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佔中遍地開花，示威運動已持續超過十日。其間，反佔中者大打「經濟牌」，科大經濟系教授雷鼎鳴更指佔中會令香港蒸發七千億元財富；打個五折，每一個佔中者造成五百萬元損失，言論被金融界指「露了底」，引為笑柄。事實上，佔中啟動後，一眾大孖沙「龜縮」，不敢表態。長實李嘉誠避席國慶活動，曾罵梁振英無腦敗家的合和主席胡應湘，接受本刊查詢時，自貶為「升斗市民」，三緘其口。不過，觀乎樓、股兩大經濟「命脈」，一如既往「樓照買、股照炒」。上週六，兩大新盤開賣，獲買家熱捧，首批推售單位幾近沽清。至於股市，陣痛兩日後即拗腰反彈，本週一、二已收復大部分失地。不過昇平背後，多位資深樓股投資者，大都指香港政治亂局難平，只好趁音樂椅停前，玩多轉！無視佔中新盤賣清

市區佔領行動進行得如火如荼，另一邊廂，新盤售樓處亦人頭湧湧，氣氛熱烈。兩個佔中爆發後開賣的新盤，包括恒基（12）的馬鞍山迎海第三期星灣御，以及新世界（17）的北角柏傲山，合共推出三百多個單位。恒基及新世界並未因佔中而減價或押後推售，「粉飾太平」撐到行。上週末，迎海新盤售樓處，超過三百名已入飛的準買家，排隊揀樓，恒基營業部總經理林達民信心十足：「佔中不會阻礙恒基推盤。」

自住客：換樓計到數

成功抽中揀樓的買家都喜上眉梢。任職船務文員的葉先生，以約五百三十萬購入星灣御一個兩房單位，「我兩年幾前買咗新港城兩房單位，咁啱而家要換樓。」他指會放售新港城單位，一買一賣，不用交雙倍印花稅。「迎海二手呎價也接近萬一蚊，馬鞍山其他二手樓都差不多，新樓呎價萬二，買二手樓不如買新樓，至少慳裝修。」講到尾新盤開價貼近二手，是最大賣點。葉先生認為，佔中不會無了期，對樓市影響有限，「佔中對我影響不大，因為係自住，唔係投資。我個人支持佔中，但佔中唔會搞太耐，始終會解決嘅！」但政局未明，加息潮隨時殺到，葉生指早有準備，「供樓負擔係重咗好多，以前佔入息約三、四成，供新樓就要去到四至五成。嚟緊有機會加息，都有預到資金應付。」事實上，新港城的兩房單位已由一二年的二百八十萬升值至三百九十萬。假設葉先生新港城單位造了七成按揭，扣除銀行借貸，共套逾二百二十萬元落袋，變付新樓三成首期後，仍剩下六十三萬，作供樓儲備，他還笑指：「我收入都會相應增加o架嘛！」

投資客：加息影響更大

細價樓自住者，少理會樓價升跌，豪宅級買家及投資者，亦一樣無有怕。除了時富金融（510）主席關百豪，以千萬買樓贈愛兒；在柏傲山售樓現場，外表貴氣，穿戴珍珠耳環及頸鏈的投資客張小姐，以二千多萬買入一個約九百呎單位，呎價約兩萬三。從事電子生意的她說：「完全唔擔心佔中會影響樓市，就算有，都可能係短期影響。」對比佔中，她覺得加息的影響更大，但已做好準備：「息口都低咗咁耐，要加息都好正常！又唔會一次過加好多，所以唔擔心。」過去週末，新盤共售出約四百六十伙，共六十億資金「身體力行」撐樓市。

