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中環在線:東華總理平買九建豪宅 李華華


2009-02-13  AppleDaily


 

九龍建業(034)喺西半山嘅單幢豪宅羅便臣道31號,最近躍升為明星新貴窩,唔少富豪名人先後做咗呢個豪宅盤業主。呢個盤頂樓個山景複式,有成3253呎,仲有個1583呎天台,最近就由東華三院總理兼湖南省港區政協委員馮丹藜,豪花6000萬元買入,每呎盛惠一萬八。

傳許智明買高層單位

土 地註冊處資料顯示,呢個單位由光榮(亞洲)有限公司登記購入,公司董事就係馮丹藜同馮鳳華等有關人士。聽講,樓市未跌之前,呢類單位呎價兩萬銀都未必買得 到,o依家唔使兩萬蚊一呎,就好似啲名牌減價,識貨兼有米之人會瞄準入市。市場人士話,中聯石化(346)主席許智明都買咗個高層單位,而著名藝人經理人 陳淑芬亦有入市咁話。
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中国第一豪宅汤臣一品硬撑4年后降价约40%销售


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http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090309/16545950590.shtml


  《东地产》周东健 童丹霞报道

  近日,业内正小范围热议:号称“绝不降价”的天价楼盘汤臣一品在硬撑了近4年后,终于做出降价让步。

  《东地产》记者独家追踪获悉,汤臣一品最近成交了一套房源,单价仅6.8万元每平方米。该价格相对汤臣一品2005年开盘时对外公布的11万元每平方米的天价下降了大约38%,接近六折销售。

  熟悉此次交易的卫明不动产智库负责人蔡为民向记者透露,买家为台湾一家上市公司的董事长,下单时间为今年1月底。

  与此同时,与汤臣一品遥遥相望的小陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)另一大知名豪宅世茂滨江花园,在去年下半年推出5号楼,效果平平之后,近日也传出最低2.5万元/平方米放盘的消息。

  小陆家嘴,一度是中国豪宅第一标杆地,也不幸沦为金融危机袭击后的重灾区。

  “最低可打对折”

  记者在上海房产交易中心查询结果显示,截至目前汤臣一品住宅成交数量仍然是3套,并没有新的交易信息。蔡为民解释:“该套房源还没有过户,因此房产交易中心还没有登记。”

  据悉,该买家今年1月份和一批台湾投资客到浦东打高尔夫球,并准备到新天地考察投资房产。由于时间紧迫,最终改为在浦东看汤臣一品并下单购买。

  记者就此事致电汤臣一品售楼中心,接电话的人员表示不便透露相关情况。

  上海一家知名的二手房中介公司副总向记者证实,汤臣一品折扣价卖楼目前还处于针对股东以及熟客放风声的阶段。一般购房者前往售楼处询价,售楼人员并不会透露打折信息,只有当购房者看中并诚意购买时,才会个别议价。

  该副总介绍,针对汤臣集团的股东,汤臣给出的价格可以低至5万元每平方米,这个价格甚至还不到开盘价的一半,而针对熟客则给出7万元每平方米左右的单价。

  无论是股东价还是熟客价,均远远低于汤臣一品售楼处对外报价。目前汤臣一品对外销售的A、D两栋楼,对外均价依旧保持在11万元/平方米左右,公开的最低折扣为9.8折。

  网上惊现低价挂牌

  记者随后从上海二手房网站安居客看到,有多个汤臣一品的折扣价挂牌房源。

  其中一套30楼4室3厅5卫,面积598平方米的房源总价售5000万元,折合单价为83612元每平方米。另一套低价房源为11楼5室3厅4 卫,面积597.57平方米的房源总价售5360万元,折合单价为89697元每平方米。记者致电该房源的二手房经纪人杜姝姝,她告诉记者,“这套房源绝 对真实,因为楼层不是很好的缘故,所以卖这个价格,已在售楼处的价格上打9.8折了。”

  当记者询问最低价可以打多少时,杜姝姝表示,这已是最低折扣,如果不要装修的话,每平方米可以减少5000元。至于汤臣一品打6折的消息,她表示并不清楚。

  “6.8万元也很贵”

  第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在接受记者采访时表示,即使是6.8万元每平方米的价格,在陆家嘴乃至上海仍然是很贵的价格。

  刘德扬表示,以前汤臣一品11万元每平方米的叫价属于“有价无市”,并不具备参考价值。“6.8万无论是在新天地还是在陆家嘴,都是很贵的价格了,市场也很难承受。”

  此外,刘德扬指出,从2005年至今,汤臣一品房龄已不算短,在某种程度上沦为了“二手房”,评估价值时也要考虑折旧的因素。

  上海美讯商业地产机构执行董事张景瑞对记者表示,汤臣一品的暗降价格销售可能和目前陆家嘴豪宅市场的残酷竞争有关。目前陆家嘴区域汇聚了盛大金 磐、仁恒滨江、财富海景和世茂滨江等众多的高端物业,未来新鸿基还将在该区域推出顶级豪宅滨江凯旋门,在交易异常冷清的情况下,供给显得几近饱和。

  佑威房地产研究中心数据显示,在进入2009年后,陆家嘴豪宅只有盛大金磐成交了一套。

  而世茂房产旗下的世茂5号在去年高调推盘后反响平平,在今年也全面哑火,近3个月均没有成交记录。  

  汤臣一品艰难卖房路

  汤臣一品于2005年10月19日开始预售,当时标价为11万元/平方米,最小的户型面积为434平方米,最大的1243平方米,在开盘之初就被称为“中国第一豪宅”。

  开盘后一直无人问津,汤臣一品就这样“晾”了将近一年。2006年8月,汤臣一品成功售出了第一套房源———A栋3801室的复式房以1.3亿元价格被一东南亚买家买下,单价13万元,总面积979.31平方米。

  同年11月,又有一台湾客户以单价11.5万元/平方米的单价,购得一套单位面积为598平方米、总价6900万元左右房源。此后直到2007 年2月,汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套住宅,刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米中国住宅最贵单价纪录。

  在2007年2月至今的两年内,汤臣一品住宅再无成交记录。“第四套”难产也迫使汤臣集团做出销售策略商的改变。2007年11月,汤臣一品开卖429个地下车位,单间售52.5万。

  去年5月,汤臣一品再次做出策略调整,以每套最低7.5万元/月的租金对外出租,这意味着汤臣一品由以往“只售不租”转为“租售并举”。
中國 第一 豪宅 湯臣 一品 硬撐 年後 降價 40% 銷售
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豪宅瘋 地產經紀股能買嗎? 王雅媛


2009-10-17  THKET





香港的豪宅近期是漲得不得了,簡直到了瘋狂狀態。港島西半山新盤天匯複式戶,以驚人天價港幣4.39億元售出,每平方呎逾港幣7萬元(折合約每坪新台幣1,057萬元),打破英國倫敦紀錄,成為全球最貴分層住宅。

豪宅價格創新高,什麼股票是最受惠的?看近日的股價表現,似乎不是早前以每平方公尺超過港幣30萬元、售出一個一房單位的新世界發展(17),也不是被李嘉誠不停回購的長實(1),而是地產經紀公司美聯集團(1200)。

美聯集團2009年上半年盈利為港幣2.7億元,每股賺港幣0.37元。雖然我沒有經歷過1997年時香港樓市瘋狂炒買的情況,但是單以現在仍有很多房價還沒有重上1997年高位,便可以想像當時的瘋狂。

大家可能不知道,據金融管理局資料顯示,今年7月,香港的新取用住宅按揭貸款已經打破1997年的紀錄,達到港幣260億元,為暫時的單月新高。

其 實金融管理局每月都會公布新取用住宅按揭貸款,雖然此數據不是直接跟地產經紀公司的盈利表現掛鉤,但基本上投資者可以根據這個數據,來推敲地產經紀公司的 盈利表現。根據今年7月及8月的數字,美聯下半年每股要賺得多過上半年是一點都不困難的,此刻它的2009年市盈率只是單位數而已。不過,先不要那麼開 心,以為又找到了一檔值得投資的股票。

地產經紀公司跟一間證券經紀公司在經營上是一樣,相對固定成本,變動成本很小。公司的租金、後防人員和負責人員的工資等,這些開銷都是放在那裡不變的。當市道好,多一個銷售人員為公司多帶來一筆生意,基本上是實實在在的收入。

銷售人員靠佣金收入,他們所消耗的成本,可以想像成一張桌子一部電腦。所以這兩個行業也都是非常周期性的。

這 類股票市場根本不會給予太高的市盈率,我認為,美聯現價已經基本反映2009年樓市好的事實。如果要股價再漲,一定要有原因令投資者相信2010年的樓市 會更好。現在某豪宅已經到達每坪新台幣1,057萬元的水準,你認為香港樓市上升空間還有多少呢?(作者任職申銀萬國證券,負責港股經紀業務,在2007 年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍)



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天价房群起 汤臣“第一豪宅”摘帽


http://www.21cbh.com/HTML/2009-10-29/151638.html


“我父亲(汤君年)去世后,汤臣一品花了几年的时间,终于再次走上了正轨。”近日,汤臣集团(0258.HK)“少帅”——执行董事汤子嘉在接受本报记者独家专访时感叹,也为执掌汤臣肩上重担长舒一口气。

再次走上正轨,除了集团调整经营策略和思路外,也得益于今年上海楼市尤其是豪宅市场的热销。

截至记者发稿,上海官方网站显示,汤臣一品已售出41套,而过去的4年中该楼盘仅售出4套。汤臣集团最新公布的半年业绩显示,上半年盈利12.79亿港元,同比去年的4.90亿港元增长161%。

汤子嘉对走上正轨的集团未来发展,坚持稳健为主的策略。“集团今年已经在浦东新增了100多万平方米土地,土地储备足够未来几年发展。目前业务也以上海为主,同时将积极关注其他城市、区域的投资机会。”

项目“摘帽”集团重振

2005年10月26日,汤臣一品以每平方米10万元开盘,比当时排名第二的豪宅价格高出一倍,随即成为“出头鸟”。此后,这个项目受到市场本身以外众多因素影响,步履艰难,4年4套的销售成绩说明了一切。

2005年到2009年,汤臣一品一个项目,几乎决定了汤臣集团命运。换言之,“少帅”汤子嘉欲重振汤臣,突破口自然非汤臣一品莫属。

“其他不期望太多,只希望能还原一个真实的汤臣一品,让它成为一个正常的房地产项目,正常地销售和经营。”汤子嘉坦言,“汤臣一品是父亲在世时的最后一个核心项目,倾注了他的心血。”

6月15日,汤臣集团对外宣布,将汤臣一品C栋小户型房源正式推向市场;6月22日,汤臣一品终于打破销售坚冰,一天卖出5套。

根据最新的官方登记信息,汤臣一品已销售41套房源,共20354平方米,累积住宅合同均价99153元/平方米,涉及销售总额超过20亿元,绝大部分业绩来自今年采取全新营销策略之后。

汤子嘉告诉本报记者,汤臣一品热销离不开整个豪宅市场的变化,尤其是地王频现,上海报价每平米10万元以上的楼盘将达13个,第一豪宅的帽子“易主”,令销售不再受到太多市场外因素的影响。

汤臣集团董事助理赵勤奋告诉记者,今年汤臣集团旗下楼盘销售量理想,汤臣湖庭花园二期推出103套联排别墅,4个多月内全部售完。集团参股的张江汤臣豪园推出800多套公寓房,也全部销售完毕。

业绩暴增预期强烈

尽管汤臣集团销售业绩大幅度提升,其最新披露半年报却依然略显“寒酸”。

汤 臣集团半年报披露,上半年尽管盈利12.79亿港元,同比去年的4.90亿港元增长161%,但作出最大贡献的并非物业销售业务,而是其中投资物业公平值 变动成为公司上半年利润的主要来源,为16.80亿港元,去年同期仅6.14亿港元。如果扣除这一部分投资物业公平值变动,上半年的经营利润为4410万 港元,同比去年同期的3324万港元仅增长33%。

