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投資客瞄上不限購的法拍房 上海一房屋成交價高出市場價100萬

在司法拍賣房(下稱“法拍房”)的市場里面，法院、中介、拍賣公司、貸款公司、購房者各自扮演著不同的角色，法拍房也曾一度受到投資客的青睞。而今年以來，法拍房更是出現了“價量齊升”的趨勢。

曹先生就是其中的一名投資客，今年4月他準備通過中介去參與拍賣上海“中遠兩灣城”小區某法拍房，該房屋起拍價格為316萬，建築面積約76平方米，當時的市場均價大概在5萬/平方米，因此曹先生評估該房屋的正常價格為370萬。

“由於這類拍賣房需要全款支付，因此我需要通過一些手段找到資金，考慮到資金成本問題我的心理價位在350萬。”曹先生告訴第一財經記者。

如果按照之前的情況，曹先生的這個價格是可以買到這個房屋的，而曹先生周圍也有很多朋友曾參與法拍房的投資，他們的想法很一致，由於法拍房可以跳過限購，價格又普遍低於市場價格，因此是一個不錯的投資途徑。

但是曹先生沒有想到的是，拍賣當天該房屋異常火爆，交易價格遠遠超過市場價格，最後成交價格達到470萬。

“我們周圍圈子有很多投資法拍房的朋友，滬九條過後法拍房比之前熱門了不少，我們分析原因可能是法拍房可以跳開限購，那麽這對於希望在上海置業的人而言無疑就是一種選擇。”曹先生告訴第一財經記者。

“中遠兩灣城四月成交的情況只有幾套，從我們的判斷看均價5萬是合理的水平，如果按照上述交易價格成交已經高於市場標準。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

法拍房的市場究竟有多火呢?

浙商資產管理研究院跟蹤的網絡法拍數據顯示，2016年3月，全國網絡司法拍賣一共拍賣涉訴房產9367處，環比增長28.1%。當月涉訴房產網絡司法拍賣的成交額為67.8億元，是2月成交額的2.1倍。

對比今年前3個月的數據可以發現，涉訴房產的起拍折扣率正緩慢降低，3月份的起拍折扣率為81.33%，系3個月以來的最低點。數據還顯示， 3月份的變現折扣率為88.76%，環比增長4.63%，系今年以來的最高點，反映出投資者對於不良資產特別是涉訴房產的需求旺盛。

“很多人都知道法拍房可以避開限購，大部分購買法拍房的人還是投資客。雖然法院要求全款支付，但是這些投資客通常聯合中介或者拍賣公司便可以獲得40%左右的借款，這個市場早就開始火爆起來了。”一位曾經從事過法拍房業務的中介人士告訴記者。

該人士介紹，曹先生遇見的情況應該還是比較特殊，估計這個價格是有黃牛破壞了“江湖規矩”。一般而言，各家拍賣公司都會提前商量好誰會買哪一套房屋，大家互相都不為難。客戶也會提前和拍賣公司簽署一個約定，要求拍賣公司以不高於多少錢的價格幫其拍到這個房屋。

比如如果市場價格400萬，客戶的心理價格380萬，一般拍賣公司A就可以幫客戶以380萬的價格拍到這個房屋。下一次，可能就是拍賣公司B的生意，大家相互都不會去哄擡價格。但是顯然，這一次可能有“野蠻人”入侵了這個市場。

曹先生坦言，自己也是找了中介幫自己推薦的房屋，中介也會負責幫曹先生了解房屋的抵押情況，並負責保證曹先生買到的房屋是沒有人居住的。

當然，這個投資也不是一本萬利的。

因為法拍房不受限購約束，所以在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可準許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。因此，實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。

“人員清理是一個很大的問題，如果是純粹的投資還好，如果是自住的話可能就需要看看這個房子之前是否住人。”盧文曦提醒道。

曹先生則指出，之前的法拍房投資客基本是同一群人，但是隨著滬九條的出臺，很多人受到了限購的影響，這些人的入場無疑增加了法拍房的市場需求，因此拍賣價格出現“天價”。

事實上，由於上海限購條件很嚴格，目前可以避開限購的手段並不多，註冊公司、申請外籍和法拍房基本上是3個避開限購的常用招數，而前兩個由於目前的查處力度增加，法拍房市場則開始“悄然”興起。

“法拍房”熱度回落：是人們更理性，還是房價又要跌?

一改前5個月的火熱行情，6月份，全國涉訴房產網絡司法拍賣(下稱“法拍房”)開始步入冷卻期。

浙商資產管理研究院整理的法拍房數據顯示，盡管6月份法拍房拍賣標的數和成交標的數均有所增加，但標的成交率連續三個月出現下滑，成交額也出現今年上半年以來首個向下的轉折點。從價格端來看，起拍折扣率基本持平，變現折扣率較上月有所回升，但仍低於4月份的價格高點。

一般來說，法拍房的熱度與房價高度相關。當房價高企，人們購買法拍房的意願會增強，畢竟法拍房與正常房價之間存在一定的價差；而當房價下落，人們更願意在市場上購買正常的房產。

“我認為，前幾個月一二手房市場價格的高漲帶動了法拍市場房價格上漲，在連續上漲之後，法拍市場也開始逐漸回歸理性。”浙商資產管理研究院研究員馮美雲解釋說，“我們判斷，市場短期供應仍將保持穩定增長，供應增速會有所回落，隨著成交價格不斷回歸理性，起拍折扣率和變現折扣率的趨勢將保持一致”。

法拍數據的秘密

數據顯示，2016年6月，法拍市場一共拍賣涉訴房產10809處，環比增加4.07%，同比增加59.61%，創2014年以來的單月最高紀錄。6月涉訴房產合計拍賣11674次，環比增加4.19%，同比增加58.87%。拍賣標的數和拍賣次數的增速均有所放緩。全月拍賣成交額為80.02億元，環比減少7%，成交額出現首個向下轉折點。

從成交結果來看，6月份網絡司法拍賣一共成交涉訴房產2869處，較上月增長2.54%;標的成交率為26.54%，比5月份下降0.4個百分點，連續三月下滑。

另外，本月起拍折扣率為83.62%，與上月基本持平。從變現效果來看，6月份的變現折扣率為89.39%，較上月增加0.35個百分點，在5月低點後轉而表現出向上增長的趨勢。

起拍折扣率指起拍價與評估價之間的比率，該指標越高，說明涉訴資產的供應價格越高。指標越低，資產價格相對便宜;變現折扣率是指變現價與評估價之間的比率，該指標越高，說明涉訴資產的變現效果越好。

從數據上看，2016年6月份網絡司拍涉訴房產總體表現不如5月。盡管6月法拍房供給量再次刷新年內單月新高，但標的成交率連續三個月出現下滑，成交熱度有所降低。成交額6個月來呈現首次下跌，起拍價格（起拍折扣率）亦小幅下降，變現折扣率有所回升，但尚未突破前期高點。

總的來說，6月份網絡司拍市場涉訴房產的整體成交不容樂觀，價量均出現不同程度的下滑態勢，特別是標的成交率。

事實上，法拍房僅為正常房屋銷售主力市場外的一個小眾分支，但其價格和熱度與主市場遙相呼應。一般來說，當房價高企，人們購買法拍房的意願會增強，畢竟法拍房與正常房價之間存在一定的折扣，而當房價下落，人們更願意在市場上購買正常的房產。

根據中國指數研究院8月1日發布的《2016年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，整體來看，7月百城房價環比、同比漲幅均有所擴大，環比連續15個月上漲，同比連續12個月上漲。

但同時該報告也指出，與6月份相比，7月份百城房價環比上漲的城市數量減少了7個，房價環比下跌的城市數量增加了8個。

“我認為，前幾個月因為一二手房市場價格的高漲，帶動了法拍市場房產價格上漲；在連續上漲之後，法拍市場開始逐漸回歸理性。”馮美雲說。

“從時間維度來看，事實上整個市場從4月份就開始回歸理性，標的成交率先行，出現首個低點，盡管此時變現折扣率依然保持上漲並到達上半年的峰值；之後，變現折扣率開始下跌，緊隨其後的是供應價格（即起拍折扣率）。”馮美雲說。

從整個上半年的數據來看，法拍房市場與去年同期相比呈現爆發式增長，1-6月一共拍賣涉訴房產57227處，拍賣標的數已超2015年全年。其中拍賣成交14916處，成交額394.65億元，成交金額超2014年全年。

“我們預計2016年全年涉訴房產網拍市場的供應量將超10萬套，成交額將超1000億元。” 馮美雲說。

北京、上海法拍房最貴

單獨從各省市的數據來看，盡管江浙兩省依舊是法拍房供給的主力區，但占比卻繼續減少。

今年6月，浙江省以3044處法拍標的數排名第一，單月供給量首次突破3000處。江蘇省以2463處標的數排名第二，兩省拍賣標的量環比增長2.95%，增速較上月有所放緩。5月份浙江和江蘇的標的量占全國涉訴房產拍賣總數的50.95%，占比進一步降低。

江浙兩省的占比從2015年頂峰時期的77.11%到2016年6月份的50.95%，不斷下降。盡管從增量來看，兩省供給量還在單方面增加，但是占比已經減少個約28個百分點。與此同時，河南、廣東兩省供給增長明顯，福建、吉林、內蒙古等省份的供給單月有所減少，其他的省份的不良風險正在不斷暴露出來。

從資產價格和成交效果來看，北京、上海兩地法拍房的變現折扣率明顯高於其他省市。北京前6個月的變現折扣率均值為108.02%，位居榜首；4月份，其變現折扣率達到117.16%的高點，也就是說，當月法拍房價格為評估價的1.17倍之多。上海前6個月的變現折扣率均值為102.61%，位居第二。

但從資產價格來看，北京、上海兩地的涉訴房產起拍折扣率卻長期在低處徘徊，比如，北京前6個月的起拍折扣率均值91.63%，上海為81.07%。

“一般來說，壓低起拍折扣率，是為了促成成交。”一位拍賣行人士對本報解釋說。而吉林、安徽、貴州、四川、內蒙古、寧夏等地則反其道而行，其變現折扣率低於起拍折扣率，“如果資產價格定價比較高的話，成交會比較少，成交效果也不會好，但是也要看具體市場情況而定。”他說。

馮美雲表示：“我們判斷，市場短期供應仍將保持穩定增長，供應增速會有所回落，隨著成交價格不斷回歸理性，起拍折扣率和變現折扣率的趨勢將保持一致”。