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海通國際:融創中國(1918.HK)電話會議紀 殊途同歸

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電話會議紀要:對2014銷售達標充滿信心

三月銷售同比增長27%。

我們昨天與融創中國管理層就公司一季度銷售和運營情況舉行了電話會議。公司3月份合同銷售達到40.9億人民幣,同比增長27.4%,合同銷售面積同比下降15.5%至16.9萬平方米,銷售均價同比大幅增長50.8%。大部分銷售來自北京和上海的高均價項目。今年一季度,公司累計合同銷售達到93.3億元,同比增長16.5%,合同銷售面積同比下降8.5%至39.0萬平方米。

可售資源1,235億元,銷售目標650億元。

融創中國2014年銷售目標為650億元,同比增長28.0%。預計各城市銷售貢獻分別為,天津130億,北京120億,杭州60億,無錫15億,另外與綠城的合資公司預計貢獻205億(重慶120億)。公司今年計劃推出1,235億可售資源,包括上半年新推盤226億,下半年新推572億,以及437億存貨。因此公司需達到52.6%的去化水平才能達標。管理層表示完成目標並不困難,預計結果可能更好。

疲弱的市場氣氛在杭州蔓延,但北京和上海需求依然穩健。

關於杭州供應過量的問題,管理層承認近期杭州市場氣氛低迷,該地區頻繁報出嚴重的供應過剩問題,一些地區性開發商開始降價銷售。但是管理層也表示融創的項目都位於杭州市需求穩定的核心區域。他們並沒有考慮過降價促銷,同時認為60億的銷售目標可以完成。另一方面,北京和上海需求依然旺盛。今年一季度,公司在北京新推的金茂府和金茂悅分別錄得56億和57億元合同銷售,銷售均價分別為每平米70,500元和51,500元,均高於管理層的預期(每平米65,000元和48,000元)。而金茂悅在2013年的銷售均價僅為每平米40,000元。此外,公司在上海的御園項目也推出了292套房源,一季度去化率超過90%,錄得合同銷售14.2億元。

土地市場機會更多。

管理層表示,由於流動性收緊,土地市場出現更多買地的機會。公司今年可能再進入1-2個新城市。但是總體來說公司買地策略較為謹慎,全年預算為88億元(2013年買地支出為162.8億元)。基於這一土地支出預期和銷售目標,公司今年經營性現金淨流入預計為60億元。

市場波動下去化風險低於同業,重申強烈買入。

融創「專注特定大城市」的區域策略近些年被證明非常成功。我們對公司今年的銷售持樂觀展望。公司在大城市核心區域擁有高質量的土地儲備,這些地區在市場波動條件下仍顯現了強勁的需求,因此公司面臨的去化風險要小於同業。自我們3月26日發表融創業績評論以來,公司股價上漲21.2%。我們維持6.84港元目標價,重申強烈買入評級。
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