从上半年业务收入来源看,物业投资是汤臣集团最大的利润贡献部分,租金及管理费收入贡献的利润达到2755万港元,占全部利润总额的62.5%;物业发展及销售业务获得利润2445万港元,占利润总额的56%;消闲业务业绩下滑,亏损238万港元。

汤臣集团上半年营业收入1.89亿港元中销售的物业收入总计1.05亿港元。不少投行机构对其物业销售收入有些失望,因其仅相当于两套汤臣一品住宅的销售额。

本 报记者获悉,汤臣湖庭花园第一期工程于2008年竣工,第二期将于2010年完成,目前已收到的预收款达到6.1239亿港元,将确认入账全年业绩。此 外,汤臣一品上半年收到销售定金1.976亿港元,未列入半年业绩。汤臣一品最新的销售额已过20亿元,随着下半年及明年逐渐入账,上市公司的业绩充满想 象。

“以集团目前的发展计划,在坚持稳健策略前提下,仍将以深耕上海浦东市场为主。”汤子嘉告诉本报记者,汤臣最大的优势之一就是优质且成本较低的土地储备,这些资源在浦东依然领先,包括今年上半年在浦东东郊宾馆附近再次新增的大量优质土地。

汤子嘉同时也透露,汤臣不排除将适时增加更多项目,走出浦东乃至上海新增土储,适当关注其他城市的发展机会,包括台湾、香港等地在内。9月初,汤子嘉考察了北京、天津、成都等地区。



天價 群起 湯臣 第一 豪宅 摘帽
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歌德豪宅的構成-威利國際(273)(1)


很久未寫過這系股,一來因為這隻股的劣績斑斑,二來因為根本不適宜購買,三來真係 寫到悶,但為了統計旗下公司集資的頻密,特作此文,截至2009年10月10日止,該系(70(自2009年7月起) ,136, 273, 279, 412, 885, 901, 913,928,8116(自2009年5月起),他們今次的集資紀錄如下:

(1)1月,民豐控股(279,前稱東方紅、恆盛東方、內蒙發展)1供1,發行不少於977,317,496 股及不多於986,926,396 股,每股11仙(10合1股後則1.1元),籌集約1.08億,包銷商為和該系親密的結好(64),財顧一為結好,二為和金仔關係密切的智略資本。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090111/LTN20090111041_C.pdf


2,913


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090202/LTN20090202742_C.pdf


(2)4月23日,漢基控股(412,前稱東峻、大雄科技)購入富豪海灣一物業,作價4,500萬。5日後,公司配售5,100萬股,每股50仙,集資約2,550萬,配售代理為金仔。雖稱只供營運用途,但實際應用作購房。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090423/LTN20090423681_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090428/LTN200904281256_C.pdf


(3)2009年5月,馬斯葛(136)向威利(273, 前稱首創、怡南實業、華匯控股、互聯控股,273)收購一雲南林地的權益,作價1.3億,以年息4%的可換股債支付,換股價50仙,其後威利把可換股債換 股、部分轉予漢基(前稱東峻、大雄科技,412),基本上取回成本。

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/10322


(4)6月5日,萊褔資本(901)宣佈黃振雄先生認購該公司1.62億新股,每股12仙,集資1,944萬元。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090605/LTN20090605593_C.pdf


(4) 3日後,即6月8日,威利國際(273)向關係公司漢基控股(412)購入迦迅財務有限公司50%股權,作價1.8億,威利國際以發行同等價格的可換股票據作為收購代價,可換股債券年息2%,換股價1.39元,可換129,496,402股。至現時,這批可換股債尚未兌換。


威利國際(273)購入:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090611/LTN20090611383_C.pdf


漢基控股(412)售出:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090611/LTN20090611415_C.pdf


(5)次日,913


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090612/LTN20090612616_C.pdf


(5) 又11日後,即6月19日,公司配售6億股新股及6億股不計息可換股票據,換股價及配售價均為1元,集資12億元,配售代理為關係公司民豐控股(279)之附屬公司中南證券。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090619/LTN20090619495_C.pdf


(4)7月8日,威利國際(273)配售7,799萬股,每股1元,集資7,799萬,配售代理為金利豐。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090708/LTN20090708479_C.pdf


(4)8日後,即7月16日,漢基控股(412)和海王集團(70,前稱德智發展、駿雷國際)互換1億不計息可換股債,海王換股價為13仙,漢基換股價為96仙。


9月,可換股債改為9,000萬,海王換股價相應調低10%,至11.7仙,海基換股價調低20.8%,至76仙。漢基兌換海股股數不變,但海王換漢基股數卻增加了。


漢基:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090716/LTN20090716650_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090908/LTN20090908486_C.pdf


海王:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090717/LTN20090717108_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090908/LTN20090908660_C.pdf



(4) 901


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090803/LTN200908031369_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091028/LTN20091028547_C.pdf


(5) 9,913


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090908/LTN20090908006_C.pdf


(5)9月30日,漢基控股(412),每股44仙,最多配售361,350,000股,集資額達1.59億元,配售代理為民豐控股(279)為大股東的子公司中南證券。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090930/LTN20090930096_C.pdf


(6)10月18日,民豐控股(279)以每股60仙(10合1股前6仙),配售3,900萬股,集資約2,140萬,配售代理為結好(64)。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091019/LTN20091019429_C.pdf

歌德 豪宅 構成 威利 國際 273
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住豪宅捱世界 左丁山

2010-03-13  AD





 

老 牌記者P以前係英文報紙記者、編輯,後來又做過大企業公共事務,多時不見,以為佢已經退出江湖,點知佢突然來電(左丁山手機號碼又係二十年不變),約去 FCC食飯。FCC乃英文人嘅地頭,好耐冇幫襯過咯,上到去二樓,咦,人客少啲喎,比起以前日日客滿情況,差好遠,與啲貴價餐廳冇得比。上星期三打電話到 IFC之高級食店國金軒、利苑、龍景軒訂本星期一嘅位,想話請傅會長吃午飯,以為提早四天訂位,得喇啩,點知全部食檸檬,可見IFC幾咁生意暢旺而左丁山 係幾咁背。諗真吓,香港經濟復甦,高價高檔餐廳做到笑逐顏開,惟是傳媒記者薪水低,加薪少,外國記者咪又一樣,FCC專做呢類人生意,無怪中午時分,大堂 餐廳嘅生意稀疏。中國海外(688)老總孔慶平與傳媒吃春茗,爆出一句:「記者人工低,咁搏命做乜?」成為虎年金句,雖然孔總講完,滿臉通紅,急急解畫 (現場記者講嘅),但此話已傳誦一時。

香港記者人工低,搵命博,非自今日始,若非一九九○年《壹週刊》誕生,後來嘅加薪幅度仲會低好多。但 記者P呢,老早已係上層編輯,搵到銀,素來準時嘅佢,此日竟然遲大到,問佢點解,佢話揸車到中環,塞車非常嚴重。點解要揸車呀,搭地鐵就算啦,記者P話: 「我住在渣甸山。」左丁山聽到,幾乎噴茶,邊度會有記者住在豪宅地段渣甸山如斯巴閉?

 

記者P話:「你有所不知,二十幾年 前,總編輯R某日得閒無事,車我去周圍睇樓,去到渣甸山,有幾個銀主盤出售,老總R立即買咗一間,我返屋企與老婆商量後,傾盡儲蓄買咗兩間,每間千幾呎, 二百幾萬一間,早已供甩晒,依家值幾多錢,你估嘞,人一世,物一世,我就想住在渣甸山嘞,好多老友叫我賣樓套現,搬去元朗印印腳,但揸住咁多現金做乜,自 己住好過!」原來如此,唉,同樣係廿幾年前,地產W叫左丁山買九肚山house,二千四呎賣二百四十萬,但左丁山唔捨得賣晒啲股票,猶豫三個月,卒之碰上 股災,變成一無所有,與記者P比較真係同人唔同命。記者P又講,「我係住在豪宅地段嘅豪宅,但我嘅荷包就唔豪,逼住自己繼續動腦筋搵銀,老得冇咁快會長命 啲呀!」旨哉斯言,住得好,人都精神啲,我哋普通人,揸住太多現金,唔投資就驚蝕底,投資就驚碰上雷曼,隨時搞到自己血壓高!
 



豪宅 世界 左丁 丁山
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超級豪宅 左丁山

2010-03-26  AD






 

業主R請吃晚 飯,搞搞新意思,唔去佢熟悉嘅中環名店或者一啲環頭環尾嘅街坊「鑊氣」食肆,而係叫我哋去西九龍一級豪宅凱旋門嘅會所Sky Club。成班老友都未去過,有新奇感覺,究竟點去呀?業主R秘書非常細心,傳來電郵,教我哋搭東涌線地鐵到達九龍站後,用邊個出口入圓方廣場,經過邊間 舖頭轉右上樓梯……每行一步都有指示,真係只有女秘書先至會咁心思縝密。賓架S話自己從中環揸車去,叫秘書下載地圖,點知圓方廣場停車場入口實在難搵,第 一次揸車入停車場嘅話,多數搵到頭暈,要兜兩個圈先至搵到,結果遲晒到,我哋開咗飯佢先至入到嚟。

我哋一班人第一次到凱旋門,先上六十二 樓,轉『車立』落六十樓,就係Sky Club,賓架W話:「如劉姥姥入大觀園,大開眼界。」業主R帶我哋在六十二樓空中花園行一個圈,睇勻九龍全景以及維多利亞港全貌,可惜呢日適值空氣污染 指標突破500,海港上空一片迷濛,景觀唔清楚。向東南一方,係睇放煙花最佳地點,向正南又可看到IFC於一月一日放煙火,一覽無遺。來此一遊,唔須要再 去其他高樓睇香港夜景咯,站在中銀大廈七十二樓,都睇唔到咁靚景致。此晚有一彎勾月,掛在朦朧天空,如有愁緒,可云:「『思君如滿月,夜夜減清輝。』但在 秋高氣爽之日,滿月之時,大可在此舉杯邀明月,對影成三人。」

基金F由樓下lobby一直觀察至會所嘅洗手間,結論:係「新地確係有眼光, 捨得落本錢,用料靚到極,設計又好,在此靚地盤興建此一超級豪宅。」業主R話佢買樓之時,睇完君臨天下又睇凱旋門,反覆睇過四次,覺得凱旋門係高一個呢, 所以落鎚買咗一個單位。西九豪宅之中,天璽望海景以向西為主,睇夕陽無限好就一流,其他欠奉,難與凱旋門相比。業主R話:「我隱約覺得凱旋門業主以大陸 人、台灣人為多,佔五成以上,佢哋唔租出去o架,收埋等升值!」呎價雖貴,租金頂多得三厘回報,買就買唔起嘞,搵個細單位租嚟住,過吓住超級豪宅心癮,享 受吓Sky Club,好多人可以負擔。



超級 豪宅 左丁 丁山
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山西礦難煤老闆狂掃$10億香港豪宅

2010-04-08   nm





上週在山西王家嶺煤礦發生的滲水 礦難,至本週一才救出一百多名礦工,仍有數十人生死未卜。早於○四年,在全國煤炭重鎮山西省,已開始整合煤礦,收回私營礦場,實施「國進民退」政策,務求 減少礦難;諷刺的是王家嶺礦難正是由央企主理!

內地對煤炭需求殷切,以往煤老闆在新政策落實前,狂谷產量圖利,因而一夜暴富,不少到香港、 加拿大等地掃豪宅,更把有關業務上市,以免被政府取代而先取得免死金牌。在香港上市的樓東俊安資源(988),其老闆蔡穗新在山西當上煤老闆後,財源滾滾 來,幾年間,斥資七億元一口氣掃入十四個比華利山,四間富豪海灣及名門等豪宅。礦工與煤老闆的命運,真是差天共地!

從山西太原機場,再乘 三個小時車,才到達山西最多煤礦的地方呂梁市孝義,這亦是樓東俊安於山西的基地。這兒地下的煤炭蘊藏比例超過百分之八十,而且離地面只有幾十米,掘煤成本 較輕。因此,這裡出名多煤老闆,只要有一、二百萬元人民幣,就可以買地掘煤做老闆。走在街頭,馬路兩旁一座座黑色的煤炭多的是,記者在這兒不足一小時,十 隻手指頭已經緄了黑邊,由於污染嚴重加上天氣乾燥,呼吸時十分刺鼻,而且天色都是灰灰黃黃,令人提不起勁。雖然天然資源豐富,但生活環境十分惡劣,當地的 士司機跟我們說:「這裡老人家不多,我們都比你們少活十年。在這裡賺到錢的煤老闆,都不會在這裡住,拿了錢就到香港、北京和上海買豪宅。」

蔡 穗新就是其中一人。○七年趁資源股炒得如火如荼之際借殼上市,以十四億元代價買入前身是做酒店、物業投資的新銀集團百分之四十九權益,易名為樓東俊安,並 把其位於山西的焦煤公司樓東俊安業務注入上市公司,找來前立法會議員蔡素玉任獨立非執行董事,公司股價由一元多升至二元多,蔡素玉說:「雖然我哋都係姓 蔡,但唔係同鄉,老闆係潮州人嚟o架。」進身為香港上市公司主席後的蔡穗新,更大舉殺入香港樓市,而且是一圈圈買入,如發售多年的富豪海灣,平均呎價一向 徘徊於萬五至二萬元。但去年九月,蔡穗新以三點三億元買入其一萬呎、坐享無敵海景、由兩間屋打通而成的「至尊主席屋」,呎價比該屋苑平均呎價高出六成!

狂 風掃落葉買屋

除了看中富豪海灣外,連一向不甚起眼,恒基發展旳大埔比華利山「豪宅」,亦有幸得到他垂青,於○七年十月時「一炮過」買入十四 個單位。蔡穗新亦先後掃入寶翠園和名門的單位,他在香港豪宅市場掃一圈,涉資共七億元!這些物業主要由交銀及星展做按揭,據一名專做按揭的銀行管理層指, 內地富豪一般最多獲批五成按揭,估計蔡穗新買樓仍要「現兜兜」拿出三億多元,現時蔡穗新手頭這批物業市值已近十億元。

在短短兩、三年間大手 買物業兼當上上市公司主席的蔡穗新,定居於深圳。九二年走到天津成立了一間貿易公司俊安集團,○一、○二年,煤價急升,蔡穗新與一眾外資,都走到山西孝義 投資。記者找到樓東俊安的副總經理兼辦公室主任史懋平,他指九十年初,他們的貿易公司樓東集團到天津開設分公司,樓東的老闆郭華就認識了同樣在天津做生意 的蔡穗新:「當時我們樓東集團,是做農業、貿易、加工、鐵路和煤炭,蔡先生睇好煤炭方面的業務,所以九七、九八年已經開始跟我們有合作。」

建 自家鐵路

他指蔡穗新正式收購他們的廠房是在○一年的九月十一日,蔡買了他們廠房的四成九權股,史懋平回憶說:「那天上午簽約,回家看新聞就 見到美國世貿大爆炸。」他說:「蔡先生四圍走,他有時在新加坡,有時在香港、泰國、深圳,我的秘書去香港公司十天,都沒有見過他。」史懋平指,自從蔡穗新 投資以後,焦煤業務方面的發展就愈來愈快,三、四年前更興建了一條自己的鐵路:「全市不是有很多焦煤公司有自己的鐵路,我們有一條,中國的鐵路能往那裡 去,我們的鐵路就能夠往那裡去。」

他帶記者參觀其廠房,「我們簽訂合約,收購的原煤價格是八百元人民幣一噸,我們選出精煤去洗煤,然後成為 焦煤後,根據政府價格去賣,現在每噸賣一千四百多元人民幣。」他指這所廠房每年可以生產四百萬噸煤,「生產多少就可以賣多少。」這些焦煤主要用作提煉鋼 鐵,其客戶包括青島鋼鐵、唐山銅廠的公司。

整合煤礦收歸國有

不過,太多外省人來山西經營煤炭,令行業愈來愈亂,加上常發生礦 難。○四年開始,山西政府開始銳意整頓煤礦公司,一些不合規格或者規模較小的焦煤廠,都被當地政府無條件收回。記者所見,在樓東俊安旁邊的一所叫山西城財 焦化集團,廠房的面積比樓東俊安還要大,卻因為沒有資金繼續擴展,而面臨停產,的士司機小李說:「以前這裡曾是孝義最大的焦煤廠,但老闆買不到煤,管理又 不好,現在就停產了,真可惜。」

由於不少煤礦都被政府收回,樓東俊安難以向外購煤加工,為了維持業務,必須有自己的煤礦,因此去年起,他們 從孝義走到臨縣市去掘煤。去年尾,樓東俊安以每股一元五角配售一億六千七百五十萬股,集資二點五億元,就是購入臨縣泰業煤礦四成九股權。史懋平說:「現在 我們公司有三個自己的煤礦了。」一方面擴大規模,另一方面就要保持與政府的良好關係。史先生說:「政府只打擊沒有規模的公司,我們每年繳稅超過二億至三億 元人民幣,政府也得靠我們才成。」樓東俊安與政府的關係良好,好像史先生,就是從呂梁政府聘請過來工作,「我以前在農村工作部做農委,一做就三十年,不過 在那裡打工,賺的錢不及這兒。」他指,每當政府要錢修橋補路、興建學校,他們都是義不容辭的。「我們提煤的蒸氣,還會以成本價賣給政府,然後給全市的人民 取暖。」

上週三,樓東俊安在中環的聘珍樓舉行○九年業績公布記者會,賺五千萬元,較○八年蝕五億六,扭虧為盈,公司市值十六億,蔡穗新持有 公司兩成八,市值四億五,再計及其持有逾十億元豪宅,這位煤老闆單這兩瓣,身家已逾十億元,同樣在山西挖煤,礦工與煤老闆的命運真是天淵之別。

煤 礦老闆轉型

山西政府整合煤礦,單是呂梁市的孝義,曾有超過一千多間焦煤公司,現在只剩下三十多家。以往,在孝義市中心的煤炭交易大廈是煤老 闆聚腳的地方,現在只有一些運輸工人,一名在等開工的工人就向記者說:「我以前做過煤工,幾年前廠都俾政府收掉,老闆最傷心,眼看着他攀上煙囪上說要跳下 來,一夜就失去了幾千萬。」

好像郭治山三年前也是被政府打擊的小型煤公司老闆,他被迫轉型做玉米加工:「我本來只是一個煤礦工人,十多年前 同幾個兄弟夾錢開礦,那很容易,年產三十萬噸煤,一年最少可以賺到一億,很多人都叫我們做暴發戶,那時候四處都是煤老闆,哪裡有礦,就會有人開採。就是因 為做煤老闆太容易,有很多人不規範,不安裝安全措施,官員就以整頓為名收回煤礦,我的煤礦不夠別人做得有規模,怕遲早都給整合,於是賣給大型的企業。」他 指,現時做玉米加工,是把玉米提煉成味精、洗潔清、雞精等等副產品,他補充:「政府見我轉型,很支持,只是賺到的錢不及以前的一半。」



山西 礦難 老闆 狂掃 10 香港 豪宅
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理文太子爺降呢1.2億買何文田豪宅 李華華

2010-7-20  AD





 

香港樓價到底見 頂未?根據班富豪嘅舉動,似乎就未囉!好似上個月賣股「骨」水35億銀嘅理文(2314)大股東李運強家族,佢哋公司打骰嗰位(首席執行官)李文俊,原來 即刻掟咗億二銀彈出嚟,向嘉里(683)買咗間何文田灝畋峰47樓全層相連單位,成4328方呎,每呎盛惠2.77萬銀!

過去冇乜聽過李文俊炒樓,最多係06年用1.7億買咗山頂白加道31號屋仔自用。住開獨立屋仔,無啦啦又會「降呢」住番大廈嘅?唔知係咪李公子見近排何文田地皮破紀錄成交,豪宅市場又炒到㷫烚烚,所以心郁郁想學人炒樓走番轉呢?

話時話,李公子雖則出身大富之家,老竇李運強今年仲位列《福布斯》香港富豪榜第15位,身家有成176億港紙,但李公子都唔係二世祖嚟o架。90年代先創立嘅理文,李公子一直好努力幫阿爸手搞好盤生意,估唔到係成日遇到大風大浪,搞到爭啲被擊沉。

好似97年咁,華華都天真咁以為回歸之後會有好日子啦,點估到會有單亞洲金融風暴爆出嚟o架;好辛苦捱到06至08年,以為終於等到機會大事擴張啦,又撞正金融海嘯喎,搞到負債率一度去到85%。

李公子唔係一生都順風順水,搞生意交咗唔少學費,o依家炒樓,唔知又使唔使再交一下學費呢?

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com



理文 太子 爺降 降呢 1.2 億買 何文 豪宅 華華
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嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间

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嘉里置业最近大手笔不断。

8月31日,集团旗下位于香港的嘉里建设有限公司(0683.HK,简称“嘉里建设”)又以12.85亿港元总价竞得九龙塘义德道一块地皮,每平方尺楼面地价达到16587港元,一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录,成为新地王。

相较同区仅仅两个月前获认的旧地王,九龙塘义德道地王每平方尺楼面价格升幅达32.27%。

招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示,“从这次九龙塘义德道地皮拍卖价格来看,长期而言反映了发展商对市区豪宅市场长期看好的举态,短期而言,市场气氛将因此被刺激。”

高出底价近一倍

当天拍卖会上热闹的场景,让人将港府正在轮番出台房市调控政策的现况抛之脑后。

当拍卖官以6.59亿港元的底价推出义德道地皮,并规定每口叫价2000万港币后,各大地产商便开始了举牌角逐。南丰、华懋、嘉里、新世界等市场玩家竞相承价,现场更是出现多家竞拍者抢拍的情形,五分钟内,承价已近10亿港元。

最终,嘉里建设后发制人,以高于起拍价94.99%的出价,拿下新地王冠冕。

美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam)认为,该地块受青睐很重要的一点是它可合并毗邻九龙塘义德道3至5号地皮,故而发展潜力优厚。而由于发展项目设有高度限制,预料地皮将有机会发展为混合式洋房项目。

此 前,这一地区地王的纪录由何文田前山谷道村二期的每平方尺楼面价格12540港元所保持。据悉,这一总面积达17.4万平方尺(合1.6151万平方米) 的地块在6月8日竞标时,嘉里建设与李嘉诚旗下长江实业均有加入竞价战团,战局激烈,但该地块最终由新鸿基地产旗下宝仑有限公司以109亿港元竞得。

市场之前预计,九龙塘义德道1号住宅用地地皮成交价介乎9.2亿至11亿港元,相当于楼面地价每平方尺11876至14199港元,显然,最终的每平方尺约16587港元大超市场预期。

嘉里建设执行董事何述勤在竞拍成功后表示,集团将独资发展,预计总投资额17亿-18亿港元,该地段将发展为私人住宅项目,包括数十个豪宅单位。

香港置业行政总裁李志成对本报记者表示,卖地成绩理想,业主憧憬区内物业潜力看高一线,故有部分即时提价约一成,更有部分业主立刻封盘。

本 报记者从香港置业处得到资料显示,自九龙塘义德道地皮拍出消息传出后,区内业主憧憬理想卖地成绩纷纷反价,早前约有二成业主反价约5%至8%,叫价态度强 硬。自七月起多幅市区地皮高价成交,带动区内楼价拾级而上,而随着义德道地皮拍卖消息传出后,市场交投出现“价稳量升”。

