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东航负债率接近100%被迫减少航线

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20081103/05035459296.shtml
東航 負債率 負債 接近 100% 被迫 減少 航線
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富力地产去年净利下降7% 负债率高回归A股路阻


http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-25/170177.html


21世纪网讯 富力地产昨日公布2009年度年报显示:集团纯利为29.21亿元,同比下降7%。集团主席李思廉坦承资产负债率偏高,并未如预期大幅下降。李思廉还称, 申请发行A股进程较想像中困难。因此,有分析师表示,在今年内地融资趋紧的大环境下,富力回归A股可能难以成行,或不得不走借壳之路。

年报 显示:集团的总营业额上升18%至182亿元,纯利达29.21亿元,同比下降7%;净负债与权益比率下降至98%,每股盈利为0.8998元。董事会建 议派发截至2009年12月31日止年度之末期股息每股人民币0.36元。

不过,富力董事会主席李思廉对今年的业绩仍然充满信心。在昨日召 开的新闻发布会上,他表示,受毛利率提高影响,该公司2010年净利润可能增长20%。

李思廉还表示,尽管2009年中国房地产市场持续存 有不明朗因素,富力地产仍取得不俗的成绩。集团创纪录的销售,带来强劲的现金回笼,加上已发行的55亿元公司债,有助集团进一步扩大资本基础。此外,集团 按时交付所有计划于年内落成的项目,并且购入七幅优质土地。按综合实力计,集团连续五年在中国所有房地产发展商中位列第一。

收益的强劲增长 主要来自于在11个城市中的38个优质项目,其中住宅物业占协议销售总额的83%,其余17%则来自商业物业销售。如今投资物业组合正在优化,包括集团旗 下营运中的酒店以及广州富力中心、北京富力中心及富力广场等多业态物业发展。

2010年,富力地产销售目标为300亿元,计划在12个城市 推售超过40个项目,交付可售面积合计约达250万㎡。

富力对增加土地储备一直采取审慎策略,截至2009年底,集团土地储备总量为 2200万㎡,足以支持集团未来三至四年的发展需要。但土地储备仍将会是集团2010年的重点。李思廉还透露,富力在提高内部资金充裕性标准的同时,亦更 积极地寻求与其他开发商成立合资企业,从而分摊风险并共享资源。

李思廉说,内地调控之下,预计房价并不会崩溃性下跌,但随着调控措施相继出 台,预期地价将会回落,土地储备将会是集团来年的重点,第三季或会是买地的最佳时间。该公司买地将以北京、天津、广州及海南为重点。

李思廉 还称,富力现在并没有集资压力,同时申请发行A股进程较想像中困难,但公司仍会继续研究。

富力地产昨日逆市下跌0.5%,收报12.22港 元。



富力 地產 去年 下降 7% 負債率 負債 回歸 股路 路阻
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负债率高 绿城要做房产界的“富士康”?

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100927/1906040.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
绿城的高负债率(资本负债率),一直颇受业内关注。而绿城“迅速开发销售”的经营模式,让其在2009年的业绩轻松翻了3倍,成为销售额仅次于万科的行业第二。2010年上半年,随着项目增多、规模进一步扩大,绿城负债率再度达到158.8%的新高。
不过这一切,或将在未来有所改变。9月25日,绿城在杭州玫瑰园度假酒店宣布成立绿城房产建设管理有限公司。尽管在接受《每日经济新闻》采访时,绿城总 裁寿柏年表示代建只是绿城新增长的一个业务,并不影响绿城原有直接开发投资。但毫无疑问,与“有地并且不差钱”的企业合作开发土地,或为绿城铸就一道最少 涉及资金链的安全防线。
正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示:“绿城采取这种代建的方式,说明绿城在开发管理能力上,超过了其整合资金的能力。而代建可以补齐绿城在资金整合上的空缺,使其获得更大规模的发展。”
代建规模越大越好?
在更早一些的8月,绿城方面即有消息传出已与多家“不缺钱”的企业开始接触,并将在9月份有所动作,即“和别人合作开发土地”。
而这一“合作开发”的模式,与以往“合作拿地、合作开发”并不相同。此前绿城已与多家企业合作开发,比如与西子合作的项目就有绿城西子紫兰公寓、绿城西子田园牧歌、绿城西子海棠公寓等数十个项目。
通过代建开发,绿城方面将极少动用自身资金。“代建模式有三种,项目代建即甲方已取得土地,或者甲方有很强的资金实力,一起拿地,在拿地之前跟我们有效对接,这是整个开发过程的代建,从工程前期,到整个营造、销售,包括到最后的售后和物管,由绿城来代建。”
“第二种叫资本代建,就是通过资金形式,通过基金,最后基金与绿城房产建设管理有限公司直接进行合作;第三种代建指政府代建,包括安置房建设、经济适用房建设。”曹舟南介绍。
曹舟南是新成立的绿城房产建设管理有限公司总经理,他表示:“大致规划根据董事长(宋卫平)要求,在三年内代建项目超过100个,销售形成1000亿元。”按照这一销售规模,三年内绿城代建规模或超过现有规模。
绿城总裁寿柏年在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示:“代建这块业务在绿城主营业务的比重,这个还很难预料,我们希望它能发展多大就发展多大。”
缓解资金压力?
8月份绿城发布中期业绩报告,其高达158.8%的负债率再度引发业内关注。与此同时,寿柏年在业绩发布会上表示,绿城完成今年670亿元的全年销售目 标存在一定困难。经过2009年的良好销售,绿城负债率一度降至105.1%,而2010年负债率的再度上升,正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付 款。
而代建业务的开展,或将缓解绿城在资金方面的压力。寿柏年在回答记者提问时表示:“我们宗旨是造更多更好的房子,但以前我们的困惑是机会 多、钱不多,现在有了代建模式,我们投资这块会根据公司自身的发展有一个合理的增加。”而在提及代建业务的过程中,寿柏年表述最多的语句之一,就是“绿城 不出钱”。
薛迥文在接受采访时说:“万科、绿城这样的企业,在多年房地产开发经营管理中,开发技术与管理能力成了其核心竞争力。以绿城的生产 能力,是可以完成每年700亿元的开发规模的,但资金方面的整合,跟不上其开发管理能力,这就促使其通过代建这样一种模式补齐其在资金整合方面的短板。”
品牌输出的喜与忧
在谈及代建业务时,寿柏年表示代建意味着绿城品牌的输出。“大家可能知道可口可乐,可口可乐全部把工厂一把火烧了以后,它照样生存。也就是说现在在行业里面最重要的是品质的价值和品牌的价值。”
住建部房地产市场监管司司长沈建忠,见证绿城房产建设管理有限公司成立后,给予绿城代建业务鼓励,但他同时提出了自己的担心:“可能代建项目出现了1%的问题,就会影响整个绿城品牌,就会砸牌子。”
住在杭州网首席评论员丁建刚也同样表示自己的疑问:“代建为谁代建,建什么样的房子,代建品质和自己开发的品质是不是一样?标准是不是一样,品质怎么把控?比如人员的组织等等?”
寿柏年称:“我们绿城率先在这个领域探索,通过品牌输出和产品输出来提高整个行业的资源整合,来提高整个行业的管理效力和管理水平,使整个行业能够得到更好的发展。”
薛迥文表示:“绿城看到了中国房地产市场发展的趋势,抢先做了房地产市场中的富士康。”

負債率 負債 綠城 要做 房產 界的 富士康 富士
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世茂化解高負債率: 分拆、還貸

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-5/4MMDAwMDIzNjU4Mg.html

一向擅長資本騰挪的世茂系,終於也感受到了高負債率潛在的風險,並著手緩解。

世茂集團董事局副主席許世壇近日在崑山世茂廣場開業期間接受本報記者採訪時坦言,公司已經意識到高負債率潛在的風險,並已採取措施控制風險,其中包括計劃今年償還部分貸款,從而降低負債率。

不過,對於世茂系而言,償還貸款只是權宜之計。旗下包括以酒店資產為核心的旅遊地產板塊的分拆上市,才是「許氏家族」高層心目中真正的一舉兩得之選。

「分拆旅遊地產資產香港上市的事宜正在與港交所方面積極溝通,希望儘早成行,此舉能大幅度扭轉高負債率的問題。」許世壇直言,為了進一步提高償債能力緩解高負債壓力,世茂集團今年將全力加速銷售,全年爭取400億元銷售額。

5月3日,來自香港的信息披露,世茂房地產已於贖回日期以贖回價悉數贖回所有尚未償還的浮息票據,贖回價相等於浮息票據本金額100%即2.5億美元,另加於贖回日期的適用溢價及未付利息,共支付的贖回價約為2.554億美元。

儘管世茂方面表示「贖回對其財務狀況並無構成重大影響」,但外界同時也理解為,即便通過這次贖回,也未能改變世茂房地產目前較高負債率的基本狀態。

作為世茂系目前兩大上市旗艦之一的世茂股份,就當前的負債率情況而言,似乎明顯優於世茂房地產。世茂股份首席財務官陳汝俠曾不止一次對外表示,公司的負債率依然存在較大的融資空間。在陳汝俠看來,世茂股份剛過60%的資產負債率在行業內也不算高。

世 茂股份最新發佈的2011年一季度報顯示,一季度公司實現營業收入9.9億元,實現營業利潤2.49億元。長江證券分析師指出,公司資產負債情況相對於大 多數住宅類開發商來說較為樂觀,一季度扣除預售賬款後的資產負債率有所下降。另外公司持有貨幣資金32億元,短期借款與一年內到期的非流動負債總和為21 個億,短期償債壓力不大。公司目前主要銷售的商業對於業績將會起到支撐的作用。

不過,許世壇坦言,世茂股份作為世茂集團商業地產的旗艦,自完成資產注入後專注開發商業項目時間並不長,建成並成熟運營的大型項目尚未形成較大規模,更多商業項目後續還需較大規模投入。換言之,緩解高負債率的潛在風險,是整個世茂集團共同面對的課題。

調控壓力之下,銷售回款的能力將變得更加關鍵。許世壇介紹,「世茂集團全年的銷售目標是360億元,爭取實現400億元。世茂今年大部分項目都在6月份之後入市。」

世茂股份商管總經理賈濤告訴本報記者,目前世茂股份每年的大型商業開發項目為3—4個,最多4—5個,取決於目前商業地產管理團隊規模。「再好的模式,團隊跟不上,也很難作出精品。所以,世茂的另一個重要工作就是盡快培養壯大自己的商業團隊。」

世茂 化解 負債率 負債 分拆 還貸
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熱鍋上的綠城:負債率第一,危險程度第一

http://www.infzm.com/content/69286

從去年年底至今,綠城的命運一直是業界關注的焦點。這個最激進的高端住宅製造商,在賣掉四個項目之後,總算緩解了嚴重的債務危機。但宋衛平仍在熱鍋上煎熬,在樓市調控仍將持續的未來,他不得不發動全民銷售,為以往的賭局埋單。

