長李思廉就明確表示,鑑於調控不斷加碼,上半年富力已經將價格下調了10%,下半年還將繼續調整。

「其實早在年中,一些樓盤已經開始不宣揚不炒作地降價,現在只不過是降價拿到檯面上來了,擺出我要靠降價來吸引客戶的姿態了。」上海方方工作室總諮詢師胡宗亙強調說。

5年納稅和社保證明的購房「門票」這項今年年初增加的政策,是推動這些開發商做出戰略調整的一個關鍵因素。

9月初,中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算,結果發現在嚴格的限購政策下,只有3%的家庭有資格、能力、意願買房,折合為20萬戶。

意識到這個嚴峻事實的開發商,自然會選擇搶先消化極其有限的客戶資源,以至於明明還有大量房子沒賣出去,北京仍然有三十多個新盤選擇在10月份入市,是去年的近一倍。

按照龍湖相關人士的說法,「龍湖酈城」的降價就是一場以搶佔華東市場為目的的行動,與資金是否緊張無關。「因為華東是調控的重災區,所以我們挑出三個樓盤第二期的不同產品,平價入市,以換取市場份額。」

龍湖的目的達到了,5天賣掉了超過九成的房子,收穫了20億元的銷售收入,這是整體成交量不到去年一半的上海許久沒有的盛況了。

失血過多的地產商

過去的九個月裡,維持房地產公司繼續運轉的錢,只有16%來自國內的銀行,達到歷年來的最低點。

5月份開始,京滬廣深四大一線城市的成交量,就開始長期徘徊於去年的一半。北京9月份新開的樓盤,有一半的成績是鴨蛋。

合生創展一度在銷售額和土地儲備上超過了萬科,但今年上半年只賣了53億元(萬科656億元),總借款卻高達300多億港元。迫不得已,今年8月底開盤的「帝景國際」及「合生·麒麟社」相繼打折促銷,且折扣幅度均在10%左右。 

成交量下降,更進一步的結果,是讓處在信貸緊縮環境下的開發商資金鏈雪上加霜,只能繼續選擇降價來緩解壓力。

過去的九個月裡,維持房地產公司繼續運轉的錢,只有16%來自於國內的銀行,達到歷年來的最低點。

捲入「信託門」傳聞的綠城集團,在全國的房地產信託產品中,佔的份額最多。宋衛平本來原本可以不用參與那麼多,但是年初各家銀行向綠城發放的300億元授信(意思是只要銀行有錢、項目合規就可以直接放貸),到現在才批下來差不多三分之一。

南通的一家中型房地產公司總經理許世林,壓根連授信都沒有拿到,於是選擇了引進多個個人或公司股東,「類似於私募基金吧,就是那些管理基金的專業人士。」往年,許世林從銀行也貸不到開發貸款,但還可以利用貿易合同之類的擦邊球拿到一部分錢,現在這條路也被堵死了。

根據央行公佈的數據,2011年上半年發放給開發商的貸款是2千億元,只有去年的一半不到。而放給買房人的貸款,也減少了近四成。

還沒到最糟的時候

「兩次調控的實質不同,這一次的影響也還沒有達到上一次,但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。」

對於2008年差點將項目變賣的宋衛平來說,現在還不算太糟。「2008年的國慶,我們已經開始欠款了。」宋對南方週末記者回憶。

中房信就在一份報告裡稱,目前開發商大規模降價,大多情況下並不是因為本身的資金鏈原因,而是為了能夠在第四季度取得更好的業績,給股東和管理層一份好看的業績單。

「無論是大幅降價的樓盤,還是資金鏈緊張的企業,現在都還是個別現象,遠遠沒有達到2008年生死存亡的程度。」陶紅兵還是中期看好後市,所以辭去北方最大的代理銷售機構思源地產總經理一職後,馬上開始著手籌備自己的房地產綜合服務機構。

「現在土地款都是一次性付清的,那麼要撬動一個5萬平米的項目,只需要一兩億的資金即可,拆借20%利率的高利貸都未嘗不可。」陶紅兵如此解釋這兩次調控的不同。

儘管持續了一年半的調控,但當下最直觀的房價鬆動依然表現出結構性調整的特點,比如集中在郊區、中低端以及前期漲價較高的「泡沫」區域。

但這一次的主流開發商對未來的預期大多很悲觀。擁有13500萬平方米的全國最大地主恆大,已經決定從7月開始不再買地。除了因為上半年買了70塊地之外,對後市的判斷恐怕也是重要原因之一。

金地同樣不看好未來一年的後市,該公司一名中層員工告訴南方週末記者:「兩次調控的實質不同,這一次的影響也還沒有達到上一次,但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。你看現在一降就是15%以上,因為小幅的降價已經沒有人迎合了。」

「我們顯然正在接近拐點」

南方週末記者採訪的所有業內人士,都肯定地表示,即便有小幅的放開,也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

品牌房企的降價之火,或許不能馬上燎原;但下行的趨勢,或許正在明朗化。

在成都,當地一家知名開發商,開始通過合併部門的方式裁員,一如四年前困難之時;在北京,1-8月的成交量都在1萬套以下,一如2008年1—8月 市場整體向下之前;在上海,產權交易所的網站上,如今共有27家房地產企業掛牌等待新主人,而北京今年的併購數量和併購金額都已經比去年翻倍。

「買賣雙方矛盾已經很激烈了,但是上海的供應量少,能買房的也少,所以一直在僵持著,就看誰先跳出來降價。」方方工作室的總諮詢師胡宗亙說,「也許我們掛了電話,又會出來一單。事實上,現在相對於上海的最高點,已經跌了5%-10%。」 

當然,相反的信號同樣存在。過去的十天裡,宏觀政策放鬆的信號又開始出現。先是允許三個地方政府自行發債,然後是央票利率下降(這往往是宏觀政策由緊縮轉向中性的信號之一),再是溫家寶總理最新的發言暗示了定向寬鬆。越來越多的地方政府,也開始隱秘地放開二套房的網簽。

開發商的策略也許會延長實質性降價的到來。只有一個項目的小開發商,不需要資金去周轉,可以撐住不降;而諸如綠城這樣的品牌大開發商,也是把降價這個選項放到了賣項目之後。

但南方週末記者採訪的所有業內人士,都肯定地表示,即便有小幅放開,也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

北京師範大學教授鐘偉的判斷是,儘管目前的困難還沒有2008年那麼大,但將來的困難只會有過之而無不及。今年年底和明年上半年將會出現二輪降價,如果沒有意外的調控政策放鬆的話。

「我們顯然正在接近拐點。今年樓市肯定降價。」融創中國董事長孫宏斌向南方週末記者表示。

但任志強仍持不同觀點。他在最近的一次座談會上表示,2013年房價會報復性上漲。



再忍一下 買房就贏


2012-2-20  TCW




忍一下,七折就是你的!想買房的 人,情勢站在你這邊了。

新官上任有三把火,不約而同,都燒向了房市。

內政部長李鴻源上任前曾表示,將不開放陸資炒房;財 政部長劉憶如說,上任第一件事是研究富人稅,也就是說,豪宅的稅率將和小老百姓的標準大幅拉開。

不開放陸資炒房,讓投資客原本想要陸客抬 轎的夢想破滅,而富人稅基本精神就是對於「漲價」這件事要有所壓抑,新內閣大將剛上任,像是接力賽般,把去年六月一日實施奢侈稅以來,房屋交易量創下自 SARS(嚴重急性呼吸道症候群)以來八年新低的局面,再度打入了冷宮。

政府接連打房僅凍住成交量,卻打不下都心房價

連 續性的出手,雖然引興富發建設開了第一槍,開價自行降價一五%到二五%;淡水區小坪頂的「環遊郡」也率先用腰斬拍賣的方式想要換現金。

經 歷二百五十天,政府和建商、投資客大鬥法(見上圖),就真的讓房價明顯下滑了嗎?