后市豪宅预计涨10%-15%

由于2009年以来香港房价的快速上涨,港府数次出台政策稳定香港楼市。

就 在8月13日,香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策,主要包括:多渠道增加土地与住宅供应量,禁止炒卖一手楼花等投机交易,降 低住宅楼宇按揭上限(即提高首付比例),以及提升按揭供款对收入比率,进一步提升申请按揭难度,并要求银行针对按揭进行压力测试。

但除了其后几天港市地产板块股价的下跌,市场的镇定令人惊讶:政策颁布不过半月,人们又目睹了房价的上升。

中原测量师行董事总经理黎坚辉在接受媒体采访时也表示,这次拍地成绩对后市起积极支持作用,预料楼市未来数月会再起升浪,九龙豪宅楼价在今年年底时可望上升10%至15%。

温 天纳表示,“由于美国在近两年都不太可能加息,在联系汇率下,这种低息的环境会对港市的房价会有火上加油的影响,之后的房价肯定会稳中有升,除非政策有个 剧烈的调整。但就之前出台的政策来看,调控的成效不大,如果未来楼价持续上涨,不排除在此后的施政上会参照新加坡此前实行的房市调控手法。”

这次成交价超乎预期并不代表楼市调控措施无效,因为拍得地皮属长远投资项目,故不受短期政策影响。

嘉里发展执行董事朱叶培在记者会上则表示,认为政府推出的措施已足够,当前香港市场上高级住宅物业供应有限,市场对优质市区地段的物业需求殷切,是故现时楼市发展前景趋于向上。


置業 13 億搶 搶得 地王 香港 豪宅 尚有 一成 空間
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昆山金利從家庭代工廠到A股掛牌的幕後推手 神祕富豪廖日興隱居豪宅當農夫

2010-9-6 TWM




現年六十歲的廖日興是昆山金利的創辦人之一,退居幕後的他,現在住在陽明山的豪宅裡,過著農夫般的生活,平時就在庭院裡種菜、種花生,唯一奢侈的嗜好就是玩車。

這位早年創業致富的神祕富豪,如何在銘板業闖出名號,進而促使昆山金利在中國A股掛牌上市

撰文‧林宸誼

牆壁上的咕咕鐘,連續響了十二聲,午夜十二點,廖日興才從繁忙的工作中驚覺,趕緊吆喝員工收拾東西回家休息。民國七十年代位在台北市萬華西園路這家小工廠,全公司不到十名員工,擠在潮溼的地下室裡趕工,在台灣經濟起飛的年代,這就是數十萬家家庭工廠的縮影。

但誰都沒想到,二十七年過去,這家當年在地下室日夜加班的家庭代工廠,如今已是全球外觀件業者的翹楚,業內只要提起昆山金利,莫不豎起大拇指,而當年在地下室和所有員工一起加班、一點老闆架子都沒有的廖日興,早已退居幕後,把公司交給專業經理人打理,他自己在陽明山上置產,在豪宅庭院裡種菜、種花生,過著他人生最嚮往的田園生活。

一 提起廖日興的名字,﹁哦,那個興仔﹂,成為銘板業者共同的回答。同一時期的銘板︵企業外觀標誌︶業者說,在他的印象中,當初是廖日昇與廖日興兄弟檔一起經 營銘板業,業者笑著表示﹁他們那群男生坐不住﹂,因為家族企業每個人都是﹁校長兼撞鐘﹂,過著白天跑業務,晚上兼印刷工人的生活。

專接利潤高的訂單,銘板圈闖出名號相較之下,哥哥廖日昇個性較沉穩,廖日興則比較活躍,擅長在外跑業務,兄弟兩人一動一靜,搭配得很好。業者眼中的廖日興,膽子不僅大、還喜歡嘗試許多新東西,個性豪爽沒有架子。

﹁ 早期廖家靠接白色家電與輪胎蓋起家﹂,熟悉廖家的銘板業者指出,那時每個人手中的訂單都滿滿滿,唯獨廖家專門接利潤高、產量少,但產值高的單,在同業的眼 中,廖日興常引進最新的機器,﹁廖家很快在銘板圈闖出名號﹂,銘板業者指出,如果拿電腦品牌來比喻,廖家所接的單像是精緻度高的Apple筆電,而其他銘 板業者則像是樸實的acer。

有趣的是,廖氏家族成員進入家族事業,卻個個不喜歡掛名,所以找來曾在港商擔任過採購的方幼玲(現為昆山金利的董事長兼總經理)進入公司,打理工廠內大大小小的事。

方幼玲二十七歲就進入昆山金利,從助理開始做起,兩年後方幼玲買下生平第一部中古的喜美轎車,開心地與廖日興合照,照片中還可以看到在不到二十坪的房子裡,連桌上都堆滿了產品。

慢慢的,由於哥哥廖日昇年歲漸長,方幼玲逐漸遞補上來,忠心耿耿地打理工廠大小事務。熟悉廖日興的業者指出,以他豪爽的性格,無法一刻安靜地待在公司裡,幸虧找到方幼玲幫他坐鎮,﹁而且還能彼此信任搭配無間﹂,實屬難得。

朋 友口中的廖日興,是那種懷有浪漫夢想的人。過去在昆山金利規模還小時,好幾次面對業務被擠壓,同業殺到見骨的削價競爭,讓堅持高毛利、高技術的昆山金利﹁ 經常會面對客戶轉單的痛﹂,每次都讓方幼玲壓力非常大,反倒是廖日興看得很開,反過來勸方幼玲不要太在乎,﹁這種會轉單的客戶本來就不是我們的客戶﹂。好 幾次,方幼玲都想開口問廖日興,要不要也接一些低毛利的單子,但話到嘴邊,看到廖日興真心看得開的樣子,只好又把話吞回去。

把員工當家人看待,屬下因此更拚命廖日興家族是典型的本土家族,公司內部開會都是講閩南語,一開始,方幼玲是一句閩南語都不會說的外省人,壓力也特別大,因此剛開始三到五年,方幼玲有很強烈的﹁不能讓廖董漏氣﹂的聲音一直迴盪在心中。廖日興還勸她說,壓力不要那麼大,甚至連﹁即使把公司做垮也沒關係,盡力就好﹂這種話都說出口,昆山金利的員工說,不要以為廖董只是說安撫的話,他是非常體恤員工,真的會這麼想的人。

一 九九三年,昆山金利的客戶慢慢往大陸遷徙,也讓金利跟著客戶的腳步到江蘇昆山落腳;方幼玲也開始當空中飛人,爭取國外訂單;令她感到窩心的是,每當方幼玲 在國外出差,廖日興就會去看看方幼玲的母親,或是送個特產到方家。﹁廖董還特地叮嚀我的家人,不用提他到過家裡﹂,這樣的小舉動讓身為員工的她相當感動, 像是被當成廖家人同等看待,也讓她更加拚命。

一手協助昆山金利順利上市的富蘭德林總經理劉芳榮指出,﹁信任﹂就是串起廖日興與方幼玲兩端的連接線。一位是知人善任,另一位則是拚命工作回報。

身為大股東的廖日興,從○七年開始就很少介入昆山金利的實際運作,除非是遇到是否要申請上市這等大事,廖日興當然還是最後拍板人。許多資深員工私下說,廖董不缺錢,他要讓昆山金利上市很重要的理由,是為了讓員工能夠過更好的日子。

昆山金利首次申請中國上市其實並未順利過關,當時中國證監會以其台灣廠才剛結束為由,有﹁同業競爭﹂之虞,擋下申請案。按理說,心裡最受傷的,應該是廖日興,因為公司就像是他捧在手心上養大的小孩,卻似乎不太被這個資本市場認同。

但廖日興卻表現得好像局外人一樣,反過來不斷安慰公司同事,﹁公司沒有上市沒關係,只不過是發展的腳步慢了些,大不了公司收一收回來就好﹂,一席話讓許多為了上市案,很久以來都沒睡好的同事都紅了眼眶。

還要不要提出第二次申請,在內部正式開會討論時,細心的廖日興不想給員工太大壓力,他沒有多言,反而是轉頭問方幼玲:「你看呢?」讓劉芳榮印象相當深刻。

而方幼玲的回答更絕:﹁那就做吧!﹂劉芳榮回想當時兩人對話,不禁笑說,兩人的個性簡直是互補。如今昆山金利順利在今年八月三十一日掛牌,成為第八家在中國A股上市的台商公司,終於完成兩人的心願。

退居幕後,在陽明山上當起農夫劉芳榮指出,其實人到了一定的年齡就想要休息,不想再辛辛苦苦工作,今天要是遇到這麼好的專業經理人幫忙賺錢,身為大股東當然樂得過自己想要的生活。而廖日興則是選擇遷居到陽明山,當一位日出而作、日落而息的農夫,在自己家裡種菜、種花生,非常自得其樂,偶爾才到淡水的辦公室裡﹁坐一坐,聊聊天﹂,不像老闆,反倒像員工的好朋友。

現在廖日興最喜歡做的事,就是開著他心愛的法拉利跑車下山,把收成的農作物分享給好友,﹁常常可以收到很多新鮮、早上才剛摘下來的蔬菜,像今天收到一大包乾花生,才知道廖董這一季種了花生﹂,劉芳榮說。

在劉芳榮的眼中,身高只有一百六十多公分,穿著隨興的廖日興,就像普通的中年人,一開口就是一位很親切的歐吉桑,即使在路邊攤吃小吃,﹁都不會被人發覺是有錢人﹂。唯一與﹁奢侈﹂扯上邊的,就是廖日興喜歡玩車。

在廖日興的豪宅裡,停了幾輛名貴的跑車。銘板業者也說,廖日興年輕時,算是同一批業者裡最早買賓士車的,而且還常常和幾位年紀相近的老闆,圍在一起討論車子。

﹁廖董是那種寧可陪女兒也不願進公司的父親﹂,劉芳榮這樣形容,所以他與哥哥廖日昇的兒子,都不願意擔任公司的管理職,但即使權力全部釋出,也沒影響他在集團中創辦人的地位。

雖然昆山金利上上下下把廖日興當成精神領袖,但廖日興本人卻寧可當快樂的股東,每次到公司,也跟著一般員工在員工餐廳裡用餐,他還向他的朋友說:﹁我希望有一天我的本業是農夫,那就是我人生最快樂的時光了!﹂

廖日興

出生:1950年

現職:昆山金利科技董事

學歷:高職畢業

經歷:金利祐興董事長 祐興塑膠董事


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靠撿破爛念到中國海專 洞燭機先成為兩岸船務大王 華岡船務洪清潭 拾荒少年到豪宅主人的致富傳奇

2010-9-6 TWM




從一名撿破爛的窮小孩,到大手筆在陽明山上買下七百坪豪宅,兩岸船務大王洪清潭,從小就要靠自己的力量存活,但也養成他洞燭機先,比別人快一步發現商機的嗅覺。

他如何一步一腳印地建立兩岸貨運王國,成為身價數十億元的陽明山新富豪?

