ZKIZ Archives


花样年:增大持有物业 低价储地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161972.html


1月6日,花样年控股集团有限公司(1777.HK)参与竞拍上海一幅80多轮的较量,最后放弃。

“2010 年在业务高速发展的过程中,我们对于土地的投资一定是审慎的。”花样年执行董事冯辉明表示。2009年11月在香港上市后,花样年手中已经“不太差钱”。 但审慎的投资,快速应对的销售,聚焦于以健康、低风险为首要目标的现金流管理,适应业务高速发展的组织平台建设,是花样年今年最为关注的管理要点。

审慎面对“中性偏紧”

“2010年对政策的预期,市场上最乐观的也就是看到‘中性’,更多的是‘中性偏紧’。如果房价不再特别快速增长,政府应该不会继续出台特别利空的政策。”冯辉明分析。

但是,受市场预期的影响,市场已出现走软的迹象,敏感的二手市场开始价格出现松动,散户业主显然没有开发商坚定,降温开始蔓延。

冯辉明认为,市场调整预期也是明朗的,“第一,房价确实在高位运行,大家会变得比较谨慎;第二,从现在的总体预期显示,政府要有比较大的动作了,所以也会抑制需求。还有,现在到年关了,传统淡季。”

花 样年也制定了短期的业务策略。投资管理遵循非常审慎的态度。放弃上海的土地竞争即是证明。同时,加快销售。目前花样年在售的项目大概有12个,冯辉明表 示,“对于这些项目都会加快销售节奏,不会去博取高的价格。目前市场虽然还没有听到降价的声音,但是如果市场降价趋势一旦形成,花样年也会毫不迟疑地跟 随。

“房地产公司最重要的是现金流的管理。”冯辉明表示,目前公司对项目的要求是,“项目自我的现金流能够平衡,或者项目所在区域内部能够 实现现金流平衡。这个平衡有两种:第一是通过快速销售实现,那是一种最佳状况;还有一种是还没有进入销售的情况下能够判断可以合理地获得银行的融资。”

“将来的土地储备投资也是基于现金流规划,”他表示,公司在过去账户会保有最低的现金持有量为5000万元,保证公司在最极端的情况下可以支付公司员工3-5个月的薪酬,但在上市以后这一现金持有量再提高到一个更安全的程度”。

逐步增大商业比例

审慎态度之下,花样年同样在不断投入商业的开发。

“未 来3-5年我们要建10座酒店,这是公司聚焦于城市综合体和精品高档住宅的产品模式所带来的,是我们面向未来的持续战略”。冯辉明反思了单一住宅的开发模 式,认为这种模式可能并没有很好地实现对土地资源价值的利用,未来20年后当中国的城市化进程进入尾声后,单一住宅开发模式也将随中国城市化的完成而终 结。花样年正在建立专业酒店的管理团队。“未来持有资产的比例会提高到30%以内。将来会成立一个商业地产公司,一个酒店管理公司。”

土地价格升幅加大,住宅开发成本 上升,政策也在针对住宅市场调整,而商业地产和酒店由于可以为地方政府带来持续的税收和就业,可以获得当地政府的支持,不一定要到拍卖市场上去抢地。同 时,银行对商业地产非常感兴趣,贷款政策波动不大。他举例说,在深圳旅游区大梅沙的一个五星级酒店,开发商总投入约8亿元,银行放贷款12亿元,商业地产 占压资金的局面不复存在。花样年仍保持着大比例的住宅开发量,但也在逐步增加持有面积,每个项目酒店面积不会超过20%,做社区配套型的商业,同时,对一 些具有突出区位优势项目,则会打造成度假型酒店。

加速低价土地储备

“我们很少去拍卖,大部分是挂牌转让的土地,土地成本较低。”冯辉明表示。

2009年12月10日,花样年收购深业鹏基(集团)有限公司名为鹏基时代创业园项目,规划建筑面积约为9万平方米,此前,深业鹏基还向花样年出售一座位于创业园内的3号厂房,约1.2万平米,在未来将被改造做配套酒店。

截至目前,花样年在全国各地拥有30个处于不同开发阶段的项目,土地储备总面积约为1000多万平方米,其中已获得土地使用权总规划建筑面积约520万平方米,尚未获得土地使用权或业权总规划建筑面积约559万平方米。

“未 来5年,基本上还是围绕着四大区域:聚焦在长三角、珠三角、成渝经济区或者叫大西南地区,再就是京津都市圈,这四个方向,按照城市群的方式去推进。冯辉明 表示,最近几年花样年会保持高速的发展,在2010年在公司上市获得资本支持后公司业务规模会有巨大的提升,2010年以后基本上是按照30%-50%的 速度增长;5年之后,花样年的销售收入会达到200亿~500亿之间。



花樣 增大 持有 物業 低價 儲地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13795

花样年拟在台湾地区融资约4亿元

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-2/4MMDAwMDIwODY4MA.html

11月30日,花样年控股集团有限公司(1777.HK)公布,继本月17日宣布筹备在我国台湾发行存托凭证后,公司已向台湾证交所及 台湾“中央银行”提交申请,拟发售不超过2.4亿新股的台湾存托凭证并于台湾证交所上市。据花样年有关负责人透露,该次上市集资约3亿-4亿元人民币,若 发行成功,花样年将成为在台交所上市的第一家大陆房地产商。

作为深圳二线地产商的代表之一,花样年发展迅猛。截至2010年10月31日,花样年权属土地储备规划总建筑面积为1361万平方米,比去年底增加了近1/3。

快速发展需要更多的资金相匹配。去年11月才在香港上市的花样年融资频繁,上市集资约37亿元,上市约半年后,公司再次于市场筹集资金,发行了息率14%、1.2亿美元(约9.3亿港元)的优先票据,几乎创下了今年房企赴港融资高息之最。

据花样年主席兼首席执行官潘军向媒体透露,花样年此次拟发行1.2亿台湾存托凭证,每一股台湾存托凭证代表两股公司股份,将集资约3亿-4亿元人民币。

台湾存托凭证将透过要约由台湾民众认购的方式,向经选定的台湾机构及个人投资者发售。花样年方面认为,台湾资本市场活跃,融资成本相对较低。

“发行台湾存托凭证是公司目前筹集额外资金最为优化的方法。”花样年相关人士透露,此次融资的成本要低于此前在香港的融资。


另 据台湾证券交易所有关人士介绍,台湾地区上市公司的平均市盈率(PE)为15~20倍,比新加坡及香港市场都要高。此外,台湾地区的资本市场相对于新加坡 以及香港更加活跃,这是由于个人投资者远多于机构投资者,两者分别占70%和30%,这使台湾股票的换手率高达150%,比香港的50%~60%的换手率 要高出3倍左右。在台湾上市,利于改善公司股价估值并提高流动性。

根据公告,此次增发新股的数量,约占发行新股后公司扩大已发行股本的4.69%。其发行价及发行总集资金额后续另行公布。

创立于1996年的花样年集团,项目聚合于成渝经济区、珠三角经济区、长三角经济区及京津都市圈,主要发展城市综合体和精品高档住宅项目。

偏高端的产品线令花样年受宏观调控影响较大。11月25日,评级机构标普指,花样年由年初至今的销售额,较标普的预期为差,显示公司的项目风险较为集中。宏调之下,花样年也在积极地拓展新的机会,尤其是国际化业务。

台 湾成为花样年国际化业务的第一站。花样年预计将本次募集的资金全数留于台湾,其中约12亿新台币将用于与台湾上市公司泰伟电子股份有限公司合作,通过合营 公司共同开发位于台湾金门的旅游及度假村项目。潘军称,目前台湾与大陆的经济融合已成为两岸发展的大趋势。两岸经济合作架构协议(ECFA)的出台将更有 力地推动两地经济的互动,花样年看好由此衍生出的商机。


花樣 年擬 擬在 在臺 臺灣 地區 融資 億元
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19833

调控下的花样年样本:变革商业模式

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-30/0MMDAwMDIxMzY0MQ.html

12月23日,花样年于无锡再购得一幅商业用地。今年以来,这家在香港上市的深圳房企在调控之下坚决转身,进行战略转型,从原来较为单一的住宅开发商向综合服务运营商转变,具体搭建高端住宅+商业地产的业务模式。

花样年的转型,可谓是调控大变局中房地产公司求变的典型案例,更多的房企变革正在发生,行业快速走向分化。与万科、保利、佳兆业等开发商不同,花样年总裁潘军并不太看好普通住宅市场,认为其受保障性住房影响较大,转而将目光放在了高端住宅、商业地产及服务上。

房地产区域市场正在消失

2010年的宏观调控,带给房地产市场的更多是强者愈强,如万科、保利、恒大等均实现了创纪录的销售额和市场占有率,而一些中小型房企的生存空间被挤压。

“万 科、保利等全国性布局已深入三四线城市,产业生态链断掉了,区域市场正在消失,我们不会和央企、地产大佬争市场,”12月27日,花样年深圳美年广场亮相 仪式上,潘军接受本报记者专访时表示,房地产行业已经形成全国性市场,房企要生存,要跟大规模复制开发的地产商形成差异,必须进行战略转型。

潘军称,花样年的策略是要做高端住宅,且一定要有服务,并大幅增加商业地产,花样年原来设定的住宅与商业的比例是7∶3,现在改为5∶5。

据介绍,美年广场含1座酒店、5座办公楼及8000平米园林,定位创意产业总部园区,将是花样年明年深圳市场的主打产品,也是花样年战略转型的代表。

“未来的关键在于不是谁最大,而是谁还存在。”潘军说,开发量过大,未来市场没有了怎么办?花样年不追求规模化,而在进入的城市每年运作一两个项目,如果每个项目每年有10亿销售,进入20个城市,就有400亿,也是不小的数字。

潘 军不看好中低端,称花样年将逐渐退出中低端住宅市场。“今年卖得最好的是中低端,但这种生产力大量存在,产品同质化;这一类产品的客群很多是夹心层,政府 的保障房正是要解决这一人群的问题,未来受保障房影响较大。”他说,每年1000万套保障房,连续做十年,将有3亿人解决住房问题;按60平米/套每年就 是6.5亿平米,而商品房每年才卖9亿平米。

“地价比去年高近50%”

对于花样年来说,确立了新的战略,拿地就颇费思量,现在一线和其他热点城市的地价已经很高,想要在城市核心区拿地谈何容易?

“要做高端住宅必然要承受一些高的成本,”潘军表示,拿地现在有三种方式,一是与土地方合作,二是收购,三是招拍挂,“最好是挂牌,尽量避免拍卖形式,哄抬当地的房价,”潘军透露,很多三四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去。对此花样年尽量避免“入局”。

潘 军对今年土地市场的感受是,上涨幅度达到50%,远远高于去年;而且,多数地方政府并不希望地价下调。所以公司基本上以收购和合作的形式获取土地,从而使 得平均楼面地价不高于1000元/平米。目前花样年已拥有土地储备总建筑面积近1500万平米,其中,仅有20%为低端住宅,30%为商业用地,约50% 为潜在的高端住宅用地资源。

自11月份以来,花样年积极运作台湾TDR募资,市场预计融资将达到4亿元。潘军称,花样年资金充裕,目前公司已经将明年的拿地、工程等预算都做完了,意向地块正在协商中,新的银行开发贷款额度都已落实。

楼市渐趋多元化

“做买卖可以是家乐福、沃尔玛,也可以是LV、爱马仕,房地产市场也类似,未来必将是多元化,”潘军认为,成本化的房地产是能减就减,市场上完全靠成本、靠执行能力、标准化的房企很多,而真正做精品和服务的很少。

潘军透露,在其高端住宅产品线中,花样年将深耕精装养老公寓市场,明年将在苏州、成都、无锡、天津四地,进行试点。

花 样年转型并非个案。中房信·克而瑞分析师崔琳指出,从近期成交土地类型来看,不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块及旅游地块也成交频繁,这也在 一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下,不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整,而这种变化在新增土地市场上开始呈现。

摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄也认为,赚钱有两种方式,一是高边际利润率,二是高成交量、销售量,“如果是相对比较低的利润率,但有很大的量,也能赚到很多钱,未来的格局可能会往这个方向走,量仍然能维持,但利润率会降低,关键是要看谁能抓住机会。”龚说。

此外,龚方雄认为,高端住宅会受到宏观调控的影响,如房产税、土地增值税等,将降低这类房企的利润率,对此潘军表示,可增加持有型物业来对冲,过去数年花样年的毛利率一直保持在48%、49%,未来希望能维持在40%左右。


調控 下的 花樣 樣本 變革 商業 模式
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=20775

花開成都—城市綜合體中突圍的花樣年 歲寒知松柏

http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102dyi3.html

下文寫於一個月前,是受人之邀用一天時間倉促完成的,在此之前本人極少關注地產股,工作中亦從未接觸過地產業的經營,對這個行業的運營幾乎一無所知。我之所以上傳這篇比較幼稚的分析,主要是希望能夠拋磚引玉,藉機向大家學習補課,畢竟地產是個大行業,牽連甚廣。

------------------------------------------------------------------------------------------

HK1777花樣年控股成立於1996年,立足深圳,花開中國,是花樣年控股的企業夢想。自2009年上市後,其總資產由上市前的50億人民幣激增到目前的180億,公司於2009年和2010年分別購入土地200萬平米和445萬平米,總土地儲備面積由上市前的300多萬平,增長到目前的827萬平,並且尚有496萬平的購入框架協議。其發展重心也由深圳這個大本營,轉移到成都,雖然近兩年深圳和成都的在建和銷售面積及金額佔比都是4成多,但目前的土地儲備中,成都已經佔到61%,花樣年已經成為成都地區最有影響力開發商之一。花開中國尚需努力,花開成都已然實現。

 

房地產股的估值方法

讓我們先看一下HK1777過去5年的杜邦分析表:

1HK1777的杜邦分析

 

2007

2008

2009

2010

2011

ROE

6.5%

7.3%

10.0%

18.0%

20.0%

淨利率

9.0%

7.0%

15.0%

18.0%

21.0%

負債率

75%

77%

67%

71%

68%

周轉率

18%

24%

22%

29%

31%

 

從上表我們可以發現,HK1777過去5年的基本財務指標趨勢向好,以目前3.5倍的PE0.68PB4.26%的派息率,對應20%ROE,看起來估值是明顯偏低的。

 

但是,房地產是一個受政策影響很大的週期性行業,其市場估值與普通的製造業公司區別很大,簡單的PEPB估值,可能並不是太有參考價值。另一方面,目前國內絕大部分房地產公司,由於近些年都在開足馬力拿力和開發,其經營現金流和自由現金流幾乎都是負數,所以用DCF來做絕對估值也不合適。

 

筆者此前從未接觸過房地產業,對其具體經營幾乎一無所知,但房地產業對我們的經濟生活影響巨大,上市公司中的房地產股,以及有地產業務的其它行業股票比重非常大,這都使得我們有必要對這個行業的股票做一些學習和瞭解。

 

在查閱華樣年過去三年的財務報表,並對比國內地產業的龍頭萬科(000002SZ)的財報後,筆者認為以地產公司的土地儲備,按它過去和現在的銷售淨利率,推算出土地的淨資產價值,再按一定的安全邊際折成現值,可能是一個比較合理的估值方式。

 

而對於地產公司股價中短期的目 標值,則主要以在建項目可售面積、預計竣工面積和已簽約的合同銷售金額及預收的按金為依據,結合公司自身的開發進度和特點,估算出未來一年的營業收入及淨 利潤,從而得出市盈率,並與地產同行的平均估值比較,來推算股價的目標值和估值水平的高低。

 

巴菲特說,股票估值只是求得一 個模糊的正確,不需要精確的錯誤。事實上,由於股票市場動盪多變,而房價漲跌和成交量對地產股的淨利率影響又極大,所以地產股的研究分析尤其困難。當然, 本人從未接觸過房地產業的營運,也沒有深入研究分析過地產股,能力圈可能才是問題的關鍵。無論如何,還請容筆者先做一些稚嫩的推算和分析,希望能拋磚引 玉。

 

花樣年的兩種估值

通過查看花樣年2011年的年度報告,筆者簡單整理了如下土地數據:

 

2HK1777的土地情況花开成都鈥敵鞘凶酆咸逯型晃У幕ㄑ

注1、       大溪谷項目共156萬平,地價281/平米;桂林項目223萬平,地價393/平,其它項目均價不到1000/平米。

注2、       花樣年2011年合同銷售金額70億元,面積74.6萬平米,銷售均價為9383/平米,按201121%的淨利率計,每平米建成出售利潤約為1970元。

 

花樣年目前在建和待建的土地,基本處於三四線城市,一二線城市比例極少,詳情可以參閱2011年年報和中報。雖然花樣年的土地位置三四線居多,但它的開發項目在當地偏高檔,如下圖:

花开成都鈥敵鞘凶酆咸逯型晃У幕ㄑ
因此,花樣年的項目,整體受「三限」( 限購、限貸、限價)影響相對要小,故其土地建設和變現情況相對樂觀。

 

我們假設未來5-10年,房價能基本維持目前水平不變,建安成本及稅費率也基本維持現有水平,那麼花樣年827萬平米的土地儲備,可實現利潤163億元,加上目前的淨資產58億元,淨資產價值合計為221億人民幣。考慮到折現率,我們給予50%折扣,故估值110億人民幣,折每股2.6港元,較現價有175%的上升空間。如果未來房價下跌10%左右,按每平米1400元利潤估算,則每股折現價約為2港元。

 

我們再測算一下花樣年2012年的營業收入和淨利潤。筆者查閱萬科的財報,發現萬科的資產負債表上的預收賬款,基本與次年損益表上的營業收入一致。比如2010年末的預收賬款與2011年的營業收入都是700多億,而2011年的預收賬款是1100多億,由此我們可以簡單估算出萬科2012年的營業收入大概是1100億左右。

 

萬科的特點是周轉高、開發短、毛利低、回款快,其土地儲備基本只夠3年的開發量,其動工到封頂預售的期間約1年,簽約收款到交房確認收入的期間也是1年左右。萬科的這種模式的優點是對政策和市場的應變和適應能力強,財務風險小。缺點是享受土地增值額小,不過繳納的土地增值稅相對也要少些。在近兩年中央對房地產的堅決調控下,萬科聲稱已經準備2012全年過冬,並且對國家政策表示全力支持,這種表態也證明了其經營模式的優越性。

 

反觀花樣年,2011年竣工面積約70萬平米,預計今年竣工80萬平米左右,按這個進度,現有的土地儲備能開發10年以上。如果扣除成都大溪谷和桂林2個計劃按15年期開發的項目,那也可以開發6年以上。在目前房價走勢不明朗的背景下,儲備過多無疑增大了風險和不確定性。

 

筆者曾致電花樣年,投資者關係部的工作人員說,公司每年的合同銷售金額中,有4成左右為現房,也就是說這部分合同銷售不會像萬科那樣進入預收賬款科目,而是直接列入了當期的營業收入。另外,簽訂的合同中,由於寫字樓和商舖等商業地產較多,所以有40%的合同是一次性付款的,整體可以達到70%左右的劃款率。

 

按目前資產負債表上預收按金26.2億來推算,對照上邊的比例,估計2012年營業收入為62億元。由於公司2011年營業收入為56億元,但實際合同銷售達到70億元,公司聲稱2012年保守規劃合同銷售72億元,我們取70億元做營業收入,並假設今年因房價小幅下跌,毛利率下滑10%左右,淨利率由2011年的21%下降到15%,則2012年淨利潤約為10.5億元(略低於2011年的11.5億元),EPS0.25港幣,按目前香港主要地產股7倍左右平均的PE估值,合理價位1.75港元。

 

1.75港元對照前邊按淨資產價值法估算的2.6元、2元,我們取中間數2港元,相較目前市場價0.96元有108%的估值空間。

 

風險和不確定因素

通過上邊的兩種推算方法,我們基本能對花樣年的估值有一個方向的判斷,但有一些風險因素也是必須重視的:

 

風險一:花樣年2011年的負債率較2010年有所下降,有息負債也維持在55億人民幣左右未變,但最近三年手持現金額逐年下降,目前已經只有13億元。雖然公司今年新開工項目也從去年的188萬平減小到100萬平,並且從去年起已經不再大幅拿地,公司也對項目建設和完工銷售表示樂觀,但流動比率從去年的1.73倍下降到目前的1.51倍,表明短期償債能力有隱憂,故不排除公司增加貸款或採取其它融資手段;

 

風險二:公司在目前規模尚不是太大的情況下,重點開發城市綜合體項目,並且自有的酒店等投資物業迅速增長,目前已經達到24億元,由於這些投資物業前期回報低下(2011年綜合回報僅2%),故佔用公司資金比例相對較大。雖然公司表示開發酒店等自有物業長期有利於提高住宅和寫字樓價位,也可以籌劃調劑土地增值稅,但是這對於公司的現金流來說,無疑是一種考驗。當然,大股東的背景和實力也許可以提供一些保障。

 

風險三:國內外經濟的不景氣,特別是國家對房地產價格合理回歸的調控政策,給公司的開發和銷售,以及毛利率和淨利率帶來了較大的不確定性。並且,由於公司在09年和10年拿地較多,目前土地儲備可開發時間較長,這也給公司的長期現金流和償債能力帶來壓力。

 

總的來看,花樣年以重點發展城市綜合體,以三四線城市為核心,有意突圍「三限」的戰略符合公司的長遠利益,而今年前2個月的銷售情況也不錯,目前的股價對比上述估值,似乎具有較大的安全邊際。但是,房地產業對政策的高敏感性,決定了股價的高不確定性。因此,對房地產股的判斷,也許信心比估值來得更重要。

申明:以上估值分析僅為學術探討,不構成投資建議,本人未持有上述相關股票。


花開 成都 城市 綜合體 綜合 突圍 花樣 歲寒 松柏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32502

《花樣爺爺》引爆南韓赴台觀光熱潮

http://thehousenews.com/finance/%E8%8A%B1%E6%A8%A3%E7%88%BA%E7%88%BA-%E5%BC%95%E7%88%86%E5%8D%97%E9%9F%93%E8%B5%B4%E5%8F%B0%E8%A7%80%E5%85%89%E7%86%B1%E6%BD%AE/

▶ 南韓綜藝節目遊台灣行程,開啟南韓民眾對台灣的好奇,人數增長一倍
▶「環境整潔、治安良好,最讚的是台灣人都超親切的,下次還想再去呢」

10月,在首爾工作的南韓人李小姐,因為看了一部南韓綜藝節目《花樣爺爺》,而首次來到台灣旅遊。她說,看到花蓮太魯閣自然景觀,又吃到台北很多美食,真的很滿足,台灣是個有趣的地方。「以前,出國旅遊只知道去日本、東南亞,沒想到鄰近還有這麼棒的地方,早就該來台灣遊玩。」

趁休假帶妻子到台灣旅遊,才剛回到首爾的姜先生也告訴記者,看到《花樣爺爺》介紹新北巿九份的好山好水、獨特建築而被吸引,沒想到去到當地,發現比想像的還要棒。「環境整潔、治安良好,最讚的是台灣人都超親切的,下次還想再去呢。」

《花樣爺爺》到底有何魔力?這是一部以4位年齡逾70歲的藝人組團出國旅遊為主題的綜藝節目。6月時開展法國與瑞士之旅;今年8月接著推出5集「遊台灣」篇,遊覽台北市中心、北投溫泉、與花蓮太魯閣,並同時品嚐台灣小吃,體會在地風情,收視率突破6%,為同時段節目中最高,也罕見地打敗了無線電視台。製作團隊解釋,主角們都有其他通告,怕時間衝突因此決定將離南韓較近的台灣作為取材地。之後也將推出女藝人版的「花樣姊姊」,現在土耳其拍攝。《花樣爺爺》也將於11月下旬在台灣播出。節目的成功在於南韓王牌製作人羅英石,他將先前製作的人氣節目《兩天一夜》旅遊模式(主持人耍寶和嘉賓互動,非常爆笑),移植到在韓劇中廣泛出現的「祖父級」資深藝人身上。這些個性迥異的爺爺們彼此激盪出有趣的火花,例如有位爺爺特別容易累,結果另外三位爺爺就要隨時安撫他。

受到《花樣爺爺》影響,南韓旅行社的台灣行程意外爆紅。南韓三大旅遊業者之一自由旅遊的中國業務部代理鄭聖元透露,以往每月只有200人預訂台灣旅遊,節目播出後成長到400人,每天都應接不暇。之前預約者以四五十歲居多,現在擴張到六七十歲,都是看了《花樣爺爺》,覺得台灣有趣又方便而來。駐韓台北代表部觀光組也告訴記者,原本就有韓國民眾前來詢問與領取台灣旅遊的資訊,在《花樣爺爺》播出後,打聽情報的人更多了,特別是以往很難看到的年長族群,也前來了解去台前該做哪些準備。日本福島輻射問題也讓韓客對赴日旅遊不放心,漸將目光移轉至台灣。

目前,南韓赴台灣旅遊團費用,4天3夜價格約在40萬至55萬韓圜(2915至4009港元),7天內自由行花費則在60萬到80萬韓圜間(4373至5831港元)。除台北外,九份、野柳與花蓮等地,已是南韓各大旅行社的台灣行程必備景點。鄭聖元觀察, 近9成預約者都是跟團,各旅行社更要狂搶台灣機票才能成行。鳳梨酥、茶葉類是南韓觀光客採購台灣商品的大宗。

台灣、南韓從1992年斷交後,因航線中斷導致雙方幾無互動,長達10年處於交流空窗。儘管2004年起復航,但南韓民眾因長年往來阻絕而對台認識不足,台灣旅遊知名度並不高。這次節目播送後反讓許多民眾對台灣感到新奇。相比之下,香港、澳門也被選為南韓人氣綜藝節目《Running Man》的攝影地點,雖也創下高收視率,但因南韓人前往香港旅遊的人數本來就多,並未出現像《花樣爺爺》台灣篇帶動的效應。

不過,「哈台」風潮背後也存在指摘意見。鄭聖元透露,「過去幾年經驗,旅客對台籍導遊的評價並不是很高。」目前台灣的韓語導遊也極度缺乏,甚至存在「一考就上」現象,顯示台灣擴展對韓市場還在起步階段。

遊台後滿是懷念的姜先生也表示,台灣的外國觀光用旅遊票券、路牌等連英文都沒能好好標示,是最不方便之處。「還有,我想台灣也應多多對外宣傳和推廣活動,讓更多人知道才是。」台灣面對未來可見的「大韓錢潮」,似乎得做好更充足的準備。

【總之】綜藝節目《花樣爺爺》的成功,不僅締造高收視率,也意外吸引大批南韓人赴台觀光,享受台灣的好山好水。



花樣 爺爺 引爆 南韓 赴臺 觀光 熱潮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81992

好奇蘋果2014到底要變什麼花樣。從2013年收購的一堆小公司做點猜測。 BigOnion

http://xueqiu.com/8958758582/26959775
好奇蘋果2014到底要變什麼花樣。從2013年收購的一堆小公司做點猜測。

1. Snappycam - 都知道了這個是家用軟件提升連拍功能的公司。這個併購能優化iOS設備上的連拍,但從5S的10張增加到20張到底也不算有多大意義。如果能買到Lytro Camera,把它的技術微縮到手機上,實現拍後聚焦比連拍多爆個10張對產品的提升大多了。 這個併購的期待指數給個5吧,不算什麼innovative的突破。

2. Topsy Labs - 這是個社交網絡數據分析公司。蘋果這一收購應該是為了完善自身營銷戰略,對產品線不會有什麼提升。期待指數1。

3. PrimeSense - 3D感應技術公司。它的產品功能類似於Wii搭配的感應條。它的技術主要用於電視和移動設備。蘋果這一收購,很可能是為了iTV,也有可能是為了增加iOS設備觸摸以外的控制模式。能在iPad上玩玩Wii上才能玩的感應動作的遊戲,是個很大的產品提升。期待指數9。

4. First Solar廠房 - 猜不出這一舉動是為了什麼,但就憑蘋果目前的任何產品線都沒有涉足太陽能,這一收購就有足夠想像空間。期待指數9。

5. CUE - 材料公司,主要做一些塑料方面的產品。期待指數1。

6. AlgoTrim - 編碼和解決方案設計公司,主要從事數據表現優化,圖形處理。蘋果的收購意圖可能是想利用AlgoTrim技術優化iPhoto和相機,提升iOS效能,降低電池能耗。期待指數5。

7. Embark - 公共交通時刻表應用公司。如果把時刻表編入Apple Map,或者單獨做一個App,還是蠻實用,不過這也不算什麼大突破,只能算是對Apple Map的優化。期待指數5。

8. Matcha.TV - 網絡收視指南應用公司,收集Netflix, Hulu等服務的數據,並有獨有社交網絡算法,通過社交網絡上有相同愛好的人的收視興趣,推薦節目。蘋果這一收購必然會應用在Apple TV和可能的iTV上,不過收視指南,推薦節目這些東西聽上去也不像什麼大賣點,最多是邊緣性質的優化。期待指數4。

9. Passif半導體集團 - 主要生產低能耗移動半導體組件。這項收購涉及的肯定是很技術性的東西,直接反映在產品線、用戶體驗上的可能不大。期待指數1。

10.  Locationary - 定位公司,從事地理大數據服務。這一收購無非是為了完善Apple Map。蘋果自己的地圖應用確實不如Google,我居住的小區建成一年半了,在蘋果地圖上依然是一片樹林,地圖更新太遲緩。幾個月前,我用蘋果地圖應用找一家必勝客,大致位置是表出來了,但在一個諾大的Plaza中,標註位置和實際位置偏差甚遠,夠我好找。提升Apple Map是當務之急。期待指數5。

11. Hopstop.com - 跟Embark一樣,公共交通信息服務公司。期待指數5。

12. WiFISlam - 室內定位技術公司。利用WiFi hotspot彌補室內不能依賴GPS只能靠基站信號定位的缺陷。有點雞肋,如果在室內,應該不會有誰需要特別准的定位,除非在很大的商場或者其他建築中,不過那些地方無不有標識。期待指數1.

總的看,蘋果奉行自我創性加購買創新。從2013年的收購看,整體想像空間不大,能猜測到的基本是一些小邁步性質的優化。主要創新還要看蘋果自己葫蘆裡面倒騰什麼。亮點比較大的是,從PrimeSense的收購猜,蘋果有很大進軍客廳娛樂的可能性,或者能向iOS設備添加3D感應控制,這算個比較大的提升。2013我最滿意的就是5S上的指紋識別,指紋識別不是什麼新鮮玩意,以前我的IBM T43和索尼UX-180上都有。不過蘋果指紋識別完全不可同日而語。曾經的指紋識別依賴光學掃瞄,靈敏度、準確度、反應時間都很糟糕。iPhone 5S上的指紋識別依靠指紋電阻,反應非常流暢精準,整個識別解鎖過程毫無煩擾,真的讓生活簡單了不少。2014我期待至少有一個屏幕大一些的iPhone,把iCloud和地圖做好得更好一些,能有一個全新的產品或者服務。
好奇 蘋果 2014 到底 要變 什麼 花樣 2013 收購 的一 一堆 堆小 公司 做點 猜測 BigOnion
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=87407

【案例】互聯網思維「先圈用戶再賺錢」:花樣年地產公司去年盈利1億

http://new.iheima.com/detail/2014/0324/59815.html

「我在研究如何實現房子像『存話費送手機』一樣,不要錢,免費送。」潘軍說,新時代他的玩法就是做「輕」資產,做一個包含房地產的「社區服務產業」。

搭網的「彩生活」

當記者介紹著某房企的一款社區APP時,對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。

「繳物業費、車費、報修,訂餐,曬貼…這些真只算初級功能了。」阿松打開他所在小區的社區APP,打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…

這款叫「彩之云」的APP讓人感覺,恨不得裝下用戶的全部生活。

不過阿松直言,目前除了繳費、報修等基礎的物業需求,其他功能其實很少使用,打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。

從國內主流的幾家三方市場上,記者統計看到,「彩之云APP」在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平台下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小於1千。

這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。

「用戶接受程度不同,以及不同小區商舖評定程序的差異,都會使成本的回收具有不確定性。」某電商平台創始人甘小明就指出,開發和運營APP這一整合資源的過程,前期投入不小,成本回收漫長。

開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也認為,目前市場上社區類APP非常多,而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期,還沒有能單靠它盈利的。

不過,就「彩之云」而言,與其說是一款APP,不如說是一個系列。

彩生活物業集團(下簡稱「彩生活」)副總裁董東告訴記者,在「彩之云」業主APP上線之後,物管APP、商戶APP也相繼上線,物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區,商戶能發佈推廣信息、察看經營數據等。

實際上,APP也僅是「彩之云」的一個載體。業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機,能接觸的除了APP,還有網站和微信。如果業主在這些平台看中商品和服務,則可通過「彩付卡」支付購買,然後到線下直接消費。而這些東西統統被稱為「彩之云」。

「彩生活」在搭網,「彩之云」只是其中一面。

「我的這個買賣太大了,比房地產大多了。」潘軍說,他現在搭建的是一個圍繞社區服務,發散出「金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅遊、養生養老」八項業務八個平台的網絡,而每個平台又都能形成強大的募資能力。

圍繞「社區服務」展開,也使得八項業務變得和以往有所不同。以養老產業為例,潘軍稱,花樣年的養老產業項目將全部用於租賃,與台灣和美國的養老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區。

輕社區的「賺錢術」

運營社區到底如何盈利?談到這個問題,潘軍略顯興奮。

「以『彩之云』商品服務裡的水果團購為例,我們每個月做一款用遠低於市場的價格的水果推送給業主,這些水果都是從產地直銷,我們全部承包了,聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品,就是上百萬的利潤。」

潘軍指出,盈利就基於此。並且全國45個城市已有「彩生活」的團隊,完全可以滿足配送。剔除中介環節,便意味著節省了流通環節50%以上的成本。

未來盈利怎麼算?潘軍給出一串數據:花樣年的目標是2020年讓「彩生活」遍佈100個千萬級人口的城市,若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶,12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬),服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬,每年就有8000億從「彩生活」門口流過,公司只需收取1%的代理費就有80億的利潤,而且是已剔除員工工資的純利。

除了通過社區的消費創造盈利,潘軍指出,提升效率依然是第一位因素。例如,所有的水電、保安全部專業化、標準化,減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都採用外包節省成本。

不過,所有賺錢的因素裡,潘軍依然最看重他的「輕資產」。

「所謂『輕資產』就是少投錢、多辦事。」潘軍毫不掩飾自豪的說:「彩生活」去年利潤差不多一個億,但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠,第二年保平,第三年已經回本,歷史上分紅2700萬,形成了9000萬的現金資產。

據介紹,目前花樣年的八個業務中,除房地產和金融兩個板塊是重資產,其他都是輕資產,不需要再投錢。

不過,潘軍直言:「現在還是在用房地產來養我的輕資產。」

但花樣年在傳統房地產的表現並不盡如人意。去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標,上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元,同比大幅下滑80%。

「花樣年確實是比較早用互聯網思維來重組和發展業務的房地產公司。像互聯網經常提到的海量、免費、大數據這些詞,花樣年已經引入了社區管理。『零管理費』通過整合業主的大量消費來實現利潤,這種模式聽起來也很誘人。」有接近花樣年的分析人士指出。

但他認為,整體來說,花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年「彩生活」收入1.85億,毛利率超過40%,但它在花樣年的佔比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上,產品結構就不合理,會影響公司現金流。

不過,一切質疑在潘軍這裡,被他一笑帶過:「我2006年就提出了『零物業管理費』這種模式,當時更不討好。」

「在互聯網時代,房地產也必須去適應。」潘軍說,他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去,彩生活物業將和金融一起,成為未來花樣年的利潤重要來源。

後記:

潘軍的確是少有的裝備著「互聯網思維」的房地產商。在他看來,傳統的住宅「沒意思」,商業地產「非常難」,不過吸引他的「大社區服務產業」這條路,也並非坦途。

與「彩生活」近3年複合增長超20%的淨利潤和超40%的毛利潤同行的,則是至始至終的質疑與觀察。

不過,在房地產的Web2.0時代,至少潘軍和花樣年依舊十分執著得開闢著他的「輕盈而人性化」的「大社區」。


案例 互聯網 互聯 思維 先圈 用戶 賺錢 花樣 地產 公司 去年 盈利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=94603

金融創新又出新花樣:好了傷疤忘了疼?

來源: http://wallstreetcn.com/node/106211

看來很多人沒能從上次債務抵押債券(CDO)的崩潰中得到教訓。高盛公司正在推出一種全新的、複雜的固定收益產品的衍生品。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

高盛公司正在推廣一種名為Fixed Income Global Structured Covered Obligation的新產品。通過該產品,投資者將會對一系列資產擁有追償權。而高盛和三井住友保險將對此擔保。

但在很多方面,該交易不是一種資產擔保債券。通過該產品募集的資金將被投入高盛的固定收益證券投資組合,而不是投資於抵押貸款或者公共債務。這筆交易通過總回報互換(a total-return swap)的結構完成。

而投資者並不知道這一系列資產里有什麽。高盛將公布組合中包括哪些資產,但不會公布具體的構成。法國農業信貸銀行指出,這個資產組合可能主要是房屋抵押貸款債券,也可能是國債,也可能是公司債。

可見,這個產品具有以下幾個特性:

1. 缺乏透明性

2. 可能的高收益率

3. 杠桿

4. 複雜

美國金融博客A Wealth of Common Sense表示,有人或許會說,這個產品追逐著利潤,然而事實上,這個產品追逐的是費用。

這個產品的本質是向不那麽明白的投資者出售聽起來充滿智慧的產品,並通過複雜的結構為更高的收費進行辯護。

許多投資界外的人士可能會相信這種複雜的產品是一個好主意。

將錢投入市場就意味著要承擔風險。這其中包括必要的風險和不必要的風險。必要的風險是指對未來的不確定,要想獲得收益就必要接受波動性。而不必要的風險一般來自投資的盲目。投資你不了解的產品是教科書式的不必要風險。

金融人士最常說的一句話就是“這事兒的結局不會好。” 事實上,沒人知道高盛的新產品最終的結果是好是壞。但即便這個產品最終回報了略高於平均水平的收益,也不能說這是一個好的投資決定。

風險是不可避免的,但在做投資決定時,投資者必須問自己“這是對的風險嗎?是不是不論後果都值得擔此風險?”

或許你可以偶爾在這些產品上幸運的獲得回報,但這種好運是不可持續的。

這並不是單指高盛的新產品。在任何時候,如果投資者不明白一項投資,那就最好別投。一個產品的存在並不意味著它適合你。

投資界的創新並不一定都是壞事。現在投資者有了共同基金、ETF這種低成本模擬指數的模式,這在過去是不可想象的。但投資者也不必一直追逐新產品。

 


金融 創新 出新 花樣 好了 傷疤 忘了 了疼
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=109702

搶占家門口:社區O2O翻出新花樣

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0107/148786.html

i黑馬:一波電商的倒下就會有一波電商的崛起,在這個行業不斷洗牌的過程中,社區電商嶄露頭角,融合線上和線下的集中優勢,這種新的電商模式正在改變著傳統的網購習慣,成為一股新的浪潮。本文從眼花繚亂的社區O2O市場中歸納出四類主要的玩法,並對代表型產品做了大致解讀。
 
\信息服務類:玩社交還是玩服務?
 
代表產品:住這兒App、彩之雲App、叮咚小區App、小區無憂App
 
這四個App都是以整合社區物業、生活信息服務為主,但又各有不同。有的做信息整合,有的做鄰里社交,有的做生活配送。

住這兒背後是房地產開發商萬科,瞄準的用戶也很精準,鎖定在萬科的各小區業主(註冊很嚴格,用戶必須提供房屋業主預留手機號),主要功能涵蓋社交、物業服務、商戶點評。業主可以分享圖片、文字,查看物業賬單,也可以對周邊商戶進行點評。
 
彩之雲背後則是物業服務商彩生活,相比住這兒,彩之雲的商業氛圍更濃,團購、超市、旅遊、票務、鮮花禮品一應俱全,不過產品界面和體驗都不夠完善,收錄的商戶數量也非常有限。
 
叮咚小區從模仿美國的社交網站Nextdoor起家,主打鄰里社交,鄰居之間可以互換閑置物品、拼車,近似BBS;當然,叮咚小區也不會放過小區公告、號碼通、二手市場、寵物、家政這些生活信息服務。不過,宣稱拿到億元天使投資的叮咚小區似乎沒能走得太遠,今年10月初,叮咚小區被爆出資金鏈斷裂,北京辦公室關停,上海團隊裁員70%以上。
 
而與此同時,主打小區周邊生活配送的“小區無憂”App卻宣布完成A輪2000萬美元融資。小區無憂以直徑3公里內的商家為主,提供外賣配送、租車、小區開店等服務,號稱是“目前中國商家最豐富、品類最多、信息最準的小區生活信息與服務的移動應用。”
 
便利店類:賣貨還是收貨?
 
