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地方財政這半年:營改增減稅大讓利 收入短暫變負靜待中央返還

營業稅改增值稅(營改增)5000億元減稅計劃正在逐步實現,6月多數地方財政收入出現不同程度的下滑,而隨著下半年減稅效應放大,減稅力度更大,部分地方財政收入吃緊。

新的中央和地方增值稅”五五”分享的劃分方法,讓中央收入短期內劇增,部分地方收入大幅下降,6月份全國地方一般公共預算收入因此出現了罕見的負增長,而5月份這一增速還是兩位數。

不過,山東財經大學經濟研究中心主任潘明星教授告訴第一財經記者,新的增值稅分享辦法導致地方減收只是一個短期因素,因為中央會以2014年為基數,將從地方上劃的增值稅收入通過稅收返還的方式還給地方,保證地方財力不低於2014年。不過從長遠看,受營改增影響,東部第三產業發達地區的地方財政分享收入會有所降低,而中西部制造業為主的地區分享收入會增加。

江西相關稅收降了三成

今年5月1日起,營改增全面推開,建築業、房地產業、金融業和生活性服務業最後四大行業被納入營改增。

此次營改增最大的亮點就是政府承諾“確保所有行業稅負只減不增”,國務院估算今年營改增減稅規模超過5000億元。

全面營改增推開三個月後,7月27日的國務院常務會議指出,營改增試點全面推開後,各行業實際稅負總體下降,但由於多種原因,有些金融企業稅負增加。隨著改革深入,營改增減稅效應將更大顯現。要適時完善配套措施,做好政策解讀和納稅服務,引導企業用好增值稅抵扣機制,確保金融業稅負只減不增,穩定市場預期。

第一財經記者梳理各地上半年財政收支情況發現,不少地方6月份營業稅和增值稅收入出現不同程度的下滑,減稅效應已經顯現。

比如,江西省財政廳數據顯示,前5個月該省財政總收入增速不斷攀升至兩位數,但全面營改增推開後,6月份江西省增值稅、營業稅、改征增值稅為77.5億元,比去年同期減少了34.9億元,下降31%。

該廳分析稱,這拉低當地財政總收入增幅2.2個百分點,減收效應已有顯現,並將在下半年對財政收入帶來較大影響。

北京財政局數據顯示,今年上半年“營改增”相關稅收(原增值稅、改征增值稅、營業稅)合計入庫1019.1億元,同比增長6%,增速較低,一大原因正是“營改增”擴圍後企業稅負減輕,對稅收收入的減收影響進一步放大。

潘明星告訴記者,政府提出營改增後確保所有行業稅負只減不增是有底氣的,因為全面營改增的制度設計能確保所有行業減稅,尤其是采用簡易辦法征稅的服務業增值稅小規模納稅人稅負下降4成以上。

“有些金融業尤其是銀行營改增5月增加了稅負,這主要是因為企業在營改增前已較多購進,使得營改增後進項抵扣很少,短時間內稅負有所上升。但如果從三年或五年的周期來看,銀行會有批量購進帶來進項稅額增加,應納稅額減少。另外,銀行營業網點房租的結算,往往一年結算一次,5月份房租抵扣進項稅額未能體現,也使當月應納稅額增加。因此,應從周期角度考察稅負,更準確。再就是,金融業營改增,稅率由5%轉換為6%,同口徑只提高0.66%,考察周期內購進及其進項抵扣,稅負穩中有降是有保障的。”潘明星稱。

其實,為了保持金融業稅負穩定,財政部近期發布《關於金融機構同業往來等增值稅政策的補充通知》,進一步擴大了金融同業免征範圍。

普華永道中國內地及香港間接稅主管合夥人胡根榮表示,隨著上述《通知》的落實執行,對於同業業務和金融債占比較高的銀行來說,稅負壓力的緩解也較為明顯。至此,金融機構的主要同業業務基本都被納入免稅範圍,隨著補丁增多、免征擴圍,稅基的縮小無疑為金融行業營改增稅負只減不增提供了政策基礎。

新分享辦法短期拉低地方收入

營改增後,營業稅將退出歷史舞臺,地方政府加快上收企業拖欠的營業稅,即對營業稅進行匯算清繳,這帶來營業稅高速增長。

根據財政部數據,今年4月和5月營業稅收入同比增長均超過70%,這直接拉高了地方財政收入。今年1~5月,地方一般公共預算本級收入超4萬億元(40202億元),同比增長14.9%,而中央一般公共預算收入僅同比增長0.6%。

但受全面推開營改增試點後中央與地方增值稅收入劃分辦法調整影響,6月份中央從地方凈上劃收入552億元(中央財政因收入劃分辦法調整增加的收入將用於增加對地方轉移支付),拉高本月中央收入增幅,拉低本月地方收入增幅。