經歷半年多來的寒冬,不少建商已經受不了,開始自力救 濟。以下為實際走訪的三個場景:

淡海新市鎮:順著登輝大道,沿途景觀,綠油油稻田的景象,漸被櫛比鱗次的水泥森林逐步取代。

拐 進淡海新市鎮重劃區內,迎面而來的是一幢幢剛完工的大樓。在大樓前面不是廣告宣傳中的如大傘般的綠樹,卻是一個接著一個的售屋廣告。

走進 一棟完工剛交屋的新建案的接待中心,五、六位銷售人員散在推案模型周圍,正有一搭沒一搭的聊著。我們進入後,才收起閒散心情,大聲說「歡迎光臨」。我們是 今天第一個上門詢問的客人。

淡水小坪頂:一個週末的午後,台北難得有陽光的好天氣,讓人心情好得不得了。「要看樓中樓的,請來這裡;要看 小坪數的,請跟著那位先生走。」戴德梁行的業務人員聲嘶力竭的說著,一手發著傳單,另一手趁著空檔指引著。「今天看屋的人太多了,沒辦法在現場仔細解說, 詳細的會在二月十一日的競標說明會中,為各位一一解答。」

二月初,戴德梁行宣布,首度把拍賣藝術品慣用的競標方式,移植到新成屋的銷售 上。

位在新北市淡水小坪頂的「環遊郡」,正是他們的第一個創舉。由於競標起價,只有市價的一半,幾近腰斬,讓位在俗稱「八卦山」的小坪 頂,未演先轟動,成了房地產市場最夯的八卦話題。

一波波進來的看屋人潮,有自住、也有投資,更有不少是抱著中樂透心態,看能不能用每坪十 二萬元的腰斬價買到「三景屋」(國華高爾夫球場、觀音山、淡水出海口)。若能便宜標到,也算不錯的投資。

北市大安路:平日下著雨、氣溫接 近十度的台北市,在台北市房價最貴區域的大安路巷子裡,有一棟建商才剛剛推出,一層一戶、僅有六戶的「小案」。

報紙上的廣告還沒開打,已 經有兩組人馬在看房。屋內熱絡的程度,恰與窗外溫度成反比。

選前,案子未正式推出前,仲介業私下找「大咖」看屋。「要買整棟,一坪算你一 百萬。」「八十萬啦,」有意買房讓家族住在一起的陳先生,出了一個讓建商不想賣的價格。

選後,不到七天,情況不同了。同樣一個物件「一坪 一百六十萬元,樓中樓每坪快兩百萬元,」另一位買主林先生搖搖頭說,「太離譜了,哪有價格拉得這麼快?」

馬英九當選,讓建商信心十足,價 格一口氣漲了六成,漲價的速度,比菜市場賣的青菜、蘿蔔漲得還快。月薪五萬元中上收入的上班族,要不吃不喝一百六十六年才買得起一戶。

這 些是實地走訪的場景,也是目前台灣房地產的縮影。無殼鍋牛心中正吶喊著,居住正義何在?政府打房,「凍」住了成交量,卻沒有凍住都會核心區的價格。一些類 似「三(峽)、林(口)、淡(水)」供給較大的區域,則是另外一種風景,專家建議從七折開始喊價。

關鍵在投資客比重僅兩成,卻是拉抬房價 主力

張先生是在台北金融圈工作的上班族,七年前,他開始跟著朋友一起集資買房。雖然朋友們住在台北市,卻選擇避開房市一級戰區台北市,專 門買台中、高雄等價格相對落後的地區。

走出台北市,手上資金「購買力」頓時放大的這群投資客,在台中,專買位在中港路、文心路上的房子; 在高雄,一出手就買二十餘間房子。

以投資高雄的某個案子為例,三年前每坪以十二萬元進場,去年,以十五萬元賣出,不算利息成本,投報率二 五%。這是他們投資眾多的個案中,時間最長且績效最差的一個。

類似張先生面貌的投資客,游竄在各個的房產交易中。在買屋的身分中,投資客 比重超過兩成,占比不高,卻扮演拉抬房價的關鍵角色。就如同股票一樣,若沒有主力的快進快出,股價就失去大幅波動的助力。

房地產市場,是 一場金錢遊戲,靠的是投資客、建商與買屋者三方間的資金輪動,藉由輪動各取所需,並創造利益。「水清無魚」就怕資金轉不動,這場遊戲也會玩不下去。

要 控制房價,就須從三方下手,壓抑「投資客」,成了立即見效的解方。

去年六月,政府連下了課徵奢侈稅、縮減融資成數,以及實價登錄三道「金 牌」,澆熄投資客炒作之風、建商養地之氣,要滅讓房價上漲之火。

第一道打房金牌:奢侈稅打擊投資客,短線交易減少了

根據 課徵奢侈稅的規定,非自用性住宅一年內轉讓將課徵一五%稅率,兩年內遞減至一○%。一千萬元買進的的房子,持有不滿一年賣出,還要繳交一百五十萬元的奢侈 稅,代表賣價至少要拉高到一千二百萬元,賣方才不會虧本。

隨著政府開徵奢侈稅,張先生收起短線買屋策略。「台北房價要拉高兩成很容易,但 是在中南部談何容易,」為了不想讓自己一買房就住進套房,他寧願收手,也不想讓資金成為「不動產」。

奢侈稅經過半年多來的「凍」市,最明 顯的是台北市去年十二月房屋成交件數較同年一月份少了一半。(見右圖)

第二道打房金牌:貸款緊縮建商咬牙推案,哀號量多到賣不完

過 去,投資客由於可以從金融機構以低利率取得源源不絕的資金,才能不斷的追逐房價。從去年下半年,央行陸續祭出土地建築融資限制,及降低購買第二間房子融資 成數,就是要斷絕投資客與建商「金援」,利用降低投資客買房能力,及加速建商推案速度,在供給增加(建商)、需求減少(投資客買屋減少),一拉一扯間的力 道,讓房價下來。

第一個被緊縮金援的是,第二間房子的融資成數,從八成下降到七成或六成,墊高自備款。對投資客而言,更大的殺傷力是,完 成過戶手續,須逐月償還本金與利息,無法與過往般透過只繳息的空窗期,來換取房價上漲、賺資本利得的空間。

第二個被緊縮金援的是建商。在 央行嚴格監督銀行貸款,建商申請的土地建築融資額度,須依照貸款合約執行,建案必須在半年或一年內開工興建,否則時間一到,銀行就準時的把融資額度收回。 口袋夠深的建商,才有熬下去的本錢。

為了守住珍貴的土建融額度,就算房地產市場不好,建商還是咬著牙推案。

一位林姓高雄 房地產業者心酸的說著,今年高雄預估有一百六十棟建案要推出,以平均一棟約一百戶計算,一共有一萬六千戶、總銷金額約兩千億元的豪宅,要拋到市場中。

高 雄,單靠區域內購屋需求,一年僅能消化八百戶豪宅,一萬六千戶要花二十年的時間才能去化,「價格不要跌就不錯,怎麼可能漲?」林先生說。提高就業率是讓高 雄房地產價格止跌回穩的解方,不然,「三、五年內,高雄房地產都沒有搞頭。」

第三道打房金牌:實價登錄小咖房仲業難以獲利,先行出場

今 年七月起,即將上路的房屋交易價格實價登錄措施,讓代銷與房仲業者操作價格現形。屆時每一筆成交紀錄都必須向主管機關申報登錄,水清無魚,交易越透明,能 夠從中取利的機會越小。

之前,不乏代銷與仲介業者利用資訊不對稱從中賺取價差,未來在物件成交價格透明化下,自然會壓縮到他們的生存空 間。今年一開春,從投資客躋身成仲介業老闆的建發房屋董事長陳建發,就是看到房仲業很難「玩」下去,把「建發房屋」品牌轉售,決定斷然退場。

房 仲業者坦承「奢侈稅、實價登錄、合宜住宅政策」對房地產有極大殺傷力。而擁有高雄土地最多的京城建設董事長蔡天贊,更擔心政府繼實價登錄之後,會出現延續 版的「實價課稅」。一旦實施,他含蓄的說,「真的對房地產市場影響很大。」

他的擔憂不是沒道理,新的馬團隊政府強調「公平正義」。一旦, 從房地產中賺來的價差,只要被認定是不義之財,就有可能被課稅,而這一招,被視為是讓房地產市場「急凍」殺手。

在政府連下幾道金牌下, 「短線進出」的投資客立即縮手。統計資料,清楚的看到這樣的現象。

信義房屋統計,去年第四季,台北市與新北市的新店、中和、永和、板橋、 新莊、土城等地區成交物件中,投資客占比從過去兩成,下降到五%。少了投資客的興風作浪,新北市一月買賣移轉棟數,縮減至三千三百八十五棟,不僅創十年來 新低,也比SARS與金融海嘯期間還低。

成交量創新低,房價仍高高在上。

實地走訪發現,房價開始鬆動、議價空間也變大 了。買方悄悄拿回部分發球權。北部的三峽、林口、淡水、新莊,往南走的台中八期、重劃區,高雄的美術館、農十六,推案量比較大的地區,隨著投資客縮手,房 價鬆動的情況最為明顯。

