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| 香港的豪宅近期是漲得不得了，簡直到了瘋狂狀態。港島西半山新盤天匯複式戶，以驚人天價港幣4.39億元售出，每平方呎逾港幣7萬元（折合約每坪新台幣1,057萬元），打破英國倫敦紀錄，成為全球最貴分層住宅。 豪宅價格創新高，什麼股票是最受惠的？看近日的股價表現，似乎不是早前以每平方公尺超過港幣30萬元、售出一個一房單位的新世界發展（17），也不是被李嘉誠不停回購的長實（1），而是地產經紀公司美聯集團（1200）。 美聯集團2009年上半年盈利為港幣2.7億元，每股賺港幣0.37元。雖然我沒有經歷過1997年時香港樓市瘋狂炒買的情況，但是單以現在仍有很多房價還沒有重上1997年高位，便可以想像當時的瘋狂。 大家可能不知道，據金融管理局資料顯示，今年7月，香港的新取用住宅按揭貸款已經打破1997年的紀錄，達到港幣260億元，為暫時的單月新高。 其 實金融管理局每月都會公布新取用住宅按揭貸款，雖然此數據不是直接跟地產經紀公司的盈利表現掛鉤，但基本上投資者可以根據這個數據，來推敲地產經紀公司的 盈利表現。根據今年7月及8月的數字，美聯下半年每股要賺得多過上半年是一點都不困難的，此刻它的2009年市盈率只是單位數而已。不過，先不要那麼開 心，以為又找到了一檔值得投資的股票。 地產經紀公司跟一間證券經紀公司在經營上是一樣，相對固定成本，變動成本很小。公司的租金、後防人員和負責人員的工資等，這些開銷都是放在那裡不變的。當市道好，多一個銷售人員為公司多帶來一筆生意，基本上是實實在在的收入。 銷售人員靠佣金收入，他們所消耗的成本，可以想像成一張桌子一部電腦。所以這兩個行業也都是非常周期性的。 這 類股票市場根本不會給予太高的市盈率，我認為，美聯現價已經基本反映2009年樓市好的事實。如果要股價再漲，一定要有原因令投資者相信2010年的樓市 會更好。現在某豪宅已經到達每坪新台幣1,057萬元的水準，你認為香港樓市上升空間還有多少呢？（作者任職申銀萬國證券，負責港股經紀業務，在2007 年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍） | ||||||