ZKIZ Archives


融创中国终上市 孙宏斌“从未离开”

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-14/3OMDAwMDIwMDk3OA.html

孙宏斌从不会被忘记,哪怕他整整三年未出现在公众和媒体面前。

10月9日晚上,融创中国董事长孙宏斌从香港飞到北京,带着他的行李箱,约访了北京部分媒体。

同行们见到浑身都是故事的孙宏斌,不约而同的第一句话是:您没有变。这是指他的外形和气质。

但孙宏斌分明还是有细微的改变。“年轻的时候我以为我可以抓住所有机会,现在觉得只要能抓住自己可以把握的机会就很好了。”曾经因为激进扩张而声震地产界的孙宏斌,如今说得最多的是“慢慢来”。

据说,上市前后,孙宏斌醉过两次。一次是9月30日晚,上市前所有准备工作都完成了,孙宏斌在纽约喝醉了;一次是10月7日晚,跟承销商和投行在香港喝醉了。孙宏斌堪称沧桑的经历,需要一种宣泄。

从顺驰到融创,从扩张、陨落到融创中国的成功上市,孙宏斌心态的转变,也意味着融创中国将采取与顺驰完全不同的发展策略。

二次调控下的上市

如果孙宏斌此次上市继续失败,也仍在情理之中。即便是临门一脚的功败垂成,有着坎坷上市经历的孙宏斌也不是没经历过。

融 创的上市筹备工作始于2007年下半年,2008年因金融危机而停止,未向香港联交所提交申请。2009年12月,孙宏斌几乎已经“摸”到了香港联交所门 前的铜牛,甚至已获得了香港联交所的股票代码——01918HK,但还是在最后一刻自动停下了迈进大门的脚步。而那一次上市,孙宏斌仅仅是想融资区区22 亿元,招股价区间仅为2.9-3.7元。

而为了2010年10月的上市,尽管此前已经耕耘三年,但从招股书上看,融创中国定价以及融资额上仍相当谨慎。

9 月24日,融创中国发布招股书,预计募集资金净额在21亿至27亿港元之间。而据招股书显示,此次其拟发售7.5亿股。最高发售价格每股3.98港元,最 低为每股3.18港元,净资产折让为50%-60%。招股书显示,全球发售完成后,孙宏斌持有融创中国51.85%的股份,贝恩资本占10.1%。相对谨 慎的定价以及香港资本市场对房地产未来的看好让孙宏斌在9月21日的推介会上就赢得了80家机构投资者的认购。

此外,在德意志银行和高盛的 安排下,融创中国的国际配售获得中投和西京投资刘央的青睐,分别投入2500万美元和2000万美元。另外,Farmac投资公司、中银集团投资有限公司 和华西国际(香港)贸易投资有限公司,分别投入2500万美元、2000万美元和2000万美元,成为基础投资者。

但习惯了“点背”的孙宏斌总能碰上点“插曲”。

9月29日晚,融创IPO正在确定最后的定价,中央政府七个部门出台了三个通知,所谓第二波调控启动。这天晚上,各界对房地产市场的预期迅速跌入冰点。同时,地产界另外一个反应是,融创上市可能再生变数。

本报一位记者第一时间给远在美国的孙宏斌发去短信,告知其调控的消息,同时也询问上市工作是否继续进行。我们事后才知道,其时,孙宏斌已完成了所有手续,只等挂牌。

孙宏斌透露,直到最后一天,也没有一个投资者撤单。10月7日,融创中国以发售价定为每股3.48港元,集资26.1亿港元,成功登陆香港联交所主板市场。公开发售获超额认购3.83倍。

“尽管融创此次上市发行价格并不高,但未来一段时期地价相对便宜,能给融创提供后续储地机会。”此外,孙宏斌表示,受益中国经济长期向好发展趋势,国际投资者对中国房地产表现了浓厚的兴趣,这就是国际配售部分足够认购的背景。

但国际资本对房企的选择有其独特性。据了解,贝恩资本在全球投资房地产公司的只有融创中国一家。

据本报记者了解,国际投资者选择上市公司的路径一般是:目标国家的宏观经济——行业发展前景——公司在行业中的位置。“他们曾经考察过其他房企,但最终还是选择了融创。”孙宏斌说。但很显然,无论是土地储备、开发面积还是销售额,融创在中国的房地产公司中并不占优势。

为什么选择融创?“主要是看中了融创的管理团队,其中有些人跟随了我11年,包括在最困难的时候。”孙宏斌表示。

据业内资深人士向记者分析,目标公司的创业者及其治理结构,是投资者关注的重点之一。孙宏斌虽然被迫转让了顺驰,但深谙商业精神的国际投资者知道,善于从失败中汲取教训的企业家,最为可贵,也最值得投资。因为他们一旦站起,爆发力不可想象。

此外就是目标公司的发展空间。也许现在的规模很小,但如果处于上升初期,未来空间很大,预期利润足以把控,也是理想的投资对象。在贝恩资本等投资者看来,融创可能正是这类目标公司。

从联想开始就跟随孙宏斌的北京首钢融创置地公司总经理荆宏表示,融创上市并没有外界看来那么辛酸。“上市就像嫁女儿,多年的媳妇自然会熬成婆。”

据当年招股书显示,融创中国上市前已有4位战略投资者,其中包括此次支持孙宏斌的私募基金贝恩、鼎晖、德意志银行以及新天域资本。上市后,贝恩资本占股10.01%,鼎晖占8.51%,徳银和新天域各占2.5%和2.13%。

不再求规模

融创此次上市与2009年12月相比,无论是产品类型还是现金流,都并无太大变化。但有多次曲折经历的孙宏斌,显然更趋于稳健发展。

本报记者专访聂梅生时,她曾谈及孙宏斌。当年,孙宏斌的自信给聂梅生留下了深刻的印象。聂本人也曾到过孙宏斌在美国的家中。孙宏斌夫人的一句话给聂梅生留下了很深刻的印象,她说,“顺驰是孙宏斌心中永远的痛”。

对于此前顺驰的遭遇,聂梅生言语中也流露出惋惜。“只要再撑一段时间,孙宏斌就会像2008年走到资金链边缘的许多企业一样,起死回生。”

2003年-2004年,实施全国化战略的顺驰,在孙宏斌的指挥下,曾经令业界如此震惊。但时运不济,扩张过速,资金和管理的瓶颈令顺驰付了巨大代价,孙宏斌最后被迫交出顺驰的控股权。

但融创将是全新的。“相对于规模而言,我们更重利润”,是孙宏斌为融创中国在后续发展定下的基本策略。他表示,这也是投资者青睐融创股份的原因之一。

据公开资料显示,融创现有土地储备590万平方米,预测今年营业额及盈利或将分别达到66亿元及14.4亿元人民币。

“孙 宏斌就是一个到处拿地的偏执狂。”这是多年以后,一位房地产资深人士回忆起孙宏斌最深刻的印象。据了解,他曾经创下一年拿地6000亩的历史记录。但孙宏 斌10月9日表示,“把地买错了才是未来市场最大的风险。”并表示,上市后的融创中国不会考虑向全国扩张,而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区 域。只有时机相当成熟,确为区位良好的地块才会考虑去拿。

“北京是一线城市,天津是二线城市,重庆、苏南城市群(无锡、苏州、宜兴等)都 是三线城市,甚至还有县级市和华西村这样的四级地区,这些地区有足够开发的土地和购买力。”孙宏斌说,“在这些城市选择城市中心或成熟城区的土地,会使我 们在市场波动时受到的影响减少到最小,抗风险能力强,同时也吻合公司高端精品战略定位。”孙宏斌介绍。

据融创中国招股书显示,公司目前在天津拥有五个项目,北京两个,重庆两个,无锡三个项目以及于苏州拥有一个项目,分别占其2010年6月30日所拥有土地储备的18.3%、7.3%、36.1%、36.7%及1.6%。

从一个地产狂人转变得谨慎、平和,47岁的孙宏斌惟一没变的是预言家式的激情。国庆节后,二次调控背景下,成交量跌入冰点。甚至有人会认为,中国房地产将会保持长期调控状态,十年黄金时代已经结束。孙宏斌却笑着说,“我认为属于中国优秀房地产企业的好日子还没来。”

孙宏斌为融创中国找好的下一步路是,做高端住宅。中国贫富差距的现象仍在加剧,高收入人群对高端产品的需求,仍有相当可观的空间。“此次调控对中低端市场影响颇大,但高端市场可能幸免。未来融创中国追求利润增长,高端住宅更符合这一利益诉求。”

“香 港、美国的房子,都是高端的房产价格涨得比中低端的快得多,纽约西部2007年上市的一个豪宅项目,到现在翻了近3倍,而这段时间恰恰是美国楼市最低迷的 时期。所以高端住宅的利润最有保障也最抗跌。”据透露,在过去的一年,融创中国高层团队对上海、香港等地的豪宅项目进行了低调考察。


融創 中國 上市 孫宏 宏斌 從未 離開
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18563

融創與綠城:生於憂患的合作

http://www.yicai.com/news/2013/08/2907710.html
場併購改變了兩家企業的命運,一同被改變的,還有兩家企業創始人的事業軌跡。

融創中國(01918.HK)與綠城中國(03900.HK)成立合資公司上海融創綠城控股有限公司(下稱「上海融綠」)一年有餘,已經確立了235億元的2013年度銷售目標,這個目標,已經可以進入2012年全國房地產企業銷售排行榜的前20名。

上海融綠的兩大股東,融創2013年銷售目標也不過450億元,綠城的目標是550億元。

2012年6月,融創以33.7億元代價收購綠城旗下9個項目股權,雙方同時成立了各佔50%股權的上海融綠。

這是一場典型的中國式併購,在追求理性的經濟規模與協同效應之餘,還注入了複雜的情感因素。

併購發生之際,正值綠城最為艱難的時期,高峰時,綠城的淨資產負債率一度達到148.7%。

「我能理解當時的綠城,能理解老宋(綠城董事長宋衛平),因為我也有那麼一段經歷。」在併購完成一年之際,融創董事長孫宏斌說。

孫宏斌提到的「經歷」指的是順馳往事。從順馳到融創,孫宏斌的跌宕人生,讓他對於宋衛平的遭遇有一種感同身受的理解。

「這個行業,綠城要是死了,不公平。誰死也不該綠城死,就它認真造房子,就它把房子蓋得好。」這是孫宏斌當時的想法,「融創與綠城的合作生於憂患。」

孫宏斌打動了宋衛平。半年之後,綠城走出危機,負債率由148.7%降至去年底的49%,融創也在2012財年收穫了86%的銷售額同比增長。

宋衛平充分放權

去年6月22日,當綠城宣佈將9個項目50%的股權轉讓給融創時,許多人表示出不解。

「宋總為什麼把項目賣給我而不是賣給別人」,這個問題,即使在併購完成一年後,孫宏斌仍會在不同的場合自問自答。

「合作之初,不少人持懷疑態度,認為這麼大規模的融合需要磨合,有人認為磨合期要一年,有人認為根本磨合不了。」代表綠城出任上海融綠董事長的王虹斌說,「因為綠城和融創是兩家非常有個性的公司,孫宏斌和宋衛平又是兩位非常有個性的創始人。」

顯然,不是所有人一開始就看好綠城與融創的合作,除了鮮明的個性差異,其中一個原因還在於綠城、融創50︰50的股權合作模式,這種對等的股權結構,被認為很容易在實際操作層面引發「誰說了算」的矛盾。

「歷史證明『對等合併』(Merger of Equals)往往是一系列問題產生的開端。」《華爾街日報》在一篇談及企業併購的報導中,表達了對同業之間以50對50股權併購的不看好。

這篇文章讓孫宏斌印象深刻。文章中引述有關跨國企業併購研究的結論:對等合併比起大企業吞併小企業,沒那麼有利可圖。「大家不看好這種完全平衡的合作。」孫宏斌說。

但綠城與融創的合作發生在中國,這是一場中國式併購,離不開中國企業生存的特殊語境。股權上的平衡,在過去一年,並沒有引發綠城與融創在合作項目決策權上的爭奪。

「要麼你說了算,要麼我說了算。」孫宏斌認為項目合作能夠順利、高效進行的前提,必須是由一方「說了算」。

在這個問題上,孫宏斌認為宋衛平表現得「十分大氣」。宋衛平充分放權,給予融創團隊足夠的信任。

「在去年綠城的大會上,我說,兩家公司能合作好,就是因為宋總基本上沒管,讓我管。我要對得起這種信任。」孫宏斌說。

這種基於創始人彼此間信任的合作模式,在過去一年,讓綠城與融創兩家企業盡情享受了一段「蜜月期」。

綠城與融創合作之初,合營平台上海融綠的可售資源為675億元。經過一年時間,在原有項目基礎上,合營平台又在上海收穫5個新項目,目前已有項目的銷售規模接近1300億,幾乎翻番。

「1+1大於2」

今年7月,上海融綠總經理田強向融創和綠城雙方股東匯報合營平台的情況,宋衛平評價,上海融綠合作一年取得「1+1大於2、3甚至5的效果」。

如今,綠城與融創,都已經離不開這個合營平台。高盛高華6月初的報告預計,合作項目產生的合約銷售,將會佔到融創2013年全年合約銷售額的38%,在綠城方面則佔到30%。綠城與融創在合作平台上投入的資本金,甚至比母公司的資本金都要高。

上海融綠一位內部人士透露,今年合營平台的全年銷售目標為235億。

「九龍倉周安橋副主席有一次對我說,孫宏斌,你知道你為什麼會跟綠城合作?我說不知道。是因為你真的服綠城。」孫宏斌回憶,「是的,我們真的喜歡綠城的產品,我們真的是在學習綠城。」

在公開場合,孫宏斌從不吝惜對宋衛平以及對綠城無論產品還是服務的讚美之辭。孫宏斌對綠城工程質量督導制度以及綠城建築設計院讚歎不已,並且一再稱融創一直在學習綠城,不僅是具體項目的學習,而且「有這樣一種情結」。

反過來,孫宏斌認為,通過合作,融創也向綠城輸入一項重要的東西,就是一種強烈的內部競爭意識。「綠城的團隊要向融創的團隊學習,學習運營管理,學習融創團隊對戰略的判斷。」王虹斌說。

在去年綠城與融創合作簽約時,孫宏斌自稱向宋衛平以及綠城的高管「誇下海口」:「一定努力把上海拿下。」事實上,這真的成為了上海融綠過去一年的發展寫照。

自成立合營平台以來,上海融綠在上海先後收購了5個新項目。上海市場在上海融綠的佈局比重,由2012年的38%上升至2013年的65%。

5個項目中還包括了以近80億元代價收購而來的香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷持有的盛世濱江(原名「豐盛皇朝」),整個項目體量高達70萬平方米,約400億元的貨值。

