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去年買下台灣最貴地王 今年再攻下福華廖家祖產 神祕新加坡基金 撒百億買荒樓

2014-04-28  TWM
 
 

 

寸土寸金的台北市,位於慶城街與長春路口,一棟空置長達二十年的棕褐色大樓,地主福華飯店廖家近日已用百億元天價,賣給新加坡外資。

撰文‧梁任瑋

今年五月,號稱台灣最奢華的六星級觀光飯店「台北文華東方酒店」即將開幕。隨著台北市敦化北路風華再起,在這棟頂級酒店後方、慶城街上一棟閒置近二十年的棕褐色大樓,今年三月也悄悄地被神祕的新加坡外資私募基金吃下,總成交金額高達新台幣一百一十億元,創下外資歷年購買台灣單一不動產最高交易金額紀錄,震撼房地產市場。

這棟位於慶城街與長春路口的大樓居然能一放二十年不開張,顯見屋主口袋深厚,而這棟房子的主人正是台北市大地主之一、福華大飯店的廖家。

今年成立屆滿三十年的福華飯店集團,為國內有最多資產與土地的飯店集團,被同業視為「觀光飯店業最有實力的巨獅」。福華因屬家族企業,長久以來經營風格保守,由於第二代子女多達九房,凡事都要經過家族會議討論,因此面對外在市場競爭環境丕變,福華集團依舊不動如山。

口袋深 買價是開價一倍不過,自二○○七年福華飯店創辦人廖欽福過世後,交棒給第三代長孫廖伯熙擔任董事長,權力結構與經營風格開始改變。巨獅甦醒,一反過去保守步調,重新整頓旗下飯店事業,如今又順利處分慶城街資產換回百億元現金。

事實上,這棟原本被廖家規畫為福華飯店慶城館的「慶城福華」大樓,二十年前即完工,但因土地使用分區為住宅區,無法申請旅館使用執照,遲遲無法營業;直到一○年才正式取得執照,但廖家已無意經營,開始找尋買家接手。

「枱面上所有外資私募基金都接觸過慶城福華,但卡在廖家內部無法取得共識,難以成交。」外商商仲業者透露,這棟大樓地理位置很好,吸引許多外資,但都因人的問題沒有進展。

直至今年三月,新加坡不動產私募基金首峰資金管理(Alpha Investment Partners,AIP)才讓廖家點頭賣出。

佔地達一二四○坪的慶城福華,是台北市敦化北路周邊碩果僅存的大面積土地,廖家原本開價五十億元,但成交金額介於一百至一百一十億元之間,高於開價一倍以上,跌破不少人眼鏡。

○九年就進軍台灣的AIP,作風相當神祕低調,事實上,其背後主要大股東是新加坡大型上市公司吉寶置業(Keppel),吉寶置業透過AIP成立六檔私募基金,在亞洲八個國家投資不動產,目前資產總額約星幣一百零五億元(約新台幣二千五百二十億元),其中台灣是最新看好的市場。

早在買下慶城福華之前,AIP去年已小試身手砸下二十四.七五億元,向夆典建設買下台北市中正區中華路的「首都門」預售案,當時一度以每坪土地一一四七.五萬元的天價,寫下台灣最貴地王紀錄,外界才知AIP來台的蹤影,雖然AIP五年來只在台灣投資兩筆個案,但累計投資金額已達一百三十五億元。

改造慶城福華 成精品旅館「他們是很有錢的私募基金,找標的沒有預算限制。」接觸AIP的商仲業者以此形容AIP的企圖心,據瞭解,目前AIP在台灣主要鎖定土地開發型投資案,並改裝為收益型商用不動產,例如去年買下的夆典中華路土地,已經打算興建為精品旅館。

而懸宕多年,廖家終於點頭賣樓的關鍵在於,AIP出價突破百億元,遠高於過去外資買方所出的價格,讓原本沒意願賣祖產的廖家第二代,決定轉手。這其中,AIP台灣分公司總經理林憲璋,扮演決定性角色。

林憲璋原本任職於老牌家電廠歌林開發,負責購物中心招商,但歌林購物中心因母公司發生財務危機,建築物尚未完工就停擺,他才在○九年跳槽至AIP。

早在歌林之前,林憲璋曾任桃園大江購物中心營運處協理、明德春天百貨,百貨零售業資歷完整的他,幫AIP買下慶城福華後,還打算投入數十億元,將慶城福華內外重新拉皮,改裝為兩百間客房的精品旅館,並引進國外飯店品牌經營,創造更高的附加價值。

瞄準開發土地 賺更多收益商仲業者表示,○八年金融海嘯後,過去以歐美投資銀行為主力的外資不動產私募基金幾乎銷聲匿跡,取而代之的新面孔是由香港、東南亞地產開發商組成的私募基金,開始積極在市場找尋標的,目前在台灣以豐泰地產、首峰、子樂資產與基匯資本等四大不動產私募基金最為活躍。

不過,有別於以往單純收購整棟商辦大樓賺取租金,考量這幾年台北市精華區標的稀少、租金報酬率低於二%,國際私募基金因而轉向開發土地,賺取更高收益,由於口袋比國內建商深,所以在獵地時有更多籌碼。

戴德梁行總經理顏炳立表示,在金管會持續限制壽險業資金投資不動產緊箍咒未除之前,今年商用不動產市場仍是國際私募基金的天下。

新四大外資私募基金在台投資標的

公司 來台

時間 投資標的 已投資金額

(億元)

香港 豐泰地產

(Phoenix Property Investors) 2007 1. 敦化南路遠企旁土地

2. 大台北華城土地

3. 圓山一號院店面 150

新加坡 首峰資金

(Alpha Investment Partners) 2009 1. 台北市中華路一段土地2. 慶城福華大樓 135

香港 基匯資本

(GAW Capital) 2012 內科東京企業總部 35

美國 子樂資產

(Riant Capital) 2013 1. 新竹德安廠辦2. 新竹美麗信飯店 48.5

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