市郊房價鬆動投資客搶賣,免砍價七五折脫手

淡海新市鎮的某個建案,在十三樓的裝潢屋中,售屋小姐 正賣力的分析建案,還一邊用手比畫著家樂福、麥當勞、國小未來的所在位置。看著買方有點心動,售屋小姐進一步說出讓客戶心動的訊息,「我們也是一字頭的房 子。」

「一坪不是二十二萬元?」買方驚訝追問。「這是最後幾戶,加上政府的奢侈稅,現在房子很難賣,老闆想要趕快把房子賣掉。」售屋小姐 如此回答。

原本一坪開價二十二萬元的房子,扣掉優惠價,還有老闆提供的促銷價,還沒有開始砍價,就可以用十六萬五千元的價格買到。算一 算,只要用七五折的價格就可以成為新房子的主人。

這樣的價位,的確讓人心動。環伺四周,從登輝大道到淡水河邊所屬的重劃區中,還有一大片 土地靜靜的躺著、等著建商蓋屋、賣屋的土地,遑論準備交屋和投資客等著拋出的新成屋。

登輝大道上的一個社區,準備在今年四、五月交屋,高 達四千戶的大型社區,逾兩成都是投資客。兩年前,以少少資金買下房價增值夢想的投資客,賣屋「設停損」,成了因應奢侈稅的唯一方式。在面對至少有五百戶都 可能急著賣出景況,龐大的「賣壓」,恐怕不是打七五折就能脫手。

「房價的確不合理,尤其是新北市,每一坪的價格直追大安區中古屋,如果是 你,花同樣的錢,要買板橋的新屋,還是大安路的中古屋?」戴德梁行總經理顏炳立一語道破,區域價格的不合理性。

板橋、新莊、蘆洲有些地方 價格漲太多、太快了,想買這些區域,「可以從打七折價格談起,」顏炳立建議著。「至於台中、高雄地區房價過去漲不多,現在還在築長底,房價即使下跌,幅度 也不會如同新北市一樣的大。」顏炳立分析。

買氣延後發酵降價才開始,可花兩年仔細選屋

而對真正有購屋需求的人來說,現階 段更關心的是,房價會不會跌?能不能買房?要怎樣才能聰明買房?新任內政部長李鴻源口中的「居住正義」會不會實現?

華固建設董事長鍾榮昌 說,「房市大多頭結束了,」遠雄企業團董事長趙藤雄說,「房地產最壞的情況已經過去,今年房地產會比去年好。」兩個對房地產市場具有撼動力的建商老闆,對 房地產景氣看法南轅北轍,小投資人更是看得霧煞煞。

顏炳立認為,奢侈稅、實價登錄,政府一連串的措施,對房地產景氣會產生「遞延效果」, 房價一定會修正,而買氣只是延緩發酵,想要買房的人,不妨利用這兩年,好好的看屋、選屋。

向來看衰房地產市場的政大地政系教授張金鶚,這 一次也沒有缺席。他說,「市場降價行動才剛開始,消費者不用急著進場,」意味著消費者可以多比較、多詢價,就有機會買到理想的住宅。

房價 下修有限低利率與兩岸投保協定將撐住房價

房價不會無止境修正,低利率與兩岸投資保障協定,成了支撐房價的兩股力量。

美國 聯準會(Fed)宣布,到二○一四年低利率政策不變,意味著,未來幾年的資金成本仍保持在低檔。在此情況下,把錢放在銀行存定存的人,獲得二%的投報率, 將永遠跟不上四%的經濟成長率。

而在財富縮水同時,還要想辦法對抗全球不斷印鈔票,可能引發的通膨隱憂。過多的資金必須找到棲身之處,而 具有保值性的房地產,還是台灣人的最愛。

何時才是最佳的進場時機與區域?新任內政部長李鴻源的談話,有十足的參考價值。李鴻源不斷強調的 「居住正義」,將會利用政府蓋平價住宅、活用閒置空間,與利用基礎建設延伸居住地,來達到居住正義目的。

從他的發言中觀察,在政府有限度 的興建合宜住宅,與把蚊子館改為青年住宅時,會更著墨創造「三十分鐘生活圈」模式。利用機場捷運開通,把台北市與新北市的界線,拉大至五股、八里、淡水與 中壢。並在一年內,把二重疏洪道的周邊土地,利用都市計畫,變身成高級住宅區。

政府與投資客間,好比是一場拔河賽,在這一回合的競賽中, 政府略居上風。

品嘉建設總經理、《房地產勝經》作者胡偉良建議各地方政府,落實課徵空地稅,以及政府適度釋出國有地,才是引導房價回到常 軌的好方法。也就是說,麵包漲價,要從抑制麵粉價格著手。這場仗才剛開始,新內閣口上的居住正義會獲得掌聲?還是魔高一丈,居住無正義?今年三二九、五二 ○檔期將會是多空交戰點。

【延伸閱讀】250天大鬥法 政府暫居上風 ——打房大事紀

政府出招:第1波抑制短線  2011.6.1正式實施奢侈稅投機客減少,北市去年交易不到5萬棟,創SARS以來新低紀錄第2波殺雞儆猴 2011.12.8逮捕炒家黃勇義從 2011年3月國稅局鎖定房市投資客「三黃一劉」查逃稅,第一位投資客涉違法被逮第3波打擊養房 2011.12.13宣布實施實價登錄接下來可能實施實 價課稅,養房成本將大增第4波增加稅負 2012.1.1調高土地公告現值全國平均調漲逾8%,創近17年新高,增加土地買賣稅的負擔第5波斷絕動能  2012.2.2不開放陸客投資房產內政部長李鴻源斷了國內房市新的資金動能

建商、投資客自力救濟: 炒家暫縮手 2011.6.1投資客變通求生養人頭、調頭寸,投資客有實力的,準備打長期戰;口袋淺的出局放款創新高 2011.12建築貸款創新高:銀 行金援建商,使房貸與建築貸款雙雙創下新高,將有大批建案準備交屋或拋售大降價自救 2012.1.3興富發開出第一槍上市建商興富發率先宣布,自家新案 降價最多25%,為房市投下震撼彈拱高價假象 2012.1.17 6大建案開價再創新高北台灣第一季,6大建案開價仍創區域新高,製造房價居高不下假象拍賣炒買氣 2012.1.31新屋打對折拍賣淡水小坪頂的「環遊 郡」新成屋將以每坪12萬元起標售,外界解讀為房價鬆動

資料來源:內政部、中央銀行整理:蕭勝鴻

【延伸閱讀】加稅已是不歸 路! ——財政部長劉憶如近年對房市重大發言

2010/3/13房貸放款成數應更保守「在目前房價一路上升的情況下,銀行審核房貸的程序 應較之前更加嚴謹,貸款成數亦應較為保守。」

2011/3/3房子沒實價登錄要加稅「若最終只能按公告現值和房屋評定現值計算、無法取得實 際交易價的房子,適用稅率應再調高。」

2011/5/5現代住宅未來可轉售「經建會規畫推出現代住宅,將參考新加坡組屋模式,未來推出後也 可以轉售。」

2012/2/2有配套才推實價課稅「不動產實價登錄是第一步,若沒有研擬妥適,不會倉卒行事,因此不會馬上談實價課稅。」

資 料來源:各媒體、劉憶如部落格整理:吳美慧



房地產開發商的生態圈:有錢不買房是傻瓜?

http://www.infzm.com/content/7

日前,華遠地產股份有限公司董事長任志強在2012年長吉地產春季發佈會上稱負利率時代不買房就是傻瓜,引發網絡熱議。問對網用戶就房地產開發商行業進行剖析,揭露開發商與其他行業的關係,帶引大家理智分析買房問題。

可以毫不誇張地說,房地產開發是暴利行業。中國社科院近日發佈的2011年住房綠皮書中提到,開發商的平均毛利高達55.72%,絕對是暴利。刨除 掉其他成本,前些年的淨利在20-30%之間。而隨著最近房市疲軟,營業收入下滑,存貨激增、現金流緊張,淨利潤大幅下滑,大有寒冬到來之勢。可以說絕對 屬於高風險、高回報的行業。

房地產開發商的生態鏈 (問對網/圖)

圖中標明了開發商開發單個樓盤的一系列操作,包含產業鏈中的主要玩家,還有些玩家,例如裝修公司、水泥、鋼材等建材供應商沒有在圖中描述,其實這個生態圈可以涉及我們瞭解的大部分行業。開發商開發大致過程如下:

1. 政府城市規劃,劃出一塊地。各開發商各顯神通,最終某家勝出。勝出後要預付一筆首款。地價款的餘款可以後續支付。這筆錢基本是開發商必須提前準備的資金,後續的資金都可以進行資本運作。土地資源不可再生,政府靠賣地賺錢真的很愉快!

