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找數講議價能力 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130607/18287059

話說紐約方面傳來消息,F.T.報導,大企業如P&G在銀紙水浸之時,竟然㩒慢數期,將45天數期延至75天,甚至120天,搞到啲廣告公司怨氣沖天。美國公司,每每兩星期出糧一次,薪酬係廣告公司最大開支,冇人才就冇創意嘅啦,做乜鬼廣告?買原料可以拖數啫,出糧唔拖得嘅噃。P&G此例一開,其他企業話要維持競爭力,紛紛效法嘅話,廣告公司就苦咯。呢樣可能只係第一步,因廣告公司多數冇巨額資金支持,行業內中小企又多,議價能力較低,故此大企業首先搵廣告公司做試驗品,行得通嘅話,其他供應商相信會陸續受壓,P&G係世界上最大嘅廣告客戶,銀紙大把,信貸評級係AA,借錢又平又容易,竟然如此逼迫供應商,實在冇理由。
呢日在喜萬年吃乳豬,以示送別舊店,期待新店在八月中開幕,席間有一位建築界人士,原來專門承接不同工程,即係總承包商,大判嗰類。佢話呢兩年適逢特區政府拚命推出基建項目與加快房屋興建量,令整個建築行業根本唔夠人,有工無人做,訂單接唔切,佢試過一輪為咗唔捨得唔搵錢,接多幾項工程,結果做到頭昏腦脹,幾乎埋唔到尾,累自己血壓上升,幾乎病咗,佢話:「卒之想通咗咯,上星期有五間地產商搵我落標,我只落一間,其他一於唔睬,無謂做死自己吖,無把握搵到咁多工人,中咗標都冇用,況且一啲發展商成日唔找數,拖得就拖,要我動用流動資金出糧俾工人,點搞呀。我現在好揀擇㗎,數期長嘅發展商,我唔落標,拖數出名嘅發展商,我唔落標,做少啲,咪可以嚟喜萬年嘆烤豬囉!」
風水輪流轉,冇工程之時,大判當然要跪地餵豬乸,到現在,建築工人短缺,承判商有大把工程可揀,自然惡番轉頭,與P&G vs廣告商嘅情況相反。自由市場,本是如此,好難講邊個啱,邊個唔啱,但如果講長期關係嘅話,數期準,唔拖數之發展商/大企業即使在供應困難時期仍然會有供應保證。呢位建築商人話,過往有一對夫婦最唔鍾意找數,判頭苦苦哀求,先至叫會計部付部份款項,判頭唔識英文,簽下英文收條,收錢而去,幾個月後,請公司找尾數,公司話:「你簽嗰張收條係借錢欠單,要俾利息,依家要對吓數先!」判頭嬲到破口大駡,日日咀咒老闆不得好死!

找數 數講 議價 能力 左丁 丁山
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議價能力提升 但客戶也有轉單空間 日月光併矽品 真能一加一大於二?


2015-08-24  TWM

業界普遍樂見封測產業進行整併,但日月光與矽品這兩家客戶與技術都十分相近的組合,在缺乏明顯互補效益下,能否產生一加一大於二的效果,恐怕得先畫個問號。反之,這是否讓排名老二的艾克爾有機可趁,也值得觀察。

撰文•何佩珊

高度重疊的客戶組合,在技術上也沒有太大差異,在缺乏顯著互補下,日月光加上矽品,是否能夠換來面對紅色供應鏈來襲仍然穩固的領先地位,看到一加一大於二的效果呢?

在日月光宣布公開收購矽品之後五個半小時,美股一開盤,矽品和日月光ADR都應聲衝高,最終矽品大漲超過二四%,收在六.四三美元,日月光漲幅也超過五%,由此不難看出投資人對這筆交易基本上是相當買單的。

樂見其成的原因,主要來自於市占率整合之後所創造的議價能力。

相對於晶圓代工市場由台積電一家獨大,取得過半市占,封測產業的版圖明顯零碎許多,即使是產業龍頭日月光,全球營收市占率也只在一九%左右。

整併不成

殺價搶單威脅大增

因此,一旦步入景氣循環的低谷,殺價搶單的問題就特別明顯。

業界人士透露,在中國智慧型手機與半導體產業快速崛起下,近來日月光和矽品的低階封測產能,根本就填不滿,「幾乎已經到了要放無薪假的地步了」。

不僅如此,業界也盛傳蘋果正在積極培養矽品成為在日月光與艾克爾(Amkor)之外的第三大供應商,這對於今年上半年才為蘋果大舉擴產的日月光來說,更帶來不小的壓力。

換句話說,如今受到威脅的已經不只是二線低階封測廠,包括龍頭廠商都難以避免透過殺價搶單來填補產能的壓力。這就是為什麼摩根大通證券半導體分析師哈戈谷 ︵Gokul Hariharan︶會在報告中表示,「整併對封測產業是好事。」的確,日月光若與矽品合併,全球市占率將可以一舉拉高至將近三成,在全球前五大封測廠的 營收比重還可以超過五○%,若就獲利占比而言,更拿下前五大廠的八成,堪比為台積電在晶圓代工的獨大地位,自然也更具有議價能力,並具備更雄厚的實力對抗 中國競爭對手的追趕。

畢竟,市場雖普遍認為以日月光和矽品的技術和規模,紅色供應鏈短期內不至於帶來威脅,但在中國政府大力扶植,包括IC設計、晶圓代工與終端品牌這三大火車 頭的同步帶動下,就連日月光高層私底下都不得不承認,「不能小看中國封測廠商。」然而這樁整併案對於日月光、矽品,乃至於台灣封測產業的競爭力,也並非萬 無一失。

不同於台積電在先進製程遙遙領先,讓客戶別無選擇,只能將訂單集中在台積電一家,在封測產業中,沒有「掌握絕對技術優勢」的業者,也因此,客戶轉換訂單的彈性空間相對較大,而客戶評估訂單移轉的重要考量之一,就是「訂單是否過度集中」。

野村證券半導體分析師鄭明宗就在報告指出,因為日月光與矽品的客戶重疊度高,一旦合併後,將會導致客戶出現訂單高度集中的情形,而在仍然有其他供應商可以選擇的情況下,就可能會選擇將訂單分散至其他業者。

換言之,目前兩家公司的市占合計雖然將近三成,但鄭明宗認為,很可能在兩家公司整併後兩年,市占率不僅不會增加,還可能會跌到三成以下。

平順整合

關乎未來營運績效

此外,兩家公司能否平順整合,更是不能不思考的一大隱憂。事實上,就在不久前舉辦的矽品法說會上,矽品董事長林文伯才不只一次提到,「封測產業的成功整併 是很罕見的。」而且從矽品找來京元電、矽格、南茂打造虛擬集團,卻完全不將日月光考慮在內的動作,更不難看出,矽品的經營團隊從來就無意與日月光合作。特 別是這次在無事先告知下展開公開收購,恐怕讓雙方關係變得更加緊繃。

雖然日月光財務長董宏思強調,未來日月光不會介入矽品營運。但日月光若成功取得矽品五%以上持股,成為矽品的大股東,將來與經營團隊的衝突恐怕還是很難避免,也同樣會引發客戶的不安。

而以目前枱面上各家封測廠的實力來看,因為排名第四的星科金朋與市占排名第六的江蘇長電還在整併過程中,市場預期這場以小吃大的整併勢必要經歷一段比較長的磨合期,在這樣的顧慮下,目前排名老二的艾克爾將可能成為最大的受惠者。

