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因台灣觀光業景氣暢旺,這兩年台北市整棟商務旅館在投資圈非常搶手,連「免稅店天王」昇恆昌也加入「搶樓」行列,今年六月悄悄買下了內湖民權東路六段的富信大飯店,成交金額高達十二億元,換算一個房間單價約一三八○萬元,寫下商務旅館成交新高價。 昇恆昌買下的富信大飯店原由皇鼎建設董事長劉信雄經營,但因地點距離內湖科學園區較遠,房價並不高,加上他近來將重心放在富信大飯店汐止館,因此在朋友牽線介紹下,順利轉手給積極在台北市找飯店的昇恆昌董事長江松樺。 昇恆昌除了是台灣國際機場的免稅店天王,近年也四處在觀光區買地投資商務旅館,足跡遍布宜蘭、金門等地。 今年初,江松樺在內湖五期重劃區內籌備多時、專營團客市場的「昇恆昌免稅廣場」風光開幕,所以他買下內湖富信大飯店,就是看好兩地距離近,將可串聯觀光產業上下游一條龍經營,未來將更名為「昇恆昌飯店」自營。 不過,江松樺以一間房間一三八○萬元天價買下商務旅館,不僅宣告北市商務旅館一房單價站上千萬元的行情,外界更好奇的是,取得成本超高的昇恆昌飯店,未來飯店房價要開多少才可以回本? (梁任瑋) |
砸億元墊高資金門檻、打造氣派風格,拉長產品蜜月期,用大坪數、奢華設備,水舞用小錢住豪宅的超值感抓住消費者。 台中單元二重劃區,荒煙蔓草間矗立起一棟汽車旅館,二十多位工人忙進忙出,趕在十二月底開幕,這是水舞事業機構(簡稱水舞)的新旅館。占地一千多坪,花費四億元,僅有四十二間房間,平均一間房間造價九百五十二萬,是台灣最貴氣的汽車旅館(Motel,以下簡稱摩鐵)。 設備媲美五星飯店游泳池、蒸氣房應有盡有 浴室裝有義大利進口、十八萬元的水槽,房間裡是西班牙吊燈,樓中樓、游泳池、蒸氣房,極盡奢華,九十坪房間平日住宿一晚八千七百元,比同等級的五星級飯店便宜。水舞執行董事游道生說,不用花億元買豪宅,也可以有豪宅的享受。 水舞背後有四位股東,事業版圖遍及汽車旅館、餐廳、健身房、足底按摩會館,其中,摩鐵事業讓水舞聲名大譟,每一次出手都讓同業競相模仿。 首創Villa度假風,讓摩鐵不只是男歡女愛的場所,也成為家庭度假首選。它也是第一個敢花「億」元投資摩鐵的集團,讓摩鐵與太陽餅、夜市成為台中三大名產,甚至香港首富之子李澤楷、大陸富豪團都曾入住旗下旅館。 就連競爭對手、印月集團董事長張崇勤也盛讚,水舞是這業界的領頭羊。 游道生說,台中是摩鐵的「修道場」,由於土地成本低、取得容易,業者隨時可投入,競爭極為激烈,他舉例,二○○五年沐蘭在台中七期重劃區開幕以來,前後已經被十多家旅館包夾,但是反觀台北大直區(沐蘭旅館)成立六年都沒有新鄰居。 在這樣的環境下,台中摩鐵的蜜月期不超過半年,游道生說,他們很早體認到,產品必須很特殊,大幅的創新領先同業,才能延長蜜月期,這體晤來自一九九七年水舞旗下的摩鐵,開幕初期確實爆滿.但一年後業績掉一半。 風格仿造露天Villa浴室變湯屋,比臥室還大 從水舞跨入汽車旅館以來,已經演變出六代的產品,每一代的產品都比前一代升級。最成功的關鍵就是善用豪宅的元素,打造消費者渴望的需求。 什麼是豪宅?九成以上的人連豪宅都沒見過,這形成市場上很大的缺口。股東之一、建商世家出身的林鍚銘是打造新風格的好手。張崇勤說,他很有眼光,最早把SPA、游泳 池引入摩鐵。 過去摩鐵給人陰暗印象,林錫銘深諳,陽光其實是豪宅最奢侈的元素。在設計「湖水岸」時,以峇里島風格為參考,室內放上植栽,設計半露天的浴場。第二次變革更是撼動業界,二○○五年開幕的沐蘭時尚精品旅館,花費二億五千萬元,金額是一般汽車旅館的十倍,沐蘭的基地面積一般約可設計九十間房間,但是水舞團隊卻決定砍半,只規畫四十五間,最大坪數達八十坪,設計元素融合峇里島與豪宅風。 浴室坪數大於臥房,大片落地窗引入光線。模仿頂級飯店涵碧樓,打造露天Villa,房間有三○%空間擺設植栽,讓旅客猶如在都市綠洲,家具燈飾都有獨家貨源,增加與同業的差異化。 