沙頭角買農地送間屋 2.4萬呎農地 揭百年古董大宅內有乾坤
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GS(14)@2016-03-31 15:35:242016-03-23 iM
近年樓價急升，連帶新界村屋成交價亦水漲船高，不少投資者因而轉投相對較便宜的另類物業市場。沙頭角村落一幅佔地兩萬四千呎的農地，加上一座逾百年的古董大宅，近日於市場上放售。代理笑言開價近乎「買地送屋」，究竟係咪咁筍？本刊獨家披露大屋情況。
這個叫價不足千萬的放盤，內裏有乾坤，歷史古物隨處可見，歷史學家蕭國健指古董大宅屬於「單廊屋」設計，推算落成已逾百年，律師亦指出地皮屬於一九○五年的集體官批地契，歷史悠久。不過，對於買家來說，最着眼於「買嚟做啲乜？」原來，大屋可翻新出租，亦可重建，農地可打造花園，亦可用作經營農莊，用途多多。現業主於一二年以一百五十萬購入有關地皮，持地不足四年，現開價八百九十八萬放售。若地皮最終以放盤價售出，業主將大賺逾七百萬。
這幅偌大的農地及百年老屋，位處沙頭角上麻雀嶺村內，距離粉嶺火車站約半小時車程，東方置業營業代表馮灼奇，偕同記者在村口下車，步行十分鐘到達，我們穿過大片村屋和湖旁，走過小石橋，才抵達農地所在地。
現場所見，農地由鐵絲網所包圍，打開簡陋的鐵門後，我們沿着小路前行，馮氏說：「農地範圍很大，只因鐵絲網爛了，牛才走了進來。」只見農地範圍內，有牛群在草叢各托據一方，路上「遍地黃金」，避過數個「地雷」後，只見一座屹立古舊的大宅活現眼前。
古物隨處可見
推門入內，首先影入眼簾的是在門口左邊用磚泥等砌成的灶頭，上面雖然依舊保有以往煮食的大鍋，而右邊大門後則有個由兩幅半身牆圍成的一個區域，研究本港歷史多年的蕭國健教授看過相片後指出那是以往村民洗澡的地方。「以前居民會放置木桶在內洗澡，而半身牆是用來掛衣服的地方。」屋裡一件件鋪滿灰塵的物件，都是歷史的印證，包括筲箕、煤氣燈、雕花木門等等，猶如帶領到訪者進入歷史博物館。
屋內的地下空間大，除了大廳，有偏廳，還有兩個房間。此外，大宅更加建了一層閣樓，與地下用木樓梯相連接，樓梯由於日久失修，部分梯級已鬆脫，閣樓則有一個大房及供奉神祠的地方。
尤如進入博物館
馮氏指著屋內說：「大屋年代雖久遠，但保養還很不錯，不見漏水，不過，由於空置多年，加上沒有水電供應，沒有浴屋廁所，因此需要翻新才能住得人。」
他強調：「大屋加農地，叫價不用九百萬，單計農地都抵買，除開呎價三百多，買地送大屋。」他又建議兩個方案：「第一，可以翻新，修葺及保留大屋，加設廚廁，投資額約一百多萬，估計日後月租一萬元。第二，假如嫌大屋太殘舊，可將之拆卸，改建成現代化村屋，物業樓底高，足夠起兩層高村屋，預期重建後，全幢月租約兩萬八至三萬多元，視乎花園如何打造。」他指出，曾經有業主大手筆修建花園，廣泛種樹，建造涼亭及漁池，享受園藝的樂趣，令大屋變身超豪華別墅。
馮氏續說，如果買家着眼於投資角度，可考慮將農地改作農莊，將土地分租，成為耕種的好地方。「買家保留部份土地給自己，其餘分租出去，每幅二百多呎，月租大約五百至六百元。」
粗略估計，扣除通道，該農地可拆細約八十幅小農地出租，假如每幅月租五百元，單是農地月收四萬元，加上出租大屋的話，月租逾五萬元。他又透露，該地皮數月前開始放售，年初減價一百萬至八百九十八萬。放盤以來，已有數十組客人查詢。「我入行咁耐，類似的放盤好罕見，所以廣告一出，吸引不少人來睇，有人還價，惟未到業主心水價。」他又說，購買農地無法於銀行承造按揭，需現金支付，因此買家要較長時間，權衡投資風險及回報。
用途廣 首選農莊
該大屋及農地位處山邊，環境清幽，村內有明湖居屋苑，與農地只有一條水渠相隔。「門口這條水渠流的是生水，不是死水，不會惹蚊蟲，種植的話，又方便打水。」翻查紀錄，明湖居屬區內發展商永泰行近年發展的村屋項目之一，二○一一年發售，面積七百方呎單位，售價二百餘萬起，全幢三層七百餘萬。東方置業營業經理黃樂兒表示，沙頭角禁區開放，帶動區內村屋價格明顯升幅，以全幢二千一百呎的村屋為例，二○一二年成交價約七百萬，現時升至一千至一千一百萬。
