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有可能永遠地複式增長嗎?麥當勞完結篇(四) 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4744

巴黎:

大量買進平宜地,插個麥記牌,不就是最好的策略嗎?
                                            2009      2008     2007     2006
租金毛收入(外店)              4841    4613      4177     3756
自店                                    2380    2570      2496      2260
扣除物業折舊後總收入    5460    5453      5056      4526
租金回報率                        25%     27%      24%        23%

如果麥記的地產租金回報率有以上的高回報,那麼大量買進平宜地,之後裝修,插個麥記牌,不就是最好的策略嗎?

租金要有漢堡包的經濟活動支持
現實是,麥記的租金限制的難度,較純地產企業可能更大:

                              2009       2008     2007    2006     2005    2004    2003  
地產資產(M)       21531     20256    20984    19438   19573   20703   19924
總漢堡包銷售      72386     70692    63554    57460   53639   50807   45924
比例                       3.36         3.5        3.02       2.96       2.74      2.45      2.3

從這組數字顯示,每一蚊的地產資產,必需要有3倍上下的漢堡包的經濟活動支持。
例如,假如把2009年的地產資產增大2% = $410M,實際上公司便要管理因而上升的漢堡包經濟活動的US$1,336M的控制力 =(21531+410)x3.36 - 72386。

管理層未能達到自定的目標
的影響
麥記管理層早定下每年以2%增長店鋪數目的目標,可惜多年來一直落後這目標。

                        2009       2008    2007      2006      2005   2004      2003     2002
目標  (間)    35,466    34,771  34,089   33,421  32765  32,123   31,493  30,876
店鋪數目    32,478    31,697  31,377    31,046  30,766  30,496   30,824   30,876

以 如此大的經濟體的企業,不可能無窮無畫的增長,市場短時間未能接納目標規模,其實也不一定令股票沒有吸引力,正因麥記每年有大量的現金流不需要為發展不到 的規模而保留這些盈餘,大可派回給股東,以上面2009年的21.531Billion的地產資產,就能有25%的現金盈利=6.4Billion入 息。(麥記2009年除稅前盈利為6,487,稅後盈利是4,551,所以這些數字是互相交差証明得到)

麥記是如何處理盈餘?

                         除稅後                       盈餘        回購
                           盈利    -  派息    =    保留       股票
2001                1637         (288)         1349       (1090)
2002                  893         (297)           596        (686)
2003                1471         (504)           967        (438)
2004                2279         (695)          1584        (605)
2005                2602         (842)          1760       (1228) 
2006                3544         (1217)        2327       (3718)
2007                2395         (1766)        629         (3948)
2008                4313         (1823)       2490        (3980)
2009                4551         (2235)       2316        (2854)

可是,上述數字顯示,麥記多年來幾乎把盈利現金回購自已股票,而只派不高比例的股息,為什麼呢?可能是因為既然不能話買物業便買,那麼餘下的現金,就只能坐在那裡。而全數回購股票,是一般小戶說的股價支持行動,屬於好消息,不是嗎?

但我告訴閣下,是No!!

下篇將會是麥記的最後一篇,這篇會說明,為何回購股票不是好現象?為何如果不知股數量的變化,沒有資格玩投資遊戲?又如何判斷企業的財務長的能力?


你是獨立地分析還是鸚鵡學舌?
若你想自已的買賣行動,似一個專業的Professional 投資人,而不是一個傻哈哈,分析時像隻鸚鵡學舌,說些什麼阻力位的投術分析名詞,但又唔知自已講什麼的話,千萬要看!





可能 遠地 複式 增長 麥當勞 完結 巴黎
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捽腳捽到住複式


2013-07-04  NM  
 

 

我是香國成,喺慈雲山開跌打鋪,捽腳捽到買樓住複式。係長實雍澄軒買家,而家係見報率最高、鬧得最大聲嘅雍澄軒「苦主」。以下係我嘅故事:

我八歲由東莞來香港,十五歲時,見有跌打館招請學徒,貪學成後會被稱為「師傅」,夠晒威水,就毅然報名。做呢行,一定不能hea住做,亦不能用死力起勢捽,就係咁,一做四十幾年。起初一個症我收幾十蚊,我捽腳捽到買股票、捽腳捽到買洋樓。八七年,我借足九成、用五十六萬元買咗一間慈雲山地鋪,開自己嘅跌打館,客人都係附近街坊。○○年再用四百萬買入現住嘅牛池灣複式單位。我仲有炒樓炒工廈,最記得炒藍田匯景花園,我同個老友半夜爬入地盤逐層行,睇清楚去到邊層先有海景,高峰時賺過千萬。我認我投資係好狼死,但人得一世,來也空空、去也空空,我想中間精彩啲啫!何況我輸錢一定會還!九七年,金融風暴,賺嘅錢無晒不特止,仲倒蝕兩千萬。我做跌打一個症才一百幾十,好多人叫我破產算數,但我唔肯。做人唔可以無誠信,無咗信用仲邊有人信你呀?我咪咬緊牙關日捽夜捽囉,原本開朝九晚九,嗰時跌打鋪就二十四小時營業,半夜兩三點有人來都做!成個慈雲山啲人,半夜有乜急症都會嚟搵我。

識唔識還債?

只是,捽極都唔夠還債。最賴貓試過拖銀行幾期唔供,諗住令佢減息。當年層層樓十幾釐息呀,點知銀行話:要拍賣我間跌打館。呢個係我本業,一定唔賣得!為保住間鋪,就算俾銀行罰加息,同賣走晒啲優質單位還債,我都照頂,誓不破產!就係咁,捱過晒啲低潮,近年物業價格回升我先翻身。今年二月,見雍澄軒有投資價值,遂以三百萬入貨。為完成交易,我搵兩層樓嚟加按,準備好晒啲錢來full pay。我投資鋪鋪膽搏膽,點知五月長實一句話「唔玩落去」,就取消晒啲交易?邊有人買賣物業咁賴貓!我唔玩你就殺訂,你唔玩就向我退番一萬幾千?有人話我咁有錢,唔係「苦主」;我唔苦,但唔代表我唔可以攞番公道!我哋已準備好文件,搵何俊仁幫手打官司,要長實賠雙倍訂。我小市民一個,輸咗都識還債,李嘉誠,你又識唔識?


捽腳 腳捽 捽到 到住 複式
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靚盤巡禮:天水圍嘉湖山莊呎價八千 住頂層複式

1 : GS(14)@2015-04-09 00:31:48

■下層客飯廳佔去最大部份空間。








位處新界西北區的天水圍嘉湖山莊,樓價向來低水,即使早前部份單位樓價升穿九七時高位,但相比其他地區仍是平,被視為熱門上車樂園,縱然最矜貴的頂層複式大戶,放盤實用呎價僅七、八千元。記者:溫潤潔攝影:何家達模特兒:Yan(ZModel)


嘉湖山莊分七期發展,除第四期為置富銀座及嘉湖海逸酒店外,其他六期為住宅,按期數次序冠以「樂、賞、翠、麗、美、景」為名,再加「湖居」之稱。當中僅限於景湖居及麗湖居頂層提供複式,數量一百九十二個,實用面積九百八十六至一千四百六十二方呎,全部間隔四房,並內置樓梯直達私家天台。中原羅文幫表示,以往複式放盤少於三個,近期個別業主欲趁勢獲利,放盤增至六個,實用面積均逾一千二百方呎,入場費九百五十萬元,呎價七千餘元。



全屋徹底翻新

介紹景湖居複式單位,實用面積一千二百八十一方呎,叫價一千零三十萬元,呎價八千零四十一元,雖非最便宜,但全屋徹底翻新,為同類放盤中裝修最好,賣相出眾。兩層鋪砌纖維木地板,牆身髹油漆,附設燈飾及窗簾,廚房新造白色廚櫃,工作枱面鋪白色實心材料,牆身鋪不銹鋼,具時尚感。客廁及浴室更換所有牆磚及潔具,亮麗新淨。兩層分區清晰,下層客飯廳佔去大部份空間,客廳側旁有一間細房,可作書房或客房,飯廳靠邊是廚房,內接工人房,樓梯旁有客廁。上層屬寢區,套房改動入口位置,並將客廁間隔牆改斜,擴闊套廁外通道。兩間細房維持原間隔,地方闊落,輕鬆放雙人床。全屋多窗光猛,上層梯間設天窗從天台引光入室,倍覺精神。景觀開揚,前方為住客會所及休憩公園,隔開樓群,享遠景。景湖居設邨巴穿梭置富銀座商場、樂湖居及港鐵天水圍站,方便居民購物、飲食及搭車,附近亦有巴士往返九龍及港島。成交方面,最新二月錄得景湖居三座頂層複式,實用一千二百八十一方呎,以九百五十萬元易手,實用呎價七千四百一十六元。



■套房呈不規則形,擺位要花心思。

■上層睡房可放雙人床,見使好用。

■廚房設備全新,光鮮潔淨。



■上層兩間浴室都改用企缸,保留空間感。

■天台有充足地方,可佈置成空中花園。

■數分鐘步程抵置富銀座商場,店舖包括銀行、食肆及投注站等。



相連戶838萬入場

【門檻較低】嘉湖山莊除原裝頂層複式單位外,另一類特色戶為自製相連,分佈各期內,入場門檻較低,現時銀碼最平為美湖居八座高層,實用面積一千零八十四方呎,享米埔景,開價八百三十八萬元,呎價七千七百三十一元。呎價最平則是另一套樂湖居高層放盤,實用一千二百六十九方呎,叫價八百五十萬元,呎價六千六百九十八元。翠湖居四座低層自製相連,實用一千一百方呎,一月以八百四十萬元易手,呎價七千六百三十六元。


■平面圖

景湖居頂層複式叫價:1,030萬元

建築面積:1,530方呎實用面積:1,281方呎實用率:84%間隔:4房(1套)2廳;另工人房及天台落成:1994年建築面積呎價:6,732元實用面積呎價:8,041元備註:連家具租值:2.8萬元回報率:3.3厘資料來源:中原銀座2期分行電郵:mailto:jackymplaw@centamail.com



嘉湖山莊Kingswood Villas【屋苑資料】

地址:天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路落成:1991至1997年發展商:長實



■嘉湖山莊只於景湖居及美湖居頂層設複式單位。

■天水圍嘉湖山莊地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066139
靚盤 巡禮 天水圍 天水 嘉湖 山莊 呎價 價八 八千 頂層 複式
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太古城複式樓王「估凸」價15%

1 : GS(14)@2015-06-15 15:35:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150615/news/eb_eba1.htm

【明報專訊】2015年已過近一半,全港細價樓爆升之餘,銀行對大單位估價亦非常進取。本報追蹤主要銀行對十大指標屋苑的單位估值,發現整體估價大致隨市向上,加上近月豪宅及大型單位轉旺,部分銀碼大的特色戶更「估凸」價。以太古城春櫻閣一個實用1277方呎頂層複式戶為例,匯豐最新估值達3330萬元,呎價2.6萬元,除較半年前估值3036萬元升9.7%外,若與屋苑近月創成交紀錄的樓王、即碧藤閣頂層複式戶的成交價2680萬元及實呎2.27萬元相比,春櫻閣同類單位呎價估值更高15%。

全港樓市熱烘烘,二手屋苑估值隨大市升。本報抽取十大屋苑共60伙估價個案中,不論是市區和新界、以至大、中、小型單位,半年間估值幾乎一致向上,升幅由2.3%至12.6%,不過大單位估值明顯較為突出。除太古城複式樓王外,沙田第一城特色戶亦見「估凸」價。

第一城連天台戶估值破千萬

沙田第一城一個實用853方呎連天台特色戶今年初首見「九球」,令市場嘩然,惟銀行對同類單位估值更進取。本報抽取屋苑6座頂層連天台單位進行估價,上址實用819方呎(建築980方呎),半年前中銀香港估值為938萬元,當時已略高於同類單位實際成交價,近期該單位估值已升至1007萬元,實呎估值1.23萬元,期內升幅約7.4%,較同類戶型實際做價高11.9%。

半年十大屋苑估價最高升逾一成

另天水圍嘉湖山莊美湖居,一個實用629方呎三房戶以同類新高價沽出,作價僅500萬元,但近期同類單位的估價,已較屋苑同類最高成交價更高;以景湖居11座高層A室為例,實用635方呎(建築820方呎),匯豐最新估值升穿「五球」,達到505萬元,實呎估值7953元,而中銀香港、恒生對上址估價分別為508萬元及513萬元,三家銀行估價半年間升值8.5%至11%,估值均高於同類戶型實際做價。

業界﹕大單位估價追落後

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,近期個別大型屋苑的優質樓王以新高價易手,帶動銀行對同類單位估價上揚。但她提醒,現時部分交投稀疏的屋苑,仍出現估價不足情,可見銀行估價態度並非一面倒傾向進取。她續指,金管局樓按辣招已漸被市場消化,加上早前細單位做價飛升,相信中、大型單位將追落後,料此類型單位樓價會平穩上升。

明報記者 李宛婷
太古 複式 樓王 估凸 15
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嘉湖複式一個月跌價15%760萬沽出 兩年新低

1 : GS(14)@2016-03-01 18:50:49

■嘉湖山莊複式樓王以760萬元易手,為2014年來複式新低價。 資料圖片



【本報訊】樓價急跌,新界成重災區,呎價跌穿1萬元的屋苑數目狂升逾七成。其中,天水圍嘉湖山莊複式樓王跌穿「八球」,麗湖居頂層連天台複式戶,近日突急劈240萬元至760萬元易手,呎價僅6,114元,一個月冧價15%,為嘉湖山莊2014年來複式新低價。記者:朱連峰


麗湖居4座頂層連天台「中型」複式戶,實用1,243方呎,2012年7月已放盤,叫價達1,000萬元,業主態度一直強硬,不到價不賣,直至近日易手前叫價仍是1,000萬元。代理表示,單位剛勁減240萬元至760萬元易手,呎價6,114元,較今年1月同類複式戶賣平15%。麗湖居3座頂層連天台複式G室,同樣面積,1月中以890萬元售出,呎價7,160元。




美景花園316萬易手

嘉湖山莊對上一宗複式成交造價低於800萬元,要追溯至2014年5月。麗湖居1座頂層連天台複式C室,實用1,244方呎,當時以743萬元售出,呎價5,973元。原業主於1996年以388萬元買入該複式戶,賬面仍賺372萬元。二手連環劈價。青衣美景花園7座20樓以上高層C室,實用329方呎,僅售316萬元,呎價9,605元。同座10樓以下低層D室,面積及座向一樣,去年7月癲賣372萬元,呎價11,307元,今日高層比低層平15%。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳維景灣畔9座高層C室兩房戶,實用498方呎,去年12月放盤叫價680萬元,勁減147萬元至533萬元連租約易手,呎價10,703元,較去年高位冧價18%。美聯梁仲維稱,荃灣中心5座中層C室售332萬元,呎價8,737元,冧價15%。



比華利山別墅蝕428萬

大埔比華利山別墅再錄蝕讓。湖景道雙號屋售1,900萬元售出,實用約1,902方呎,呎價9,989元。原業主於2007年11月向恒地(012)以2,226萬元購入,持貨九年沽貨,連使費慘蝕約428萬元。樓市轉差,呎價跌穿1萬元的屋苑急增。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,中原城市領先指數118個成份屋苑,去年10月樓價最高位計,呎價「穿萬」屋苑,當時只有18個,佔整體15%,上月急增近八成至32個。新界區亦由去年樓市高位僅18個,上月急升72%至31個。新界東最慘情,由3個變11個,勁升兩倍多。市區亦首現「穿萬」屋苑,為觀塘麗港城,平均呎價跌至9,877元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160301/19511118
嘉湖 複式 一個 跌價 15 760 萬沽 沽出 兩年 新低
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名城複式首現銀主盤劈價兩成拍賣 內地客恐蝕600萬

1 : GS(14)@2016-03-18 23:44:39

【本報訊】貴價樓爆斷供潮。本報統計全港逾60伙銀主盤中,樓價逾千萬的銀主盤佔最少29伙,比例近一半。市場昨單日又增最少3伙銀主盤,其中大圍名城複式樓王首現銀主貨,劈價兩成拍賣,呎價僅1.1萬元,內地客隨時蝕逾600萬元。記者:朱連峰



於2010年底政府推出SSD後開售、被長實(1113)形容位置媲美北京天安門的名城2期盛薈,複式樓王首現銀主盤。盛薈1座頂層複式SB室,面積1,776方呎,2012年8月由齊姓女內地客以2,502萬元向長實一手購入,呎價14,088元。此名城樓王亦淪為該內地客「提款機」,先後七度將樓王向私人財務機構加按,包括2014年6月向一間財仔借貸800萬元,最終按爆煲淪為銀主盤,本月30日由環亞拍賣行劈價兩成拍賣,底價僅2,000萬元,比內地客買入價平502萬元。樓王呎價僅1.1萬元,貼近金獅花園。



浪澄灣四年蝕百萬

一旦以底價賣出,內地客連使費料蝕逾600萬元,有機會打破外號「東涌富婆」的唐姓投資者在名城所保持的蝕讓最高逾400萬元紀錄。名城過去不乏蝕讓,最經典是「東涌富婆」沽出名城5伙,全軍覆沒,慘蝕逾千萬元。半新樓爆蝕讓潮。大角嘴浪澄灣慘近百萬元。消息指8座高層A室,562方呎,以830萬元售出。原業主2012年5月透過公司名義以885.9萬元買入,連同釐印費及佣金等使費,慘輸97.4萬元。美聯黃麗貞表示,將軍澳天晉「辣招貨」見血,1期1座低層D室,533方呎,剛售653萬元。原業主2014年7月以625萬元接貨,持貨不夠三年,須付一成SSD,連同釐印費及佣金等開支,料實蝕約70萬元。元朗尚悅5座中層E室售360萬元,原業主2013年以344萬元購入,近乎平手。



淘大花園僅售320萬

尖沙嘴名鑄高層G室售2,650萬元,原業主2009年以2,680萬元買入,慘蝕157萬元。西環翰林軒2座高層F室以585萬元沽出,原業主2013年以593萬元,賬面蝕8萬元。中原陳鳳霞表示,九龍灣淘大花園O座中層8室,面積285方呎,僅售320萬元,呎價11,228元。同面積同座低層8室,去年6月404萬元售出,呎價14,175元。即上年高位入市即輸樓價兩成,損失84萬元。另同區德福花園E座低層14室售460萬元,呎價8,534元,創2014年底以來新低。





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名城 複式 首現 現銀 銀主 主盤 盤劈 劈價 兩成 拍賣 內地 客恐 恐蝕 600
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靚盤巡禮:馬鞍山翠擁華庭 複式連平台 廳房賞山景

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:42

■全屋更換特厚玻璃窗,外望翠綠山景。








馬鞍山翠擁華庭樓齡約16年,為港鐵烏溪沙站附近最早落成私人屋苑,隨着市場注意力轉移往近年入伙的銀湖.天峰及迎海,翠擁華庭成為該處最實惠上車或換樓屋苑,若鍾情特色戶,屋苑所提供的複式單位,樓價亦是區內相宜之選。記者:伍志輝攝影:張志華模特兒:Kimmy(Mouton)


翠擁華庭戶型多元化,特色單位亦有多種類型,最大碼是各座均有供應的複式戶,合共有20個,建築面積1,320至1,662方呎、實用面積1,037至1,294,一律連平台,面積由163至217方呎,當中7至9座合共四個複式,額外附連面積135至290方呎的天台,但需經公家樓梯上落。