「盛世濱江是融創、綠城合作一年以來最為重要的項目,綠城和融創兩家公司在歷史上都沒有收購過這麼大的項目。」王虹斌說。

上海融綠一位內部人士則透露,兩家企業為這一項目制訂的目標是要貢獻至少50億元利潤。

對綠城和融創而言,盛世濱江項目的銷售情況,毫無疑問將成為檢驗彼此合作成果最重要的指標。

孫宏斌回憶,今年春節後,宋衛平在考慮綠城與融創是否聯合收購盛世濱江項目時曾對他這樣說:「你定。你幹,我就接著幹,你不干就算了。」

孫宏斌沒有猶豫。五個月後,這個項目已經屬於綠城與融創。

融創 創與 綠城 生於 憂患 合作
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=70762

海通國際:融創中國(1918.HK)電話會議紀 殊途同歸

http://xueqiu.com/4626918249/28694949
相關股票:$融創中國(01918)$

電話會議紀要:對2014銷售達標充滿信心

三月銷售同比增長27%。

我們昨天與融創中國管理層就公司一季度銷售和運營情況舉行了電話會議。公司3月份合同銷售達到40.9億人民幣,同比增長27.4%,合同銷售面積同比下降15.5%至16.9萬平方米,銷售均價同比大幅增長50.8%。大部分銷售來自北京和上海的高均價項目。今年一季度,公司累計合同銷售達到93.3億元,同比增長16.5%,合同銷售面積同比下降8.5%至39.0萬平方米。

可售資源1,235億元,銷售目標650億元。

融創中國2014年銷售目標為650億元,同比增長28.0%。預計各城市銷售貢獻分別為,天津130億,北京120億,杭州60億,無錫15億,另外與綠城的合資公司預計貢獻205億(重慶120億)。公司今年計劃推出1,235億可售資源,包括上半年新推盤226億,下半年新推572億,以及437億存貨。因此公司需達到52.6%的去化水平才能達標。管理層表示完成目標並不困難,預計結果可能更好。

疲弱的市場氣氛在杭州蔓延,但北京和上海需求依然穩健。

關於杭州供應過量的問題,管理層承認近期杭州市場氣氛低迷,該地區頻繁報出嚴重的供應過剩問題,一些地區性開發商開始降價銷售。但是管理層也表示融創的項目都位於杭州市需求穩定的核心區域。他們並沒有考慮過降價促銷,同時認為60億的銷售目標可以完成。另一方面,北京和上海需求依然旺盛。今年一季度,公司在北京新推的金茂府和金茂悅分別錄得56億和57億元合同銷售,銷售均價分別為每平米70,500元和51,500元,均高於管理層的預期(每平米65,000元和48,000元)。而金茂悅在2013年的銷售均價僅為每平米40,000元。此外,公司在上海的御園項目也推出了292套房源,一季度去化率超過90%,錄得合同銷售14.2億元。

土地市場機會更多。

管理層表示,由於流動性收緊,土地市場出現更多買地的機會。公司今年可能再進入1-2個新城市。但是總體來說公司買地策略較為謹慎,全年預算為88億元(2013年買地支出為162.8億元)。基於這一土地支出預期和銷售目標,公司今年經營性現金淨流入預計為60億元。

市場波動下去化風險低於同業,重申強烈買入。

融創「專注特定大城市」的區域策略近些年被證明非常成功。我們對公司今年的銷售持樂觀展望。公司在大城市核心區域擁有高質量的土地儲備,這些地區在市場波動條件下仍顯現了強勁的需求,因此公司面臨的去化風險要小於同業。自我們3月26日發表融創業績評論以來,公司股價上漲21.2%。我們維持6.84港元目標價,重申強烈買入評級。
海通 國際 融創 中國 1918 HK 電話 會議 殊途 同歸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=95580

綠城「教父」退場,融創「駭客」接杖 宋衛平:「不如捨去,得到一份自由」

http://www.infzm.com/content/100857

在經歷多次危機、接班人付之闕如的情況下,綠城董事長宋衛平作出了放棄大股東位置的選擇。跟他同樣具有超乎常人賭性的孫宏斌,接過了權杖。這是中國房地產歷史上規模最大的一起收購,1990年代末跟隨房地產浪潮崛起的綠城的命運會如何改變?

宋衛平一直有個願望——想做個贏錢的賭徒。他是橋牌高手,出版過攻略書籍。這些年由於偶然性因素以及公司原因,他的牌運並不太好。「沒法專心賭錢。但我肯定不會賭到要還債的地步,一切都在可控中」。

「我真不在乎賣多少錢。」5月17日下午,杭州玫瑰園酒店,綠城集團董事長宋衛平穿著一身黑色西裝坐在酒廊裡,向一位遠道而來的北京股東大聲強調這一點。

酒廊外,細雨濛濛,一對新婚夫婦打著傘綵排婚禮。香檳與氣球,人群與狂歡,漸漸淹沒了宋衛平的聲音。有一兩位參加婚宴的客人,認出坐在角落的宋衛平,偷偷掏出手機拍下發朋友圈,並配上一兩句惋惜:有夢想的人總是很悲傷。

宋衛平有可能是中國企業家裡最情緒化也是最文藝范的一個。他熱衷於談論歷史、文學、媒體、建築等話題。他對於建築品質的極致追求,及其親自撰寫的文案和項目名,無一不符合中國中產階級對於精緻生活的美好想像。但他也由於對於規模的偏執,及超乎常人的賭性,一次次將綠城這家企業帶到懸崖邊。

過去七年裡,宋衛平的破產傳聞比中國任何一個開發商都多。但沒有人能夠猜到,宋衛平與綠城的故事將劃上這樣一個句號。自從5月15日傳出融創收購綠城的消息以來,不少綠城的粉絲紛紛跑到綠城項目拍照,並把照片發到微博和微信朋友圈,表達對這位即將失去綠城控股權的企業家的「哀悼」之情。

接待完股東,在約見融創中國董事長孫宏斌前的間隙,宋衛平低著頭看手機。這兩年老花眼愈發嚴重,讓他不得不忍痛把用了十幾年的摩托羅拉舊手機,換成了iPhone4s,並讓人把字體調到最大,但這部智能手機裡沒有裝任何應用,他只會看最傳統的短信。念舊的他還會懷念那部老摩托羅拉:「蘋果還沒那個好用!」

這兩天是他這部手機有史以來最繁忙的兩天,儘管他竭力避免在任何公開場合談論這次股權交易,然而朋友、客戶、投資者和記者的短信仍舊紛至沓來。收到的200多條短信裡,哀嘆有之,惋惜有之,不解有之,這讓他有一種提前開人生追悼會的錯覺,「能在生前看到別人給自己的基本評價,感覺很奇妙。」

也是這天下午,綠城中國發出收購公告的第二天,宋衛平單獨接受南方週末記者的採訪,小心翼翼地透露了綠城集團股權變化的原因。宋衛平更想向外界表達,自己能坦然接受這一切。

「我心裡也是有悲涼的,我可以在綠城堅持下去,且可以奮力之後活下去,但意義何在?」這位以偏執和賭性聞名的天蠍座企業家稱:「不如捨去,得到一份自由。」

「我一直想做個贏錢的賭徒,但失敗了,」宋衛平說,這就是命運。

接班人謎題

2013年新加坡路演回來,61歲的壽柏年在機場突感不適,嘴裡吐出大量黑色液體,等送到醫院才發現,壽的胃大量出血,超過1500cc——相當於3個礦泉水瓶的血量。

在中國房地產業從烈火烹油到冰河時代的快速切換中,綠城再度化險為夷。2013年,綠城交出了一份不錯的成績單,全年完成銷售金額651億元,淨負債率維持在67%的低位。

無論怎麼看,宋衛平領導著綠城已經趟過了生與死的界河。外界也以為,宋衛平會帶領綠城走向常態,步入穩健發展的成年。

在2013年接受南方週末記者一次採訪時,宋衛平也稱,很快綠城就不會成為新聞的一個來源,因為綠城能夠活下去。

但在2014年5月,宋衛平出人意料地決定轉讓綠城股權給孫宏斌。這是中國房地產歷史上規模最大的一次收購,其規模將超過此前另外兩宗著名的併購——萬科地產收購南都、路勁收購順馳中國。

宋衛平對南方週末記者說,他在進入房地產行業之初就在想退出,創業之初,他曾跟員工說,做五年掙夠了錢就退出——這得到了他的一位老部下的確認。等到了第五年宋衛平想退的時候,發現手底下已經有七八十個員工。退了員工怎麼辦?「於是再做吧,再做吧,再做吧」。

如果有接班人,也許宋衛平不會做出這個選擇。

過去兩年裡,中國的民營企業集體步入准接班階段。合生創展董事局主席朱孟依將25歲的女兒一步步推到董事局副主席的位置,宋衛平的同鄉娃哈哈老闆宗慶後也將企業管理放手給其女兒宗馥莉。

但在綠城,接班人話題顯然很敏感。因為宋衛平本人沒有子女,他過去嘗試培養過的一兩位接班人,也都不盡如人意。

一位比較瞭解宋衛平的人說,老宋欣賞和他一樣性格的人,聰明、直率,有點偏執,牌技高超,但是他一定會儘量挑一個有戰略眼光、優點缺點不明顯的人來接班。

綠城的確因為缺乏「戰略眼光」而備受煎熬。一位宋衛平身邊的人士則稱,這兩年的調控也把老宋折騰累了,房地產公司遠比以前難做,這讓他心灰意冷;壽柏年的身體不佳,以及2014年3月份和投資者發生的一些不愉快事情,更直接讓老宋下定決心出售綠城股權。

壽柏年是宋衛平的大學同學,綠城的第三大股東,被稱為「宋衛平背後的男人」。他身材高大,為人和氣,但罹患腿疾多年,接受採訪時還總是不聽使喚地抖動手掌。壽柏年負責綠城的資金事務,這位2006年以前還從沒接觸過資本市場的高管,在過去幾年承受了常人難以承受的壓力,尤其在綠城的資金鏈危機中,壽柏年一直在替宋衛平還「債」。

2013年新加坡路演回來,61歲的壽柏年在機場突然感到不適,嘴裡吐出大量黑色液體。等送到醫院時才發現,壽的胃大量出血,超過1500cc——相當於3個礦泉水瓶的血。壽柏年夫人當天即致電宋衛平,說:「老壽的身體真沒法在一線扛下去了。」宋衛平身邊的一位人士稱,當時這件事對他刺激特別大。

其實早在2009年綠城遭遇資金鏈危機時,壽柏年就曾考慮過退出。在一次接受南方週末記者採訪時,他稱當時中海託人找到他,表達過收購意向。那次採訪中,他稱自己已經60歲了,精力遠不如從前,總要有人要接班,公司內部卻沒有理想的接班人,而放眼中國國內房地產企業,不管是萬科、中海、保利還是龍湖,與綠城的企業文化及公司定位差異都太大。

可以肯定的是,綠城在接班人問題上騰挪空間已經很小了。前不久,宋衛平的好友馬云還特別對宋說,這是你們的問題,誰讓你們不早點準備,現在再去找接班人,至少要三五年的磨合期——即便在那些以穩健著稱的大公司,姍姍來遲的接班人也往往給公司帶來內耗和動盪。

綠城正在為沒有及時培養接班人付出代價。壽柏年向宋衛平提出退出的時候,宋衛平說,「我和老壽是一致行動人,我不退老壽也退不了,權衡再三,老兄弟共進退吧。」

宋衛平其實也可以不退出。就算年過花甲的壽柏年執意退休,宋衛平大可從容地在綠城再做上三五年。可他稱,中國房地產復甦之路漫長無涯,綠城除了在生死線邊緣煎熬,他也無從破局,「這一兩年沒看到政策鬆綁的可能性。」

「你看我們六年前無錫買的地,如今變成了巨大的庫存壓力——供貨量70億,絕大部分都沒賣出去。我們湖州開發的房子也不貴,但買房子的人,都在哪裡?」宋衛平攤開雙手嘆息,綠城過去的客戶——小企業主們要麼移民,要麼沒有錢了,「放眼望去,除了馬云的IT業,沒有哪個行業掙錢。中國民營企業沒有得到更好的幫助,做不好企業家們都只能跳樓上吊自殺,環境太殘酷了。」

另一方面,最近一年他尤其重視住宅之上的服務和醫療配套,曾計劃把這部分資產注入上市公司,但部分股東對這些資產定價過低,這種分歧直接讓他萌生退意。

到 2014 年4月,宋衛平和孫宏斌已經開始思考轉讓股權的可能性了。囿於香港聯交所相關規定,宋衛平並未透露具體的交易細節。不過有知情人士稱,第三大股東壽柏年將出售大部分股份,宋衛平出售部分股份後,將降到20%以下,退居為第三大股東,而孫宏斌將取代宋衛平,成為控股股東,但股份不會超過30%。

根據綠城2013年年報信息,截至2013年底,綠城中國的股權結構為:董事長宋衛平及其配偶夏一波共佔25.11%,副董事長兼行政總裁壽柏年佔17.81%,副董事長羅釗明佔5.33%。2012年6月8日,綠城引進九龍倉後,至2013年底,九龍倉佔綠城已發行總股本的24.32%,為其第二大股東。

綠城教父

他是一個事必躬親的暴君。

過去二十年,脾氣反覆無常的宋衛平是綠城的教父和靈魂。綠城的理念及實踐都是由他來主導,他不忌憚主動挑起與對手(如萬科)爭端,也不害怕冒險的生意(狂熱拿地)。與大多數同量級人物相比,他顯得更大度,也更有文人情懷。

但他又是一個事必躬親的暴君。「公司所有人都被他罵過。他罵的事情肯定是對方做錯的,但罵得不留面子,連一些董事會成員都很難堪。」一位綠城的員工說。

中國旅遊地產服務集團副總經理王路向南方週末回憶起職業生涯中最崩潰的一次遭遇,是在2006年杭州見宋衛平。在候場兩小時後,他介紹40頁內容,沒想到2小時內,宋在每一頁中指導王路的行文用語。指導完畢,宋要求改天匯報項目,因為已安排內部培訓。

遠道而來的王路決定堅持繼續匯報——在會議室外繼續候場2小時,終於等到機會。晚上11點,王路匯報完項目出來,發現還有4撥人等著宋衛平。

宋衛平的這種苛刻使綠城成長為中國高端住宅的領先企業之一。在杭州相同地段的房子,只要打上綠城的標籤,可以比其他樓盤高出 20%的價格。在這座城市,普通人的夢想,都是能買一套綠城的房子。