財政部數據顯示,與前5個月收入形勢相反,6月中央一般公共預算收入同比增長16%;而地方該數字是同比下降8.6%。

潘明星表示,全面營改增前,增值稅是中央和地方共享稅種,兩者分享比例為75:25,營業稅除了銀行個別行業外,屬於地方稅種。營業稅並入增值稅後,中央采取了新的增值稅分享辦法,即中央和地方對增值稅“五五分成”,同時為了保證地方財力不低於2014年,中央以2014年為基數,將中央從地方上劃的收入通過稅收返還的方式還給地方。

他告訴第一財經記者,營業稅主要集中在第三產業,那麽對於第三產業發達的上海、北京等東部地區,以前全部歸地方的營業稅中的一半上劃中央後,稅收收入相應減少。而對於制造業占比重較大的東北和欠發達的中西部地區,以前地方只拿到25%的增值稅,而現在可以拿到50%,因此收入相應增加。

實行新的增值稅分享比例,短期內讓地方財力更加緊張。

江西省財政廳稱,今年以來中央財政資金調度也明顯趨緊,上半年對該省的調度資金同比下降7.7%;特別是,“營改增”後實行新的收入分成比例,該省僅5、6月份已凈上劃中央33.6億元,直接減少各級財政的可用財力。多重因素疊加使得今年各級財政資金明顯緊張。

北京市財政局稱,從政策層面看,全面推開營業稅改征增值稅和調整中央與地方增值稅收入劃分比例,雖然長期看有利於促進產業發展、經濟轉型升級,但短期也必然對財政收入,特別是北京市地方收入造成了較大的不利影響。上半年,1-6月份累計增幅較5月份已經有所下 降,下半年隨著“營改增”改革和收入劃分比例調整的影響逐步擴大,財政收入增幅將進一步回落,完成全年收入預期需要付出巨大的努力。

潘明星稱,按常理,中央會定期通過稅收返還的形式將上劃的增值稅收入分配給地方,確保地方財力均衡。

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蘋論:癲價購居屋 即變負資產 林本利

1 : GS(14)@2013-06-29 17:07:02

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130628/18315199

                  梁振英出任特首後,隨即宣佈每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。
過去五年,私樓供應不足,平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應,但仍要再過多幾年,私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足,新居屋供應遙遙無期的形勢下,梁振英宣佈白表免補價購二手居屋(白居二)政策,不但刺激二手居屋價格,並帶動中小型私樓價格大幅上漲。
根據差餉物業估價署的數字,自從去年七月梁振英上台後,實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位,平均價格持續上升,到今年二月的升幅接近兩成,之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位,樓價升幅不過7%左右。由此可見,「白居二」政策,直接間接推動中小型住宅價格上升,加重小市民的置業負擔。
去年七月政府宣佈推出有關政策後,綠表二手居屋市場隨即作出反應,一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎(建築面積)的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價達到每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案,出現居屋市價竟然與私樓睇齊,甚至超過私樓呎價的荒謬情況。
到今年一月,房委會接受有關計劃的申請,突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限,由3萬元增加至4萬元,資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產,每月收入接近4萬元,本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險,可以做足九成按揭,只須要付出一成首期便可以成為業主。

                房委會大幅放寬白表申請資格,兼且不設資產及收入下限,申請人沒有收入和積蓄亦可申請,可以由親友協助置業,結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈,進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升,要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招,才稍為冷卻熾熱的樓市。
樓市今年三月至五月輕微回落,到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後,又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋,帶動中小型住宅樓價及交投回升,令政府希望樓價下調的如意算盤落空。
現時在二手居屋市場認購單位的準買家,絕大部份是首次置業,經濟能力有限,對物業投資缺乏經驗,很容易變成「羊牯」,以高價購入二手居屋單位。不少準買家,沒考慮到免補價購入二手居屋,日後若要在自由市場上出售,依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價,與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較;當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」,完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市,竟然大幅調升叫價,叫價甚至高過自由市場價。
例如一個自由市場值500萬元的居屋單位,折扣率是40%,在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元,低於500萬元自由市場價便認購,即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期,向銀行借315萬元;即使銀行估足價,願意承造315萬元按揭,買家購入的單位即時變成負資產,二手居屋合理價(300萬元)低於按揭貸款額(315萬元)。
加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成,若果真的成為事實,到時這批以高價認購二手居屋的白表人士,賬面損失將更慘重。因此,中籤的「白居二」申請人不要太過興奮,可能中了「死亡籤」而已。
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按揭成數愈高 愈易變負資產

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:22

【明報專訊】金管局表態關注發展商高成數按揭,主要憂慮買家急於「上車」,沒留意按揭成數愈高,愈易變成負資產的危機。近期更「便利」換樓客的樓換樓式「借凸」按揭計劃,不但同樣易變負資產,最壞情况下,連同原先抵押的物業亦可能被賠上。

