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房地合一課稅 真能打掉一成房價?

2014-07-14  TCW
 
 

 

馬政府打房出招不斷!行政院宣佈,明年將實施房地合一實價課稅,堪稱房市最大的震撼彈!學者估計,如果真的實施,房市將「急凍」,且受此影響,從今年下半年到明年上半年間,房價將跌一成。

何謂房地合一、實價課稅?關鍵就在房地產交易所得,一間房子包括房屋及土地,以前只針對房屋課稅,土地未課稅,新制後,房、地將一起課稅。

台灣房地產有三種稅,一、持有稅:包括每年繳納房屋稅、地價稅;二、移轉稅:買賣房屋時,應繳土地增值稅及契稅;三、交易所得稅:買賣房屋時,政府依照房屋評定現值,計算賣屋所得,納入賣方的個人所得中課稅。

這三種稅,最為人所詬病之處,就是賣房子時,只對房屋課稅、土地不課稅,而一間房屋最有價值的部分,就是土地。

房屋交易擬課土地稅建商喊房市會死、學者看好

房地分開課稅、房地合一課稅,差別在哪裡?舉例來說,曾有投資客以總價一億二千萬元買進某台北著名豪宅,不到一年時間,以一億七千萬賣出,大賺五千萬。結果猜猜看,這位投資客繳了多少稅?答案是,不到三十萬。

賺五千萬、只繳三十萬稅,交易成本只有一百六十七分之一,為什麼會如此?一、由於持有時間短,公告現值沒調整,土增稅為零元;二、房屋交易所得稅只課不到三十萬元,因為目前房、地分離課稅。

過去沒有實價登錄、少了買進價位,因此,賣屋課所得稅時,都是按照政府公告的房屋評定現值,計算出「房地比」來認定資本利得;由於房屋評定現值和市價距離遙遠,按評定現值所認列的資本利得少,所得稅自然也少。

然而,實價登錄後,有了成交價,未來出售時,就能以賣出價格扣除買進價格,計算出「真正」的資本利得。這筆錢,在房地合一課稅,再扣除土增稅,納入個人所得課稅,最高稅率將達四五%。

以上述例子來看,投資客賺的五千萬元,扣除土增稅(零元),五千萬元納入個人所得,所得稅一定是最高的四五%,須繳二千二百五十萬元,個人淨所得,也會從五千萬元,降為二千七百五十萬元。

迷人的豐厚利潤不見了,建商紛紛跳腳,認為房價會被「打死」。不過,台北商業技術學院會計財稅所教授黃耀輝卻說:「(房市)不會死掉,」房地合一後,「還是有賺,不會賠錢!」他認為,將來房價會慢慢消風,會比較健康。

黃耀輝表示,如果修法進行順利,明年立法院通過,最快後年才會生效,市場還有兩年時間可以準備,投資客也還有時間可以處理,不會措手不及。

房市利空連連,黃耀輝認為,今年下半年到明年上半年,會跌一成以內,而且離實施日期越近,會跌更多,也就是,如果修法順利,估計總統大選前後會跌最多。

新制上路前五大疑問適逢選舉年,政策恐打折

房地合一如何實施,仍有不少問題待釐清。

問題一:自用是一戶或三戶?

財政部為免錯殺無辜,考慮排除自用住宅適用房地合一,所謂「自用」,限一家人一戶,即本人、配偶、未成年子女,僅一戶能排除。但這與房屋稅課稅的「自用」標準不同,房屋稅的自用是以三戶為標準,即一家人的自用宅最多可有三戶,第四戶屬於非自用,究竟自用是一戶、還是三戶?必須定義清楚。

問題二:非自用不動產長期持有,需要優惠嗎?

黃耀輝認為,自用且長期持有,有優惠是合理的,但是,非自用也要長期優惠,就大可不必,因為「非自用」長期持有,就是讓別人買不到的房子,應不用優惠,且非自用採房地合一,只是少賺,並不會賠錢。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為,非自用不動產必須考慮鄉鎮地區,因為鄉鎮有不少因繼承、或合建而擁有的房地產,這些沒買賣過的房子,因持有時間長,增值稅會繳很多,出售這類非自用房地產,要考慮有「長期優惠」。

問題三:《憲法》問題怎解套?

《憲法》第一百四十三條規定,「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅??」房地合一課稅後,土增稅變重複課稅,初步做法是將土增稅從資本利得扣除,這是不修憲下的權宜之計。但如此一來,會出現《憲法》變成「子法」的爭議。房地合一課稅如何執行,符合公平,又無爭議,必須好好協調。

問題四:農舍農地要排除嗎?

財政部初步方案,將農舍、農地排除在房地合一之外。黃耀輝認為「不應排除」,因為不少富人到宜蘭買農地、蓋農舍,這些假農舍、假農民應納入;而且已有自用、非自用優惠,不必再開善門。

問題五:台灣房地產稅率可以單一化嗎?

目前美國、德國均採單一稅率、分離課稅,德國房地產資本利得稅為一五%,美國各地不一,也大約一○%到二○%左右,即賣屋的資本利得,採固定稅率、分離課稅,既簡單,也可避免資本利得納入個人所得後,造成一般民眾所得稅暴增的情況。

也有學者對房地合一的「版本」存疑,這位學者認為,近兩年是選舉年,營建業是選舉大金主,難道不會有人對政策施壓,進而修出一個七折八扣的版本?房地合一政策,將考驗馬政府的抗壓力有多強。

【延伸閱讀】賣屋房地合一課稅,利潤大減 —房、地稅新舊制比較

範例:某甲買1間房子800萬元,以1,000萬元賣掉,賺200萬元,假設土增稅為10萬元

■房地分開課稅(舊制):法規:土增稅、財產交易稅、分開課稅算法:資本所得/200萬元房地比/3/10所得稅率/20%稅金計算/200萬×(3÷10)×20%=12萬

■房地合一課稅(新制)法規:資本利得扣除土增稅算法:資本所得/200萬元土增稅/10萬元所得稅率/20%稅金計算/(200萬-10萬)×20%=38萬(備註:新制課稅,增加26萬元,足足差了2倍!)

註:房地比=房屋評定現值÷(房屋評定現值+土地公告現值),表中房地比為假設。整理:賴寧寧

 
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國際原油價格戰真能打起來嗎?

來源: http://wallstreetcn.com/node/209183

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華爾街見聞曾提及,在油價跌至兩年低點附近的當前,沙特準備開打價格戰,而非減產保價,以此來捍衛自己的市場份額。在OPEC內部競爭激烈、美國原油產量高企之際,即使價格戰開了頭,但真的能打起來嗎

在本周三發布的研究報告中,花旗集團歐洲能源研究負責人Seth Kleinman確信,沙特有毅力贏得最終的勝利。不過,由於北美頁巖油區的原油價格下限將持續降低,因此,沙特的取勝過程將會是“痛苦的、代價沈重的、短暫的勝利”。

之所以將本輪價格調降稱為價格大戰,不僅是因為沙特和美國這兩個產油巨頭是主角,還因為OPEC成員國內部也存在激烈競爭。伊朗、伊拉克等競爭對手正積極開拓亞洲市場,這對沙特構成巨大壓力。

花旗研報寫道:

市場預期沙特將後撤,但我們並沒有看到有任何跡象顯示這種事會發生。地緣政治是沙特考慮的因素之一,但我們相信,沙特作出這種選擇的最合理解釋就是,由於頁巖油的全周期生產成本要比沙特高得多,他們自信可以贏得任何價格戰的最終勝利。

華爾街見聞網站提及,對於美國北達科他州等高成本地區的生產商而言,目前的油價已接近成本價。相比之下,沙特的上述成本僅為每桶40美元。

在該報告中,Seth Kleinman還表示:

上述評估是準確的,但僅到目前為止。WTI油價每桶80美元可能是美國頁巖油生產成本所能承受的上限。沙特石油部長納伊米(Ali Naimi)的顧問穆哈納(Ibrahim al-Muhanna)上周重申了沙特的觀點:頁巖油需要油價在每桶90美元。聽起來,他很有信心,認為90美元就代表了新的油價下限。

然而,隨著技術的改善,這個下限正在下移。而盡管這一下限代表著全周期生產成本,但美國北達科他州、德克薩斯州及其他地區的原油供應商眾多,油井已被出售,鉆井已被承包,甚至連原油價格都已經被對沖。

我們認為,這個階段中比較重要的是半周期成本,約為每桶37—45美元。這意味著,價格下限的確在下移,而且可能不會像沙特假設的那般堅固。甚至油價如果跌至每桶75美元或者更低價位,幾乎可以肯定,美國將會在2015年和2016年增加原油產量。

即使價格戰將持續下去,沙特可能到頭來也會搬起石頭砸自己的腳。因為他們可以忍受油價在每桶60美元,但也只會是一段時間,絕對不是永遠。

事實上,國際原油市場存在結構性供應過剩,主要來自輕質原油。分析師們表示,關鍵的一點在於:輕質原油供應過剩是由阿爾及利亞、安哥拉、利比亞和尼日利亞所驅動的,而不是沙特。因為沙特主打原油並非輕質低硫原油。

自今年1月以來,這四個國家的原油產出每天增加了90萬桶,並於2013年6月以來首次突破每日500萬桶。自那之後,美國的輕質低硫原油產量每天增加了150萬桶左右。

花旗認為:

這基本上意味著,沙特減產將無助於解決輕質原油的過剩問題。

沙特早在2011年就意識到這一點了。當年,沙特就曾試圖在利比亞原油供給被打斷之際增加產量。但沒有客戶想要中東的高硫原油,輕質原油價格還是漲上去了。沙特無法填補OPEC輕質原油供應國的市場份額。

我們認為,對沙特而言,平衡市場最好的途徑就是沙特給OPEC輕質原油供應國提供補貼,以促使他們削減產量。美國原油產量不僅影響布倫特市場結構,令價格承壓,而且還為OPEC制造出一個決策問題。

換句話說,沙特在解決原油市場結構性問題上是相當無力的,因為這個國家無法強迫OPEC輕質原油供應國削減產量。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

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傷了198次,科比緣何能打20年

來源: http://www.infzm.com/content/116606

部位前數字為受傷年份,部位後數字為受傷次數。(梁淑怡/圖)

科比傷痕累累,何以能在NBA堅持到將近40歲?

美國的良好醫療條件,只是其保障體系的一小部分。更重要的是損傷防護、傷後康複治療、疲勞恢複和營養保證,以及體能訓練等方面的作用。如果沒有這些,10個科比也難以到了快40歲還能保持這麽好的狀態。

科比退役,全球矚目。絕大多數人看到的,只是科比在球場上展示的精湛技藝、充沛體能,以及對體育精神的詮釋。然而,他在訓練中的艱巨付出和對身體機能極限的挑戰,鮮有人知。

這張圖是20年職業生涯對科比身體創傷的盤點。全身上下的各種運動損傷上百次,如果這發生在普通運動愛好者身上,恐怕早就“武功全廢”,甚至成為殘疾了。

他怎麽會傷到這麽多部位、這麽多次?為什麽在球場上看不出來?傷痕累累的科比何以能在NBA足足打了20年?

是什麽讓科比傷痕累累?