綠城的崛起,既依託於宋衛平的強人管理風格,也源於其趕上了中國房地產業從1990年代末開始勃興的浪潮。

宋衛平1958年出生在浙江嵊州,自小隨父母到舟山謀生。20歲時,恰逢恢復高考第一年,在浙江美術地毯廠織手工地毯的他,考取了杭州大學歷史系,與後來的綠城集團副董事長壽柏年是同班同學。

壽柏年向南方週末回憶,宋衛平不喜歡鑽研故紙堆,正相反,「他是個憤青,那個年代正值改革,他和很多年輕人一樣,希望中國能夠走上民主、法制和現代化之路。」

大二時,宋衛平讀了中國近代著名記者鄒韜奮的著作,對媒體產生濃厚興趣,他辦了一份報紙,共四版,其中三個版由他一人編寫。思想激進的宋衛平一度成為校園裡的風雲人物。

1982年,宋衛平大學畢業後被分配至舟山黨校,教授歷史課,同時兼任體育老師。當時的舟山是處於浙江偏僻地區的平靜海島,工作簡單又輕鬆,一星期只要上兩堂課,他上午上課,下午釣魚,晚上跟人打牌,還利用閒暇時間創辦報紙,取名為《衝浪》——和同齡的許多企業家一樣,他那時相信「學而優則仕」才是正途。

但他的性格不容於體制。1987年,因《衝浪》言論太過激進,他被學校領導晾到一邊去了,「不讓我上課,也不開除我。於是那半年大病一場,只能離開,去珠海謀生。」宋衛平向南方週末記者回憶。

這段經歷給他的教訓是不能再碰政治。做企業後他尤其恪守這一準則,企業剛創業時,他不得已還會給一些領導送點小禮品,但1998年以後,他稱綠城給領導送禮的記錄為零,「要知道,我不能出事,我底下有3萬多員工等著我養活。」

到了珠海,宋衛平在一家電腦公司當文員,編輯企業的內部刊物,宋衛平用一句「充分體會到謀生之艱難」,描述那些年的遭遇。1994年,在珠海闖蕩了7年的宋衛平回到杭州開發房地產,創建浙江綠城,並以丹桂花園起家。5年後,綠城開發了九溪玫瑰園別墅,並由此奠定了綠城在高端房地產領域的地位。

宋衛平對建築品質有著偏執熱情,他尤其不能平常心看待萬科把住宅當成工業化產品製造。在他眼裡,住宅更多是一個文化產品、藝術產品。

他曾以陶淵明《桃花源記》中所繪的山野田園生活為藍本,在杭州鳳凰山南麓創造了一個別墅項目桃花源。桃花源中心是一個人工湖,湖中心有個半島,宋取名為桃花島。

桃花源是宋衛平曾經最得意的作品。孫宏斌也不掩飾對這項目的濃厚興趣:「我真的想買 ——如果能便宜一點的話。」

但同時,宋衛平也因偏執的追求,將綠城的建築成本一次次推至極致。樓市狂飆期,暴漲的房價,一度可以覆蓋這些成本,但過去兩年樓市下行,這種模式顯然難以為繼。 

不過,不管是第二大股東九龍倉,還是即將入主的孫宏斌,他們都意識到一點:綠城最大的價值,或許還是愛賭又偏執的宋衛平本人。在收購期間,孫宏斌對宋衛平講,綠城不是你的,這公司就完全不值錢了。

「賭徒」遇「駭客」

某種意義上說,這是賭徒與駭客的合作,兩位曾先後叫板過萬科,但均以失敗收場

5月17日,賽富亞洲投資基金創始管理合夥人閻焱在北大全球金融論壇上發炮,說國內標竿房企綠城為什麼會落到今天被賣掉的下場,原因是宋衛平「一個月一個月」頻繁飛到拉斯維加斯參與賭博。

這個消息很快被證偽——因為宋衛平患有幽閉恐懼症,不能坐飛機。孫宏斌也發微博斥責閻焱信口雌黃。他稱「誰不賭博?現在綠城沒有資金問題,宋衛平個人又不缺錢。宋衛平壽柏年轉讓股權給融創,是選擇接班人,是嫁女兒。」

綠城的股權合作,某種意義上說,是一位賭徒與駭客的合作,孫宏斌和宋衛平一樣叫板過萬科,被人稱為」地產駭客」,但他倆均以失敗收場。

宋衛平對賭的喜愛,體現在很多生活細節裡。每天忙完工作接近凌晨,他還會和朋友打麻將到天亮。哪怕是與客戶的飯局,他也不斷打賭,包括生日、血型、星座。他甚至通過賭來考察下屬——在他看來,所謂的「賭」更像一場智力遊戲,每個人的表現都隱含內在特質。

宋衛平也向南方週末記者承認,對賭的喜愛,來自於他的好奇心和好勝心。他一直有個願望——想做個贏錢的賭徒。幾乎所有牌他都會玩,橋牌他還是高手,出版過攻略書籍。但他稱這些年由於偶然性因素以及公司原因,讓他牌運並不太好。「沒法專心賭錢。但我肯定不會賭到要還債的地步,一切都在可控中。」宋衛平說。

綠城公司何嘗不是他人生賭局裡的一個籌碼。他曾經向南方週末記者開玩笑,如果綠城真活不下去了,他會自覺地把營業執照配上黑色的框和畫布,自己去工商局,把營業執照還給人家,說我活不下去了。

這個骨子裡有好賭基因的宋衛平,同時又有天真、理想的一面。一位杭州足球記者向南方週末記者舉例當年宋衛平足球反腐時,苦於沒有證據,杭州當地一位混混找到他,說手裡有很多足球裁判受賄的證據,開價數十萬,身邊的人都勸他說這個人不可信,但他固執地買了下來,不出意料地,宋衛平受騙了。

整個2013年,宋衛平還因為新疆綠城玉園股權糾紛案煩惱不已。最開始,他對合作夥伴新疆女富豪趙星如印象不錯,幾乎要認對方為乾妹妹。爾後對方忽然翻臉,要將綠城從項目內淨身踢出,他才明白遇到的並非善類,整個2013年,他幾乎每天都在想著新疆股權糾紛,「交不了房,品牌受損。」 

孫宏斌的激進、直爽和天真,和宋衛平如出一轍。他也是中國地產界最著名的顛覆者,在順馳全盛時的2004年,孫宏斌比宋衛平更早提出要取萬科而代之,豪言在3年後達到1000億元的銷售規模,一騎絕塵坐穩中國地產一哥位置。

為了實現這一賭局,他把有限的資金用到了極致。他採取分期支付土地款、縮短從拿地到開盤週期等方式,就像是拿兩個蓋子去蓋10個瓶子。但在2006年,孫宏斌以低價出售的慘烈方式,宣告了順馳的隕落。據《21世紀經濟報導》稱,彼時孫宏斌缺10億,但無人馳援。

在很長一段時間內,孫宏斌在下屬面前掩飾了自己的失落。北京融創置地總經理荊宏向南方週末記者回憶說,2006年底的一天,孫宏斌和兩個朋友在北京吃飯,席間孫突然提議到KTV唱歌。整個晚上,他就唱了兩遍崔健的《一無所有》——幾乎是歇斯底里地吼出來。

「願賭服輸。」在2010年融創上市成功後,接受南方週末記者採訪時,孫宏斌用這樣四個字概括了此前順馳的失敗。

但孫宏斌並沒有成為中國恢弘商業史上的一顆流星。歷經二次創業後,孫宏斌在幾年內又重回中國商業主流圈。2013年,融創以547億元的銷售額,位列中國房企銷售額第十一名。

在2011年10月份之前,孫宏斌和宋衛平還是兩條平行線。彼時,南方週末記者在北京西山壹號院採訪孫宏斌。他坐在西山壹號院樓王的客廳裡,手裡拿著亞馬遜kindle,一邊翻英文版《紐約時報》,一邊說:「誰出問題,也不能綠城出問題,我還要買綠城的房子!」

當南方週末記者提及「融創蓋的房子跟綠城太像」,他憨厚地笑著說:「我們對中國所有的好房子都要學,不過對綠城學得更多些,他們房子更純粹,像桃花源,不管歐式還是中式,都很純粹。」

一個月後,孫宏斌果然買了一套無錫綠城的房子。此後,他開始在微博上持續力挺陷入資金鏈危機的綠城,並多次向宋衛平示好:「我真的喜歡宋衛平,原因是我們太像了,都是血性的性情中人,每次喝酒都喝多;都有理想主義情懷,為理想寧可頭破血流;都懷有英雄浪漫主義,這種浪漫代價大、銷魂、刻骨銘心。」

孫宏斌具有令人驚訝的直覺和滲透到骨子裡的求快風格,這次也不例外。孫宏斌不但很快成為宋衛平的好友,也很快成為其最重要的生意夥伴。

2012年6月,融創正式收購了綠城旗下分佈於上海、蘇州、無錫、常州及天津等5座城市9個項目的50%股權。這筆收購在當時極大改善了綠城的資金狀況。

很長一段時間,宋衛平都開玩笑似地抱怨一些從綠城去融綠公司的員工,「為什麼你們去了融綠公司,就變得特別賣力了呢?」這從側面反映了孫宏斌獨到的管理經驗。過去一年,融創和綠城的合資公司融綠取得了相當不錯的銷售業績。

惺惺相惜的江湖義氣,讓兩人最終達成這起收購。「天下本一家,有德者掌之,」宋衛平向南方週末記者稱,把最重也是最為艱辛的綠城房產交給孫宏斌是最正確的選擇,而他準備去做更為輕盈的養老、代建及農業產業。

一如27年前從舟山黨校辭職,宋衛平又自由了。

取捨與平衡

綠城的今後走向,也依賴於這兩位大股東關係的微妙變化。

對任何企業家來說,出售自己費盡心血創辦的公司,都是一個艱難的過程。

出售後宋衛平位列第三大股東。雖然不在控股股東行業,但宋衛平稱,這並不意味著自己放棄了綠城,他仍將在小股東的位置上堅守,發揮最大的作用。

「我以前是後腰,現在變成了前腰。但合適者做合適事,我是捨短揚長,不再主掌上市公司,但仍將盡力協助孫宏斌保障品質,」宋衛平稱,二十年的職業生涯和客戶信任無法割斷,他作為綠城的創始人,哪怕一分錢股份也沒有,自己還是綠城的一部分,只要他們肯聽,還將盡自己的責任和義務,「我的本心和本義不會改變,到死也不會改變。」

這位深信星座與屬相的企業家一再強調自己屬狗,比較適合看家護院。「五十知天命,我知道自己的優點和缺點。」

有舍必有取。從上市公司退出後,宋衛平不會滿足於看家護院,56歲的他有自己的新事業,綠城房產未能裝入上市公司資產的延伸——養老、代建和農業。

這一次他依舊雄心勃勃,稱自己將花十年時間,做十來個國內一流、世界同步的頤樂學院,「我已經把中國房地產品質往前推進一步,換一個方向,我想把中國老人的居住品質往前推進一步,或者把農業往前推進一步。」

這是宋衛平過去幾年一直想做的。但此前,他分身乏術,要先解決綠城的生存問題。

不過,他一直稱自己已經漸漸體會到老年人的悲涼。「人類只有到了老年之後,才能體會到不能獨立生存的,一定要生活在一起」。

代建業務的主體公司綠城建設則於2010年9月成立。如今杭州各個地方都可以看到綠建蓋的房子,很多開發商喜歡選擇和綠城合作,因為只要項目打上綠城的LOGO,總能比周邊貴,這些開發商寧願在項目上不出現自己的品牌名字。

過去兩年,綠城也對內部資源管控權進行了一輪騰挪,一些集中於上市公司平台的項目管控權與資源,向各個掛著「綠城」品牌的子公司、孫公司或關聯公司分流。

有投資者質疑上市公司的資產或項目收益是否被轉移。宋衛平對此的回應是:「轉移之事不屑為之。之所以有幾十個項目管控權變化,是為了讓現有的團隊都有活幹。」

農業則是最近兩年發展起來的。2014年5月初,綠城農業公司把他們最近出產的農產品帶給宋衛平品嚐,主要是西紅柿和草莓。宋衛平的秘書回憶說,當時綠城農業的負責人對宋衛平稱,這個番茄有小時候的味道。開始宋衛平不信,吃完後,宋如孩子般瞪大眼睛說:「真的耶!」

多位地產知名人士評價宋衛平出售綠城時,均稱這是「大佬的黃昏」。過去幾年,包括王石、盧鏗、宋衛平在內的諸多房地產大佬均淡出一線,而接替他們的,是更具職業精神的新一代企業家。

51歲的孫宏斌顯然不會低估收購綠城帶來的資金壓力,但綠城能帶給他一些夢寐以求的東西——中國房地產業最優秀的產品團隊以及富庶的江浙市場。宋衛平向南方週末記者稱,孫宏斌很喜歡綠城的項目,他看過了綠城大部分產品,而且孫宏斌去的趟數可能比宋本人還要多。

而在收購後,融創和綠城加起來的銷售額或將突破千億,他藉此將重返中國一線房企陣營,不僅在產品上超過萬科,規模上也具備挑戰萬科的能力。

南方週末記者曾經問及孫宏斌對未來的展望(譬如和萬科相比),他用平淡的外交口吻說:「我已經不再去想什麼規模了。做房地產最重要的是產品與風險控制。」

你很難相信這是富有激情的孫宏斌內心真正所想。孫宏斌的一個老部下陳恆六曾告訴南方週末記者,「老孫永遠不會甘心落後的。他要做全中國甚至全世界最好的房企,這個理想和追求永遠沒有變。」

無論是宋衛平還是孫宏斌,他們都從未真正打算做一個配角,對抗萬科這一宿命的鬥爭仍將繼續。

但孫宏斌首先得處理好與第二大股東九龍倉的關係。2012年6月,綠城引進九龍倉作為戰略性投資者,如今九龍倉佔綠城已發行總股本的24.32%。今年5月,在上海一宗土地拍賣中,融創與九龍倉同時出現在競拍席,並有一段時間直接交鋒。

在接受南方週末記者採訪時,九龍倉中國區一位高管稱:「我也不知道吳主席現在是什麼心情。」據外界稱,九龍倉集團主席吳光正對此交易最初非常不理解。就此收購案,孫宏斌則婉拒了本報的多次採訪邀約。  

綠城的今後走向,也依賴於這兩位大股東關係的微妙變化。

說明:

5月22日晚上,綠城中國在港交所發佈公告,宋衛平及其配偶夏一波、壽柏年以每股12港元價格向融創共出售綠城524,851,793股股份。交易完成後,融創持有的綠城股份與九龍倉完全一致,均為24.313%。宋衛平仍將持有綠城中國約10.473%股份,壽柏年持有約8.086%股份。另外,宋衛平將由綠城中國董事會聯席主席改任為董事會名譽主席,孫宏斌擔任董事會主席。

綠城 教父 退場 融創 駭客 接杖 衛平 不如 捨去 得到 一份 自由
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=100453

如何才能捕捉一倍股之融創中國篇 Edward Lee 發掘十倍股

來源: http://edwardten.blogspot.hk/2014/07/blog-post.html


https://www.facebook.com/28investment/photos/pb.145098158962798.-2207520000.1406807932./381197278686217/?type=1&theater

CAP這張圖的時候,我的心態是這樣
這是5月23日GROUP的留言
https://www.facebook.com/groups/729928423692276


"望到融創個估值真係低到出奇,佢現金流超強,如果對比現金流,負債唔算高,上年經營現金流83億,借貸280億,我估有D係5年後先還,上年D樓算好賣,今年銷售都仲有增長,銀行唔借都仲有資本市場抽到水,流動性風險真係唔算高,但而家個市值只係121億,用現金流計得1.X倍,用股東核心盈利計3-4倍,有息派6.7%,現價真係殘到喊,孫宏斌上年第4季5蚊左右不斷增持,而家3.63,升返上5蚊都37%升幅..."