代表產品:收貨寶、嘿客
 
二者都試圖通過整合社區便利店資源,拓展便利店的可能性,比如網購、比如代收貨。
 
收貨寶是純創業型企業,主打便利店代收貨,目前已經小有成就,成為淘寶網代收貨體系“菜鳥驛站”的重要合作方。讓便利店店主積極參與,是代收貨業務的要害,這也正是收貨寶的長項,其對社區便利店的需求把握,成為其真正能“搞定”店主的基礎。目前,收貨寶目前已覆蓋1萬余個社區便利店、平均每個網點月接單量超過1000單。
 
嘿客是順豐旗下的社區網購店,本質上類似便利店,但有形態上的差異。店內不擺放任何實物、下了單還不能當場拿貨的嘿客,曾被外界評為“四不像”。但與上文介紹的收貨寶一樣,嘿客也試圖讓便利店的功能得到延伸,比如掙脫空間局限,實現更多商品展現,再比如成為網購自提點,甚至寄件、洗衣等生活服務站點。
 
最後一公里:送貨上門 各顯神通
 
代表產品:京東快點、愛鮮蜂、500mi、社區001
 
這四個產品的出發點都是解決最後一公里的配送。但在誰配送、誰供貨方面,各有不同的處理方式。
 
京東快點是京東旗下的社區配送產品,整合周邊超市、便利店的商品,顧客線上下單後,京東完成配送。京東方面稱,如果用戶在9點至晚上8點半之間下單,兩小時內就有可能收到貨。這項服務現在正在北京地區測試,還未正式上線。
 
不同於京東快點,愛鮮蜂沒有自己的物流團隊,而是由社區店店主進行配送,配送的商品主要是水果、蔬菜、乳制品等生鮮類食品,一般配送時間能控制在1小時,甚至15分鐘內。在售後方面,愛鮮蜂做得很到位,對於配送時間超過一小時、食物不夠新鮮等投訴,通常會進行免單,或者向用戶重新配送更新鮮的食品,用戶體驗滿意度較高。
 
500mi是杭州的社區O2O項目,典型的“阿里系”創業,也是基於社區做配送服務,但涉及的鏈條更長。500mi不是單純的整合社區周邊的便利店,還為便利店供貨。這也就意味著,除了要解決物流配送問題,500mi還要幫線下便利店解決貨品供應問題,甚至將便利店原來的供應鏈替換掉。
 
社區001是相對較早的社區O2O電商,模式偏“超市代購”,用戶線上下單後,社區001員工在附近超市采購,並由自有團隊完成配送,承諾一小時送達。根據社區001披露的最新數據,目前日單量超過2萬單,客單價300元左右。業務已經覆蓋14個城市,全國範圍內的實體網點超過80個。
 
家政服務:掃地洗衣 也可上門
 
代表產品:e家潔、e袋洗
 
上文中的四個產品都是送“貨”上門,而家政類的O2O產品更多是送“服務”上門。億邦動力網選取了家政、洗衣兩個最有代表性的類目。
 
e家潔是通過地理位置定位搜索身邊的阿姨來提供服務,用戶預訂,阿姨自帶工具上門服務。目前,e家潔在市場中已有相當大的規模,已經在上海、北京兩地簽約了6000多位保潔阿姨。
 
e袋洗是榮昌洗衣旗下的產品,主打上門取衣,按袋計費。值得註意的是,e袋洗在物流配送商選擇了眾包模式,在社區中招募1名物流取送人員,以其生活區域為中心,負責方圓2公里內的衣物取送工作。今年7月份,e袋洗獲得騰訊2000萬投資。

搶占 家門口 家門 社區 O2O 出新 花樣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=126462

【斯坦福創業者】龍沛智:玩出小貸新花樣

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0403/149489.html

黑馬說:線下經驗豐富的龍沛智似已為線上借貸探出一條新路。
 
2011年,苦於工作中因突破乏力而日感壓抑,龍沛智從渣打銀行東北亞地區主管位置上離職赴美讀書。
 
在斯坦福學習沈澱的一年中,龍沛智發現並認真了解了美國P2P公司LendingClub,並於畢業後借鑒該模式在香港推出了當地第一家網上借貸平臺WeLend.hk。基於該平臺,2014年9月,龍再度發力,上線了一款主要服務於大學生群體的網上借貸App“我來貸”。
 
截至目前,WeLend.hk申請金額已逾10億港元,我來貸App上線後,貸款申請量已連續6個月保持100%的增長。我來貸計劃年內與郵樂網、紅杉資本合作,推出2-3個新產品。
 

龍 沛 智
 

人物檔案

龍沛智: WeLab(我來貸) CEO和創始人。曾任渣打銀行大中華區貸款業務總經理,花旗銀行亞太區高管。曾獲Silicon Dragon 2014 年度創業家大獎。斯坦福 (Stanford) MSM'12
 
同年斯坦福商學院同學:應迪(國際投資),康子蘋(維港創投),郭眈(創業),葉承軒(創業),胡敏(金融),管怡雯(諮詢),屠毓琳(諮詢),顧及(遊戰),茹海陽(諮詢),林佳立(諮詢),司晨(酒店運營),朱倩(投資),畢力格(互聯網),胡宇(投行),魏然(投資),陳思萱(投資),Jenny蔣(藥企)

文 | 本刊記者 崔婧
編輯 | 齊介侖

 

期待轉機
 

 

揮別效力長達15年的渣打銀行前,龍沛智確有過猶豫,但最終仍義無反顧地選擇了離開。就此,他向《創業家》記者提供的其中一個理由是,在很長一段時間里,他徘徊於個人管理層面的瓶頸,進步不夠快。

“在複雜環境下工作,需要影響很多人,而且要投入很多時間去影響、去帶領。在這方面,自己的能力還不足夠,所以想拿出相當一段時間去斯坦福認真學習一下。”龍沛智稱。


到斯坦福後,龍沛智發現,自己的這一決定無比正確。“一直在銀行工作的話,圈內朋友大部分是銀行家,而在斯坦福,70個學生里只有3個人從事銀行類工作。圈子大了,可能性也就更多了。如果沒去斯坦福,我估計自己不會創業,可能今天還在銀行里做著高管。”


於龍沛智而言,在斯坦福,給他留下最深印象的一堂課是美國捷藍航空公司(JetBlue Airways)董事會主席Joel Peterson所作的演講。Joel談到了創業過程中可能會遇到各類問題,比如招聘、員工管理,營收狀況不理想時的應對之策,如何解聘某些員工等。


如今,龍沛智仍經常拿出以前的筆記仔細看,上面有諸如Joel等商業領袖的演講要點。他希望能夠從這些大牛總結的創業方法論中找到當下自己企業發展難題的最優解。


在斯坦福的最後一周,學校請來多位創業者演講。這其中,有很多成功案例,也不乏失敗教訓,但所有演講者最終傳達的中心思想都是,多嘗試,不要害怕失敗,不嘗試永遠不能成功。


這堅定了龍沛智的創業決心。“來到斯坦福,他們會給你一些好的教育,給你一些人脈,給你一些經驗,至於未來你能否將個人能力發揮到極致進而改變整個世界,則看今後努力程度和對機遇的把握水準。但斯坦福為畢業後準備創業的學生,首先提供了很大的信心。”


決定創業後,龍沛智將發力重點放在了細分市場上。當時,斯坦福有一堂課講的是美國P2P公司Lending Club的模式,龍覺得,自己也有多年銀行風險管理經驗,可將其與互聯網結合起來,做互聯網金融生意。

 

探路差異化
 


2013年1月,龍沛智創立了香港WeLab公司。彼時的WeLab,近於皮包公司——沒有辦公室,沒有員工,所謂團隊僅龍一人。


之後,龍沛智通過斯坦福校友圈人脈,四處找投資人。10萬、20萬、30萬,找了大概8個人,終於湊得天使輪兩百萬美元。6個月後,龍推出香港首個全線上借貸平臺WeLend.hk,為申請人提供2萬-30萬港元不等的貸款。此時團隊規模已發展到20人。


不難發現,WeLend.hk的創新點有三,簡單、快速、成本低:以前因各種原因無法得到金融服務的用戶如願以償;以前要在銀行排隊很長時間才能完成的金融交易,在該平臺幾秒鐘內即可辦結;以前為能從銀行借出一筆錢,利息等成本很高,該平臺將貸款成本幾乎已壓至最低。


龍沛智團隊的核心競爭力來自它的兩個系統,即金融產品管理系統和風控管理系統。“對於互聯網金融從業者而言,獲取客戶的能力和風險管控能力的高下是決定勝負的關鍵。”


瞄準內地大學生個人借貸市場的“我來貸”,則可為已通過資質審核的申請人提供 300-3000元額度的小額貸款。在風控技術的支持下,目前我來貸已能在24小時內完成全線上審批並發放貸款。


與其他服務大學生的個人借貸平臺相比,我來貸具備兩大優勢:一是能夠提供更為靈活的現金貸。現金可用於吃飯、旅遊等不同場景,而非僅限於購買3C產品。二是全線上服務,客戶無需面對面簽合同、摁手印,體驗更佳。


此外,對一些大的品牌公司來說,互聯網金融很有吸引力,他們資金充沛,但沒有金融產品,也沒有風控方面的能力和經驗。龍沛智看到了這一需求。他采用B2B2C的模式,與這些大企業展開合作,為其提供金融產品管理和風控管理系統。


“在合作過程中,這些大企業也能給我們帶來流量。這很有趣。如果我現在出去做一家P2P公司,可能每個人都是我的競爭對手。但如果我做系統,為他們提供服務,那我們就成了合作夥伴。”


酷派手機和郵樂網就是此類客戶。


2015年3月,我來貸與酷派手機達成合作。根據協議,我來貸需為酷派手機的消費信貸服務提供技術幫助。這樣一來,消費者就可以在酷派網站分期買手機了。


我來貸與郵樂網的合作重點則是農村電商。“從現金到消費信貸,我們可以服務到不同的客群和合作夥伴。我們的投資人紅杉資本投過很多電商,這些電商完全可以采用我們的系統提供消費信貸服務。”龍沛智展望稱。

 

版權聲明:本文作者崔婧,編輯齊介侖;文章為原創,本刊版權所有;如轉載請聯系zzyyanan授權。未經授權,轉載必究。

 

 
 
 
如果你對更多創業幹貨感興趣,請加微信heimage0001,註明“姓名+公司名+職位”,否則黑馬哥不會把你拉入創始人雲集的微信群。


本文為i黑馬版權所有,轉載請註明出處,侵權必究。

斯坦福 斯坦 創業者 創業 龍沛 沛智 玩出 出小 小貸 貸新 花樣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=138278

花樣年商業加速“輕資產”擴張 資產管理輸出再下一城

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618632.html

花樣年商業加速“輕資產”擴張 資產管理輸出再下一城

一財網 吳斯丹 2015-05-15 21:54:00

花樣年董事局主席潘軍表示:“中國地產行業經歷十年黃金期之後開始進入後期時代,傳統的重資產商業地產開發運營模式日益受到挑戰,專業化的輕資產運營方式才是商業地產轉型的根本出路。”

花樣年董事局主席潘軍

越來越多的開發商青睞“輕資產”模式。

萬達、萬科兩巨頭剛剛牽手,輕資產成為一個重要合作領域。而花樣年(01777.HK)從去年開始也加快了輕資產規模擴張。

5月15日,深圳花樣年商業管理有限公司(下稱“花樣年商管公司”)與贛州地產開發商中創置業簽訂了全程商業資產管理服務合作協議,前者將以托管的方式為項目定位、招商策劃、管理運營等提供強大品牌支撐和服務保障。

中創國際城位於贛州未來商務商業中心章江新區最核心位置,周邊政府機構林立,與萬象城、水遊城、寶能城等項目咫尺之遙。

根據規劃,中創國際項目用地面積3.5萬平米,總建面24萬平米,其中商業5.4萬平米。項目由3棟150米和一棟135米超高層建築群和6棟獨棟商業及三層地下室組成。未來,中創國際城將成為贛州市的地標性城市綜合體。

此次花樣年與中創置業合作是花樣年商管公司在江西的首個合作項目。此舉也意味著花樣年商管公司的輕資產管理模式輸出再下一城,並以平均每月1.5個項目的驚人速度實現極速擴張和複制。

此前,花樣年商管公司已經實現在北京、深圳、成都、南寧、長沙、合肥、南京、揚州、桂林等國內十幾個省市的戰略布局。

商業資產管理輸出模式是指受開發商委托,完成一個商業項目從前期調研、定位、策劃、工程建設、招商、運營、推廣及團隊建設培訓、財務及信息系統管理的整個過程。其中,可以導入自身的管理技術和客戶資源。目前,花樣年商管簽約的受托項目就是以這種形式進行資產管理輸出。

花樣年董事局主席潘軍表示:“中國地產行業經歷十年黃金期之後開始進入後期時代,傳統的重資產商業地產開發運營模式日益受到挑戰,專業化的輕資產運營方式才是商業地產轉型的根本出路。”

以彩生活模式為樣本,花樣年商業管理板塊從去年上半年開始籌備的商業管理輸出,到去年10月首個商業資產受托管理服務簽約,再到目前揚州、成都、長沙、長春、贛州等近10個項目40多萬平方米管理面積的進度,花樣年商管公司成為了該集團輕資產轉型的又一枚引擎。

據了解,自主開發運營和輕資產管理模式輸出已經成為花樣年商業擴張的兩大路徑。在自有商業方面,目前花樣年已經形成花生唐、紅唐兩大商業產品線,分布在南京、成都、桂林、北京等地,覆蓋了京津都市圈、長江三角洲、成渝經濟區、珠江三角洲等中國核心經濟區域。

目前,國內商業資產管理輸出的競爭開始加劇,而專業的商業運營能力成為商業資產管理輸出的關鍵。

此外,花樣年商管還正在研究推出“投資+管理”的新模式,即與商業項目的開發商合作參股,小比例投入資金並代為管理。

預計至2015年底,花樣年商業的資產管理受托服務面積目標將達到100萬平方米,在3年之內將達到300-400萬平方米。

潘軍透露,目前,花樣年超過85%的營收來自傳統的地產開發,5年後,希望這個比例下降到30%以下,而輕資產模式能為花樣年貢獻30%的營收。

編輯:吳狄

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
花樣 商業 加速 輕資 擴張 資產 管理 輸出 再下 一城
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=145434

花样年:地产转型期深挖社区价值 最具能见度低估40% 首募钱厚-Tcoins

http://xueqiu.com/8301293543/48475471

文章来源于首募钱厚—深港通头等舱,有意向加入者可与小t私聊哦

头等舱&辉立证券联合发布  文/羽马

声明:深港通头等舱与辉立证券达成战略合作协议,本文由辉立证券合作提供,首发于深港通头等舱公众号。如需转载/合作,请联系公众号深港通头等舱。

导读: 变化是这个时代的主题,转型是本轮牛市的关键词。我们可以看到,新经济代表—“互联网+”概念公司股价狂飙,市盈率动辄过百倍。而另一边,则是传统行业的 落寞,转型迟缓,且估值便宜得都不好意思跟别人打招呼。当然,在传统行业中并不乏一些拥抱变化的公司,新的业务模式、新的增长故事以及享受更高的估值是它 们区别于同业公司的主要特征。在这里我们介绍一家转型中的内地房地产公司—花样年控股。

新时期、新玩法、新玩家

投资人如何通过投资房地产公司的股票来实现超额收益呢?我的答案是,敢于在行业低谷期下all in,这依赖于很强的楼市周期预判力、较高的风险承受力以及好运气。坦白说,上市房地产公司股权并不是一个好的投资选择,尤其是中国房地产行业步入成熟期后。

房 地产上市公司股权的投资痛点在于:原有主流玩法(开发—销售模式)的不可持续、增长依赖于不断融资、长期自由现金流为负以及持续融资对于股权价值的伤害, 当然还包括那只“无形的手”的不断“呵护”。这些痛点的存在影响了房地产公司的增长质量和估值空间,导致大量的低估值的内房股长期存在,融资价值和投资价 值双缺失。

中国经济转型期的到来,为消除房地产上市公司股权的投资痛点提供了时间窗口。
WHY?旧有模式的黄金期已过,行业需要新玩法。
HOW?盘活存量,轻资产运营。
WHO?花样年控股。
为什么是花样年?在房地产行业转型期,能够深度挖掘社区价值并将之商业化的地产公司里,花样年是最具能见度的一家。

花样年传统地产运转良好,但缺乏亮点

就传统地产业务来看,花样年控股是一家普通的房地产公司,即使它有一个有名的大股东—曾宝宝,但仍然是众多区域级中型地产公司的一员。公司的地产业务从深圳起家,后拓展至几个经济发达地区,目前主要在成渝地区和华南地区从事城市综合体和高端住宅的开发和销售。

花 样年于2009年11月在港交所上市,招股价2.18港元,募集资金25亿港元。上市后5年间(2010-2014),公司的总资产规模从154亿猛增至 413亿,同时年度销售额由人民币39亿增至102亿,增幅达161%,公司净利润则3.7亿增至12.6亿,增幅达241%。 上市后公司的整体业绩表 现不错,行业景气度较高以及IPO上市融资对于花样年的成长成为中型地产公司起到至关重要的作用。尽管业绩良好,但在产品和区域策略上也几经波折。产品从 旧城改造、到城市综合体再到高端住宅,布局区域从一线城市超二线城市扩张受阻,再重回一线城市。

目前,花样年的规划土地储备面积约 1,460万平方米,成渝和珠三角区域的土地储备占比分别为40.6%和37.2%,其中深圳土地储备达239 万方,占总土地储备的16.4%,是目前公司最优质的土地资产。2015年以来,花样年的销售表现抢眼。截至5月末,公司累计实现合同销售面积约 44.67万平方米,销售金额约32.46亿元,同比分别增长102.27%和139.19%。5月销售的超预期表现得益于一、二线城市的楼市回暖。2季 度以来,一线城市和二线核心城市的房地产成交显著增长,直接助推花样年的销售。其中花样年的大本营—深圳楼市的快速升温加快推动深圳的库存消化。得益于 此,我们相信,未来几个月花样年将会加快推动新的可售项目入市。公司2015年的可售货值有望升至300亿,全年的110亿的销售目标达成能见度较高。

尽管花样年的传统的地产开发业务运转良好,但只是中国房地产市场持续繁荣的一个缩影,在产品线、区域策略以及土地策略方面与多数同业公司并无本质区别,真正能够驱动花样年业绩和估值双击的关键就是以“彩生活”为代表的社区运营新业务。

分拆彩生活成为转型关键一步

图1,彩生活上市以来市值上升显著,业务模式认可度提升

来源,公司资料

2014 年6月,花样年成功将彩生活分拆上市,分拆后持股比例降至50%。彩生活是目前中国最大的社区服务运营商,管理面积超过2亿平方米,是一家集物业管理、工 程服务和社区增值服务的综合型服务运营企业。过去1年彩生活的股价涨幅达到170%,市值突破100亿港元。这家公司的运营性感之处在于两点,一是创新式 的物业管理体系,再一个就是社区增值服务。

图2,彩生活三块核心业务增长迅猛

来源,公司资料

图3,彩生活盈利能力突出

来源,公司资料

公 司的业务划分为三块主营业务:物业管理、工程服务和增值服务。物业管理业务是公司的基础业务,也是安全边际所在,营收比重超60%,其主要看点在于通过高 效管理和技术设备降低成本颠覆传统的模式,由传统低效向智能化高效管理转变。工程服务的收入比重达22%,更多是覆盖非物管之外的工程业务,本质上也是物 业管理链条上的一环,提升了业主体验和利润率。创新架构下的物业管理和工程服务的毛利率80%和63%,在保证业主满意度的同时保持了较高的盈利水平,成 为彩生活抢占社区“入口”的利器。

图4,战略思路

来源,公司资料

抢 占社区“入口”,重点发展社区O2O平台是彩生活的中期发展战略。2014年的业绩显示,社区增值服务收入比重不到20%,业务限于盘活社区固定资产存量 收取服务费以及给予业主简单的增值服务,而O2O将是增值服务的主要收入来源。目前彩生活的O2O业务正处于初步落地阶段,从E理财、E租房和E维修几个 APP端落地的情况来看,进展顺利,客户的需求黏性不断提升,“线上+线下”的商业闭环已经成型,2015年公司O2O业务将迎来爆发期。

图5,线上APP平台(E理财、E租房和E维修)

来源,公司资料

O2O 业务模式的成型且营收比重上升将是拉动公司利润增长和估值上升的关键。2020年公司的物业管理面积远景将达10亿平方米,未来3年物业管理面积的扩张和 推行酬金制将继续推动物业管理业务保持较快增长,但营收比重和增速则逐步回落。主要挑战是未来3年传统物业模式面临整体被颠覆,彩生活的先发优势可能被竞 争者削弱。因此,摸索出成型的O2O模式,并将之快速覆盖到旗下社区则是应对这种挑战的解决方案。

目前来看,彩生活的新业务进展和业绩均 是超出市场预期,业绩和估值双击效应仍在继续。我们预计,2016年彩生活的合理市值应为200亿港元,市值增长潜力接近100%,相当于57x和45x 的2015/2016年预期P/E。作为过去四年收入CAGR达到40%且O2O业务能见度最高的服务类公司,彩生活配得上这个估值水平。

全面向轻资产运营模式转型

“彩 生活”的成功孵化为花样年全面向轻资产运营转型提供了范本。从2014年起,花样年正向轻资产运营模式转型,转型方向定位于综合社区服务运营商,“四大社 区+四大应用”则是花样年实现该目标的主要战略。“四大社区”包括住宅社区、商务社区、商业社区和养老社区,“四大应用”为社区制造商、社区金融、社区文 化旅游和社区教育。

基于四大社区深度挖掘客户长尾价值。公司发展战略定位于住宅社区(彩生活)、商务社区(物业国际)、商业社区(商管公 司)和养老社区,覆盖了居民生活的居住、办公、综合体及养老需求,收入结构来源逐步从单一的物业销售和租金等重资产业务转变成为服务收入和平台交易佣金等 轻资产业务。

社区商业和社区金融是“彩生活”之后花样年的两个主要的发力方向。其中社区商业服务平台—美易家正快速发展,規模由14年底 的300万平方米扩大至400-500万平方米,2015年营收可能突破6000万(2014年营业收入3750万)。而社区金融则侧重于小额信贷、 P2P和融资租赁,收入和利润增长潜力巨大。我们预计美易家和社区金融在2016年都能形成过亿规模的业务,会对公司形成正面的推动作用。

我 们认为,花样年旗下的客户黏性最强的就是彩生活,其高质量的物业管理和超过90%的业主满意度使社区业主很容易黏在彩生活的业务平台,这种黏性可以帮助很 多的线上业务落地。在持续提升“彩生活”平台黏性的同时,花样年正在加快推动社区商业、社区金融、旅游和社区教育几个变现能力强的应用。因此,在花样年生 态系统中,彩生活提供了社区“接口”和客户黏性,而商业、文旅、金融以及养老平台则把需求与社区对接,并将之陆续变现,这就是花样年模式的性感之处。

估值

图6,发展三阶段

来源,PSH

如 何在一个乏味的行业里成为有趣的PLAYER? 花样年为房地产服务行业提供了最佳注释,并且引领这个行业属性从“地产”到“服务”。花样年走出一条与众不同的发展道路,轻资产运营、存量价值释放、 O2O模式,对应的是较少的资本支出、消费黏性高和经常性现金流稳定的业务特征。新的故事下,花样年也将享受性感的估值。
作为社区价值探索的先行 者,花样年已经取得先发优势。未来花样年将陆续孵化旗下的四大社区,并将之陆续分拆上市,母公司则成为轻资产模式的孵化平台。花样年将减少债务融资支持的 扩张活动,并在房地产开发上维持更适度的增长速度(约10%)。而来自高利润率的物业增值业务的收入比重预期持续上升,从而能够带动公司的EBITDA利 润率达到30%。而短期内,物业销售额的增长迅猛、社区商业和社区金融业务的实质性推进均是短期股价的催化因素。

图7,花样年的市值走向趋势

来源,PSH

估 值方面,2015年花样年来自彩生活、社区商业和社区金融等新业务的权益利润有望超过2.5亿港元,新业务估值有望达到100亿港元,对应40倍的预期市 盈率。而主要的利润贡献来源—传统地产业务的估值仅有25亿港元。根据我们的估算,未来12个月花样年的合理估值约为125亿港元,相当于2.2港元/ 股,高出现价40%。

花樣 地產 轉型期 轉型 深挖 社區 價值 最具 能見度 能見 低估 40% 首募 募錢 錢厚 Tcoins
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=149971

潘軍叫板潘石屹? 花樣年闖入聯合辦公市場

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4683232.html

潘軍叫板潘石屹? 花樣年闖入聯合辦公市場

一財網 蔡胤 2015-09-09 19:10:00

花樣年正在整合旗下的地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”,包括滿足創業剛需客戶的初級孵化器,聯合辦公、小企業總部基地,還有針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地。

9月8日下午,北京望京SOHO塔三五層的“3Q”辦公室,剛從美國飛回北京的SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹拿起一只橙色印有“3Q”字樣的杯子,對《第一財經日報》媒體記者說,到今年年底前,SOHO的3Q 短租辦公室將增加到1萬余個座位,2017年計劃達到10萬個座位,屆時SOHO的3Q產品業租金收入將超過其傳統的辦公樓租賃收入。

在潘石屹說這番話時,萬科前副總裁毛大慶正在抓緊擴大他的優客工廠,這是以他為主創立的針對創業者的短期出租的聯合辦公空間。本報記者9日上午在東三環外的光華路陽光100看到,D座入口西側,原來的超市招牌已揭下,換上了陽光100和優客工廠的公司標識,這是毛大慶與陽光100(2608.HK)創始人易小迪碰撞而來的結果,也是優客工廠的旗艦項目。

作為一樁被傳統房企和傳統地產人看好的新生意,聯合辦公領域還有很多新“玩家”在摩拳擦掌,其中包括來自南方的地產商潘軍。9日下午,在距毛大慶的陽光100優客工廠2公里外的國貿一間酒店里,花樣年控股(1777.HK)董事局主席潘軍帶了旗下8大板塊的高管集體亮相,他在接受《第一財經日報》等媒體記者采訪時透露,花樣年正在整合旗下的地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”,包括滿足創業剛需客戶的初級孵化器,聯合辦公、小企業總部基地,還有針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地。

由此,又一個聯合辦公、創業空間領域的分食者浮出水面。

擬成立花樣年創新公司

眼下在北京,聯合辦公空間已形成了三種主要的商業模式:一種是以SOHO中國為代表的3Q辦公室,即開發商在自有寫字樓項目中開辟出一定區域做短租辦公產品;二是低價包租辦公空間,再散租給創業者,賺取差價;三是以現有資源幫助企業孵化,從創業企業成長中獲取收益。

花樣年將采取的是線上與線下、創新與創業、孵化與投資相結合的方式。潘軍告訴記者,目前,花樣年已經引入了創新谷等國內多家知名創投基金和產業孵化器運營商,並計劃成立花樣年創新公司。按照他的戰略規劃,“WEWORTH”將重點打造三大模塊,由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間,即針對創業企業的初級孵化器;由聯合辦公、小企業總部基地組成的花創聯合,即針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地;由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區,即集成工作、生活、休閑的園區生態圈。

潘軍在接受記者采訪時表示,在WEWORTH模式下,花樣年的房地產業務不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營,而是更加註重後期的產業服務運營,通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持,甚至包括物業使用權置換股權的方式入股創業企業。

這與潘石屹的前下屬、前SOHO中國副總裁王勝江的洪泰創新空間模式有些許相似。洪泰創新空間由王勝江與洪泰基金創始合夥人俞敏洪、盛希泰共同創立,定位為以創業者為核心的共享模式眾創空間辦公室。與潘石屹的簡單通過租金獲取收益的“包租公”模式不同,王勝江更多的希望依托背後的基金對在項目辦公的創業公司進行孵化,然後通過參股等方式獲取回報。

針對這類模式,戴德梁行近日提供給本報記者的一份研究報告指出,聯合辦公空間在中國還處於早期的發展探索階段,市場上出現了將聯合辦公空間和孵化功能有效結合在一起的模式,在收取創業團隊租金的同時,也可以提供一些創業扶持的幫助和融資服務。這種模式下,融資上的靈活性,吸引了大量創業者的參與,但與孵化器不同的是,這類空間對入駐團隊和個人通常沒有篩選,任何願意支付租金的人都可入駐,只有在申請融資服務和創業扶持服務的時候才會有具體的申請流程和篩選。如何在擴大客戶群體和篩選企業之間做出平衡,這是所有這類聯合辦公空間物業方和運營方需要仔細思考的問題。

借國企金泰進入北京市場

為什麽選擇進入聯合辦公市場?對此,潘軍的解釋是,隨著城鎮化進程和人口增速放緩,中國房地產行業的黃金時代已經過去,存量房市場將取代增量市場成為市場主體,中國房地產行業的價值重心已經由房地產開發轉向存量物業的價值整合和挖掘。

為此,花樣年在北京找到了一家擁有存量物業的合作方。9日下午,花樣年和北京金泰集團進行了全面戰略合作簽約。金泰是由京煤集團全資控股的一家國有企業,產業包括燃料經營、旅遊飯店、物業管理、旅遊地產、鋼貿物流等。在地產開發領域,金泰風格低調,但據知情人士透露,金泰在北京擁有大量的存量物業資產,這是花樣年選擇金泰的原因。潘軍也告訴記者,北京是北方的創業“重鎮”,而金泰在北京的物業很多在四環內,通勤較為方便,未來花樣年將依托金泰旗下的物業空間,摸索出針對存量物業資產管理運營的新模式,並以北京為樣本,未來向上海、成都等地拓展。

一個細節是,9日的簽約現場,潘軍攜花樣年地產集團、彩生活、美易家、解放區、金融集團等業務板塊的眾多高管集體亮相,這在花樣年歷史上並不多見。潘軍幽默地將此比喻成“打群架”策略,八個“金剛葫蘆娃”各有所長,旗下多個業務板塊可以通過產業協同的方式進行矩陣式擴張。這些產業包括房地產開發運營、社區金融服務、彩生活住宅社區服務、美易家商旅物業運營、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老和社區教育產業等八大板塊。潘軍稱,在未來與金泰的合作中,金泰方面將整合自身及其下屬單位存量物業,花樣年則提供其在物業經營管理、互聯網社區等方面的技術和經驗,將在北京推出中端價位的聯合辦公產品,重點是通過孵化企業獲得收益。在他看來,花樣年旗下的上述多板塊業務及資源,除了可以幫助孵化創業公司,還可以為創業公司提供“to-Customer”(到達用戶)的機會,從而把這個聯合辦公產業鏈條做得更長。

盡管大佬雲集,但聯合辦公的市場前景不容小視。戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為,聯合辦公空間甚至將改變寫字樓市場的遊戲規則。在他看來,在未來幾年內,企業結構和人數的變化與工作模式的改變將對現有辦公場所的形式產生巨大的沖擊,這一點在經濟發達的一些大城市中尤其明顯。在此情況之下,大眾對傳統固定工位,且租賃合約時間較長的寫字樓需求將逐漸減少,取而代之的則是更加靈活且註重互動和交流的聯合辦公模式,這一類辦公空間能更好地服務於從事知識密集型創新工作的工作者。

編輯:陳姍姍

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
潘軍 叫板 潘石 石屹 花樣 闖入 聯合 辦公 市場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=159360

花樣年跨界做IC產業基地 ICPARK是什麽

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4706925.html

花樣年跨界做IC產業基地 ICPARK是什麽

第一財經日報 吳斯丹 2015-11-04 06:00:00

一個陽光明媚的上午,許多集成電路行業大咖聚集在深圳龍崗區安博產業園,組局者卻是“門外漢”潘軍。

具體到ICPARK,項目不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營,而是更加註重後期的產業服務運營,通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持。

一個陽光明媚的上午,許多集成電路行業大咖聚集在深圳龍崗區安博產業園,組局者卻是“門外漢”潘軍。

身為花樣年(01777.HK)董事局主席,潘軍是地產界的新派代表,他是房地產行業中最早呼籲轉型、由增量房開發轉入存量房運營的人之一。潘軍帶領的彩生活(01778.HK)掀起了物管行業的O2O革命,這一次他將目光瞄準了產業地產。

在安博產業園,花樣年與安博電子聯手打造ICPARK——集產業研發、商務辦公、商業社區於一體的國家級IC(集成電路,下同)產業基地,構建企業+政府+金融+互聯網的IC園區生態圈。

這只是花樣年試水產業地產創新的開端,它已推出WEWORTH模式,以花創空間、花創聯合、花創社區為企業提供全生命周期的辦公空間與服務。

國家級IC產業基地

ICPARK,顧名思義,是專門針對IC產業的園區。毫無IC產業背景的花樣年為何要做這樣的跨界?

先從地域上來看,該項目位於寶龍高新園區,深圳正在逐步形成以寶龍高新園區為核心,華南地區規模最大的、產業鏈最完善的IC產業基地,其產值將占深圳IC產業值60%以上。ICPARK已掛牌國家集成電路設計深圳產業化基地。

近日,工信部總經濟師、中芯國際董事長周子學出現在ICPARK的開園儀式上,為其站臺。他表示,2015年全球半導體營收將達3670億美元,預計2016年將達到3730億美元,中國占全球半導體市場的約43%。從世界集成電路產業版圖演進的趨勢來看,全球IC市場在向中國集中,產業的未來也必將向中國集中。中國集成電路產業的發展面臨著千載難逢的機遇。

而深圳在中國的IC產業格局中占據著極為重要的地位,華為、海思、中星微電子、安博電子等產業巨頭雲集,為深圳建立了強大的產業基礎。據統計,2014年深圳集成電路設計產業銷售規模達到265.1億元,在全國各大城市中位居第一。

不過,深圳IC產業的一大弱點是產業鏈不夠完善。ICPARK的一大使命就是進行產業聚集,打造完整的IC產業鏈。

潘軍說,ICPARK可能會在IC設計領域為深圳提供一個亮點,這只是一粒小小的種子,希望為深圳IC行業提供一個新的探索機遇。

“想象一下,12棟小總部,1棟百米以上的高樓,如果有幾十家IC設計企業進來,就填補了龍崗區的空白,產業鏈就完整了,其中若能夠產生十家、二十家上市公司就不得了了,就有點張江的模樣,甚至是臺灣新竹、美國矽谷的模樣。”安博中國電子副董事長李曉白在開園儀式上說。

創客空間的地產價值

ICPARK不僅是花樣年首次涉足IC產業,也是花樣年花創WEWORTH平臺在深圳首個落地項目。

早在9月9日,潘軍就曾在戰略發布會上高調推出為WEWORTH模式,即整合地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造的產業地產O2O平臺。

在潘軍看來,中國房地產行業的黃金時代已經過去,存量房市場將取代增量市場成為市場主體。無論是彩生活、美易家還是WEWORTH,都是花樣年充分挖掘存量房市場價值的探索與嘗試。

按照潘軍的設想,WEWORTH要重點打造三大模塊:一是由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間(WEMAKER),旨在打造初級孵化器,與創新谷等孵化器資源進行戰略合作,通過引進項目資源、提供資本對接、管理團隊和服務技術,支持園區初創型企業的孵化;二是由聯合辦公、創新企業總部組成的花創聯合(WEWORK),主要為改善型客戶提供甲級柔性辦公;三是由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區(WELINK),三者將形成集工作、生活、休閑於一體的園區生態圈。

具體到ICPARK,項目不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營,而是更加註重後期的產業服務運營,通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持,甚至包括物業使用權置換股權的方式扶持創業企業。花樣年計劃將其打造成“空間+服務+創投”的3.0+產業園。

空間方面,該項目總建築面積約8.5萬平方米,由1棟100米地標商務、12棟獨立創意總部樓構成。花樣年豐富了產品線以滿足不同客群的需求,包含了31~53平方米精裝小空間、75~130平方米全景商務辦公空間及250~1500平方米獨立IC設計總部空間,並融合了眾創空間、企業公社、聯合辦公等多種辦公形態。

服務上,除了基礎的辦公服務外,園區還將針對初創企業提供創業導師服務;配設三番哥咖啡,為園區企業提供技術交流與資本對接的開放平臺。不僅如此,ICPARK還可為入駐企業爭取到更多政策支持,龍崗區已出臺專門針對IC產業的扶持政策,為IC產品的研發、產業化和公共技術平臺提供重點扶持。

創投是ICPARK的一大核心服務。花樣年已聯合其他創投機構,集結上百億創投基金,為企業提供投融中介服務,構建良好的資本環境。據悉,花樣年將開拓兩類基金產品:A類項目基金,企業可通過花創管理作為GP,花樣年地產領投,其他保險、基金跟投;B類種子基金,也可通過創投公司作為GP1,花創公司為GP2,其他個人、基金為LP。由此一來,花樣年的產業地產可形成租金+物業費+服務費+創投收入的盈利模式。

事實上,目前創客空間、聯合辦公市場同質化競爭激烈,在花樣年ICPARK之前,優客工場、萬科雲、SOHO3Q等產品已經開始遍地開花。如何進行差異化定位和運營,並探索出盈利模式,是這些企業當前面臨的最大難題。

潘軍似乎已經做好了充分的準備。除了ICPARK外,2015年花樣年在深圳打造的產業地產項目還包括健康配套產業社區樂年廣場、互聯網文創產業園區自貿區項目和電子商務產業區深圳梅林項目。

編輯:一財小編

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
花樣 年跨 跨界 界做 IC 產業 基地 ICPARK 什麼
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=168010

花樣年跨界做IC產業基地 ICPARK是什麽

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4706925.html

花樣年跨界做IC產業基地 ICPARK是什麽

第一財經日報 吳斯丹 2015-11-04 06:00:00

一個陽光明媚的上午,許多集成電路行業大咖聚集在深圳龍崗區安博產業園,組局者卻是“門外漢”潘軍。

具體到ICPARK,項目不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營,而是更加註重後期的產業服務運營,通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持。

一個陽光明媚的上午,許多集成電路行業大咖聚集在深圳龍崗區安博產業園,組局者卻是“門外漢”潘軍。

身為花樣年(01777.HK)董事局主席,潘軍是地產界的新派代表,他是房地產行業中最早呼籲轉型、由增量房開發轉入存量房運營的人之一。潘軍帶領的彩生活(01778.HK)掀起了物管行業的O2O革命,這一次他將目光瞄準了產業地產。

在安博產業園,花樣年與安博電子聯手打造ICPARK——集產業研發、商務辦公、商業社區於一體的國家級IC(集成電路,下同)產業基地,構建企業+政府+金融+互聯網的IC園區生態圈。

這只是花樣年試水產業地產創新的開端,它已推出WEWORTH模式,以花創空間、花創聯合、花創社區為企業提供全生命周期的辦公空間與服務。

國家級IC產業基地

ICPARK,顧名思義,是專門針對IC產業的園區。毫無IC產業背景的花樣年為何要做這樣的跨界?

先從地域上來看,該項目位於寶龍高新園區,深圳正在逐步形成以寶龍高新園區為核心,華南地區規模最大的、產業鏈最完善的IC產業基地,其產值將占深圳IC產業值60%以上。ICPARK已掛牌國家集成電路設計深圳產業化基地。

近日,工信部總經濟師、中芯國際董事長周子學出現在ICPARK的開園儀式上,為其站臺。他表示,2015年全球半導體營收將達3670億美元,預計2016年將達到3730億美元,中國占全球半導體市場的約43%。從世界集成電路產業版圖演進的趨勢來看,全球IC市場在向中國集中,產業的未來也必將向中國集中。中國集成電路產業的發展面臨著千載難逢的機遇。

而深圳在中國的IC產業格局中占據著極為重要的地位,華為、海思、中星微電子、安博電子等產業巨頭雲集,為深圳建立了強大的產業基礎。據統計,2014年深圳集成電路設計產業銷售規模達到265.1億元,在全國各大城市中位居第一。

不過,深圳IC產業的一大弱點是產業鏈不夠完善。ICPARK的一大使命就是進行產業聚集,打造完整的IC產業鏈。

潘軍說,ICPARK可能會在IC設計領域為深圳提供一個亮點,這只是一粒小小的種子,希望為深圳IC行業提供一個新的探索機遇。

“想象一下,12棟小總部,1棟百米以上的高樓,如果有幾十家IC設計企業進來,就填補了龍崗區的空白,產業鏈就完整了,其中若能夠產生十家、二十家上市公司就不得了了,就有點張江的模樣,甚至是臺灣新竹、美國矽谷的模樣。”安博中國電子副董事長李曉白在開園儀式上說。

創客空間的地產價值

ICPARK不僅是花樣年首次涉足IC產業,也是花樣年花創WEWORTH平臺在深圳首個落地項目。

早在9月9日,潘軍就曾在戰略發布會上高調推出為WEWORTH模式,即整合地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造的產業地產O2O平臺。

在潘軍看來,中國房地產行業的黃金時代已經過去,存量房市場將取代增量市場成為市場主體。無論是彩生活、美易家還是WEWORTH,都是花樣年充分挖掘存量房市場價值的探索與嘗試。

按照潘軍的設想,WEWORTH要重點打造三大模塊:一是由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間(WEMAKER),旨在打造初級孵化器,與創新谷等孵化器資源進行戰略合作,通過引進項目資源、提供資本對接、管理團隊和服務技術,支持園區初創型企業的孵化;二是由聯合辦公、創新企業總部組成的花創聯合(WEWORK),主要為改善型客戶提供甲級柔性辦公;三是由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區(WELINK),三者將形成集工作、生活、休閑於一體的園區生態圈。

具體到ICPARK,項目不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營,而是更加註重後期的產業服務運營,通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持,甚至包括物業使用權置換股權的方式扶持創業企業。花樣年計劃將其打造成“空間+服務+創投”的3.0+產業園。

空間方面,該項目總建築面積約8.5萬平方米,由1棟100米地標商務、12棟獨立創意總部樓構成。花樣年豐富了產品線以滿足不同客群的需求,包含了31~53平方米精裝小空間、75~130平方米全景商務辦公空間及250~1500平方米獨立IC設計總部空間,並融合了眾創空間、企業公社、聯合辦公等多種辦公形態。

服務上,除了基礎的辦公服務外,園區還將針對初創企業提供創業導師服務;配設三番哥咖啡,為園區企業提供技術交流與資本對接的開放平臺。不僅如此,ICPARK還可為入駐企業爭取到更多政策支持,龍崗區已出臺專門針對IC產業的扶持政策,為IC產品的研發、產業化和公共技術平臺提供重點扶持。

創投是ICPARK的一大核心服務。花樣年已聯合其他創投機構,集結上百億創投基金,為企業提供投融中介服務,構建良好的資本環境。據悉,花樣年將開拓兩類基金產品:A類項目基金,企業可通過花創管理作為GP,花樣年地產領投,其他保險、基金跟投;B類種子基金,也可通過創投公司作為GP1,花創公司為GP2,其他個人、基金為LP。由此一來,花樣年的產業地產可形成租金+物業費+服務費+創投收入的盈利模式。

事實上,目前創客空間、聯合辦公市場同質化競爭激烈,在花樣年ICPARK之前,優客工場、萬科雲、SOHO3Q等產品已經開始遍地開花。如何進行差異化定位和運營,並探索出盈利模式,是這些企業當前面臨的最大難題。

潘軍似乎已經做好了充分的準備。除了ICPARK外,2015年花樣年在深圳打造的產業地產項目還包括健康配套產業社區樂年廣場、互聯網文創產業園區自貿區項目和電子商務產業區深圳梅林項目。

編輯:一財小編

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
花樣 年跨 跨界 界做 IC 產業 基地 ICPARK 什麼
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=168011

掛牌新三板 花樣年要造中國版Airbnb

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4716989.html

掛牌新三板 花樣年要造中國版Airbnb

一財網 吳斯丹 2015-11-25 21:33:00

美易家即將成功登陸新三板,成為國內第一只以在線短租及度假物業運營為題材的股票。這也是繼彩生活(01778.HK)之後,花樣年分拆上市的第二家公司。

花樣年(01777.HK)對存量房市場的布局再下一城。11月25日,花樣年發布公告稱,其間接附屬公司美易家於當天收到全國中小企業股份轉讓系統(下稱“新三板”)的同意函,同意美易家在新三板掛牌。

這意味著美易家即將成功登陸新三板,成為國內第一只以在線短租及度假物業運營為題材的股票。這也是繼彩生活(01778.HK)之後,花樣年分拆上市的第二家公司。

花樣年在公告中表示,美易家登陸新三板將有助於為其打造獨立的融資平臺,完善企業資本結構,降低經營風險,提高企業管理水平和企業知名度。

美易家成立於2010年,為花樣年旗下間接附屬公司,主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業等提供物業管理、資產營運及相關增值服務。