豪花200萬翻新

介紹的是3座複式,大廳外連面積約175方呎平台,向東南外望青翠山景,天清氣朗日子裏可以側望少海景,自然氣息濃厚。單位近年經過徹底翻新,花費200萬元,工程歷時九個月,全屋上下一律換新,廚廁用料特別講究,連窗戶亦改用特厚玻璃。間隔亦順道作出更改,上層原則三房一套改為三房雙套,主人套房內附衣帽間,套房浴室改以玻璃間隔,巨窗外望全山景,不用擔心私隱問題。美聯物業李淑玲表示,屋苑現時有四個複式放盤,裝修以是次介紹單位最新最豪,叫價1,488萬元屬屋苑同類單位中價之選,目前最平為一個5座複式,建築面積約1,420方呎、實用面積1,118方呎,開價1,250萬元。複式成交要追溯至兩年前,6座複式,建築面積1,424方呎、實用面積1,118方呎,成交價1,026.8萬元。



■大廳間隔寬廣,簇新裝潢下更顯空間氣派。

■主人套房連同浴室均採用巨型觀景窗設計,氣氛悠閒。





■套房有足夠地方容納大量家具,稍嫌窗戶略小。

■平台面積約175方呎,可以隨時與自然山景全接觸。





■主人套房浴室選用歐洲品牌潔具,款式時尚。

■廚房佔地廣,工作通道寬闊。



低層平台戶叫700萬

翠擁華庭特色戶除複式外,尚有三種類型,包括除8座外,頂樓對落一層部份單位連平台,合共22個,建築面積590至1258方呎、實用面積460至982方呎,平台面積由173至360方呎。另外,1、7、8、9及15座部份頂層單位連天台,合共15個,建築面積684至1258方呎、實用面積521至981方呎,天台面積81至300方呎,需要經公家樓梯上落天台。最後是除2及8座外,最低層部份單位連平台,總數16個,建築面積641至905方呎、實用面積499至702方呎,平台面積66至491方呎。美聯物業李淑玲指出,這三類特色戶放盤合共不足10個,高層之選最低消費為7座極高層連平台單位,建築面積1,258方呎、實用面積982方呎,平台約353方呎,叫價1,150萬元,低層之選最平是1座最低層連平台單位,建築面積875方呎、實用面積681方呎,平台約66方呎,開價700萬元。



銀湖複式3,500萬入場

烏溪沙站旁樓齡較新屋苑複式入場費遠高於翠擁華庭,銀湖.天峰複式入場費3,500萬元,建築面積2,097方呎、實用面積1,564方呎。迎海複式以一手成交為主,3期迎海.星灣御17座複式A室,實用面積2,742方呎,平台814方呎,四套房間隔連雙車位認購權以5,100萬元售出。2期迎海.星灣18座地下複式B室,實用2,633方呎,四套房間隔連雙車位,去年4月以4,260萬元售出。


■平面圖

馬鞍山翠擁華庭3座複式叫價1,488萬元

建築面積:1,424方呎;另平台175方呎實用面積:1,118方呎實用率:79%間隔:3房(雙套)2廳;另衣帽間及雙貯物房建築面積呎價:10,449元實用面積呎價:13,309元租值:3.8萬元回報率:3.1厘資料來源:美聯物業馬鞍山廣場分行電郵:mailto:daisy.sl.lee@midland.com.hk



翠擁華庭 Monte Vista【屋苑資料】

地址:馬鞍山沙安街9號落成:2000年發展商:長實及和黃



■翠擁華庭是港鐵烏溪沙站旁樓價最相宜的私人屋苑。

■翠擁華庭地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582128
靚盤 巡禮 馬鞍山 馬鞍 翠擁 華庭 複式 連平 廳房 山景
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維港峰複式1.55億沽 西環一手新高

1 : GS(14)@2016-05-07 23:27:46

http://property.mpfinance.com/cf ... 0505/paa01/lab1.txt


【明報專訊】港島西區新盤殷然、瑧璈相繼錄得理想銷情,英皇(0163)已屆現樓的西環單幢項目維港峰,昨日亦透過招標形式,獲一組買家斥逾1.9億元連掃兩伙極高層單位;其中實用面積3443方呎、位於42、43樓B室複式大戶,連雙車位成交價達1.55億元,實呎4.5萬元,無論呎價、成交價均創項目新高,成交價相信更屬西環新盤新高紀錄;上述單位坐擁維港景,設五間睡房、其中三間屬套房。

5房3套間隔 實呎4.5萬

維港峰另一以3994.48萬元售出的,為42樓實用面積1052方呎C室、實呎3.79萬元;維港峰2014年底推售至今,累沽117伙套現逾37億元,現僅餘8伙。至於西環新盤最高實呎紀錄,為英皇同系維壹一伙實用2600方呎複式戶,作價1.35億元、實呎達5.19萬元。

瑧璈累售117伙 最高呎價2.22萬

新世界(0017)西營盤瑧璈繼上周首輪90伙清袋後,昨次輪銷售推出30伙、全日沽27伙,使項目累售增至117伙,佔項目單位總數191伙逾六成,套現逾9億元,平均實呎1.95萬元,其中25樓實用面積342方呎C室作價759.8萬元,呎價2.22萬元為項目新高。

新世界乘勢加推35伙,據價單顯示,今批單位定價631萬至1773萬元,實呎2.19萬元至2.62萬元,加價約2%至4%,已安排周日發售。

周日發售35伙 加價最多4%

南豐東涌昇薈4伙複式大戶上周減價5%後,昨錄得該類複式戶首宗成交,為實用面積1992方呎2B號單位(連1705方呎花園),折實價2495萬元、實呎逾1.25萬元。

另外,恒地(0012)銷售的深水埗海柏匯,加推22伙實用面積206方呎開放式戶,並新增九成按揭付款辦法,首3年利率為P減2%,之後兩年P減0.5%;期後全期為P加1%(P為5厘)。

SAVANNAH提供一按吸客

最快今日開價的會德豐(0020)將軍澳南SAVANNAH,料首批不少於160伙;會德豐地產常務董事黃光耀表示,首推單位將主打1房至3房,至於特色戶、洋房則擬招標發售,項目亦將提供一、二按付款辦法,其中一按屬會德豐首次為旗下將軍澳新盤提供。
維港 港峰 複式 1.55 億沽 西環 一手 新高
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蕭定一購殷然複式 擲1.5億創項目新高

1 : GS(14)@2016-07-06 07:25:35

【明報專訊】豪宅交投轉活,再有名人入市買樓。蕭若元兒子蕭定一最新購入西半山殷然一複式戶,成交價1.506億元,實呎5.85萬元。土地註冊處顯示,太古地產(1972)西半山殷然52至53樓複式A室,實用面積2575方呎,另設有1196方呎天台,並設私人泳池,登記買家正是蕭若元子蕭定一(SHIU STEPHEN JUNIOR),成交價1.506億元,實用呎價5.85萬元,無論成交價及呎價均為項目新高。