「還行嗎?」宋衛平最近最怕聽朋友們問起這句話。2012年的春節,綠城集團董事長宋衛平的多數時間,是在位於杭州玫瑰園的家裡度過的。他謝絕了一切不必要的應酬。

一些話他不得不解釋上百遍。「後來我都煩了,不想做祥林嫂,一見到朋友就說,早知道不叫阿毛去了。」宋衛平一邊抽著煙,一邊笑著反覆強調,2011年的風波的確大,但綠城活了下來。

2011年年初,宋衛平還以為這是綠城飛奔的一年,但事實卻遠非如此。限購、限貸等種種因素的疊加,讓綠城大本營長三角的樓市降至冰點,原本預計540億元的銷售目標,只完成了64%——這是這家浙江最大發展商在香港上市以來的第一次負增長。

在2011年年底的某段時間裡,宋衛平的弦繃至極點。「比如銀行要明天還5個億,但錢今天才能到賬,這種情況出現過幾次,有點煎熬。」宋在2012年2月6日晚對南方週末記者說。

不過他宣稱,綠城已過了償債高峰,最困難的時候已然過去,其團隊同時也在做超常規的努力,應對更為嚴峻的調控環境,綠城絕對不會倒閉。

「我連出差的積極性都沒了」

在接受南方週末記者採訪的2月6日下午,他接連開了三場會,並在最後一場內部銷售轉型會後,因產品細節當場怒斥一位項目總經理達20分鐘。

對於57歲的宋衛平來說,2011年的第四季度尤其漫長。

2011年9月底綠城開始為「海航30億收購綠城」的流言困擾時,宋衛平曾經開玩笑地聲稱:先努力賣房子,不行就賣項目,再不行就將價格一降到底,從此退出房地產。但隨後該話被當地媒體詮釋為「三段論」,這就是「宋衛平退出房地產」的由來。

經歷一年多調控的樓市,當時已危若累卵。宋的消極言論顯然觸動了脆弱樓市的敏感神經,一時關於綠城的各種傳言滾滾,宋衛平接連遭遇「信託調查」、「綠城破產」、「中投控股」和「宋衛平被捕」等傳言包圍。

受此拖累,3個多月的時間裡,綠城中國(03900.HK)的總市值蒸發了三成多。「我連出差的積極性都沒有了,到一個地方,地方政府們如果想這是一個沒錢的企業、快倒閉的企業,不接待你,那感覺就挺差的。」宋衛平自嘲道。

2011年讓宋衛平覺得最有意義的事情之一,是他在十二個園區裡做的老年人頤樂學院,他本來想在2011年下半年在全國做集中養老的試點,但也是第四季度綠城突如其來的銷售與資金困境,將他的心緒與計劃打亂了。

但「退出房地產」一說,並非宋的本意。時過境遷,宋衛平強調:「為了自己的榮譽也好,為了綠城團隊也好,為了業主及眾多合作企業,我都會努力,不會輕易讓綠城死掉的,2011年綠城活了下來,在2012年綠城會繼續活下去。」

這位以「足球反黑」聞名中國的房地產老闆,對產品品質及規模的追求接近於偏執,其財富和文化皆植根於此——在接受南方週末記者採訪的2月6日下午,他接連開了三場會,並在最後一場內部銷售轉型會後,因產品細節當場怒斥一位項目總經理達20分鐘。

「綠城這樣用心做產品的企業不應該死,也不會死。」融創中國董事長孫宏斌曾多次強調。但在追求品質與規模的同時,宋衛平仍需回答公眾及投資者的疑問:不斷升級的樓市調控下,綠城自救的底牌在哪?

「有客戶儘可能介紹給我」

無論是企業銷售人員,簽約經紀人,還是非專業銷售人員,只要幫綠城賣出房子,都可獲得不菲的佣金。為了鼓勵大家賣房,綠城還將銷售提成大幅提高。

宋衛平不可能剎車停下來解決問題,他只能且行且變,全力掉轉船頭,回歸商業的根本:銷售。

綠城資金困局傳出後,浙江省內的諸多合作夥伴及企業家都向宋衛平伸出了援手,阿里巴巴集團主席馬云直接給宋衛平打電話,詢問是否需要他幫忙。坊間同時傳言馬云號召阿里巴巴高管們買入綠城的住宅,杭州的國企也對綠城伸出援手,不過宋衛平並不願過多談及此事。

在逐步加碼的樓市調控下,綠城怎樣才能賣出更多房子?宋衛平給出的對策是創新的銷售模式:將過去坐等上門接待為主的被動銷售,演變為主動出擊找尋潛在客戶的經紀人制度。

2011年9月,一次為期16天的北方市場巡視或許給予他不少靈感:在鄂爾多斯,久未親臨一線的宋衛平與客戶現場接觸,給予銷售最直接的支持,當即就賣出了幾套豪宅。這讓他在2012年給自己訂了3個億的銷售量——他甚至對記者打趣說,「有客戶儘可能介紹給我」。

行銷與親臨一線是中國地產明星老闆潘石屹在商業地產領域賴以成功的法寶。宋衛平將其在住宅領域深化:即向全社會成員完全開放其房源,這意味著社會上 任何一個人,都可以幫綠城賣房子。而無論是企業銷售人員,簽約經紀人,還是非專業銷售人員,只要幫綠城賣出房子,都可獲得不菲的佣金。為了鼓勵大家賣房, 綠城還將銷售提成大幅提高。

「銷售額上去了,我們就少賣一些項目,銷售額上不去,我們就多賣一些項目。我們會把規模情結拋掉,先把買來的地趕緊做完。走一步看一步,一千多個億的存貨,一定要流轉。」宋這樣說。

宋衛平之前在銷售上的各種努力也似乎初見成效。綠城月度通訊上的數據顯示,2011年12月綠城共銷售57億元,是2011年銷售最好的月份,「今年1月份儘管是春節,也有十幾億的銷售入賬。」

狠抓銷售,加上轉讓完四個項目以獲得藉以喘息的部分現金後,綠城償債的高峰期已經過去。「今年不會像去年年底那樣煎熬了。但我還是要檢討的。人要有理想,但也要正視現實。」宋衛平說。

「有幾塊地的確買貴了」

在此前的兩次宏觀調控中,宋都憑藉著政策的掉頭而化險為夷。也許正是如此,綠城此後變得更為激進。

2012年1月20日,綠城公告稱以5100萬元的價格,將無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權轉讓給融創,而湖濱置業擁有的無錫地王是他們兩年多前以29億的價格拍來的。

當天,綠城一口氣發出了3個項目轉讓的結果。「有幾塊地的確買貴了。」綠城集團副董事長壽柏年感慨道。

其實綠城已經不是第一次身處險境。在此前的兩次宏觀調控中,宋都憑藉著政策的掉頭而化險為夷。也許正是如此,綠城此後變得更為激進。

最戲劇性的一次豪賭發生在2009年5月,一筆即將到期的4億美元的高息債務,曾將綠城逼進破產清算的危局。最終綠城通過發行20億元的信託計劃獲取資金躲過這劫,並因中國政府隨後的救市計劃,成為當年樓市的最大贏家之一。

但這次發軔於2010年4月的樓市調控持續時間之長,超出了所有人預期,並導致了中國經濟的增長發動機之一的樓市似乎即將「拋錨」——就連萬科地產 一位高管前不久也對朋友訴苦,「2011年儘管賣了1200多億,但基本上都支付給早幾年的地價款和工程款,萬科也有資金缺口,2012年的主題詞就是保 命。」

2011年驟然冰封的樓市,更讓宋衛平措手不及。綠城所重點佈局的區域,如杭州、上海、南京等,都是限購城市,「2011年杭州市場萎縮了一半,這也意味著房地產企業要死一半。」宋衛平感嘆。

尤其雪上加霜的是,綠城的項目定位在高端住宅,而這部分消費群體恰恰是政策限購的對象,「我們的客戶都是買過一套兩套房子的,於是這輪調控對綠城就首當其衝了。」綠城集團副董事長壽柏年這樣向南方週末記者指出。

似乎不難得出如下結論:如果2009年沒有拍下那麼多地王,宋衛平今天的日子可能會更好過些。「綠城問題在於攤子太大,老宋沒必要把自己搞那麼累,且綠城品牌在浙江省外還是不夠強勢,過於聚焦高端住宅市場,讓他們降價賣不動。」孫宏斌對南方週末記者說。

2009年樓市的狂熱和綠城業績的爆發,給了宋衛平錯誤的信號:憑藉著超越萬科產品的口碑,舉債拿地不斷擴張下去,或能在三五年內規模超越萬科。

2009年,杭州總價地王前十位中,有4個出自宋衛平之手。在借貸方面,綠城也更是大膽,積極利用信託槓桿取代債務槓桿,截至2011年上半年,其 債務已從2010年底的350億元增至393億元,一年內到期的債務高達135億元,資產負債率高達87.7%——熱愛圍棋與橋牌的宋衛平顯然在賭。

但很快,曾經重金拍回來的土地,也變成了一種負擔。

「不轉型、應變, 綠城未來只有死路一條」

綠城可能是中國最出色的高端住宅製造商,但可能不是一流的營銷和成本控制高手。綠城產品生產和銷售週期是萬科的2倍,且在土地成本投入上,亦遠遠高於同行。

過去一年,在中國大房地產企業裡,綠城堪稱關注度第一、負債率第一、危險程度第一。對此,宋衛平也有過反思,綠城到底該如何面對滔天的負面消息。 「我曾經發表過一些不合時宜的言論,得罪了一些人。以後綠城沒有別的,唯有坦誠和透明,只望綠城能安安穩穩地存在,不再成為新聞話題,慢慢調整與轉型。」

相對於各種謠言給宋衛平及綠城所造成的影響,綠城在跨越式發展中暴露出的產品線過於單一、毛利低周轉低、對行業複雜性和調控政策過於依賴宋的判斷等,才是其真正的硬傷。

「宋是綠城的領袖和靈魂,綠城的理念及實踐都是由他來主導——按他的話來說,綠城把生存問題解決後,我們就要追求理想主義,把住宅當成文化產品而不 是工業產品來製造;我們不打高爾夫,不去幹嘛,每天在工作,辦學校、辦醫院、支持中國足球,把賺到的錢能夠回饋社會。」壽柏年如是說。

某種程度上,畢業於杭州大學歷史系的宋衛平跟喬布斯有點像。對產品苛刻、偏執,是公司裡的暴君。在與南方週末記者的幾次交流中,他多次提及——「人生短暫,像我這樣五十多歲的人了,能做的事情非常有限了,只希望能更快地讓更多人享受城市文明。」

綠城可能是中國最出色的精裝住宅製造商,但不是一流的營銷和成本控制高手。儘管綠城旗下房子均價20470元,堪稱全國品牌房企最貴,但為了把房子打磨成藝術品,綠城產品生產和銷售週期是萬科的2倍,且在土地成本投入上,亦遠遠高於同行。

2月1日,一張綠城項目利潤餅圖在新浪微博熱傳,該圖顯示綠城售價2萬元的項目,淨利潤只有12%,而土地費用佔到22%,稅收佔11%。這被認為 是一個地產從業者發的牢騷,但事實上,因為使用建材用料的苛刻及土地成本的昂貴,綠城造價成本遠高於其他發展商,淨利潤也遠低於其他發展商。「我們大部分 項目只有10%的利潤,真是沒空間降。」宋衛平反覆澄清這一點。

儘管業績反覆波動,但業界對綠城的判斷是:背靠著諸多有錢的合作夥伴(甚至包括中國投資有限責任公司),宋衛平肯放下身段犧牲幾個項目,調整現金流,渡過這一關並沒有很大問題。但是,即便綠城趟過這一關,這個賭性十足的領袖又能在多大程度上汲取過往教訓呢?