科比受傷的部位,從手到肩,從腰到膝到踝,幾乎無處不在。

肩部和足踝部位受傷次數尤其多。這和籃球運動的特點密切相關。球場上變線跑動、啟動制動、起跳落地等方式,對足踝的沖擊很大,要求足踝要有很強的穩定性以及靈活性;控球對手臂和肩部的力量、柔韌性,和協同控制能力有極高的要求。因此,這兩個部位的受傷頻率高就不足為奇了。

以科比的肩部肩袖損傷為例。肩袖是覆蓋於肩關節前、上、後方的肩胛下肌、岡上肌、岡下肌、小圓肌等肌肉的肌腱組織總稱,位於肩峰和三角肌下方,與關節囊緊密相連。如果這些肌肉力量不足或不均衡,長期反複的肩部外展外旋動作(例如投籃、上籃、扣籃)會造成肩袖損傷,進而嚴重影響肩部的外展外旋功能。在對抗激烈的NBA比賽中,肩部的撞擊、在肩部活動範圍極限的時候搶籃板以及控球等動作,極大加重肩部的負荷,使肩袖損傷的機會大為增加。

此外,肩關節的活動範圍(即肩部的柔韌性),也是肩部損傷發生的因素。肩部的柔韌性好,受傷的概率就小很多。否則,肩部的力量再好,如果沒有柔韌性不夠好,在關節處於極限活動範圍時,肌肉的控制能力會受限,就容易受傷。

此外,如果身體持續疲勞,局部的小傷小病反複發生,又未及時徹底地處理,也可能造成身體某一局部的損傷。NBA比賽強度大,頻率高,對抗極其激烈,除非是嚴重到對職業生涯造成重大影響的損傷,否則運動員還是要進行比賽的。因此,像科比這類的頂級球員也難免經常受傷。

由於直立行走對於足踝關節的特殊依賴性,人類的大部分活動都要有強大穩定的足踝支撐,這對於大部分運動員尤為關鍵。

踝關節的解剖結構和生物力學的特殊性,決定了這個部位是運動員容易出問題的地方。在解剖結構上,內踝比外踝短點,內踝部位的幾條韌帶要比外踝的幾條韌帶更為堅強,使外踝特別容易造成腳向內翻轉的趨勢。足踝關節活動的主要肌肉都是附著在小腿上,扭傷嚴重的話,可能造成這些相關肌肉的附帶損傷。

踝關節損傷後,還有一個問題就是容易經常再受傷,原因有多種。例如,還沒有完全恢複好就要打比賽,身體疲勞狀態下比賽,意外損傷等等。其中,有一個很重要的因素就是踝關節本體感覺沒有進行專門的訓練和恢複。

本體感覺感受器主要存在於膝關節和踝關節,是調節平衡的重要機制。膝和踝關節的運動創傷常導致其本體感覺的缺失和功能下降,神經肌肉控制能力減弱,引起關節不穩,可能導致損傷的再發生和骨性關節炎的提早出現。

是什麽讓他能打到快40歲?

科比傷痕累累,何以能在NBA堅持到將近40歲?

如果沒有強大有效的保障,這是不可思議的。美國的良好醫療條件,只是其保障體系的一小部分。更重要的是損傷防護、傷後康複治療、疲勞恢複和營養保證,以及體能訓練等方面的作用。

如果身體沒有足夠均衡全面的營養素,其機能不僅不能提高,還容易受到傷害。營養保障絕不是僅僅從食物中就能全部獲得,各種安全有效的保健品、幫助身體提高機能的產品是必不可少的。和興奮劑不同,這些是能全面補充身體所需的營養素,提高身體自身修複能力,使身體能快速消除疲勞、提高機能。

在美國,從職業運動員到運動愛好者,運動防護和傷後康複治療的觀念早已深入人心。雖然任何運動都難免發生損傷,但這些保障措施讓運動員受傷的幾率大大降低,即使受傷了,傷害程度和對今後的影響也能做到最小化。發生運動損傷後的現場處理、之後的功能檢查評估、根據解剖和生物力學為基礎的治療方案確定等一系列程序,保證了傷後功能恢複。

這絕對不是紮紮針灸、敷敷藥酒、做做儀器理療和按摩等等大多數人知道的那麽簡單,涉及結構的矯正(如果有的話),肌肉功能在受傷局部和相關的身體部位整體調整和改進,發現潛在問題(例如有哪些肌肉和關節的柔韌性差,穩定關節的小肌肉群是否力量均衡,身體對稱部位或關節是否存在力量、柔韌性等的平衡問題),以及針對損傷制定個性化的康複鍛煉方案。

如果沒有這些,10個科比也難以到了40歲還能保持這麽好的狀態。其實,國內大部分職業運動員與發達國家職業運動員最大的差別莫過於此。

是什麽樣的團隊讓科比重返賽場?