在兩方缺乏有效互補的情況下,日月光這次大動作收購矽品,為的究竟是消滅敵人、壯大自己?或是反而為競爭對手帶來機會?答案恐怕也只能等待時間來說明了。

日月光併矽品 營收、獲利占比大躍進

日月光 矽品 合計

2014年全球營收占比 19.1 10.1 29.2 2014年營收在前五大廠的占比 34 19 53 2014年獲利在前五大廠的占比 55 27 83 註:前五大廠依序為:日月光、Amkor、矽品、星科金朋、力成

 


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廣電總局規範電視劇購播 不得以明星為議價標準

國家新聞出版廣電總局辦公廳日前發布《國家新聞出版廣電總局辦公廳關於進一步加強電視劇購播工作管理的通知》。《通知》要求,各級電視播出機構在電視劇購播過程中不得指定演員、劃定明星演員範圍、以明星演員為議價標準。

廣電總局的這份《通知》進一步加強電視劇購播工作管理,明確了電視劇購播的評價體系要以品質評價為核心,實行全面分析、綜合評價。在電視劇的宣傳方面,要著重突出電視劇的思想內容、藝術風格、制作品質,以及主創團隊共同參與的情況,不得在電視劇宣傳片、訪談等宣傳活動中過度炒作明星演員。

據北京日報消息,制片人謝曉虎指出,2015年上半年到2016年上半年,電視劇行業發生的變化是之前十年的總和,電視劇制作成本大增,“最主要的原因,就是明星片酬的飆漲。”有評論認為,近年來部分明星片酬畸高,對影視業的健康有序發展,對從業人員的公眾形象都造成了負面影響。良性有序的行業,絕不是資本遊戲堆砌出來的。

(來源:《廣電時評》)

廣電 總局 規範 電視劇 電視 購播 得以 明星 議價 標準
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給它一個億也不要!蒜鄉農村合作社熱衷議價成“鴨大王”

“今年年初,我們對合作社社員進行了年度分紅,分紅(紅息)的比例是12.8%。也就是一分多一點(月息)。”日前,山東省金鄉縣京信種植專業合作社理事長楊建強帶著第一財經記者,邊參觀他的冷庫邊介紹去年合作社的“業績”。

冷庫很重要。在金鄉這個全球性的大蒜之鄉,衡量一個人的經濟實力,不是看你有多少銀行存款,而是看你有多少“洞”。“洞”是當地人對冷庫的稱呼,一“洞”的存儲量大概在700~1000噸。

楊建強現在有6個“洞”,他未來的計劃是擴展到12個“洞”。

對楊建強來說,“洞”已經不是衡量他財富的坐標,而是在一定程度上成為他發展農村合作金融的平臺。

這是因為,他的“洞”可以提供給京信合作社的社員存儲農產品,比如大蒜、冬桃等。這就像一條紐帶,將他的合作社和作為社員的農民聯系在了一起。

“入社滿一年而沒有給合作社帶來實體業務的,下一步我們將逐步勸退。”楊建強告訴記者,“如果入社僅是為了分紅,那我們不歡迎。”

在楊建強看來,沒有實體做支撐的農村合作金融是沒有前途的。按照他的話說,農村合作社如果將錢借給人去建房子,那它必“死”無疑。

合作社的“議價權”

“在金鄉縣,你看到的10個鴨棚,其中7個到8個是‘我的’。”楊建強說。他利用合作社這個平臺,在金鄉縣發展了500多個養鴨戶。

最多的時候,楊建強合作社下面的養鴨戶每月可以出棚100多萬只鴨子。後來因為環保原因,很多不達標的養鴨棚關掉了。但即使如此,每月仍可以出棚50多萬只鴨子。

說這個話的時候,楊建強顯得頗為興奮。因為冬天即將過去,很快春暖花開,而此時正是養殖肉鴨收益最高的時候。

一般情況下,一只肉鴨的養殖期在39天,有的更低,只需要29天。養殖期29天的,基本是拿去做烤鴨了。冬天和夏天,因鴨舍增溫或降溫需要用電,加上鴨子這段時期不大長肉,每只鴨子養殖戶的收益是2元左右。而到了溫度適宜時,一只鴨子的收益最高可以到3.7元。

春天要來了,楊建強的“鴨事業”群體又可以增加不少。

一個鴨棚的養殖量大概是6000只,一個農戶至少有2個鴨棚——因為一個鴨棚同樣需要兩個人照看,達不到規模效益。即使鴨棚不能“滿負荷”生產,對農民帶來的收益也是可觀的。

“每年每棚可出肉鴨7~10茬,每個棚利潤在8萬~10萬元。”楊建強介紹說。

養殖戶想養鴨卻沒有本錢,楊建強的合作社會提供資金,月息是6厘,算起來年息是7%左右。

“大銀行對這些業務看不上眼。即使是一些小的金融機構,對此類貸款的月息也會到一分以上。算起來,年息大致在12%。”楊建強介紹說。

借助農村合作社這個平臺“綁定”一個群體,比如養鴨群體,通過群體的規模效應,黏牢這個群體,進而通過增值服務取得收益。這是楊建強合作社的運作模式。

500多個鴨子養殖戶,都集中在合作社這個平臺上,合作社除了提供技術服務之外,還統一提供飼料和防疫藥品。就是因為這一點,楊建強取得了“議價權”。

“我的規模大、用量多,在一定程度上供應商在價格上就需要和我商量了。比如藥品,我不是貨到付款,而是你先給我交押金。現在有5個藥廠給我供貨,我要求每個藥廠先拿20萬元放在我這里,藥品出了問題,先拿這筆錢補償給養殖戶。藥品我是一個月給廠家結一次賬。這樣,藥廠的資金反而沈澱到我的合作社來了。”楊建強告訴記者。

“開始時,老百姓養鴨子用藥是我墊付的,占了不少成本。後來量上來了,我就可以跟藥廠談價格了。”

同樣的模式楊建強複制到桃的種植和辣椒的種植上。

楊建強利用合作社這個平臺,在全縣推廣栽培“京信紅”富硒晚秋桃和“京信紅”朝天椒。現在已在全縣推廣桃樹5000多畝、辣椒30000多畝。

對桃樹和辣椒等的農資供應同樣集中在楊建強的合作社。根據金鄉縣政府提供的資料,去年,楊建強的合作社平均每袋化肥比市場價便宜15~20元,累計供應6000噸,社員節約生產成本210余萬元;按承諾高於市場價0.2元/斤回收社員農戶辣椒1800余噸,社員增收72余萬元;高於市場價0.1元/斤回收成員農戶大蒜3500噸,社員增收70余萬元。合作社通過開展農資供應、農產品收購、肉鴨養殖,全年盈利760余萬元。

楊建強供應的農資為什麽便宜呢?他告訴記者,合作社有30多輛車,負責農資的配送。合作社有一個系統,統計農戶的農資需要量,一個村,或者加上附近村的合作社社員,如果農資需求量到了一車,他就從農資生產廠家直接拉貨送到農戶手中了。這中間少了很多中間環節,農資的價格自然便宜不少。

