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流感海嘯夾擊 股樓照炒反彈殺機


2009-05-21  NextMagazine


藍 天 白 雲 , 趕 不 走 世 紀 流 感 的 陰 霾 , 過 去 半 個 月 , 本 港 旅 遊 業 幾 陷 停 頓 , 平 日 人 來 人 往 的 尖 沙 咀 星 光 大 道 , 戴 上 口 罩 的 自 由 行 旅 客 , 寥 寥 可 數 , 顯 得 冷 冷 清 清 。



本 港 股 市 短 短 兩 個 多 月 升 了 六 千 多 點 , 由 一 萬 一 千 三 百 多 點 低 位 , 直 逼 萬 八 關 口 , 樓 市 重 返 去 年 初 水 平 , 炒 家 紛 紛 出 籠 , 表 面 一 片 好 景 , 但 本 港 經 濟 命 脈 其 實 已 受 「 內 傷 」 。
根 據 港 府 最 新 經 濟 數 據 , 香 港 首 季 經 濟 倒 退 百 分 之 七 點 八 , 是 自 九 八 年 金 融 風 暴 以 來 最 差 , 整 體 貨 物 出 口 更 劇 跌 達 二 成 三 , 是 半 個 世 紀 以 來 最 低 , 失 業 率 達 百 分 之 五 點 三 , 創 四 十 一 個 月 以 來 新 高 。
佔 本 地 生 產 總 值 達 三 成 、 從 業 員 總 數 達 五 十 五 萬 人 的 旅 遊 及 出 口 業 , 更 是 重 災 區 。 最 近 在 全 球 爆 發 的 豬 流 感 , 更 加 踩 多 一 腳 , 遊 客 怕 被 隔 離 不 敢 來 港 , 酒 店 冇 人 住 , 病 毒 源 頭 墨 西 哥 貿 易 買 家 拖 延 收 貨 , 連 在 貨 櫃 碼 頭 做 點 貨 的 「 打 喱 」 , 日 日 吊 鹽 水 等 死 。


週 二 廣 東 省 通 報 首 宗 豬 流 感 確 診 個 案 , 中 招 廣 州 男 子 曾 入 住 旺 角 帝 京 酒 店 , 一 度 引 起 封 酒 店 恐 慌 。



早 前 新 地 譽 ‧ 港 灣 熱 賣 , 發 展 商 食 住 上 , 蜂 擁 推 出 貨 尾 。




熱 浪 吹 襲 , 天 文 台 於 本 週 一 錄 得 入 夏 以 來 最 高 溫 度 攝 氏 三 十 一 點 九 度 , 與 天 氣 一 樣 熱 爆 的 股 市 , 再 度 展 示 熱 錢 威 力 , 恒 指 在 急 跌 四 百 五 十 點 的 劣 勢 下 , 拗 腰 直 上 , 重 登 萬 七 點 關 口 , 翌 日 更 乘 勢 暴 升 五 百 點 , 以 一 萬 七 千 五 百 四 十 四 點 高 位 收 市 , 直 逼 萬 八 大 關 。
短 短 兩 個 多 月 , 恒 指 由 一 萬 一 千 三 百 多 點 低 位 , 急 升 逾 五 成 五 , 速 度 之 快 , 令 人 咋 舌 。 藍 籌 股 率 先 跑 出 , 滙 豐 高 見 六 十 八 元 , 之 後 熱 錢 轉 戰 細 價 股 , 本 週 一 , 共 有 三 十 二 隻 細 價 股 , 升 幅 超 過 兩 成 , 排 第 一 的 神 州 資 源 , 更 暴 升 逾 八 成 四 。 機 不 可 失 , 陷 入 財 困 的 美 國 國 際 集 團 ( AIG ) 即 時 宣 布 , 加 快 分 拆 友 邦 保 險 ( AIA ) 在 亞 洲 上 市 , 集 資 額 高 達 一 百 億 美 元 。
全 球 豬 流 感 疫 情 擴 大 , 但 週 二 本 港 股 市 卻 不 跌 反 升 。







恒 指 急 升 五 成 五
另 外 , 沉 寂 多 時 的 「 骨 」 水 潮 亦 再 度 湧 現 , 當 中 以 剛 起 死 回 生 的 內 房 股 最 為 進 取 , 繼 五 礦 建 設 宣 布 供 股 集 資 五 億 多 元 後 , 本 週 一 , 華 潤 置 地 亦 宣 布 配 股 , 更 因 反 應 熱 烈 , 將 配 股 數 目 由 二 億 三 千 萬 股 , 增 加 至 三 億 股 , 並 以 上 限 定 價 , 較 前 一 日 的 收 市 價 只 折 讓 百 分 之 六 , 吸 水 四 十 三 億 元 。
股 市 「 跌 唔 落 」 , 樓 市 同 樣 熱 力 逼 人 。 早 前 南 豐 海 桃 灣 、 新 地 譽 ‧ 港 灣 熱 賣 , 發 展 商 食 住 上 , 新 盤 及 貨 尾 蜂 擁 而 出 。 其 中 , 恒 基 旗 下 位 於 上 水 , 只 有 三 百 六 十 多 個 單 位 的 御 景 峰 , 上 週 六 開 放 示 範 單 位 , 兩 日 內 有 一 萬 八 千 人 參 觀 , 收 到 三 百 五 十 張 票 。 一 手 盤 勇 猛 , 二 手 市 場 同 樣 暢 旺 , 曾 是 炒 家 「 英 雄 塚 」 的 沙 田 御 龍 山 、 將 軍 澳 首 都 及 何 文 田 半 山 壹 號 等 , 蝕 讓 幅 度 均 大 幅 收 窄 。 市 場 氣 氛 逆 轉 , 天 水 圍 栢 慧 豪 園 第 二 期 栢 慧 豪 庭 , 於 上 月 以 二 千 元 呎 價 開 售 後 , 一 Q 清 袋 , 近 日 更 出 現 摸 貨 獲 利 成 交 。
樓 市 重 返 去 年 初 水 平 , 炒 家 紛 紛 重 出 江 湖 , 「 洋 參 大 王 」 楊 永 仁 豪 擲 二 億 元 , 掃 入 譽 ‧ 港 灣 三 十 個 單 位 , 一 鳴 驚 人 。 另 外 , 「 摸 貨 王 」 黎 汝 遠 亦 揚 言 已 準 備 五 億 彈 藥 掃 貨 。 大 、 小 炒 家 似 乎 與 一 眾 仍 在 捱 日 子 的 基 層 市 民 , 對 經 濟 的 前 景 有 着 南 轅 北 轍 的 看 法 。
事 實 上 , 上 週 五 以 來 , 壞 消 息 未 停 過 。 先 是 財 政 司 公 布 首 季 經 濟 數 據 , 本 地 生 產 總 值 ( GDP ) 跌 百 分 之 七 點 八 , 遠 高 於 市 場 預 期 , 之 後 是 日 本 出 現 豬 流 感 社 區 大 爆 發 , 一 百 六 十 三 人 中 招 , 本 週 一 又 傳 出 一 名 廣 州 豬 流 感 患 者 原 來 曾 入 住 旺 角 帝 京 酒 店 , 令 人 擔 心 病 毒 已 在 社 區 傳 播 。
旅 遊 業 首 當 其 衝 受 害 , 「 五 、 六 月 係 高 檔 商 務 客 包 團 的 旺 季 , 今 個 月 原 本 編 排 好 五 、 六 團 公 司 客 來 港 旅 遊 , 但 香 港 爆 豬 流 感 , 香 港 維 景 酒 店 一 封 , 好 多 遊 客 驚 嚟 香 港 搭 飛 機 住 酒 店 分 分 鐘 要 隔 離 , 而 家 連 日 本 都 社 區 爆 發 , 啲 人 更 加 唔 敢 周 圍 去 , 所 有 包 團 全 部 取 消 。 我 哋 做 導 遊 無 底 薪 , 手 停 口 停 … … 你 問 我 點 , 我 都 唔 知 , 唯 有 見 步 行 步 ! 」 專 接 待 日 本 企 業 人 員 來 港 旅 遊 的 日 本 導 遊 林 利 源 說 。
五 、 六 月 是 高 檔 商 務 客 包 團 的 旺 季 , 偏 偏 遇 正 香 港 與 廣 州 接 連 出 現 確 診 病 例 , 已 逾 兩 星 期 無 工 開 的 日 本 導 遊 林 利 源 , 苦 笑 謂 只 有 望 天 打 卦 。



世 界 衞 生 大 會 週 一 在 瑞 士 日 內 瓦 召 開 , 世 衞 總 幹 事 陳 馮 富 珍 強 調 豬 流 感 疫 情 仍 然 嚴 峻 , 籲 各 國 不 能 掉 以 輕 心 。 ( 美 聯 社 圖 片 )



日 本 導 遊 : 衰 過 沙 士
做 了 三 十 年 日 本 導 遊 的 林 利 源 , 說 好 景 時 一 個 月 接 十 多 團 , 每 團 帶 三 至 四 日 , 月 薪 逾 三 萬 元 , 去 年 金 融 海 嘯 後 , 日 本 企 業 包 團 買 少 見 少 , 收 入 減 半 , 現 在 再 加 上 豬 流 感 夾 擊 , 瞬 間 變 成 「 零 收 入 」 , 他 坦 言 「 徬 徨 過 沙 士 」 , 「 沙 士 之 後 復 甦 得 好 快 … … 當 時 仲 有 心 情 同 老 婆 去 泰 國 旅 行 , 而 家 唔 知 疫 情 點 發 展 , 好 不 安 。 」
最 慘 是 林 利 源 在 聯 合 航 空 做 培 訓 員 的 太 太 , 也 成 了 失 業 大 軍 。 聯 合 航 空 受 金 融 海 嘯 影 響 , 要 減 省 成 本 , 去 年 十 二 月 大 裁 員 , 將 整 個 培 訓 部 門 外 判 , 林 太 失 業 後 , 至 今 仍 未 找 到 工 作 , 「 而 家 連 太 太 都 無 嘢 做 , 仲 要 繼 續 供 層 喺 九 七 年 買 落 嘅 四 百 萬 貴 樓 , 點 撐 ? 唯 有 幫 啲 嚟 香 港 或 者 內 地 做 生 意 嘅 日 本 人 做 翻 譯 , 但 呢 類 工 作 唔 多 … … 希 望 捱 過 呢 一 關 。 」 林 利 源 說 。
導 遊 無 工 開 , 旅 行 社 亦 無 好 日 子 過 。 信 成 假 期 老 闆 、 入 境 旅 行 社 協 會 主 席 侯 叔 祺 說 , 受 到 海 嘯 及 豬 流 感 衝 擊 , 訪 港 旅 客 勁 跌 七 成 , 他 公 司 旗 下 三 分 二 導 遊 及 領 隊 , 無 團 可 帶 , 近 乎 癱 瘓 。 「 今 年 一 至 三 月 , 歐 美 訪 港 旅 客 已 經 跌 咗 一 成 幾 , 但 好 彩 有 內 地 客 撐 住 , 溝 淡 啲 。 可 惜 豬 流 感 爆 咗 之 後 , 內 地 客 都 少 埋 , 佢 哋 驚 好 似 住 維 景 咁 要 隔 離 , 內 地 團 以 前 平 均 每 日 有 一 百 五 十 至 二 百 團 , 過 去 半 個 月 , 只 有 三 、 四 十 團 , 係 五 分 之 一 , 而 家 廣 州 又 話 有 個 確 診 個 案 , 加 上 歐 美 客 繼 續 咁 跌 , 有 排 衰 。 」
侯 叔 祺 經 營 的 信 成 假 期 , 全 港 共 有 九 間 分 行 , 入 境 及 出 境 團 都 有 承 辦 , 屬 業 界 老 字 號 , 侯 表 示 未 來 一 個 月 會 轉 攻 本 地 遊 及 短 線 團 , 希 望 走 出 生 天 , 但 如 果 情 況 持 續 到 六 月 都 沒 有 改 善 , 難 保 不 會 大 裁 員 , 「 五 、 六 月 係 旅 行 社 續 牌 旺 季 , 有 個 別 規 模 較 細 嘅 旅 行 社 , 已 經 諗 住 唔 續 牌 , 五 千 八 百 蚊 牌 費 都 慳 番 。 」 現 時 本 港 旅 遊 業 界 約 有 五 萬 名 從 業 員 , 當 中 包 括 二 萬 名 領 隊 及 八 千 名 導 遊 , 其 他 還 有 旅 行 社 聘 用 的 司 機 及 文 職 人 員 等 , 產 值 佔 本 地 生 產 總 值 百 分 之 三 點 四 , 以 本 港 每 月 平 均 有 四 千 個 出 入 境 團 計 , 侯 指 若 旅 客 持 續 下 跌 , 旅 遊 收 益 損 失 會 高 達 五 至 六 億 元 。
五 月 一 日 , 香 港 出 現 首 宗 確 診 個 案 , 港 府 重 鎚 出 擊 , 全 面 封 閉 維 景 酒 店 七 日 , 嚇 走 不 少 訪 港 旅 客 。



金 融 海 嘯 對 以 商 務 客 為 主 的 五 星 級 酒 店 打 擊 最 大 , 加 上 豬 流 感 夾 擊 , 入 住 率 不 足 一 半 , 九 龍 香 格 里 拉 酒 店 亦 大 受 影 響 。



酒 店 冇 人 住
香 港 冇 客 到 , 酒 店 拍 晒 烏 蠅 。 酒 店 業 主 聯 會 執 行 總 幹 事 李 漢 城 表 示 , 上 週 發 信 予 全 港 酒 店 了 解 入 住 情 況 , 發 現 大 部 分 酒 店 , 不 分 級 數 , 入 住 率 只 有 五 至 六 成 , 跌 幅 驚 人 , 「 第 一 季 主 要 係 受 金 融 海 嘯 影 響 , 五 星 級 商 務 酒 店 最 受 衝 擊 , 入 住 率 只 有 七 成 , 到 咗 五 月 , 香 港 發 現 豬 流 感 , 其 他 二 、 三 星 級 酒 店 也 不 能 倖 免 , 入 住 率 全 線 下 滑 。 講 真 , 如 果 政 府 吓 吓 都 封 咗 成 間 酒 店 , 封 多 三 、 四 次 , 真 係 無 咩 人 會 再 嚟 香 港 旅 遊 … … 」 李 漢 城 苦 笑 說 。
面 對 酒 店 業 寒 冬 , 旺 角 五 星 級 朗 豪 酒 店 本 月 初 發 電 郵 , 要 求 旗 下 六 百 多 名 員 工 每 月 放 兩 日 無 薪 假 , 變 相 減 薪 , 有 酒 店 更 開 始 裁 員 「 止 血 」 。 飲 食 及 酒 店 業 職 工 總 會 組 織 幹 事 胡 穗 珊 說 , 近 日 不 停 收 到 來 自 不 同 酒 店 的 員 工 求 助 , 「 有 間 响 港 島 區 開 業 只 得 一 兩 年 嘅 五 星 級 酒 店 , 由 今 年 年 初 開 始 , 每 月 裁 二 三 十 人 , 酒 店 由 四 百 幾 人 , 減 到 而 家 得 三 百 人 , 唔 同 部 門 都 要 交 數 , 搞 到 人 心 惶 惶 , 唔 知 幾 時 輪 到 自 己 。 」 胡 說 。
旅 遊 業 崩 潰 , 另 一 個 重 災 區 出 口 貿 易 , 更 加 死 得 慘 烈 。 根 據 港 府 統 計 , 本 年 首 季 整 體 貨 物 出 口 下 跌 百 分 之 二 十 二 點 七 , 是 自 一 九 五 四 年 第 二 季 以 來 錄 得 最 大 跌 幅 , 由 於 出 口 貿 易 佔 本 地 生 產 總 值 約 兩 成 六 , 從 業 員 高 達 五 十 多 萬 人 , 出 口 一 死 , 可 謂 株 連 巨 大 。
面 對 經 濟 困 局 , 財 爺 曾 俊 華 將 於 月 內 推 出 紓 困 措 施 , 但 是 否 剎 得 住 插 水 的 GDP , 仍 是 未 知 之 數 。 ( 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 )



週 二 公 布 的 失 業 率 升 至 百 分 之 五 點 三 , 又 多 了 批 失 業 大 軍 。



墨 西 哥 唔 要 貨
「 我 舊 年 六 至 九 月 一 張 訂 單 都 冇 , 啱 啱 四 、 五 月 先 稍 為 好 啲 , 有 番 一 、 兩 張 訂 單 , 但 又 偏 偏 遇 上 豬 流 感 , 今 次 唔 死 真 係 唔 得 啦 ! 」 在 東 莞 塘 夏 開 設 中 小 型 玩 具 廠 「 好 運 來 」 、 身 兼 香 港 中 小 型 企 業 國 際 交 流 投 資 協 進 會 會 長 的 趙 志 雄 無 奈 地 說 。
開 玩 具 廠 四 十 年 的 趙 志 雄 , 買 家 主 要 來 自 歐 洲 、 北 美 和 墨 西 哥 等 地 。 他 說 , 金 融 海 嘯 令 去 年 歐 美 訂 單 大 減 , 當 地 買 家 寧 願 用 存 貨 , 也 不 落 新 單 , 直 到 今 年 年 初 , 買 家 存 貨 去 得 七 七 八 八 , 訂 單 重 臨 , 有 墨 西 哥 客 落 了 七 十 萬 貨 , 以 為 是 個 好 開 始 , 怎 料 當 地 突 然 爆 發 豬 流 感 , 墨 西 哥 變 成 死 城 , 買 家 一 直 拖 着 不 肯 要 貨 , 他 說 保 險 公 司 正 研 究 他 的 損 失 是 否 有 得 賠 , 「 呢 批 貨 主 要 係 啲 禮 物 玩 具 , 而 家 墨 西 哥 一 片 愁 雲 慘 霧 , 買 家 話 冇 人 去 遊 樂 場 搞 聯 歡 會 , 啲 貨 要 遲 啲 先 運 ! 而 家 啲 貨 堆 晒 喺 工 廠 。 我 淨 係 收 咗 三 成 訂 , 如 果 買 家 到 最 後 一 句 話 唔 要 , 我 真 係 血 本 無 歸 ! 」
趙 說 好 景 時 每 月 營 業 額 有 二 百 多 萬 , 但 今 非 昔 比 , 現 在 有 客 肯 落 幾 萬 元 訂 單 , 已 經 「 好 偷 笑 」 , 但 每 張 單 只 有 兩 成 利 潤 , 細 單 根 本 「 無 肉 食 」 , 唯 有 賣 廠 自 救 , 把 一 萬 平 方 米 的 工 廠 , 在 年 初 賣 去 一 半 , 又 將 另 外 三 千 平 方 米 出 租 , 自 己 只 用 剩 低 的 二 千 平 方 米 , 「 冇 計 啦 , 而 家 成 個 大 環 境 都 係 差 , 只 可 以 打 持 久 戰 , 我 原 本 有 三 百 個 員 工 , 減 到 而 家 三 十 人 唔 夠 。 」 他 說 身 處 的 塘 夏 工 廠 區 , 不 少 港 商 開 設 的 工 廠 都 關 閉 , 「 金 融 風 暴 係 捱 , 沙 士 就 只 不 過 香 港 有 問 題 , 外 圍 環 境 好 到 不 得 了 , 但 而 家 係 外 圍 加 豬 流 感 夾 攻 , 真 係 慘 ! 」
面 對 一 箱 二 箱 原 本 五 月 初 出 貨 套 現 的 玩 具 , 趙 志 雄 只 感 無 奈 , 希 望 豬 流 感 盡 早 過 去 , 墨 西 哥 客 盡 早 取 貨 俾 錢 。



香 港 經 濟 主 要 依 賴 金 融 及 出 口 業 , 是 次 出 口 量 下 跌 百 分 之 二 十 二 點 七 , 勢 將 加 速 失 業 率 上 升 , 直 接 影 響 消 費 。



慘 變 消 防 員
工 廠 倒 閉 , 貨 櫃 車 司 機 當 然 冇 貨 運 , 任 職 貨 櫃 車 司 機 二 十 多 年 的 阿 唐 , 就 自 嘲 從 未 如 此 「 歎 過 」 , 「 而 家 我 份 工 真 係 好 『 正 』 , 一 個 星 期 返 三 日 工 , 仲 好 過 做 消 防 員 ! 以 往 我 哋 一 個 星 期 前 已 經 知 道 要 運 啲 乜 , 而 家 就 晚 晚 喺 屋 企 等 電 話 , 等 到 就 有 , 等 唔 到 就 冇 ! 」 他 接 載 記 者 到 人 稱 「 大 球 場 」 的 皇 崗 出 入 境 口 岸 視 察 , 平 時 壯 觀 的 貨 櫃 車 龍 , 變 得 疏 疏 落 落 , 「 嗱 ! 以 往 好 景 時 , 啲 貨 櫃 車 一 架 連 住 一 架 排 隊 , 但 而 家 車 都 唔 多 架 , 就 知 環 境 幾 差 啦 !
「 以 前 我 每 個 月 平 均 走 到 三 十 隻 櫃 , 閒 閒 哋 都 有 兩 萬 蚊 收 入 , 但 今 年 農 曆 年 後 , 得 番 七 千 幾 ! 而 家 係 人 爭 櫃 , 唔 係 櫃 搵 人 。 」 五 十 歲 的 阿 唐 , 是 家 庭 經 濟 支 柱 , 仍 要 為 升 中 四 的 女 兒 供 書 教 學 , 眼 見 收 入 愈 來 愈 少 , 阿 唐 覺 得 要 孭 起 頭 家 , 愈 來 愈 難 。 為 了 慳 錢 給 女 兒 使 用 , 唯 有 節 衣 縮 食 , 「 以 前 成 日 出 街 食 飯 , 而 家 咪 成 日 留 喺 屋 企 , 以 前 會 買 報 紙 , 而 家 咪 攞 免 費 報 紙 囉 ! 有 時 兼 職 夜 間 的 士 , 幫 補 生 計 , 但 的 士 一 樣 好 淡 。 」
工 廠 老 闆 、 司 機 無 得 撈 , 在 貨 櫃 碼 頭 點 貨 、 俗 稱 「 打 喱 」 的 理 貨 員 阿 傑 , 嘆 說 自 己 遲 早 被 炒 , 「 風 光 時 每 個 月 有 十 四 、 五 萬 噸 貨 嚟 到 , 每 個 月 至 少 處 理 二 千 個 櫃 , 嗰 時 真 係 做 到 停 唔 到 手 , 但 而 家 一 個 月 平 均 只 有 六 萬 噸 貨 , 足 足 少 咗 一 半 有 多 ; 以 前 好 景 時 , 晚 晚 要 加 班 , 計 埋 OT , 一 個 月 起 碼 有 成 萬 幾 蚊 收 入 , 而 家 唔 好 話 加 班 , 一 個 星 期 想 返 到 五 日 工 都 難 , 咪 日 日 匿 喺 屋 企 追 《 巾 幗 梟 雄 》 同 睇 《 都 市 閒 情 》 囉 ! 」
做 了 三 年 「 打 喱 」 的 阿 傑 坦 言 , 公 司 已 不 斷 縮 減 人 手 , 「 公 司 最 高 峰 時 有 百 幾 人 , 但 而 家 得 番 四 十 人 左 右 , 佢 哋 先 向 一 班 散 工 、 雜 工 開 刀 , 跟 住 咪 向 我 哋 呢 班 長 工 埋 手 。 呢 度 有 好 多 同 事 做 咗 十 幾 廿 年 , 有 咩 風 浪 未 見 過 , 之 前 金 融 風 暴 同 沙 士 , 都 可 以 捱 過 , 但 估 唔 到 這 次 就 被 金 融 海 嘯 同 豬 流 感 一 鋪 清 袋 。 」
香 港 出 口 業 面 臨 五 十 五 年 來 出 口 量 大 跌 幅 , 在 貨 櫃 碼 頭 工 作 的 工 人 , 個 個 風 聲 鶴 唳 , 不 是 被 迫 放 無 薪 假 , 便 是 飯 碗 不 保 。



為 了 與 金 融 海 嘯 作 持 久 抗 戰 , 趙 志 雄 將 東 莞 塘 夏 原 本 一 萬 平 方 米 工 廠 分 拆 , 出 售 一 半 地 方 , 又 把 三 千 平 方 米 出 租 , 只 剩 二 千 平 方 米 自 用 。



無 好 日 子 過
中 文 大 學 財 務 學 碩 士 課 程 主 任 蘇 偉 文 指 出 , 本 港 貨 物 進 出 口 狂 瀉 , 是 首 季 GDP 負 增 長 百 分 之 七 點 八 的 主 因 , 他 形 容 現 時 「 無 好 日 子 過 」 , 近 日 港 股 樓 市 回 升 , 但 實 質 經 濟 環 境 元 氣 未 復 , 而 美 國 多 項 經 濟 指 標 似 回 穩 , 其 實 只 是 一 場 虛 火 , 難 料 會 再 跌 多 少 , 加 上 一 批 畢 業 生 將 在 暑 假 湧 出 市 場 , 擔 心 刺 激 全 港 失 業 率 升 穿 百 分 之 六 , 相 信 香 港 經 濟 還 有 排 捱 。
渣 打 銀 行 經 濟 師 劉 健 恆 表 示 , 樓 股 轉 旺 始 於 三 月 底 , 主 要 是 投 資 者 對 經 濟 環 境 的 信 心 開 始 回 升 。 「 而 家 係 信 心 指 數 跑 贏 其 他 實 質 經 濟 數 據 , 事 實 上 , 踏 入 四 月 , 唔 少 經 濟 數 據 雖 然 穩 定 , 或 略 有 改 善 , 但 投 資 者 似 乎 過 分 樂 觀 , 經 濟 還 有 不 少 不 明 朗 因 素 。 」 劉 健 恆 指 , 以 出 口 數 字 為 例 , 雖 然 各 國 PMI ( 採 購 經 理 指 數 ) 好 轉 , 但 香 港 首 季 出 口 按 年 劇 跌 逾 兩 成 三 , 未 有 轉 勢 跡 象 , 中 國 四 月 份 的 出 口 跌 幅 , 較 三 月 份 進 一 步 擴 大 至 超 過 兩 成 二 , 連 續 六 個 月 出 現 負 增 長 。
本 週 二 公 布 的 失 業 率 , 進 一 步 上 升 至 百 分 之 五 點 三 , 劉 健 恆 表 示 , 本 港 經 濟 年 中 或 可 見 底 , 但 失 業 率 將 持 續 上 升 至 年 底 或 明 年 初 才 見 頂 , 有 機 會 升 穿 百 分 之 六 點 五 。 他 警 告 , 雖 然 投 資 氣 氛 轉 好 , 但 股 市 升 勢 過 急 , 與 整 體 經 濟 背 道 而 馳 的 情 況 不 會 持 續 很 久 , 若 未 來 經 濟 數 據 未 能 改 善 , 股 市 或 出 現 調 整 , 投 資 者 應 當 要 小 心 。

流感 海嘯 夾擊 股樓 樓照 照炒 反彈 殺機
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股樓抗通脹 東尼

2009-07-23  NextMagazine





通脹是你的財產最大敵人,它會逐步蠶食資金的購買力。尤其刻下各國以不同手段刺激經濟,例如搏命印銀紙,結果造成通脹問題加劇,儼如埋下一個炸彈。

過去十年,衣食住行的費用普遍向上,直接影響每家每戶。幸運地,你或你的配偶的工資,會隨着通脹而水漲船高;若你的工作能力備受認同甚至升職,你的薪水更可大增,繼而戰勝通脹。

如果你要依賴投資的收益來生活,隨着人口的平均年齡上升,退休年齡也逐年向後移,投資者因此更要好好保障自己的身家,以防退休金被通脹蠶蝕。定期債券息微

將你的身家放進銀行做定期或買債券,收益無疑很穩陣,但日後卻未必夠用。若你堅持追求這種固定而又龜速增長的收入,慢慢你的消費能力便會下降,最終連你的生活水平也要降低。

要對抗通脹,最佳辦法是投資一些隨通脹上升的資產,例如樓房及股票。過去數十年,樓宇價值明顯上升,而恒指亦穩步上揚。

這是一場持久戰,不論買入樓房或股票,要有心理準備長期持有,不要存有打游擊搵快錢的心態。

從往績可見,長期投資的策略收效,但某些人自以為可挑戰這方程式,企圖頻密炒賣,做到高賣低買,最終反而錯失了大升浪。

雖然短炒未必一定跑輸恒生指數,個別散戶的確搵到食,但短炒收益無常,往往令人變得保守起來,甚至缺乏信心,終日守株待兔,等候入市機會,結果剩下大筆現金,沒有好好投資。

藍籌派息豐厚

追求短線回報的,往往不會押注沉悶的藍籌股,然而正正是穩重的藍籌股,才是長遠替資產增值之道,透過恒常的派息,令你可慢慢累積財富,滙豐及中電(2)便是持續遞增派息的好例子。

中國無疑是東亞地區的焦點,惟內地具潛質的藍籌股尚未經考驗。儘管中移動、工行及中石油等,已是其領域內的全球最大企業,但它們的表現仍很幼嫩,而且中國政府作為其大股東,根本未讓它們有機會,證明自己的實力。

這 些中資巨企背負着包袱,往往看重政治多於股東利益,好像中國政府為引入競爭,將較好的3G牌照,拱手交予中移動的對手;中石油的管理層,又有否向當局反 映,股東不滿公司去年將油價定於過低水平呢?事實上,談判桌上的雙方實力差天共地,小股東的籌碼,不足以與控制大局的政府討價還價。

不過,這些中資企業,因為規模得享藍籌地位,但是否絕對值得投資,仍未有答案。

東尼Tony Measor

在證券界有三十五年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



股樓 樓抗 通脹 東尼
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黃金變爛銅,股樓又點? by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2015/07/24/%e9%bb%83%e9%87%91%e8%ae%8a%e7%88%9b%e9%8a%85%ef%bc%8c%e8%82%a1%e6%a8%93%e5%8f%88%e9%bb%9e%ef%bc%9f/

黃金變爛銅,股樓又點?

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金價異動,最受傷害應該是一眾在1200至1300瘋狂買金的「中國大媽」,早前電視節目估計,大媽在搶金潮中買光金粒、龍鳳鐲等金器,金額應該達一千億港幣,如今金價已下跌超過一成,損失高達百億元。

坊間很多評論認為,金價下跌空間有限,就算是跌在1000水平應該有支持,故此可趁低吸納,叫人撈底等等。事實上黃金以往炒高的藉口,是美國量化寬鬆,狂印銀紙,令美元下跌,所以大家要買金保值和避險。

金價整個升浪始於2001年,當時金價於300下,當科網爆破後美國開始大型減息潮,最終要減到零息,甚至動用QE無限量買債壓底利率,經濟在這兩年才有起色,而黃金在2011年時己高見1921,早在QE未完之前已見頂。

金價在十年間升了六倍有多,現在因為美國加息,進入了熊市,如果從高位跌一半,即是會跌至950水平,才會有較大的支持,黃金在1980年的熊市,就從高位下跌65%,才有較大型的反彈,折合今次熊市,可能就在675水平附近。

對於息口和流動性的預測能力,似乎黃金比聯儲局更精準,萬一金價真的預示了未來利息會大升,貴金屬不會有運行的話,整個投資格局便會產生極大轉變,需要作出調整。

從2001年起出道的投資者,不知不覺間,都習慣了身處寬鬆的銀根中,每次危機的應對方法,就是等減息、放水,然後過一段時間,又會重新炒過,正如六月至七月才經過洗倉潮,很多人呼天搶地在低位止蝕,嘆息輸了幾多錢,但當大市一回升,貪念又起,紛紛重新入市,再次期待有國家牛,好像「老馮」會贏。

細心回想,所謂的逢低買必勝論,只存在於流動性寬鬆之時,這個持續十多年的大勢正在改變,往後事情將不再循以往的認知發生,是時候想清楚這位置,是不是長線投資之時?

我相信樓市也是一種商品,受到供求影響,當全球的實物資產也處於拋售潮,息口也在上升的過程中,香港樓市的投資價值為零,最多富豪、聰明錢參與的舖市已率先失守,只要有幾個消息衝擊小投資者的信心,住宅市場也會如舖市般下跌。

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2015年股樓齊齊見頂(2016/1/7) 林本利

2016-01-07  NM

2015年,對投資者來說是艱苦的一年,在強美元下,主要商品價格急挫,新興市場走資,各地股市(以美元計)普遍下跌。至於香港和內地股市,上半年急升一輪後都大幅回落。股市回落,帶動本地樓市顯著下調;就連過去一直穩陣的人民幣定存,亦因中央暴力貶值而令存戶損手爛腳。

筆 者經常強調,投資者是要向前看,因為資產價格反映未來經濟環境、企業盈利及物業租值。過去幾年,美元兌主要貨幣明顯轉強,美匯指數向100點邁進。美元轉 強,內地訪港遊客減少,零售業萎縮,都預兆投資環境轉差。雖然投資者在投資時要向前看,但過去歷史數據亦有一定參考作用,能夠幫助投資者趨吉避凶。 2015年屬羊年,筆者的辦公室內便貼上「不做羊牯」的揮春,目的是提醒自己及學員千萬不要高追,成為羊牯。2015年初,筆者根據過去50年數據,指出 股市和樓市很大機會見頂,估計上半年升勢會持續,但到第四季當美國加息,內地經濟數據差劣時,便屬高危,很大機會見頂後大幅回落。結果未到第四季,股市已 大幅回落。過去50年,若不計1997年,恒指大約每七年創新高後回落,包括1965年、1973年、1981年、1987年、1994年、2000年及 2007年,故此2015年很大機會再創新高。2015年4月,恒指見28,588點全年高位,並未超越2007年的31,958點。但若以恒指股息累計 指數計算,即是把過去七年所派的股息計算在內,股市其實是創出新高。自從2006年9月恒指加入國企股(H股)後,已嚴重扭曲恒指的參考價值。大型國企股 市盈率(PE)特別低,派息特別高,每次派息股價除淨後,便大幅拖低恒指,方便期指炒家沽空獲利。

至於樓市表現,往往走在股 市之後。股市見頂後不久,樓市便會見頂;同樣當股市大幅回落,樓市之後亦會顯著下調。2015年4月恒指衝上28,000點後,不少投資者趁高沽貨獲利, 將資金投入樓市,樓價節節上升,在9月創出新高。到7月股市開始大幅回落,加上人民幣在8月突然大幅貶值,不少投資者走避不及,需要賣樓贖身,樓價於是顯 著回落,個別地區下調幅度超過10%。根據歷史資料,樓市分別在1964年、1981年及1997年創出新高,之後大幅回落,歷時三至六年。對上三次樓市 高位,相隔十六至十七年,故此過去兩年,本地樓市一直處於危險邊際,買家必須小心謹慎,避免摸頂入市,在高價接火棒。根據謝賢程提供的資料,1981年中 小型住宅平均呎價(建築面積)1,058元,以當時每月家庭收入中位數3,080元計算,只可購買2.91呎樓面。1997年樓市見頂時,以每月家庭收入 中位數18,300元,平均呎價(參考美聯樓價走勢)6,170元推算,只可購買2.96呎樓面。到2015年8月,每月家庭收入中位數為25,000 元,平均呎價8,740元,只可購買2.86呎樓面。樓市爆煲明顯有跡可尋,每次高位時,家庭收入不足以購買3呎樓面。香港人喜愛短線炒賣,容易受市場氣 氛影響而摸頂入市,2015年股樓齊齊見頂回落,不少人接下火棒,只能怪自己沒有吸取歷史教訓,盲目相信樓市領先經濟和股市的說法。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


2015 年股 股樓 齊齊 見頂 2016 本利
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股樓災

看著近日股市一路路升上27000點,暫時自己的財務操作動也不動,讓子彈飛一會兒吧。樓市就更不用說,升到變成社會問題了。面對這樣的市況,讓自己冷靜,最好看看股樓災的「紀錄片」。



在youtube找來三段影片,是圍繞97年樓市大跌與98年金融風暴前後的電視節目。先來第一條是《星期日檔案》於1997年5月所播出的「炒風下」。


http://www.youtube.com/watch?v=BcGAJOKBmAM&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

當時正值金融風暴來臨前值,樓市於同年10月份左右大跌,節目播出時為5月份,可想而知當時大家的炒風有多熱。其實回歸前的經濟非常好,大家不只炒樓、炒股,更炒其他商品。

節目中,由炒郵票開始,當時有位小朋友受訪問,他也排長龍認購郵票,同一日就拿到商場去炒,家長也認為兒子因為炒郵票而影響學業。全城因為炒郵票,令到一個寂靜的商場熱鬧起來,因為6月30日之後不會再有殖民地郵費,不少家庭主婦排隊10小時只為賺100元。

之後,節目訪問一些炒「他媽哥池」電子遊戲機的人,大家還記得這個名字嗎?原來當年排隊人龍需要調派警員維持秩序,認真誇張。

必不可少的一定是炒樓吧,原本睇相睇風水的一位受訪者,他認為賺到錢才算成功,於是轉行做全職物業炒家,更帶一班徒弟一起炒。他的哲學是最重要上車上得快,盡快買到第一層樓。

不只今天,原來當年社會已經有人批評炒樓炒股令社會風氣不好,有人指連教師都不懂教學生的價值觀,因為學生眼見媽媽打幾個電話落盤就能賺錢,認為不用勤力讀書或做好工作,炒賣才是成功之路。

訪問中有一些中產人士夫婦節衣縮食為求安居,租樓又被迫經常搬屋,亦覺得儲錢速度不及樓價上升速度,抱怨炒家將樓價炒高,大學畢業生對買樓無望。其實,這一切現象都與今天很相似,循環也。


大股災大概於1997年10月發生,當時一集新聞透視就請來幾位專家深入討論當時情況。


http://www.youtube.com/watch?v=rMqSJaxgMUI&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

當時正在大跌市的風眼中,大市已經連跌四日。一天內,藍籌股平均下跌一成,紅籌股平均跌超過兩成,政府對股市大跌大為緊張。

訪問播出了好幾位官員出來講話,包括曾蔭權、任志剛、許仕仁、董建華,主要擔心的重點不似是股市,而是更高一層次,包括聯繫匯率、銀行體系、金融系統崩潰。因為當時怕有人拋空港元,銀行缺港元需要大幅加息以穩定匯率。

節目訪問了好幾位財經專家、學者,大家看看都會感受到當時的氣氛。


金融風暴發生後,無線電視的《星期二檔案》於1998年2月份播出「炒風後」,節目中有不少主角都是於「炒風中」曾被訪問過的,於爆煲前後了解他們的心情,作了強烈的對比。


http://www.youtube.com/watch?v=4tsMRFxlRLg&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

數月前的那位風水師,記得他認為自己命理於物業投資會成功,在97年樓市高峰期試過擁有三十多個單位,到再次被訪問時,他有十多個單位仍賣不出。金融風暴後再被訪問,他表示雖然樓市低迷,但低價有低價的炒法。

例如,他於幾年前以幾百萬元買入的一個單位,曾經在高價時值2400萬元,如今跌至1600萬元,若能賣出,仍可套現大約1000萬元,以這1000萬元再換入三個值1500萬元的單位,付一成首期,六個月交吉期,可繼續整大個餅博反彈,估計隨時可以升幾百萬元。當時記者都問:「如果不升如何?再進一步下跌又如何?」,他指:「這就要考眼光了?」。

當年樓市大跌之後,原來曾經出現有人「儲錢賣樓」的情況,因為當時買家出價連屬契的金額都不夠,即「負資產」,於是不少業主長痛不如短痛,儲夠錢也要把樓賣出去,不想繼續供樓。有些業主就會與銀行傾延長還款,以減低每月供款的金額。

數月前炒「他媽哥池」遊戲機的一群,當時炒到要警察維持秩序,三百多元一隻入貨。熱潮流行了兩三個月,熱潮一過,該批貨無人問津,事主要於年宵以80元一隻散貨。

炒97回歸郵票的一群,數月前轉手炒高幾倍價錢,有新手更拿二百萬元出來炒郵票。熱潮過後,一些郵票的價值竟可跌破票面價。亦有不少人轉炒女王頭硬幣,因為這都是殖民地的產物。

還有當年房協賣居屋,不少人以為能以六千元的呎價買到市區樓,相對樓市高峰期,這算是非常抵買。可是當樓市大跌,這些還未正式上樓的準居屋業主就已經變成負資產。由於樓價跌了,難以用買入價錢到銀行造按揭,即使房協借出二按,不少準業主還是選擇撻訂,因為不想供一間「負資產」。更有不少準業主聚集起來,集體要求房協減價。


今天回看這些影片,百感交集。二十年過去,一眾股樓資產與香港人的性格,到底改變了多少?我們又能從當年的情況學到什麼東西呢?