撰文‧燕珍宜

「我 永遠忘不了,小學一年級開學,上課才第三天,我放學回到家時,家門竟然打不開……。」這個打不開家門的小男生,就是華岡船務的董事長──洪清潭。回憶起五 十多年前,原本擔任彰化縣議員的爸爸,做了三屆議員,竟然會做到破產,最後,還導致家被查封。從那一天起,「我們幾個小孩就知道,得靠自己把自己養大。」 那一年,洪清潭才七歲。

但當時那個靠自己長大的小男孩恐怕沒想到,五十年後,他會有足夠的財力,能在陽明山上買下溫泉豪宅。但曾經吃足苦頭 的他,如今在財力充裕之後,沒有忘記﹁分享﹂的道理,他陽明山上的這座豪宅大門永遠敞開,非常歡迎所有朋友來住。他自己並非特別喜愛溫泉,但為了很多好朋 友都愛溫泉,他特別花了六百多萬元拉溫泉管線,只為了滿足朋友們的喜愛;他說:﹁家裡就是要熱鬧,人生才會快樂。﹂洪清潭也充分發揮他的﹁分享﹂哲學在企 業經營上,至今華岡船務每年獲利上億元,至少一半拿來作為員工的年終獎金,因此這裡的員工和老闆一樣笑口常開,員工流動率極低。

今年已經六 十歲的洪清潭,外表上一點都看不出年紀,爽朗的笑聲、加上風趣的言談,每次上班上到很悶,洪清潭還會自己打開辦公室走出來,主動講笑話給員工聽;而怕記者 聽不懂船務的專業,拿起筆來連說帶畫,還會邊畫邊問:﹁我看你的眼神,你還是聽不懂對不對?﹂有這樣親切的老闆,難怪員工們流動率低。

靠海 邊抓魚、撿花生番薯填飽肚子華岡船務雖然沒有上市櫃,但早已是兩岸貨物承攬業的第一把交椅,目前是兩岸航商裡面,航線覆蓋區域最廣的航運公司,遍及大陸沿 岸十二個港口(廣東除外),許多財力雄厚的大型船運公司如長榮、陽明等,都沒有像華岡有這麼完整的船期。究竟洪清潭是如何白手起家、從無到有、一點一滴地 建立起他的航運王國?

洪清潭原本有七個兄弟姊妹,家裡破產後,洪清潭的父母北上台北,卻只有能力帶走三個兄姊,剩下四個父母不在身邊的小蘿蔔頭,孤苦無依地被丟在彰化芳苑的海邊,完全沒有大人照顧,四個小孩要如何存活下來?

「放 學後,我們得自己想辦法去找東西吃。」「靠海吃海」,洪清潭解釋得很傳神,彰化芳苑海邊,有大片的潮間帶,每次退潮,就有一堆魚、泥鰍留在沙灘上,洪清潭 笑說,「那時候的魚很笨,很容易抓,用手就抓得到,不必用網子。」「海水退潮時,就是抓大尾的魚,沙灘上有些窪地,有些魚會『忘記』回去,我們就可以『甕 中捉鱉』。」踩三輪車收破爛怕被同學看見又或者,也可以到附近的花生田、番薯田,農夫收成後,田裡面會有剩下的花生還有番薯,「太陽要下山時,我們就會去 撿。」人的生命力真的無窮,洪清潭四姊弟的肚子問題就靠著﹁那一片海﹂跟﹁那一片田﹂,勉強溫飽了。

三餐有了著落,但是還有學費問題困擾著 四兄妹,他們得靠自己張羅。「還好以前沒有脫殼機,我們就去幫人家剝花生,剝一斗(十斤)賺五角錢,我小學的學費就是這樣賺來的。」「到了初中,就是利用 禮拜六、禮拜天去踩三輪車、收破爛。」洪清潭解釋,現在叫「資源回收」,以前就是「酒矸倘賣嘸」。必須踩三輪車到處去叫喊,收舊報紙、舊玻璃瓶。

靠 著「酒矸倘賣嘸」,一直念到中國海專的洪清潭,描述當時為了生活得四處打工的辛酸,「踩三輪車收破爛時,很怕會被同學看到,會不好意思。」但洪清潭的生意 頭腦在當時就已經顯露,腦筋動得快的他,甚至可以很快找到,哪些地段最容易有鐵皮屋頂被吹落,去那邊等最快。「台北中崙加油站附近有一個體育場,是用阿魯 米(鋁合金)鐵皮當屋頂。颱風天的時候,我們就專等那一棟,它一定會被吹掉,只是看掉幾片而已。」他解釋,阿魯米價格比較好,與廢鐵比有十幾倍的差價。天 上掉下來的東西可以賣錢,但也會砸死人,他每次都要「全副武裝」,準備好安全帽、厚重衣服、雨鞋等,以防萬一。

「經過跌跌撞撞,你的意志力與耐磨力會比較強!」洪清潭對童年的艱苦生活,做出如此的結語。

有了意志力與耐磨力,再加上獨特的「機緣」,洪清潭在三十歲時走上了自己的創業路。中國海專畢業後,他因為成績優秀而進入基業船務工作,一待就是七年,由於業務做得有聲有色,才三十歲就出任副理。

後 來之所以出來創業的獨特機緣,則是「為了還債」。原來,洪清潭當初因為替朋友背書被跳票,只好把先前所買下的忠孝東路聯合報大樓後面的房子賣掉還債。一位 在日本做船務代理業(Forwarder)的朋友曾數度力邀洪清潭一起合夥,婉拒多年的他,「因為這債務,才毅然決然下決心出來拚!」洪清潭說明。

從 小到處尋覓「打工商機」的經驗,讓嗅覺靈敏、反應快於常人的洪清潭比其他人更早注意到大陸的開放腳步。當時中國已經對境外如香港、新加坡等開放航線,市場 潛力相當大。洪清潭於是透過他在新加坡的代理商、也是著名女歌星包娜娜的老公傅春安的引介,早在一九八八年就前進大陸,成為第一批布局大陸的台商之一。

創 下了幾項「第一台商」的紀錄布局得早,洪清潭創下了幾項「第一台商」的紀錄。首先,一九九○年他開闢了第一艘台灣直靠廈門的定期貨櫃輪航線,兩岸第一艘航 運直靠的貨櫃輪,就是由洪清潭所催生。其次,他是「歐亞大陸橋」(從中國穿越中亞五國到歐洲的貿易路線)上的第一位台商,他先把貨運到連雲港,然後經隴海 鐵路穿越哈薩克等中亞五國,直達俄羅斯,這條「海運接陸運」上的第一位台商也是他。接著,一九九三年,他又率先創立了台灣|香港|深圳鹽田港的貨櫃航線。

勇於衝鋒陷陣的洪清潭,豪爽霸氣中又帶點文人氣,台灣快桅(MCC)總經理薩本雄認為,洪清潭最難得的是,「不但『有勇』又能『有謀略』」,「腦筋動得非常快,別人還沒想到的,他已經反反覆覆利弊得失都考量周全」。

貨運業的逐步開放也伴隨日益激烈的競爭。在貨主、船務代理、船公司三者的「生物鏈」上,身為仲介者角色的船務代理業面臨「雙面夾殺」,貨主方,紛紛延長付款票期至三個月,甚至六個月,而船公司這一頭,卻又不斷壓縮船務代理公司的付款期限至一個月甚至半個月。

洪 清潭描繪電子業貨主招標的情景,簡直是「血淋淋的割喉戰」。只看誰願意出更低價,「船務代理業者基本上變成電子業的協力廠商」,他說。因此,他拒絕參加殘 酷的割喉戰。或許是因為童年困苦生活的磨練,薩本雄認為洪清潭與同為中國海專畢業的郭台銘一樣,血液中流淌著一種「不服輸」的因子。拒絕參加割喉戰的洪清 潭,決定另外殺出一條血路。

與他相識三十年的好朋友、東森國際副總經理潘凌雲用「洞燭機先」來形容洪清潭,「他總是能比同業早一步,甚至早好幾步。」早在二○○○年洪清潭就開始思考轉型與升級。

首先,分散風險,為避免把雞蛋都放在船務代理業上,洪清潭也開始布局航線。即使華岡沒有國輪證照,依規定不能申請航線權,「山不轉路轉」,洪清潭轉向與對岸領有證照的福建華榮航運合作,並要求對方負責提供船隻,他則負責提供管理與業務。

不用買船又能擁有船,目前,華岡在兩岸的福建船務市場占有率高達五○%,競爭者達數十家,但華岡卻依然能夠「鶴立雞群」,靠的則是技術升級後的「精緻化服務」。

「什 麼樣的精緻化服務?」他的答案讓人大吃一驚:「比空運快的海運」。看著我們瞠目結舌的表情,他繼續說:「沒有人會相信,但是我們做到了!」﹁比空運快的海 運﹂傲視同業首先,他提出從頭到尾「一條龍」全包式服務,透過全面掌控物流中每個環節,以節省每一環節可能被浪費的時間。「包括報關行,我們都要求要由我 們掌控」,「物流環節中的每個動作發生,都必須受到監視。」並且立刻用簡訊讓客戶與管理端知道。「把SOP(標準作業流程)做到最好。」其次,精緻物流的 時間單位是以「小時」計,而不是以「天」計。洪清潭口中的「比空運快的海運」,在時間上,連半小時的時間都要節省。例如,不講求時效性的石化業產品可以早 點裝貨,強調速度的電子產品則是最後裝貨,並且可以最早卸貨。「甚至連碼頭的疊貨方式,我們都斤斤計較,怎樣疊貨才比較有效率,以擠壓出更多時間,像是承 接友達等面板大廠的貨物,我們要做到與客人幾乎無距離地貼在一起。」做到「船晚上八點開,下午五點交貨即可。」目前,華岡積極布局台商電子業聚集的「大蘇 州地區」(包含吳江、蘇州、昆山等),擁有太倉港獨家航權,洪清潭希望能將太倉港發展成為一個輻輳點(hub),以作為台商的發貨中心。

金 融海嘯讓航運界元氣大傷,不支倒地的公司,連骨骸都不見蹤影。洪清潭早就見多了樓起樓塌的活生生案例,「這一行風險評估很重要,全部的損失為何?事業體受 得了受不了,是否會﹃動搖國本﹄?這都要一一精算考慮。只能擔十斤,就不要去擔一百斤。」這一行很多人會用槓桿原理去操作,用五十塊錢做一百塊錢的生意。 「但是我不會這樣做。」潘凌雲傳神地指出洪清潭的個性:「他是『見兔放鷹』的那種人,絕不做沒把握的事。」智商高達一二六的洪清潭說明自己的經營哲學, 「我希望能夠『一步一腳印』,穩健地累積與成長。」「生意好的時候,就進;生意不好的時候,就退。不要冒進。」洪清潭採取低風險策略,背後的利弊得失也看 得很透徹,「選擇穩定成長,可以避免賠大錢,但也就得犧牲『變成暴發戶』的機會。」他解釋,穩健經營必須精算淡旺季,但是時間點的拿捏不可能百分百準確, 因此,可能會有一個月的商機損失,市場的占有率也可能會被剝奪。

洪清潭「穩紮穩打、不冒進」的經營哲學,則幫他躲過一劫。因為朋友的介紹, 他另外還經營面板的代銷。「當時他(朋友)叫我做大,還好我沒答應,我要是做大,去年年底時大概也像奇美一樣,死去了︵群創光電合併奇美電︶。」白手起家 的洪清潭很懂得珍惜所擁有的一切,絲毫沒有好大喜功的惡習。「跑車颼一聲就過去,哪裡看得到是誰在開?」他開玩笑地調侃那些花大錢買名貴跑車的人,「太多 資產在身邊不見得是好事,有些人賺了錢就買跑車,愈買愈貴,玩物喪志,這在無形中是一種磨損。」陽明山買屋為了﹁圓一個夢﹂身為第一批進入大陸的台商,洪 清潭竟然完全沒有在大陸置產。他以台北為圓心,車程一個半小時之內的地方,尋找自己的一個夢想,從苗栗找到宜蘭,最後這個夢想落腳在陽明山上,他回台在陽 明山買屋,是為﹁圓一個夢﹂,看上陽明山的好山好水。交遊廣闊、豪爽熱情的他,買下陽明山夢想屋,不只買屋,他還花了六百多萬元拉了一條長達三公里的溫泉 管線,從中山樓後面,一路拉到菁山路的家裡,和他經營企業務實的精神一樣,﹁一定要找到真正溫泉的源頭最重要,多花一點錢沒有關係﹂。