股市陣痛

八九六四爆發翌日，恒指急挫兩成二，以今日恒指二萬三千多點計算，即相當於暴跌五千多點。前週日九月二十八日，警方向示威者發射催淚彈，震驚全港。翌日港股開市，一度急跌五百八十多點，最後全日跌近四百五十點。跌得「最甘」的，是首當其衝的零售股和地產股，I.T（999）、堡獅龍（592）跌近6%及8%；三分之一店鋪被迫落閘的周大福（1929），急插4%；新世界和信置（83）都跌超過4.5%。不過跌勢已遠較市場預期的小，中環證券行一片平靜，散戶如常買賣。揸住多隻藍籌股的譚先生淡定道：「預咗會跌三、五百點，如果佔中再擴展，政府自會讓步，市況就會好轉。」旁邊的散戶李太指：「都無想像中咁亂，對比起台灣，學生相當克制。」她不但沒有沽貨，更等待入市機會，「嚟緊佔中再惡化，個市再跌，就要入市！」

基金低位買內房

恒指累積跌超過七百點後，上週五開始掉頭上升。有基金經理指「曲線支持香港」，愈跌愈買，「依家個市超賣，尤其係內房，PB（市賬率）得零點幾倍，好多香港上市公司嘅業務都喺大陸，根本唔使驚！」另一名基金經理，則做了兩手準備，「如果北京態度強硬，政局持續惡化，就會考慮賣走香港股票。但若中央肯軟化，就係好事，俾國際投資睇到，香港嘅獨特地位，反而係商機。」政局動盪，但兩大國際評級機構穆迪及標普，均大派「定心丸」，指示威影響短期，加上香港信貸健康，政府資產龐大，有能力維持金融穩定，故維持評級。不過佔中一日未解決，經濟風險仍存在，經濟學家林本利指最壞的局面可以是六四翻版，觸發股災，「無人知今次機會大唔大，當年亦無人諗到會用軍隊去清場，你問梁振英，佢自己都唔知啦！」過去數天，各區佔中者與商戶接連爆發衝突，事件愈趨複雜。前海洋公園主席、蘭桂坊之父盛智文承認，佔領行動的確對他的生意造成影響，亦令部分計劃來港公幹的外國人卻步，「警方對示威人士發放催淚彈，外國媒體報導後，令外國人接收錯誤的訊息。不熟悉香港的朋友，誤以為香港很危險，不斷發訊息問我是否安全。」盛智文指，部分商鋪的人流下跌了二至八成，尤其因過去一週是國慶長假期，佔領行動令他失去最佳的賺錢時機，「你問我開不開心？一定不開心，但我理解、亦同情示威者，只希望學生可以為香港的商戶着想。」

樓市投資者點睇？

施永青：風險上升陸續出貨佔中令投資者觀望，公司預備咗六個月的儲備，捱得住，其他實力強的零售商都捱到兩個月，不過班經紀就慘啲，佣金大減。好在呢個星期有新樓賣，撐住先。我自己就比較擔憂，一、兩年前已賣走手頭上好多物業。政治一向都係投資樓市的重要考慮，雖然佔中會好快過去，但想爭取的訴求就「有排搞」。而且佔中運動的支持者都是年輕人，所以樓市嘅風險大過之前好多，長遠來講唔睇好，就算短線有上升，都不會隨便入市。不過我身邊有好多投資者反而唔太擔心，他們的理據是，大陸不會讓香港變成社會主義城市，香港的業權，較其他內地城市有保障。各位投資者，我由年初開始睇淡，到現在樓市仍然升緊，所謂唔靈唔好害人，大家唔好跟我呀！

湯君明：賭一鋪走多轉

我手頭三十億資產，投資香港鋪市、樓市三十年，今次係嚴峻的。零售減少，周大福生意少咗。內地減少利益輸送，觸發骨牌效應，鋪市可能跌三成。最近美金上升，香港好多錢走咗，去新加坡、去美國，跟住好多投資者會「坐唔住」離場。不過我夠「肉地」，坐得住，如果有人拋售，會趁低吸納，玩多一轉。依家少人買樓，個個租住先，明年供應陸續推出，供過於求，樓價會積弱。不過，我信今次香港未死得住，人民幣國際化、台灣形勢變化等，大陸仲要靠我哋，所以我賭一鋪，再玩多轉。長遠來講，大陸會慢慢揸乾香港的價值，喺呢日來到之前，我就會「較腳」。幾時？唔知o架！依家好似玩緊音樂椅，玩多轉，但唔好等到音樂停先走。大家唔好再怪CY，叫佢落台都無用，因為香港有佢無佢都一樣。早前佢話，有得出來投票，總比坐喺屋企睇電視好。但你依家俾三件垃圾我揀，我真係寧願留番啖氣，喺屋企睇電視！