股樓 樓災
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股樓齊鳴:買樓買股看個人條件

1 : GS(14)@2012-01-14 16:25:57

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15981426

有不少朋友近來向筆者查詢,現時應該買樓抑或買股票,才是較佳投資。雖然這沒有固定答案,需按個人需要,但可以從周期、波動性、槓桿性及成本等,找出符合投資目標的方向。
首先樓市周期通常以數年計,股票市場則波動性較高,周期較短。從宏觀看,兩者均受環球經濟影響,但買樓所涉及的金額一般較大,而且當樓及股票需要套現,以後者較為容易。
每當市場資金緊絀時,股票市場波動較樓市大,就如部份市場人士所說,港股因所設的限制相對其他市場較少,基金需要抽資時,多以香港為首選,港股猶如是「提款機」。

地產股宜持長線

由於買樓多向銀行進行按揭,有槓桿效應。如果以真金白銀買賣股票,沒有借任何孖展,並不涉及槓桿。至於借孖展炒股,現時利息約 10厘,較按揭實際息厘約 2.75厘,高約 7.25厘,成本不但較買樓貴,而且更容易被追收孖展。
雖然貸款成本以物業較低,但交易成本則以股票較低。正如筆者去年底時所說,外圍經濟陰霾未散,樓市今年較多機會是下跌,但長線是向好的。因為香港仍具一定競爭力,樓價有機會比過去的周期更上一層樓。如果睇好樓市但不買樓,可以考慮投資地產股,惟留意需持長線,並且波動性較樓市高。

張一鳴
NeutronPacific創辦人
股樓 齊鳴 買樓 樓買 買股 股看 個人 條件
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股樓齊鳴:大行裁員潮衝擊商廈

1 : GS(14)@2012-01-29 22:53:17

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020629

先向各位讀者說聲「恭喜發財」,還要加多句「工作順利」。因踏入 2012年,已不斷傳出金融業裁員消息,如美銀美林、大摩等向香港員工派「大信封」, RBS公佈因業務重組,需在未來三年裁減 4800人。雖然在新正頭談裁員有點不吉利,但正如筆者多次提醒,今年樓市是緊的,並且充滿挑戰。
投行削減人手,除對打工仔有直接影響,對寫字樓及住宅價格,甚至收租股均有衝擊。減省了員工數目,辦公室所需空間自然相對調低,但對寫字樓租金或樓價打擊最大的,還是公司選擇結業。如早前在中環國金中心 2期,原租用一個面積約 7000方呎辦公室的美資基金公司,因停止香港業務,要提早解除租約,並由另一中資金融機構頂租。
由於租約一般為期兩至三年,租金有機會在市況下滑時,仍按簽約時所鎖定的高價,同時在租務活動復蘇頻繁時,租金亦可能被鎖定在低位,未能按當時市場即時調節。正因數據滯後,所以現時收租股的業績是可接受,惟租金有下調壓力,需留意將來的盈利。經濟活動一環扣一環,作為高消費群的金融從業員一旦失業,對衣、食、住及行各類消費均有機會受累。雖然現時在港的海外專業人士所佔的消費力較約 10年前為低,但要注意的是內地經濟增長正在減慢,去年第四季的 GDP增長低於 9%,香港現時依賴較高的內地消費力有機會減弱。
在各因素下,寫字樓、住宅及商舖的租金和價值均可能相對回落。此外,市場預期中國將繼續採取寬鬆貨幣政策,應付環球經濟困境。

張一鳴
NeutronPacific創辦人
股樓 齊鳴 大行 裁員 衝擊 商廈
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成立投資公司買股樓 賭王三太母女闖事業

1 : GS(14)@2012-03-29 00:05:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16197332

三太接受本報訪問時透露,去年 9月成立 UNIR,辦事處設於上環招商局大廈,聘請約 10位投資老手,希望有個團隊有系統地替她管理財產,投資範圍包括地產及休閒事業。她不肯透露 UNIR的資產規模,忸怩道「錢就唔好講」。
她指自己一向低調,只是今次投資在上市公司才要披露身份。對於個別上市公司可能借用名人效應來催谷公司股價或交投,她回應說:「不諗公司股價升定跌,覺得值得投資就投資」。
以投資俊文( 8351)為例,她坦言,從未幫襯俊文,未買過俊文的珠寶首飾,亦不熟悉俊文老闆,只知道這間公司是老牌子,首飾好靚, UNIR的同事分析過發現公司有發展潛力,值得投資,她就決定入股。
她入股俊文成為第三大股東的消息本周一曝光後,俊文股價雖然未有大升,但交投明顯增加,由過去一個月每日平均成交約 200萬股,大幅增至平均 1600萬股,昨收報 0.74元。但三太身家如此豐厚,無理由只買賣物業或投資一間市值只有 6.4億元的創業板公司,為何不仿效二房長女何超瓊及四太梁安琪爭做賭后?
希望女兒學習投資之道



三太形容自己只是「女人仔」,「澳門賭業唔識好多,只有直昇機公司(來往港澳的空中快線)」, UNIR的投資將會多樣化。成立這間公司另一個重要原因,是她希望「畀個女(何超雲)試吓幫吓手」。畢竟何超雲已經 23歲大個女,母親希望女兒見見世面,跟世叔伯學習投資之道也是人之常情。
三太總給人與世無爭的形象,去年初四房爭產,她只陪同賭王出鏡及讀稿,對於爭產或賭業問題,她都三緘其口,平日面對傳媒講得最多就是何超雲及何超蓮兩位漂亮女兒,近月就不停替何超雲與藝人陳山聰的戀情解畫。
護士出身的三太亦充滿愛心。據知,她除了投資豪宅,去年初低調以 830萬元購入荔枝角美孚新邨百老匯街 14號 A室一單位,原擬租予一社福機構,供曾犯事的女子入住,有傳因遭居民反對而擱置,現時單位空置。
2 : GS(14)@2012-03-29 00:06:47

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16197333
23歲的超雲自小熱衷做生意,於英國留學時主修商業, 09年未畢業獲賭王打本 100萬創業,開設名牌二手店,賭王更親自為店舖改名為「銷雲閣」。
去年 9月她在微博上留言:「今天第一次跟媽媽學做生意,有一點點緊張卻又興奮!」似乎要為戀愛大過天的形象洗底。陳婉珍今次高調行動,是否希望超雲早日成材,早日追上二房長女兼香港女首富何超瓊?

賭王讚最抵錫

超雲早前曾透露,往後會減少出席公開宣傳活動,專心工作,目標是做個成功生意人。雖則商場成績有待磨練,不過先天條件非常不錯,單是最得寵千金已較同輩跑前一大步。前年賭王入院後,超雲幾乎每日悉心打扮,到醫院探望老父。難怪賭王曾坦承「超雲最抵錫。」
3 : GS(14)@2012-03-29 00:07:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16197334

陳婉珍名下先後開設 30多間公司,過往多透過公司名義入市,山頂及南區貴價豪宅成投資目標。如現居的布力徑獨立屋,便於 96年以 1.26億元買入,有市場估該大屋現市值達 6至 8億元。此外, 97年樓市高峯期,三太時有出擊掃貨。

斥逾五億掃九龍站

至於,最大規模一次掃貨乃 04至 05年間,動用逾五億元購入九龍站豪宅,高峯期持有凱旋門約 33伙及君臨天下約 6伙,雖然大部份單位沽出,普遍獲利離場,惟目前仍持有君臨天下 3座 B室複式及數伙凱旋門,市值達 5至 6億元。同於 04年,她更趁淺水灣道 56號拆售,以 1.5億元吸納 2伙複式,別具投資目光。近年較大手出擊,則是 09年斥資逾 1億元向新地( 016)購入北角形品約 20伙。除豪宅外,更有購入唐樓改裝成服務式住宅。
有市場人士指,三太鮮有親自出動,現身欲購置物業,多由其助手處理。據知,投資商業物業時,除助手外,會計師必跟隨左右「計數」,雖然身家闊綽,有指三太入市並非「唔知價」,通常了解物業價格是否「物有所值」才下決定,乃精名投資客。

4 : 亞力士(1473)@2012-03-30 00:04:35

條事業線拍得住高h寧
5 : GS(14)@2012-03-31 12:36:30

4樓提及
條事業線拍得住高h寧


好營養嘛
成立 投資 公司 買股 股樓 賭王 三太 母女 事業
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股樓齊鳴:本港息率有上升風險

1 : GS(14)@2012-04-28 23:20:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16288854
由於內地企業來港借貸需求減少,香港銀行向內地企業貸款相應下降,加上長期再融資計劃操作,增加銀行間的資金流動性,導致香港銀行體系流動性較去年鬆動。傳統的按揭貸款業務因壞賬率及風險較低,為大部份銀行兵家必爭之地,當銀行資金充裕時,便有能力減息,爭取穩定收入,所以近期傳出不少銀行以「超低」按揭息率吸客。