「中國房地產過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠,暴利年代早已結束,如果不轉型、應變,綠城未來也只有死路一條,謀生向來艱難,綠城本可以更穩健些。而人,總是要順勢而為。」宋衛平說。

熱鍋 鍋上 上的 綠城 負債率 負債 第一 危險 程度
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鐵道部一季度虧損近70億 負債率超60%

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鐵道部一季度虧損逼近70億,負債率居高不下,令剛剛微弱回升的市場信心,一下子又涼了大半截。

「怎麼還是沒有一點好轉?看來只能寄希望於改革了。」深圳一鋼材投資者昨日對《第一財經日報》表示。

到位資金不夠「填窟窿」

昨 日,全國銀行間同業拆借中心旗下中國貨幣網披露《鐵道部2012年一季度彙總財務報表審計報告》(下稱《報告》),《報告》顯示,今年一季度,鐵道部利潤 總額為100.78億元,扣除156.07億元稅後建設基金和14.50億元所得稅後,其稅後利潤轉為負值,虧損69.79億元。

與去年同期相比,鐵道部今年一季度的虧損接近去年兩倍,其去年一季度利潤總額為負37.6244億元;而2011年全年,鐵道部的稅後利潤則為0.31億元,而負債率高達60.62%,同去年年底基本持平。

自2008年大規模興建高鐵以來,鐵道部負債率連連攀升,2010年末為57.44%,到2011年年底突破60%。

與此同時,受動車事故影響,到去年年底,全國鐵路在建項目九成陷入停工,規模的「冰封」令中國鐵路發展跌入近年來的最低谷。

但 自今年年初開始,隨著國務院的幾度「暖風」以及鐵道部部長盛光祖表示4000億投資已有著落等消息釋放,鐵路發展似乎有回暖跡象。緊接著,各地在建陸續復 工。中鐵隧道集團有限公司副總工程師王夢恕稱,截至4月,全國鐵路約有八成已復工。與此同時,各地高鐵的上座率亦在攀升,部分城際鐵路甚至實現了盈利。

這一系列跡象令不少業內人士判斷,鐵路發展或迎來轉機,甚至在未來進入新的春天。不過,雖然傳言鐵道部暫時「不差錢」,但投資者更關心的問題:投資資金到位多少,下一步的改革方向等,官方一直沒有披露。

在這一微妙時刻,昨日的《報告》,令期待轉向了焦慮和更強的改革呼聲。

北京鐵路局一人士昨日向本報透露,鐵道部的到位資金還不夠「填窟窿」:「去年就留下了工資和材料款等許多急需填平的窟窿,目前到位的資金只夠填平其中的一部分,只能先保證重點項目。」

據該人士分析,就目前鐵道部的負債狀況來看,除非將欠款一次結清或一筆勾銷,或者化整為零,分割處理,否則鐵道部無法徹底擺脫巨額債務的壓力。

今年投資繼續放緩

鐵道部一季度負債總額增長主要源自其長期借款增加。《報告》顯示,截至2012年3月31日,鐵道部長期借款為19174.93億元,較去年年底增加918.71億元。

更棘手的是,鐵道部的現金流也較去年年底出現下降。截至去年年底,鐵道部手中還有現金2001.46億元,而到了今年一季度末,其現金減少231.18億元,僅餘1770.28億元。《報告》還顯示,今年一季度,鐵道部僅還本付息就用了284.30億元。

中信建投證券研究所航空鐵路分析師李磊此前表示,按國外鐵路企業的債務情況來看,鐵道部60%左右的負債率不算太高,但關鍵是鐵道部這兩年固定資產鋪的攤子太大,按其規劃目標和未來趨勢來看,其負債率可能還會進一步提高。

鐵道部深陷債務泥潭的直接後果是,今年鐵路基建投資繼續放緩。

根據鐵道部此前發佈的2012年全年工作計劃,今年基建投資為4060億元,低於去年全年的5601.67億元。

《報告》也顯示,今年一季度,鐵道部支出的基建投資為1131.38億元,僅為去年全年的20.2%。

鐵路基建投資的放緩對相關公司的業績亦產生一定影響。中國北車(601299.SH)和中國南車(601766.SH)兩大列車供應商今年一季度的營業收入均出現下降:其中中國北車同比下降5.54%;中國南車同比下降4.90%。

與此同時,分析機構還預計2012年鐵路全路運能增長將比較有限。國金證券日前發佈研報指出,2011年鐵路客運周轉量增長9.7%,貨運周轉量增6.6%,而預計2012年鐵路客運周轉量增長將低於4%,貨運周轉量增長約為3.5%。

改革是根本出路

眼看鐵路發展復甦無望,投資者的眼光又回聚到鐵道部改革上來。

一直以來,眾多專家和市場人士認為,體制改革是解決鐵道部資金危機的根本出路。

3月18日,國務院批轉國家發改委《關於2012年深化經濟體制改革重點工作意見》,明確提出按照政企分開、政資分開的要求,研究制定鐵路體制改革方案;並鼓勵民間資本進入鐵路等領域。

這一表態曾令市場相信鐵路改革「箭在弦上」。但迄今為止並未見有具體方案或措施出台,令市場的觀望氣氛濃郁。

「本來想在西南那邊入股投資鐵路,但現在因為改革的前景不明朗,看看再說。」上述深圳鋼材投資者說。

「實現政企、政資分離,是鐵道部吸引外部資金的關鍵改革點所在。但這一改革,將徹底從根本上改變鐵道部幾十年特有的狀況。」深圳知名投資人士王斌昨日在接受本報採訪時表示,「如果這一改革能夠成功,而且是徹底的,鐵路對資本還是有很大吸引力的,畢竟中國是個鐵路大國。」

但眼前高築的債台在一定程度上也成為改革的不確定性因素。昨日,本報致函鐵道部新聞處處長王濱,詢問鐵道部對債務問題有何對策,截至發稿時仍未收到相關回覆。

王夢恕則建議,讓鐵道部有關債務成為壞賬、死賬:「資金已經投入鐵路建設,成為基本公共設施。這個錢應該可以不用還的。」他認為,只有將這筆債務抹掉,才能讓鐵路發展輕裝上陣。

國家發改委運輸所專家陳元龍則認為,此番披露的《報告》有可能成為改革的催化劑。另一名不願透露姓名的專家也認為,鐵道部在經過「自身摸索」的過程後,最終還是只能走上體制改革的道路:「這個『毒瘤』要從根本上動手術了。」


鐵道部 鐵道 季度 虧損 70 負債率 負債 60%
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王健林:現金流比負債率更重要

http://www.eeo.com.cn/2013/0927/250279.shtml

經濟觀察報 記者 胡芳潔 吳海珊 作為中國本土最早一批進軍商業地產領域的企業,萬達集團的發展,無法脫離最早期商舖散售、捆綁知名零售品牌獲得拿地優勢、高負債大舉擴張所帶來的爭議。

不過,在這個過程中,萬達也成長成了中國持有商業面積最大的企業。與此同時,在國內的商業地產企業還在大量複製萬達廣場的住宅銷售加商業持有模式時,萬達已經開始轉向研究新一代的難以複製的產品——萬達文化旅遊城,並加快文化產業的投資比重、確定未來文化產業的轉型方向。對於一般的地產企業來說,萬達的思路,顯然已經難以複製和追趕。

這背後的靈魂人物,是萬達集團董事長王健林。作為一家非上市公司,萬達的財務、運營數據公眾無法獲得,而媒體想要從萬達集團其他人口中得到公司相關數據和信息,可以說基本上沒有可能。萬達即王健林,王健林即萬達,這樣說並不誇張。

隨著萬達文化旅遊城項目的拓展、文化產業投資的加強,萬達正在重塑其發展模式,然而,就目前看來,其發展模式,依然沒有擺脫其最核心的因素——地產化,即過於依靠住宅、商業的銷售來回收現金流。王健林會引領萬達走出怎樣的一條新路?

問:青島萬達文化旅遊城項目,總投資額高達500億元,資金的來源是什麼?為什麼會選擇在青島做東方影都影視產業園?

王健林:500億元是一個總投資額,整個投資完成的時間也許是8年也許是10年。這500億中,一部分是文化旅遊項目,一部分是房地產開發項目。總投資中,啟動資金包括拿地的錢和前期啟動的錢;啟動以後,一個辦法是通過銀行融資,這個量會很大;明年會啟動一些地產或者商業的銷售。總而言之,資金來源包括以上三個部分。

最早起因是想做一個單一功能的影視產業項目,後來前後考察了世界上十幾個地方,從現金流、回收、融資的角度,最後還是決定把所有功能集合在一起,做一個綜合性的項目。影視城分為兩個部分,一個外景區,一個製作區。其他包括旅遊、文化、秀,我們的出發點是把功能做全了,從考慮投資回收效益的角度做的。

青島這個項目立意不完全是電影,主要立意還是辦旅遊。電影可以拉動整個區域的旅遊和商業的繁榮,有這些因素做保證。但不能完全靠電影產業,電影產業本身就是高風險產業,一旦哪一個季節人多,哪一個季節人少怎麼辦呢?要考慮綜合性因素。

落戶青島是一個長期過程。市政府極度重視和支持,另外國內對電影節的審批是極其嚴格的,他們做出了努力。落戶青島的核心原因是兩個,一是對項目支持,二是在電影節審批上的支持。萬達在青島投資超過十年了,商人在商言商,給我的感受,最最重要的,就是在這個地方能賺錢。這個能說明一切。招商最好的辦法,就是讓商人賺錢。

問:萬達文化旅遊城是萬達新一代的創新產品,有哪些固定的配置、申請了哪些專利?

