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《自住怎麼算》菜籃族用三姑六婆精神比價 精算「333法則」省200萬買好房


2013-01-08  TWM  
 

 

房價居高不下的年代,單純的自住客要如何買到適合自己又不吃虧的房子?

經營烘焙坊的柯玉甄精明算房,不但年紀輕輕就買到適合自己的好房,隨著房子增值,她這幾年房子越換越好,從小資女變為買房達人。

撰文‧梁任瑋、李建興

「我是自住又不是投資,沒要短期買賣,房價只要負擔得起就好,不用算太多!」這想必是許多自住型購屋者的心聲。但大家都忽略了,房子往往是一生最大一筆的消費,就算自住,買了「物超所值」的房子,可以讓人財富增值,房子越換越好;反之,買了「價不副實」的房子,除了資產縮水,還可能一輩子成為背債的房奴。

四十三歲的柯玉甄,目前在新北市蘆洲區經營烘焙坊,從她樸實的裝扮、婉約的對話,很難相信她有豐富的買屋、換屋經驗,更是親友們買賣房產時的最佳諮詢對象。接受採訪時,她仍靦腆、謙虛地說:「我只是一般的家庭主婦而已,頂多比較會為家裡打『算』!」其實,柯玉甄的話語中已透露出她的成功關鍵。多年來,柯玉甄憑的就是小市民為自己的窩精打細算的精神,使得家無恆產的她,從畢業剛出社會時,一個月領二萬元出頭的小資女,到二十多年後的今天,手上已擁有多棟住宅和一間店面。

購屋初期嘗到甜頭

再出手忽略訪價 竟買到全大樓最高價柯玉甄從小就喜歡存錢,還是學生時,就善用課餘時間打工、跟會理財,她第一次買房,亦是基於「逼自己存錢」的心態。一九九二年,她二十三歲,捷運中和線才剛開挖,她就在新北市中和南勢角附近以每坪二十一萬元買下一戶大樓住宅。雖是自住,但她同時考慮了增值性,儘管不久房市崩盤,但由於買在好地點,幾年後她結婚,房子轉手,還是小賺出場。

婚後,柯玉甄搬進先生在新北市新莊買的房子,但小時候夢想當店面包租婆的她,一有空就拉著先生到處看房子。二○○五年,柯玉甄拿著夫妻手上的五百萬元積蓄,如願地以二千五百萬元買下新莊一處預售大樓的店面。由於當時行情正好,店面才一交屋,就順利以三千五百萬元賣掉,足足賺了一千萬元。

初試啼聲就讓柯玉甄財富倍增,讓她一時以為房地產只要放著就會保值,根本不需要專業。○八年,一心想搬回娘家附近的她,拿著這一桶金,回到土生土長的新北市板橋娘家,以每坪三十四萬元買了大樓四樓的住宅。孰料,由於不懂得訪價、計算,交屋後才發現自己買到的居然是全大樓最高價。「我當時心想,四樓應該是全棟行情最低的,居然還比其他樓層貴一成,真是冤!」這一差就多花了一百多萬元,心有不甘的柯玉甄隔年決定賣掉,結果又因為功課沒作足、算盤沒打好,且在房仲的遊說下,說是全球金融風暴後,市場沒買氣,最後僅以每坪三十六萬元賣出,又低於當時三十七、八萬元的市價。柯玉甄這才體會到:「自住、換屋,都不能忽略估價的程序,即使是最熟悉的區域!」

算房守則一:

發揮三姑六婆精神 貨比三「價」自此,認真訪價、估價,成了柯玉甄買房的不二法門。有別於一般小市民總是很容易被房仲、代銷給糊弄,訪到假行情;柯玉甄發揮菜籃族三姑六婆的精神,用最土法的「貨比三家」進行比價,並把每棟看過房子的行情與心得記錄下來。

多年來,她歸納出一套「三三三法則」,也就是買一間房最起碼要比過「三」間類型相仿的房價,各找出一間略優於及劣於目標屋的房子,以得出該標的物的合理區間價;同時觀察區域近「三」個月內的趨勢,以了解行情的漲跌;最後則是評估房子的地段、屋況和社區管理等「三」個看屋元素,以修正買房的出價。