在美國的職業運動隊里,保障團隊的分工和協作十分細致。除了教練和體能師之外,還有運動隊簽約醫生、物理治療師、物理治療師助理、運動防護師,有的還配備營養師等。

其隊醫與國內的隊醫是完全不同的,一般都是有醫師執照的骨科醫生,但不是在運動隊里,當運動員發生比較嚴重的損傷、需要醫學檢查以及手術治療時,會到這位簽約醫生的診所治療,然後回到運動隊,在物理治療師的指導監督下進行功能康複。

物理治療師也是要取得行醫執照,才可以進行臨床康複工作,才能被叫做physical therapist(簡稱PT)。因此,PT不是隨便學了康複的就可以這樣稱呼。PT的職責是負責全隊運動員的傷病防護和康複治療,如果運動員發生運動損傷後或者手術後,PT要對他進行全面系統的功能評估,找出問題的根源,制定個性化康複治療方案,並指導物理治療師助手(physical therapist assistant,PTA)或者運動防護師(athletic trainer,AT)對運動員實施具體的康複手段,還要定期複查,修改康複方案,使運動員盡快重返賽場。

運動防護師除了上面提到的職責外,在運動現場如果出現任何傷病情況,要負責現場緊急處理,還要負責運動員的傷病防護教育。運動員的康複目標達到之後,經過物理治療師的功能評定(有時需要手術醫生的確定),體能師接手對運動員進行重返賽場的分階段訓練。在此期間,物理治療師要定期複查,保證不要出現損傷。

在這個以運動員為中心的團隊中,具備專業素養的團隊成員,各負其責,從賽前的體能訓練、損傷防護的實施、現場緊急處理、嚴重損傷的醫療處理、傷後的康複幹預和恢複性訓練,以及重返賽場的訓練準備都有銜接緊密的專業保障。

科比只有一個,他累了,該休息了。能成為科比的,是極少數運動天才,那是老天給予這個世界的禮物。普通人能給到自己的禮物就是適當鍛煉,避免和減少傷害,這是人人都能做到的。

(作者系美國註冊物理治療師、運動醫學碩士、康複治療學碩士)

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滴滴宣布投資ofo數千萬美元 以後能打單車了?

9月26日,滴滴出行宣布數千萬美元戰略投資共享單車平臺ofo,未來雙方將在城市出行領域展開全方位合作。作為創新開放的出行平臺,滴滴出行將進一步支持創新、支持年輕創業者,全力幫助整個移動出行行業共享發展。

滴滴方面表示,作為滴滴未來城市共享出行開放生態建設戰略的一部分,滴滴出行與ofo將進一步圍繞“城市出行共享”展開戰略合作,用戶在滴滴平臺上亦有望直接體驗到ofo的服務。

同時滴滴還表示在未來,在滴滴平臺上,除了滴滴自身提供的服務之外,用戶還將能享受到更多由優質合作夥伴提供的出行及相關服務,形成完整的出行服務生態和靈活的互利合作模式。

ofo創立於2014年4月,源起於校園的學生創業項目。ofo創業團隊秉承“使用而非占有”的共享經濟理念,通過移動互聯網技術優化校內單車資源,在全國建立起了活躍的用戶社群。ofo上線至今已有近7萬輛共享單車,總訂單超過1500萬,日訂單超過50萬,為全國20座城市超過150萬師生提供便捷的出行服務,是國內規模最大、成長最快的共享單車平臺之一。