“有了平臺,才有規模;有了規模,才有議價權。”楊建強認為他的合作社模式對改變農民的弱勢地位有所幫助。

合作社的收益渠道

去年,楊建強的合作社實現利潤1180萬元,今年他的計劃是實現利潤2000萬元。

這個利潤,當然不全是合作社本金創造的利潤。楊建強介紹說,農民入社每戶的資金在200~2000元之間。從合作社成立開始,共計吸收了2000萬元的資金。

這個利潤,是楊建強運用合作社這個紐帶創造的利潤。倉儲物流260萬,大蒜配資500萬,生資植保600萬,生態養殖100萬,電子商務30萬,信用互助10萬,桃果、蒲公英回收200萬,政策扶持300萬:2017年合計2000萬元。

其中可以看出,信用互助的收益是最低的,只有10萬元,幾乎可以忽略不計。這符合農村合作金融微利運行的政策要求。

“信用互助微利定位,不以盈利為目的,作為擴大產業項目規模經營的有效資金供給渠道,解決部分社員項目的融資難問題。計劃2017年為300戶困難社員解決創業資金難題。每戶3萬~5萬元,合作社只收取服務費300~500元。”楊建強說。

這是京信合作社今年在解決困難社員方面的計劃。這與從合作社借款、月息6厘的群體還是有所不同。

主要的收入來自合作社這個平臺之上的“增值服務”。具體來看,最大的一筆利潤收入是生資植保。楊建強又細算了賬目:“我社現有社員2.6萬多戶,金鄉總計耕地面積80萬畝。我社現在總計半托管社員農戶土地12.6萬多畝。對成員農戶施行五統一的管理辦法:統一種子、統一技術、統一使用化肥農藥、統一管理、統一銷售。種植的各個環節我社均高度參與。春季追肥收益10元/畝×12萬畝=120萬元;夏季飛防植保收益20元/畝×6萬畝=120萬元;秋種底肥收益30元/畝×12萬=360萬元。”

排在第二位的是大蒜配資。這一點與金鄉縣是全國最大的大蒜集散地密切相關。這也是楊建強首先帶領記者參觀他的“洞”的原因。

楊建強介紹說,金鄉為全國大蒜交易市場,客戶眾多。合作社在金鄉縣各鄉鎮共有冷藏庫16余座,共計12000噸儲存量。通過為信譽較好的客戶提供50%~70%的大蒜收儲資金,配資規模達到4800萬元,收取一定的服務費。

“客戶的大蒜儲存在我社自有冷庫中,倉儲費用和服務費用為共同收益。而且沒有風險,如果價格較低時候,我社可自行出售貨物以確保資金安全。倉儲費300元/噸×12000噸=360萬元;大蒜配資服務費:貨幣差額收益60元/萬-月×4800萬×6個月=172.8萬元。”

這里有一個類似“強行平倉”機制。在金鄉縣的大蒜收儲環節上,金融機構也有類似的機制。你要存儲大蒜,金融機構可以給你五成的配資,但大蒜是作為抵押物的。大蒜價格漲了,皆大歡喜;如果跌到一定價位,金融機構會出賣大蒜,斬倉止損。

另外的一塊大頭是政府補助資金。這一塊是300萬元。“根據中央文件精神和縣里的發展規劃,爭取政策扶持資金,建設一、二、三產業融合的現代農業示範園區。”

給一個億也不能要

雞年春節剛過,2017年中央一號文件發布,共提出6個方面33條舉措。其中一大舉措便是推進農村金融體制改革。積極探索新型農村合作金融發展的有效途徑,穩妥開展農民合作社內部資金互助試點,落實地方政府監管責任。

新型農村合作金融改革,山東是全國範圍內唯一的試點省份。

農村合作金融的實質是農民專業合作社內部信用合作。2015年年初國務院批複山東省的“試點方案”規定得很明確,其原則包括:堅持服務“三農”本質要求,著力解決農民生產經營活動中“小額、分散”的資金需求,促進農業農村經濟發展;堅持社員制、封閉性原則,不吸儲放貸,不支付固定回報,不對外投資,不以盈利為目的;堅持社員自願,互助合作,風險自擔;堅持立足農村社區,社員管理,民主決策,公開透明。

但農村合作金融也蘊藏著很大風險。

北京大學經濟學院教授王曙光曾在《第一財經日報》撰文,提示農村信用合作的7大風險:第一,社會資本的逐利動機強烈,扭曲其合作金融的初衷和宗旨,使得資金互助不是為農民服務,而是為投機資本服務;第二,有些合作社治理結構不規範,影響到信用合作的效率和決策的穩健性;第三,有些合作社基本以信用合作為唯一業務,其信用合作的產業基礎不牢固;第四,風險防範機制和內部流程不完善不規範,隱含著大量操作風險;第五,農民對金融業務不熟悉,導致操作風險;第六,農民信用合作經營者的道德風險隨著合作金融規模擴大而增大;第七,某些地區地方政府存在過度介入行為,極大地影響了農民信用合作的信貸質量。

楊建強是一個心里“很有數”的人,他也不貪心。他說,如果放開社員的入社資格,現在籌集的資金就不是2000萬元,而是一個億以上了。但這些資金如果真的都入了社,也是很燙手的。

楊建強在合作社內部成立了“保險公司”。養殖業的風險很大,一場動植物病害下來,養殖戶可能血本無歸。楊建強曾以合作社名義到保險公司申請入保,但保險公司拒之門外。於是,楊建強想了一個辦法:養殖戶每只鴨子提2分錢,合作社負擔3分錢,收購鴨子的公司承擔5分錢。這樣,每只鴨子就有1毛錢的保險基金了。現在,已經歸集到40多萬元的基金,萬一養殖戶發生重大損失,符合條件的養殖戶是可以通過這筆基金渡過難關的。

采訪中,楊建強告訴記者,合作社對社員發放借款,是有嚴格程序的。其中,有不良嗜好的沒有借款資格。

楊建強的合作社嚴格規定了互助金的“5個不借”:借款人及擔保人的信用償還能力有問題的、有不良嗜好的、家庭不完整的、年齡超過55歲的、在銀行有不良信用記錄等情況,都不予以借款。

楊建強說,這些規矩都是他自己琢磨出來的。他深知基層農村的人員構成,有的人就是“二流子”,有了錢就去喝酒、賭博。這樣人具有很大風險,所以他特別強調了有不良嗜好的人不能入社,更不能從合作社借款。

來看一下楊建強合作社的風控機制:嚴格執行信用互助業務“借前調查、借中審查、借後跟蹤”的流程環節。在互助金發放前、中、後皆制定了嚴格的流程和書面材料,即事前申請、調查,事中錄音錄像、面談、面簽、會審,事後跟蹤服務。借款的錄音、視頻、照片等影像資料齊全。

此外,請法律專家完善、規範信用互助金發放合同,完善手續;每筆信用互助金采取一戶兩保制,即一戶社員需要資金,需要另外兩戶社員提供擔保,確保互助金的安全性。

所有投放的信用互助金按每筆70元保費,最高保額5萬元,都繳納了商業保險,確保互助金的安全;成立風險基金,保障社員利益,通過主營的養殖業務中間產生的服務費,提取了一部分資金作為風險金。

在采訪中,第一財經記者有一個很深刻的印象,就是農村合作金融是農民“聯合自治”的一個平臺,而不是利用合作金融這個渠道去圈錢、去賺錢。

“我看中的是合作社這個平臺。說實話,我現在並不缺少資金,我有好幾個‘洞’呢。但我覺得合作社這個事兒有意義。最簡單的例子,農民之間的借貸,有兩種情況:一是高利貸,二是礙於面子不收利息。通過合作社這種方式,該收的利息就收啊。”楊建強總結道:“這對民間借貸其實是一種規範。”