不過,近年蕭定一父親蕭若元睇淡香港樓市,早前更指若香港經濟衰退,樓價可能再跌多一成至一成半,即隨時可跌足三成多至四成,似乎蕭定一對香港樓市睇法與父南轅北轍。

另市場消息指,薄扶林貝沙灣錄得本月首宗成交,位於6期5座高層A室連車位,實用1086方呎(建築1560方呎),最新以約2428萬元成交,實呎22,357元(建呎15,564元),原業主2007年4月1716萬元購入,帳面獲利712萬元或41%。

恒地4.7億統一西洋菜北舊樓業權

恒地(0012)西洋菜北街464至466號及黃竹街50至56號舊樓透過強制拍賣,以4.73億元統一業權。

恒地執行董事黃浩明表示,是次拍賣地盤將連毗鄰地盤合併發展,地盤總面積約2.3萬方呎,料可提供585個小型單位,平均實用面積約300方呎,總樓面涉20.67萬方呎,最快2018年以樓花形式發售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6628&issue=20160706
定一 購殷 殷然 複式 1.5 億創 項目 新高
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康怡複式1225萬 實呎1.6萬今年新高

1 : GS(14)@2016-08-31 08:08:30

【明報專訊】繼港島龍頭屋苑太古城早前錄得今年新高樓價後,同區康怡花園一伙頂層複式戶以1225萬元成交、實呎直逼1.6萬元,樓價及呎價雙雙創屋苑今年新高紀錄。該單位位於C座頂層一伙複式單位,實用766方呎,以1225萬元成交、實呎15,992元;單位下層屬2房間隔、上層設1間套房,望山景為主;據悉,原業主2007年以528萬元購入物業,帳面獲利697萬元或1.3倍。區內代理表示,屋苑目前約有7間複式放盤,入場由1130萬元起。

烹屍案凶宅同層575萬沽

此外,康怡花園曾發生烹屍案的凶宅同層單位亦獲承接。市場消息稱,康怡花園D座低層6室,實用509方呎,以575萬元成交,實呎11297元。原業主於2010年以316.8萬元購入,帳面獲利258.2萬元或82%。據悉,同層另一單位曾於1988年,女戶主發現丈夫有外遇,將其肢解並烹熟,再分批棄置。上述成交單位大廳窗口向東,望凶宅睡房。事實上,恒生網上估價顯示,D座該層有一半單位均沒有估值;上址成交價亦與估價576萬元相近。

愉城2房創同類今年新高

另荃灣愉景新城有2房以570萬元易手,樓價創屋苑今年同類新高。美聯聯席區域經理梁仲維表示,愉景新城2座高層C室,實用495方呎,以570萬元成交,實呎11,515元。原業主1998年270萬元購入,帳面獲利300萬元或逾1倍。

皇府山實呎1.1萬 同類一年新高

上水皇府山有3房實呎逾1.1萬元,創同類呎價約1年新高。美聯營業經理楊浩鴻表示,上水皇府山7座高層B室,實用616方呎,以680萬元成交,實呎11,039元。原業主2005年初427.7萬元購入,帳面獲利逾252萬元或近六成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4915&issue=20160831
康怡 複式 1225 實呎 1.6 今年 新高
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康怡複式賣1,225萬 今年新高

1 : GS(14)@2016-09-01 06:06:13

【本報訊】新盤市場轉熱外,二手市場造價再創高峯。港島藍籌指標屋苑之一鰂魚涌康怡花園一個頂層複式戶剛以1,225萬元沽出,呎價勇闖1.6萬元大關,登上今年康怡銀碼新高紀錄;另烹夫案同層戶僅低市價7%易手。消息指剛易手的康怡C座頂層15室複式戶實用面積766方呎,建築面積927方呎,下層設客飯廳及2間房,內置樓梯連接上層,上層設主人套房,外望山景,以成交價1,225萬元計,呎價15,992元,創下康怡今年最大銀碼成交。原業主於2007年以528萬元買入,是次轉售賺697萬元,升幅達1.3倍。


烹夫案同層戶575萬沽

康怡A至H座共有16座,俗稱「上康」,樓齡30至31年,只有這期頂層才設同類複式戶,估計約100個,區內代理指現時同類放盤「一個起、兩個止」,叫價徘徊1,200萬元。另曾發生烹夫案的D座同層單位以575萬元成交,為低層6室,實用面積509方呎,呎價11,297元,低正常單位5%至7%,原業主於2010年以316.8萬元購入,獲利258.2萬元。此單位的大廳窗口可望到部份凶案單位,由於D座曾發生命案,同層半數單位都不獲銀行估價,惟上址與凶宅屬不同電梯大堂故獲估價,成交價與估值相若。美聯物業楊浩鴻指,上水皇府山7座高層B室實用面積616方呎,以680萬元成交,實用呎價11,039元,創下屋苑同類型單位逾1年新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160831/19754919
康怡 複式 225 今年 新高
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PARKSIDE複式戶 4.88萬租出 區內次高

1 : GS(14)@2016-09-03 22:34:47

【明報專訊】快將入伙的將軍澳THE PARKSIDE再錄預租個案。中原高級分行經理伍錦基表示,THE PARKSIDE位於2A座低層B室,實用面積1109方呎,3房套房加多用途房及工人房間隔,附設花園及按摩池,向未來中央大道景,今年5月開價4.2萬元,到8月入伙期將至,即加價至4.9萬元放租,最終以48,800元租出,實用呎租44元,租金及呎租均創全區第二高。

上月平均實用呎租約34元

伍稱,業主以1660萬元一手買入,租金回報3.5厘。屋苑上月平均實用呎租約34元,現時約有65個放租盤,入場租金由1.9萬元起,實用510方呎的中層兩房戶。

外區客9.5萬元租淺水灣松苑

淺水灣剛錄一宗大額租賃成交。Q房網分行聯席董事蘇偉雄表示,淺水灣松苑高層A室,獲租客以9.5萬元租入單位,望全海景,實用1917方呎,建築2250方呎,實用呎租49.5元(建築呎租42.2元),屬4房間隔。

原業主於1997年10月以3568萬購入,租金回報逾3.1厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8563&issue=20160903
PARKSIDE 複式 4.88 萬租 租出 區內 次高
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DJ朱薰1818萬 購麗東海景複式戶

1 : GS(14)@2016-09-07 07:58:15

【明報專訊】樓市回勇,不少藝人亦高價入市,商台DJ朱薰上月就以1818萬元,購入筲箕灣麗東海景豪園第2座一個複式戶,創屋苑歷史新高售價紀錄。朱薰接受查詢時表示:「怕遲買會再貴,有自住需要便購入單位。」