王健林:萬達城本身就申請了專利,包括建築外形、電影科技等,還有一些室內主題公園的設計,都申請了專利。但是每一個萬達城的模式,都是完全不一樣的。例如哈爾濱的室內主題公園是冰雪項目;南昌的是海洋館以及海洋類的娛樂項目;合肥的萬達城是以水為主題的。武漢、大連這兩個項目不算萬達城,武漢這兩個項目在做的時候是2009年,當時我們對萬達城的設計、創意還沒有成形,這兩個項目算是文化旅遊項目的一個試驗吧。例如武漢,秀和電影娛樂科技算是有了,明年也會開業,但還不是現在這個成熟的文化旅遊項目的綜合體。

問:萬達發展規模越來越大,如何解決現金、財務上的風險?

王健林:我們歷來有8個字,堅守了20年:銷售為首、現金為王。這是我提的。我們一定是把現金放在第一位。我曾經說過一句話,現金流比負債率更重要。很簡單,例如,安然公司,世界500強排名第7,可是因為一個不誠信事件暴露出來,現金流斷流2個月,就破產了。它負債率多少呢,報表上看只有20%左右。負債率、財務方面,企業最重要就是現金流,你的現金能不能支持你一年的收入和支出。這是我們一直的堅守,不會變。

為什麼我們做產業的時候,一定要在商業中融入文化、旅遊,就是考慮商業、旅遊的現金流是穩定的、可預期的,文化產業的現金流,有的時候不一定是可預期的。

問:有人說萬達走的太快了,這是正常的節奏嗎?有哪些風險需要控制?

王健林:萬達的速度快,其實就是我們的競爭優勢之一。例如一個萬達廣場、一個酒店,別的企業投資四五年,我們兩年之內就干完,這就是競爭優勢。這種物業投資,如果提前一年完成,財務上至少節約1個億,佣金多1個億,這就是2億現金流。

所以,快,就是我們要保持的競爭能力之一。快是我們的特點,我們不會放慢。除非我不干了。

前5年,公司每年的收入增長在30%以上,可能有的人覺得太快,如果按正常走的話,我們做不到世界第一,100年都看不到。所以一定要快。

今年全年開工的總面積,4000多萬、接近5000萬平方米,這個量不是今年才有的,最近4、5年,開工面積都在3、4千萬平方米。我覺得基本上,就是我們企業的正常的速度。

風險的控制,話題太大了,財務、成本、人才的風險。對於我們來說,人才的短板,是現在需要解決的一個問題。

問:萬達追求快,但是旅遊文化項目投資回報週期很長,現在大量發展旅遊文化項目,會如何改變萬達模式?

王健林:文化旅遊產業,就一定回收現金比較慢嗎?我們的文化項目,一般也有地產項目,有這種大的文化概念支撐、投資的話,銷售更快。我們哈爾濱、南昌項目,已經推出了銷售,銷售數量和進度驚人,比正常的房地產項目快得多。

文化項目週期長,也拉長了投資時間。萬達廣場一般需要一年半至兩年開業,文化項目一般需要4-5年的時間,拉長了時間,既緩解了對現金流的需要,也是創意完成、落地的需要。舉個例子,一台秀,從策劃到落地,一般需要5年,從概念提出來,馬上就要進行各種設備的研發,看能不能支持這個概念,有的時候研發的結果,就是支持不了,只能放棄,重新來策劃一個立意,再來進行技術層面的開發,覺得行了,再來計算成本的問題。如果分析出來,成本大大超過預期,又要放棄。這個時間長,本身對現金流的需求就放緩了。

問:萬達接下來在境外投資,主要會集中在哪些領域、區域?有沒有設定投資的額度?

王健林:接下來,是想在法國找一個酒店項目,明年可能會落地。在投資區域上,我更看好歐美市場。第一步是選8-10個城市,投資超五星級酒店,我們所關注的是酒店實體、酒店管理公司的併購。第二,是結合文化產業,對有盈利前景的文化企業進行併購。第三,如果有其他比較好的涉及到消費類的公司,我們也可以考慮。

不會設定額度再去進行投資,那是很傻的方法。在國際投資方面,佔我們總體的比重是很少的,5%不到,我們不會把主要精力放在境外投資,這是不現實的。中國經濟本身還在發展中,我們本身主要是消費為主的產業,購物中心、酒店,都是以消費為主。中國的消費市場才剛剛起來,所以一定是境內投資為主,境外投資為輔。

問:怎麼看傳統商業的出路?萬達電商會怎麼做?

王健林:第一,電商是新的模式,當今商界,不觸電,恐怕將來都有風險;第二,電商不可能完全取代傳統商業。

我們的電商做的是大數據系統,就是在萬達廣場消費的人數,到2015年會達到20多億人次,可能會有2億多人,希望這些人至少80%,能註冊成為我們的會員,我們就能夠在電子商務的系統下,準確地掌握這些人的消費的數據。

問:如何看待接下來房地產調控的走向,以及新型城鎮化對地產市場帶來的影響?

王健林:我認為調控不可能放鬆。最好是加強保障性住房建設,市場歸市場,保障歸保障。過去認為,控制房價,能解決窮人居住問題,這個思路完全是錯的。房價再低,低到5000元,買不起房的人依然得不到保障,這完全是兩個方面的問題,保障就是要靠財政、政府拿錢,這是政府應該承擔的責任。現在慢慢把這個問題想清楚了。保障房依然在加碼,如果按照現在每年500萬套的規模不變,3-5年以後,保障性住房的規模自然就上去了。這個套數,在商品房市場發展最猛的年代,一年也沒有超過1000萬套,如果保障性住房一年500萬套,商品房七八百萬套,這個佔市場比例已經很大了。

我們現在在補課,房地產市場從1995年推出房地產市場改革,到正式建立保障房制度2010年,整整15年,這一塊缺失了,所以要把15年的這一課補上去。我覺得現在的方法是很好的。

中國的城鎮化,不是房地產化,但是不能沒有房地產。城鎮化需要有產業支撐,尤其對於商業地產來說,有很大的機會。因為商業地產,做零售,既是投資,又是產業,包括服務業,一個廣場,小到五六千人,大到七八千人就業。一個廣場幾百個商家,間接帶來製造業的機會。城鎮化對於商業地產來講,是很大的利好機會。■

王健 現金流 現金 負債率 負債 重要
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中國建築2013年報分析之3:資產負債率 草帽路飛

http://xueqiu.com/3727797950/29411260
在杜邦分析中,ROE=銷售淨利率*資產周轉率*槓桿倍數,過去三年中國建築三大主營業務的毛利率在持續微降(下圖)。
查看原图

      從長期角度看,我們也不能指望一家企業的管理費用可以持續的節約,因此,過去幾年中國建築三大業務的淨利率改善並不明顯。那麼過去幾年中國建築ROE水平不斷提高的原因便是資產周轉率和財務槓桿的不斷提升,資產周轉率本篇暫不討論,接下來我們重點分析中國建築的負債情況。

1、資產負債率逐年攀升,接近監管紅線;核心建築業務負債率已達極限

     中國建築(601668)是一家綜合性的建築地產商,為便於分析其資產負債率,我們選取了三家地產企業(中海外地產、萬科A、保利地產),三家建築企業(中建國際、中國鐵建、中國中鐵),並對這七家上市企業(其中中海外地產和中建國際是中國建築控股的子公司)過去五年的負債情況進行了分析。其資產負債率變化趨勢如下圖所示:

查看原图

註:上圖已儘量消除國內外會計差異等因素,但與真實數據仍可能存在一定出入。

     對上圖數據,我們有以下結論:

a.過去五年中國建築(601668)的資產負債率逐年攀升,從2009年的69%,已攀升至2013年的79%;國資委對央企資產負債率規定為工業企業不得超過75%,非工業企業不得超過80%,中國建築的資產負債率已經逼近國資委的監管紅線,今後企業規模擴張將受到槓桿無法繼續提升的限制。

b.將中國建築(601668)的資產負債結構拆分為三部分:中海外(0688)、中建國際(3311)和中建核心建築業務(含中建地產)後,可發現兩家港股上市子公司的資產負債率並不高,在同行業的比較中,中海外和中建國際的資產負債率均為行業最低水平。而中建核心建築業務的資產負債率水平則相當高,2013年已達到86%,超過了表格中全部七家上市公司的資產負債率水平。

c.以近兩年的數據看,上述七條負債率曲線大致分為三個梯隊,第一梯隊的負債率水平均超過了84%,主營業務均為建築業務;第二梯隊的負債率水平在78%左右,主營業務為地產業務;第三梯隊的負債率水平低於68%,主要為中國建築在香港上市的兩家子公司。

d.觀察第一梯隊的三條曲線,近五年都呈現了逐步攀升的態勢,這說明過去幾年建築行業都經歷了一輪加槓桿的過程,單純的規模擴張不能解釋建築企業槓桿增加的原因,因為同樣過去幾年在地產行業也經歷了規模的快速擴張,但地產企業的負債率曲線並沒有呈現平滑的上升趨勢(甚至保利地產的負債率在過去四年都是微降的過程),一種可能的解釋是:建築行業的業務結構在過去幾年有了一定的變化,新擴展的業務需要更高的槓桿資本投入,這就是過去幾年在建築行業興起的BT業務。

e.同樣為建築企業,為什麼中建國際(3311)的負債率曲線呈現低位的震盪變化,並沒有跟隨其他幾家建築企業逐步擴大財務槓桿呢?觀察中建國際的財務報表可以發現,其承建的很多BT項目並沒有及時併入當年的資產負債表,而是隨著項目回購期的來到而逐步並表的,比如在2013年中建國際的資產負債表便因一筆BT項目應收款的到期而急劇增長,這種會計處理的差異導致其無法與國內上市的建築企業報表做橫向比較。關於BT業務的更多討論,我們希望再後面的文章中展開,本篇暫不討論。

2、財務槓桿受抑制之下如何突圍?