柯玉甄的訪價也有技巧,譬如明明是買中古屋,她卻會到預售屋案場諮詢,「因為銷售中心會將區域未來建設資訊整理得清清楚楚,我可判斷是不是買在低價。」而買預售屋,她則會跑到房仲店頭探聽,「房仲會告訴你,哪家建商蓋的房子在二手屋市場最有行情、最保值。」拿柯玉甄一○年買下現住的房子來說,是有一次在房仲介紹下,看了一棟位於新莊副都心旁的兩年成屋,屋主開價每坪三十四萬元。平常閱屋無數的她,腦中快速地將近三個月看過的房子掃描一遍,立即想到了兩棟最好比價的房子,一是在同區域,成交行情每坪二十九萬元的十年中古屋;另一則是新莊副都心,牌價每坪四十二萬元的預售屋。

柯玉甄算了算,以十年和兩年中古屋的行情相比,大概差兩成,回推起來屋主開價三十四、五萬元算是合理。再比較預售屋,這戶成屋的窗戶一打開就是有新北市「清溪川」的中港大排河廊,採光通風佳,又有無敵景觀,是預售屋沒有的。

因此,若以預售四十二萬元回估,降個一、兩成,她所看中的兩年屋,以三十五萬元進場也不致買貴。但精明的她心想,「屋主一開價就開在合理成交價,並沒提高售價讓買方殺價,一定是急售!」於是柯玉甄大膽再砍一成,以三十萬元議價,並表示立即可以下訂。當天,雙方就以三十一萬元成交,這一省,就省下近二百萬元,而兩年後的現在,這房子已有人出價四十二萬元了。

算房守則二:

使出多心多疑的態度 回歸實價由於三不五時就約姊妹淘去接待中心看屋,柯玉甄因此結識許多銷售小姐,只要一有新建案推出,她就會立刻接到訊息,掌握市場第一手動態。多年來,她更從專業人士的身上,學會了如何運用建商土地取得成本、基地的容積率、營造成本等訊息,換算建商合理的推案價;也善於利用房仲、建商同業之間互掀底牌的競爭心理,交叉比對出合理房價。

有一次,她看中新莊一棟工業住宅,屋主開價一坪二十萬元,還沒議價就比鄰近的成交行情便宜一成。乍看之下很划算,但後來她跑去諮詢其他房仲後才得知,那房子由於屋頂架了好幾個通訊基地台,光這一點就足以讓房價折一至兩成,算一算並不值二十萬元。

而在屢次與房仲交手中,柯玉甄發現,許多仲介都會以「使用坪數」,巧妙地膨脹房子的價值,讓購屋者錯估情勢。

她舉例,今年初,有一天路經台北市文山區,看到仲介張貼了一個標榜「使用坪數八十坪,總價一六八○萬元」的三十年老房子,柯玉甄眼睛為之一亮,「哇塞,台北市每坪只要二十一萬元!」立刻打電話說要看房。但一看才知道,原來八十坪中有六十坪是個超大的露台,而據柯玉甄多年的算房經驗,露台一般只值主建物的三分之一價,一回算,每坪單價其實高達四十二萬元,根本超出合理行情,「你能說仲介騙你嗎?只能說,不會算,就看不出話術中的玄機!」「就連實價登錄也會騙人!」對此,柯玉甄進一步提醒,目前實價登錄所揭露的總價和坪數,由於含停車位,以現行台北市的車位約三百多萬元,車位坪數動輒十坪計算,車位每坪約只有三十多萬元,遠低於主建物的每坪價格,若沒拆分計算,就會低估了單價行情。

算房守則三:

掌握常被忽略的稅費 聰明換屋值得一提的是,目前握有多筆房產的柯玉甄夫婦,對於稅費負擔管控十分嚴謹,這也是一般自住客最容易「失算」的地方。她指出,拿換屋來說,由於買賣之間,通常會被課到土地增值稅、財產交易所得稅、房屋稅和地價稅,但前兩者,一般自住客可以透過合理管道聰明節稅。