陳清白：樓市值博率好低

我投資咗樓市幾十年，依家個市，真係唔識睇。雖然佔中唔似六七暴動影響咁嚴重，但不多不少都有。不過，最近新盤仲係咁賣得，買家是否都被人洗腦？以為自住就唔使擔心樓價，只是自己呃自己。到時樓市下跌，你仲能夠安樂？政治亂、息口高、樓價已升無可升，值博率好低，到呢一刻都唔跌，樓市已經失去理性。幸好，我手頭上的貨，細細件，通通好平買回來，但如果有好價，我都賣喇！

股市投資者點睇？

David Webb：以港為家繼續增持我定居香港二十三年了，香港是我的家，一直以自己是港人為榮，這次佔中我也有參與。看見這麼多人走上街頭，爭取自由，實在令人感動。坦白說，佔中沒對股市造成衝擊。佔中發生後的首個交易日，恒指最多跌約1.9%，不算暴跌。過去多年來，每年都會出現幾次這樣的跌幅。有指佔中會損害香港的國際金融中心地位，令外地的投資者多了一層政治的憂慮。但其實，投資者從來都要考慮政治因素，尤其是港股有不少公司來自內地。就算香港公司，都要考慮政治問題，如徵收雙倍印花稅和買家印花稅。我投資了不少港股，股市下跌，固然令我承受損失，但亦造就買入的機會。由上星期到今天，我都有增持。更重要的是，如果我們得到真民主，香港將會是更和諧、穩定的社會，因為港人可依據候選人的政綱去投票，而這最終對經濟有利。

謝國忠：股市泡沫難抵加息

佔中對股市有情緒上的影響，像零售、濠賭的股票影響較大，但恒指大部分股票和所佔比重較大的股票，都是大陸企業，如中移動（941）、騰訊（700），所以直接影響其實不大。我睇十月份港股會下跌，不是因為佔中，而是環球股市都有泡沫，美國股市有三分之一的泡沫，而且美國加息、美金上升，對香港股市打壓將會很大。很多人覺得明年首季不會加息，但我覺得一定會，而且只會早不會晚。散戶現在不應該買貨，中移動現在九十元，現價不算貴，派息率約3.7%至3.8%，但觀乎歷史來說不算便宜，便宜時應有5%的派息率，所以沒必要現在入市。等美國加息，樓市有明顯調整後，可買中移動或者石油板塊。我長線看好石油板塊，油價現時每桶九十美元，跌至六十美元可入貨，但現在若持有就要沽貨了。

黃國英：吼鐵路環保股

佔中對本地企業影響最大，但佢哋喺恒指佔比好細。恒指跌並非純粹因為佔中，而係整個新興市場都大跌，台灣跌得仲多過香港，唔通你話台灣因為佔中跌？股市應該喺22,600點至23,600點徘徊，我啱啱掟走部分藍籌，包括恒生銀行（11）、長實（1），準備遲啲買番啲中國南車（1766）、中國北車（6199）、四環醫藥（460）等。大陸呢個年代仲有咩搞呀，來來去去咪鐵路建設、環保新能源。這些股對佔中影響不大，等現價跌番2%至3%就入貨，搏之後爆升。最近個市反彈，有部分是反映滬港通，但我覺得滬港通對港股幫助有限。大陸佬唔熟香港，同埋香港大型企業好少爆升，對他們有咩吸引？反而好多香港人想買大陸股票，平吖嘛！