溫泉 可不是那麼簡單,說有就有。管線拉進家裡之後,還要有鍋爐保溫、三噸大的水塔等設備,而且只要啟動一次鍋爐,就要價七千元,加上每個月的管線維修,以及家 裡庭園內外的整理等等,要維護一座溫泉豪宅的費用,洪清潭算了算說,﹁至少十萬元﹂。相對於一般山上的富豪總是講究隱私,他把豪宅當作招待所,隨時歡迎朋 友造訪,他說陽明山略嫌寂靜,要越多朋友來玩越好。

走進洪清潭心中的夢想屋,占地七百多坪,清幽與綠意,直逼屋內屋外每個角落。偌大庭園, 花木扶疏,優雅的歐式休閒野餐桌椅,錯落其中,一旁則是供派對之用的大型烤肉架。穿越一間間設計簡約大方的客房,每間都貼心地設有專屬的湯屋與觀景陽台。 從二樓陽台向外望去,蟲鳴鳥叫聲,如樂章般響起。這樣的一棟夢想屋,承載著洪清潭的成就與熱情。

佇立在庭院中,洪清潭仰天長望,眼神中有一股說不出的自信與滿足感,因為當年那個撿破爛為生的窮苦小孩,如今已經成為陽明山豪宅新主人,隨時有朋友相伴,也有一群死忠的員工追隨他。

洪清潭

出生:1951年

現職:華岡船務董事長

學歷:中國海專航運管理科經歷:基業船務公司副總經理


撿破爛 念到 中國海 中國 洞燭 機先 成為 兩岸 船務 大王 華岡 洪清 清潭 拾荒 少年 豪宅 主人 致富 傳奇
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參考全世界豪宅 重新整修白雲山莊 新光吳家錄打造歐式「天空之城」


2010-9-6 TWm




為了這個全陽明山上無敵的超級景觀,吳家錄特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台,近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球,天氣好時,甚至一路可以看到淡水河的出海口,坐在窗台前靜思,人生再大的難關都會煙消雲散。

撰文‧劉俞青

如 果有機會,站在陽明山仰德大道三段一二五巷巷口,往西邊望去,會看到一座童話故事般的城堡,就矗立在山頭上,它有著深咖啡色寶蓋型的屋頂,偶爾還會被飄過 的雲霧遮住視線,像極了日本宮崎駿卡通裡的﹁天空之城﹂;這裡過去外界稱之為﹁白雲山莊﹂,但就在二年前,白雲山莊悄悄易主,如今住在這座天空城堡裡的主 人,正是新光金控副董事長吳家錄。

整個陽明山最聰明的一筆交易不僅詩意篇篇,在陽明山當地房屋仲介的眼中,這幢房子還有不同的意義。

大 師房屋專營陽明山豪宅的經理闕仁桀說:﹁把整個陽明山頭翻過來,這是其中最聰明的一筆交易。﹂而住邦不動產總經理劉陳傳則說,找不到比吳家錄更厲害的,﹁ 這幢房子買得太漂亮了!﹂事實上,當年看上白雲山莊的,不僅僅只有吳家錄。但當其他買主都專注在商談土地的買賣時,只有吳家錄念頭一轉,向當時傳出財務吃 緊的白雲山莊實業,提出買下整家公司的計畫,吳家錄的這一妙招,順利解決原屋主在財務上的燃眉之急,當然也成功打敗其他對手,買下整座白雲山莊,據悉成交 金額大約五億元。

當時的白雲山莊實業名下持有所有白雲山莊將近五千坪土地,因此如今白雲山莊實業由吳家錄的獨子、也是新光兆豐農場總經理吳邦聲掛名董事長,而整座風景如畫的白雲山莊,也成為吳家錄最棒的養老居所。

當然,這樁買賣也為向來以精於計算在地產界聞名的吳家錄,再添一筆漂亮的交易紀錄。

買進這座人人稱羨的好莊園之後,裝修當然是一大工程,據透露,吳邦聲幾乎是看遍世界各地的豪宅,拿著好幾百張世界各大豪宅細部的照片,和設計師逐一討論每一個裝修的細節,才一步步敲定工程。

新 光金董事長吳東進都自嘆不如但也因為太過仔細,以致進度嚴重落後,到後來,是今年高齡八十二歲的吳家錄忍不住催促:﹁我現在是和時間賽跑的人,你還不快點 弄。﹂才讓吳邦聲花了一年多心血重新打造的美麗家園順利完工,而吳家錄一家人也在今年上半年,開開心心住進這座美麗的空中城堡。

根據去過吳老家裡的新光員工轉述,這座城堡的最大特色,是擁有無價的超級景觀,近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球,天氣好時,甚至一路可以看到淡水河的出海口,坐在窗台前靜思,人生再大的難關都會煙消雲散。

為 了這個全陽明山上無敵的超級景觀,吳老特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台,連同樣住在陽明山上的新光金董事長吳東進來訪看了之後,都忍不住自嘆不 如,直說:﹁買得到這樣的好房子,人生就沒有遺憾了。﹂整座園子是採歐式的設計,開車如果從仰德大道三段上左轉進來,大約要開二分鐘,才會見到一個咖啡 座,吳家錄和夫人溫翠眉兩人常在這裡小坐,喝喝咖啡,看夕陽。

據悉,吳家錄曾經考慮過,五千坪大的房子,就這麼幾個人住,有點太安靜了,想把前面原本的廂房改建成民宿,讓外面的人也能來享受一下這裡的自然之美,但後來是在溫翠眉嚴重抗議下才作罷。

﹁老婆大人﹂表示,辛苦了一輩子,好不容易有座美麗的家園,不希望有外人來打擾,吳家錄聽了只有尊重,他說,退休生活太太最大,能在這麼美麗的地方養老,﹁人生夫復何求!﹂

吳家錄

出生:1928年

現職:新光金控副董事長

學歷:彰化商職

經歷:新光人壽總經理、參與新光人壽創立

興趣:投資不動產


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樓價失控 上水豪宅過億

2010-10-14  NM




全球資金氾濫,本港樓市進入瘋狂 狀態;繼上週長實出售馬鞍山天宇海,一Q清袋套現七十六億後;新地乘勢推出位於上水古洞,以瑞士豪宅作包裝的豪宅「天巒」,幢幢洋房億億聲,幾日間新地套 現八十億元,不遜「超人」。

天巒原為歐意花園二期,九七年亞洲金融風暴淹至,樓價大跌六、七成,翌年新地勒令叫停這地盤;地皮曬蓆逾十年,碰巧醞釀着新一輪資產泡沫,「天巒」以天價 開售,標誌着另一個世紀大泡沫即將降臨。

量化寬鬆貨幣政策第二波即將起動,各國瘋狂印銀紙,揸「磚頭」成為香港人自保的出路,豪宅更加是內地及本地投資者追逐的商品,價格有如脫韁野馬。天巒最貴 的萊茵河大道一號屋,六千呎洋房售價一點三二億,呎價二萬一千元,創新界樓紀錄,令不少人「O嘴」。一點三億,夠買十二間太古城的千呎海景單位。以六百萬 一伙計,一點三億亦買到廿二伙長實新盤馬鞍山「天宇海」。要一睹「天巒」的面貌,就要到新界最北靠近羅湖的古洞了。

記者由上水港鐵站乘坐前往古洞街市的50A專線小巴,沿着青山公路走,兩旁綠樹林蔭,也窺探到粉嶺哥爾夫球場內綠草如茵。豈料小巴越駛近天巒,便見到越來 越多劏車場、爛地盤、豬屋等。轉瞬間,小巴駛過了雙魚河,在一道道灰色的磚牆前,站着一班地產經紀,才猛然發現已身處天巒。

地產代理爭崩頭

天巒最低入場費超過二千萬,地產代理佣金以數十萬元計,各路人馬如中原、美聯、利嘉閣,隨即派隊到古洞路插旗。除了最傳統的兜截,中原和利嘉閣更落重本, 租用附近的空地建成臨時辦公室及停車場,儼如年宵攤檔。爭不到較近樓盤的美聯,唯有在較遠位置租地搭辦公室,透過派出小巴隊,每十五分鐘一班,接載睇樓客 來回天巒。其間最少有廿多名地產經紀,不顧生命危險衝出馬路,舉起「二期有貨」、「即睇」等紙牌兜客,有口痕經紀向記者說:「一間一億,代理收百分之一都 有一百萬,經紀收三成已經有三十萬,賣一間養好多人,梗係落足力啦。」

天巒的地產經紀所兜截的,是一眾乘坐賓利、林寶堅尼、日產GTR的睇樓客,每架車均過百萬,同時亦有不少掛上大陸車牌的七人車在天巒正門上落客。幾十年來 出入古洞路的,不是村民就是地盤工人,一時間名車、貴人到來,整條古洞村都熱鬧起來。

氣氛熾熱,家住跑馬地的蕭太睇完廣告,便與朋友專程前來睇樓。「幾靚吖,不過啲圍牆好高,好似好逼咁,St. Andrews Place(信和同區樓盤)多啲樹,圍欄矮好多,感覺大自然啲。不過呢度用料都唔錯,我睇咗個三千幾呎單位,都會考慮入貨。」蕭太說。天巒開售十天,已賣 出二百五十伙。市傳已擁用同區 St. Andrews Place和御林皇府的藝人黎明,於十月一日以三千二百萬買入天巒加侖大道一座三千五百呎的大屋,呎價約九千元。

留根變留金

另一吸引睇樓客的,是天巒入口附近的兩幢村屋,名為「添馥園」及「感恩園」,吸引不少睇樓客駐足,與朋友睇樓的陳太指着村屋說:「佢哋醒呀,當年唔賣,依 家肯定升到爆。」

原來,這兩幢村屋由張氏三兄弟擁有。據古洞村長姚榮來表示,張氏家族於一九二○年起,逐漸由何東家族手上買地,成為古洞村大地主之一,當時持有的土地佔天 巒二期約四分之一。九十年代新地收購古洞村時,張氏賣掉手上大部分農地,唯獨留住這塊位於馬路旁邊黃金地,希望為張氏族人「留根」。當時此地由張氏六房人 持有,其中有三房人選擇要錢唔要地,賣予其餘三房人,套現後便搬出市區。記者見到其中一位張先生,欲趨前傾談,但他卻不願接受訪問。「我媽媽九十幾歲,唔 想有人騷擾我哋,麻煩你哋離開。」張先生客氣地說。

根據土地註冊處資料顯示,張氏於○三年以十三萬為兩幢面積共千五呎的村屋補地價,連建築費估計最多一百萬計算,張氏兄弟只不過用了每呎七百多元,便與呎價 萬元的天巒用家為鄰。有村民非常羨慕張氏兄弟說:「佢哋當年最多俾幾百萬另外嗰三房人,依家天巒一間屋都一億,塊地值一半都發啦。」

天巒資料

地址:古洞南古洞路28號及33號

發展商:新地

單位總數:合共330間。

一期:132間花園洋房

二期:198間花園洋房

面積:2,600呎至8,100呎

已出售伙數:250伙*

呎價:$8,800至$21,000

已套現:$80億*

空地「曬」足八年

同屬新地發展,已有十五年樓齡的歐意花園一期就顯得落寞,對上一次成交,要數到今年六月,呎價只需三千九百元。而原為歐意花園二期的天巒,前身是古洞村, 新地早於九五年已陸續向村民收地,欲於九五年「歐意一期」推出後接棒應市。但此地「生不逢時」,九七年金融風暴,樓市爆煲,新地於九八年高調叫停工程,原 本已起了兩幢的「歐意二期」的水泥屋亦被拆掉。空地曬了足足八年,後來新地睇中政府推出的「新界東北三合一」政策,隨即於○六年向政府補了四億四千五百萬 地價,重新包裝「歐意二期」,○九年正式公布,此項目易名天巒。上月,新地更在無綫播了四集半小時的《瑞士天巒》特輯,力谷新盤。