“我現在最大的收獲是,通過信用合作的開展,拉近了合作社與社員之間的關系,帶動了合作社其他業務的蓬勃開展。通過合作社的規範,也帶動了我們自身的規範,從業務到管理都上了一個層次。這對企業自身來說是很受益的。”楊建強最後說,“一年一兩千萬元的利潤,對大企業是九牛一毛,但對我們這麽一個農村合作社來說,大家都很興奮,都很有滿足感。”

給它 一個 億也 不要 蒜鄉 農村 合作社 合作 熱衷 議價 大王
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房貸利率進入議價時代:6個月飆40% 上浮大勢已定

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-10/1115731.html

近日北京、上海、廣州等城市的多家銀行再次收緊房貸政策,據悉部分銀行將首套房貸利率上浮10%,甚至上浮20%。在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下,這是銀行變相收緊房貸,還是意味著房貸已進入議價時代?業界預計房貸收緊的狀況可能會持續,這對商品房銷售市場會有什麽樣的影響?傳導到A股市場上,地產股又將怎麽走?

著名經濟學家宋清輝認為,總體而言,首套房利率上調是對房地產投資需求的抑制,或將會對A股市場的地產股帶來沖擊。近期,投資地產股具有一定的風險,但可以關註低估值地產股投資標的。

房貸利率上浮大勢已定

樓市政策一直以來都是熱門話題,以前大家談的是房價蹭蹭往上漲,近期談的則是房貸蹭蹭往上漲。幾個月前,不少商業銀行首套房房貸利率還是八五折優惠,而近期一線城市以及一些熱點城市,已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍,上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍!至於二套住房按揭貸款為基準利率的1.1至1.2倍已經是普遍的現象。

針對媒體報道“北京部分銀行首套房貸利率上浮10%”的消息,北京市金融工作局出面澄清,5日從北京多家銀行及中介機構了解,除極個別股份制銀行有上調外,目前北京大多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率,但也提出,不排除未來上調的可能性,至於何時上調還要看房價走勢及各銀行的貸款總量來定。

目前已有多個城市的多家銀行都加入了房貸利率收緊的隊伍,可見銀行對於房地產貸款收緊的趨勢已經很明顯,房貸利率上浮大勢已定。眾所周知的原因,一是樓市調控政策還在進行之中,二是目前資金成本不斷上升。在資金成本繼續上升的大背景下,包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%,這樣的話,疊加管理成本,4.9%的房貸基準利率對於大部分銀行來說,已屬於低利潤產品。

中信證券認為,受房地產調控政策及年中考核等因素影響,預計銀行年中會一定程度上收緊房貸。我國目前新增房地產信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下,為防控系統性風險,央行和監管當局出臺多部文件規範商業銀行的房地產信貸。

此外,據海外媒體報道,銀監會將允許部分銀行推遲報送原本應6月份提交的包括同業業務和委外投資規模業務的自查報告。中信證券推測,此輪MPA(宏觀審慎評估體系)考核或側重於對房地產信貸政策的落實方面,個人住房貸款可能成為重要考察項目,在此壓力下,預計商業銀行將收緊房地產信貸投放。

在不到半年的時間內,銀行房貸利率先是從八五折優惠回歸到基準利率,然後又攀升至基準利率的1.2倍,這被業界解讀為就是樓市的“定向加息”。這個“加息”的幅度可不小,高達41.18%!

業界人士看來,目前商業銀行大幅度提高房貸利率,實際上是變相拒貸。目前已有部分銀行幹脆放棄了房貸按揭業務,主要是在上半年發放房貸的過程中,把一年的信貸額度用光了,造成額度吃緊。而畢竟房貸利率的上浮只是一些城市的部分銀行采取的一種措施,購房者手中握有一定的主導權,可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

另一種意見認為,實際上是促使房貸利率進入了議價時代。此前有報道稱,有的銀行在房貸放款先後順序方面,已開始按照貸款利率的高低排序,只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款。這與一位股份制銀行客戶經理的說法一致,其表示如果客戶對放款時間有要求,可建議以利率上浮20%作為條件,這樣可以獲得提前放款、不用排隊的待遇。

商品房銷售或受影響

據中信證券測算,對比5~10年中長期貸款基準利率,房貸利率上浮10%後的貸款余額(金融機構中長期貸款季度余額)利息占城鎮居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為,商業銀行在量及價上對於房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔,並在一定程度上抑制居民的房貸需求,進一步冷卻商品房銷售市場。

宋清輝看來,房貸利率上行對房地產市場有影響較大:一是增加購房者買房的成本及難度,迫使整個房地產市場逐漸降溫;二是影響房地產成交量。不過,他也提出,房企可能會通過各種形式的策略性降價,彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。

近日樂居發起房貸利率相關主題調查,有超6成網友都表示,即便房貸利率上調也難以壓低房價,其中有近4成人認為房價依然會堅挺上漲。一位網友認為,買房真正的門檻在於首付,有能力買房的人月供大多也都不成問題了。也有觀點認為,目前房貸利率政策的主要目的是擡高買房者的購房成本,利率太高或額度太小,會擋住一部分炒房者,主要是很多利用銀行資金炒房的人。

雖然有不少業界專家學者仍然看好房地產市場,特別是一線城市及熱點城市,但在層出不窮的調控措施之下,房產成交數據明顯萎縮,多數處於“量跌價滯”的態勢。以北京為例,根據中原地產統計數據顯示,5月,北京二手房住宅共計簽約10801套,這是繼4月之後,北京二手房網簽量連續兩個月下滑。此外,這1萬多套的簽約量,是最近27個月的最低值。另據鏈家研究院的數據顯示,5月單月,鏈家經手的二手房成交量環比下降23.9%,不到3月成交量的1/6,處在2015年以來的最低點。此外,鏈家研究院數據顯示,客戶成交周期為52天,是2012年以來的最大值,表明客戶觀望情緒空間明顯。

據廣發證券的數據,5月份43個代表城市新房成交面積環比和同比分別下降2.3%和20.4%,其中19個限購城市環比和同比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走向的二手住房,回調趨勢更明顯。5月份,二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個城市,成交環比和同比分別下滑9.6%和19.8%,9個限購城市環比和同比分別下滑11.2%和27.4%,未限購城市環比也下跌0.8%。

關註低估值地產股

宋清輝認為,總體而言,首套房利率上調是對房地產投資需求的抑制,或將會對A股市場的地產股帶來沖擊。近期投資地產股具有一定的風險,其建議可以關註低估值地產股投資標的。

今年以來,港股市場上的內地地產股一路高歌猛進,漲勢如虹。中國恒大今年漲幅達到2.45倍,成為地產股的領頭羊,而碧桂園、融創中國的今年漲幅也分別達到1.22倍和1.16倍。此外,雅居樂集團、佳兆業集團、龍光地產、龍湖地產等今年的漲幅也都超過50%。據同花順統計,有多只內地地產股的股價在6月以來創出歷史新高。其中龍光地產、禹洲地產均於昨日刷新歷史高點,中國恒大於6月7日盤中創出17.66港元的歷史新高,融創中國、龍湖地產則於6月6日上攀歷史高點。