2. 政府將土地批文發給開發商。

3. 評土地批文等文件,開發商可到銀行申請貸款。

4. 銀行對開發商進行一些列的評估,如資產負債率等,將貸款發放給開發商。

5. 開發商找建築商開工蓋房子,經常是先蓋房後付款。扯皮拉筋,拖欠工資現象時有發生。沒法子,開發商強勢是大爺,建築師要墊不少錢。

6. 房子修好了,開發商口袋裡有錢了,慢慢和建築商結算。

7. 房子修了一半,差不多可以開始預售了。預售對開發商來說,一是鎖定了客戶降低庫存,而是提前回籠資金。產品沒生產完先手定金,就一個字,爽!

8. 公眾一般都很窮!!!沒幾個人有能力一次付清房款,只好向銀行貸款。看,銀行一頭貸款給開發商周轉,一頭貸款給老百姓買房。而銀行的錢,大部分是存款,多爽!

9. OK,一切搞定了,可以搬進新房羅!有自己的一個蝸居,是多少人的夢想。剛畢業的時候,覺得有套房,有個老婆,一起在沙發上看看電視嗑嗑瓜子,就是人生最 大幸福了——其實現在還這麼覺得。中國人都喜歡地,喜歡房,有錢喜歡把自己圈起來,在自己的地盤上細細經營。古代如此,當代還是如此。房到手了,開始裝 修,買家居買電器,買各種家居用品,消費是經濟發展的基礎,而我們這樣的小老百姓是消費的源頭。

10. 不好意思,小老百姓的幸福還不徹底,因為還要還房貸!10年?20年?30年?人生苦短,慢慢還吧。

還沒有結束,有一隻絕對不容忽視的力量,這種力量是這一切的號角和催化劑,廣告及媒體行業。他們用心策劃,用心製作,用心發佈鋪天蓋地的廣告,通過各種渠道,通過各種形勢,源源不斷的擴大著我們這群小老百姓買房的慾望。

而單純、要求不高的我們,最終為了自己的並不遠大的夢想,也為了下一代、為了父母,一咬牙就買了一套房子。從現金流的角度,小老百姓是生態圈中,唯 一一個現金流負向的玩家。我們通過十年二十年的辛勤勞作,讓很多生態圈中公司和個人率先富了起來。我們付出了一切,獲得的不僅僅是一套單元房,而是一個自 己的家。親愛的開發商和他們的親密朋友們通力合作,終於賜予了我們一個自己家。

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存款快被通膨吃掉了,買房才能保值

2012-4-30  TCW



最近,是不是有很多建商或房仲告 訴你,對抗通膨,只有買房才能保值?如果你因此而心生動搖,開始考慮買曾經被你認為房價高得嚇人的房屋(而且越來越高),那麼,你就落入「反射效 應」(Reflection Effect)的心理陷阱!

反射效應談的,是在確定的損失和「賭一把」之間,多數人會選擇賭一把。也就是說,通膨將造成我們存款越來越薄,這已成為既定事實,而在既定損失與買房子可 能的風險之間,人們會傾向選擇後者。

賭一把的損失,反而虧更大

反射效應相對應的是「確定效應」(Certainty Effect),是指人在確定的收益和賭一把之間,多數人會選擇確定的好處。人們對損失和獲得的敏感程度是不同的,損失的痛苦要遠遠大於獲得的快樂,也就 是說,獲得一百元意外之財的快樂,抵不上掉了一百元的痛苦感。

基金公司很善於使用這種心理,他們會先計算你的錢將因為通膨在三十年後縮水的倍數,再引導你去購買自己也不是很懂的基金組合。

現在,當你面對通膨怪獸,而決定去投資「開源」,或買房子「保值」的同時,請確認,你對後者的評估已經非常足夠,否則,你逃離通膨怪獸的做法,只會讓你陷 入「虧更大」的惡性循環。簡單的試算就可知,一般小家庭因為通膨可能一年會多支出兩萬多元,但是,投資的失靈,卻絕不僅是這個數目。

我應該這麼做;1.正視損失,別因恐懼放大它。2.評估解決方案時,把風險與損失也寫下來,兩相權衡。

 

買房還需等待,買股沒有問題 語風林

http://blog.sina.com.cn/s/blog_625249a201014x1x.html

近一年來,買房和有買房意願的朋友很多。諮詢我的話,觀點仍然未變:自住尚可接受,投資還需等待。因為未來一兩年房價上漲的概率依然很小,保持平穩微跌的 狀態是大概率事件。本輪房價調控,從一開始就已經不是地方政府缺不缺錢的經濟問題了,而是關係到某組織權力穩不穩固的政治問題,尤其是在北京上海這種身份 地位比較敏感的地區。在某組織的「大是大非」面前,您覺得,房價還能漲嗎?還敢漲嗎?

 

當然,不漲不代表就會暴跌。不要相信那些天天喊房價大跌人的話,這些人不是別有用心,就是賺點噱頭,再或者就是些不學無術之徒。這類人比那些天天喊房價大漲的人危害更大。我有一位親屬,2002年剛去深圳的時候,存款足夠買下一套房。可惜她堅信一些專家媒體所謂房價太高的觀點,一直不為所動。現在可好,所有積蓄加起來只夠買半套房了,相當於十年工作白干還倒賠進去半套房子。悔不當初啊,只能「望房興嘆」了!

 

判斷目前國內房價是高是低,光靠一個「房價收入比」是沒有用的。因為北京的房價不是由普通工薪階層的收入決定,而是由大街上跑的幾十萬輛奧迪寶馬車主的收入決定。判斷目前國內房價是漲是跌,縱向橫向比較日本、香港1965年到現在的房價走勢更加實用,更具參考價值。因為無論從經濟走勢還是從收入增長來看,日本和中國、東京香港和北京的歷史可比性和實際有效性要大得多。當前北京的房價,絕對不是1997年的香港房價,更不會是1992年的東京房價。更大的可能是1981-1983年間香港或東京的房價。

 

國內的房價既然不會大跌,那何時才能再度上漲呢?我想,至少得滿足以下幾個條件才有上漲可能。

1、調整時間要足夠

20091月到20104月,國內房價普遍暴漲100%,甚至150%以上,短期看已經完全超出了買房人的承受能力,也提前透支了未來數年的剛性需求和投資需求。參考1965年以後日本和香港房價大漲之後的調整時間,可以大致估計國內房價的調整時間應該也在兩年到六年之間。由於本輪房價上漲是大漲急漲,調整時間可能要稍長一些,即四年到六年的概率較大,也就是說國內房價最早也得到2013年底才能結束調整。這個從供給上也很好理解,地方政府和開發商就像一台聯合收割機,一個賣地一個賣房,收穫了一季,得等到老百姓的腰包鼓起來了才能收割下一季。而時間不夠長些,新的剛性需求、改善性需求和投資需求還沒形成,新的買房人還存不夠錢、消化不了、買不起或不願貸款買房。

2、調控政策要放鬆

從限購政策來看,通過壓制需求來控制房價的做法,有悖市場經濟規律,對買房人(包括剛需)製造人為歧視。尤其是北京這種外地人購房須提交五年社保或納稅證 明的限購做法,排外情緒濃厚。而且,限購完全排斥投資需求和改善性需求,人為限制了房屋租賃市場供給的增加,對房租的上漲有強烈的推動作用。當然,限購有 一個好處,那就是暫時平抑過熱的房價,防止繼續大幅的透支未來需求,以免房價突然大跌,對國內金融系統和實體經濟造成巨大衝擊。

從房貸利率來看,7.05%的利率明顯處於相對高位。一筆100萬的30年期貸款按基準利率算月均還款6686元,比2009年加息前的七折優惠利率提高1821元,相當於多了貸40萬。當前的貸款成本太高了,無論對剛性需求、改善性需求還是投資需求,都是極大的限制和打擊。更別說改善性需求和投資需求買房時面臨的利率很可能還要上浮10%~20%

當前各個地方對剛需放寬了限制,甚至出現揚州對剛需買房進行補貼的現象。但從整體上看,調控政策放寬的幅度還太小,尤其是一線城市幾乎沒有變化。短期內,無論看中央態度還是經濟形勢,限購和利率政策都不可能大幅放鬆。也許明年下半年或者後年是調控真正放鬆的時間點。