似曾相識六四大冧市

89年6月4日，中央派軍隊鎮壓在天安門集會的群眾，震驚中外。翌日剛好亦是星期一，原本勢頭甚好的港股，開市即暴跌，由2,674點最多跌645點至2,029點，跌幅超過兩成四，僅次於87年股災首日，最後收市時跌582點，跌幅近兩成二。全日收市無一隻股票升，有股票更單日跌了九成四。當日，時任金融司的林定國，公開呼籲投資者保持冷靜，不要恐慌性拋售。之後兩日雖輕微反彈，但整個六月都在2,200至2,400點左右徘徊。至於樓市，根據89年11月12日的《華僑日報》指，六四事件後，發展商如常推盤，定價亦十分平穩，未見有恐慌性散貨。住宅成交量方面，六月只有116宗成交，但七月即回升至347宗，八月更高見812宗，可見香港人幾時都對「磚頭」最有信心。

美國聯儲局今年七次議息，息口一次都無加。下週三，將是今年內最後一次議息，市場預期加息機會已經達到九成九九，反映千呼萬喚的強美元時代，終於來臨。美國對上一次加息周期，是○四年六月，當時一連加了十七次息！直至○六年六月，其間香港最優惠利率由五釐升至八釐。當年樓股仍能低位向上，但今時今日，資產在長期量化寬鬆下，價格已漲至前所未有的高位，如履薄冰。本刊為此找來多位財經專家，揀出來年樓、股、匯、金的投資攻略；在低息環境終結時，將會是資產回頭蒸發的大時代。樓市•車位炒過龍

樓價跌，買樓？樓價升，又係想買樓？香港人的一生，離不開買唔買樓這個命題。中原地產前主席施永青的投資取向，可能帶來一點啟示：「樓仍然係我最主要嘅投資，但我兩年前起就開始減持。」兩三年前他曾因「辣招」而怒掟十一億工商鋪物業。「磚頭雖然實在，但香港樓價已長處偏高，資產價格仍有機會上升，但卻不代表這個時候買樓是最好。」

資產蒸發年代

其中一個要留意的關鍵，就是美國加息。「唔係睇香港跟定唔跟，更重要係睇港元強唔強。」施永青建議，投資者應留意港元匯率去追蹤資金走向。「現時大約係兌7.75（港元兌美元），如果你話港元去到7.8多少少，如7.85，就會開始睇到資金流出多過流入，咁樓價同股價都會下趺。」如果投資者唔信邪非投資不可，施永青認為樓仍然較股票為佳，「買樓可投資又可自用，買股票而家做牆紙都唔得啦。我可以同投資者講，未來幾年係資產大蒸發嘅年代，佢哋準備啲錢會被大鱷呃，無被呃晒就算佢哋好彩啦！」投身樓市三十年、有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流，一樣認為磚頭較穩陣。「銀行借錢咁容易，住宅需求又大，咁樣睇樓市好難會跌。」但他直言持觀望態度，未來只會把目光轉移至銀主盤市場，耐心等候特別便宜的樓盤出現才會再次出手。對於熱爆的車位市場，他直言雖然熱鬧，但認為水位已不多。

回報最多兩釐

由中價、細價樓、到工廈劏房、公屋居屋，熱潮殺到入車位。近月炒車位的確已達瘋癲程度，一個月竟有四十宗摩售。不過上週爆出有師奶炒賣沙田河畔花園三個車位，卻未能如願「摩售」圖利，結果全部撻訂兼打人收場，究竟車位是否已瀕臨爆煲？根據運輸署統計，截至二○一五年十二月，全港登記車輛總數為六十九萬，而當時全港泊車位有七十二萬八千個；截至今年最新數字，全港登記車輛已新增至七十四萬部，當中有五十三萬部為私家車。不過。觀乎回報率，似乎有炒過龍跡象。本刊找來全港十大貴價車位，發現相對租金，回報率只有一釐多，還未計管理費及差餉等。其中如禮頓山一個車位，最近成交價達四百萬！計落搭的士的話，可搭二萬次；日日搭，搭足五十年！而這個車位，租金只是五千大元，回報率一點五釐，加多幾次息，已抵銷了回報。