港資金有機會抽緊

如工銀亞洲自 2月底開始,已為所有客戶提供最優惠利率( P)減 3.1厘,實際按息 2.15厘,即金管局參考息率下限,搶佔按揭市場佔有率。市傳花旗及永亨表現更加積極,向個別優質客戶提供低於金管局參考息率下限的按揭息率,花旗為 P減 3.15厘,實際按息 2.1厘;永亨為銀行拆息加 1.67厘,以一個月同業拆息為 0.3厘計,實際按息僅為 1.97厘。
雖然個別銀行對按揭市場表現進取,但筆者認為香港的息率在長遠來說,下行的機會較向上為低,除了是因為美國息率正處最低水平,另一因素可能是來自深圳前海河套區的發展。
儘管前海發展仍待中央落實,不過一旦拍板,對香港銀行體系資金造成隱憂。情況有如去年,中央收緊銀根,內地企業向本地銀行借水,還有總部在歐美的香港銀行要班資回朝,令資金供應緊張。筆者估計在發展前海人民幣貸款業務時,部份本港資金有機會被借到內地,屆時拆息將受壓向上,按息還可下調嗎?

張一鳴
2 : 龍生(798)@2012-04-29 18:35:43

9唔搭8, 深圳河套區吹左十幾年都仲係爛地

大陸缺水可抽港水的話, 拆息點會在3厘以下?

成篇文文理不通, 資料引用又亂七八糟, 呃錢之作
3 : idsdown(1658)@2012-05-06 00:13:01

又係財演方式, 破乜位, 有機會上到幾多幾多, 睇幾多點.

可能ja ma

美國佬隨時再QE添啦
股樓 齊鳴 本港 息率 上升 風險
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股樓齊鳴:壓抑樓價升勢加強版

1 : GS(14)@2012-05-12 11:27:22

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16329827
樓價乾升,市場普遍認為政府在樓市方面已無計可施,現任特首曾蔭權班子與候任特首梁振英班子正進行交接,加上預計梁振英為求大和解,上場後先採取懷柔政策,以挽回民望。但筆者認為如樓價升勢持續,不管現屆或候任政府,也有機會被迫推出措施,以壓抑樓價。
長線應增加樓宇供應

招唔怕舊最緊要有即時效用,政府或許在現有樓市措施推出加強版。筆者曾指出,當樓價升幅出現很大水位,在額外印花稅( SSD)實施下,炒家仍有活躍機會。近日樓價屢創新高,不少持貨滿一年的 SSD盤轉手,賣家賺錢離場,如美孚曼克頓山一個面積約632平方呎單位,業主去年3月以312萬元購入,上月底以398萬元沽出,持貨一年需付5%額外印花稅,除稅後賬面賺66.1萬元或逾兩成。

現行的 SSD按物業持有期分三級逆進稅率,年期越短,稅率越高,持貨兩年內的 SSD為5%至15%,政府或會考慮將年期延長或增加稅率,或兩者同時修改,增加持貨成本。
此外,由於大部份買家是通過銀行貸款買樓,在樓宇按揭貸款方面,也有機會繼續收緊,如按揭貸款上限、按揭成數上限、供款佔入息上限等,提高入場門檻。如果是用作收租投資,貸款條件或會較自住樓宇嚴謹。雖然政府最新公佈的住宅供應統計數字,未來三至四年共有6.4萬伙潛在新供應,即平均每年約有1.8至2.1萬個新單位,但似乎在樓價上並未反映這因素。長線而言,解決高樓價的方法,應為增加樓宇供應。

張一鳴
股樓 齊鳴 壓抑 樓價 升勢 加強
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股樓齊鳴:恒隆效應會否再次靈驗?

1 : GS(14)@2012-05-26 19:43:38

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120526/16370027
2 : 收息人(26699)@2012-05-27 13:14:05

好嘢!!!暴跌
股樓 齊鳴 效應 會否 再次 靈驗
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股樓齊鳴:香港土地從來不缺乏

1 : GS(14)@2012-06-02 17:07:24

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120602/16390924
不管是財爺曾俊華「樓市面對冰與火」論,或是發展局局長林鄭月娥公佈的下季賣地計劃,房屋問題是香港的重要議題。不過,遠至被視為香港競爭城市的新加坡,也有着同樣的問題。
最近看到一篇報道,是關於東南亞最大的地產發展商 CEO對住屋的意見,他認為土地在新加坡是非常珍貴,但「鞋盒屋」的居住環境是不人道的,所以政府應介入抑制這類房屋的興建。這位 CEO還笑說,他曾到訪香港一個約400方呎單位,坐在梳化上,不需使用遙控器,只需動用腳趾已可開電視。
政府應積極舊區重建

新加坡的房屋普遍在1000至2000方呎,而「鞋盒屋」是指單位面積在538方呎以下。新加坡商界對這類「細單位」發聲,反觀香港,房屋面積約500方呎屬正常標準,如果是劏房、籠屋等弱勢社群的住屋,居住環境更加惡劣。
要改善香港的居住環境,筆者認為應從土地供應着手。香港的土地有限,但這並不是等同土地缺乏,這些可行的土地其實遍佈九龍,如大角嘴、深水埗、馬頭圍及九龍城等地區,受制於舊機場飛機航線之下,這些舊式住宅多為低層樓宇。
機場已搬到赤鱲角十多年,九龍區的樓宇高度限制已取消,政府可在這些舊區進行重建,既可釋放土地向高空發展,有助解決房屋供應緊張情況,藉着興建公屋,改善原住於舊社區的居民生活環境。這應是政府尋找土地供應的其中一種主要方法。

張一鳴
股樓 齊鳴 香港 土地 從來不 從來 缺乏
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睇淡股樓 盡沽物業 CY金主葉茂林:Cash is King

1 : GS(14)@2012-07-03 22:09:47

可能為集資做下專訪
http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120703/107707
葉茂林接受訪問時指,自己沒有內幕消息,捐錢前亦未有見過梁氏,純粹是比較梁氏及唐英年的政綱後才決定支持梁振英。看淡後市主因是歐債危機未解決,樓市則是「天棚價(即天價)」,跌的機會大過升,加上估計加息潮將出現,所以看淡。
樓價或跌逾三成
葉個人估計美國經濟會轉好,最快會今年底或明年初加息,「息魔」重現將大大增加供樓人士負擔。
「樂觀情況下,估計樓價未來會有10至25%跌幅;悲觀的,跌幅會超過30%」。同樣道理,他亦不看好未來兩年港股表現,雖然大市仍會上上落落,但大勢仍是向下。
經營紡織業起家的葉茂林,不諱言80年代藉炒製衣業出口配額賺到第一桶金;03年沙士後,更大舉投資物業。他笑謂,當年只是抱着一個信念,「大陸唔會唔救香港,結果博中咗,賺大錢」。
不過,他指,沙士發生至今已近十年,股樓亦大幅回升。「整個投資周期已接近尾聲,未來會跌多過升」
睇淡 淡股 股樓 盡沽 物業 CY 金主 主葉 茂林 Cash is King
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股樓齊鳴:居屋不是另類市場

1 : GS(14)@2012-08-04 13:41:56

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120804/16574069
自特首梁振英當選後,已有零星居屋業主加價、綠表偷步入市報道,欲在5000個白表免補地價購買居屋的政策下分一杯羮。施政佈告仍未發表,梁振英已急不及待在7月中的立法會答問大會上公佈,在明年1月接受居屋白表免補地價申請,二手居屋即時出現封盤及高價成交個案,帶動公屋及私人住宅市場。
其後,有份協助梁振英在參選期間制訂房屋政綱的前副房屋署長鄔滿海對新政策建議,將名額分兩期推出,並加入樓價限制至280萬元以下,減少對樓價的影響。此外,運輸及房屋局局長張炳良考慮加設轉售限制,防止短炒居屋情況。限制有機會減少可買賣數量,這可能有違政策的原來目的。
政策修補越搞越亂
當市場對新政策出現極大反應,政府想作出修補,以達原本施政目標的用心是可以理解。雖然政策的細節尚未落實,但在定案前不斷修改,並且由不同人士發放消息,只會令市場資訊更加混亂。
房屋政策解決市民必須的住屋問題,政策方向及具體措施更需深思熟慮,尤其現屆政府在上任一個月內已出現人事變動,如果在房屋政策處理失宜,政府公信力將被削弱。
筆者相信推出免補地價措施是幫助小市民上車買樓,但事實似乎對樓價火上加油。有部份人指出,居屋是另類市場,應與其他住宅分開來討論。不過,現時居屋叫價不斷向上,連帶公屋及細價樓私人住宅市場也受影響,怎可說是各不相干?
張一鳴
股樓 齊鳴 居屋 不是 另類 市場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280726