基本因素係好殘,但個時唔係第一日殘,係殘左都有幾個月,問題係如果只靠基本因素,係可以令你執平貨,但唔代表你可以撈到底,而且仲可能要悶幾個月,等幾個月又唔知佢會唔會升,又一堆負面新聞打埋黎,信心少D都未必渣得穩陣,其實要渣穩倍升股,信心係好重要

要撈底要技術分析~如果睇圖,個時係雙底巖巖起步既位,3.5X左右係有支持,但係咪真係咁易俾到你睇得中係雙底? 之前都有好多次疑似雙底走勢,1918由高位慢慢向下走,跌左年半,中間有波幅,點先估到真係可以再升??? 

其實5月23日個陣已經有傳放寬限購,不過要落實係6月尾,其實內房都係因為銷售跌,價跌等負面消息影響,全國銷售係差,但1918係少數增長既公司,市場情緒差所以有平價股,如果市場轉好,反映價值就可以升,但回想你5月23 日個陣,你唔會知係幾時,只可以買AND等...其實如果我有好多註既資金,我一定入1註擺下,基本因素唔差,主席能力強,價殘,有息,仲有咩因素令你唔買? 

下次,如果再見到價殘,基本因素OK,管理層能力高,仲有息派既股,一定要捉實佢唔好放,負面消息總會過,只要間公司唔破產,盈利唔跌,永遠有希望,希望幫到大家發掘下一隻倍升股



如何 才能 捕捉 一倍 倍股 股之 之融 融創 中國 Edward Lee 發掘 十倍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=108905

【獨家】融創或聯合九龍倉要約收購綠城

http://companies.caixin.com/2014-12-01/100757580.html
【財新網】(記者 王曉慶
綠城中國(03900.HK)股權爭奪戰尚在進行中。收購方融創中國(01918.HK)於12月1日發佈公告,一是綠城收購事項或將調整,二是將發債融資。

  綠城股權爭奪戰膠著至今,宋衛平能否籌錢回歸尚無定論。而若宋衛平放棄回歸,股權交割繼續,與事各方或將面臨證監會關於「一致行動人」的裁定。

  融創中國在公告中稱,香港證監會至今並無裁定收購事項將會觸發任何一方在收購守則下的任何全面收購責任,但香港證監會已表明關注收購事項在收購守則下可能造成的影響。

  目前,融創中國正考慮可能調整收購事項,當中可能涉及(其中包括)在全數退還該公司已支付的代價後終止收購事項,或對將予收購的標的股份及其他條款作出調整。

  公告還說,如果融創中國根據可能的調整繼續進行收購事項,則其擬與另一方合夥進行。一位接近交易的人士告訴財新記者,「此處指的另一方合夥進行,指的是和九龍倉一起發動要約收購」。

  九龍倉目前持有綠城中國24.313%股份,如果宋孫雙方股權交割完畢,將和融創中國並列成為綠城中國第一大股東。

  此前,在宋衛平回歸綠城事件發酵中,與事各方收到了來自香港證監會的問詢函。該問詢函主要針對融創中國、九龍倉是否為「一致行動人」。

  香港方面之所以發出這份問詢函,是源於一封「舉報信」,見過該舉報信的人士告訴財新記者,信中稱九龍倉和融創中國是一致行動人,有共同進退的約定,小股東利益需要尋求保護。

  此後,有媒體發文稱該舉報信是宋衛平之妻夏一波指使,夏一波後來出面澄清並非自己所為。

  根據香港《公司收購及合併守則》,一致行動人合計持股(投票權)超過30%,便應該針對上市公司全部股份提出全面要約收購。

  如若九龍倉和融創中國聯手發動要約收購,雙方需要各拿出資金收購餘下股份,按照12元每股的要約價計算,每家約需拿出60億港幣左右。

  融創方面顯然做好了兩手打算。最新公告還透露,該公司擬進行美元優先定息票據的國際發售。根據上述接近交易的人士透露,融創中國此舉是在為要約收購籌集資金支持。

  公告披露,該公司擬以附屬公司擔保人按優先償還的基準為擬發行票據提供擔保並通過質押彼等的股份作初步抵押。

  公告未透露發行票據的規模和定價,僅表示擬發行票據的完成取決於市況及投資者的興趣。票據的定價,包括本金總額、發售價及利率,將通過由聯席賬簿管理人匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利進行的入標定價程序釐定。

  在落實票據的條款後,匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利、本公司、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人質押人將簽訂購買協議,據此,匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利將為票據的首次買方。

  關於發債用途,融創中國表示,該公司打算以擬發行票據所得款項淨額為本集團現有債務進行再融資。該公司或會應市況變動調整其發展計劃,並因此可能會重新調配擬發行票據所得款項的用途。

  即便沒有該筆票據支持,從公開數據上看,融創中國的資金狀況也較為寬裕。根據融創中國中期報,今年上半年,融創的經營活動所得現金淨額,大大高於去年同期,達到75.51億元。

  2013年底公司賬面上的現金為160.08億元,今年中報為229.84億元,增加了43.6%。融創的各類短期應付款只有78.62億元,現金足以應付各類即將到期的短期負債。

  融資成本也在下降。融創在今年上半年大幅降低了融資成本,融創的新增借款加權平均實際利率,由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。■

獨家 融創 創或 聯合 九龍 要約 收購 綠城
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=121678

宋衛平210天後終返綠城 兩月內需還融創50億

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-22/885075.html

每經記者 盧曦 實習記者 林東嶽發自上海

從今年5月發布收購公告起,融創與綠城的交易在經歷了“蜜月”和“分手”的7個月後,終於塵埃落定。

12月19日,融創中國和綠城中國發布公告披露,相關各方已於12月18日簽訂終止協議,宋衛平將歸還融創方面已支付的約50億元收購款項,並按協議償付利息,從而完成“回歸綠城”。

記者註意到,對回歸綠城的宋衛平及其團隊來說,歸還融創有關款項的資金籌措、如何穩定團隊、雙方合資公司上海融綠平臺的去向以及如何修複綠城品牌形象等四大問題,都需要在明年給出讓各方滿意的答案。睿信致成總經理薛迥文在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,不管外部環境如何,對現在的綠城而言,今後的路恐怕會更艱難。

5天內先還5億,後期至少要籌30億

12月19日,綠城中國和融創中國在香港聯交所的兩份公告正式確認了宋衛平的“回歸”。

公告稱,由於買賣雙方對於目標公司的經營理念有較大分歧,收購協議於2014年12月18日終止。對於融創就收購事項已支付的約50億元,宋衛平方面需在協議終止後5日內退還融創附屬公司5億元,並於2014年12月31日中午12時前,向融創附屬公司退還60%,且無論如何不得少於50%;2015年2月12日中午12時前需退還余下部分。綠城在2014年12月31日前還的錢按8%的利率計息;在2015年1月1日到2月12日中午12時之間還的錢,按照10%利率計息;任何逾期的款項則按照20%計息。

此外,由於就還款作出持續擔保,在接下來的“回歸”階段,交易涉及的24.288%股份將被質押給融創。“離婚”協議雖已簽下,但仍存在些許變數,核心問題還是錢。

依照今年5月的收購協議,融創已支付了相當於人民幣約50億元的收購款。據《華夏時報》報道,過去的數月里,宋衛平除了將部分資金用於償還四季酒店及其他項目欠款,仍留有約20億元在賬戶上。也就是說,宋衛平還需要30億元將缺口補上。

上述協議終止公告發布當天,綠城中國收盤跌10.2%,市場對宋衛平的回歸顯得比較失落。近期,花旗、海通國際等機構均給出綠城中國“沽售”評級,機構的不看好可能對企業未來融資將產生影響。

此前市場傳出消息,東方資產管理公司為宋衛平提供了30億元的資金,借款期限一年、借款利率10%。《每日經濟新聞》記者曾向東方資產求證此事,得到的回複是:公司沒有任何消息可披露。昨日(12月21日),該公司相關負責人以周末不便查詢為由,沒有給出明確的答複。

一家小貸公司合夥人向記者介紹稱,此類借貸的利率通常比較高,10%的利率已算業內較低水平。也就是說,如果宋衛平接下來通過借新債來還這筆舊債,利率可能會更高,壓力或許更大。

記者昨日分別通過電話和短信咨詢宋衛平秘書和綠城中國方面,但均未得到答複。這一事件中另一關鍵角色九龍倉方面昨日向記者強調了兩家公司公告部分內容,對於是否介入後續工作,“沒有評論”。

根據公告,如果宋衛平到時無法退還這筆錢,那麽融創可向綠城發起強制收購。

衛民不動產策劃智庫總經理蔡為民表示,既然宋衛平敢於和融創簽訂這麽一份協議,就說明在資金方面他應該有信心,極可能有 “金主”出了大部分的回購款,站出來替宋衛平“撐腰”。

對融創來說,宋衛平的支付款會使得融創的現金流顯著增加。今年上半年,融創經營業務的現金流入凈額達到75.51億元,遠高於去年同期,截至今年上半年,融創現金及現金等價物為229.84億元,一年內需償還的借貸為138.39億元,現金中心應付即將到期的負債。綠城的還款將會使得融創的“造血”能力進一步得到改善。

一知名房地產行業分析師向《每日經濟新聞》記者表示,回款高出融創支付款的部分可以計入投資收益,今年12月31日前綠城支付給融創的款項,對現金流的影響是顯而易見的,但對融創財務數據的影響還要看融創將這筆款項計入哪個會計科目,因為60%的款項是在12月31日前支付,可以肯定的是,今年融創的財務狀況將繼續改善。

管理層面臨再“洗牌”

經歷此番風波之後的綠城,變化是巨大的。杭州當地一位與綠城有過往來的人士告訴記者,在宋衛平“回歸”消息剛傳出的時候,融創派駐綠城的團隊表現抗拒,他們仍堅持在自己的崗位上,與“綠城派”僵持不下。同時,融創的狼性給綠城帶來了不小的震動,綠城的銷售態度發生轉變,策略也有所變化,銷售人員更加積極地推動成交。

“融創的銷售比較年輕,成交的意願強烈,做事速度快,推著客戶走。而綠城的銷售中有的年紀較大,給人不緊不慢的感覺。”上述當地人士評論道。

一位曾在綠城擔任上市公司相關事務的知情人士告訴 《每日經濟新聞》記者,對於宋衛平的回歸,藍城的團隊都是擁護的,而那些當時沒有跟宋衛平去藍城的人、融創這幾個月派到綠城的團隊成員,都免不了擔心自己何去何從。

“宋衛平有一些‘鐵桿’,但其中壽柏年已經下決心退休了。”該知情人士稱,羅釗明、曹舟南、應國永這些“老人們”都曾經過一些波折,能否順利地成為宋衛平接下來的左膀右臂還難說,而宋衛平的妻子夏一波以往對經營的介入比較少,更像是財務投資者。

“青島、東北這些綠城重點地區的項目總經理,應該是宋衛平比較信任的。以宋衛平的資源和能力,會有人借錢給他的,還錢不會是很大的問題,難就難在團隊怎麽理順。”上述知情人士認為,宋衛平回歸後,或將重用這些駐外的管理層成員。

蔡為民認為,宋衛平一個人的價值觀主導綠城的時代或許已經過去,這次為宋衛平提供資金的各方,今後必然會參與對綠城的管理,後續會形成什麽樣的管理模式,可能並不是宋衛平一個人說了算,是否會產生“融綠之爭”這樣的矛盾也不得而知。

綠城品牌亟待修複

在“孫氏綠城”的短短數月間,綠城在融創的大本營天津兩次拿地,拿地款共計65.5億元。當時是融創出面拿地,如今風雲突變,綠城如何處理天津的地塊?

“現在地塊屬於綠城,我們並不參與。”融創相關負責人昨日向記者表示,雙方此前成立的合資公司上海融綠平臺維持原樣,因為已經合作兩年了比較成熟,不論融創和綠城未來合作如何,都不會影響上海融綠平臺的發展。

上海融綠內部一位高管告訴《每日經濟新聞》記者,上海融綠平臺今年還是按進度發展的,銷售業績完成得還不錯。

作為深度合作的同行,縱然經歷了並不愉快的分分合合,融創和綠城仍然需要合作,在未來的中國房地產市場,誰又敢斷言沒有再合作的可能?