相較而言,A股市場的地產股表現遜色。申萬房地產開發的125只股票中,僅40只今年漲幅為正,所占比例僅為32%。其中今年漲幅超過10%的有26只,其中漲幅超過50%的有5只,分別為新城控股、京漢股份、金隅股份、北辰實業和華夏幸福,除新城控股外,均為雄安新區概念股。漲幅居前的還有粵港澳大灣區概念股,包括華僑城A、招商蛇口、深物業A、格力地產等,今年漲幅都在10%以上,其中深物業A昨日股價創下歷史新高。

對於港股的內地地產股的映射效應能否在A股市場上顯現,中銀國際認為,目前房地產成交仍然呈現分化格局,一二線城市在調控高壓下縮量明顯,而三線城市銷售熱度延續。港股的內地地產股大幅上漲由於碧桂園、恒大等布局三四線城市的內房股5月銷售數據繼續向好,疊加南下資金帶動的中長期估值修複和短期多空博弈的效應,這與布局一二線為主,且5月銷量明顯受調控影響的A股龍頭房企有明顯區別。其認為在存量資金博弈的背景下,A股地產板塊在基本面周期下行時很難獲得持續的估值修複動力。在行業銷售同比高位下滑且流動性風險加劇的背景下,對板塊維持中立評級。

首創證券認為,近期地產行業的政策依然維持高壓水平,十九大之前難有實質性的放松。國土部、住建部集中換帥,新政出臺的概率大大增加,預期涉及行業基礎制度的改革。鑒於A股地產股的重大拐點都是政策驅動,未來板塊的不確定性依然較大。一方面建議持續關註行業龍頭,在市場集中度提升過程中預計維持超預期的銷售表現,未來業績預期和估值水平有望繼續提升;另一方面在流動性環境和房企融資端全面收緊的大背景下,關註現金流較為充裕的商業地產運營商,在行業調整期內具有更高的自由度和投資選擇,配置型資金的青睞度預期將提升。

(來源:證券時報記者鐘恬)

房貸 利率 進入 議價 時代 個月 月飆 40% 上浮 大勢 已定
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國產劇在國際市場議價力低,想“抱團出海”亟需解決這些難題……

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-03/1178859.html

每經影視實習記者 畢媛媛

每經影視編輯 杜蔚

不久前,《白夜追兇》海外發行權賣給Netflix,未來將通過Netflix在190多個國家地區播出的消息讓不少國劇粉絲為之振奮。

“國劇出海”這個話題近年來一直在熱議,回望過去很多國內經典早已霸屏海外。如今年大火的《人民的名義》,反腐題材受到內地觀眾追捧,“沙書記”、“達康書記”等在東南亞市場和歐美華人掀起旋風;電視劇《三生三世十里桃花》一度登上海外電視臺的黃金時段。還有前幾年《步步驚心》在亞太地區收獲超高人氣;《甄嬛傳》登陸美國HBO主流電視臺;《媳婦的美好時代》在肯尼亞掀起收視熱潮;《瑯琊榜》被翻譯成多種語言熱播;《羋月傳》國內未播版權就已賣到國外等多個例子。

▲《人民的名義》在海外網站上的評分為7.6分(IMDb/圖)

20世紀90年代初期,中國電視劇的海外營銷僅涉及中國港澳臺、東南亞和日韓等10余個國家和地區。隨著我國電視劇行業的積累和不斷發展,電視劇出口範圍不斷拓展,如今出口範圍已遍及100多個國家和地區。據中國新聞網報道,2016年電視劇出口總額為5.1億元,占整體電視節目內容出口總額的68%,五年間增長了60%。2017年出口預計也超過1億美元。

與之不相匹配的是,國產影視劇外銷的價格一直被壓得很低。

國劇出口總量到500部,但還賣著“白菜價”

自國家新聞出版廣電總局大力推動“廣播影視走出去工程”以來,中國電視劇出口規模穩步增長,數量和金額不斷創歷史新高。

據統計,我國電視劇生產總量為每年400~500部,出口總量基本維持在每年250~350部,超過一半的電視劇出口海外。除了海外華語市場,中國電視劇在非華語市場也取得不俗成績。

▲《白鹿原》在海外網站上的評分高達9分(IMDb/圖)

相關統計數據顯示,2016年中國電視劇出口總額為5.1億元人民幣,比2015年的3.8億增長了三分之一,“出海”的國產劇體量在不斷增長。

事實上,中國電視劇早在上世紀八十年代便開始走出國門,不少電視劇在新加坡、泰國、韓國等多個國家播出。但長期以來,中國影視劇的國際貿易處於“逆差”狀態,整體價格低下,與韓國、歐美的電視劇“天價”劇集相比,差距很大。

高大上的美劇、有品位的英劇、唯美風的韓劇,這些外國劇種在國內一直有著大批粉絲。國劇在海外售價非常低,業內人士透露,《瑯琊榜》這樣的經典也只能賣白菜價。那麽韓國電視劇版權有多貴呢?金秀賢主演的《制作人》以每集20萬美金賣給中國,《太陽的後裔》每集版權費用也達23萬美元。

▲《太陽的後裔》海外評分情況(IMDb/圖)

中國電視劇制作產業協會會長尤小剛告訴每經影視(微信號:meijingyingshi)記者,“造成這樣尷尬局面的原因在於,我們目前影視出口規模小、力量分散,各自為政沒有形成一股合力,沒有建立起專業化的渠道和營銷模式。《越獄》第二季,美國賣給日本160萬美金一集,韓國是90萬。目前中國賣給日本最高的(國產劇),我們知道的是6萬5千美金一集,目前還沒有超過這個數字。”

國劇出海遭遇“尷尬”

中國電視劇出海要面對一些“天花板”,渠道稀缺就是難題。以韓國為例,韓國的三大臺,即韓國廣播公司電視臺(KBS)、韓國文化廣播公司電視臺(MBC)、首爾廣播公司電視臺(SBS),極少播放海外電視劇或節目,大部分中國電視劇只能在韓國有線電視頻道播出。

此外,播放模式也是一道坎。歐美電視劇的播出習慣是季播,每季在13集左右。一部50集的中國電視劇在歐美就需要至少一年時間。而中國電視劇有的長達七八十集,歐美觀眾無法接受。《甄嬛傳》曾為此做過一次大膽的嘗試:將70多集剪輯成10部電視電影。事實上,耗費心血的剪輯版依然沒能登陸主流電視臺,是在美國一線視頻網站Netflix播出的。

▲《甄嬛傳》海外評分情況(IMDb/圖)

此外,不同國家的觀眾自小的生活背景、文化理念、接受的教育均有所差異,這使得各個國家觀眾對電視劇的需求也不一樣。中國悠久的文化歷史成為古裝劇題材的創作源泉,其中不乏經典之作,海外接受度最高的也是歷史劇、武俠劇。

最後,要打造優質偶像的美譽度。明星陣容是決定電視劇在海外市場是否大受歡迎的關鍵因素。不過,目前海內外觀眾廣泛認可的明星屈指可數,多數國內人氣偶像在海外市場缺乏號召力。

“抱團出海”有望提高在國際市場的議價力

為了獲得海外市場認可,也有不少影視公司紛紛實施自己的國際化戰略,如王健林收購北美第二大院線AMC、澳大利亞第二大院線Hoyts以及美國傳奇影業,擴充自身在海外的營銷發行渠道。