3、房價與租金的比率要合理

2010年以來,北京的房租無論是住宅還是寫字樓,普遍上漲了50%-70%。兩年多時間有這樣的漲幅,確實讓人吃驚。現在北京一套88-100平的兩居室住宅,差不多2000年以後的要5000-6500元,八九十年代的要4500-6000元,由此可見北京工薪階層的居住成本有多大,合租群租現象自然十分普遍了。我是房東,內心深處希望房租漲得越高越好,但看著身邊朋友們的生活成本不斷增大,我又希望房租能低一些,讓大家都少點壓力。

當前房價與租金的比率差不多普遍在32-40倍。從市盈率的角度看,房價無疑是高估的。要讓比率回到20-25倍左右達到合理程度,需要房價繼續下跌10%且房租繼續上漲20%-30%。從目前房產買賣和租賃市場情況看,這個過程預計怎麼也需要兩年左右的時間吧。

 

我認為,國內的房價不是不會大跌,而是離大跌的時間點和價位還相差甚遠。從時間點來看,按照中國目前的經濟發展水平、收入水平和人口結構,房地產市場應該還有10年到15年的上漲週期,具體多長時間得看未來房價上漲的幅度和速度。從價位來看,參考世界大城市普遍的住房價格和漲跌路徑,國內一線城市的住房均價達到6每平米以上將是一個非常危險的信號,猶如1992年的東京房價和1997年的香港房價,大跌50%以上、跌勢持續十年都將成為可能。那個時候,沒房的不要再買了,有房的除了自住,其餘全部賣出,不要猶豫。

 

如果不買房子,那能買什麼呢?我的觀點是買股票肯定遠好於買房。A股自從2007年以來,調整時間接近五年,市場人氣極為低迷。儘管目前經濟形勢還不太好,但股市無論從時間上還是點位上已經達到了臨界點的水平。我認為,未來一年到兩年上證指數突破3478點的概率非常大,而很多個股的漲幅應該在50%-100%以上。和買房相比,您看,多划算!至於買什麼股票好,這個就看自己的選股能力了。投資嘛,仁者見仁智者見智,盡可拭目以待!



微博三條:存款活雷鋒、炒股白求恩、買房甕中鱉 歲寒知松柏

http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102e172.html
最近幾天我發了三條微博,轉載過千,內容如下:

【存款人都是活雷鋒】
過去20年中國的貨幣貶值率高達年10%,其中7%為央行收取的鑄幣稅,3%被商業銀行瓜分。而存款人的儲蓄每年縮水實際還不是5%,而是10%以上,這很好地解釋了為什麼越存款越窮,越貸款越富,為什麼貧富差距越拉越大。
微博三条:存款活雷锋、炒股白求恩、买房瓮中鳖
炒股人都是白求恩】有人問炒股的人又是什麼,我簡單的統計了一下A股成立20年來的融資、交稅和手續費,發現小散一共投入6萬多億,但到手的分紅不到1萬億,20年白送了5萬多億出去,炒股的真是捨己救人,不求回報和感恩的白求恩啊,數據見下圖:

微博三条:存款活雷锋、炒股白求恩、买房瓮中鳖

【買房人都是甕中鱉】我寫了「存款活雷鋒、炒股白求恩」二貼,結果賣房炒房人樂了。經統計,中國城鎮人口6.7億,合計住宅面積約212億平米,三口之家 95平米。但在建待建住宅有200億平,夠10年銷售13.5億人住,而農村房子就養雞好了。所以我估計政府會大力推行房產稅,這叫跑得了和尚跑不了廟。

微博三条:存款活雷锋、炒股白求恩、买房瓮中鳖

買房託比買樓更佳?? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5205

可能你都聽過人講:「我有個uncle炒股票好叻,成間半島豪庭就用佢炒股賺既錢買番黎。佢比過兩個number506我冇買點知升到傻左,所以今次813我買番幾手。另外佢話有d股票可以長唔放,好似823, 2778有錢就買d用黎收息,唔使成日睇住咁煩,派息都派成6厘。你而家買樓都冇收成6厘息啦!

首先樓確實係香港人至愛,連衝量人炒股成唔成功都要用舊錢大到可買樓黎表明。Well希望可以由本篇討論下港人在投資上幾個諗法。「比number呢個term真係好神聖,每隻股票只要經「比個number你」呢個詞彙修飾一下,即刻變得有神聖感同吸引力另外比number一定要配合仙股用,因仙股市場係無理得唔可以用任何基本或技術分析去解釋。只能用民間口耳相傳一些關於該公司既謠言,而當股價稍有眉目大批民眾即可協助炒高爆上。

但係,炒仙股而發達既機會有幾大呢相信長睹必輸既理論適用。由於你唔係insider(即係該公司管理層或關連人仕),所以你買入該股贏錢既機會最好只係50%面。你玩幾鋪確實有連贏機會,但次數一多你必然輸返哂落去。所以除非你真係insider,否則都唔好指望靠股仔賺錢,恐怕賺個名牌手袋都難!

近排房託咁hit都因為823升到40蚊,但係奇在d人仲以為佢派息仲係6厘。首先諗樣認為你筆錢主打收息就唔好買股,主打賺價就唔好買債,每樣投資工具皆有其優劣而投資人需做就好適當運用其特性。就因為咁買房託請先留意佢現時派息率及價格。仲有買股一般好少可做高倍數槓桿借貸,買樓就可以,因為抵押品質素大有不同,此乃股樓其一大分別。係冇槓桿下,用40萬買股票只可以用該筆數留黎計6%息。而樓房提供五倍或至近十倍槓桿下,你比40萬首期後可以用400萬去近3%回報收租,分別好大當然風險係可輸到唔要間樓都甩唔到身。

最後,亦係聽過n咁多次,就係講呢個投資方法係你唔使成日睇住。其實投資都係一分耕耘,一分收穫。請唔好再相信咩買隻匯豐擺埋佢放十年呢樣野啦。一係比心機搵多d,一係就分些少時間睇下你既投資啦!


《購屋置產計畫書》從賣房累積買房經驗與資本 精算獲利模式 窮小子十年坐擁三戶房

2013-01-21  TWM
 
 

 

從三餐靠友人接濟的窮小子,到現在開保持捷跑車,身價逾千萬元的業務高手,謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願,希望退休前能當五戶房屋的包租公。

撰文‧林心怡

穿著剪裁合宜的西裝,繫著絲質領帶,手上戴著卡地亞名錶,而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉,憶起十幾年前剛退伍時,身上僅剩七塊錢,連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說:「人生好像一場夢啊!」還好,這是一場以悲劇開場,喜劇收場的夢。十年前,謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域,從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起,到如今每戶動輒上億元的豪宅;每一次結案,銷售獎金收入以百萬元計,年僅三十五歲的他,是已經擁有三戶房子的地產投資達人。

故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後,總是在親友的接濟下,過著四處寄人籬下的顛沛生活,讓他不論在情感與金錢上,都有極度的不安全感。

「還記得剛退伍時,身上只剩下七元,窮得沒飯吃,只好拜託朋友收留我,幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說,沒有父母的庇蔭,經濟狀況原本就不好;更慘的是,為了「面子」,他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友,希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果,卡債積欠了近三十萬元,「最後女友沒了,錢也沒了!」遭受愛情創傷的謝文偉,還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量,覺得當業務員、賺獎金,是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活,應徵進TOYOTA當汽車銷售員。

還清負債

進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後,謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務,因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債;擔任汽車銷售兩年多下來,每年平均年薪六十萬元的收入,不但還完負債,還存下了三十萬元。

「但對我來說,賺這些錢是不夠的!」謝文偉說,聽聞「賣房子」可以賺很多錢,讓他萌生轉行的念頭,「我心想:既然希望賺錢買房,不如先學怎麼賣房,除了學習房屋理財,還能實現退休後當包租公的夢想!」因為這個「買屋夢」,謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業,二○○二年進入了房屋代銷業,從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年,公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓;但我的心態就像學徒,總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧,及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語,以及與消費者基本的應對進退,閱讀許多銷售技巧的書籍,從低單、低總價的房子開始賣。」只是,計畫趕不上變化,經過一年的「學習期」,好不容易○三年準備大展身手時,謝文偉卻遭逢SARS(嚴重急性呼吸道症候群)房市交易急凍,讓他長達半年都是領底薪過日子。

「我一度心想乾脆回去賣車算了!」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」,還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期,經過三年多的銷售歷練,○六年開始,謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標;存夠二百多萬元自備款的他,也踏上房市投資之路,他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。