記者註意到,在綠城中國及融創中國的股吧,有投資者對宋衛平不滿,原因是他此前在接受媒體采訪時流露出更看重消費者利益和社會利益的態度。如何安撫投資者,讓他們對綠城未來重新恢複信心,將是宋衛平團隊面臨的一個考驗。

由於孫宏斌接管綠城期間對綠城施以改革,成效明顯,推動綠城項目加速去庫存。截至11月底,綠城的合約銷售額為667億元,提前完成年度目標。在孫宏斌離開後,綠城需要給資本市場一個信號:宋衛平管理下的綠城和孫宏斌時代一樣,同樣在營銷上有一套,留用部分孫宏斌帶來的融創團隊,乃至保留融創營銷體系里部分可為綠城企業文化所接受的模式和策略,也是未來綠城需要考慮的。

蔡為民表示,此前有報道稱,綠城房屋的品質受損,業主抱怨很多,宋衛平回歸後,首先要做的就是負責將之前出現的問題消化幹凈,甚至可以成立專項維修基金來處理這方面的問題,並且保證後續的項目建設不出現類似問題。

衛平 210 天後 終返 綠城 兩月 內需 還融 融創 50
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=124446

宋卫平联姻中交 称与融创是野合

http://companies.caixin.com/2014-12-23/100767117.html

【财新网】(记者 王晓庆
宋卫平找到了新买家。2014年12月23日下午,绿城中国(03900.HK)与中国交通建设集团有限公司(下称“中交集团”)联合举办签约仪式,宋卫平以60.13亿港币的价格出让绿城中国24.288%的股份给中交集团。在此之前的12月19日,融创中国(01918.HK)刚刚发布公告,宣布终止对绿城中国的收购。

  本次股份转让完成之后,中交集团与九龙仓并列为绿城中国第一大股东,中交集团派出部分管理人员,参与公司经营管理。

  由于资金紧张,宋卫平在今年5月宣布将绿城公司转让给孙宏斌。7个月之后,宋卫平以相同的价格,将尚未交割的股份卖给了中交股份。

  2014年7月,融创中国团队入驻绿城,接手公司运营。绿城公司销售额大幅提升,但是宋卫平认为孙宏斌在运营过程中,仅追求公司和股东利益,忽略了业主和合作伙伴诉求,违背了公司品牌情怀,在五个月之后决定毁约。

  融创在两天前发布公告称,鉴于融绿双方对于目标公司的经营理念有较大分歧,于2014年12月18日,相关各方订立终止协议,同意终止买卖协议及各方于其下的全部责任及职责。由于融创已经就收购一事向绿城支付了全部净额共约60亿港元,经协定,绿城相关方需于2015年2月12日中午12点或之前偿还全部净额。

  宋卫平在发布会上称,过去半年与融创的合作并不愉快,尤其是不能让客户们快乐。他特别提到了这次合作得到了政府的关心,“我们向省委省政府做了汇报”,“有理由对于这次合作充满信心,相信绿城、中交以及另外一个股东九龙仓的合作格局会非常稳定”。

  他称与融创的不愉快经历,是一次没有政府介入的“野合”。

  宋卫平坦言筹钱的过程并不轻松。此前,宋卫平并非想卖掉股份,最早的方案是将其股份抵押给融资方获得借款,还掉融创中国的钱,可是方案难决。一位接近本次交易的知情人透露说,之所以决定将股份转手卖掉,主要是绿城股价持续下跌,加大了宋卫平股权抵押融资的难度,加速了转手进程。

  中交股份之外,宋卫平在过去时间还曾接触过多个潜在买家。根据12月19日签署的还款协议,宋卫平需要方面将分三个时间节点偿还总额约为50亿元人民币的股权款及利息。宋卫平方将其拥有的绿城股权作为抵押担保给融创,如果至2015年2月12日中午12点前全部净额未能付清,股权抵押将会强制执行。

  绿城争夺战中暴露出宋孙二人以及绿城公司的多项弊端,宋卫平在发布会现场对财新记者说,“我之后肯定会做改变,会学习一些融创素质,包括狠劲和精神。但是他们让太多人不开心了。”■


衛平 聯姻 中交 稱與 與融 融創 創是 野合
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=124665

佳兆業今早照大合影 融創將全面接手

來源: http://www.yicai.com/news/2015/01/4570238.html

佳兆業今早照大合影 融創將全面接手

一財網吳斯丹2015-01-30 13:07:00

1月30日早上,佳兆業中高層在惠州博羅開了最後一次高管會議。會上宣布,融創中國將全面收購佳兆業,郭氏家族持有佳兆業約49%股權全部轉讓給融創中國。收購完成後,佳兆業可能會被更名,這也就意味著佳兆業將不複存在。

佳兆業(01638.HK)經歷了風雨飄搖之後將成為歷史,變成另一家房企融創中國的控股子公司。

《第一財經日報》記者從多方信源獲悉,1月30日早上,佳兆業中高層在惠州博羅開了最後一次高管會議,照了大合影,紀念最後的佳兆業。

會上,佳兆業高層宣布,融創中國將全面收購佳兆業,郭氏家族持有佳兆業約49%股權全部轉讓給融創中國。

收購完成後,佳兆業可能會被更名,這也就意味著佳兆業將不複存在。

同時,知情人士向本報記者透露,融創中國並不是唯一主角,深圳本土房企華僑城(000069.SZ)可能將拿下佳兆業的舊改部分。

財報顯示,截至2014年6月30日,佳兆業總土地儲備約2360萬平方米,其中舊改面積占了近一半。

目前,融創中國、華僑城雙雙停牌。

融創中國已於今早停牌,表示有待刊發內幕消息。

此前兩天,也就是1月28日下午,融創中國董事長孫宏斌在官方微博上發布了一則消息稱,他參與了“你認為誰最能可能接手佳兆業”的投票活動,並把票投給了自己的公司融創。雖然這條微博在幾分鐘就被刪除,但可看出融創收購佳兆業已經胸有成竹。

 “融創中國昨天晚上去香港跟郭氏家族簽了股權轉讓協議。”一位接近佳兆業的人士對《第一財經日報》記者透露,在此之前,融創團隊10余人進駐了佳兆業總部,對佳兆業做產權與債務評估,前後時間不過十多天,速度很快。

事件的另一主角——華僑城早在1月23日就已經停牌。當時業內猜測華僑城將收購佳兆業,但華僑城新聞發言人曾輝在停牌當時出面進行“模糊”的回應:“有傳聞說華僑城在接手佳兆業,說我們結了婚。這其實是個別媒體的善意(猜測)”。

本報記者就華僑城將接手佳兆業舊改項目一事致電華僑城相關負責人,截至發稿前,仍未有人接聽電話。

有業內人士分析,佳兆業事件如今進展如此迅速,主要原因在於政府方面受到外界太大壓力。從最初的鎖房開始,相關部門在不告知原因的情況下將佳兆業深圳所有業務叫停,導致佳兆業債務違約、項目被查封、業主不停維權。持續兩個多月之後,相關部門已經意識到必須盡早解決好這個事情,否則會成為越鬧越大的社會事件。

在兩周前甚至更早些時候,深圳市政府就開始籌劃佳兆業重組,政府的初步方案是將佳兆業旗下資產按板塊拆分,如中高端住宅、低端住宅、商業、酒店等,並邀請了幾家總部在深圳且涉及相關業務的房企進行初步洽談。

華僑城作為唯一一家總部隸屬於深圳的國企、央企,被認為是接手佳兆業的最好選擇。且華僑城在深圳的土地儲備已接近枯竭,急需擴充。

融創中國作為殺出來的一匹黑馬,讓大部分業內人士驚訝。

“孫宏斌的個性是比較激進的,可能不會想那麽多,先把股權收過來再說。”上述業內人士分析道,像萬科、華潤置地等企業,都需要做更為詳盡的調查,不會這麽快。

而佳兆業在被拆分之後,其團隊將何去何從?

事實上,佳兆業作為近年來崛起的黑馬,其團隊的能力和敬業是業內頗為欣賞的。

據本報記者了解,裁員和離職是不可避免的,一些佳兆業內部人士已經開始下一步打算了。

編輯:胡軍華
佳兆 業今 今早 早照 照大 合影 融創 創將 全面 接手
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=130061

融創未能全面接盤 佳兆業債券重挫

來源: http://wallstreetcn.com/node/213860

2月1日晚,融創中國與佳兆業雙雙發布的公告顯示,融創將收購佳兆業在上海的4家項目公司股權及股東貸款,總價近23.75億元。由於融創未全面接盤,佳兆業美元債券出現下挫。

佳兆業價值5億美元、票息10.25%、2020年到期的債券價格重挫9.2%至64.8美分,收益率則飆升至22.7%。

佳兆業去年12月初先後傳出其於深圳的多個發展項目遭鎖定或限制,而自郭英成家族減持股權予主要股東生命人壽後,郭英成辭去公司主席,副主席兼執行董事譚禮寧及首席財務官張鴻光亦於12月底請辭。

郭英成的離去觸發公司第一宗違約事件--由匯豐借出的4億港元定期貸款融資須提前還款。這引發漣漪效應,佳兆業本月初未能如期償還一筆於2020年到期美元債券約2600萬美元的應付利息,並將延期至2月9日償付,倘公司屆時仍未能支付利息,其將成為首家離岸債違約的內房公司。至於4億港元定期貸款則獲得匯豐銀行免於追究的處理。

自從上個月起負面消息纏身後,佳兆業債券的價值一度縮水三分之二。不過在近幾個交易日中,債券價格有所回升。

Asia Investment Advisors Ltd主管Dilip Parameswaran向彭博通訊社表示,

海外債權人目前最大的關註點在於融創的介入是不是僅限於項目收購。如果是那樣的話,海外債權人將沒有太多的受益。

對於本次收購,融創中國表示,公司一直堅持區域深耕戰略,已經在所布局的京、津、滬、渝、杭等區域取得優勢地位,公司相信收購協議及項下擬進行的交易將進一步擴大公司在上海區域的市場份額,並鞏固公司在上海區域房地產市場的領先地位。因此,董事(包括獨立非執行董事)認為,根據收購協議進行收購事項及其項下擬進行的交易乃按正常商業條款進行,有關條款屬公平合理,並符合股東的整體利益。

而佳兆業方面則表示,經計及該等出售事項的總代價、股東貸款金額、項目公司的投資成本及相關交易成本後,估計該等出售事項的所得款項凈額將約為237493.7萬元,而集團將因該等出售事項錄得虧損約4390.4萬元。

佳兆業發言人Frank Chen表示,出售上海項是為了獲得流動性。

此前,市場曾傳聞融創擬接手佳兆業創辦人兼主要股東郭英成家族所持的佳兆業約49%股權。不過融創最終並沒有對佳兆業進行上市公司層面的股權收購,而是選擇了項目收購的方式。

佳兆業股票目前依然處於停牌之中,暗示可能會有更多的消息有待公布。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

融創 未能 全面 接盤 佳兆 債券 重挫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=130390

郭氏家族清空佳兆業股權 融創接盤

來源: http://www.infzm.com/content/107800

(東方ic/圖)

融創中國(01918.HK)最終成了佳兆業的“白武士”。2月5日晚間,香港證券交易所股權批露信息顯示,1月30日,融創中國以1.8港元的每股平均價收購佳兆業49.25%股權,涉資逾45.5億港元(約合人民幣36.6億元)。這恰恰與以郭英成為首的郭氏家族所持的佳兆業股權比例相同,這意味郭氏家族將徹底退出佳兆業集團。

每股1.8港元的交易價格較佳兆業停牌前股價1.59港元溢價13.2%。值得註意的是,去年12月4日,第二大股東生命人壽旗下富德資源曾以每股2.898港元增持其11.21%的股份,由此可見,融創中國還是做了一筆非常劃算的買賣。

此外,2月1日,融創中國還完成了對佳兆業的另一筆收購,融創中國以23.75億元的價格,收購佳兆業集團位於上海四個項目目標公司的股權及債券並各自訂立收購協議。完成交易後,融創將獲得佳兆業在上海的4個項目控股地位。目前,融創收購佳兆業所用資金已達到60.35億元。

佳兆業房源被鎖依然是難題

早前,有媒體報道,融創團隊有10余人已經進駐佳兆業總部,對佳兆業做產權與債務評估。但當事雙方均未就此事表態。直到2月4日,融創中國董事長孫宏斌才對彭博回應,融創全面收購的資金已經到位,不會給融創帶來現金流壓力。

他還表示,希望佳兆業能在寬限期截止前,支付原先未能按時支付的美元債券利息,而債務重組是收購的前提條件。

佳兆業有一筆2300萬美元的債息將於2月10日達到還款寬限期最後期限,如果不能償還,將引發25億美元的海外債交叉違約。

對於融創接收佳兆業,易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱向《證券日報》分析稱,之前報出的佳兆業的接盤候選人遠遠不只融創一家,比他更合適的也大有人在,特別是根據地在深圳的央企國企,比如華僑城、招商、深業、華潤、保利,論條件都不比融創差。但是融創是跟時間在賽跑,這些央企國企卻在等政府的安排,機會稍縱即逝,最終只能看著別人享受勝利的果實。

不過,對融創來說,佳兆業房源被鎖依然是一大難題。此前參與政府商討佳兆業破產重組的一位央企負責人向網易財經透露,深圳房源解鎖時間未定是整個債務重組過程最大的難題,將帶來極大麻煩,就算成功接盤依然面臨盤活的風險。

一位地產圈人士表示,在設計公司的挽救方案時,最大的困難是處理與債權銀行之間的關系,由於出現財務困難的上市公司往往有多家債權銀行,各銀行在操作上的需求和利益點都不一致,所以,統籌各銀行之間的關系和利益是一個巨大的挑戰。此外涉及內地以及境外銀行,公司重組更為困難。

郭氏 家族 清空 佳兆 股權 融創 接盤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=131243

融創80億港元全面收購佳兆業 提出諸多條件

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4573497.html

融創80億港元全面收購佳兆業 提出諸多條件

一財網 吳斯丹 2015-02-07 11:49:00

融創擬以1.80港元每股的價格,總計約45.5億港幣收購郭氏家族持有的佳兆業49.25%股權。 不過這筆買賣還有前提條件,包括佳兆業要進行債務重組、解決好所有法律糾紛和訴前財產保全事項、解決處於非正常運營狀態的業務等。

融創中國(01918.HK)要收購佳兆業(01638.HK)的公告終於出來了!而且,這次融創學聰明了,設置了非常多的先決條件,表現強勢。2月6日晚間十點左右,融創中國與佳兆業先後發布聯合公告,宣布融創已於1月30日與郭氏家族簽訂股權買賣協議,擬以1.80港元每股的價格,總計約45.5億港幣收購郭氏家族持有的佳兆業49.25%股權。註意,這份股份買賣協議是有前提條件的,包括佳兆業要進行債務重組、解決好所有法律糾紛和訴前財產保全事項、解決處於非正常運營狀態的業務等核心條件,這些都是佳兆業當前所遇到的最大麻煩。只有在所有條件達成後,上述股權買賣協議方會生效。而在該協議生效後,融創會對佳兆業發起全面收購要約,包括股份、期權、可轉債,合計將耗費77億元~80億港元。

郭氏賣股權要滿足哪些條件?