部分影視公司也紛紛在美國等地設立分公司,或是采取與海外公司合作制作影視作品的方式,以此了解並逐漸進入海外市場。

目前,國產劇出口主要在亞太地區,以東南亞為主。國內有10多家從事海外發行的代理商負責對接海外核心電視臺或與電視臺合作的核心公司,每家代理商對應不同的版權區域。中小影視公司大多把影視劇的海外銷售委托給代理商發行,像華策等大型影視公司設有海外發行部。為了發行到更多國家,制片方往往同時對接多家代理商,具體到部分區域,大型影視公司也會承包給當地代理商。

但需要認識到,海外影視劇市場的成熟度和市場化不是小公司能夠應對的。相關政府部門和行業協會應組建高層級的海外發行部,通過各種渠道幫助中小型影視公司進軍海外發行市場,提高影視劇整體出口的議價能力。

為了打破這種困境,華策、華誼、愛奇藝等10家影視文化企業成立了中國電視劇(網絡劇)出口聯盟,共同簽署了推動中國文化走出去的宣言。

“2017年中國影視劇海外銷售約1億美元,基本才兩部戲的收入,外銷市場存在很大空間。”尤小剛表示,如要推動影視劇及網劇的大規模出口,還需要用國際化、市場化的渠道進行推廣。

▲近年來,眾多國產劇出海(IMDb/圖)

“我們當前的影視制作企業散而小,並缺乏一些出口的專業指導,難成規模,產品在國際市場的議價能力較弱。”華策影視集團總裁趙依芳告訴每經影視(微信號:meijingyingshi)記者,她希望通過“抱團”打破這種狀態。

導演鄭曉龍曾向媒體表示:我們過去有一種認識,作品拿出去只要能播就是做外宣了,但其實外宣不能用“白送”來進行,你白送他東西,他認為這是宣傳品,不會認真對待。但通過商品的方式,達到提高我們文化輸出的作用,這個比“白送”要好很多。所以,要強調我們的作品是有它商業價值的。

尤小剛透露,他心目中影視劇劇健康的出口價,為“至少現在的十倍”。實際上,中國電視劇走出國門早不是一天兩天了,無論觀眾或是媒體,對於這個並沒有到來的盛世,都應有一個清醒冷靜的認知,不能把“走出去”當成簡單的“外宣”,只有在和對方合作制作和播出中取得了商業成功,才能名利雙收。

國產 劇在 國際 市場 議價 力低 抱團 出海 亟需 解決 這些 難題
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東莞今年春節期間一手房供應量大幅下跌 二手房議價空間加大

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-09/1191843.html

臨近春節,樓市越發變得冷清,一二手房成交雙雙回落。值得註意的是,與往年相比,今年一手房春節期間供應量大幅下跌,樓盤促銷減少,買賣雙方熱情不大;而二手房市場則出現議價空間,遇到急售業主,甚至可以降價10萬元。

市場情況

一二手房成交回落

臨近春節,東莞住宅成交量明顯回落,促銷活動減少,樓市進入淡季。合富研究院統計數據顯示,上周東莞新建商品住宅供應僅614套,來自常平和沙田兩鎮,全市一手住宅供應量連續3周在500~650套低位水平;上周一手住宅網簽617套,連續2周下滑,臨近春節淡季,成交量正常回落。從區域來看,上周麻湧鎮簽約110套,全市占比18%,其次為橋頭和虎門,全市2/3區域簽約量低於20套。

樂有家研究中心也介紹,從上周各片區一手住宅成交來看,東莞六大片區中水鄉新城片區成交量最高,成交175套,環比上漲近1倍,其他五大片區成交量均下跌,其中松山湖片區下跌42.68%,下跌幅度最大。東莞中原戰略研究中心表示,受到節前置業淡季影響,購房者對樓市關註度降低,同時信貸收緊影響,也制約了樓市的成交。

此外,據東莞房地產公眾信息網公布數據統計,1月東莞二手房網簽3526套,與去年12月的4979套相比,環比下降29.2%。合富大數據統計,1月二手房單價在1.5萬~2萬元/平方米的房源交投熱度較高,接近一半的成交個案落在該單價段內。面積在60平方米以下的小戶型房源,成交占比差不多達四成,面積在144平方米以上的大戶型成交也不錯,成交占比達28%。

上周均價跌破1.6萬元/m2

成交回落的同時,房價也出現回落。樂有家研究中心介紹,上周東莞一手住宅成交均價1.59萬元/平方米,跌回至2017年2月時價格,主要是受麻湧鎮低價格樓盤集中網簽帶動影響。均價方面,麻湧鎮水岸春天(簽約均價約8168元/平方米)網簽價較低,帶動整個水鄉新城片區價格下跌,環比下跌26.03%,跌幅居六大片區之首。

與此同時,1月東莞洋房套均總價也出現了平穩回落,跌至180萬元以下。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示,1月東莞洋房套均總價與前一月相比有所下滑,下跌180萬元,全市洋房套均177萬元/套,主要是受橋頭、石碣等鎮街成交放量影響,1月橋頭洋房網簽347套,而其套均總價僅為124萬元/平方米。從鎮街情況來看,由於松山湖1月份除人才公寓外,並無正常洋房產品網簽,因此1月東莞各鎮街洋房套均總價中,南城以300萬元/套的總價位列鎮街套均總價首位,其次是莞城274萬元/套,排在第三位的鳳崗套均總價227萬元/套。

合富研究院則認為,在全國限價大背景下,東莞執行嚴格的調控政策,導致房價出現區域分化,從1月份成交量前10區域表現來看,高房價區域房價普遍同比回落,低房價區域則同比上漲。

春節買房

一手房:供應量減少促銷少

春節是否是合適的買房時機?記者了解到,今年春節期間,有不少樓盤銷售中心仍然開放,但與往年相比,今年春節期間進行促銷的樓盤較少,不少樓盤甚至休息至年初三、初四才上班。不過,也有個別樓盤推出“一口價單位”,價格相對優惠。

記者了解到,碧桂園蘋果打出了“春節不打烊”的海報,在節前給來訪客戶贈送年花。另外,碧桂園十里江灣也推出新春一口價單位促銷等等。但是記者發現,其他大部分樓盤都以自然銷售為主,並沒有如往年那樣有促銷和推貨活動。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,上周商品房住宅新增供應面積為6.39萬平方米,共614套,環比下降60.97%,新增供應量持續放緩。該研究中心介紹,上周僅兩個樓盤新增供應,分別為常平的新城市花園,供應了444套洋房,沙田的恒大禦景半島,供應了170套洋房。受到春節前置業淡季的影響,客戶置業欲望不高,開發商推盤節奏同樣大幅減緩,新增供應量保持低位運行的節奏。

東莞中原戰略研究中心認為,2月春節月淡季到來,樓市供應量步入低谷。從營銷情況來看,各大項目以迎新春為活動主題,暖場小活動為主,同時也有一些項目會推出一口價單位、特價單位,有興趣的購房者可以關註。