但這個「瑞士天巒」的港產版本,與真正位於瑞士的天巒(Valais)被白茫茫的雪山圍住,相差甚遠,從山上遠眺,不遠處便見到羅湖管制站,隔條粉嶺公 路,又見到河上鄉、馬草壟等老村莊。

富豪為鄰無着數

天巒標榜位於「雙魚河畔」,其實只有十多間洋房見到綠色的雙魚河,大部分均是內園景,靠近屋苑邊皮的還有鐵皮屋和祖墳景。在雙魚河的上游,會見到一排貌似 大澳水上居民的鐵皮屋和木屋,雙魚河以往就是這批居民用作排污的「屎渠」。

天巒的另一邊是古洞街市和配水庫,沿路只見一眾老人家在路邊聊天,有的則在推着「爛銅爛鐵」到廢鐵場出售,天巒的熱鬧,與他們格格不入。有村民打趣地說: 「以前我哋咪又係住嗰度,班有錢佬住天巒有咩咁巴閉,隔籬咪又係豬屋,呢度值咩錢吖,成幢大陸樓咁。」

頓然成為億萬豪宅鄰居的一眾古洞村民,內心其實挺不好受,尤其是古洞街市的商販,八十年代政府收地建高速公路,古洞的商鋪老闆被安置到古洞街市,由於生意 有限,不少商鋪丟空。賣雜貨的中裕百貨老闆娘在古洞擺檔超過三十年,以前不少顧客均來自古洞村。她說:「佢(新地)十幾年前收咗地,班村民走晒,我嘅生意 就越來越少。起豪宅有咩用?班人會嚟買嘢咩?大陸人買來都係將間屋丟空。」

不過政府今年一月已公布,即將調高古洞北的發展密度,並會興建鐵路連接古洞北,最快二○一九年推出首幅住宅地皮。因此,地產商對村民的土地仍虎視眈眈,其 中以新地最為積極。古洞村村長姚榮來大讚新地夠豪爽。他說:「每逢觀音誕,村內節慶等大型節目,我都會寫信去新地攞贊助,十萬八萬無走雞。」


樓價 失控 上水 豪宅 過億
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中環在線:鴻興任洪昌翻身買豪宅 李華華


2010-11-05  AD




 

淺水灣頭段嘅雅 柏苑,早排A座7樓2室以6000萬破紀錄成交,呢單成交,真係令華華感到欷歔!根據土地註冊處資料顯示,買家係透過任氏實業有限公司購入,大股東為任洪 昌,即係老牌印刷商鴻興印刷(450)個創辦人。個單位2338方呎,呎價2.57萬元,都係record high!

城中名人輪住炒

雅 柏苑係南區著名豪宅之一,唔少城中名人富豪都買賣過,好似利孝和夫人o依家都住緊個四千幾呎複式單位,間唔時都招呼吓啲老友上去玩。又好似商業電台嘅俞 琤,90年代初都買過嚟投資,揸咗四年,賺咗成千三萬。就連「撈底王」馬榮成舊年都用咗4760萬入咗件雅柏苑B座單位,呎價成兩萬,不過,一年幾時間, 就升值咗近三成,照咁睇,好旺財呢!

諗番起08年金融海嘯嗰陣,鴻興呢隻老牌工業股,唔掂到要搵「番薯梁」打救,好多人睇死任家翻身無望,家陣豪買靚屋,你話喇,世事何曾真係絕對呢?

李華華

 


中環 在線 鴻興 任洪 洪昌 翻身 豪宅 華華
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愛台再加碼 黎智英砸十億買七戶豪宅


2010-11-22  TWM




壹傳媒創辦人黎智英看好台灣房地產市場前景,持續加碼豪宅,近日更撒十億元狂掃台北市新生南路二段,正對大安森林公園的景觀住宅「頂高麗景」,一口氣就訂 下七戶,震驚房地產界!

據了解,黎智英賣出部分玉山金控股票,再將資金轉進房地產,他認為台北房地產還會再漲、豪宅只會愈來愈貴,加上大安區豪宅具有稀有性,位於仁愛路的豪宅帝 寶,現在一坪都要兩百萬元,大安森林公園對面每坪不到一百五十萬元,並不算貴,他看過建案後毫不猶豫就下訂。

頂高麗景是繼﹁勤美樸真﹂後,稀有正對大安森林公園的豪宅建案,樓高十五層、規畫一層一戶,扣除一樓及樓中樓,只有十二戶出售,已銷售好一段時間,因近期 黎智英大手筆買下七戶,一舉衝高銷售率,代銷公司也迅速宣告結案。據了解,以黎智英每坪成交價約一百四十萬元計算,總金額高達十億元。

黎智英房地產投資眼光精準,二○○二年甫進軍台灣媒體業,就逢低以每坪十七萬元買進北市內湖舊宗段廠辦,後來更陸續以每坪二十、三十萬元價格吃下內湖行愛 路周邊土地七、八千坪。房地產業者分析,以目前區域地價每坪七、八十萬元計算,黎智英光是內湖土地帳面獲利就高達二十億元以上。

(梁任瑋)


愛臺 臺再 加碼 黎智 智英 英砸 砸十 十億 億買 買七 七戶 豪宅
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中環在線:李嘉欣家姐添完丁買豪宅 李華華

2010-12-17  AD




 

如果話大美人李嘉欣陀B夠晒幸福,咁佢家姐李嘉明都不相伯仲!今年先下嫁畀身家豐厚嘅眼鏡大王顧毅勇,繼而幫老公生埋個「慈姑椗」,已經係雙喜臨門兼可喜可賀。

喜事唔好畀佢停,聽講,佢哋最近仲豪擲4800萬,買咗跑馬地利安閣一個2800呎嘅豪宅單位,每呎萬七銀,豪爆! 又一次證明,政府無論出幾多招都好,貴樓,一樣係有客買o架!

聽聞李嘉明同老公早排已經四周圍睇樓,主攻跑馬地一帶,合和(054)喺樂活道嘅新盤樂天峯,佢哋都好似有睇過。

今次睇中黃泥涌峽道嘅老牌豪宅,樓齡都有成45年,出晒名實用,咁大間屋,生多個B都仲有大把位走動啦!

 


中環 在線 李嘉欣 李嘉 家姐 姐添 添完 完丁 丁買 豪宅 華華
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富商三角孽緣 打曹央雲 斷生活費 沒收鄺美雲豪宅

2011-1-6  NM




現年六十歲,擁有多間上市公司的富商何永安,○九年四月在山頂加列山道豪宅,涉嫌毆打替他生下兩女的女友、九四年亞姐季軍曹央雲後,上月又再遭另一女友勞玉儀追債三千萬,被判敗訴外,更被對方在庭上大爆不只得一個女人,有「二、三、五個女人」。

何永安照顧的大堆女人當中,曾經跟他及曹央雲,有超過十年三角孽戀的鄺美雲,亦榜上有名,被稱為圈中富婆的她,九九年開始,一直住在何永安旗下、以海外註 冊公司持有、市值約一億多的深水灣文禮苑獨立屋,直至近月何永安經濟出現問題,要沒收豪宅,她亦即時以四千萬購入位於九肚山的寶松苑獨立屋。

至於曾遭何永安打,甚至終止提供母女生活費的曹央雲,只無奈回應:「如果佢對啲女朋友好過自己個女,真係天地不容。」一住十年

在平安夜生日,每年必然大搞的鄺美雲,在剛過去的十二月二十四號晚,在沙田馬場會所筵開二十二席慶祝四十八歲生日,當晚戴上價值過億珠寶首飾的她,除有四 名貼身保鏢護駕外,馬會亦出動多名護衞在現場把守,一班朋友玩到凌晨二點左右才陸續離開,壽星女也由保鏢護送返回文禮苑獨立屋。

跟呂良偉離婚後,鄺美雲九九年開始入住當時價值二千七百五十萬的文禮苑獨立屋,被指投資有道,是圈中富婆的她,當時更承認自己在投資物業方面眼光準,大多 有賺無蝕。不過,鄺美雲這個一住超過十年的三千呎獨立屋,其實並非她名下物業,而是當年跟何永安拍拖,男方給她入住的安樂窩。

公司簽名相同

就田土廳資料顯示,鄺美雲位於深水灣道四十號的文禮苑獨立屋,由何永安其中一間英屬處女島登記的公司持有,登記人簽名,跟何永安早年安置曹央雲母女並於較 早前以四億五千多萬售出,大賺二億的山頂加列山道獨立屋的買賣合約簽紙人,同屬Crosthwaite Chan Anne Eleanor一人。

磚頭致富

82年選美得亞軍,鄺美雲入行做歌星搵到第一桶金後,開始買磚頭投資。自命炒樓有心得的她,高峰時期手持物業逾10個,被稱為圈中富婆。隨住香港地產起 飛,鄺美雲身家亦水漲船高。由88年至03年,鄺美雲買賣過多個不同類型的物業,包括禮頓山、陽明山莊等豪宅及遠東金融中心商用單位,雖然當中有賺有蝕, 埋單計仍勁賺近1,500萬。

三十萬生活費

據了解,早年已婚並跟正室育有一女的何永安,過往對女朋友十分豪爽,鑽石名牌手袋不缺,又提供豪宅任住,雖然得個住字,但跟鄺美雲疏遠後,多年來亦未有收回。

「何永安係向華強太太陳嵐介紹俾Cally(鄺美雲)認識,當年何永安好濶佬,除咗俾間屋佢住,仲每月有成三十萬生活費,之後何永安識到曹央雲,佢就疏遠 Cally,不過佢一直冇叫Cally搬,又繼續照顧佢嘅生活,直至近排經濟出現問題,頻頻俾人追債,先要收番間屋。Cally上個月就買咗寶松苑,而家 裝修緊,大概月尾搬過去。」知情者說。

失蹤兩次

鄺美雲多年來一直獲厚待,反而替他生了兩個女的曹央雲,卻在○九年被毆打而報後,即被何永安以斷供一招,迫令母女三人搬走,他更連隨將獨立屋售出,套現四億多。曾經試過丟低屋企兩年,無故失蹤的他,又再次唔見人,且變本加厲,連三母女的生活費亦終止。

「佢(何永安)成日同人講,央雲係佢唯一真正承認嘅太太,又叫自己阿媽家姐出手勸央雲同佢生BB,所以央雲根本就唔知佢出邊有其他女人。到個女四歲,佢就突然失蹤兩年,但之後又返屋企認錯寫悔過書,所以央雲先肯再生第二個。

名氣生活

鄺美雲(Cally)自從投身珠寶界,亦開展她的名氣生活,除了經常戴住貴價珠寶現身外,連愛犬Cash亦過得比人富貴。

鑽不離手

00年開設CALLY JEWELLERY LTD,開幕當日,她戴住鎮店之寶36卡的鑽戒示人,又曾以二千萬翡翠鑽飾贊助肥姐出席台慶,平日出席活動,等閒一隻梨形鑽戒亦過十卡,鑽飾翡翠,收藏不少。