融創以1.8港元每股的價格收購郭氏股權,在業界看來價格較便宜。

上述交易價格較佳兆業停牌前股價1.59港元溢價13.2%,但1.59港元是佳兆業陷入危機、急跌後的股價。翻看歷史股價可以發現,融創此次的收購價格較佳兆業最後交易日前連續60個交易日的平均收市價2.77港元折價了35%。

而就在去年12月初,生命人壽還以每股2.898港元的價格接手了郭氏家族持有的佳兆業11.21%股份。

但因佳兆業處於漩渦之中,融創依然能夠提出苛刻的收購條件。

根據聯合公告,融創收購郭氏家族49.25%股權需要滿足5個先決條件。

首先是債務方面:債務違約已經通過債權人同意或豁免,部分或全部現有債務已經進行重組及再融資,並在現有債務下沒有違約事件及可能違約事件的發生。佳兆業需要通過讓融創滿意的方法解決或執行上述問題。其次,因出售股份而導致的現有債務條款下的所有違約已被現有債務的相關債權人豁免,從而使交易的交割不會違反或可能違反現有債務下的任何條款。而所有現有糾紛、法院申請通過和解及其他方式解決,且該解決要令融創滿意。與此同時,佳兆業的所有業務運營非正常經營狀態能通過令融創滿意的方式解決。最後,融創的股東已在股東大會上批準關於股份購買及要約的相關決議案、與股份購買及要約相關的其他決議案。除了第五條,融創可就股份買賣協議豁免任何一條先決條件。

而假設在2015年7月31日或雙方約定的其他時間,條件未被滿足或豁免,任何一方都可終止股權買賣協議。

協議生效的概率有多大?

不難看出,融創設定的先決條件都幾乎觸痛了佳兆業。

債務方面,郭英成辭任曾引發一筆4億港元債務違約,但後來得到債權人的豁免。不過,佳兆業因陷入鎖房風波、郭英成辭任、高管紛紛離職等困境,存在較大的債務違約風險。

目前看來,佳兆業正在努力進行債務重組。

此前,佳兆業在1月8日未能按期支付一筆2300萬美元的債券利息,該筆債券利息有30天的寬限期。據了解,佳兆業已於2月5日向債券持有人支付了該筆利息,從而避免了債務違約。

且佳兆業已於1月28日宣布,決定委聘華利安(中國)有限公司為其財務顧問,以就公司的資本架構(包括其境內外債務及其他責任)提供戰略建議,協助佳兆業審閱及評估多種方案及制定可達致各方同意的解決方案的計劃。

第二個麻煩則是有關糾紛及法院的申請。據本報記者了解,目前有約30家金融機構向法院申請對佳兆業進行訴前財產保全。其中,愛建信托的申請已被受理,法院已對佳兆業位於杭州五常的杭溪隆業項目進行查封,並將於3月11日開庭審理。

業內人士分析,其實金融機構也希望有人接盤佳兆業,他們進行訴前財產保全僅僅是在做最壞的打算。此前,有媒體報道稱,金融機構已經與佳兆業達成諒解。

綜合來看,融創接盤佳兆業,對於債權人和金融機構來說都是利大於弊。而融創設置這些先決條件,也增加了談判的籌碼,降低了與債權人達成諒解的難度和成本。

最大的難題在於政府。融創要求佳兆業解決所有非正常運營的業務問題,而這恰恰是將佳兆業拖入泥沼和深淵的根本原因。

自去年11月28日以來,相關部門在不告知原因的情況下,先是將佳兆業位於深圳的幾個預售項目進行鎖定,進而將深圳所有業務叫停。截至目前,相關部門給出的說法是“上頭對佳兆業事件未定性”。

“孫宏斌敢全面收購佳兆業,存在幾種可能:一是與深圳政府達成了某種共識,或從更高層得到一些確切的消息;二是賭一把,大不了取消交易。”一位接近佳兆業的人士分析。

但業內認為,如果換一個老板,就能解除對佳兆業深圳業務的鎖定,就相當於相關部門打自己臉,事情沒這麽簡單,還需經過一段博弈。

孫宏斌也在2月4日對彭博表示,此項交易只有50%成功的可能。

生效之後:重組董事會、發起全面收購要約

相比於收購綠城,融創此次的算盤打得很精明。

聯合公告稱,倘若融創成功收購了郭氏股權,佳兆業必須在交割日召開董事會會議,對董事會進行重組。包括任命融創提名的4名代表為佳兆業的董事,其中1名要被任命為佳兆業董事會的聯席主席和提名委員會主席,1名要被任命為佳兆業的首席執行官;同時,孫越南、金誌剛、喻建清及陳少環辭任佳兆業董事。

這相當於將佳兆業的舊部全部剔除。

目前,佳兆業的執行董事包括孫越南、金誌剛、葉列理、雷富貴、喻建清,非執行董事為陳少環。其中,孫越南、金誌剛、喻建清為佳兆業的職業經理人,孫越南還是佳兆業董事會的聯席主席和提名委員會主席;葉列理、雷富貴、陳少環來自生命人壽。

如果融創成功入駐佳兆業,那麽佳兆業的董事會席位將變成6個,其中融創占據4個席位,生命人壽僅占2個席位。

同時,融創還將對佳兆業發起全面收購要約,包括所有股份、未行使期權、可轉債。

股份要約方面,要約的價格為每股1.8港元。公告顯示,生命人壽已經宣布不接納融創的股份要約,涉及的股份占佳兆業總股本的29.94%。融創將對剩余股份發出要約,這部分股份為公眾持股,占佳兆業總股本的20.81%。股份要約的總價為19.23億港元。

倘若在要約截止日期前,在外流通股份期權未行使,可轉債未獲轉換,而所有股份均接納股份要約,那麽,融創此次要約的總價為31.54億元。

倘若期權及可轉換債在要約期間行使和轉換,那麽融創此次要約的總價將最高增加至34.32億港元。

由此計算,融創如果全面收購佳兆業成功,將耗費77億~80億港元。

融創在公告中表示,融創堅持聚焦一二線的優質城市發展,已經在京、津、滬、渝、杭取得領先地位、深圳、廣州是融創一直尋求拓展的新城市,本次收購將借助佳兆業在深圳、廣州的優勢地位及優質的土地儲備,迅速進入深圳、廣州市場,進一步完善區域布局。股份購買亦將增加融創在其他城市的土地儲備,為未來增長發展奠定基礎。

不過,融創收購了佳兆業49.25%股權後,面臨佳兆業公眾持股不足25%的問題。公告稱,佳兆業及融創都認為,需要采取適當行動,包括融創減持可接受的足夠數目的股份,或佳兆業為此而進行新股增發。

面對如此多的條件,融創收購佳兆業能否成功?

編輯:王佑
融創 80 港元 全面 收購 佳兆 提出 諸多 條件
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=131262

融創確認入股佳兆業,佳兆業午後複牌漲25%

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=1361

本帖最後由 jiaweny 於 2015-2-9 13:45 編輯

融創確認入股佳兆業,佳兆業午後複牌漲25%
作者:張宇

中國證券網訊 融創確認有條件入股佳兆業,佳兆業下午1時複牌,暴漲25.2%,報1.99元。融創今早複牌,現報7.27元,漲4.8%。


融創(01918-HK)與佳兆業(01638-HK)於上周五發出聯合公告,確認融創已以每股1.8元、即45.5億元總代價,購入佳兆業創辦人郭氏兄弟49.25%的股權,並擬向余下股東提出面收購。持有佳兆業29.94%的第二大股東富德生命,已確認不會接納收購建議。 是次股份買賣尚未完成交割,須待多項先決條件完成,包括佳兆業的債務違約已得到債權人豁免,債務已進行重組及再融資,還有現時所有糾紛、法院申請及非正常經營狀態,都要以令融創滿意的方式得到解決。

上述條件須在今年7月31日前完成,除非雙方同意另訂交割期限,否則任何一方均可終止是次買賣協議。如股份買賣沒有完成,融創提出的全購要約不會進行。據報,佳兆業已支付2,600萬美元(約2.03億港元)的2020年到期債券利息。

另外,據佳兆業複牌公告顯示,據於2015年1月31日,集團到期應予償還的貸款本金額及應計利息約為人民幣992.89百萬元;而根據相關協議的條款,集團本金額為214.4億港元(相等於約人民幣169.5億元)的貸款或會到期應予償還。

對於融創收購佳兆業股份,中金公司認為這對佳兆業來說是個關鍵的利好,具體評論如下:

事件:融創中國宣布出資46億港元,以每股1.80港元的價格收購郭氏家族持有的佳兆業49.25%的股份。收購價格較佳兆業前收盤價溢價13%。

評論:

收購價格具有吸引力,融創在收購交易完成前掌握主動權。按照46億港元收購49.25%股份計算收購價格較佳兆業凈資產值存在63%的折價,對應2015年預測市盈率2.1倍和市凈率0.4倍,不管采用哪種方法衡量都具有一定吸引力。另外,交易的完成取決於債務違約、重組、訴訟和違規問題是否按照融創希望的方式得到妥善解決。上述收購條款使得融創在做出最終決定前可以評估相關風險,從而降低公司在此次交易中面臨的風險。

潛在現金要約可能會導致至收購對價提高至80億港元。我們認為,每股1.80港元的收購價格可能不會獲得佳兆業現有股東的普遍同意。但是,即便如此,融創仍然有充裕的現金完成此項交易,並將凈負債率維持在90%以下。

佳兆業對於融創目前業務布局來說是非常有利的補充。截止2014年上半年底,佳兆業在30家城市共擁有土地儲備3400萬平方米,其中19%左右位於深圳和廣州,因此相對於融創現有業務布局來說是良好的補充。佳兆業2014年實現簽約銷售額300億元左右,因此按照權益計算,佳兆業有望推動融創保持較高的銷售增速。33%的毛利率和34億元的2015年預期核心凈利潤都會提升融創的財務業績。

此次交易有望緩解市場對反腐方面的擔憂情緒。融創接管佳兆業將證明與相關人員有關的反腐影響將逐步消除,有助於恢複此前已經降至低點的市場對房地產行業的風險偏好情緒。

估值建議:本次49.25%的股份收購交易預計將分別提升凈資產和每股收益16%和40%。鑒於此前收購價格相對較低而且交易完成後融創基本面將進一步鞏固,我們重申推薦評級。但目前由於交易尚未完成,和維持盈利預測和10.69港元目標價。

風險:與債權人和政府未能達成一致,收購交易流產。



來源:上海證券報/中金公司


融創 確認 入股 佳兆 午後 複牌 牌漲 25%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=131544

融創撤離駐佳兆業團隊 孫宏斌“急於求成”埋伏筆?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-19/910395.html

邦地產記者 區家彥

很不幸,對於融創中國董事長孫宏斌而言,他的收購佳兆業之路似乎在重蹈綠城事件的覆轍。

據《財新網》報道,孫宏斌於4月16日晚間帶著融創團隊約40余人全數撤離位於深圳的佳兆業中心,這也是繼上周三下午三位來自融創系的佳兆業管理層被免職後,融創與佳兆業之間矛盾出現進一步激發的苗頭。

隨著郭英成重新掌權已成定局,佳兆業自行完成債務重組的概率大增,這也意味著孫宏斌拿下佳兆業的希望已經相當渺茫。處女座的孫宏斌凡事追求完美,但做事也很急,這導致了他在提出接手郭英成股權後卻出臺不利於債權人的重組方案,或許是本次收購計劃的敗筆之一。

融創佳兆業關系正式破裂

根據《財新網》報道,4月16日下午,佳兆業舊團隊突然要求融創在33樓辦公的員工離開,搬到27樓和34樓去。雖然這一要求沒有針對孫宏斌、武捷思、汪孟德、黃書平等融創管理層,但此舉依然惹怒了孫宏斌,他帶著融創團隊約40余人全數撤離。

《每日經濟新聞》記者了解到,在佳兆業總部33樓辦公的主要是公司的核心層,郭英成的辦公室也在此層。自今年1月末,融創中國提出要約收購佳兆業後,負責盡職調查的融創團隊也多在這一層樓辦公,孫宏斌一直在郭英成的辦公室里工作。

融創團隊撤離的消息獲得了佳兆業方面的證實。一位佳兆業內部員工向記者透露,從上周五起(4月17日),包括孫宏斌在內的所有融創團隊已經沒有在佳兆業的辦公室出現。

融創與佳兆業關系破裂並非沒有先兆。在佳兆業位於深圳的8個項目多數房源於4月4日起陸續“解鎖”後,去年12月一度辭去主席職務的創始人郭英成在4月13日意外宣布重新出任集團執行董事及董事會主席,業界紛紛猜測這是郭英成不願賣盤的信號。

詭異的是,盡管在4月14日中午時分,孫宏斌發了一條微博顯示,“融創收購及重組佳兆業正在如約按計劃進行。對佳兆業的收購及重組繼續得到了賣方股東、生命人壽和政府的支持”,但當日下午,佳兆業卻發布內網公告稱,包括王琪凱在內的三位來自融創系的佳兆業管理層被免職,加上如今融創團隊的撤離,正式宣告融創與佳兆業關系破裂。

孫宏斌“急於求成”的教訓

在郭英成宣布複職當天,便判斷佳兆業將取消賣盤的香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者說,融創團隊的撤離,意味著佳兆業已經不再歡迎融創對公司進行盡職調查,說白了,郭英成已經不想把佳兆業賣給融創。

黃立沖預計,接下來佳兆業會自行進行債務重組,由於郭英成的複職避免了部分債務交叉違約條款,減輕了公司的短期債務壓力,佳兆業還可能通過出售部分項目用於償債;與此同時,由於推動佳兆業業務重回正軌需要註入新的資金,佳兆業極有可能吸引二股東生命人壽增資擴股,甚至引入新的戰略性投資者。

盡管佳兆業的前景依舊撲朔迷離,但資本市場對郭英成的回歸卻充足信心,佳兆業的多筆離岸優先票據票面價格較上月末出現大幅反彈。以2017年到期的有限票據為例,記者註意到,該筆票據在融創首度宣布境外債務重組方案後一度跌破50美元,但如今已會回升至72美元。

但對於孫宏斌而言,處心積慮拿下佳兆業的計劃如今希望渺茫,這也是自收購綠城首敗之後,這位“收購狂人”可能面臨的第二次失敗。

黃立沖認為,此次在收購佳兆業的計劃中,孫宏斌顯得過度心急,缺乏顧及各方利益的計劃,這體現在他在急於與郭英成達成股權轉讓的共識後,卻提出要債權人削息展期的要求,違背了債權人清償次序高於股東的基本原則,最終陷入與債權人的談判漩渦中。如果不是債務重組方案的苛刻,或許在深圳項目解鎖前,融創已經能獲得債權人的支持,郭英成也就翻盤無望。