二手房:遇業主急售或可降十萬元

與一手房市場促銷活動減少相比,臨近春節二手房市場的議價空間加大,如果遇到急售的業主,降價幅度最高可達到10萬元。

合富置業南城凱旋公館分行主管王龍桂介紹,1月東莞南城二手市場維持平穩走勢,價格也與去年12月份基本持平。不過,與過去相比,目前購買二手房會有較大的議價空間,讓價幅度視買賣雙方的商定。他介紹,如果是急售的業主,降價幅度可達5萬~8萬元。另外,合富置業東城東泰分行主管冉辰昌也表示,接近農歷新年,東莞東城二手樓市進入交投淡季,業主也有了一定的讓價空間,以一套總價為100萬元的房源為例,一般降價幅度在3萬~5萬元之間,如果是急售的房源,以一套總價為100萬元的房源為例,降價幅度大概在5萬~10萬元之間。

值得註意的是,由於春節臨近,大部分購房者忙著返鄉過年,買賣雙方觀望氛圍也比較濃郁。合富置業虎門紫臺分行主管吳定琴介紹,目前東莞虎門板塊的很多業主都在觀望年後的二手樓市情況,放盤意願不高,放售的盤源較少,而買家以外地客為主,也處於觀望狀態。買賣雙方進入觀望,也使得該板塊進入二手樓市的交投淡季。

後市

三房四房供應多

如果在春節期間沒有選到合適的房源,購房者也可以關註節後新推樓盤,節後不少樓盤推出三房、四房產品滿足剛需和改善需求。

東莞中原戰略研究中心介紹,近期預備上市的項目主要分布在常平、茶山、大嶺山、道滘、東坑等熱點區域,此外,寮步、厚街、萬江部分項目備案價在“3萬元”以上,主要是由於別墅備案拉動。

該研究中心介紹,從戶型產品來看,95~125平方米三房、125~144平方米四房和70~90平方米兩房、三房供應量最大,而小三房和大三房以及四房的市場需求量則最大。根據東莞中原戰略研究中心統計,從東莞近期預計上市的項目來看,90~125平方米的三房產品供應量最大,達到4005套,備案價約為1.8萬元/平方米。此外是125~144平方米的四房產品,達797套,備案均價約為17709元/平方米。根據近期預備上市的項目統計,將有7171套住宅新增供應,供應面積達80.2萬平方米。

(來源:廣州日報 記者:蔣幸端

東莞 今年 春節 期間 一手 供應量 供應 大幅 下跌 二手房 二手 議價 空間 加大
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零售市道差有助租金議價LEGO Store擬港3年開5店

1 : GS(14)@2016-10-22 22:27:36

■今年8月旺角朗豪坊已開設香港第一間LEGO Store。



【財經專題】本港零售連跌18個月,但全球最大玩具商LEGO在港拓展速度卻較預期快。獲香港專營權的Kidsland今年8月在旺角引入首間樂高認證店(LEGO Certified Store),原計劃未來三年開設三至四間分店,但香港店銷售較預期理想,遂未來三年開店擬增至五間。記者:余曉芸攝影:陳海威 陳善南



丹麥木匠Ole Kirk Christiansen於1932創辦的LEGO,名字由丹麥文「Leg godt」而來,意即「Play Well」,由最初的木頭玩具,發展到今時今日家傳戶曉的LEGO膠粒,卻一直沒有上市。


港店每呎銷售勝內地

經歷三代洗禮,曾因不敵電子遊戲冒起,及過度開發新產品及擴展Legoland,債台高築,在2003一度瀕臨破產邊緣,在空降的行政總裁Jorgen Vig Knudstorp帶領下扭轉劣勢。Knudstorp上任後分拆業務,減少五成零件生產,又將Legoland賣予英國梅林集團。自此LEGO的發展不再是「獨行俠」,而是透過跟不同夥伴合作,達至雙贏局面。



■Kidsland副主席盧永仁

全球的LEGO店分兩種,一是由丹麥LEGO公司直營,例如迪士尼的LEGO店,另一是官方認證的專門店,由丹麥總部批出專營權,香港的屬於後者。而獲得專營權的Kidsland,過去十多年一直是LEGO在內地的獨家代理,選擇在今年引入香港,前I.T.時裝副主席,現為Kidsland副主席盧永仁覺得是時間對了。本港零售銷售連跌18個月,對比珠寶鐘錶等奢侈品跌幅動輒兩三成,玩具被歸入的其他未分類消費品,今年首八個月銷售額僅跌0.2%,似乎未受市道積弱影響。「我會覺得在零售差的時間,對我們營運反而是一個優勢,不論是選店地方、租金議價,以至揀人同人工,選擇都多咗」,盧永仁不諱言,店內大部份都是家庭客,直言「最鍾意細路扭爸爸媽媽買玩具」。他認為細路買玩具最緊要摸得到,香港的LEGO店面積達4,000呎,設有兩個玩樂區,目的是讓小朋友有足夠空間玩,他指「大人走進店舖,買每件產品都會左想右想,甚至上網格價,但小朋友走進LEGO店,試玩後抱着不放,難道父母可以拉他們走,說回家格價嗎」。他透露截至10月,香港店每呎銷售高過內地所有舖,較預期中成功,計劃未來三年,開設四至五間分店。



■馬來西亞Legoland的Ninjago World於11月開幕。

■記者親訪丹麥Ninjago World。



■用多件LEGO拼砌出來的巨型人像擺設具氣勢。

■Ninjago the Ride四人卡車可體驗4D旅程。

■Ninjago區內不定時會安排人物跟小朋友拍照。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161022/19808300
零售 市道 有助 租金 議價 LEGO Store 擬港 年開
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宣萱嘆傾Job議價難

1 : GS(14)@2017-06-25 10:11:21

宣萱、陳玉蓮及河國榮昨日在尖沙嘴出席葡國餐廳開幕禮,宣萱表示老闆是舊鄰居,所以以友情價到場。她受訪時表示少了在香港剪綵:「外地多啲,開餐廳呢啲做食嘅生意,責任感要好大,就算做飲食產品代言人,都要小心同做功課。」她透露在內地工作時,不時要做合約上沒有聲明的工作。目前身兼經理人的她,終於明白經理人為何收取高費用,而用WhatsApp傾價錢可避免尷尬。



■陳玉蓮已探過劉德華,指對方OK。

另外,陳玉蓮近日在內地做慈善工作,她說:「因為地方太大,要幫助嘅家庭好多,今次返嚟已經探過劉德華,佢OK嘅,佢都出嚟見過大家,多謝大家關心。」採訪、攝影:王連連




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170623/20065425
宣萱 嘆傾 Job 議價
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施政報告後 黃埔即錄兩零議價成交

1 : GS(14)@2017-10-12 13:47:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0847&issue=20171012
【明報專訊】昨日施政報告公布多項房屋政策,仍無阻買家繼續入市步伐,不少大型屋苑均錄得成交,其中十大屋苑之一的紅磡黃埔花園連錄兩宗零議價成交,另沙田第一城有3房戶以638萬元易手,反映買家加快入市步伐。

利嘉閣助理分區經理陳維進表示,有關單位為9期2座中層D室,實用617方呎(建築692方呎),屬2房連士多房間隔,新近以880萬元易手,實呎14,263元(建呎12,717元)。原業主1997年5月以550萬元買入,帳面獲利330萬元或六成。另一單位為2期2座中層C室,實用466方呎(建築558方呎),2房間隔,以720萬元成交,實呎15,451元(建呎12,903元)。原業主2008年以286萬元買入,帳面獲利434萬元或逾1.5倍。 