      中國建築的財務槓桿在2013年顯然已經達到了監管紅線,但另一方面,我們看到2013年其建築業務累計新簽合同額繼續大幅增長,規模擴張的腳步並沒有停歇,在財務槓桿受抑制之下如何實現企業經營的突圍?在今年1月份召開的「中國建築2013 年度投資業務座談會上」中建總公司總經理、中建股份公司總裁官慶提到了兩個方向:一是加速投資業務回款,改善企業現金流,從而加速總資產的周轉速度;第二點便是融投資模式創新,探索了信託、基金等創新融資模式,實現資產負債出表,但受制於政策等多種因素,實施過程估計任重而道遠。

      下一篇希望討論一下有息負債。
中國 建築 2013 年報 分析 資產 負債率 負債 草帽 路飛
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香港地產大佬全線收縮 負債率近歷史低點

來源: http://wallstreetcn.com/node/208362

Hongkong_Evening_Skyline

以長江實業的李嘉誠和信和置業的黃誌祥為首的香港地產界大亨,紛紛將公司的債務率削減至近歷史新低。彭博報道,他們準備在價格下跌時買地。

彭博數據,截至6月30日,長江實業的負債率降至1.3%,至少是1991年以來最低。恒基兆業地產的負債率也降至2007年以來最低。

據法國巴黎銀行統計,信和置業目前握有的現金凈額達到297億港元(38億美元),可用於征購土地。

自去年香港土地均價下跌34%以來,房地產開發商的債務水平降至20年最低,今年有望賣出1500億港元的新房,為歷史之最。彭博報道,他們通過降庫存、提高現金儲備以補充土地持有量。

法國里昂證券認為,因控制房屋供給的香港政府釋放更多土地待售,以緩解房屋短缺,香港樓價可能延續跌勢。

聯昌國際銀行分析師Andrew Lawrence說:“如果你感覺市場正在觸頂,最好拋掉庫存還債,補足現金等待價格下跌時進場。”

據Jefferies Group的數據,因香港政府增加土地供給,開發商態度轉為謹慎,今年,香港土地均價從去年的5709港元/尺降至3770港元/尺。

彭博統計的數據顯示,截至6月30日,香港恒生房地產指數中,7家香港開發商的平均債務股本比率為12.2%,創逾20年最低。截至2013財年底,新鴻基地產的債務股本比率為12.2%,是2005年以來最低。上周,該集團董事局聯席主席郭炳江在年報會上表示,新鴻基將競購所有待售的土地,除了那些面積過小的。

當信和置業的黃誌祥在財報會上被問及關於企業並購的計劃時,他說,“將有選擇性地、連續不斷地補充土地持有。”而李嘉誠旗下的長江實業也在追尋房地產和農地產的並購機會。恒基兆業亦表示,正繼續增持土地。

里昂證券區域房地產研究主管Nicole Wong表示,你不能強迫開發商買地,只能通過吸引的手段,即看上去有利可圖的地價。

香港政府正加快土地標售,以實現未來10年內增加47萬個單位的房屋供給。2004年亞洲金融危機和非典病毒流行期間,因政府停止常規的土地拍賣,香港房價激漲。

法國巴黎銀行分析師Patrick Wong表示,長江實業自2012年以來就沒有買過地,其目前的土地儲備還夠用5-6年。因今年香港政府加速放地,長江實業可能很快就需要補充儲備。而信和置業及恒基兆業均有約3-4年的土地價值儲備。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App) 

香港 地產 大佬 全線 收縮 負債率 負債 歷史 低點
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越秀交通:新收購大大提高負債率 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2014/12/blog-post_19.html
年尾本應寫2015年展望,但越秀交通基建(1052)週三公告,以人民幣19.49億元收購湖北省隨岳南高速公路。我曾於10月10日為文分析越秀交通,既然有新消息,為向讀者負責,今次先跟進通告。

高速公路股屬於傳統型價值投資。因為基建成本高,獨家經營權年期長(以數十年計算)。由於車流量和公路費的波動幅度不大,債務雖重但攤還時間表清晰,加上營運年期長,行業的變動因素少,所以較其它行業容易估算未來收入和盈利。增長一般保持中單位至低雙位數,而且定期派股息,適合長線的價值投資者。這類公用股向來可以合上眼長線持有,然而這次我卻要『唱反調』- 才兩個月時間,新資訊令我認為暫時不適宜長線持有越秀交通。我於10月初推介該股後,11月中股價曾升至$5.2 (+9%),未知讀者有否獲利回吐?如果未持有,可先採觀望態度。


細談收購交易前,先看全年至今的營運數據。10月初的分析文章,營運數據截至8月份:

(每年1-8月)             2012          2013          2014
日均收費車流量 +10.7% +15.8% +10.7%
路費收入 +7.4% +15.8% +9.9%

數據顯示2014年的車流量和路費收入截至8月都有~10% 增長。若果計及 9 月和10月呢?

(每年1-10月)             2012          2013          2014
日均收費車流量 +9.0% +16.6% +7.7%
路費收入 +5.8% +17.2% +8.0%

2014年 YTD 的車流量和路費收入,都被9月和10月的營運數據拉低。車流量在9月和10月分別按月下降了12.6% 和 14.3%,而路費收入則分別按月下降10.7% 和7.5%,下降幅度蠻驚人的。我翻看過去數年的數據,10月有顯著降幅屬正常(十一黃金周的季節性因素?),2012年和2013年10月的車流量,按月下降15.4% 和15.9%。可是,9月份的車流量都錄得輕微升幅(基本持平),但今年卻異常地下降了12.6%,路費收入更下跌10.7%。越秀交通在廣東省、湖北湖南等營運7個高速項目,另外聯營3條高速2條大橋。既非同一地區,又非只得一條高速,怎麼9-10月的流量突然全線下跌?我大惑不解。但無論如何,公司2013年因著2011和2012年末新營運高速公路帶來的高增長,2014年是看不到了。按1-10月的數據估算,全年的路費收入只有6%-9%增長。

高速公路的業務增長放緩,也許只是暫時性因素,不足以令我卻步。截至2014年6月30日,公司的財務穩健,現金充足,短期債務不多。可是,12月17日的收購公告,指公司將以現金 17.92億人民幣(~22.4億港元) 和承擔1.58億人民幣債務作為收購代價。目標公司湖北省隨岳南高速公路過往的業績(未經審核數字):

(人民幣億元)               2012          2013          2014 (1-8月)
收入 3.12 4.05 3.07
稅後盈利 (99.6) (30.5) 0.11

估計目標公司2015年收入達4.75億 -4.95億人民幣,而2016年將有15%增長,其後每年約有6-9%增長率。

即是岳南高速公路今年才扭虧為盈,而且淨利潤率低,僅3.6%。相比越秀交通基建2014年上半年淨利潤率達33.1%,確實望塵莫及。這宗收購怎麼看,短期內都不會大幅提升越秀交通的營業額或利潤,卻大大影響資產負債表。

截至2014年6月30日,越秀交通持有約現金11.6億人民幣,扣除短期債項約5.5億,剩餘約6.1億元現金。這宗收購的現金代價部分約17.9億,25%即~4.5億由內部資源支付,其餘75%(~13.4億) 公司將會舉債支付。2014上半年業績顯示,公司長期貸款達48億人民幣,加上將舉債的13.4億,以及收購的債務代價1.58億,即長期債務將達63億人民幣。而收購的新公司,在未來數年對盈利的貢獻有限。加上過去兩個月的車流量和路費收入顯著下降,我認為公司業務的短期增長有限,負債率又大大提高,而相對的現金比例低,再不是傳統型的穩健價值投資。


(圖片來源:港股360)

公司現價~$4.75,市值~79億港元(~63.2億人民幣),等同未來的長期負債額。現價市盈率~11倍,處於上升通道底部,交投不活躍。價值投資者若持有該股,或可以博其反彈至上升通道較高位置再決定是否繼續持有。

下星期五是boxing day,普天同慶大家放假,預祝各位聖誕快樂~!

(此文同見於《信報》網站《價值投資》專欄)
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越秀 交通 收購 大大 提高 負債率 負債 投資 之旅 TRENDALYSIS
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國資委:嚴密防範各類經營風險 加強負債規模和負債率雙管

國資委14日對外表示,下半年國資委將指導中央企業進一步完善風險識別、防範和應對機制,優化資本結構,加強負債規模和資產負債率雙管控,切實做好債券兌付風險應對工作。

國資委強調,特別是關註資金流動性不足的困難企業,完善應急預案;優化外幣資產債務期限和結構,合理利用套期保值工具,減少金融市場波動影響;加強大宗商品貿易、金融衍生品業務、委托擔保、墊資建設、信托等高風險業務的管控,完善風險防範與化解措施。

國資委 國資 嚴密 防範 各類 經營 風險 加強 負債 規模 負債率 雙管
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中國中產階層增長加速 家庭負債率不及美國一半

幾十年來,美國消費者一直都是全球經濟的主要推動力。如今隨著美國購買力逐漸疲軟,中國的中產階層將接過“接力棒”。

根據麥肯錫的一項調查,2022年前,76%的中國城市人口將被視為中產階層。劃定中產的標準為:一戶城市家庭年收入達到9000~34000美元。即使這個數字聽上去不算多,但在價格調整後,這個標準對其他國家來說算得上中產階層。而在2000年,僅有4%的城市人口達到這一中產標準。

2015年中國城鎮常住人口已達到7.7億。即使這個數字不變(城市人口只會增加),在2022年前將有超過5億人口進入中產階層。

麥肯錫稱,2012年54%的中國城市家庭被認為是“大眾中產階層”(Mass Middle),他們的年收入在9000~16000美元之間(6萬~11萬元人民幣)。但到了2022年,由於更加高薪的高科技以及服務業崗位增加,54%的家庭將晉升為“中上階層”(Upper Middle),年收入將處於16000~34000美元之間(11萬~23萬元人民幣)。

同時,根據波士頓咨詢集團分析,到2020年,中國的消費總量(購物數量)預計每年將增長9%。總的來說,消費經濟預計增長55%,達到6.5萬億美元(約44萬億元人民幣);增長額達到2.3萬億美元(約15萬億元人民幣),相當於德國或英國現有消費市場的1.3倍。

中國消費支出增長的另一個原因是,中國家庭的低負債。中國內地家庭的債務相對GDP的比例為40%,不到美國的一半,並且也遠遠低於其他發達國家例如英國、日本。

不同於上世紀80年代前出生的消費者,中國新一代的消費者如今可以接觸到來自全世界的商品,而當今一代的年輕人也不會像他們的父輩或祖輩一般節儉,他們的消費支出以每年14%的速度增長。這個數字是“上代人”(35歲以上的消費者)的兩倍。到2020年,年輕一代所占的消費份額將從現在的45%上升到53%。

中國 中產 階層 增長 加速 家庭 負債率 負債 不及 美國 一半
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發改委預計:債轉股可使企業資產負債率下降10到20個百分點

發改委發言人13日透露,從模擬運行情況看,債轉股可以使企業資產負債率普遍下降約10到20個百分點,大幅降低企業財務費用。

在當天召開的新聞發布會上,發改委發言人趙辰昕表示,這次債轉股將在多大程度上降低企業負債率,這個問題可以從微觀和宏觀兩個層面來看:

微觀層面,債轉股本身對降低企業杠桿率的效果應該是明顯的。但債轉股對企業杠桿率降低的具體程度要取決於作為債務人的企業和債權人之間的協商結果。制定這個政策過程中,我們通過模型進行了模擬運行,從模擬運行情況看,債轉股可以使企業資產負債率普遍下降約10到20個百分點,大幅降低企業財務費用。

宏觀層面,債轉股的降杠桿效果需要一個過程才能充分顯現。債轉股運行到一個階段需進行評估才能得出具體的量化效果。需要強調的這次是市場化、法治化債轉股,因而政府不預先設定債轉股的具體規模和數量目標。

據了解,近日國務院出臺了《關於市場化銀行債權轉股權的指導意見》。關於債轉股對象企業,《指導意見》明確應當具備以下條件:發展前景較好,具有可行的企業改革計劃和脫困安排;主要生產裝備、產品、能力與結構符合國家產業發展方向,技術先進,產品有市場,環保和安全生產達標;信用狀況較好、無故意違約、無轉移資產等不良信用記錄。

關於定價和資金籌集,《指導意見》提出,銀行、企業和實施機構可參考市場公允價格自主協商確定債權轉讓和轉股價格,債轉股所需資金由實施機構充分利用各種市場化方式和渠道籌集,鼓勵實施機構依法依規面向社會投資者募集資金。

關於政府的職責定位,文件明確了政府要制定規則、完善政策、依法監督、維護公平競爭的市場秩序、保持社會穩定,做好職工合法權益保護等社會保障兜底工作,確保債轉股在市場化、法治化軌道上平穩有序推進。

發改 改委 預計 債轉股 可使 企業 資產 負債率 負債 下降 10 20 百分點 百分
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恒大地產獲300億戰投 凈負債率大幅下降

來源: http://www.infzm.com/content/122032

2017年的第二天,恒大集團邁出了對公司發展具有里程碑意義的重要一步。中國恒大在公告中透露,8家戰略投資者共斥資300億元與恒大地產簽訂了增資協議,取得恒大地產約13.16%的股權。在恒大回A的戰略布局中,這是極為關鍵的一個步驟。

據推算,恒大地產的投後估值約2280億元。問題來了,投資者為什麽能迅速接受?恒大地產憑什麽給出令投資者心動不已的業績承諾?恒大地產成功上市,誰才是最大贏家?

一個看似常規的引投舉動,背後其實連著一個縝密的大局,向外界展示了這個全球最大房企的正確打開方式。

恒大地產為什麽那麽值錢?

此次恒大地產引入的戰略投資者共8家,其中中信聚恒、廣田投資、華建投資分別認購50億元,各占2.19%,中融鼎興、山東高速、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美分別認購30億元,各占1.32%。

按公告測算,投前恒大地產估值為1980億元,投後估值為2280億元。這個估值在目前A股地產股中算是挺高的水平,在分析人士看來,投資者認可這種估值提升一方面是基於過去多年恒大業績增長的穩定性和高水平兌現,另一方面也是出於對恒大未來繼續保持高增長、為投資者創造更大價值的充足信心。

根據業績承諾,恒大地產未來三年(2017–2019年)預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元,預期營業收入分別約為2800億元、3480億元、3800億元,預期扣非凈利潤分別約為243億元、308億元、337億元。

據了解,上市七年來,恒大的銷售金額年均複合增長率高達43.6%,以2016年3810億元(中指院統計數據)銷售額為基準,恒大2017-2019年預期銷售額年平均增幅約為13%,遠低於歷史增速。該公司營業額年複合增長率同樣高達69%,而完成未來的業績承諾僅需16.5%的平均增長率。凈利潤方面,過去恒大的平均核心凈利潤超過10%,未來三年只要能實現8.8%的核心利潤率,利潤額就可達到243億元、308億元和337億元。從以上數據可看出,恒大對未來三年的業績預期偏保守,依照過往的增長慣性,兌現業績承諾並無壓力。

簡而言之,投資者最關心的不外乎是兩個問題,公司是否具備持續增長能力及公司是否願意與投資者分享成長價值。顯然,恒大地產給出的答案令他們頗為滿意。

而且,雖然被認為是A股最值錢的地產上市公司,但恒大地產2017年的PE只在9.46倍,還略低於A股同類地產公司。而這一估值方法還沒有綜合考慮土地價值、高派息率和作為行業龍頭的市場空間,恒大地產的真實價值並未得到完全體現。

綜合來看,恒大地產堪稱性價比極高的投資標的。因此,市場反應熱烈,恒大也或將啟動第二輪引戰工作。

三方共贏的局面從何而來?

對恒大而言,引入戰略投資者有多種深層考慮,最終形成的是一個三方共贏的局面。

此次引投成功最直接的影響是,恒大地產的凈負債率有望從92.97%下降至約65%的行業平均水平,融資成本也大幅下降。上市多年,恒大高負債一直被外界所詬病,2015年公司的凈負債率為92.97%,有息負債平均利率為9.7%左右,但這種計算方式並不科學,如果剔除應付賬款和預收賬款這些巨額無息負債,凈負債率將大幅下降,平均融資成本其實僅5%出頭。而且,在A股成功上市後,恒大地產的利息成本至少還能降低1個百分點。

而在此次交易中,戰略投資者和深深房的股東們也是不折不扣的大贏家。此前有分析測算,在恒大地產完全兌現業績承諾的前提下,戰略投資者和恒大三年累計收益率為137%,深深房老股東為139%;即便在業績只完成60%的情況下,戰略投資者、深深房老股東和恒大三年累計收益率分別為53%,54%和40%。在優質投資機會日益稀缺的資產荒背景下,此次恒大引入300億戰投,應算是一個三方共贏的局面。

大地 產獲 300 億戰 戰投 負債率 負債 大幅 下降
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65家A股房企去年凈負債率下降 賬面現金兩千億創10年來新高

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-21/1096750.html

每經實習記者 程成 每經編輯 楊軍

目前,上市房企正密集公布2016年年報。從業績來看,大部分房企報喜,財務指標向好。

近日,中投證券統計了已公布年報的65家A股上市房企2016年年報,從資金安全性考慮,他們的整體凈負債率為46%,同比下降13個百分點。按照該統計,這65家上市房企若扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達10年來最高值2022億元,明顯高於去年同期的497億元,房企的負債水平和償債能力有了一定的改善。

然而,自2016年四季度以來,房企融資渠道開始收緊,特別是近期全國部分城市密集出臺樓市調控政策,限購、限貸、限售等政策一波接著一波,讓樓市充滿更大的不確定性。

日前,國家統計局公布的數據顯示,今年以來,地價走高,商品房銷售面積和銷售額增速也有所回落。在此背景下,全國房企特別是中小房企如何成功突圍?

●房企負債結構更趨合理

中投證券的研報顯示,65家房企凈負債率大幅下降13個百分點至46%,連續兩年下降。在負債結構方面,有息負債總量約5595億元,基本與去年持平;短期借款與一年內到期的非流動負債分別為736億元、1368億元,同比分別下降7.8%、10.6%,在有息負債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%;而長期借款則同比增長11.9%至3491億元,占比提升5個百分點至62%。

上述一升一降,表明房企負債結構更趨合理。在貨幣資金方面,扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達10年來最高值2022億元,而去年同期僅為497億元。償債指標方面,流動比率和現金比率分別為152%、27%,同比分別降1個百分點、增5個百分點,償債能力穩中有升。

中投證券的研報認為,貨幣資金猛增、短期償債能力提升,可以更好抵抗信貸融資收緊、資金成本上升帶來的企業償債壓力,保持企業穩定經營。興業證券研報分析稱,去年房企整體銷售向好,存貨大幅下降,現金流相對充裕,行業償債能力顯著提升。

《每日經濟新聞》記者觀察到,預收款作為房企賬面上的一筆無息借款,該指標既可以反映其現金流狀況,也直接關系到下一個報告期結轉收入的高低。

中投證券的研報顯示,2016年受益於樓市銷售火爆,65家房企現金回款迅速增加,預收款項同比增31%達6801億元,已超2015年全年行業營收5468億元,占2016年營業收入7118億元的95.5%,鎖定一年業績無憂。其依據是,對比65家房企預收賬款與營業收入的比值,比如津濱發展、華夏幸福、北辰實業、合肥城建、北京隴建、萬科A、深物業A、新城控股均超100%,分別為219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。

●調控加碼融資渠道收緊

實際上,房地產行業一直是典型的資金密集型行業,屬於典型的重資產行業。2016年,較為寬松的融資環境和公司債政策的放寬,使得很多房企抓住這一窗口期,大幅增加融資規模。克而瑞相關數據顯示,去年前11個月,108家監測房企的融資規模達11211億元,同比增長31%。

隨之而來的是房企融資成本的下降。比如,富力地產2016年非銀融資的年加權成本由9.2%降至6.7%;恒大融資成本7.78%,下降0.64個百分點;碧桂園加權平均借貸成本5.66%,下降0.54個百分點等。

去年10月份,上交所、深交所先後發文,規範房企發行公司債行為;證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域。房企融資渠道收緊。克而瑞數據顯示,10月份房企融資1040億元,到11月份驟降至570億元,公司債占比由上月的25%降至0,公司債的發行規模急劇縮減。而新規後零星發行的房企公司債,也都是在新規前就已拿到了批文。

在債券融資收緊的同時,銀行向房地產企業發放的貸款增速也在下滑。國家統計局於日前公布的數據顯示,今年1~3月,房地產開發企業到位資金中,國內貸款為6892億元,增速為10.7%,較1~2月份回落0.8個百分點。

今年2月,基金業協會發布了4號文件,嚴格規範私募資管業務投資房地產的行為,以避免資金違規流入房地產調控領域。房企融資渠道進一步收緊。

大型房企紛紛轉向發行境外債券進行融資。比如,萬科於去年10月發行總額2.2億美元的5年期定息票據,票面利率為2.95%;12月,發行總額6億美元的3年期定息票據,票面利率為3.95%。

“能夠成功在境外發債的,僅限於少數大型房企,小型房企很難做到。”華泰證券固定收益部一位投資經理告訴《每日經濟新聞》記者,“高企的地價,對房企資金實力要求越來越高。”

值得關註的是,隨著匯率變化,美元債的發行成本也有壓力。比如,恒大於今年3月17日成功發行5億美元3年期和10億美元5年期優先票據,利率分別為7%、8.25%;而3月25日,恒大再次成功發行7年期10億美元優先票據,利率達到9.5%,但利率均較以往有所降低。

“大部分融資渠道都被堵得嚴嚴實實,僅有海外債、股權融資等幾個渠道的利率還能接受。”國泰君安投行部一位投資經理告訴《每日經濟新聞》記者,“對房企來說,只要利率合適,能夠融到資金活下來最重要。”