截至2015年6月30日,美易家在管理和服務的項目合計35個,管理面積845萬平方米,覆蓋深圳、重慶、江蘇等12個省市。

從物業面積來看,雖然美易家在行業中並不具備規模優勢,但其盈利能力卻可圈可點。

美易家公開轉讓說明書顯示,2013年、2014年和2015年上半年,分別實現主營業務收入1.1億元、1.75億元、1.07億元,實現凈利潤2362萬元、3817萬元、1735萬元。2014年,美易家的綜合毛利率達44.57%,加權平均凈資產收益率為71.86%。可以對比的是,同期物業行業的盈利強者開元物業的毛利率為36.12%,加權平均凈資產收益率為49.75%。

花樣年有關人士向記者表示,美易家的高毛利率和ROE水平,得益於其相對高端的市場定位以及不斷開拓的創新服務等增值業務比重上升。

花樣年推動美易家在新三板上市的深層次目的,是想全面活化旗下的社區資源,以美易家為載體打造度假物業租賃分享平臺,可以理解為中國版的“Airbnb”。

Airbnb是美國在線短租巨頭,它開創了個人閑置房源分享租賃的模式,即個人將自己家中空置的房屋出租,而房租會比酒店更便宜,由此提高閑置房源的利用率。

從商業本質上來說,Airbnb與Uber類似,都屬於分享經濟,通過解決市場天然存在的資源錯配的矛盾,實現自身的商業價值。

美易家的模式是,整合線下線上資源,采取類酒店式的服務方式,通過資產運營托管和度假物業綜合性服務,把大量沈澱的度假物業資產通過市場化手段盤活,實現物業價值的再造與重塑。

投資機構All-Stars Investment創始合夥人季衛東曾表示,住宿分享是歐美“分享經濟”中最受歡迎的模式之一,中國擁有世界上最大的旅遊人群、全世界最多的海外旅遊消費、全球最多的空置房源,有住宿分享市場發展的肥沃土壤。

Airbnb於8月19日宣布大力拓展中國市場。花樣年董事局主席潘軍表示,Airbnb進入中國市場及本土運營商的不斷發力,將有助於推動國內度假租賃市場的快速發展。

目前,本土度假租賃市場的玩家包括途家、小豬短租、螞蟻短租、遊天下、美易家等。其中,途家具有較大市場份額。

業內人士分析,美易家雖然切入度假租賃市場較晚,但其背後有彩生活的巨量社區資源。彩生活與美易家同屬於花樣年,截至10月31日,彩生活管理服務物業規模達到3.04億平方米,已覆蓋中國147個主流城市,服務近1000萬人口。這些資源既可以在一定程度上為美易家提供物業支撐,又可以為美易家提供眾多高粘度客源。

潘軍對記者表示,美易家不會走“燒錢”模式,未來將依靠持續的贏利能力和低成本的線下服務來展開。“我們更理解開發商,更懂得物業經營,有成熟的酒店管理標準體系、文旅資源,以及出色的線下成本管控能力。”

按照規劃,美易家在掛牌之後將加快項目網絡搭建,2年內至少重點選擇30個度假目的地,4年內至少選擇250個目標度假地,每個地方將選取一個或者多個度假物業,在全國主要度假目的地形成全覆蓋的項目網絡。

有旅遊行業人士對《第一財經日報》記者透露,花樣年還正在醞釀一起涉及旅遊業的跨界並購,意在打造“社區+旅遊”的度假物業運營新模式。

編輯:胡軍華

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

掛牌 三板 花樣 年要 要造 中國 Airbnb
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=171821

汽配電商還能玩出什麽花樣?且看F2B模式

來源: http://www.iheima.com/space/2016/0128/154020.shtml

導讀 : 個人要的是低價正品,汽修門店要的配件利潤,工廠要的售後銷售渠道。要同時滿足這三者,就必須存在一個平臺,一端連接各個工廠,一端連接汽修門店。

2015年,全國汽車保有量是 1.6 億輛(民用車+商用車),複合增長率按 10%計算,2020年 全國汽車保有量將超過 2億輛。巨大的汽車保有量對應的是巨大的車後市場,今年,汽車維保市場規模大概是 8000 億人民幣,按年複合增長 19%計算,預計 2020年 將達到 17000 億元的規模。再看看車後市場的參與者,全國有 35 萬家汽車配件零售商,2.3 萬家 4S 店,45 萬家獨立維保企業,以及數量眾多的路邊店。

按整車維保體系平均保修期 3年 計算,2015年 全國過保汽車數量約為 6700 萬輛,占汽車保有量的 44%。4S 店由於售後服務價格高昂、地理位置偏僻等原因,幾乎無法留住過保客戶。據統計,4S 店過保客戶流失率已超過 40%,大部分 4S 店的流失率已將近 60%,流失客戶主要流向交通位置便利和價格優惠的快修連鎖店、汽修廠。面對如此巨大的售後市場,近兩年有無數資本湧入,這其中既有傳統廠商轉型,如康眾,中馳,也有新興互聯網勢力,如途虎養車,淘氣檔口等。都想在這個巨大的市場中分得一杯羹。

汽車後市場的參與者主要是配件商,汽修店,個人車主這三個群體,我們分別來看看對於這個圈中的每一個角色,各自有什麽痛點:

21

個人車主有哪些痛點?

1.4S店保養價格太高,中端車小保養400-600元1次,高端車如奔馳寶馬保養至少過千,僅僅是更換一個空調濾清器,奔馳4S店的價格就高達500元。

2.路邊汽修店價格通常只有4S店的一半,但是缺乏品牌公信力,個人車主往往不放心,擔心在外面更換到假貨後對車照成損害,所以大部分車主依然不得不忍受4S店的高價。

為了解決個人車主的這些痛點,孕育而生的商業主要是B2C+O2O,其中最為代表性的就是養車無憂,途虎等。可以比較好的解決C端客戶的痛點,讓個人車主能夠用較低的價格買到品牌件,然後僅僅付工時給路邊汽修店就可以了。但這一模式最大的問題之一在於它擠壓了汽修店的利潤。傳統的供應鏈如下:

22

汽修店的利潤主要來源於汽車配件的差價,而這個模式下,車主可以繞開汽修店購買配件,平臺作為中間的信用保證。汽修店變為平臺線下安裝點。在目前實體店利潤越來越薄的情況下,無疑會進一步的擠壓汽修店的生存空間。

汽修門店有哪些痛點?

1.配件品類要全,要求能解決多種車型配件的需求,這樣避免找多個供應商分別采購

2.物流速度要快,汽車配件除了機油外,很少有通用件,不同的車型對應了不同的配件,小的汽修門店出於資金的原因通常不會備貨,只有當有需求的時候才會去附近經銷商調貨。這種情況下,往往需要1小時內甚至半小時內送到。這也是汽配城和經銷商至今為止無法被取代的重要原因之一,因為他們實際上承擔了倉儲和物流的功能。

3.配件與車型的匹配的精準。汽車配件由於SKU過多,配件與車型對於非常複雜,在傳統的電話溝通的模式下,送錯貨是常有的事,這種情況會給門店帶來直接損失。

4.配件市場假貨橫行,門店老板無法去檢測每一個配件的真偽,一旦買到假貨給車主帶來損失,會對門店的聲譽照成很大的影響。

5.價格因素,門店的主要利潤來源於配件差價,在保證質量的情況下,配件價格當然是越低越好。

配件廠商有什麽痛點?

1.在目前的市場環境下,配件生產廠商的利潤非常的薄而且不穩定。一般而言,代工的利潤率只有10%-20%。 5元錢的成本,往往5.5元就要出貨。

2.由於整車銷售的下滑,以及人民幣升值造成的外貿萎縮。工廠的訂單也在逐步下滑,但是一般的工廠無力直接進入售後市場,其原因主要有3點:

l 是售後產品多而且雜,工廠沒有相匹配的生產和研發能力,一旦工廠生產的品類增加,其成本也將快速提升。

l 沒有自己獨立的品牌,而重新做一個品牌需要極高前期投入,這對於本身利潤就很薄的工廠來說難以做到。

l 缺乏線下銷售渠道,無法通過銷售拉動生產和庫存,這回照成資金周轉慢,鎖死企業的現金流。

簡單的說,個人要的是低價正品,汽修門店要的配件利潤,工廠要的售後銷售渠道。要同時滿足這三者,就必須存在一個平臺,一端連接各個工廠,一端連接汽修門店。這個平臺不僅僅是作為一個搬運工,簡單的將工廠的產品發到門店客戶手里,還要承擔供應商篩選,質量檢測,倉儲物流,售後服務等各個環節的功能。並通過其獨立的品牌,來打造平臺的公信力。這種商業模式,我們稱之為F2B.

那麽B2B模式和F2B模式的區別到底在哪里呢?下面兩幅圖可以說明:

8

 

B2B模式,平臺的供應鏈源頭主要是經銷商,少量是品牌廠商,但是這樣實際上並沒有減少銷售的中間環節,反而是將平臺本身變成了一個大的經銷商,並不能為門店和車主帶來多少真正的價值。

F2B模式,則是略過整車廠,品牌商,所有的經銷商,直接去找這些品牌件或者原廠件背後真正的生產廠商,讓工廠為電子商務商家提供後端“研發和制造”。F2B模式依托於工廠的強大制造和倉儲能力,能確保電子商務賣家的產品質量和及時供應。

現在市場上基本都是B2B模式,真正實現F2B模式的幾乎沒有。 因為這一模式建立的前提是要有足夠的上遊廠商資源而不是品牌商或者經銷商資源。同時這一模式需要一定的品牌建設,產品研發,質量管控,並不是僅僅走流量的輕模式。除了要結合互聯網之外,還要有真正的生產廠商的基因。

目前在汽配電商的參與者里面,主要是自營型和撮合型兩種模式。筆者對於撮合型模式並不看好,這種模式雖然相對較輕,但平臺對於上遊廠商的約束性太弱,物流不及時,也無法提供良好的售後,很難讓終端客戶有好的體驗。對於自營型模式來說,雖然前期需要一定的庫存,資金壓力大,但是由於產品,庫存和物流都可以自己控制,能夠給汽修門店提供更好服務,所以對於客戶來說有更高的粘性。

而自營型電商,又可以分為集中采購品牌商和自有配件品牌。這些公司都在一定程度上實踐了F2B模式,不僅僅是省去了中間的二級,三級經銷商,而是連一級經銷商和品牌商也跳過,直接對接生產企業的資源,從而達到供應鏈最短。並且都是用機油和濾清器這種使用頻次最高的產品切入市場,能夠很快速的獲得高粘性的客戶。

這種模式在建立下遊銷售渠道同時,同時也能在快速整合上遊的汽配工廠資源。保證所有的產品能夠以最低的成本,達到終端客戶手中。同樣一件原廠品質的配件,其門店價格只有市場上的一半左右,並且提供良好的售後服務,一旦產品有質量問題,可以直接追溯到生產廠商,而不是經銷商或者代理商。

任何一個好的商業模式,必須滿足以下兩點:為用戶創造真正的價值;讓參與者達到共贏的效果。 

汽配 電商 還能 能玩 玩出 什麼 花樣 且看 F2B 模式
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=184034

電視也玩花樣,哪種技術會成為必爭之地?

來源: http://www.iheima.com/space/2016/0203/154169.shtml

導讀 : 2016年,電視行業技術將呈現哪些走勢?

電視作為傳統的科技產品,但由於它的創新與進化以及它作為家庭大屏幕中不可或缺的一塊,使得它在未來各巨頭的智能家居戰中將占有一席之地,在 CES 上的位置也舉足輕重。

電視雖然作為一種傳統的科技產品,但由於它的創新與進化以及它作為家庭大屏幕中不可或缺的一塊,使得它在未來各巨頭的智能家居戰中始終占有一席之地,因此它在 CES 上的位置也依然舉足輕重,電視生產始終是一個頗具挑戰性的行業,到目前來看,能夠經久不衰的電視品牌屈指可數,比如三星、LG與索尼等。而索尼近年來又在大幅壓縮產品線,並將電視業務剝離出去,也呈現下滑與衰落的趨勢。而夏普的市場號召力也似乎大不如前,但盡管如此,目前電視行業的OLED、量子點、ULED、激光影院、裸眼3D等技術依然層出不窮,創新未曾終止,電視技術之爭愈演愈烈。那麽在2016年,電視行業技術將呈現哪些走勢?

未來HDR 技術或將成為新焦點

從CES展來看,未來電視技術的一大趨勢是HDR技術。HDR 即高動態範圍圖像(High Dynamic Range)技術,就是可以播放HDR設備錄制的視頻,之前被業界認為,這種技術或將更多應用在攝影領域。但目前實際情況卻並非如業界構想,從CES2016中可以看出,無論是LG、三星、索尼,還是國內長虹、創維、海信都紛紛推出支持HDR的產品,各廠商為何對HDR如此重視?支持HDR的電視顯示效果一定比普通電視好嗎?

