「我在研究如何實現房子像『存話費送手機』一樣，不要錢，免費送。」潘軍說，新時代他的玩法就是做「輕」資產，做一個包含房地產的「社區服務產業」。
搭網的「彩生活」
當記者介紹著某房企的一款社區APP時，對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。
「繳物業費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。」阿松打開他所在小區的社區APP，打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…
這款叫「彩之云」的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。
不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎的物業需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。
從國內主流的幾家三方市場上，記者統計看到，「彩之云APP」在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平台下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小於1千。
這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。
「用戶接受程度不同，以及不同小區商舖評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。」某電商平台創始人甘小明就指出，開發和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。
開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也認為，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。
不過，就「彩之云」而言，與其說是一款APP，不如說是一個系列。
彩生活物業集團(下簡稱「彩生活」)副總裁董東告訴記者，在「彩之云」業主APP上線之後，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區，商戶能發佈推廣信息、察看經營數據等。
實際上，APP也僅是「彩之云」的一個載體。業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機，能接觸的除了APP，還有網站和微信。如果業主在這些平台看中商品和服務，則可通過「彩付卡」支付購買，然後到線下直接消費。而這些東西統統被稱為「彩之云」。
「彩生活」在搭網，「彩之云」只是其中一面。
「我的這個買賣太大了，比房地產大多了。」潘軍說，他現在搭建的是一個圍繞社區服務，發散出「金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅遊、養生養老」八項業務八個平台的網絡，而每個平台又都能形成強大的募資能力。
圍繞「社區服務」展開，也使得八項業務變得和以往有所不同。以養老產業為例，潘軍稱，花樣年的養老產業項目將全部用於租賃，與台灣和美國的養老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區。
輕社區的「賺錢術」
運營社區到底如何盈利?談到這個問題，潘軍略顯興奮。
「以『彩之云』商品服務裡的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低於市場的價格的水果推送給業主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品，就是上百萬的利潤。」
潘軍指出，盈利就基於此。並且全國45個城市已有「彩生活」的團隊，完全可以滿足配送。剔除中介環節，便意味著節省了流通環節50%以上的成本。
未來盈利怎麼算?潘軍給出一串數據：花樣年的目標是2020年讓「彩生活」遍佈100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬)，服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬，每年就有8000億從「彩生活」門口流過，公司只需收取1%的代理費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。
除了通過社區的消費創造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水電、保安全部專業化、標準化，減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都採用外包節省成本。
不過，所有賺錢的因素裡，潘軍依然最看重他的「輕資產」。
「所謂『輕資產』就是少投錢、多辦事。」潘軍毫不掩飾自豪的說：「彩生活」去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠，第二年保平，第三年已經回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現金資產。
據介紹，目前花樣年的八個業務中，除房地產和金融兩個板塊是重資產，其他都是輕資產，不需要再投錢。
不過，潘軍直言：「現在還是在用房地產來養我的輕資產。」
但花樣年在傳統房地產的表現並不盡如人意。去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。
「花樣年確實是比較早用互聯網思維來重組和發展業務的房地產公司。像互聯網經常提到的海量、免費、大數據這些詞，花樣年已經引入了社區管理。『零管理費』通過整合業主的大量消費來實現利潤，這種模式聽起來也很誘人。」有接近花樣年的分析人士指出。
但他認為，整體來說，花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年「彩生活」收入1.85億，毛利率超過40%，但它在花樣年的佔比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上，產品結構就不合理，會影響公司現金流。
不過，一切質疑在潘軍這裡，被他一笑帶過：「我2006年就提出了『零物業管理費』這種模式，當時更不討好。」
「在互聯網時代，房地產也必須去適應。」潘軍說，他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。
後記：
潘軍的確是少有的裝備著「互聯網思維」的房地產商。在他看來，傳統的住宅「沒意思」，商業地產「非常難」，不過吸引他的「大社區服務產業」這條路，也並非坦途。
與「彩生活」近3年複合增長超20%的淨利潤和超40%的毛利潤同行的，則是至始至終的質疑與觀察。
不過，在房地產的Web2.0時代，至少潘軍和花樣年依舊十分執著得開闢著他的「輕盈而人性化」的「大社區」。