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馬政府打房出招不斷！行政院宣佈，明年將實施房地合一實價課稅，堪稱房市最大的震撼彈！學者估計，如果真的實施，房市將「急凍」，且受此影響，從今年下半年到明年上半年間，房價將跌一成。 何謂房地合一、實價課稅？關鍵就在房地產交易所得，一間房子包括房屋及土地，以前只針對房屋課稅，土地未課稅，新制後，房、地將一起課稅。 台灣房地產有三種稅，一、持有稅：包括每年繳納房屋稅、地價稅；二、移轉稅：買賣房屋時，應繳土地增值稅及契稅；三、交易所得稅：買賣房屋時，政府依照房屋評定現值，計算賣屋所得，納入賣方的個人所得中課稅。 這三種稅，最為人所詬病之處，就是賣房子時，只對房屋課稅、土地不課稅，而一間房屋最有價值的部分，就是土地。 房屋交易擬課土地稅建商喊房市會死、學者看好 房地分開課稅、房地合一課稅，差別在哪裡？舉例來說，曾有投資客以總價一億二千萬元買進某台北著名豪宅，不到一年時間，以一億七千萬賣出，大賺五千萬。結果猜猜看，這位投資客繳了多少稅？答案是，不到三十萬。 賺五千萬、只繳三十萬稅，交易成本只有一百六十七分之一，為什麼會如此？一、由於持有時間短，公告現值沒調整，土增稅為零元；二、房屋交易所得稅只課不到三十萬元，因為目前房、地分離課稅。 過去沒有實價登錄、少了買進價位，因此，賣屋課所得稅時，都是按照政府公告的房屋評定現值，計算出「房地比」來認定資本利得；由於房屋評定現值和市價距離遙遠，按評定現值所認列的資本利得少，所得稅自然也少。 然而，實價登錄後，有了成交價，未來出售時，就能以賣出價格扣除買進價格，計算出「真正」的資本利得。這筆錢，在房地合一課稅，再扣除土增稅，納入個人所得課稅，最高稅率將達四五％。 以上述例子來看，投資客賺的五千萬元，扣除土增稅（零元），五千萬元納入個人所得，所得稅一定是最高的四五％，須繳二千二百五十萬元，個人淨所得，也會從五千萬元，降為二千七百五十萬元。 迷人的豐厚利潤不見了，建商紛紛跳腳，認為房價會被「打死」。不過，台北商業技術學院會計財稅所教授黃耀輝卻說：「（房市）不會死掉，」房地合一後，「還是有賺，不會賠錢！」他認為，將來房價會慢慢消風，會比較健康。 黃耀輝表示，如果修法進行順利，明年立法院通過，最快後年才會生效，市場還有兩年時間可以準備，投資客也還有時間可以處理，不會措手不及。 房市利空連連，黃耀輝認為，今年下半年到明年上半年，會跌一成以內，而且離實施日期越近，會跌更多，也就是，如果修法順利，估計總統大選前後會跌最多。 新制上路前五大疑問適逢選舉年，政策恐打折 房地合一如何實施，仍有不少問題待釐清。 問題一：自用是一戶或三戶？ 財政部為免錯殺無辜，考慮排除自用住宅適用房地合一，所謂「自用」，限一家人一戶，即本人、配偶、未成年子女，僅一戶能排除。但這與房屋稅課稅的「自用」標準不同，房屋稅的自用是以三戶為標準，即一家人的自用宅最多可有三戶，第四戶屬於非自用，究竟自用是一戶、還是三戶？必須定義清楚。 問題二：非自用不動產長期持有，需要優惠嗎？ 黃耀輝認為，自用且長期持有，有優惠是合理的，但是，非自用也要長期優惠，就大可不必，因為「非自用」長期持有，就是讓別人買不到的房子，應不用優惠，且非自用採房地合一，只是少賺，並不會賠錢。 淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，非自用不動產必須考慮鄉鎮地區，因為鄉鎮有不少因繼承、或合建而擁有的房地產，這些沒買賣過的房子，因持有時間長，增值稅會繳很多，出售這類非自用房地產，要考慮有「長期優惠」。 問題三：《憲法》問題怎解套？ 《憲法》第一百四十三條規定，「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅??」房地合一課稅後，土增稅變重複課稅，初步做法是將土增稅從資本利得扣除，這是不修憲下的權宜之計。但如此一來，會出現《憲法》變成「子法」的爭議。房地合一課稅如何執行，符合公平，又無爭議，必須好好協調。 問題四：農舍農地要排除嗎？ 財政部初步方案，將農舍、農地排除在房地合一之外。黃耀輝認為「不應排除」，因為不少富人到宜蘭買農地、蓋農舍，這些假農舍、假農民應納入；而且已有自用、非自用優惠，不必再開善門。 問題五：台灣房地產稅率可以單一化嗎？ 目前美國、德國均採單一稅率、分離課稅，德國房地產資本利得稅為一五％，美國各地不一，也大約一○％到二○％左右，即賣屋的資本利得，採固定稅率、分離課稅，既簡單，也可避免資本利得納入個人所得後，造成一般民眾所得稅暴增的情況。 也有學者對房地合一的「版本」存疑，這位學者認為，近兩年是選舉年，營建業是選舉大金主，難道不會有人對政策施壓，進而修出一個七折八扣的版本？房地合一政策，將考驗馬政府的抗壓力有多強。 【延伸閱讀】賣屋房地合一課稅，利潤大減 —房、地稅新舊制比較 範例：某甲買1間房子800萬元，以1,000萬元賣掉，賺200萬元，假設土增稅為10萬元 ■房地分開課稅（舊制）：法規：土增稅、財產交易稅、分開課稅算法：資本所得/200萬元房地比/3/10所得稅率/20％稅金計算/200萬×（3÷10）×20％＝12萬 ■房地合一課稅（新制）法規：資本利得扣除土增稅算法：資本所得/200萬元土增稅/10萬元所得稅率/20％稅金計算/（200萬－10萬）×20％＝38萬(備註：新制課稅，增加26萬元，足足差了2倍！) 註：房地比＝房屋評定現值÷（房屋評定現值＋土地公告現值），表中房地比為假設。整理：賴寧寧 | ||||||