過去的幾年,電視分辨率從2K上升到 4K 、8K,但由於內容源以及配套的傳輸和存儲設備的缺失,單純的分辨率提升並沒有讓電視的視覺觀感得到有效改善,而HDR技術則恰恰突破了這一難點。比如該技術可通過改善屏幕的亮度與最亮和最暗畫面的對比度,實現並獲得更廣泛的色彩範圍,在既有屏幕下提升畫質,比以往產品有更加鮮亮清晰與真實的視覺體驗。因此,它的意義就在於確定了以畫質為核心的行業標準。因此,目前從OLED電視陣營到LCD電視陣營,都開始向這種標準靠攏。三星在CES中推出的新款SUHD電視由於支持HDR,亮度就已經達到了1000nit。 

曲面屏技術成寵兒,或將爆發

在2016年的CES上,還有一個電視領域的重點技術有著高關註度,即“曲面屏幕”。技術的成熟和市場競爭的加劇,使得曲面電視的性價比與用戶體驗優勢開始彰顯,曲面屏幕相對平面屏幕,更接近人眼的成像原理,投射到視網膜上產生的畫面本身是弧形曲面的,而過去的平面屏幕投射到視網膜往往會產生局部變形,曲面屏的這一設計則更加接近畫面投射的視覺成像,屏幕的物理弧度可帶來更好的臨場感。

目前,三星、TCL、海信等傳統廠商都在曲面電視領域卯足了勁進行研發。而早在2014年,三星已開始推廣曲面屏電視機,據三星的數據,去年售出的約一半4K電視機都采用了弧面屏。LG和海信,也推出了自己的弧面屏電視機。而在三星電子看來,曲面帶來的不僅僅是外觀的變化,更是新的視覺顛覆性的體驗。 

與HDR在畫面優化技術上的進化不同的是,曲面屏幕則是在屏幕硬件方面進行的創新技術,這也是三星等少數具備曲面屏幕量產能力的廠家所擁有的特色技術。在CES國際消費電子展上,三星帶來的SUHD電視,保留了曲面4K屏,三星曲面電視的亮點在於,在曲面屏的設計之外,添加了HDR、納米水晶幻色、和最新的Tizen電視系統等優化技術。目前曲面屏在視覺上帶來的改進也引起了許多質疑,不過從更廣泛的視覺與出色的對比度與沈浸式體驗、更真實的畫面體驗高度來看,曲面屏的設計無疑更加人性化。

奧維雲網相關數據顯示,截至2015年底,三星、海信、TCL等大牌彩電廠商搭載最尖端技術高標高配的曲面電視在北上廣深滲透率則達到市場總規模的25.6%,65英寸及以上滲透率已超過50%,三星曲面電視更是高達74%,並且2016年仍將呈現逐步擴大的趨勢。從目前國內TCL、海外三星、Sony等電視企業紛紛推出了關於曲面屏幕的產品可以看出,曲面電視有可能成為未來家電賣場中的寵兒。

各大彩電廠商謀求轉型破局 

2015年的電視行業不太好過,在互聯網電視快速崛起,行業瓶頸呈現,各大彩電廠商也在謀求轉型破局,寄望單點技術突破,殺出一條血路,打開銷路。在眾多顯示技術的角逐中,OLED也被越來越多的人看好。OLED由於其自發光屬性,被認為是擁有液晶難以媲美的出色的黑色水平、更高的顏色精度、更寬廣的色域,成為目前高端顯示的標準,被業界普遍看好,許多面板廠商均投入大筆資金進行研發、鋪設產品線,比如OLED技術的韓國面板制造商LG Display已在聯合LG電子、創維、康佳、長虹、海爾、蘇寧、國美等近30家彩電業上下遊產業鏈和研究機構協力打造“OLED市場陣營擴大化”。

很多 OLED 電視已經應運而生。2015年國內行業兩大巨頭創維和康佳,率先宣布開始或即將量產4K OLED電視。LG電子在2016CES展出支持HDR功能的最新旗艦4K OLED電視,而松下也在 IFA 上展出了首款 OLED 電視。此外,也有消息稱,LG Display還計劃投資87億美元建立全球最大OLED研發廠,加碼大尺寸OLED屏。有數據顯示,相比於幾年前5萬-6萬元的價格區間,國產大尺寸4K OLED電視的價格已經在3萬元以內。不過總的來說,價格依然高企。

液晶技術仍是目前的主流,並且在不斷進化著。比如相對LED背光來說,量子點畫質引擎能夠最大限度利用高色域屏幕的色彩表現力,還原信源色彩,能夠有效減少過多的藍光,讓畫面更加細膩,層次更豐富。因此,量子點技術才是液晶顯示的進步的重要體現。以下將詳細論述。

量子點技術接近現實,或將爆發

CES2016上,量子點是一眾廠商支持炒的火熱的技術,量子點技術有可能成為未來的一大發展趨勢的原因在於,它采用了全新的背光技術,解決了電視顯示色域低的問題,在色域覆蓋率、色彩控制精確性、紅綠藍色彩純凈度等各個維度,某種程度上甚至超越了OLED電視。比如索尼的特麗魅彩(Triluminous),LG的Prime UHD。國產的TCL、長虹康佳等廠商也紛紛推出了自家的量子點技術。

早在2015年1月初,在美國CES消費電子展上,三星推出了名為SUHD TV的一系列電視機,三星已經將這一技術應用在了旗艦級的SUHD電視產品線中。該機另一個特色是搭載三星開發的Tizen操作系統。今年CES,三星SUHD TV再次亮相。而SUHD的亮點在於,量子點材料做到環保不含鎘,做到了真正環保,該技術來自量子點三巨頭之一的Nanosys。三星SUHD TV采用了10-bit量子點顯示,亮度達到了1000尼特,畫質更加逼真。另外,SUHD TV還實現了無邊框曲面設計,讓觀影者的註意力更容易集中在捕捉屏幕的內容上。當許多電視廠商都將研發投入到OLED電視上卻始終未有突破的時候,量子點技術卻讓人們看到了未來。

業內人士最初預計,今年的CES上只會有少數幾款量子點電視推出,而來自LG和三星產品已經證明了這種技術的可行性。這意味著量子點技術或將或將被電視巨頭帶領下被規模化,這種技術也將成為電視機領域未來發展趨勢。 

總結

CES2016已經結束,我們可以從此次展會的旗艦產品身上看到電視產業未來技術發展趨勢,總結起來即,2015年,整個電視市場依然是4K、OLED、曲面、超薄、HDR、量子點、激光電視等產品技術形態並存的多元化格局。從CES看整個2016電視行業走勢可以看出,量子點技術或將爆發,曲面仍是重頭戲,OLED並未實質突破。

在曲面屏逐漸流行開來之後,目前三星、LG等領先者又開始玩起了無框曲面,無邊框具未來感,用戶對屏幕內容的集中度更高,而且產品也會顯得更大氣和高端。雖然曲面屏正被更多廠商掌握,但無框曲面或將成為另一大趨勢,從外接存儲到如今的內置操作系統,後續的智能交互界面或也將快速發展了。總體而言,更亮更清晰、色彩更鮮艷、更薄、更彎、更智能化等熱點,將成為未來電視技術的流行元素。高亮度、高度鮮活的畫質與鮮明與層次分明的對比度,纖薄以及智能化等一系列元素決定著電視技術發展的未來。目前來看,在OLED時代並非真正到來,量子點技術成為OLED最有力的競爭對手, 它保持了液晶屏幕低成本與色域覆蓋率的優勢,2016年或是量子點技術與OLED的決戰之年,從現階段來看,量子點技術或將依然代表著電視技術的未來發展趨勢。

電視 也玩 花樣 哪種 技術 成為 必爭 之地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=184677

花樣年潘軍:住宅街區制或使物業管理行業洗牌

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4752466.html

花樣年潘軍:住宅街區制或使物業管理行業洗牌

一財網 吳斯丹 2016-02-22 19:26:00

2月22日,花樣年控股董事局主席潘軍接受記者采訪時表示,新政有望打破現有社區的片區化格局,社區的物理邊界更加零散和模糊,同時使得社區管理的形式更加複雜化,對社區管理的要求大大提高,管理成本也會相應增加。

2月21日,《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》(下稱“意見”)提出,我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

住宅街區制的利弊引發了社會的廣泛探討,一些地產企業家也開始發聲。

花樣年潘軍認為住宅街區制或使物業管理行業洗牌(網絡資料圖)

2月22日,花樣年控股董事局主席潘軍接受《第一財經日報》記者采訪時表示,新政有望打破現有社區的片區化格局,使大型社區被網格化分割,社區的物理邊界更加零散和模糊,但這並不意味著社區功能和社區服務需求的消失,反而使得社區管理的形式更加複雜化,對社區管理的要求大大提高,同時管理成本會相應增加。

“大型住宅社區被道路物理拆分成若幹小單元,甚至是分棟單體,對管理成本的控制及安保的質量具備較大的挑戰性。”潘軍說。

在他看來,物業管理行業面臨行業重新洗牌,傳統物業管理機構面臨升級換代的需求,率先完成智能社區和智能安保建設的物業公司把握主動權,在基礎服務運營基礎上,尋找新的利潤來源將是關鍵。

同時,社區商業形態也將面臨重構。潘軍認為,原有封閉式的社區被開放的街區形式取代,引入更多車流、人流,街區制的推出將給社區商業帶來大量的機會,社區內原有規劃的道路、社區公共場所及物業服務用房將會隨著市場有效需求被重新估值,部分社區資源甚至將被納入分享經濟。單一業務和獨立作戰的物業管理機構將會面臨逐漸出局的危機。有多元化集團平臺和背景的新型物業運營及服務機構,將會優先享受街區金礦的挖掘權。

“街區制的推出,預計將在未來幾年完成全面鋪開,這是一個挑戰,更是機會。”潘軍說,一些在業務收入多元化、社區管理智能化和社區網絡電商化領域走在前列的行業龍頭企業,有望率先抓住政策機遇,迅速搶占更多市場份額和先機。

編輯:王佑

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

花樣 潘軍 住宅 街區 制或 或使 物業 管理 行業 洗牌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=186411

花樣年鯨吞萬達物業 王健林繼續減“產”

來源: http://www.yicai.com/news/5024725.html

進入6月,關於萬達物業出售的消息持續發酵。日前有傳言稱,國內開發企業旗下的物業巨頭正在競購萬達物業,參與競標的企業涉及彩生活、萬科物業、綠城物業等。對此,《第一財經日報》記者6月7日下午從一參與競標企業的項目負責人處獲悉,萬達物業接盤方並非傳聞中的彩生活,而是其母公司花樣年集團。

隨著這一“中國物管行業巨無霸並購案”板上釘釘,花樣年或將成為全球最大的社區服務運營商,而中國物業行業的整合之路,也正式開始提速。

花樣年旗下高端子品牌對接萬達

公開資料顯示,萬達物業現為國家一級資質物業管理企業,主要承接萬達商業地產開發的銷售物業,為萬達的業主提供物業服務。該公司目前旗下分、子公司50余家,業務遍及全國60個大中城市,承接物業管理項目超過130個,管理面積超過4300萬平方米,員工總數逾萬人。

此前有說法稱,在過去很長一段時間內,萬達物業管理業務模塊都是由萬達商業總部統籌管理,2014年萬達物業從商管公司拆分獨立,此次出讓萬達物業,與萬達集團減少地產業務比重、向文化、金融等行業轉型有關。另有媒體援引消息人士爆料稱,萬達物業此次擬出讓的物業類型主要是寫字樓商務物業,另外包括部分住宅物業及底樓商業物業,暫未涉及購物中心類商業物業。針對該宗“中國物管行業驚天並購案”,截至本報記者發稿時,萬達方面尚未對外確認或置評。

關於該宗並購案成交金額,目前還不得而知。上述項目負責人對本報記者透露,此次萬達物業出讓的物業管理面積合計超過6000萬平方米,交易面積和金額都將創下中國物業行業歷史之最。另有未得到萬科方面證實的消息稱,為拿下萬達物業,萬科物業甚至向萬科集團總部尋求支援,原因是並購案金額巨大。

而最終勝出的為何是花樣年?公開資料顯示,截至2015年12月31日,花樣年旗下物業品牌在全國拓展和管理的物業面積總量約3.3億平方米。而據本報記者了解,除了人們熟知的已經在香港上市的、針對中低端社區的彩生活,花樣年旗下還有兩個物業品牌,分別是美易家和開元國際,其中,美易家以寫字樓和高端商務公寓為主,開元國際針對高端住宅社區。令人驚訝的是,根據開元國際官網信息,早在2013年,開元國際與萬達商業管理有限公司達成戰略合作協議,成為萬達地產物業服務的外委合作企業,承接其開發的萬達廣場銷售型物業的物業服務,當時已經承接15個萬達廣場項目,服務面積超過500萬平方米。

根據上述項目負責人的說法,此次競標,花樣年並非以彩生活為主體來參與其中,而是以花樣年集團作為競標主體,未來也將用相對高端的美易家和開元國際來對接原有的萬達物業。2015年12月,美易家登陸新三板。財報顯示,2014年美易家實現凈利潤為3817萬元,其綜合毛利率為44.57%,權平均凈資產收益率(ROE)為71.86%。

物業行業整合加速

自從2014年6月彩生活依靠社區O2O概念叩開港交所大門,中國物管企業通過擴張走向資本市場的故事就一夜爆紅,物業行業的整合大幕正式拉開。國內,不少開發商謀求將物業服務打包上市,強勢社區服務的蛋糕,國際上,戴德梁行(DTZ)與高緯環球(Cushman & Wakefield)也於2015年9月正式合並,新公司所管理物業面積合計約4億平方米。

充滿想象空間、受資本喜歡的社區O2O,被中國物管企業寄予厚望。去年7月,萬達物業常務副總裁杜達衛出席論壇時談到,依托整個萬達集團,萬達物業服務公司的構想是,在萬達廣場所在的一二線城市及三四線城市,以萬達廣場為中心原點,在周邊三公里、五公里或十公里為半徑的商圈內,對線上的電商形成支持,對其他的物業公司開放平臺,共同實現社區O2O。他認為,其中有很大的想象空間,而難點在於如何落地。作為相對傳統的物業管理企業,萬達如何將市面上出現的大量手機應用靈活運用,未來傳統的服務型企業如何去與線上的工具實現對接,是他彼時正在思考的問題。

在這方面野心巨大的還不只是萬達。今年3月,中民物業董事長王暉對媒體披露,中民物業將主以物業管理作為打通用戶的入口,在此基礎上結合社區O2O平臺衍生出的多種業務模式,培育社區服務的大生態圈。王暉當時在接受媒體采訪是特別強調,中民物業將主要通過投資收購的方式獲取物業資源,“中民物業通過控股、參股整合、業務合作、技術支持等方式掌握物業入口,目前以收購為主。”據第一財經記者了解,素來低調的中民物業此次也在萬達物業的競標企業之列。

作為全球範圍內規模最大的住宅社區服務運營商,花樣年的野心更大。今年2月,花樣年控股董事局主席潘軍接受本報記者采訪時表示,物業管理行業面臨重新洗牌,傳統物業管理機構面臨升級換代的需求,率先完成智能社區和智能安保建設的物業公司把握主動權,在基礎服務運營基礎上,尋找新的利潤來源將是關鍵。他還曾對本報記者表示,花樣年所有業務只圍繞一個核心,即社區,花樣年的目標就是以社區和家庭為場景打造全球最大的社區服務運營商。

不過,在包括萬科、中海、花樣年等巨頭在內的房企開始新一輪物業資產跑馬圈地之時,也有地產管理者對熱門的物業生意表達了冷靜態度。日前,物業服務水平較為領先的龍湖集團的董事長吳亞軍對外表示,按照物業公司目前的模式,人工成本占到了75%,並且每年的人工都在上漲,但物業費的收入卻具有非常大的剛性,很多項目七八年物業費都漲不了一成。她因此判斷,物業並非一門好生意,在物業拆分上市成為主流的情況下,龍湖仍然不會做物業分拆上市。

花樣 鯨吞 萬達 物業 王健 繼續
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=199278

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019