揀車位睇需求

身為資深投資者「鋪王」波叔孻仔的鄧耀昇指出，車位需求未必是最影響其價格的因素。「投資者可能只係因周邊已無咩可買，先買車位，咁炒賣並非可成為長遠依賴嘅投資策略。」擁有各類投資經驗的他指，只當車位為配套投資，「通常我哋買車位，係因為附近有商業鋪頭或大廈，我哋睇到需要車位嘅支援，純住宅群嘅車位我哋唔傾向投資。」他計過，當車位租金上揚至佔了市民養車開支的三分一、即每月需用過萬元養車時，車主就會因「皮費」太重而放棄駕車。而豪宅車位，亦較細價屋苑的車位矜貴。施永青便建議有意購入車位之人，應注意大廈公契，並非「逢位必賺」。「有啲大廈公契寫明，車位俾非大廈業主買，但唔俾非大廈住客租用。咁變咗難以轉手，當又租唔出時，就好大件事。」他認同現時車位因價格較樓價低，「細細粒容易食」深受歡迎，但指無意炒賣車位。「將來印花稅等各樣事正常化後，車位又可否賣到咁貴？投資者要自己諗清楚！」

股市•短炒金融股

加息預期升溫，資金撤離新興市場，港股同受牽連，恒指由今年高位24099點，跌至本週一收市22505點，三個月累挫近百分之七。不過，理工大學前副教授、現職專欄作家的林本利，選擇了火中取栗，他於美國總統特朗普當選、股市大跌當日，快手掃入中銀、恒生等金融股，短線回報已有一成。本週二，大笨象再發威，一舉升了近百分之三，報六十三元。以往金融股是散戶長揸至愛，但在現時股市低成交、低回報下，可能只是短炒工具。林本利亦提醒投資者，不要輕信滙豐的好消息，包括加碼回購，一來回購股份的資金來自今年6月出售巴西業務︰「如果滙豐管理層有眼光，等多陣先賣巴西業務，作價肯定更高，亦有機會減少匯兌損失。」二來有機會是內部有人散播消息，刺激股價︰「高層在明年退休前，必定想盡辦法托價。」他預計回購應在本月中完成，若回購在本月結束而無新消息，滙豐股價或無力向上。

債息升利金融

美國的中長期息率，在美國未正式加息前，早已攀升，如十年期國債孳息率上週四報2.444%，創十七個月以來高位。債息升，債價跌，殺了投資者一個措手不及︰「喺市場上，好多人因為債息突然升而損手爛腳，尤其是做槓桿嗰啲。有啲借到八成，諗住借短炒長。」林本利認為，利率正常化相當正確︰「息咁低影響到退休人士，好多未有資產。買債券返嚟得一兩釐息，甚至負利率，點生活？」他補充，如果債價繼續向下，回到合理水平， 對金融業長遠是好的，因為會有合理的投資回報︰「正常十年期無理由無四釐！」資深投資者雷賢達亦認為，美國基準利率重上一釐幾至兩釐是十分正常︰「全球低息時間已過，會逐步加息，初段加幅比較溫和。」未來兩、三年加息步伐分分鐘較預期更快。他提醒投資者，加息對高估值股票如科技股、概念股不利，在未來半年至一年都有下跌風險，因為估值與利率息息相關，如果加息四分之一釐，假設盈利不變，股價就會下調。若經濟持續向好， 他睇好周期性及商品股票，並指該類股票在近兩個月已錄得升幅。他以油價為例︰「當時三十蚊時，啲人以為會跌到二十蚊，我嗰時認為下跌風險不太大，上升的空間多過下跌的風險。」他估計，相關股票的升勢將會持續。