「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房,最後賺了兩成出場,但對於自備款不足的我,還是學到了教訓!」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴,讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉,一度資金緊張,索性找合夥人合資,轉手賣出後,才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後,我再也不碰小套房的投資物件,但也意識到,只要房子有增值的潛力,即使需要與人合資購買,也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年,看好林口機場捷運線未來性的房市發展,謝文偉以四十萬元自備款,買下二十六坪的二房小宅,才一年的時間,就讓他獲利二倍出場。

投資成功

擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後,謝文偉靠著賣房的銷售獎金,加上房市理財所賺的錢,○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元,現在附近成交價一坪都要四十二萬元,房價漲了足足快一倍!」謝文偉有些得意地說,這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。

買了自用住宅後,謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類:第一類、短期投資賺價差,鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高,謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力,獲利目標鎖定在五%至一○%。像是新板特區及林口的預售屋,都曾讓他獲利豐碩。

第二類、波段操作,鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租,降低房貸壓力,增值二○%至三○%後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋;今年,他看好淡水的後市,打算在該區置產。

規畫退休

存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資,即把房地產買賣套利所累積的獲利,投入長期性投資,為將來當包租公打算。

「有些業務賺得多,花得也多,但我總是把本業賺的錢,存在有保值增值性的房子上,強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅,在汐止還擁有二戶房子租人。

「我希望退休後,擁有五戶沒貸款的房子當包租公;每存到二百萬元就開始物色房子,賺價差也好,長線持有置產也可,這樣一來,我就更有賺錢的動力了!」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子,以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親,他現在賺錢的動力更強了,也將更努力完成下一階段的目標。

謝文偉

出生:1978年

現職:新高創廣告業務副理

學歷:復興美工

房市銷售資歷:10年

購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。

2 為各種策略擬定資金分配比率。

3 詳列每月現金流量表,避免槓桿過高。

以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書

1短線投資

策略:獲利5%~10%,操作期限一年

資金規畫:與友人合資

標的:預售屋、新成屋

2中線投資

策略:獲利20%~30%,操作期限2~3年資金規畫:自有資金、房租標的:具公共建設或交通題材的中古屋

3長線投資

策略:出租,賺穩定報酬資金規畫:短線與中線的獲利投入

標的:好出租的保值地段


李嘉誠教你五年內買車買房 Home Blogger

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假設你的月收入只有2000元,你也可以過得很好。我幫你把錢分成五份。第一份600元,第二份400元,第三份300元,第四份200元,第五份500元。

第一份,用來做生活費。這麼少的生活費,每天只能夠分到十幾元。早餐一份煮米絲,一個雞蛋,一杯豆漿。中餐一份快餐,一個水果。晚餐自己開個小灶,煮點飯,加倆菜,睡前一杯奶。這樣一月的伙食大概是500-600。不過,如果你還年輕,身體暫時還沒有太多問題,這樣的食譜,夠你數年內不會有健康問題。

第二份,用來交朋友,擴大你的人際圈。這就寬裕了。你的電話費可以用掉100元。每個月可以請客兩次,每次150元。請誰呢?記住,請比你有思想的人,比你更有錢的人,和你需要感激的人。
每個月,堅持請客,一年下來,你的朋友圈應該已經為你產生價值了,你的聲望、影響力、附加價值正在提升,形象又好,又大方。

第三份,用來學習。每個月可以有50元—100元用來買書。錢不多,買的書就要認真閱讀,學會學了就用的精神。每一本書,看完後,就把它變成自己的語言講給別人聽,與人分享可以提高你的信譽度,並且,提升親和力。另外的200元存起來,每一個月參加一次培訓。從不間斷。等收入高一些了,或者有額外的積蓄,就參加更高級的培訓。參加好的培訓,既可以免費結交志同道合的朋友,又可以學習平時難以領悟的道理。

第四份,用於旅遊,一年獎勵自己旅游至少一次。生命的成長來自不斷地歷練。參加那種自由行的旅遊,住進青年旅社,地球其實並不大,每年都出門,幾年下來,就可以把紅旗插到地圖上,許多美好的回憶,成為生命的動力,更加有熱情和能量,去投入工作。

第五份,用來投資。先存起來,也可以用來做進貨的本錢,小本生意很安全,去批發點產品來賣,虧了反正也不多,賺呢,既賺了金錢,又賺了自信和膽量,還賺來做事情的閱歷。賺的錢多了,就可以開始購買長期的投資計劃,使自己提早獲得一份長久的保障,保證自己和家人在將來,不論發生什麼事情,都有一份充足的資金來照顧,生活品質不會下降。

好了,這樣熬了一年,第二年如果你還在拿2000元的收入,那就是你的不是了,這麼不長進,活著也夠丟臉的,看看有什麼品牌的豆腐比較硬,買一點來,用頭去撞吧。
月收入在3000元以下的,一定要兼職賺錢,不要窮,還很有個性,挑三揀四的,這個不願意做,那個沒有興趣。收入不高,一定要非常勤奮,盡量去找跟銷售有關的工作,銷售等。這就是很不錯的兼職工作,既可以認識很多有價值的人,又可以鍛煉自己的信息收集能力和營銷技巧。

衣服啊,鞋子啊,這一年你是得盡量少買了。最好全部通過你的兼職賺的錢去買。當作獎勵自己的一種方式。額外多賺錢的時候,記得買個禮物給你的愛人,謝謝他/她支持你的財務計劃。很坦誠地告訴他/她,為何你那麼勤儉,告訴他/她你的夢想和努力的方向。
到處都有需要幫助的生意人,兼職幫他們做點事情,去磨練自己的意志、口才、和工作能力吧,加上你的理財技巧,第二年,你的收入至少要增加到5000元。最低也應該是3000元,否則你收入的成長還趕不上通貨膨脹呢。
無論你的收入是多少,記得分成五份。增加對身體的投資,讓身體始終好用,增加對社交的投資,擴大你的人脈,增加對學習的投資,加強你的自信,增加對旅遊的投資,擴大你的見聞,增加對未來的投資,增加你的收益。

保持這種平衡,逐漸你就會開始有大量的盈餘。這是一個良性循環的人生計劃。身體將越來越好,得到更多的營養和照顧。朋友會越來越多,存儲許多有價值的人脈關係,同時,你也有條件參加那些非常高端的培訓,使自己各方面的羽翼豐滿,思維寬闊,格局廣大,性格和諧。而你,也就能夠逐漸實現自己的各種夢想,購買自己的需要的房子、車子,並且給未來的孩子準備一筆充足的教育基金。
人生是可以設計的,生涯是可以規劃的,幸福是可以準備的。現在就可以開始。在你窮的時候,要少在家裡,多在外面。在你富有的時候,要多在家裡,少在外面。這就是生活的藝術。窮得時候,錢要花給別人,富的時候,錢要花給自己。很多人,都做顛倒了。
窮得時候,不要計較,對別人要好。富的時候,要學會讓別人對自己好。自己對自己更好。窮要把自己貢獻出去,盡量讓別人利用。富,要把自己收藏好,小心別讓別人隨便利用。這些奇妙的生活方式,是很少人能夠明白的。

窮的時候,花錢給別人看。富的時候,花錢給自己享受。窮的時候一定要大方,富的時候,就不要擺闊了。生命已經恢復了簡單,已經回到了寧靜。

年輕不是過錯,貧窮無需害怕。懂得培養自己,懂得什麼是貴重物品,懂得該投資什麼,懂得該在哪裡節約,這是整個過程的關鍵。別亂買衣服,少買一點,但是可以買幾件很有品味的。少在外面吃飯,要吃就請客,要請,就請比自己更有夢想的、更有思想、更努力的人。
一旦生活需要的錢已經夠了,最大的花費,就是用你的收入,完成你的夢想,去放開你的翅膀大膽地做夢,去讓生命經歷不一樣的旅程。

經典語錄
哈佛有一個著名的理論:人的差別在於業餘時間,而一個人的命運決定於晚上8點到10點之間。每晚抽出2個小時的時間用來閱讀、進修、思考或參加有意的演講、討論,你會發現,你的人生正在發生改變,堅持數年之後,成功會向你招手。

經典語錄:
無論你的收入是多少,記得分成五份進行規劃投資:增加對身體的投資,讓身體始終好用;增加對社交的投資,擴大你的人脈;增加對學習的投資,加強你的自信
增加對旅遊的投資,擴大你的見聞;增加對未來的投資,增加你的收益。好好規劃落實,你會發現你的人生逐步會有大量盈餘。