今年十二月將開幕的水舞行館是第三次變革,加入豪宅公設元素,水舞經理柳宏學說,豪宅最能顯露氣派的就是公設,新旅館房間每個都有小豪宅概念,設計出「三進」格局,依序為客廳、造景、臥房,客廳、浴室則延續豪宅風,放上最新設計的法式座椅與動物造型家具。臥房反倒訴求安全、包覆感,讓人可安心休息。 游道生說,大,才有機會玩出不同,與其打造一個容易被超越的產品,不如下重金,讓同業難以超越。背後的盤算是,一間房間很好模仿,但坪數變大,風格模仿不易,同時拉高產業的資金門檻。 加大空間,水舞的房價僅比同業多一成,顧客買不起豪宅,卻能享受花小錢住豪宅的超值感。 如此下重金,難道不怕回收不回來?游道生說,一來因為他們價格沒有比同業貴太多,二來,摩鐵蜜月期比同業長,不怕賺不了錢。 三、五年改裝一次開幕五年住房率仍達八成 為了延長蜜月期,水舞突破業界的門檻,創造出「三年一小改,五年一大改」範例。每一次開幕新旅館會同時翻新舊館,取新館的元素,融入舊館,延長老產品的生命週期。 為了降低改裝成本,新一代的旅館的家具淘汰修整過後,換到前一代的旅館,跟水舞合作十三年的花藝老師魏銘辰估算房間裡約有三成的物品都可以重複利用。 台中沐蘭開幕十年,歷經兩次小改、一次大改,一般摩鐵到第五年住房率僅能維持高峰期的六成,但改裝後沐蘭的住房率依舊有高峰期的八成。 張崇勤指出,汽車旅館投入資金高,土地取得困難,回收週期由過去(二十年前)的一年回本延長到六年,房間單價一直卻拉不上來,此行業的暴利期已過。 游道生卻認為,正因為回收久,所以更要精雕細琢打造每個房間,延長蜜月期到十年,等於增加五倍的時間。旅館的淨利率仍有二〇%,依舊是集團裡最賺錢的金雞母。 水舞拉高摩鐵的投資門檻,讓投資回收期變長,猶如自砍賺錢的手臂,但是如果固守現狀,或許可賺得一時快錢,產業門檻低,競爭者四起,未來只能等著被別人追上,與其如此,倒不如,不斷以破壞創新,才能保有領頭羊的地位。 |
日前, 第十七屆上海國際汽車工業展覽會(下稱“上海車展”)拉開帷幕,上海地區的酒店也迎來入住高峰。
根據攜程、同程旅遊、途牛、驢媽媽等大數據統計顯示,2017上海車展期間,展館周邊酒店預訂緊張度高,不少酒店早已被預訂一空,上海的酒店整體預訂情況比上月同期有超過50%的增長,尤其是地鐵沿線和舉辦地上海國家會展中心的周邊酒店,不少早已被搶訂一空,且酒店價格比平時有明顯幅度的增加。
公開資料顯示,作為全球規模最大的車展之一,本屆上海車展共吸引來自18個國家和地區1000多家國內外知名企業參展。預計車展將吸引100萬人次的觀眾。
第一財經記者了解到,大量人流湧入上海,再次引發“車展經濟”的火爆,加之今年車展上彭於晏、王凱等明星的到場,涉及展位收入、汽車產品訂單,乃至展會周邊餐飲、住宿、交通、購物粉絲經濟相關等各項服務。
不少參加上海車展的旅客表示,很多參展企業和車展愛好者都會提前考慮行程安排包括酒店預訂,會展周邊,價格合適又位置方便的酒店早已經很難訂到,只能退而求其次,住的會遠一點。
攜程方面表示,每逢上海車展,得益於全國各地觀眾旺盛的住店需求,上海酒店預訂量都會同比快速增長,展館附近的酒店十分搶手,往往出現“一房難求”的情況,今年也不例外。
同程旅遊酒店事業部表示,上海的酒店成了關註熱詞,此前,用戶對相關酒店的搜索、咨詢和預訂都有大幅的增多,隨著車展到來,上海本地酒店尤其展會周邊的酒店都“一房難求”。
從時間來看,清明小長假過後,上海酒店已經迎來預訂高峰。根據攜程大數據顯示,截至今年4月12日,展館周邊酒店最受青睞,預訂量同比增長超過70%,許多熱門酒店基本上接近滿房狀態。與此同時,在本屆車展帶動下,上海市場整體的酒店入住熱度居高不下。
此外,接下來又將迎來“五一”假期。作為旅遊的熱門出發地和目的地,上海的酒店預訂熱度持續攀升,一些熱門酒店的預訂量和價格都有不同程度上升,有些價格漲幅還比較大。熱門酒店出現預訂量和價格同步上升的情況。