售價創屋苑紀錄 「怕遲買更貴」

土地註冊處資料顯示,筲箕灣麗東海景豪園2座複式戶,上月以1818萬元售出,單位實用1272方呎、實呎14,292元,買家名字為吳佩賢(Ng Pui Yin Josephine),與朱薰真名相同。她回應本報稱,本身對樓市不太熟悉,但單位享海景,亦擔心遲買會更貴,所以決定購入單位自用。原業主於2002年以693萬元購入,帳面賺1125萬元或1.6倍。

另土地註冊處資料顯示,西貢慶徑石村一幢村屋上月以1550萬元售出,實用2100方呎,實呎7380元,買家名字為鄭列瓊,與藝人鄭希怡(Yumiko)原名相同,惟其經理人指鄭不在港,未能確認;該物業原業主2009年以1230萬元購入,帳面獲利320萬元或26%。

其他二手成交方面,紅磡黃花埔花園7期3座低層D室,屬實用962方呎3房1套戶型,以逾1400萬元成交,實呎14,553元,成交價創屋苑今年新高紀錄;原業主2005年以528萬元購入單位,帳面獲利872萬元或逾1.6倍。

另美聯聯席區域經理馮棣齡稱,馬鞍山銀湖.天峰8座一伙極高層兩房銀主盤,實用541方呎,8月開價667萬元,近日以713.8萬元成交,較開價高46.8萬元或7%,實呎13,194元。原業主2012年以530萬元購入,曾至少借貸6次。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9417&issue=20160907
DJ 朱薰 1818 購麗 東海 複式
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溱8連沽3伙複式 套現1.35億

1 : GS(14)@2016-09-24 22:47:24

【明報專訊】柴灣道香島、鴨脷洲南區‧左岸兩大港島全新豪宅對撼前,市場昨錄得多宗豪宅餘貨成交。新世界(0017)沙田溱岸8號,透過招標連售3伙頂層複式戶、單日套現1.35億元。嘉里(0683)九龍塘義德道3號,亦以5342萬元沽出最後1伙,全盤告清袋。

義德道3號沽出最後1伙

溱岸8號沽出的3伙複式戶,位處第2座頂層、全部連天台和雙車位,屬五房三套房間隔;其中第2座47、48樓實用2145方呎C室,成交價5810萬元、實呎2.7萬元,3伙共套現逾1.35億元。新世界乘勢加推項目另外4伙頂層複式戶招標,實用1903至2145方呎,招標日期9月27日至10月4日。

至於嘉里義德道3號沽出的最後1伙,為2座5樓B室,實用1409方呎,成交價5342萬元、實呎3.79萬元,標誌項目全盤41伙清袋。

爾巒再沽4伙撻訂貨

新地(0016)元朗錦田爾巒,4伙分佈於珍諾華大道第3座、實用1259至1501方呎的特色戶,日前加價6%後,昨再次售出,成交價1830萬至1982萬元,實呎1.27萬至1.5萬餘元。

尚都特色戶實呎1.79萬元破頂

百利保(0617)長沙灣尚都亦錄特色戶成交;29樓E室實用435方呎特色戶,以779.5萬元售出、實呎1.79萬元,創項目呎價新高紀錄。尚都餘下2伙29樓A室、30樓E室已加價5%,新定價928萬及954萬元,本月27日發售。尚都累售155伙、套現7.5億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3435&issue=20160924
連沽 複式 套現 1.35
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1房複式區內罕見

1 : GS(14)@2016-10-01 12:51:41

【明報專訊】一般複式間隔的設計,只會在大單位出現。不過,由南豐發展的筲箕灣香島,除了頂層的4、5房大戶採複式設計,屋苑的1房全為複式設計,為區內甚為罕見的戶型。

此類單位數量不多,整個屋苑只有約20伙,實用面積由539至540方呎,分佈於第2、3座中低層,面向柴灣道。以第2座7至16樓的B室為例,整個單位實用面積540方呎。下層為客飯廳,面積約250方呎,相連24方呎露台,設開放式廚房;上層為睡房,面積約73方呎,設幾近落地的玻璃窗,有助採光,而浴室並非套房設計,入口設於房外。浴室採用企缸,但只設抽風系統作通風之用。不過,1房複式戶於港島區並非首見。灣仔囍匯、銅鑼灣yoo Residence、香港仔深灣9號等,均有提供此類戶型。

2伙特色戶可享山景

除較為破格的細戶複式設計,香島亦備有一般傳統複式大戶。如第5座部分連天台頂層單位,便為複式間隔。以第5座31樓複式C室為例,下層設兩間睡房;上層設客飯廳、家庭廳及3間睡房,其中一間為主人套房,套房內的浴室採五件頭酒店式設計,具備企缸、浴缸及雙洗手盆。整個單位合計實用面積2290方呎,共提供5間房間,屬屋苑面積最大一伙,適合大家庭居住。

至於第2、3座另外一些頂層連天台、但非複式間隔的特色戶,可享山景,而且設有私人按摩池。整個屋苑只有兩伙,為項目樓王。

[睇樓手冊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2224&issue=20161001
複式 區內 罕見
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敦皓兩房複式市場罕有

1 : GS(14)@2016-10-11 07:51:29

【明報專訊】西半山近年有多個新盤推售,包括豐泰地產發展的干德道敦皓,共提供111伙單位,其中36個兩房複式戶,屬市場罕有的戶型,亦屬樓盤最大亮點。此外,樓盤步行至中半山行人電梯僅需數分鐘步程,適合中區一帶之金融財俊,項目開售以來獲不少財金界名人捧場。

明報記者 林尚民 攝影 劉焌陶

位於干德道31號的敦皓,與恆地(0012)天匯相距不遠;項目提供的戶型種類多,涵蓋開放式到4房,適合不同需要人士,其中6伙開放式單位,實用483方呎,是近年市場面積較大開放式戶,甚至媲美不少新盤的兩房標準戶。

設趟摺門將開放式廚房隱閉

敦皓最具特色之戶型,屬36伙兩房複式單位,包括16伙實用936方呎兩房連浴室及化妝間單位,廚房採開放式設計;廚櫃裝置趟摺門,可巧妙將整個廚房隱閉,令室內佈局更具彈性。

另20伙則是兩房連兩浴室間隔,實用1074至1082方呎,上層為戶主提供逾500方呎休息空間,主人套房間隔寬敞,兩個浴室牆身及地台均鋪砌天然石材,配以德國品牌潔具。

在眾多戶型中,以3房單位佔最多,共涉42伙,佔整體103伙標準單位逾四成,全部望太平山景。其中一款為3房兩套連衣帽間設計,實用1235至1284方呎,設21伙;另一款是3房1套連3個衣帽間間隔,實用劃一1303方呎,同樣佔21伙。