克而瑞研究中心分析師房玲還認為,不管是綠城還是佳兆業,融創都在收購未完成時就派駐團隊,過早介入也提前暴露了不同企業文化團隊的磨合問題。上述佳兆業內部人士也向記者證實,在融創團隊介入期間,與佳兆業團隊的文化差異全面暴露,這也導致佳兆業員工在獲悉郭英成複職後,對融創的抵觸情緒全面爆發。

 
融創 撤離 佳兆 團隊 孫宏 宏斌 急於 求成 埋伏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=140553

孫宏斌率部撤離佳兆業 融創收購存三大懸疑

來源: http://www.yicai.com/news/2015/04/4607373.html

孫宏斌率部撤離佳兆業 融創收購存三大懸疑

一財網 張歆晨 2015-04-17 12:01:00

就在孫宏斌微博傳達“融創收購佳兆業依舊”的信息後三天,這位被稱作“白武士”的性情中人又作出一個讓外界嘩然的決定,命令融創團隊全部撤離佳兆業位於深圳羅湖嘉里中心的總部,一人不留。

在局勢複雜的並購案中,誰也未必可以猜得到結局,哪怕是該事件的最核心當事人。

就在融創中國(01918.HK)董事長孫宏斌微博傳達“融創收購佳兆業(01638.HK)依舊”的信息後三天,這位被稱作“白武士”的性情中人又作出了一個讓外界嘩然的決定,命令融創團隊全部撤離佳兆業位於深圳羅湖嘉里中心的總部,一人不留。

據可靠信源向《第一財經日報》提供的信息,4月16日下午,佳兆業舊團隊突然要求融創在33樓辦公的員工離開,搬到27樓和34樓去。雖然這一要求沒有針對孫宏斌、武捷思、汪孟德、黃書平等融創管理層,但此舉依然惹怒了孫宏斌,他帶著融創團隊約40余人全數撤離。

目前無法得知佳兆業管理層為何作出這一決定,但從孫宏斌的舉動來看,他確實被近日來的一系列事件所激怒。可以確定的是,融創收購佳兆業股權的事情在歷時3個月後出現了戲劇性轉折,各方博弈正在加劇,幾大懸念有待時間來慢慢厘清。

孫宏斌

懸疑一:融創收購是否依舊

對於孫宏斌而言,佳兆業的收購是一筆不小的生意。

公開的資料顯示,融創中國先以總計約23.75億元的價格收購佳兆業在上海的四個項目公司,進而以1.80港元/股的價格,總計約45.5億港幣收購郭氏家族持有的佳兆業49.25%股權。雖然目前股權收購並未交割,但融創已經先後兩次向郭英成支付了3億美元作為定金。

自從2015年1月初率隊駐紮深圳以來,孫宏斌以及旗下負責融創集團財務的高管汪孟德等人已在佳兆業工作了超過3個月,並且力邀廣東資本市場上頗有聲譽的武捷思協助。

按照孫宏斌的規劃,此役一旦成功,將協助融創完成其在華南尤其是深圳市場的布局。“在最短的時間實現最有影響力的進入”,是孫宏斌願意涉足佳兆業複雜局面的根本原因。

有接近孫宏斌的人士透露,這位地產界狂人是抱著最大的熱情參與佳兆業的收購,且極力想要成功,因此,不到最後時刻,他絕不會輕言放棄。

不過隨著佳兆業債務重組不順利等一系列阻礙不斷湧現之後,孫宏斌也隨時做好了“撤退”的打算。他3月底在香港表示,“再大的生意也是生意”,收購不順的話隨時會選擇放棄。

事實上,他本人雷厲風行的作風在去年的綠城股權收購案上便表現的淋漓極致。2014年12月中旬,融創團隊前一天還在綠城總部辦公,第二天在孫宏斌一聲令下後整個團隊立馬就撤出了綠城總部。

懸疑二:郭英成能否重掌大局

自從4月13日佳兆業公布郭英成重新出任公司董事局主席以來,聯想到一周前該集團位於深圳的房源的行政鎖定解除,有關郭將重掌佳兆業的預期在逐漸升溫。而4月16日佳兆業對融創團隊作出的辦公地點調整,更將這個預期推向高潮。

但是,無論郭英成是出於什麽原因重新回歸公眾視線,他自身清白沒有說清楚的背景下,將如何掌握這麽複雜的局面仍是一個問號。

擺在郭英成回歸路上的坎實在不少。

首先,郭英成與深圳落馬官員蔣尊玉的關系還未清晰,在蔣的案子沒能結案定調之前,郭身上的政治風險仍未解除。從2014年他的出逃及快速出賣股權的行為可以看出,他本人對於這個風險有著充分的評估。如今郭即使能重新出任公司董事局主席,但依然不能正常回到深圳履行管理職責。

有接近官方的人士向《第一財經日報》透露,有關部門並沒有放棄對郭英成的調查,就在過去幾天內,深圳有關官員仍頻繁開會研究郭英成重任主席之事。

第二個坎,佳兆業眼下的經營困境以及財務地雷。自從2014年底該集團房源被鎖以來,公司銷售大幅下降,現金周轉捉襟見肘。雖然先後有第二大股東生命人壽及融創的輸血,但幾個月時間下來,其現有資金已經逐步耗盡。

更讓郭英成抓狂的是,普華永道針對佳兆業2014年的財報審計可能存在大量作假手段的消息也不脛而走,導致佳兆業的年報無法如期推出。目前,佳兆業董事局全體成員正承受巨大壓力,一旦這些財務問題不能解釋清楚,將把公司乃至管理層推向非常不利的境地。

最後,即使郭英成順利通過審計這一關,擺在他面前的還有一個困局便是,如何應付債權人以及650億的巨額負債。

一位獨立分析人士表示,此前融創提出的債務重組方案已比較優越,但均遭到部分海外債權人的拒絕,那麽郭英成回歸後,估計要拿出條件更優越的重組方案來取悅債權人,甚至面臨債權人對於違約金的追訴,這將對佳兆業形成莫大的財務負擔。

實際上,郭英成如果想要拿回已賣給融創的股權,還有一個最為現實及迫切的問題,即拿出足夠多的現金來歸還融創已支付的收購對價。

懸疑三:有沒有下一個“白武士”

在外界看來,如果郭英成自身不具備拿回股權的資金實力,極有可能出現第三方收購,而這個收購者是誰,目前還不得而知。不過第三方想要插足,仍然不是一件容易的事情。

上述接近孫宏斌的人士向《第一財經日報》透露,據融創與郭氏家族簽訂的收購協議,只要融創不主動退出,郭幾乎鮮有反悔的權利。據悉,目前融創和佳兆業的有關收購標的股權,仍然質押在獨立的第三方機構,等待各先決條件達成後方能完成交割。

有消息認為,佳兆業的二股東生命人壽最有可能成為接盤者,因為此前不久的4月8日,生命人壽已同意向佳兆業輸血13.77億元,以支付去年雙方聯合拍下的深圳大鵬地塊地價。這一事件被外界解讀為生命人壽出手救佳兆業。

對於生命人壽的這一舉動,有知情人士解釋稱,這是生命人壽減少自身損失的無奈之舉。因為大鵬地塊的股權結構為佳兆業51%,生命人壽49%,拍地之後,雙方各自按比例支付了首期地價,各自約13億多元。2014年底,在佳兆業財務出現困難後,又以項目剩下的51%股權質押給生命人壽並獲15億借款。這意味著,大鵬地塊的早期地價均由生命人壽支付,假如最後一期不能按時償付,政府收地的最大輸家將是生命人壽。為了避免這筆投資成為沈默成本,生命人壽再度支付了13.77億的地價。

而有分析人士進一步認為,險資對於實業的投資主要是財務投資,不會輕易涉足公司運營。更為重要的是,如今生命人壽已持有佳兆業29.96%的股權,一旦再吃下郭英成的股權,將面臨全面收購的壓力。

還會出現其他“白武士”麽?回答是可能的,因為從2014年以來,希望接盤佳兆業的開發商並不只一家,包括萬科在內的眾多企業均表現出了濃厚的興趣。而有可靠消息顯示,截至目前,萬科依然沒有完全死心。

不過,無論融創也好,萬科也好,還是其他的潛在收購方,其實都會面臨融創相同的局面,即滿足債權人胃口,理順佳兆業財務,以及足夠的運營能力,才能讓佳兆業起死回生。

時至今日,擺在佳兆業面前的時間已不多,國內擁有抵押物的30多家債權人正在密切關註局勢發展,一旦有沈不住氣的債權人將抵押資產訴諸拍賣程序,其引發的連鎖反應可能把佳兆業推向破產的境地。知情人士透露,深圳銀監部門正在這些債權人中間進行說服和維穩工作,以避免擠兌慘案的發生。

編輯:王佑

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
孫宏 宏斌 斌率 率部 撤離 佳兆 融創 收購 三大 懸疑
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=140569

綠城退出上海融綠平臺 融創放棄黃浦灣項目

來源: http://www.infzm.com/content/109351

5月5日晚間,融創中國和綠城中國昨天分別發出公告,綠城將留下融綠平臺中售價最高的項目上海黃浦灣,以及跟融創等合作的另外兩個項目北京禦園和杭州之江一號,除此之外的融綠平臺,則全歸融創所有。 (CFP/圖)

經過半年的分分合合之後,融創和綠城這對怨偶終於和平分家了。

5月5日晚間,融創中國(01918,HK)和綠城中國(03900,HK)昨天分別發出公告,綠城將獲得融綠平臺中售價最高的上海頂級豪宅項目黃浦灣,以及跟融創等合作的另外兩個項目北京禦園和杭州之江一號,除此之外的融綠平臺,則全歸融創所有。

根據公告,融創獲得了雙方此前各占50%股權的上海融綠平臺——其下屬包括上海玫瑰園、香溢花城等20個項目,及在處女群島註冊的SunacGreentown,這兩者的股權和債務全部最融創所有。

而綠城則獲得原屬於融綠資產的上海黃浦灣、北京禦園、杭州之江一號三個項目,其中上海黃浦灣一度被認為是全國最貴豪宅項目,該樓盤單價最高叫價達到38萬元/平方米。

知情人士對《東方早報》記者表示,綠城董事長宋衛平對黃浦灣誌在必得。他們需要這些高利潤、高銷售額的項目,鎮住軍心。

不過他們之間並未完全斷絕關系,雙方仍然保持了天津全運村項目的合作,融創和綠城分別以49:51的比例持有該項目80%的股權,剩余的20%則由一名獨立的第三方決定。

有業內人士向《京華時報》表示,這個總建築面積達87萬平方米的項目,天津市政府絕不允許雙方“拆臺”。“這顯然是孫宏斌和宋衛平各退一步的妥協結果,未來孫宋二人仍有繼續合作的可能。”該人士表示。

交易完成後,綠城預計可以獲得33.9億元的現金流量凈額,以及出售收益和可取得分紅合共7.81億元。

融綠平臺爭奪戰

2012年6月,融創和綠城合資成立上海融綠平臺,註冊資金20億元。

南方周末網早前介紹,2012年,綠城資金鏈高度緊張,以33.6億元出售上海、蘇州、無錫等6個城市9個項目中50%的權益換得融創支援。融創和綠城宣布組建合作平臺融綠公司,各以10億元現金持有融綠公司50%股權。

到2014年,融綠累計銷售額達到174.8億元,超過萬科、綠地成為上海的住宅銷售冠軍。

但時隨著雙方感情破裂,宋衛平重回綠城,融創退出以來,融綠平臺就成了爭奪的焦點。早前有媒體報道,融創董事長孫宏斌之所以願意讓宋衛平重掌綠城,便是以融綠平臺為條件。

億翰中國董事長陳嘯天向《每日經濟新聞》表示,對於融創而言,之前其在融綠平臺投入了很多心血,不僅獲得了團隊,也獲得了一部分項目資源。融綠平臺此前的諸多項目未來屬於融創,對融創的品牌在上海的落地非常有利。

新城控股總裁歐陽捷表示,從公告來看,綠城獲得了更多的現實利益,它通過黃浦灣留在了上海,因為黃浦灣品牌效應非常強,而杭州和北京幾個項目,也保證了綠城不會失去大本營。

綠城 退出 上海 融綠 綠平 平臺 融創 放棄 黃浦 項目
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=144052

徹底分手:上海四項目仍歸佳兆業,融創竹籃打水

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4633517.html

徹底分手:上海四項目仍歸佳兆業,融創竹籃打水

一財網 吳丹 張歆晨 2015-06-17 13:35:00

6月16日,融創發布公告稱,由於完成收購事項所需的條件不能在短時間內達成,決定終止收購佳兆業上海四個項目。融創表示,終止此項交易,“符合本公司及股東的整體利益”。

歷經波折之後,融創中國(01918.HK)最後發出了終止收購佳兆業(01638.HK)上海四個項目的公告,為長達4個多月的融創收購佳兆業劇情畫上了休止符。

6月16日晚間,融創在公告中解釋,終止收購的原因是收購所需條件尚未達成,並與佳兆業經過友好協商後所做出的決定。

原本市場猜測融創雖退出收購佳兆業,仍可能將佳兆業上海四個項目納入麾下。此番公告意味著融創耗費頗多精力,卻在佳兆業事件中“竹籃打水一場空”。

融創又“一場空”

融創收購佳兆業是以上海四個項目開始,也是以這幾個項目作為結束。

6月16日,融創發布公告稱,由於完成收購事項所需的條件不能在短時間內達成,決定終止收購佳兆業上海四個項目。融創表示,終止此項交易,“符合本公司及股東的整體利益”。

這一天,融創與佳兆業簽訂了《解除協議》,按照協議,佳兆業需要退回10.12億元給融創,同時支付按年利率10%計算的資金占用費3512萬元,合計10.48億元。

融創表示,已經收到佳兆業返還的上述款項。

這意味著融創與佳兆業徹底“分手”。20天前,融創已經宣布終止收購郭氏家族持有的佳兆業股權,相關的全面收購要約也隨之取消。

實際上,融創與佳兆業的收購也是以上海四個項目作為開始,一度被視作融創對危難中的佳兆業緊急輸血的搶救性行為。

2月1日,也就是融創宣布收購佳兆業股權的前五天,融創宣布以23.74億元的價格收購佳兆業位於上海的四個項目。

根據當時的協議,融創中國分別以6.09億元、11.67億元收購上海榮灣100%股權及債務、上海青灣100%股權及債務;以5.99億元收購上海贏灣51%股權及債務,以及上海誠灣51%的股權。