經典語錄:
過去的一頁,能不翻就不要翻,翻落了灰塵會迷了雙眼。有些人說不出哪裡好,但就是誰都替代不了! 那些以前說著永不分離的人,早已經散落在天涯了。收拾起心情,繼續走吧,錯過花,你將收穫雨,錯過這一個,你才會遇到下一個。

經典語錄:
被人誤解的時候能微微的一笑,這是一種素養;受委屈的時候能坦然的一笑,這是一種大度;吃虧的時候能開心的一笑,這是一種豁達;無奈的時候能達觀的一笑,這是一種境界;危難的時候能泰然一笑,這是一種大氣;被輕蔑的時候能平靜的一笑,這是一種自信;失戀的時候能輕輕的一笑,這是一種灑脫。


自己買房與投資的一些經驗、心得、感悟 Hilong

http://xueqiu.com/4078753602/23117089
今天閒來無事,找到10年末自己寫的一篇文章,完全是本人的真實經歷,修改補充了發上來,談一談自己買房與投資的一些經驗、心得、感悟,與大家分享探討。(如果有杭州的朋友,可能更加能理解)

06年買了自己的第一套房子,然後在杭州市下沙開發區陸續買了7套(3套小產權房,嚴格來說不算),現在手上還有2套。
本人01年畢業,然後輾轉廣州、惠州兩地工作2年,03年10月州公司要在杭州設立分公司,到杭州下沙工作,負責一個小部門。當時下沙高教園剛開業,國慶節第一批大學生從市區搬過來,荒涼的很。四號路的物美還在打樁,公司在月雅苑租了5套房子,公司花錢裝修,我們都不願意過去住,因為裡面黑燈瞎火,吃早餐的地方都沒有,下沙東江邊是一片荒地。
到下沙的第一個週末出去逛街,大都文苑風情開盤,很多人在排隊搶購,當時好奇的過去看了看,要三千左右,立即罵娘走人,覺得杭州房價太貴了,當時在惠州市區房價才一千多,覺得下沙是遠郊,不值!

然後在心裡留下一個固定印象,杭州的房價很貴,根本買不起。每天專心工作,一直到06年都沒關心過房子的事,覺得離自己太遙遠。
06年五一,突然接到領導的電話,說買房了,讓大家也去看看。然後一堆人去看領導在東尚公寓的新房,80平方的躍層,總價24萬左右還送家電,有點心動。

到售樓處詳細瞭解,是開發區工業配套用地,沒有產權的,只能簽50年租賃合同,也就是所謂的小產權房。當時都搞不清楚產權證有多大用處,想著反正自己住,有沒有無所謂,總不能把我趕出去,第一次心動了,覺得買房有希望。挑選了緊挨著的一套54平方一房一廳和一間28平方的單身公寓,總價24萬左右。東尚是不能貸款的,開發商給的條件是一次性付款96折,分2年付款99折(首付60%,一年後付20%,兩年後付20%)。

當時腦袋不開化,沒想著貸款,手上沒什麼錢,找公司借了10萬(公司對中層幹部的福利政策)做首付,東拼西湊全款付清了,算下來單價2900還是裝修好的,買家電、家具後即可入住。覺得很划算,相當滿意(現在回過頭來想是我最糟糕的房產投資)。當時開發商給的政策分期付款不用付利息,轉手交易沒有任何稅費,自己找好下家後到開發商哪裡更名。
一個月後搬進去住,一個人住一房一廳夠了,就把單身公寓出租,竟然能租500元/月,租金回報率7.5%,如果分期的話收益率就是12.5%,像發現新大陸,立即跟開發商協商再買一套單身公寓,條件是把前面一套單身公寓轉成分期付款,又追加2萬後手上就有3套房子了,2套單身公寓出租。

過了快一年,07年五一領導又在下沙開發區夢琴灣小區買房了,拉我們過去看。一線江景房,120多平方,單價5500左右,當時還是覺得很貴。五月中跑到下沙開發區海天城看房,發現明顯比夢琴灣便宜,挑中了一套151房的四房,打折後單價4400,很喜歡,立刻就定下來了。當時有個插曲,聽別人說有參加一個叫「陽光團購群」,可以多3個點的折扣,不需任何條件,只要找到群的負責人,打給電話報個名字即可,很容易,然後就可以節約2萬元。開始不相信,一試真是那麼回事,天上掉餡餅了,而且野風還要付錢給群負責人。(由此可見野風的營銷議價能力是多麼的差,09年初現代景苑降價退老業主款、海天城打7折應該都成為業界的笑話)。
5月30日去簽合同,聽售樓部說從第二天開始每平方提價300元,高興啊,覺得立馬賺了4.5萬,意識到房子是可以投資賺錢的,然後開始關注網上的經濟、房產信息。

5月份時海天城均價5000左右,我的大戶型所以便宜。首付3成,貸了7成,怕貸長了利息高,只貸了20年(後悔中,按現在的思路毫不猶豫貸30年,通脹猛如虎,誰知道30年後月供3K能否夠吃一頓飯)。
當時手上沒錢,定金2W還是找家人借的,定了後到簽合同付首付有2周時間,到處找錢,立即把東尚的一套單身公寓賣了(除房租外只賺了1萬,可憐!!,如果按揭去買下沙物美附近的商品房,收益至少乘以10,所以大家買房千萬不要貪便宜,產權+地段!產權+地段!產權+地段!)
從07年6月份開始,杭州的房價開始猛飆,濱江.萬家花城開盤,一天賣了7百多套,當時不知道濱江房產,以為是濱江的樓盤。每個月都可聽到提價的信息,每次都計算增值了多少,現在回想起來挺幼稚的。9月份,海天城再一次開盤,均價已超過8000,而且很多人漏夜排隊去買,覺得不可理喻。

野風的建房速度確實慢,07年初已結頂的房子,要到09年10月才交房。煎熬中等待,公司離海天城就4公里,每隔1~2個月過去看看,變化很慢,急得罵娘。
這段時間開始頻繁上天涯經濟論壇、房產觀瀾,口水樓市等,在很多高人的貼子裡學了不少東西。瘋狂的對金融、經濟、投資、房產感興趣,論壇中找到很多好書來看,曼昆的《經濟學原理》、《國富論》《博弈論》、《基業長青》、《從優秀到卓越》,巴菲特相關的很多書籍,李馳、但斌的著作等等,開始炒股。

前面已經說了4套房子,3套小產權其實不能算。
很慶幸把錢都投在房子上,08年沒錢炒股,否則絕對被深套!因一直都很關注房產價格,09年春節前後發現一個很奇怪的現象,下沙物美附近的二手房價在8K左右,東區江邊夢琴灣、海天城只要6K,當時夢、多藍、伊薩卡已經有交房,二手房大量湧出。試著去中介逛了逛,發現5K多可買到夢。當時各類論壇都很悲觀,都在叫著要崩盤,成交量很少。當時考慮也很簡單,東區江邊環境好,價格遲早接軌下沙物美附近,而且夢的價格與07年相差無幾,相當於免費賺了2年時間。另外,正好適合巴老的話,別人都恐懼了,我要貪婪!
開始籌劃買第二套商品房,春節前就將東尚的一房一廳掛了出去,準備賣掉後拿著現金做首付,按揭!
想在想來,我的運氣確實太好,07年不太懂行情時買在房價飆漲前,沒現金躲過股市大跌,09年3月房價谷底時把手上的小產權房全部套現去按揭買商品房,一下子手上多了3套商品房。都是房產市場上1664點的籌碼!