●大魚吃小魚遊戲將加劇

近幾年,強者恒強、弱者漸若,房地產市場“二八定律”日漸明顯。2016年,市場湧現出萬科、碧桂園、恒大三家3000億級房企,市占率達到9%;TOP10房企市占率達到22.2%,TOP50房企達到41.9%,市場在向大型房企集中。

“市場集中度會進一步加大。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者,未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企,且前30家房企市占率將達到50%。

陳晟指出,千億是大企業的門檻,決定了未來的拿地機遇、融資成本、並購機會、人力資源的獲得等。

面對地價高企、融資渠道收窄,中小房企的生存空間越來越小。杭州濱江房產在3月先後與中國電建地產、深圳中匯盈合投資公司建立合作關系,合作開發地產項目。融創去年先以44億元攬下萊蒙國際旗下建築面積達160萬平方米的7個項目,後又以138億元收購融科置地全國42個項目總計未售面積達730萬平方米。

因此,目前合作、並購在資金密集型的房地產行業越來越常見。融創中國董事長孫宏斌在融創2016年業績會上表示,現在買地是虧錢,去年拿的地,基本都不賺錢。並強調融創從去年“十·一”之後就已停止拿地,“今年也不會在公開市場拿地,將以並購為主。”

合作與並購會是中小房企的出路嗎?孫宏斌在融創2016年業績發布會上也表示,他們相信到今年下半年,或者到明年,房地產行業還會出現一些機會,特別是整合和收並購的機會。

“對資金實力強的大型房企來說,項目收購、股權收購,是規避目前高價拿地風險的有效途徑。”陳晟告訴記者,“而對品牌、資金、管理能力稍弱的中小型房企,這也是轉型退出的有利時機。”

65 股房 房企 去年 負債率 負債 下降 賬面 現金 兩千 億創 10 年來 新高
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汽車金融市場回暖 經銷商資產負債率仍偏高

在當前“資產荒”背景下,2016年隨著汽車市場銷量增速回升,汽車金融市場也呈現回暖跡象。

昨日,由中信銀行與普華永道聯合發布的《經銷商金融發展指數報告》顯示,2016年“中國汽車經銷商金融發展指數”為81.8,較2015年80.2回升了1.6,汽車經銷商金融領域重拾增長勢頭。

據了解,“經銷商金融發展指數”由行業景氣指數,流通渠道健康指數,信貸安全指數與融資活躍指數,四項指標統籌合計測算而來。去年,這四項指標中,行業景氣指數,流通渠道健康指數上升明顯,但信貸安全指數與融資活躍指數拖了後腿。

行業景氣指數顯著提升

具體而言,2015年四季度出臺的購置稅減免等優惠政策有效刺激購車需求,使得2016年產銷量增速重回兩位數,車市供需兩旺,行業景氣指數顯著提升至83.0,較2015年上升9.5。

就流通渠道健康指數而言,去年廠商年度批售目標的合理制定以及車市銷量的快速提升有效促進經銷商積壓庫存的消化,盈利情況轉好,流通渠道健康指數上升至80.0,較2015年上升4.6。

然而,前期市場低迷下渠道累積的財務高杠桿問題仍未完全解決,經銷商整體負債水平依然偏高,流通渠道整體的貸款逾期率並未下降,主要金融機構對市場授信仍持審慎態度,信貸安全指數及融資活躍指數分別下調至78.4和85.8,較2015年分別降低0.7和7.0。

報告指出,經銷商經營維持高杠桿,違約率未見下降。2016年信貸安全指數為78.4,比2015年微降0.7。在小排量購置稅減免利好政策刺激下,2016年中國車市逆勢反彈,新車銷量激增。但面對前期較高的經銷商貸款違約率,主要金融機構依然采取較為審慎的信貸政策。雖然經銷商盈利狀況轉好,但長期累積的財務高杠桿問題仍未得到有效解決,流通渠道整體負債水平依然偏高,經銷商貸款違約率並未好轉,信貸安全指數仍有下探。

此外,而融資活躍指數2016年融資活躍指數進一步下降,跌至85.8走低則是因為金融機構持續謹慎,信貸投放增速回落。報告認為,雖然2016年,車市回暖,流通渠道盈利好轉,但由於經銷商資產負債率依然偏高,加之仍有風險事件逐步暴露,主要金融機構繼續對汽車金融市場持審慎觀望態度,汽車流通渠道信貸投放規模增幅繼續低於汽車銷量增速,融資活躍指數仍有所下探。

此消彼長,最終導致雖然信貸安全指數與融資活躍指數一定程度上的走低分別導致主指數下跌0.2和1.8,但受行業景氣指數以及流 通 渠 道健 康 指 數快 速回升的影響, 2016年主指數小幅回升至81.8,較2015年上漲1.6。

未來金融產品有望豐富

展望2017年汽車金融市場,《中國汽車經銷商金融發展指數研究報告》指出,受宏觀經濟形勢波動、行業政策變化等因素影響, 2017年汽車市場增速或將放緩,行業景氣指數預計穩中有降。

《報告》認為,特別是在當前銀行業“不良”雙升的背景下,2017年信貸安全指數預計總體平穩。2017年融資活躍指數預計小幅回升,汽車金融市場主體數量、經銷商融資規模及產品種類或將進一步提升和豐富。

目前,金融機構均積極嘗試各種風控方式以保證信貸安全,如提高汽車金融準入門檻、控制授信額度和加強擔保要求等。同時,多家金融機構也在探索金融科技與風控相結合的線上供應鏈金融產品,如銀企直聯信息互換、“車輛遠程監控系統”和“中轉庫監管”等,這有利於促進汽車金融信貸安全指數保持穩定。

在金融服務種類和產品方面,隨著國內銀行業紛紛推出“交易銀行”產品體系,以及汽車行業自身在平行進口、二手車、新能源等新興領域和經銷商並購方面持續存在金融需求,預計金融產品和服務種類的豐富程度亦有望提升。

汽車 金融 市場 回暖 經銷商 經銷 資產 負債率 負債 仍偏 偏高
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收購東芝電視料推高負債率 海信稱將共享供應鏈優勢

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-17/1162530.html

每經記者 張斯 實習記者 王星平 每經實習編輯 梁秋月

在14日宣布收購東芝電視95%股權後,海信電視對此次收購發布了補充公告。11月16日晚,青島海信電器股份有限公司(以下簡稱“海信電器”)發布了關於收購東芝映像解決方案公司(Toshiba Visual Solutions Corporation)股權的補充公告。

海信電器表示,本次交易完成後,TVS公司將納入公司合並財務報表範圍,對公司現有資產負債結構、收入規模、盈利能力以及各項財務指標產生一定影響。目前TVS公司的資產負債率超過100%,納入合並範圍後將使本公司的資產負債率水平相應上升,簡單測算資產負債率將從40.02%上升至46.52%。

同時,海信電器指出,目前TVS公司凈利潤為虧損,其絕對值占本公司凈利潤比例為32.29%。未來,公司計劃通過共享研發、供應鏈和營銷資源等方式,使TVS公司降低成本、節約費用、擴大銷售規模,實現收購整合效應,扭轉其經營虧損的情況。但如果其未來經營情況不達預期,將對公司經營業績產生不利影響。

對於此次收購TVS的目的,此次補充公告較之前有了更詳細的闡述。海信電器表示,目前海信正在實施國際化戰略,海信電視市場占有率已經進入全球前三,收購後將進一步加速海信電視的國際化進程。海信將通過與東芝電視共享供應鏈資源,提高東芝電視產品的市場競爭力和盈利能力。

收購 東芝 電視 料推 推高 負債率 負債 海信 稱將 共享 供應鏈 供應 優勢
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國資委回應央企負債率過半質疑:去杠桿還要加大力度

4月16日,國資委舉行中央企業2018年一季度經濟運行情況舉行發布會。國務院國有資產監督管理委員會副秘書長、新聞發言人彭華崗表示,去杠桿是中央企業這幾年經濟運行中一個很重要的任務,今年一季度中央企業負債率下降了0.4個百分點,應該說是很不容易的。這幾年是連續下降,但是每年也只是下降了0.3、0.4個百分點,今年這方面的工作還會進一步加大。

以下為文字實錄:

香港有線電視記者:請問,最近國資委也提出引進更多的外資參加混改,未來會不會有一些新的措施,有計劃引入外資?會不會股權的比例有改變?第二個問題,央企的負債率現在的水平還是超過一半,請問在控制負債的時候遇到什麽困難?未來會不會有一些新的措施?除了融資方式,有沒有一些新的措施增加央企的回報率?

彭華崗:你提了兩個問題,第一個是擴大開放,中央企業在混合所有制改革過程中對於外資參與的問題。擴大開放應該是必然的措施,前不久大家也關註了在博鰲亞洲論壇上,習近平總書記作了一個非常重要的演講,他的演講明確指出,中國開放的大門不會關閉,只會越開越大,也提出了擴大開放一系列的重要措施。其實這個過程當中,國資委肖亞慶主任還有中央企業20多位董事長也都參加了這個會,聆聽了習主席的講話。我們在會場上也進行了討論,也討論到怎麽更好地落實習主席的講話要求,中央企業在擴大開放方面有一些什麽樣的重要的舉措。

其實你剛才說的是一個方面,這一段時間中央企業可能從這幾個方面進一步加大工作力度。一是加大開放合作的力度,特別是進口。今年11月,我們國家在上海要召開進口博覽會,在博覽會上,中央企業也會積極的參與,我們會組一個采購團,在博覽會上就合作,包括進口,積極地做這方面的工作。二是在改革的過程中,怎麽加大和各類所有制企業的合作,包括外資企業。這個問題記得上次在兩會的新聞發布會上,也有一個記者提出來,外資參與混合所有制改革的問題。其實改革開放40年來,這方面一直在做工作,中央企業這麽多合資企業,實際上也是混合所有制企業。下一步改革過程中,我們會進一步開放。總書記在博鰲講話中提到,我們國家很多宏觀政策對一些產業外資進入的股比也提出了進一步開放的措施,這些措施在中央企業都能夠得到很好的落實。我想,這方面中央企業在改革過程中特別是產權領域改革過程中,會更加的開放。另外,開放中“走出去”的過程也存在一個國有企業、中央企業和各類所有制企業包括外資企業合作的問題。我想,隨著開放程度進一步的加大,合作將更加的緊密。

第二個問題,關於去杠桿的問題。去杠桿是中央企業這幾年經濟運行中一個很重要的任務,剛才,我在通報今年一季度情況的時候也講到,今年一季度中央企業負債率下降了0.4個百分點,應該說是很不容易的。這幾年是連續下降,但是每年也只是下降了0.3、0.4個百分點,今年這方面的工作還會進一步加大。你剛才說,除了進一步的融資,還有什麽措施?其實降杠桿、減負債,如果簡單說或者形象化的說,如果把企業經營當中資金和資本形象的比喻成經營當中血液的話,這個過程可以說是一個要想辦法止血、想辦法補血、想辦法造血的問題。