上述四個項目公司分別對應上海奉賢區佳兆業8號、上海青浦區君匯上品、上海浦東金融中心、上海嘉定區徐行鎮佳兆業城市廣場,是佳兆業在上海的主要土地儲備。

據悉,這是佳兆業在上海的所有發展中以及用作未來發展的項目。四個項目均為一家名為上海新灣投資發展有限公司所控股。當時,上海新灣投資身上的債券債務問題並未解除,華潤深國投信托有限公司在1月8日就已向深圳中級人民法院申請對上海新灣進行訴前財產保全,此後,多家債權人也采取了類似的財產保全申訴。

鑒於佳兆業當時處境艱難前景不明,融創快速出手斬獲上海四大項目並輸血23.75億,一度讓外界頗為詫異。因為在此之前,萬科曾經試圖接盤佳兆業上海其中一個項目,但最終因風險無法評估而放棄。

知情人士透露,融創當時支付的23.75億收購款對於當時的佳兆業而言無異於雪中送炭,曾短暫緩解佳兆業在2014年底房源被鎖以來的現金壓力。事實上,上述項目所涉及的債權人財產保全以及司法查封遲遲未能解決,四個項目的股權截至目前也未能完成交割。

5月28日,融創中國宣布放棄對佳兆業股權進行收購時,曾在公告中表示,上海四個項目的收購仍然在協商過程中。

有分析人士認為,融創早已做好放棄上海四個項目的打算,因為最早接盤上海項目公司的主因是向佳兆業輸血,確保其能夠維持運營,為此後的股權收購以及債務重組贏取時間。從某種層面上看,接手佳兆業股權是目的,收購上海公司只是手段,一旦目的不複存在,那麽所有的方式就不再具有意義。

業內的一種看法是,佳兆業事件紛繁複雜,融創此舉是為自己留出了後路,即便收購佳兆業股權不成,也可退一步拿下幾個優質項目。

然而,在漫長的收購過程中,融創與佳兆業之間出現分歧與裂縫。5月初,更是爆出了“搶公章”事件,佳兆業上海公司員工將放有公司公章的保險箱藏了起來,融創方面就此報警。佳兆業方面當時對《第一財經日報》表示,融創收購上海項目並未完成,項目仍歸佳兆業,公司保管公章理所應當。

另外有房地產行業人士透露,佳兆業上海項目大多位於上海外環以外,與融創上海確定的沿黃浦江以及外環以內的布局思路並不匹配,加上融創在接盤融綠平臺的大部分項目後,其上海的項目儲備豐富,這或許是其放棄佳兆業幾個項目的又一原因。

另一種觀點認為,融創收購佳兆業上海四個項目只是一筆以收購為名的過橋資金,主要用於佳兆業支付員工工資、項目工程款等應急款項。

在融創收購佳兆業上海項目的協議中也有利於佳兆業回購這些項目的條款:佳兆業“可選擇於收購協議日期起計12個月內購回買方根據收購協議自賣方收購的股權及債務”。

佳兆業多地加快銷售

從佳兆業立馬退還10億元款項給融創也可看出,其資金鏈已經有所改善。

佳兆業董事會主席郭英成自4月13日回歸之後,就展開了一系列自救行動,包括加快銷售、轉讓其他公司股權等。

佳兆業內部人士透露,郭英成隱退的那段時間,佳兆業運營幾近癱瘓,每日無事可幹。但自從郭英成回歸之後,公司運營節奏比此前有明顯加快。

據了解,佳兆業位於佛山、長沙、成都、杭州等多地的項目銷售開始恢複正常水平。

5月21日,佳兆業全資子公司——佳兆業文化體育(深圳)有限公司中標深圳市鹽田體育中心的運營權,也在很大程度上提振了佳兆業員工的信心。

佳兆業多位高管回歸,包括前執行董事及董事會副主席譚禮寧。

6月11日,佳兆業還任命公司執行董事鄭毅擔任行政總裁,這位年僅34歲的青年總裁,在佳兆業舊改業務中的重要角色。

鄭毅於2007年加入佳兆業,2014年1月起擔任舊改公司——佳兆業置業發展(深圳)有限公司總裁。2個多月前,鄭毅跟隨重回執行董事及董事會主席之位的郭英成進入佳兆業董事會,並被委任執行董事。

此番對鄭毅的任命,被認為是郭英成回歸之後加強話語權的表現。

不過,佳兆業仍然面臨650億元的巨額債務,如何獲取債權人的諒解至關重要。

編輯:吳狄

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
徹底 分手 上海 項目 仍歸 佳兆 融創 竹籃 打水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=150019

融創賬面現金高達168億 孫宏斌感嘆“有錢花不出去”

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4676730.html

融創賬面現金高達168億 孫宏斌感嘆“有錢花不出去”

一財網 張歆晨 2015-08-25 13:20:00

融創中國8月25日發布的2015年中期業績報告顯示,2015年上半年融創中國營業收入為54.43億,同比下降40%;但鑒於此前一系列並購動作帶來的其他收入大增,為集團實現2015年上半年盈利12.57億,同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億,同比增17%。中期不派息。

融創中國(01918.HK)8月25日發布的2015年中期業績報告顯示,2015年上半年融創中國營業收入為54.43億,同比下降40%;但鑒於此前一系列並購動作帶來的其他收入大增,為集團實現2015年上半年盈利12.57億,同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億,同比增17%。中期不派息。

截至6月末,融創中國賬面現金達到人民幣167.85億元,維持在較高水平。這使得融創中國董事局主席孫宏斌再度袒露“有錢人”的煩惱,稱潛力較好的一二線城市地價太高,而三四線城市未來沒空間,因此公司選擇項目需更加謹慎和困難。

盈利增八成

今年上半年,融創中國經營業績表現穩定。 截至2015年6月31日的六個月,集團實現合同銷售272.59億元,較去年同期的260億平穩增長5%。其中權益合同銷售額為186.31億,較去年同期的160億增長16%。合同銷售面積122萬平方米。合同銷售均價為22382元/平方米。

集團營業總收入為人民幣54.43億。鑒於期間交付物業面積的減少,使得收入所有下降。但來自集團附屬、聯營及合營公司的收入仍頗為突出。這期間,集團附屬公司、合營公司及聯營公司的收入合計為人民幣157.25億元,其中本公司擁有人應占人民幣85.24億元。

截至6月末,集團的毛利率為11.4%,如剔除公允價值重新計量及物業減值撥備的影響,集團實際毛利率為23.6%,與去年同期基本持平。

除了主營業務的收入之外,集團於今年上半年的其他收入大幅增長,合計錄得22.206億元收入,主要源於來自集團合營公司及聯營公司的利息收入增加以及出售附屬公司股權所得。

總體而言,集團經營溢利平穩增長,由截至2014年中期的15.026億元增加至2015年中期的21.528億元。而公司擁有人應占本集團的核心溢利為人民幣 10.03億元,與去年同期相比保持穩定。

值得提及的是,受到國內融資環境寬松的直接影響,融創中國的融資成本也呈現顯著下降趨勢。

融創高管表示,上半年,集團通過不斷優化債務結構,控制再融資成本並替換已經存在的高成本借款,以實現加權平均實際利率則由2014年中期的9.0%下降至今年同期的7.7%。

截至6月31日,集團的借貸總額為311.731億元,較上年同期減少約32億。集團債務凈額與資產總額比率為13.7%,資產負債比率為41.4%,凈負債率為70.7%,截止期末,擁有現金及現金等價物167.846億元。

堅守房地產

在國內同行大談轉型,以及不斷試圖向資本市場描述新的商業神話之際,融創中國董事局主席卻對於當下時髦的轉型方向不以為然。

孫宏斌稱,“這個行業很多人都在說轉型,我一直不知道要往哪里轉型。說房地產是輕資產是很荒唐的事情,這個行業一定是吸引資金最多的行業。現在有種說法是說‘用別人的錢就是輕資產,用自己的錢就是重資產’,我覺得這是很荒唐的表述。”

對於公司未來發展方向,孫宏斌表示將繼續在有潛力的一二線城市深耕房地產,不過對於城市和項目的選擇,會更加謹慎。

今年上半年,融創通過並購綠城中國控股有限公司的合營公司Sunac Greentown Investment Holdings Limited股權,以及並購上海東郊地塊部分股權,獲得了大量權益土地儲備,進一步加強了公司在上海的強勢地位;同時,還進入了研究多年的濟南和南京兩個新城市,各獲得了一個項目,進一步完善了公司的區域布局。另外,公司憑借收購項目公司,一舉在成都新增7個優質地產項目。

數據顯示,今年上半年,融創在現有以及新進入多個城市合計獲得優質土地儲備約525萬平方米,截至今年6月31日,該集團擁有土地儲備約2324萬平方米,其中權益土地儲備共計約1475萬平方米。

同時值得提及的是,公司在京、津、滬、渝四大城市的土地儲備占公司總土地儲備的90%。孫宏斌稱,不會進入三四線城市,即便二線城市,也需要優選進入。

關於廣州和深圳市場,他進一步表示跟佳兆業也許有項目合作的機會,但不會再涉及整體收購事宜。鑒於以後房地產市場上會有不少並購機會,因此,融創會更加小心謹慎地去抓住這些機會。不過,並購的難度並不小,因此,即便並購狂人孫宏斌也坦陳,公司“基本上處於想花錢花不出去的狀態”。

下半年,融創預計將有大約8個全新項目推盤開售,這些項目分別位於北京、天 津、上海、杭州和蘇州等目前市場比較活躍的城市,這些全新項目的推出,將使公司全年整體可售資源超過1000億元。

編輯:彭海斌

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
融創 賬面 現金 高達 168 孫宏 宏斌 斌感 感嘆 有錢 花不 出去
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=157967

融創孫宏斌:南京蘇州地價風險已經非常大

來源: http://www.yicai.com/news/5014071.html

“大家都在三四線城市布局時,我們堅守一線拿了很多地,很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候,融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象,融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”,01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱,“最近南京和蘇州(高企的)地價肯定是不對的,每個企業買地都有自己的判斷,我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線:機會還是陷阱

2016年春節前後,北京、上海等一線城市房價明顯上漲,隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元,遠超同地段二手房價格。近兩個月,以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲,地價也水漲船高。日前,葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”,最終拍出每平方米4.5萬元的價格,超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格,成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的,杭州曾經比上海還高,因為地價高,很多開發商在杭州虧錢的,南京是步杭州的後塵。”對此,孫宏斌稱,開發商買地有時處於慣性,每家企業對地價有自己的判斷,但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”,他認為市場風險已經非常大了,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這麽快,已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來,不像上海,南京土地供給大,房價一直在每平方米2萬余元,現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日,融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示,2015年其合同銷售額682.1億元,同比增長3.6%,再創新高;凈利潤36.1億元,同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%,與此同時,毛利率回落到12.4%。從2015年開始,通過收購等方式,融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展,短短一年時間,進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市,城市布局從8個增至19個。

對融創而言,這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系,但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此,易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒,西安房價最近三年基本不漲,供大於求的態勢沒有得到改善,庫存消化周期依然有19個月,而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外,丁祖昱認為,部分招拍掛土地價格較高,未來存在一定風險,尤其那些溢價超過100%的,如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高,雖然合肥在二線城市表現突出,但在短時間內房價上漲過快,已經存在一定的房價泡沫,再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元,但明眼人一看,這已經劍指千億的態勢,老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為,做大不是壞事,但今天繼續為追求規模而做大,還是隱含著一些風險。

近兩年,面對媒體,孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱:被問及未來拿地策略時,孫宏斌回答,“我們不想跟別人說我是保守還是激進,但我們會小心做判斷,拿自己認為對的地。我不會高價搶地,這麽多年我沒有去過一次拍賣現場,不需要在當時做判斷,我們不會搶貴的地,如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後,推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月,融創中國以43億元的總價,競得北京市朝陽區農展館附近一地塊,該土地的總建築面積約5.9萬平方米,機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日,融創中國曾在北京舉行全球發布會,高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹,北京壹號院執行非常嚴格的預約制,每個客戶預約後有專屬接待時間,對項目客戶信息嚴格保密,主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層,為行業領軍人物,IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段,使館區,農展館內5.3萬平方米大湖,擁有唯一的城市高爾夫球場,毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園,這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出,也不排除為做到精致而延期入市,當時對價格的計劃是,一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間,臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱,這個項目不著急去化,賣一套少一套,可以慢慢賣。他還透露,這個項目進行設計規劃時,他覺得這類市中心的項目是個數學題,要考慮日照高度及容積率,還要考慮限高因素,當時“做了無數個規劃”,最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間,上周我們還在對景觀進行最後的調整,近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹,目前融創在北京有四個產品系列,都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品,是融創通過收購得來的獨棟別墅項目,將於7月份正式推出。

今年春節前後,融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目,分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱,合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示,該項目整體貨值將達到百億元,預計2016年中面世。彼時,業內有分析稱,融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業,計劃在今年中期面市,也代表了融創的去化決心,但如何對這兩個老牌別墅進行改造,能否快速去化,對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴,很多項目是被豪宅化,但好多房子多十幾萬其實是不對的,這里面風險挺大的,北京很多貴的地項目遲遲不入市,是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇,全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院,孫宏斌說,這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要,融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示,自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價,孫宏斌回答:“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了,其實我覺得不貴,其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右,代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺,我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂,讓我們顯得很便宜,也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西,銷售我一點都不擔心,去年北京壹號院較貴的(房源)賣到每平米30萬,(同樣的房源)今年30萬元肯定買不到了。”

融創 創孫 孫宏 宏斌 南京 蘇州 地價 風險 已經 非常
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=197176

融創董事長孫宏斌:本人和融創沒有買萬科的股票

融創董事長孫宏斌今日發布微博稱,本人和融創沒有買萬科的股票。此前澎湃援引消息人士稱,融創中國董事長孫宏斌或已斥資10億元殺入萬科A,目前的持股比例大約在0.5%至0.6%之間,而且是比許家印更早之前買入萬科A。

此前,有媒體報道,消息人士透露,融創中國董事長孫宏斌或已斥資10億元殺入萬科A,目前的持股比例大約在0.5%至0.6%之間,而且是比許家印更早之前買入萬科A。

市場方面,萬科A早盤再度大漲,截至10:30,萬科A報22.75元/股,漲8.59%。港股方面,萬科企業也大漲逾3%。

融創 董事 長孫 宏斌 人和 沒有 萬科 股票
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=209205

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019