匯市•美金為王

對於過往鍾情高息貨幣的退休人士來說，過去幾年的匯市簡直是噩夢。例如九十歲的陳婆婆，十多年前購入紐西蘭元、澳元、英鎊等外幣，往往做一星期定期存款，已有十多釐息，相當易玩，「當日買咗做活期，升唔到價唔緊要，銀行收工之前轉做定期，咁就可以賺佢一日息。以前英鎊最高試過做一星期定期，有十四釐息！」不過俱往矣，美金強其他外幣注定無運行，差在幅度。今年兩次黑天鵝，六月英國脫歐、十一月特朗普當選，恐慌情緒馬上反映在外匯市場。脫歐首當其衝的英鎊兌港元價格，當日曾急挫一成至十算水平，成三十一年低位。相反日圓作為避難所馬上抽升，日圓兌美元最多升6.7%，破百元大關。第二次黑天鵝，特朗普當選的消息很快被消化，美元先跌後回穩，反之英鎊、人仔、日圓又處弱勢。

英鎊日圓慘跌

恒生投資服務公司首席分析員溫灼培推測，未來半年美元會保持偏強勢頭，「反映美元對六個國際貨幣匯率的美匯指數，有五成七係歐羅，所以歐羅弱，美元就強。下年三月十五日荷蘭大選，四月廿三到法國，會唔會又有黑天鵝呢，都為歐洲帶嚟不穩定因素。」本週一意大利公投結束，總理倫齊慘敗宣布下台，歐羅更弱，美元兌歐羅馬上升1.5%。溫灼培認為英鎊未來將會於兌1.22至1.28美元（即兌9.46至9.93港元）間橫行，「英鎊已經跌咗好多，加上十一月份製造業採購經理指數回落，英國廠家投訴原料、能源價格貴咗，所以英國政府照顧佢哋利益，傾向穩定匯價。」日本的情況更慘，日本十年國債今年曾跌至負利率，要保持日本十年債息為零，日本要不停印銀紙買債。在繼續量寬與美元加息雙重影響下，他預測每百日圓兌港元將會跌至六點七算，再下一目標價為六點五算。

買外幣不合時宜

外幣貶值，無一幸免，恒生私人銀行及信託服務主管陸庭龍認為，人仔亦一樣，「國內經濟放緩，加上強美元，又面對明年美國特朗普上場後，可能對中國實施懲罰性關稅。呢兩年我估每年下跌3%至5%。」但他預計人仔不會跌得很急，「因為有國家強力調控，上星期見兌美元想穿七算，中央都立即收緊外匯管制。投資者的情緒很易波動，不過一隻貨幣如果受這麼嚴密的監控之下，它是出現不了這種情況。」散戶想買外幣賺價賺息，陸庭龍認為已out，「你做任何嘢against美元都無着數，包括與美元相反嘅人民幣、歐元、英鎊、加紙。以前高息的澳元、加拿大元、新西蘭元那些，依家都係一、兩釐息，匯價一日都郁咁多啦。我覺得市民好難做到借孖展、低買高沽；香港市民的外匯投資，多數只係想賺息賺價。」

金市•撕破面具金

走在旺角鬧市，已不見大媽搶金熱。來自佛山的大叔掛着金吊墜離開周大福：「我鍾意香港款式多。（買金保值？）唔係囉，要保值，我不如留番啲錢買佛山房地產？！」金價周期通常為三十年，而此美好時光已過去。交銀環球市場首席經濟及策略師羅家聰解釋：「上升嘅日子已喺○一至一一年時發生，未來二十年都屬較低迷嘅日子。」他預測金價應在低位1100至1400美金間上落，未會有大改變，並指金只會在通脹及利息不上時才有作為。「你買咗，個價位上上落落又無息可收，咁買嚟做咩？」而收藏黃金亦有一定成本。而且黃金買賣看似簡單，但實情受太多因素影響，轉得太快難以預測。羅家聰指：「黃金並非一定用嚟避險，市場普遍下跌黃金都會陪跌。佢有時會避險，但有時又會反映通脹，有時又會睇美匯整體方向。黃金太多面具，你唔知佢幾時戴緊邊個面具，好難玩！」

撰文：財經組攝影：財經組[email protected]