第一是要止血,就是要進一步的加大清理不良資產,特別是虧損的資產企業項目,這方面工作我們一直在做。這項工作的意義在於把不良資產處置了以後,把虧損降低了以後,血液出血的洞就堵住了,這是一個止血的很好的辦法。另外,嚴控兩金,嚴控高風險的業務,嚴控債務投資,包括國際化經營等各類風險,努力把出血點止住。

第二是要補血,通過資本市場,還要通過債轉股來擴大股權融資,引入各類資本,開展混合制改革、股權多元化改革。混合所有制改革是各類資本相互融合共同發展,還會帶來資本金,對去杠桿還是有好處的。所以,這方面還要進一步加大力度。補血也好,輸血也好,大家想到是不是政府輸血?這和政府沒有關系,完全是市場化的,用市場化的方式和手段來給企業增加資本。

第三是要造血,我們進一步的推進瘦身健體提質增效,提升管理水平和資金使用效率,提高價值創造能力,不斷增加經營積累。同時,國資委也將進一步實施分類管控,加強工作督導,加大降杠桿、減負債工作的考核力度,確保今年降杠桿任務的落實。謝謝。

國資委 國資 回應 央企 負債率 負債 過半 質疑 還要 加大 力度
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深改委:促使高負債國企負債率盡快回歸合理水平

缺乏對國企負債的剛性約束是國企杠桿率居高不下的重要原因。

5月11日中央全面深化改革委員會第二次會議召開,審議通過了《關於加強國有企業資產負債約束的指導意見》。

會議指出,加強國有企業資產負債約束,是落實黨的十九大精神,推動國有企業降杠桿、防範化解國有企業債務風險的重要舉措。

國務院國資委研究中心研究員周麗莎接受第一財經記者采訪時表示,負債的財務杠桿作用, 可以使企業達到最佳資本結構從而實現市場價值最大,但是負債過高會帶來經營風險,國有企業負債率如果進一步上升,勢必給我國社會運行和經濟發展積累更多的矛盾和問題。降低國有資產負債,符合當前我國客觀經濟形勢的發展需求。

周麗莎稱,國有企業債務大都來自銀行信貸及其他間接融資形式。一些質量不高、缺乏活力的國有企業甚至“僵屍企業”占據部分信貸資源,導致國企產能結構嚴重失衡、杠桿率不斷高企,也成為供給側結構性改革阻力最大的領域之一。

會議強調,要堅持全覆蓋與分類管理相結合,完善內部治理與強化外部約束相結合,通過建立和完善國有企業資產負債約束機制,強化監督管理,做到標本兼治,促使高負債國有企業資產負債率盡快回歸合理水平。

周麗莎表示,國有企業資產負債的行業多屬於資本密集型產業,具有高杠桿運行的性質,需求疲弱時易出現產能過剩。因此,需要分類加強國有資產負債約束。加大國企去產能力度,通過推進企業兼並重組、完善現代企業制度、依法依規實施企業破產等措施,有序降低國企負率率。

今年中央深改委的前兩次會議都提到了國企的“去杠桿”。4月2日召開的中央深改委第一次會議明確,要以結構性去杠桿為基本思路,分部門、分債務類型提出不同要求,地方政府和企業特別是國有企業要盡快把杠桿降下來,努力實現宏觀杠桿率穩定和逐步下降。

2017年,國企已經出現降杠桿苗頭。數據顯示,2017年國企資產負債率為65.7%,相比上一年下降了0.4個百分點。而規模以上工業企業資產負債率為55.5%,相比上一年下降0.3個百分點。

中央企業的降杠桿也初見成效。2017年末中央企業的平均資產負債率同比下降0.4個百分點。國資委已制定了中央企業降杠桿、減負債、控風險的指導意見,明確到2020年前中央企業的平均資產負債率要再下降2個百分點。

在4月16日的國新辦發布會上,國務院國資委副秘書長、新聞發言人彭華崗表示,今年央企去杠桿工作力度還會進一步加大,國資委也將進一步實施分類管控,加強工作督導,加大降杠桿、減負債工作的考核力度,確保今年降杠桿任務的落實。

關於如何促進央企去杠桿,彭華崗表示,如果把資金和資本比喻成經營當中的血液,這個過程可以說是要想辦法止血、補血並造血。

“一是要止血,就是要進一步加大清理不良資產,特別是虧損的資產企業項目。二是要補血,通過債轉股來擴大股權融資,引入各類資本,開展混合制改革、股權多元化改革。三是要造血,進一步推進瘦身健體提質增效,提升管理水平和資金使用效率,提高價值創造能力,不斷增加經營積累。”彭華崗說。

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凈負債率181%,何享健家族借美的置業再造百億財富

經歷前兩年的快速發展,美的集團何享健家族的地產業務開始搶奪房地產規模發展的門票,計劃赴香港上市。

5月31日,美的置業控股有限公司(下稱“美的置業”)在港交所披露預上市文件,其保薦人是法巴及中信里昂證券。文件顯示,美的置業為何享健家族企業,2004年,何享健獲得美的置業集團多數股權,並在2013年設立BVI公司,將股權轉讓給兒媳盧德燕,後通過一致行動人協議安排,共同成為美的置業的控股股東。

作為何享健家族電器之外的又一業務,美的置業此前並未受到足夠關註,但過去幾年里卻經歷一輪快速增長周期,走上一條杠桿擴張之路,此番希冀登陸香港資本市場打通新的融資渠道。

過去三年悄然擴張

2009年10月,美的建業(英屬維京群島)設立,間接持有美的置業集團全部股權。2013年9月,為獨立發展地產業務,何享健將自己持有的美的建業(英屬維京群島)94.55%股權轉讓給盧德燕,轉讓後,何享健與盧德燕訂立一致行動安排,雙方仍為美的建業(英屬維爾京群島)也即美的置業的實際控制人。

為此次上市而進行重組時,又在美的建業(英屬維爾京群島)上搭建美的置業控股,盧德燕通過美的發展、美恒、美域三家公司全資控股美的置業控股。

招股書顯示,美的置業經營範圍遍布全國11個省份的33個城市及一個直轄市。地區上主要分布於珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、環渤海經濟區及中國西南5個區域。從城市布局看,主要集中在國內二三四線城市,業務集中在華南地區。

第一財經記者註意到,2015年~2017年,美的置業主營業務收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元,複合增長率46%。同時三年同期凈利潤分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元,複合增長率122%。

截至2018年3月31日,公司土儲總建築面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區的項目體量最大,總土儲為840萬平方米,占比33.33%。

高速發展背後,美的置業銷售額不斷變大,根據機構統計,美的置業2017年銷售額約500億元。從招股書合約負債(原科目為預收賬款)同樣可見一斑,2017年美的置業合約負債約363.6億元。

不過,美的置業凈負債率保持高位,2015年凈負債比率為622.1%、2016年凈負債比率為624.7%、2017年凈負債比率為118.9%。截至2018年3月31日,美的置業凈負債率181.4%。高出行業平均水平近一倍。

去年,美的置業總裁赫恒樂在接受媒體采訪時表達在香港上市原因,稱上市不僅僅是解決短期融資和套現,港股上市公司可以提升獲取資金的能力。

債務結構有待優化

上市融資是所有希冀在規模上有所突破的房地產企業的核心命題,美的置業也不例外。

第一財經記者查閱招股書顯示,截至2018年3月31日,美的置業負債總額1089億。其中,流動負債中銀行及其他借款約107億,貿易及其他應付款項約215億。這意味著,美的置業短期債務約322億。

從非流動負債看,美的置業公司債券約20億,銀行及其他借款約294億。長期債務大概在314億。

美的置業短債比重相對較高。而參考行業公司,很多優質公司短期債務通常占債務總額20%~30%的水平。房地產行業作為一個長周期行業,房企通常會選擇3年~5年債務,而大量短期債務將激增美的置業償債壓力。這也不難理解為何美的置業選擇上市,以進一步化解其短期債務壓力。

同時,美的置業通過信托融資及其他融資安排,占到借款總額約34.5%。其在招股書提醒,信托融資受中國保監會監控,存在政策變動的不確定因素,倘若變動,將有可能導致公司融資成本增加;公司還因銀行借款以及信托融資安排,已經產生並預期將繼續產生大量利息開支。

資金成本看,截至2018年3月31日,美的置業銀行及其他借款資金成本5.66%,較2017年5.28%有所上升。

事實上,融資難和融資貴是中小房企面臨的巨大問題,今年以來,包括銀行、信托等融資渠道都在收緊,各大房企均面臨償債壓力。

5月30日,合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券目前項目狀態為“中止”,據悉,該項目品種為私募,擬發行金額為31億元,承銷商/管理人為中泰證券和光大證券。

此外,“花樣年集團(中國)有限公司2018年非公開發行住房租賃專項公司債券”和 “廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券”均在近期顯示“中止”。

融資難已經成為房企2018年的關鍵詞,對於中小房企而言,抓緊時間上市尤為重要。

據申萬宏源統計,包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務,2018年全年到期量總計為1949億元,其中三四季度為到期高峰,分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大,每年增量都在1000億以上。

顯然,對於沖擊上市的美的置業而言,通過上市以平衡債務結構,提升長期債務的比重,是其加速擴張過程中,必須要解決的一個路障。

何享健家族財富再飆升

從美的置業控股結構看,何享健家族目前100%持有地產業務。

招股書披露的美的置業股權結構顯示,盧德燕通過名下三家全資公司,持有美的置業上市前的100%股權。何享健則是作為一致行動人,與盧德燕共同享有權益。但他們也並不在公司內擔任任何職務。美的置業的4名執行董事中,董事長赫恒樂、主管戰略規劃和投資拓展的副總裁姚嵬、首席財務官林戈、負責設計的林冬娜均為職業經理人,但他們均有在美的集團任職的履歷。何享健唯一的兒子何劍鋒在美的置業中出任非執行董事,僅就公司營運和管理提供戰略意見及建議。

雖然不在美的集團體系內,美的置業仍然從美的集團身上“借光”不少,其中包括一站式智慧家居及生活解決方案的支持,以及在銀行貸款方面,需求美的集團的信用擔保。

美的置業稱,其競爭優勢是長期形成的品牌、多元化及低成本土地儲備、一站式智慧家居及生活解決方案提供者、高效管理架構及高度標準化營運策略,以及管理團隊積極性高且經驗豐富。

福布斯2018全球富豪榜顯示,何享健目前財富值201億美元,位列中國富豪榜第六位。美的置業如若成功上市,將進一步增加何享健家族財富,參考同級別規模房企,還將帶來超過200億元人民幣財富。

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