根據該農地地契顯示，物業由兩幅地皮組成，均於一九○五年簽署，分別由李氏及楊氏家族持有，律師林國昌指出，該地契屬於「集體官契」，其中一幅指定用作稻田，另一幅為耕地。他強調，地皮雖然不屬於屋地（HOUSE），不過，該大屋存在歷史悠久，買家可嘗試向政府申請重建。「當年在屋地上建屋，屬普遍情況，大屋遺留至今，基於人情及恩恤，有機會可申請拆卸重建，不過，由於其位處的土地，並非屋地，相信要補地價。」
根據土地註冊處資料，地皮於一九九六年，由兩名楊姓人士以接受餽贈形式持有。現時業主為葉姓投資者，於二○一二年四月，以一百五十萬由該兩人手上購入土地。
在沙頭角持有四百八十萬方呎土地，經營農莊的張鈺麟教路，農莊前期工程支出龐大，若只作短期投資，並不化算。「買了土地後，要開墾及圍鐵絲網，駁水駁電不是小工程，每組電力組合需交幾萬元訂金，個個電錶都要收按金，一個科學井十五萬，樣樣都是錢。」
除投放資金，他認為，投資農莊心血及毅力亦不能少。「園內設施每次申請，都不是用月計算，可以獲批，是用年計數，投資大，還要有一股傻勁。」
張氏指出，雖然他只會收集農地建造農場，作為長綫投資，不會出售，惟他見市場上有劏售農地，亦是賺錢的出路。「不過，一定要賣得完，才有得賺。早前興農地熱，元朗拆細農地，面積一百方呎，售價由五萬元，二萬四千方呎，可開二百四十幅小農地，全部賣斷的話，收高達一千二百萬元。」惟他又說，沙頭角比較元朗偏遠，由市區進入，車程一小時以上，該區對於劏地需求，暫時仍未及元朗，相信要在蓮塘口岸開通後，才有望逐步增加。
不過，張氏不諱言，多年來，見證沙頭角地價飛升，禁區開放、加上區內逐步發展成旅遊區，收購農地呎價幾級數上升。「二○○八年，每呎收購價五十至八十元一呎，現時地段較佳的，已升穿三百多元，八年升六倍，相信二○一八年蓮塘口岸開通，地價肯定再升。」
另類物業市場的交易各式其式，市場新鮮人往往無從入手，亦欠缺過往的成交可供參考，曾購入農地大賺數千萬的科達地產主席湯君明教路，以價值以言，農地可根據區域分為三級，最值錢的是位處馬路邊，其次是汽車可到的橫路，最後才是車路不到的農地，因此農地的價錢不可一概而論。
村落以麻雀命名群牛農地自由行
百年老宅外貌古舊，窗戶小，推門進內，發現內裡處處都有古物，包括煤氣燈、灶頭、神樓及腳門等，反映當時客家人生活面貌。
珠海學院香港歷史文化研究中心主任蕭國健（圓圖）指出：「大屋單層式建築，內有閣樓，前面騎樓，上面是封密天井，是標準的「廊屋」。而且是「單廊屋」，一般下面住人，樓上是神樓，供奉神祠，兼且擺放工具，農村種蕃薯等農作物，香港天氣潮濕，如果收成品放樓下，容易發霉，一般放置閣樓。若家庭人口增加，則可能連樓上也有人住。這種建築物沒有廁所的，如廁要行出街，近水塘就在水塘邊，當年並沒有化糞池。」
根據《香港新界之歷史與文物》所載，廊屋分三種，蕭氏他推測，大宅落成年份介乎一七OO年至一八六O年。「麻雀嶺一般都是客家人，應該是於一六六九年後才來的，他們是因為香港遷海令，令原本居住的居民走，客家人就遷入香港，他們遷來香港是窮的，不會有錢起「斗廊屋」，他們起「單廊屋」比較多。」
山嶺以麻雀命名的原因，蕭氏表示因歷史久遠難以追究，只聽過一個有趣傳說。「麻雀嶺村屬客家村落，都是一六六九年因清政府鼓勵粵北及閩贛各地的客族，南遷香港地區開村立業政策而來，有傳說指當時村民見到當地山嶺有比較多雀鳥，而當時比較普及的是麻雀，因此將地區稱為麻雀嶺。」
客家人遷入後多以務農為生，惟隨著生活質素日漸提升，加上年輕一輩大多搬入市區讀書及就業，現時農地大多丟空，以往耕種的好伙伴黃牛，亦被逼加入失業大軍，因此村內不難發現牛群的蹤影，在農地間自由行。
撰文、攝影：地產組︱設計：林彥博