名牌家居

家住深水灣過億獨立屋的Cally,家中用品亦十分講究,宮廷式水晶吊燈和家具,用Hermes餐具,連愛犬坐的也是Gucci皮製狗籃。

愛狗如命

視如親子的法國比熊犬Cash,不單只有傭人服侍,出街有保鏢抱實,平日做狗仔spa和食鵝肝,更有鑽石裝身。Cally曾為愛犬花二萬元開生日會,甚至 在書展為Cash出書出精品,生活矜貴。除了養狗,本身是香港賽馬會馬主會員的Cally,名下有三匹愛駒甜蜜福星、祿寶和團隊福星。

為善最樂

Cally是虔誠佛教徒,每有佛教慈善和探訪活動,她例必出席和捐錢,還帶埋愛犬Cash拜佛,近年沾手內地投資的她,在江西省開辦了十三間「鄺美雲佛教小學」,並在06年擔任江西省政協。

細女冇出世紙

「點知生第二個又係女,佢就開始對佢哋呼呼喝喝,對個大女態度尤其差。成日話公司生意唔好,攞咗央雲成千萬周轉,佢後來再要錢,央雲話啲錢要留俾兩個女做 生活費,佢就郁手郁腳。嗰次佢哋嘈得咁犀利,係央雲想幫個細女攞出世紙,因為何永安一直唔肯簽名,個女兩歲都冇出世紙。嗰次嘈完之後,佢就冇返過屋企,唔 供樓唔俾家用,央雲仲蝕賣咗西摩道層樓用嚟供山頂間屋,後來真係供唔掂,先搵屋租,總之佢哋三母女好慘。」曹央雲閨中密友透露。

據了解,到處留種的何永安,跟一位姓譚的公司女職員亦育有一對兩歲多孖仔,目前女方正懷有第二胎,現以三十多萬租住港威公寓式住所兩個相連單位,而孖仔更有四名護士貼身照顧,反而曹央雲所生的兩個女兒他一直冇理,一切要由律師互傳消息。

天地不容

記者致電曹央雲,對於鄺美雲十一年來一直住在何永安名下的獨立屋,她說:「我唔清楚,如果係事實,佢對啲女朋友好過兩個女,真係天地不容。其實(暴力)件 事發生咗,我都冇辦法直接搵到何生解決問題。(你知道佢同鄺美雲拍過拖?)佢同我一齊嘅時候,已經交代過佢嘅過去,講明同鄺小姐分開咗。

「(你知唔知佢而家嘅財政狀況?)佢從來都唔俾我過問公司嘅嘢,叫我淨係做好何太,咁多年來我只係全心全意為個家,不過無論點,佢應該有能力養兩個女。(傳聞有公司女職員同佢生咗對孖仔?)我唔敢相信,佢連個細女出世無耐,都丟低冇理。」

情債錢債

高峰時期身家達三億美元的富豪何永安,90年與賭王何鴻燊共同創立嘉域集團。08年他捲入本港歷來最大宗的前雅佳清盤案,涉及資產約12億美元,09年2 月,他更一度遭凍結二億美元資產,直至同年十月,終以逾一億美元和解。一波未平,又遭前女友之一勞玉儀入稟索償3,000萬。

在商場上負債纍纍,搞到身家大縮水,感情方面亦一片混亂。01年何永安結識了亞姐出身的曹央雲,女方03年為他誕下長女Audrey,08年再誕下幼女。 但男方跟女友之一鄺美雲並未完全斬纜,仍供住文禮苑。09年四月,何永安涉嫌在加列山道寓所內向曹央雲動粗,令二人關係破裂。同時亦有傳他與公司一名譚姓 職員同居,誕下孖仔,組織另一個新家庭。


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「消失的首富」談不消失的土地財富 蔡辰男:小帝寶建豪宅萬戶有屋住

2011-1-17  TWM




︽今周刊︾七三二期封面故事〈消失的首富——國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後,得到廣大讀者的回響;其實,蔡辰男在不動產上有其獨到的見解,本期將其長年對台灣不動產的觀察,完整呈現,以饗讀者。

如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳,其實名下龐大的不動產,至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前,位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今﹁宏盛帝寶﹂有過之而無不及的﹁一品大廈﹂,也是蔡辰男所建,如今他自己仍住在這裡。

對台灣房地產,蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷;聽來容易,其實這背後,隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。

魚翅貴翻 無關滷肉飯價格例如他看現在所謂的﹁高房價﹂,覺得實在﹁不算貴﹂,他用他最愛的美食做比喻,﹁因為一般的房價是滷肉飯,你講魚翅燕窩幹嘛?那是豪宅市 場。現在是魚翅一直在漲,但滷肉飯還好,滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的;台灣國民所得漲,滷肉飯跟著漲,還算合理。

﹁但魚翅燕窩不是,這個市場是人在『頂』的,就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元,你說太貴,沒道理嘛!

﹁有些人不懂,一邊在電視上罵高房價的不合理,但其實自己這幾年卻也在買房子,這樣就不對了。﹂論起近期一直被探討的社會住宅——﹁小帝寶﹂,他用幾個簡單的數字計算,證明政策不可行。

他說,這塊空軍總部基地大約一萬五千坪,容積率用四百計算,可蓋面積就是六萬坪,再加上獎勵一五%,大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段,如今的新 成屋市價每坪用二百五十萬元計算,等於如果拿來做豪宅開發,國庫可進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情,以每坪四十五萬元計算,至少讓 國庫在這塊地上淨賺一千億元。

一千億元可以拿來蓋多少真正的﹁社會住宅﹂?因為所謂社會住宅,應該是以最基層民眾的生活需求作定義,因此坪數不需要大。

如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算,可以給一萬六千戶家庭居住;就算以三十坪做計算,也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住 所,﹁但現在政府只打算在這塊地上蓋二千戶,不只可惜,而且浪費!﹂三言兩語,點出政策的錯誤,卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影:頭腦清楚,條理分 明,不流於無謂謾罵。

事實上,蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產,但這些土地多半受限於法令,都有開發上的困難。

土地養久了 價值就出來了其中最接近開發階段、市價最高的,當屬在桃園航空城邊擁有一萬二千坪的土地,市價估計二十四億元;以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地,最保守估計也有十億元的市值。

此外,他在自己蓋的﹁一品大廈﹂裡,擁有五戶,是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等,都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是,他說當 時房子全賣光了,自己也沒想到要保留,後來是有人要賣,他才一戶一戶買回來。但還好買得早,現在早已是奇貨可居,買不到了。

一品大廈已是三十年的老房子,至今還是市場搶手貨,近來還因為有都市更新題材,頻頻躍上新聞版面,這也證明蔡辰男眼光的精準,薑是老的辣!

儘管擁地不少,看似身價驚人,但由於多半都還有待法令鬆綁,這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言,是﹁歹子養老父﹂;言下 之意是,好的土地早就在償債過程中賣光了,剩下來的,多半都是眼前無法開發的、或價值較差的土地。﹁但有些土地就是要養,養久了,價值就出來了,不用急。 ﹂他說。

例如,以大台北華城的地來說,蔡辰男表示,﹁我幼稚園時就有了。﹂但以前光禿禿的山坡地,經過時間流轉,﹁如今上面有很好的學校(康橋雙語實驗高中)、也 有管理非常嚴謹的別墅社區,一般人完全進不去;兩年前有人來談,每坪三十萬元,我沒答應,但現在漲到六十萬元了。﹂要不要開發呢?他笑而未答,顯然這位﹁ 市場老手﹂已心中有數,老謀深算依舊。

但談起土地開發,他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘;他又以食物做比喻說,「土地開發就像蛋黃與蛋清,如果手上有一塊地就像一顆蛋,過去包括我自己 在內的傳統作法,都是把整顆蛋都開發完畢,再找尋下一顆來開發。」但後來他發現林堉璘卻不是這樣做,而是,「先把蛋清開發完,留著蛋黃在手上,就繼續開發 下一顆蛋;等到全部的蛋清都開發完了,整塊土地價值都大幅提升了,回過頭再來開發蛋黃,此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。

﹁一山還有一山高啊!﹂這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴,因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足,學習別人的長處,他卻能泰然自若地誠實以對。這是人生的歷練,也是長者的智慧。

一旦開發 價值驚人

——蔡辰男名下房地產

地點 面積

(萬坪) 目前行情

(億元)

新北市新店大台北華城山坡地 2 10 新北市汐止山坡地 50 10 桃園縣桃園航空城土地 1.2 24 台北市大安區敦化南路巷內

一品大廈 5(戶) 6

合計 50

資料來源:房地產估價師事務所 資料整理:梁任瑋

 


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台北市命運最坎坷豪宅終於完工 五年封盤惜售 皇翔打什麼算盤?

2011-1-31  TWM




喊了五年要推出,卻始終雷聲大雨點小,毫無下文的「皇翔F4」,堪稱北市最牛、蓋得最久的豪宅,一連串的意外加上老闆沉得住氣,F4將成為台北今年最受矚目豪宅之一。

撰文‧梁任瑋

台北市信義計畫區新建豪宅非常稀少,號稱每坪將開價三百萬元的信義計畫區豪宅「皇翔F4」,動工逾五年,卻始終不願公開銷售。事實上,早在去年十一月二十六日,F4就已竣工,當天並向台北市政府申請使用執照,而且迅速在今年一月十二日拿到使用執照,但公司為何否認到底?

命 好不怕運來磨,皇翔F4的故事,堪稱台北市豪宅一頁傳奇,從買地到興建風風雨雨不斷。二○○四年時,皇翔建設董事長廖年吉以每坪一百四十萬元天價,自國產 局得標編號F4的二千六百坪土地,因較底價每坪七十萬元高出一倍,而且預估每坪房價至少得賣八十萬元才有利潤,比當時大安區豪宅成交價六十五萬元還高兩 成,同業都等著看皇翔如何創高價。

為了降低成本,皇翔後來又花了四億元購買不少大稻埕古蹟容積率,移轉近千坪建築面積到基地。但又被市議員 質疑合法性,甚至連住在台北花園豪宅的「鄰居」、前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪,都跳出來向市府抗議,指F4興建二十層大樓會破壞信義計畫區的天際 線。為了擺平民怨,皇翔最後主動「變矮」,只蓋十七層,可售戶數縮減為四十九戶。

經過一連串風波,廖年吉為了不讓命運多舛的F4再被外人挑 毛病,乾脆先建後售,走低調路線。這五年興建期,從未對外做廣告,但依舊有不少富豪探詢,在此期間,價格一直變,一路從每坪一二○萬元、一五○萬元,最新 數字是喊到二五○萬元,「因為老闆不賣,得罪很多大老闆」,皇翔內部員工透露。

為什麼成本早就可以回收,甚至可以賣得比宏盛帝寶還貴,廖年 吉卻要封盤惜售?以F4總樓地板面積一.○五萬坪、每坪單價兩百萬元保守計算,總銷金額至少二百億元,扣除一百億元土地與營建成本,獲利金額高達一百億 元,等於「五年翻一倍」,對每股稅後純益貢獻度更驚人,每股可賺三十五元;若以每坪售價兩百五十萬元到三百萬元預估,獲利還會更高,等於是「放得愈久,賺 得愈多」。

一家上市建設公司董事長指出,皇翔這幾年陸續以相對高價買進北市台汽北站、民生東路土地,背負龐大財務及股東壓力,但現在台北市 的建商都在煩惱買不到地,皇翔反而是土地庫存太多,擔心政府實施空地稅。最重要的是,一連串的意外加上廖年吉沉得住氣,讓他成為這波房價大漲下的贏家。

「皇翔也要靠這個案子翻身!」法人指出,皇翔去年沒有業績入帳,每股稅後純益可能在○.五元以下,創八年新低,但股價卻維持八十幾元高檔,本益比高達一七○倍,遠高於其他營建股,都是靠F4這個案子支撐,皇翔當然要把這隻金雞母養得更肥再出手。


北市 命運 坎坷 豪宅 終於 完工 五年 封盤 惜售 皇翔 翔打 什麼 算盤
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