發展商早前開放一個以實用1303方呎20樓B室為藍本之交樓標準示範單位;採子母門設計,屬傳統豪宅格局,而由於單位向西南,大廳外連露台,可望青葱山景,另大廳未計玄關位置面積近300方呎,加上間隔方正,具足夠空間放置傢俱。

3房戶佔單位總數四成

單位另一賣點,是主人套房內浴室設左、右兩門,連接兩個不同衣帽間,讓男、女戶主各擁獨立私人空間,整個主人套房面積達300方呎,十足豪宅氣派。

主人套房特設衣帽間

敦皓位處傳統豪宅地段,特設19伙4房大戶滿足豪宅買家的需求,實用1325至1381方呎,而8個特色戶,則包括連平台花園單位及頂層單位,面積約973至3962方呎。值得一提的是,敦皓所有單位都採用德國知名廚房品牌LEICHT、Miele,所有山景單位,即3、4房大戶,廚房配套設備價值估計達100萬元,包括廚櫃及電器等,讓喜愛下廚的戶主擁有一個設施齊備的空間。

[睇樓速遞]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4335&issue=20161011
敦皓 皓兩 兩房 複式 市場 罕有
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藍塘道洋房辣稅9054萬 加辣後最勁 「首置客」4580萬購海翩匯複式戶

1 : GS(14)@2016-11-16 05:20:04

【明報專訊】港府本月初突擊提高針對非首置買家的辣稅率至15%,但仍有不少具實力人士願意付辣稅入市;恒隆地產(0101)旗下跑馬地藍塘道23至39號,獲公司客以逾3.01億元購入一幢洋房,料涉30%辣稅約9054萬元,相信為當局加辣後已知成交個案中,涉最勁辣稅金額的一手成交。

明報記者 林尚民、方可兒

上述藍塘道項目成交為25A號洋房,實用4571方呎;物業樓高三層,設有5間套房,另連546方呎庭院、1344方呎平台等。據成交紀錄冊顯示,物業成交價3.018億元、實呎66,025元。藍塘道23至39號項目共提供18幢洋房,連同上述25A號屋,暫沽兩幢洋房及套現5.9億元。

料發展商提供一成回贈補貼

恒隆表示買家屬公司客,換言之,在新稅制下,買家應付樓價30%辣稅,即涉9054萬元稅款。不過,據成交紀錄冊所見,買家可享印花稅回贈及現金回贈等優惠,惟發展商未有提供有關回贈比例,市場則有消息稱,買家可享約樓價10.7%回贈,涉及3229萬元,買家實際付稅約5825萬元。

事實上,在政府加辣後,大額豪宅成交不絕,惟不少均由「首置客」購入,在已知要付辣稅的成交中,上一宗最大金額為新世界(0017)以1.55億元售出的尖沙嘴名鑄63、65樓H室複式戶,買家為非首次置業本地客,需付樓價15%印花稅,涉及2325萬元。

海翩匯買家料慳稅492萬

不過,市場仍有部份買家以「首置客」身分入市,以避開辣稅。華懋旗下將軍澳海翩匯,昨透過招標以4580萬元售出一伙複式特色戶,為第2座11、12樓實用2186方呎H室,另連624方呎天台,折合實呎20952元,相關呎價創項目新高。華懋表示,買家為首次置業客,故不需付辣稅15%涉687萬元;換言之,只需付4.25%印花稅近195萬元,與新推出辣稅金額相差492萬元或72%。

四太兩千金入市MOUNT NICHOLSON

此外,由九倉(0004)及南豐合作發展、會德豐(0020)負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON,買家身分陸續曝光;土地註冊處顯示,9樓A、B室登記買家為何超欣(HO ALICE CHIU YAN),10樓A、B室登記買家為何超盈(HO SABRINA CHIU YENG),亦即賭王四太梁安琪的女兒。上述四伙合計總樓面逾1.77萬方呎,成交金額12.91億元、實呎7.29萬元。

至於樓盤7樓B室的登記買家,與澳博(0880)行政總裁蘇樹輝同名,該集團執行董事正是梁安琪,單位作價2.72億元。此外,15樓A、B室,合計實用8792方呎,成交價6.85億元、實呎7.79萬元,登記買家為虞鋒(YU FENG),與雲鋒基金創始人同名,該基金的另一創始人為阿里巴巴集團主席馬雲。


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藍塘 塘道 洋房 辣稅 9054 加辣 辣後 後最 最勁 首置 置客 4580 萬購 購海 海翩 翩匯 複式
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瓏門複式戶劈價13% 加辣後首見 何畔賓吉道3號 新增15%DSD回贈

1 : GS(14)@2016-11-20 22:19:30

【明報專訊】政府突擊加辣滿兩周,發展商除提供印花稅回贈「解辣」外,個別一手貨尾更以直劈樓價作招徠。新地(0016)旗下入伙近4年的屯門瓏門,昨修改價單,兩伙實用同為1640方的特色戶減價13%,為加辣後首個龍頭發展商減價盤。為「抗辣」,永泰(0369)紅磡何文田山畔、大昌地產(0088)山頂豪宅賓吉道3號,均新增15%DSD雙倍印花稅回贈作對應。

明報記者 方可兒、林可為

新地今年至今估計累售逾3500伙、總套現額逾350億元而成「賣樓王」;市場人士表示,新地賣樓大豐收,加上瓏門貨尾所剩無幾,即使減價對集團亦無關宏旨,相信此舉是為加快清貨。

估計減價為清貨尾

瓏門是次減價單位,包括第3座42、43樓實用1640方呎複式D室(另連平台和天台),新定價3848.05萬元(實呎2.34萬元),比舊定價4423.4萬元(呎價2.69萬元),調減13%。上述特色戶2014年10月首次開價的定價為4273.4萬元,去年12月加價3.5%至4423.4萬元,換言之,現時新定價仍比2014年10月舊價低約10%。

另2座41、42樓實用1640方呎複式D室(另連平台和天台),新定價3735.87萬元,同樣比舊價減13%。 新地會提供6.25%直減樓價折扣、另4.25%稅項回贈,部分會贈送家具家俬。

雷霆:與伙伴商議後安排

新地副董事總經理雷霆稱,瓏門餘貨調整售價,乃因應合作發展條款,是新地經過與合作伙伴、即西鐵商議後,所作出之安排。瓏門只餘3伙特色戶待售,當中1伙價錢沒變動。

市場上亦有其他豪宅,以新增15%DSD回贈應對辣招。永泰牽頭紅磡何文田山畔,昨加推12伙高層單位,涵蓋兩房至四房戶,單位實用1002至1857平方呎。

永泰是次新增15%DSD回贈優惠,最高折扣率21.98% (包括6%特別折扣、15%DSD回贈、提前付清樓價回贈2%),整批折實實呎2.94萬至4.92萬元,單位折實售2955萬至9130萬餘元。