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雄安概念卷土重來 領漲大旗還能打多久

盡管不少強勢個股遭遇特停處理,但經歷了周三分化走勢的雄安概念股在周四卷土重來,整個板塊再度強勢上漲,市場資金追捧熱情高漲,這同時也帶動滬深兩市股指震蕩走高,雙雙以紅盤報收。不過兩市合計成交量卻出現大幅減少,跌破了5000億元的量級,這在一定程度上體現了市場謹慎的心態,股指後續反彈高度仍存疑問。

從市場全天的走勢來看,盡管在前一日雄安概念股出現分化走勢,同時強勢個股紛紛遭遇特停處理,但市場資金對該板塊顯然仍較為看好。周四開盤伊始一些個股就遭遇場外資金搶盤買入,環保分支的個股尤其受到青睞,這也帶動兩市股指開盤之後快速震蕩回升。盡管市場成交量出現了明顯的減少,但股指全天整體維持了震蕩上行的態勢,上證指數最後報收3275.96點,上漲2.13點,漲幅0.07%,成交2233億元;深成指報收10654.08點,上漲66.77點,漲幅0.63%,成交2698億元;創業板指數報收1910.48點,上漲12.97點,漲幅0.68%,成交590億元。兩市全天合計成交4931億元,較上一交易日大幅減少。

財富證券策略分析師李孔逸認為,今年以來,在“中遊崛起”、“消費升級”等盈利改善預期下,春季躁動行情平穩展開,但站在當前時間點市場行情演化或將面臨一些變化,主題投資將獲得更多的關註。

一方面,隨著上市公司年報陸續發布,前期主導市場行情的盈利改善預期的兌現或已臨近尾聲,且從已發布的創業板一季報數據來看,企業業績增速下滑明顯,創業板殺估值或將繼續,而宏觀價格和消費數據亦表明經濟高點或已出現,投資者對盈利擔憂漸起:另一方面,當前市場主題催化因素頗多,雄安新區主題仍獲得廣泛關註、混合所有制改革暖風陣陣,混改加速落地預期漸強、一帶一路進入發展新階段。在市場風格面臨切換的關口,在關註主題投資積極因素的變化之外,前期主導因子盈利預期弱化引發的回調更值得重點關註,踏準節奏的前提是踏穩腳下的每一步。

此前市場在雄安新區主題的引領下一掃節前陰霾放量上漲,投資者情緒得到明顯提升,由此可以看出,當前市場的流動性比想象中好,貨幣市場資金成本提升暫時對A股的影響有限,外匯儲備連續兩個月企穩亦表明,外匯管制趨嚴下資金外流得到改善。而從企業盈利來看,大宗商品價格回調及下遊消費走弱,投資者對經濟擔憂加劇。因此整體來看,當前市場流動性暫穩、盈利擔憂或加劇、國際地緣政治風險加大、投資者風險偏好持續提升將受限,雄安主題仍將保持熱度但行情大概率出現結構性分化,市場避險情緒或逐步提升。

長江證券分析師張宇生則認為,雄安新區再次帶動了市場的主題投資熱度,雄安主題之外,近期地緣政治緊張情緒升溫也是一大看點,軍工和黃金相關板塊的投資機會需要高度關註。

軍工板塊是長江證券此前重點提示的主題之一,自上而下的角度看,軍工短期催化劑密集,且具備中長期邏輯支持。就後續短期催化劑來看,首艘國產航母可能將於4月23日海軍節下水的預期、建軍90周年、美韓薩德事件的處理都將提升軍工板塊的關註度。就中長期邏輯而言,無論是成長性還是改革,軍工目前都處在一個趨勢向上的戰略機遇期。

2017年的軍工催化題材以國企混改和國際安全為主,因此行業在年內持續看好。從板塊的投資主線來看,主要有三部分構成:軍工資產證券化、國防裝備升級、軍民融合。

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