其中土增稅部分,由於稅法規定,只要房子是自住的,每個人一生都可使用一次五%最低的稅率。例如賣房時,原本土地評定現值已由五百萬元增值一千二百萬元,增值七百萬元,依規定須以七百萬元的二五%稅率課徵,得繳一七五萬元;但若使用優惠稅率五%來計,只須繳三十五萬元。

至於財產交易所得稅,可用賣房時實際的獲利作為報稅基準,但這必須拿出當初買進時的合約舉證,否則就得用公告模式來申報,公告標準各縣市稅率不一;以台北市為例,是公告現值的四二%,也就是說,若賣出時房子公告現值為一千萬元,政府認定的售屋獲利金額就是四二○萬元,「所以賣屋時,最好備齊資料,看看用實際獲利及公告模式哪個數值較低,選擇較低的來節稅。」柯玉甄說,「多一筆盤算,多一分保障,就算自住,也別和自己的荷包過不去!」

柯玉甄

出生:1969年

現職:烘焙坊負責人

學歷:元智大學應用外語系

給自住客的算房叮嚀:

1.下手前貨比三家,勤跑預售案接待中心了解區域行情。

2.調查建商購地成本,回推合理房價。

自住買房

不能不知的三套公式:

1.頂樓增建怎麼算?

頂樓加蓋雖能使用,但沒有權狀,因此一般認為其價格為主建物的1/3。

公式

房屋總價=權狀建物坪數×單價+頂加坪數×單價×1/3 如:房子權狀是20坪,頂樓增建10坪,每坪單價30萬元,房子總價為:20坪×30萬元+10坪×30萬元×1/3=700萬元2.陽(露)台怎麼算?:陽台露台除非有登記,也就是擁有權狀,否則一般保守認定其價值僅主建物1/3。

公式

房屋總價=主建物坪數×單價+陽台面積×單價×1/3 如:室內25坪的房子,外頭另有5坪沒登記的陽(露)台,每坪單價30萬元,房子總價為25坪×30萬元+5坪×30萬元×1/3=800萬元3.停車位怎麼算?

計算的方式為:平面車位等於房屋每坪單價乘以4~5倍;坡道機械式車位等於平面車位乘以0.6~0.7;機械車位等於平面車位乘以0.5~0.6,車位依所在樓層不同,每層價差約5~10萬元。

平面進平面停=每坪房價×4~5倍平面進機械停=每坪房價×4~5倍×0.6~0.7 機械進機械停=每坪房價×4~5倍×0.5~0.6

公式

平面進平面停=車位月租金×450至600 平面進機械停=車位月租金×250至350 機械進平面停=車位月租金×200至300 註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。

自住 怎麼 菜籃 族用 三姑 六婆 精神 比價 精算 法則 200 買好
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“買好了,就放著!” xuyk的博客

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102w86t.html

    青年朋友小L是股市新手,入市將近一年。前大半年,他老是來問:“啥時賣啊?”

    “以後再說。”我答。

    這也難怪他,因為不是買入就跌,就是漲了一點又下跌套住,確實使他難受,買套和陪跌也實在讓他不可理解。做股票,應該漲高時賣掉,等到跌下來時再買入,這是他真真切切的感覺。我說高拋低吸是個偽命題。他發楞!

    好在小L相信我,只聽從我的話。他很自覺地堅持每月擠出一半工資買股票。

    今天,我去他那兒,他嘿嘿地笑著說,他現已贏利10%啦!而他周圍,無論是新手還是老手,這一年來還都虧著呢!

    “為何就你賺呢?”我問。

    “經常買,買好了,就放著!”他答,“好像你教我就這麽一招。”

    “通常是這樣。”我笑說。


鏈接閱讀:《立足於“買”,就不畏暴跌》(2015-10-21)

買好 就放 放著 xuyk 博客
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