大昌地產(0088)山頂賓吉道3號(包括5幢實用4432至4850方呎洋房),將向買家提供的買家印花稅BSD回贈,亦由11.75%增至15%;DSD回贈則由8.5%增至15%,惟買家只可二者選一;該5幢洋房定價為4.13億至4.57億元,不設折扣。

內地客1690萬購敦皓 付507萬辣稅

豐泰西半山敦皓昨有開放式戶做價直逼1700萬元,貴絕全港同類單位;上述6樓S2室實用483方呎,以約1690萬元成交,實呎逾3.5萬元,成交價創全港開放式新高。

據悉,買家為內地人並以公司名義入市,需要付30%辣稅涉約507萬元。


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首置客購碧堤複式 實呎撲1.5萬創深井紀錄

1 : GS(14)@2016-11-28 08:05:24

【明報專訊】加辣後過去罕有錄得破頂成交的深井區,亦有屋苑單位創出新高價成交。晉誠地產董事胡卓輝表示,深井碧堤半島9座高層C室自製複式戶,實用1802方呎(建築2338方呎),入則內置樓梯連約699呎天台,向正南青馬橋,最新以2680萬成交,實呎14,872元(建呎11462元),除成交價及呎價均創屋苑新高外,呎價更創區內新高紀錄。買家為首置客,連購2伙自用。原業主分別於2004年及2012年以493.8萬及850萬購入,現帳面大幅獲利1336萬或近一倍。

愛蝶灣未補價實呎逾萬元破頂

另外,宏智物業客戶經理梁志青表示,筲箕灣愛蝶灣7座高層D室3房單位,實用592方呎(建築693方呎),享少海景,獲綠表客以602.8萬元(未補地價)購入,實呎約10,182元(建呎8698元),新買家為綠表公屋客,原業主於2001年以161萬元未補地價買入,帳面獲利441.8萬或2.7倍。是次成交,無論做價除創屋苑綠表新高外,呎價亦創屋苑新高紀錄。

太子道西Kadoorie Hill罕錄二手成交個案。美聯區域聯席董事張詠思表示,Kadoorie Hill低層D室,實用1,104方呎(建築1442方呎),3房1套連工人套間隔,屬區內新晉豪宅,獲用家以約2,680萬元承接,連1車位,實呎24,275元(建呎18,585元)。

張續稱,原業主2012年10月以2390.7萬元購入,帳面獲利約289.3萬元,期內升值約12%。

至於周末十大屋苑方面,中原統計十大屋苑成交量續錄個位數字,本周末錄得7宗成交,較上周無升跌,一半屋苑錄零成交。

中原:十大屋苑周末7宗 一半屋苑零成交

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,辣招過後,二手成交持續於低位橫行,市場上觀望氣氛濃厚,加上預期美國很大機會於12月加息,料短期內二手市場難有起色。


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首置 置客 客購 碧堤 複式 實呎 呎撲 1.5 萬創 深井 紀錄
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穗新盤示範單位面積發水「複式劏房」290呎 原本牆身位置放傢俬

1 : GS(14)@2017-01-09 08:09:37

■海上傳奇示範單位有「其餘戶型此處為牆體」(箭嘴示)字眼,即實際沒這些空間。



【廣州直擊】內地樓價高企、中央調控打壓,令發展商近年改以價細量多的劏房新盤應市,最新招式是把一間290方呎、樓高4.5米的劏房,劏成上下兩層的「複式劏房」吸客。本報上月直擊萬科(2202)位於廣州荔灣的新盤海上傳奇,發現其複式劏房示範單位竟然「發水」,部份面積以紅線標示為「牆身」,為準買家營造出「假大空」錯覺。



本報上月參觀該樓盤,由銷售人員帶領到27及34平方米(即約290及366方呎)的示範單位。該項目屬酒店式設計,一梯50伙,樓高18層,整幢樓宇總伙數高達900伙。



■劏房單位被分成上下兩層的「複式」。

可上下分租 共用玄關

據銷售人員表示,複式劏房可上下分租,門口有「共用玄關」位置,上下兩層可配雙門匙,是「專門為投資者設計,買一套可以同時上下分租畀兩個人」。他稱按附近單位租金水平估算,該劏房每層每月可租2,000元(人民幣.下同)。以樓盤售價每平方米3.8萬至4.2萬元(即每平方呎約3,974至4,393港元)計算,即一個290方呎單位索價102.6萬至113.4萬元(即約115.5萬至127.7萬港元)。假設上下層同時出租,租金回報達4.2至4.7厘。雖然單位按道理僅得290呎,並且樓高4.5米已被割成兩層,但記者當日參觀示範單位時,仍不覺狹窄,全因示範單位被「發水」。記者現場所見,示範單位內有數條顯眼紅線,竟寫明「此處為牆體」,惟紅線上照樣放置各式家具,準買家無法感受實際空間。在記者查詢下,銷售人員才透露,該示範單位僅屬展示單位,並不是交樓標準,意味示範單位內放置家具、廚具的地方,收樓時將變成「消失的空間」。


未完成交樓樣辦房

內地收樓不時出現貨不對辦的情況,因為買家普遍不明白「交樓樣辦房」與「展示樣辦房」的分別:前者須經部門檢查,與交樓標準一致,在辦理預售證後不許變更;後者卻經發展商粉飾裝潢,並非交樓標準。按程序海上傳奇樓盤早在去年12月9日辦好預售證,理應在記者參觀當日,須辦好「交樓樣辦房」,予公眾參觀。萬科回應本報指,項目當前的樣辦房為「展示樣辦房」,訊息已在樣辦房門口作出清晰標註,保障客戶的知情權,而由於工程進度原因,相鄰的「交樓樣辦房」仍在建設中,料1月20日前後展示。據內地搜房網資料,海上傳奇於12月24日開盤後,已逾千人參加攪珠搶樓,推售不足2小時,銷售額已逾3億元。


【廣州市民看法】

■黃先生

居於項目周邊的黃先生:「新屋還可以,但我唔會租,太貴,面積又比較細。若以2,000元租金計,預計可租60至70平方米單位,所以對項目不感興趣。」



■黃小姐

居於附近恒荔灣畔的黃小姐:「海上傳奇貴啲,畀我就唔會買,而且商業地水、電費都較貴。廣州樓價已較上海、北京升幅細,希望平穩過渡。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890713
穗新 新盤 示範 單位 面積 發水 複式 290 原本 牆身 位置 傢俬
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