用家638萬入市第一城3房

中原分行市務經理關煜裕表示,沙田第一城本月至今暫錄10宗成交,其中9座中層B室,實用面積451方呎(建築面積544方呎),採3房間隔,以638萬元易手,實呎14,146元(建呎11,728元),屬施政報告後屋苑首宗成交。關續指,新買家為用家,單位作自住之用;原業主1984年以33萬元購入,持貨33年,是次沽出帳面獲利605萬元,單位升值約18.3倍。

昇薈3房1287萬 4年升六成

與此同時,東涌昇薈有3房戶4年間升值逾六成。利嘉閣地產高級分區董事關騰達表示,上述屋苑5座低層E室,實用990方呎,3房間隔,單位8月底原開價1300萬元,減價13萬元或1成,終以1,287萬元成交,實呎13,000元,屬市價水平。原業主2013年783萬元買入,帳面獲利504萬元或64%。 

東堤3房高見950萬破頂

同區東堤灣畔有3房戶做價創標準單位新高。關續指,東堤灣畔9座高層A室,實用868方呎(建築1154方呎),3房間隔,新近以950萬元沽出,實呎10,945元(建呎8,232元)。原業主2008年以400萬元購入,持貨9年,帳面獲利550萬元或近1.4倍。
施政 報告 黃埔 即錄 錄兩 兩零 議價 成交
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德福呎價守1.3萬 議價空間收窄

1 : GS(14)@2019-03-11 04:31:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2564&issue=20190311
【明報專訊】本月二手交投氣氛暢旺,不少買家加快入市下,部分持貨能力強的業主態度轉趨強硬。作為九龍灣指標屋苑的德福花園,本月首周暫錄得一宗成交,呎價維持約1.3萬元的水平。代理表示,業主對後市樂觀,本月起普遍收窄議價空間。

明報記者 鄭錦玲

德福花園屬九龍灣區內的鐵路上蓋老牌屋苑,根據代理資料顯示,屋苑本月首周暫錄一宗成交,位於U座中層10室,實用面積520方呎,2房間隔,以700萬元易手,實呎13462元,買家為同區租客。屋苑的入場單位為C座一個高層單位,實用面積538方呎,業主叫價700萬元。

環海.東岸實呎21753元破頂

「納米盤」近期深受市場追捧,紅磡環海‧東岸其中一個實用面積不足200方呎的單位,以呎價逾2.1萬元成交,呎價創屋苑二手成交新高。中原分行經理葉文浩表示,環海‧東岸1A高層K室,實用面積194方呎,屬開放式間隔,為屋苑中面積最細的單位,以422萬元成交,實呎21753元。

原業主2015年10月以395.2萬元購入,持貨近3年半,帳面獲利26.8萬元或6.8%。

水藍.天岸特色戶2200萬破頂

東涌區二手屋苑價量齊升,其中水藍.天岸6座複式連天台單位以2200萬元沽出。單位實用1405方呎,原則為3房複式連天台特色戶,原業主2017年以2300萬元放售,去年曾上調至2500萬元,近日以2200萬元易手,實呎15658元,售價及呎價均創屋苑新高。原業主於2010年以1601萬元購入單位,帳面獲利599萬元或37%。

翠怡凶宅同層685萬沽 高於估價

另外,青衣翠怡花園有凶宅同層戶以高於銀行估價的成交價易手。市場消息指,翠怡花園4座低層A室,實用501方呎,屬2房間隔,單位去年7月叫價約740萬元,近日以685萬元易手,實呎13673元。根據土地註冊處資料,原業主1989年以74.2萬元購入,曾進行內部轉讓,持貨約30年,帳面獲利610.8萬元或8.2倍。代理消息指,上述單位屬凶宅同層戶,毗鄰單位於2004年曾有租客在屋內吊頸身亡,不過三大銀行對上址仍能進行網上估值,估值由644萬元至666萬元,即是次成交價較估值高2.8%至6.4%。

[二手放大鏡]
德福 呎價 價守 1.3 議價 空間 收窄
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MONTARA效應 首都兩房呎售1.44萬破頂 雅濤閣零議價呎售1.35萬 屋苑綠表新高

1 : GS(14)@2019-05-15 09:01:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3267&issue=20190515
【明報專訊】雖然中美貿易戰發展前景未明朗化,但二手市場仍錄高價成交。日前將軍澳日出康城新盤MONTARA全部616伙只經兩輪銷售即告清袋後,部分向隅客積極於二手市場「尋寶」,其中日出康城首都就有兩房戶以實呎1.44萬元易手,創首都最高呎價。分析指出,樓市受惠不加息及低失業率等因素,貿易戰對樓市的影響料僅屬短暫性。

明報記者 甘潔瑩、張允亭

將軍澳日出康城1期首都錄本月首宗成交,香港置業助理分區董事劉浩勤指出,上述首都3座右翼高層B室,屬實用面積519方呎2房戶,新近以750萬元易手,折合實呎14,451元,除成交價創屋苑同類戶型新高外,呎價則屬屋苑新高紀錄。劉續指,新買家為MONTARA向隅客,原業主2011年7月以375萬元購入單位,帳面賺375萬元,近8年間升值一倍。

新買家為MONTARA向隅客

另代理消息指,將軍澳維景灣畔8座高層C室,屬實用面積660方呎三房一套戶,以1270萬易手,實呎19,242元,創屋苑同類三房一套戶型的新高成交價、呎價紀錄;原業主2015年中買入價863萬元,帳面獲利407萬元或47%。

維景三房1270萬沽 創同類新高

同時,日出康城2A期領都亦錄千萬成交;利嘉閣高級聯席董事鄭健沐表示,領都1座中層右翼A室新近易手,實用964方呎,屬4房連套房及儲物室間隔,原業主開價1,350萬元,買賣雙方議價後減25萬或約2%後,以1,325萬元易手,實呎13,745元。

據了解,原業主2014年3月以830萬元購入單位,持貨5年,轉手獲利495萬元或約60%。

另香港仔居屋雅濤閣亦有未補價兩房單位的呎價,刷新屋苑新高。中原高級分行經理吳景新表示,上述雅濤閣4座低層F室,屬實用面積422方呎2房戶,原業主兩個月前於綠表市場以550萬元放售,上月再加價20萬元或3.6%至570萬元放售,新近獲新買家零議價下承接,實呎13,507元,呎價繼上月另一未補價單位錄得以實呎13,455元售出後,再創屋苑未補價新高紀錄。

據了解,原業主2001年以111.7萬元(未補地價)買入單位,帳面逾458萬元,單位升值逾四倍。

林一鳴:貿易戰對股市影響較大

對二手市場上接連錄得破頂或高價成交,資深地產分析員林一鳴認為,中美貿易戰惡化,料只對本港樓市產生短期心理影響,但對股市、經濟和貿易等方面影響則較深。

林續指,目前能影響樓市發展的因素有三個,分別為息口走勢、住宅新供應及失業率。在息口走勢方面,美聯儲局宣布不加息,預計本港今、明兩年都未必加息;住宅供應方面,未來一、兩年供應相對平穩,至2021年後供應將減少;至於失業率,目前仍維持低水平,三大因素未有太改變,故暫未對樓市構成衝擊。
MONTARA 效應 首都 兩房 房呎 呎售 1.44 萬破 破頂 雅濤 濤閣 閣零 議價 1.35 屋苑 苑綠 綠表 新高
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