值得關註的是,根據用戶預訂數據顯示,更多消費者關註住宿品質,青睞入住高星級酒店的占比超過40%。同時,熱門酒店所在區域與上屆車展相似,主要集中在距離展館5公里內的酒店。
旅遊業者提示,國家會展中心(上海)靠近地鐵2號線徐涇東站,這意味著乘坐地鐵即能直達展館。所以,未能成功預訂到展館附近酒店的消費者,還可選擇地鐵沿線的酒店,享受便利的交通和實惠的價格。目前,中山公園、靜安寺、徐家匯等區域酒店入住熱度都非常高。
易居研究院於近日發布的《全國50城房租收入比研究》中認為,6月份全國50個城市中超七成的房租相對收入較高,即個人租房費用占個人可支配收入的比重超過25%。其中,深圳、三亞和上海的房租收入比超過45%,北京更是達58%。
——這意味著在上述四座城市里,很多人要用近五成收入租房。
而在北京、上海和深圳等一線城市,部分長租公寓一居室月租動輒5000元以上,租金比周邊同類型個人房源高一、二成,可出租率依然很高,甚至出現“一房難求”的局面。
這是什麽原因呢?
每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者近日走訪了北京、上海和深圳等一線城市中的部分長租公寓,對公寓以及其周邊出租屋的租金現狀進行了調研,以還原長租公寓的真實租金水平。
北京
以北京樂乎青年社區鼓樓大街店為例,其租金在5688~6788元/月,而周邊出租屋租金價格在3000~6000元/月左右。
對於公寓租金如何定價,樂乎青年社區創始人羅意坦言,公寓租金定價最大的困擾在於,租金定高了,市場難以接受;租金低了,成本很難收回。
萬科泊寓相關負責人也曾表示,泊寓的定價標準一定不會超過市場價格。以勁松店為例,其周邊精裝修的一居室最多7000元/月,泊寓的定價基本不會超過這個價格。記者調查發現,泊寓勁松店租金價格在3800元~6000元/月,另外會有10%的服務費,其周邊出租屋租金價格在5000~7000元/月左右。
上海
在上海,記者在調研萬科泊寓、鏈家自如、魔方和YOU+等長租公寓品牌後也見到同樣情況。
以位於虹橋機場附近的萬科泊寓虹橋南華園店為例,該店房型主要為12~31平方米的一居室,最低租金為2680元/月。其周邊距離地鐵站更近,面積在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月;鏈家自如在寶山區楊行板塊的一套60平方米左右的整租公寓,租金為3860元/月,其周邊面積類似的二居室租金在2800~3700元/月;魔方在浦東新區塘橋板塊的一居室租金為4270元/月,周邊類似的一居室的租金為3500~3800元/月。
深圳
在深圳,長租公寓高租金的現象也不例外。以魔方公寓民治萬眾城店為例,其戶型多為30平方米左右的1室1廳,租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區房租金約在5500元/月。魔方公寓相關負責人表示,魔方公寓的租金一般是根據地段來定價,區間約在3000~6000元/月。
18Plus公寓品牌總監吳丹也坦言,目前市場上品牌公寓的租金確實比周邊房租要高,但是品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套,而且租住的客戶也是經過篩選,其實是物超所值的。
綜合多地調研情況來看,長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金,在一定程度上與其白領客群定位有很大關系。從租戶的角度來看,月收入在1.5萬元以上者,對公寓租金價格的敏感度實際並不高。
易居研究院研究員賴勤告訴每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者:
“長租公寓提供的精細化服務,如管家服務、免費健身房等等,都是需要成本的,而這些往往也都是白領租客所看重的。”