接著說,09年春節後回來上班,開始在下沙淘房子,在夢琴灣業主論壇上看到一個帖子賣房,東北朝向的96方兩房只喊價58萬,剛好6K(是業主,不是中介),直接聯繫業主看房,16樓,客廳和一個房間東向稍偏北,另一房朝北,客廳可看到錢塘江,視野不錯,很滿意。
業主是一女孩子,杭州人,市區上班,嫌下沙遠,準備在市區買二手房,怕貸款利息高,準備一次性付清,所以急著把夢賣掉(財富的差距在思路、理念,如果業主腦袋轉彎,貸款買市區的二手房,現在出手賣,多拿60W,打多少年工才夠!),業主急著出手,很容易談到56萬。

3月初簽合同時商業貸款還要首付30%,沒過一週,傳出海天城8折的消息,去售樓部看,老業主介紹或再購買還可再優惠幾個點,70多方的兩房折扣後5.5K~5.8k,新房可以做2成首付,覺得很值,開始盤算自有資金,想再買。過了一天再去海天城看,小戶型已經賣光了(野風當雷鋒的速度很快,後來6月份時再去海天城,還有一套臨街商舖單價只要8K多,位置在以後的下沙物美二店對面,幾年後必火,可惜手上已經沒有子彈,可惜)。
從海天城售樓部失望出來,順道去保利東灣看看。一直以為東灣貴,以前沒敢去售樓部,一問,11號樓很快要開盤,5280起步,均價6K不到,很意外!東灣的別墅區綠化確實做的好,89方MAX樣板房吸引人,當時就刷了信用卡付2萬誠意金。
當時就是覺得下沙東怎麼著也得與物美附近價格差不多,怎麼看都低估。一週後再去售樓部,售樓員推薦61方小兩房投資,一算只要7萬首付,又定了一個號,回家馬上把單身公寓10W出手(現在看是個地板價)。
3月中旬東灣11號樓開盤,前一天晚上吃飯時接到售樓員短信,通知過去排隊,吃完就帶上被子開車過去了,排了一個通宵。第二天9點開始搖號,人山人海,像打仗一樣搶房子。

以前沒經歷過排隊買房的,挺好奇,拍了些照片,還想第二天漏夜排隊肯定會成為樓市頭條新聞,第二天晚上上口水看了,很多人說是保利找的托,小陽春,看空者多。

我排隊號在前60,叫到我時東西邊套只剩幾套,只能勉強選了樓層不是很好東邊套,單價6K,然後挑61方時直接選最便宜的,單價5.7K。不到3分鐘,選房結束,然後就是簽字、抽獎(還中了個SONY數碼相機),10點多就完成回公司上班了。

過來一週去簽正式合同,看到東灣售樓部有很多標語,一些人在售樓部鬧,要求保利退還差價,就是所謂的房鬧。願賭服輸,房價降了找開發商討說法,漲了呢?我們會把錢補給開發商嗎。入市需謹慎,要對自己的行為負責。而且如果這些人房子真要退掉,估計半年以後會後悔的自殺,因為09年12月保利東灣新開盤位置好大戶型曾賣到單價2萬。

3月底時突然再網上看到消息,金色錢塘打75折,直接由9K降到6.8K,風景碟苑新房7.5K,一個朋友的公司組織一般人與風景碟苑談團購,盡然沒談成,因為不少人覺得濱江區的房價就值5K,現在回過頭來看,汗顏!我妹妹當時正在濱江區看房,當時還未結婚,立即與遠在芬蘭出差學習半年的妹夫聯繫確認,決定買,第二天一早打車過去金色錢塘(蕭山區,不屬杭州主城區)售樓部,定了一套120方的房子,單價6.8K,一年多後,金地在附近2公里左右(同屬蕭山區)拍了塊地,樓麵價約1.4萬(目前在賣的金地天逸)。

到4月底按揭都批下來了,開始四套房的按揭,現金流有點吃緊,8月份,夢琴灣價格已經回到8K以上,我本來預計需要兩年,結果半年不到就到了目標價,開始準備賣房,畢竟現金流的安全很重要。當時創業板快推出,覺得是個機會,正好有人出到心裡價位,就出手了。結果房子賣了沒1個月,隔離500米左右土地拍賣,樓麵價7.5K,第二天周邊小區的二手房都飆到1萬以上了,現在看來沒有賣在合適的賣點,晚2個月就多一輛A4L,教訓啊!
後來一直到11月才拿到房款,把欠的債都還清了,剩下的全部入了股市,回頭一看入市在3300點,高高的山崗上,第一把買了61元的中國平安,一直套到現在。當然10、11、12年一直在追加投資,整體是賺錢的,主要持有銀行、保險、汽車、白酒、房地產。

11年初保利東灣的2套房子交房,90房的簡裝後出租了,算了下,如果毛坯出租收益率才1%出頭,就在年中賣掉了61方的小房子,大約是買入價的2.1倍,因為首付只有20%,槓桿達5倍,投資收益還是非常好的,所得款項進入股市。
但是,禍福相依,07、09年房產投資的成功讓自己的自信心過度膨脹,後面就有了10~11年在股市的痛苦掙扎,最大浮虧接近30%,直到在論壇中瞎逛時看到一些新浪價值投資博客,瘋狂的追著看,纏中說禪(現在不感興趣)、SOSME、段永平網易博客等甚至從第一篇文章看到最後一篇,再後面就到了雪球,進行持續的學習、修煉,現在天涯論壇等都不去了,新浪博客只看關注的信息,雪球是主要學習交流的地方。

特別的教訓,11年3月,本人所在公司的控股集團公司改制引入PE中科招商,以8倍PE購買手上的原始股(06年入股,到11年3月稅前收益40倍),我持有一部分集團的股份,當時可以選擇賣掉套現200萬(級別較高的必須鎖定不能賣),當時想著公司以後會上市,對比創業板50倍以上市盈率,賣掉太虧了,選擇持股保留,改制後這些股權已經過戶的個人名下,但11年公司業績下滑30%多,12年也無改善,且公司運營老化,問題不少,目前看上市遙遙無期,只能拿到每年3%~4%的分紅。如果能在當時套現,買入4倍PE的銀行,或許幾年後財務自由不遠了。

寫了這麼多,最後分享下自己的感悟與反思:

1、          人生是一系列隨機事件的組合,一時的好運會為後面的大跟頭埋下伏筆,反之同樣,關鍵在於個人的價值觀、能力、研判邏輯是否有進步,否則飛的越高,摔得越狠。

2、          在進入股市前,最好擁有一套自己的房子,房價再高的城市也有買房的時機,關鍵是思路、理念、金錢支配方式,對一般人來說,買第一套房很難,買第2、3套房子反而容易;

3、          跟任何其它商品一樣,最終決定房價的是供需關係。首付上調、利率提高降低人們的購買力,需求降低,房價看跌,反之提高購買力,增加需求,房價看漲;房產稅提高房產持有成本(稅收最終是買、賣雙方買單,政府得益),供需關係不改變無法降房價。政府壟斷土地出讓,控制土地供應,可決定漲跌。入戶/小孩上學必須要有房子,增加需求看漲,等等!房價不是那一個因素決定的,是由各種政策、資金、人群預期所形成的市場合力決定。

4、          世界上沒有只漲不跌的商品,只有低估或高估的商品,最終會回歸價值。

5、          沒必要對高房價恐懼,想清楚自己想要的生活,物質的享受?前擁後戴的虛榮?家人的關心和諧?平靜而悠然自得的生活?其實相當一部分人更在乎後兩項,沒有房子一樣可過得很好,直到房價低估,買房時機到來。(不努力工作不存錢不理財的月光族除外)。

6、          關注自己的核心需求,每個人都可以快樂的活著!

為什麼買股票回報遠遠不如買房 艾斯佈雷克

http://xueqiu.com/4306085703/24107474
1, 基本面不一樣。雖然各個城市和各個區域的情況各有不同,但房地產作為一個整體是長週期向上的。買房基本上只要閉著眼買入即可。而股票市場作為一個整體卻是及其複雜的,背後的幾千家企業各不相同,有的企業在逐漸衰退,大部分企業都在徘徊不前,只有少數企業在高速成長。從幾千家上市公司中挑選出真正能持續高速成長的企業,不是一件簡單的事情。
2, 投入的資金規模不一樣。在大城市買房基本上都是數百萬投入。而大部分人在股票上的投資,最多不過幾十萬,超過百萬的是少之又少。最關鍵的一點是買房大都是帶槓桿的,在房價上漲的過程中能成倍的放大收益。

3,持有心態不一樣。房價在大部分時間都很穩定,在一些時間段會因為政策的擾動和買賣雙方的心理變化而出現快速的上漲。買了房的不會天天去中介看房價是多少,頂多是隔幾個月想起來了順便瞅瞅。持有者一般對房價長期上漲的趨勢非常的有信心。而股票市場波動要大得多,市場每天都在不停的報價。而且市場情緒變化無常,股價在短期內可能上下波動劇烈,讓持有者無所適從。股票持有者一般對企業的瞭解和認識並不深入,很容易受股價變動和外界消息的影響。

4,持有週期不一樣。因為流動性低和交易成本高,房產的持有週期都是以年為單位的,房價每年的漲幅有大有小,但幾年下來就非常可觀了。而股票因為流動性好,交易成本低,投資者很容易過度交易,頻繁交易。一般的股票,50個交易日換手就會達到100%,大部分投資者都容易今天買,明天賣,沒個定性。而再好的投資項目,想獲得大的回報都是需要時間和耐心的。

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