阮國恒:準買家宜有心理準備

金管局副總裁阮國恒呼籲準買家小心自我評估,想想是否有心理準備,當樓價下跌時變為負資產。事實上,現時新一代可能並不了解「負資產」,以一層400萬元物業為例,假設業主以九成按揭購買,樓價若下跌逾一成(即多於40萬元),業主手持物業價值將低於貸款額,即變負資產。倘若有發展商提供高達95%樓價的按揭計劃,只要樓價下跌逾5%,買家即可能加入負資產大軍。

斷供負資產物業 銀行有權收樓

變成負資產到底有何影響?一般而言,銀行有權向買家追收差價,以上述例子而言,倘若樓價跌40萬元,買家以95%按揭承做物業變成負資產,銀行有權追收20萬元差價,一旦斷供,銀行更可收樓變成銀主盤,雖然業界人士表示這種做法罕見,但銀行絕對有權執行。

為吸引買家買樓,現時發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門,除高成樓按揭外,加附帶不同「玩法」,例如總貸款額可超過新樓樓價,或者首兩、三年免息免供,甚至壓力測試、入息證明全免,優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易。

樓換樓按揭 或輸兩層樓

不過,這類「優惠」除了要面對負資產風險外,阮國恒亦表明,由於需要向發展商抵押現有物業取得貸款,如果不能在優惠期內上會,利息費用大增,一旦樓市逆轉,買家未能在過渡期內出售原有物業套現,更要承受兩所物業同時跌價的風險。最壞情况下,新購物業變成負資產,買家無力支付差價或斷供,用於抵押的物業亦有可能被發展商沒收。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4952&issue=20160621
按揭 成數 愈高 愈易 易變 變負 資產
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亮說亮話:即買可即變負資產

1 : GS(14)@2016-06-21 07:37:28

有老友話我預測在9月底有一萬個負資產一定會實現,因為有地產商現推出一些可以做120%按揭新樓盤,換句話說,這些是即買即變成負資產的資產。雖然現在新樓盤的付款辦法千奇百怪,大家都認為那些可以只需要付5%做首期,餘額由地產商安排95%免測試按揭已經是極限,但現在付款辦法又再進化,有地產商甚至可以借超過樓價本身的款項給買家,即是說那些地產商並不急錢用,只是想去貨,但嚴格來說,那些借超過100%買樓的買家,物業在他們買入之後已經自動變成負資產。很多人會覺得很奇怪,點解地產商會這樣做,原來,地產商知道另外一個怪現象,就是有錢的人唔敢買樓,而冇錢的人反而放膽買樓,由此推測,大部份購買力是集中在那一批夠膽,但沒有錢買樓的人,所以,地產商要去貨,一定要度身定做適合他們的付款辦法。不過,這種做法有一個壞處,因為那些買家的防守力最弱,持續力亦不足,就算樓價沒有下跌,他們都會有可能因為本身的收入不足而停止供款,繼而將整個物業放棄,同時欠落地產商一筆債務,雙方要解決亦不容易,我認為那些超過樓價的付款辦法,他日所製造的難題比現在促銷所遇到的困難得多,嚴格來說,並不是買家延後付款,而是地產商延遲賣樓。



湯文亮
mailto:jacinto.tong@gmail.com本欄逢周二刊出





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亮說 說亮 亮話 即買 買可 可即 即變 變負 資產
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回到英殖時:灝景灣樓王變負資產

1 : GS(14)@2017-06-10 13:04:26

【97年6月8日】男神黃子華在「冇炭用」棟篤笑曾有一段說話,「董建華你今時今日能夠唔帶保鑣,單人匹馬行入去嗰個灝景灣,啲人叫嗰個做浩劫灣……執番條命仔行番出嚟,我支持你終身做特首」。位於青衣的灝景灣由華潤創業、新鴻基地產及長江實業合作發展,1997年6月8日開售,刷新當時本港樓盤認購史上三項紀錄,包括逾3萬個認購登記、超額認購189倍及凍結資金逾106億元等。樓盤公開發售首日,713個單位全部售罄,首批每平方呎價由6,284元至7,258元不等,預期翌年5月落成入伙。


白韻琹損手離場

惟1998年一場金融風暴,樓市泡沫爆破,灝景灣淪為浩劫灣,樓價急挫四至五成,發展商兩度延期收樓,免觸發撻定潮。在高峯期購入單位的業主,因「樓不抵債」淪為負資產。當年有研究分析指,灝景灣第一期未入伙已貶值逾16億元,平均每個單位蝕近219萬元,相等於當年青衣區13%家庭全年收入。灝景灣開賣首日,藝人白韻琹與男友謝偉俊也到場揀樓,並購入第三座高層逾千呎海景單位。事隔20年,白韻琹經記者提起,才依稀記得這宗買賣,因當年貪灝景灣人少夠寧靜,「(當年)香港冇乜新樓賣,你要去爭先有」。她說入手後便很快放盤,記憶中有損手,但不會回頭看,「就好似賣出去嘅仔、潑出去嘅水,賣仔莫摸頭吖嘛」。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170608/20048587
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