同時,他認為,長租公寓的整體租金較同類出租房屋高並不難理解,因為其主要面對的是註重租住體驗的年輕白領,他們有較強的租金承受能力。
盡管長租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金高,但品牌長租公寓的出租率卻很高,甚至出現一房難求的情況。
記者在調研時發現,北京魔方公寓紫竹院店和三元橋店僅有一間空房,建國門店已經滿房。望京自如寓工作人員告訴每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者,目前公寓只剩下一間空房。這種情況在北京泊寓、樂乎城市青年社區都有出現,而泊寓舊宮店和勁松店都已經是滿房狀態。
在上海,萬科泊寓安亭店共有800個房間。盡管其距離上海市中心的人民廣場超過30公里,而且距離最近的地鐵站超過3公里,但目前的出租率達到90%。這主要得益於安亭上海國際汽車城的產業帶動,泊寓超過700個的租戶中,僅僅在汽車城工作的租戶就多達562個。同樣,目前魔方公寓可對外出租的房屋只有147間,而其多個門店中的空置房間甚至只有1間。
深圳部分長租公寓也是“一房難求”。魔方公寓相關負責人稱,深圳的出租率還是蠻高的,公寓經過3個月的爬坡期後基本就是滿租狀態了,有些房間會因換租因素出現短期的空置。就魔方公寓來說,深圳運營門店17家,籌備開業門店10家,房量共4272間。其中運營門店出租率基本上都是95%以上,目前就橫崗店和萬眾城店還有少量空房。
吳丹也表示,18Plus公寓目前共約1350間房,出租率達90%,而且每家店均有特色。例如橫崗店就是以網紅和做音樂為主的;橋頭店就是在南山上班的青年為主;天臺派對、線上情侶CP活動等都是租客的最愛。
之所以出現“一房難求”狀態,每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者也從租戶嚴先生那里找到了答案。
“之前跟別人合租,最頭疼的就是碰到生活習慣和規律差異太大的租戶了。”外地來滬工作的嚴先生目前在上海租房已近7年、先後搬了4次家,說起自己的租住經歷,嚴先生很是無奈,“有時候房東再漲漲房租、臨時賣掉房子,提著大包小包往外搬家,那種滋味不好受。”
嚴先生告訴記者:
“長租公寓的價格透明、私密性好,還有一些基本的管家服務,有的還有廚房和健身房,租金雖然高,但能免去許多煩惱,為什麽不選長租公寓呢。”
在北京國貿擁有個人工作室的“85後”王先生則坦言,長租公寓的價格雖然比市場要高,但是綜合對比環境和服務,這個溢價可以接受。
找房難、價格不透明、高中介費、無服務等等,恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點,而一些長租公寓無中介費、管家服務、提供公共空間等,很好地解決了這些痛點,這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。
值得註意的是,近兩個月以來,全國多個城市先後出臺文件鼓勵發展租賃住房市場,尤其是8月28日,國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,計劃到2021年底,在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目,此舉也被業內解讀為既可盤活存量土地資源,又有利於加大租賃住房供應,對穩定房屋租金和房價具有積極意義。
那麽,房租未來會降嗎?
鏈家研究院院長楊現領此前在博鰲接受每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者專訪時表示:
住房租金價格主要取決於租戶的收入水平,租戶並不會因為政策的寬松與否而在租金上有較大的支出,並認為租金很難降低,將會保持穩定。
每經實習記者 程成 董青枝 舒曼曼
每經編輯 曾健輝 李凈翰