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城市月供榜背後喜憂:誰最敢血拼,誰褲帶緊勒?

來源: http://www.yicai.com/news/5023970.html

在一線城市和二線核心城市房價的快速上漲後,首次購房者無論是首付還是月供的負擔越來越大。

上海易居房地產研究院發布的《中國住房按揭貸款報告》顯示,5月份,30個主要城市的首套房的貸款利率為4.51%,為基準利率4.9%的92折。城市橫向對比方面,深圳月供壓力最大,為20128元/月。而貴陽最小,為2472元/月。

這30個城市為:北京、上海、廣州、深圳,長春、沈陽、太原、天津、濟南、青島、煙臺、南京、徐州、常州、無錫、蘇州、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、南昌、長沙、成都、貴陽、昆明、南寧、西安、蘭州,基本涵蓋了主要的一二線城市。

5城房價過2萬

在房貸利率方面,2016年5月份,這 30個大中城市首套購房的商業貸款利率為4.51%,為基準利率4.90%的92折。從實際情況看,部分資信條件較好的購房者更容易獲取此類折扣力度大的信貸資金。

對30個城市做橫向對比。包括徐州、蘭州、貴陽等城市的首套購房利率相對高,分別為4.90%、4.87%和4.82%。而天津、北京和廣州等城市的利率相對低,分別為4.10%、4.18%和4.22%。

在首付比例方面,全國30個大中城市首套購房的首付比例為二三成。對這30個城市做橫向對比,可以看出,四個一線城市的首付比例最高,均為3成。另外,首付比例相對低的城市包括蘭州、西安、南寧等城市,均為2成。

按揭首付和月供壓力大小,主要還是取決於當地的房價水平。在房價方面,5月份,全國30個大中城市新建商品住宅成交均價為14220元/平方米。對全國30個城市做橫向對比,可以看出,深圳房價最高,為57234元/平方米。而貴陽房價最低,為5895元/平方米。

這30個城市中,房價超過2萬元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、廈門和南京。而房價低於7000元/平方米的城市包括貴陽、長春、煙臺、蘭州、徐州、西安和沈陽。

北上深廈月供壓力大

房價的高低決定了首付款和月供的數額。以居民家庭購置100平方米/套的住房為例。5月份,這 30個大中城市購置新建商品住宅的首付款為35萬元。對這30個城市做橫向對比,可以看出,深圳的首付款最大,為172萬元。其含義是:5月份深圳某居民家庭購置100平方米的一套住房,按照深圳目前的首付比例政策,相應的首付款為172萬元,剩余款項則通過商業銀行貸款來補充。

首付款或首付壓力的大小,和不同城市不同房價、不同首付政策等有關。房價越高,首付壓力越大。首付比例越高,首付壓力越大。從排行中可以看出,首付壓力最大的城市主要為深圳、上海和北京,這三個城市的首付款均超過了100萬。這在一定程度上可以解釋此前為什麽此類城市首付貸創新泛濫的現象。

在深上北之後,第四的是經濟總量位居全國僅全國第51位的二線城市廈門,這個城市近年來房價快速上漲,房價已遠超一線城市廣州,首付款也要71萬。此外,南京、蘇州這兩個去年以來房價上漲迅猛的二線城市位居第五、第六位。

相比之下,中西部不少城市的首付款在20萬以下,其中貴陽、長春和蘭州位居倒數前三位,貴陽的首付款最小,為12萬元。

在月供額方面,以居民家庭購置100平方米/套的住房為例。5月份,這30個大中城市新建商品住宅的購置過程中,基於等額本息、30年共360個月的還款方式進行計算,月供額為5381元。

對這30個城市做橫向對比,可以看出,月供額最大的城市為深圳,為20128元。其含義是:5月份深圳某居民家庭購置100平方米的一套住房後,在未來的360個月中,每月需要償還商業銀行20128元。緊隨其後的是上海北京和廈門,三個城市的月供都超過了萬元。

來自泉州農村、大學畢業後在廈門島內一家單位上班的陳小姐說,目前她一個月的收入在七千左右。“這在廈門已經算是不錯的工作了,但是不吃不喝也不夠還按揭。更不用說付首付了。”

本月3日廈門的一場土拍,讓陳小姐倍感“絕望”。6月3日,廈門迎來今年第二場商住用地拍賣會,兩塊出讓土地均以高溢價成交,其中位於翔安X2016P02地塊溢價率達到242.25%,成交樓面價達到22336.8元,要知道,這個地方在廈門屬於偏遠郊區,開車到廈門島內中心都要50分鐘。

西南城市壓力小敢消費

相比之下,西部的不少中心城市,月供壓力都比較小,普遍在二三千元之間。其中,貴陽的月供額最小,為2472元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析,在月供壓力較大的情況下,相應的消費水平等容易被抑制。相反,一些月供壓力較小的城市,居民的消費熱情更高,生活更為休閑。

例如,5月31日,國內領先的海外購物平臺洋碼頭通過對全國100個大中小城市2015至2016年消費數據的分析,正式對外公布“100城海外購物敢花指數”。

在“敢花指數”排名中,西南三省省會貴陽、南寧和昆明包攬前三,當選全國最具超前消費意識、最敢花錢城市,年人均海外購物消費金額均超過1.2萬元,在人均消費額排名中位列前五。而這些城市的房價也都保持在一個比較低的水平。

再比如長沙,作為一個近年來經濟快速發展的城市,長沙的房價一直保持在較低的水平。作為消費型城市,與浙江福建等地人喜歡置業相比,長沙的居民都不太愛存錢置業,錢都花在吃喝玩樂上,因此長沙的娛樂產業十分發達。

嚴躍進說,住房按揭貸款政策的松緊,對去庫存、調房價等都有顯著的影響。目前包括蘇州、南京、合肥、廈門等城市房價上漲壓力較大,因此從穩定住房價格的角度看,後續相關的按揭貸款政策或有主動調整的可能,表現為提高首付比例、提高房貸利率等細分政策內容,以進一步打擊炒房需求。

表:購置一套100平方米住房的相關財務安排

 

首套利率

首付比例

均價

首付款

月供額

北京

4.18

3.0

33884

102

11562

上海

4.41

3.0

36747

110

12885

廣州

4.22

3.0

15418

46

5294

深圳

4.42

3.0

57234

172

20128

長春

4.69

2.0

6291

13

2590

沈陽

4.43

2.0

6910

14

2764

太原

4.80

2.1

9521

20

3935

天津

4.10

2.0

12297

25

4735

濟南

4.54

2.1

9528

20

3818

青島

4.25

2.0

9133

18

3591

煙臺

4.77

2.5

6479

16

2562

南京

4.40

2.5

20365

51

7662

徐州

4.90

3.0

6723

20

2494

常州

4.41

2.0

7263

15

2908

無錫

4.31

2.0

8500

17

3369

蘇州

4.41

2.5

19300

49

7219

杭州

4.49

2.2

16492

36

6529

寧波

4.28

2.2

13445

29

5184

溫州

4.42

2.1

15509

33

6174

合肥

4.65

2.5

11049

28

4280

福州

4.41

2.0

15795

32

6317

廈門

4.50

2.5

28368

71

10792

南昌

4.71

2.0

10219

20

4258

長沙

4.54

2.1

7075

15

2851

成都

4.26

2.5

7738

20

2857

貴陽

4.82

2.0

5895

12

2472

昆明

4.75

2.3

8431

19

3391

南寧

4.76

2.0

7617

15

3186

西安

4.74

2.0

6840

14

2866

蘭州

4.87

2.0

6530

13

2750

數據來源:易居研究院智庫中心

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