股樓齊鳴:恐慌情緒 形成搶樓

1 : GS(14)@2012-09-22 15:48:30

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120922/18021874
美國推出無限印鈔的第三輪量化寬鬆政策(QE3),令市場譁然,近日更聽到更多身邊友人說擔心銀紙貶值,要入市買樓,可見人們已呈現恐慌性情緒,樓價高企亦在所不惜。
自住或長揸可買樓
顯然,在QE3之下,銀紙陸續有來,通脹預期再升,令樓市形成易升難跌的局面,相信在短期內,樓市仍會上升,既然如此,我們是否應參與搶樓遊戲呢?
以筆者的意見,若然你是自住或計劃持有單位10年以上,你仍然可以買樓,10年後的樓價有頗大機會高於今日,但你要有心理準備,這10年的持貨期間,可能會有段時間感到不快樂,因為樓市在未來數年必有起伏,隨時出現賬面損失。
近日股市一片樂觀情緒,市場傾向中央會放水,但這種氣氛又豈能維持?經濟基本因素根本未有改善,股市隨時倒頭回落,可能未到年尾已經打回原形。在此情況下,若純粹以投資角度買樓,奉勸各位忍忍手,如今樓市並不健康,雖說易升難跌,但風險亦高。
在QE3公佈後,金管局隨即實施主要針對第二套房按揭的措施,動作算快,可惜疲弱無力,作用有限,無助減低市場對物業的強烈需求。筆者早前已指出,要遏抑樓價過熱,除了增加供應,亦要同時遏抑需求,可在稅務、按揭上多作工夫,例如延長甚至提高額外印花稅,都可以減低買家對物業的熱切追求。金管局雖已收緊第二套房按揭,但需求仍然非常強勁,政府有必要做得更多,以維持金融體系的穩定。
張一鳴
2 : 龍生(798)@2012-09-23 01:03:59

升得咁勁其中一個原因就係ssd

再加強佢, 即係升得再勁的, 究竟呢條友知唔知自己講緊乜?
股樓 齊鳴 恐慌 情緒 形成 搶樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281580

對沖人生:冇工開股樓怎唱得起

1 : GS(14)@2012-10-01 12:27:43

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120928/18026851
截至週三,美國標普500指數已是第五個交易日走低,QE3效應、iPhone5熱潮均已被消化,而歐洲的危機卻再度升溫。
落筆一刻,資金追A50成份股,「市場力量」令港股即日「大抽升」,飆升200多點。而打「世界波」的操作者,更會看芝加哥CBOE VIX波幅指數變化。約兩週前QE3宣佈推出後,VIX一直在低位徘徊,而美股經歷了「五連跌」後,VIX也於週三上升至16.81。當環球局勢再變得「混亂」,大市變成波動市(Whipsaw Market),任何風吹草動,都足以導致大市抽升或急插,「順勢而行」也不再適用。
在此,短談歐洲亂局。希臘工會繼2月後,又在雅典發起罷工和大規模示威,約有35000人上街,抗議政府的緊縮財政方案。在西班牙,10年期國債孳息率再次升至6釐水平。
而荷蘭、芬蘭及德國,認為歐洲金融穩定機制(EFSF)應該只承擔部份注資銀行的成本,更令市場擔心,歐豬國家能否真的可以承擔銀行業壞賬損失。
美國人借貸變謹慎
由歐洲再轉戰美洲,聯儲局推出「無限量」QE3,希望挽救樓市,刺激經濟,製造更多就業機會。有人說,這是聯儲局主席伯南克一廂情願的想法。而生意人與企業家,又是如何看待QE及OT後的美國經濟呢?
過去兩週走訪美國,發現不少本地人經過07至08年次按及金融海嘯後,也趨向反璞歸真。你可能會說,「欠債」是美國人的特性,而我的觀察是,普通人對瘋狂槓桿與借貸的心態卻是收斂了很多。
美國兩大商會NFIB及NAM訪問了800家小型企業及廠家,55%表示現時經營環境相對三年前更惡劣,而當中45%的受訪者認為,政府及國會決策,令不少生意人不敢將生意擴張,以及僱用更多職員。或許可說美國正走向經濟復甦,但小生意老闆對未來前景看不通,這「疑似」的好轉,實質是一個Jobless Recovery!沒有工作,唱好股市樓市也是假象,Got It?
勿因年尾追數亂加注
結束前,讓我短談操作篇。還有一季,2012年便將成為歷史。不少人現在喪玩Catch Up Trade,即沒有章法地亂下大注碼,結果很多時Big Bets變成了Wrong Bets。我的意見是,與其如此,不如追求「Make The Right Bet」!不要因「年度倒數」緊迫,而做錯誤的投資決定。過往和一些操盤人交流,我也分享以下建議:「Get Smaller。」
這是注碼,即Position Sizing的問題,特別在行情不明朗時,更加不要加碼博大賺。或較可行的方法,是減低每次落盤的量,出入可能變得更頻密,但風險相對也減少!
最後,11月10號下午,香港證券及投資學會(HKSI)有一個新工作坊,名為「Logical Investor」,有興趣瞭解,可用電郵聯絡我。祝平安!
錢志健
對沖 人生 冇工 工開 開股 股樓 樓怎 怎唱 唱得 得起
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281638

股樓齊鳴:買賣樓宇能掀動情緒

1 : GS(14)@2012-10-27 14:42:31

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121027/18049767
一個物業,不再單純地是人們的需要或投資,它漸漸影響了大家的心態,作出無法理解的決定,然後又為了這些決定懊惱、不安。
筆者有一位朋友,坐擁大筆現金,但因為銀行冇息可收,他購入多達20至30個物業作收租,以免金錢在銀行呆著不動,任由通脹蠶食。買樓是否現時最佳投資選擇?大部份人心底的答案都是「不」,但人們還是身不由己地把金錢投放在物業市場,似乎只有磚頭才能令心情踏實一點。
另一位朋友,他剛剛把物業賣掉,原因是在QE3之後,樓價再升,升到了他心目中的價位,可以「止賺」,於是他就賣樓了。然而賣樓後,他忐忑不安,太太更加因而失眠,甚至夜半哭起來!結果,賣樓後的第四天,他連忙再次買樓了……
畸型樓市 苦了平民
上述個案的主人翁,都是勤懇工作的一群,只想令辛苦打拚得來的財富,得到合理的保本增值,但畸型的樓市現象,令他們本來冷靜、穩健的投資心態都出現變化,明明樓價偏貴、政府不斷出招,已經是人所共知的事實,但他們仍然繼續「追樓」,而沒有細想是否最好的投資,只因現時的亂象,已使人產生恐慌心理——不是恐慌性拋售,而是恐慌性買樓!
現時樓市已經極不健康,既一環扣一環地掀動升勢,影響民生,還令人們的投資決定變得不理性。港府官員雖然經常出口術,苦口婆心勸市民小心,可惜越講就越升,本來想令市場冷靜下,偏偏卻火上加油,政府要做的,還是遠遠不夠。
張一鳴
股樓 齊鳴 買賣 樓宇 掀動 情緒
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281766

股樓齊鳴:新稅制或重挫地產商

1 : GS(14)@2012-11-03 14:45:16

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121103/18055824
因應樓市過熱,政府上週終於出辣招,延長額外印花稅(SSD)並提高相關稅率,又新增外地買家印花稅(BSD),對樓市的短期影響相當明顯。
這個招數當中,在額外印花稅下工夫,算是市場意料中事,但畢竟只要抱著長期持有的心態,便不會受影響,故對壓抑需求成效有限。最狠的一招,絕對是新增買家印花稅,非本地居民及所有公司入市,都要付稅,而且稅率達15%之高,即使最普通的400萬元貨色,都要多付60萬元稅項,絕非少數。
此招一出,近幾日即時凍結樓市買賣,對市況頗具殺傷力。因為在買家印花稅下,這類買家等同一買樓就要比市價「高水」15%,是非常高昂的成本,有效地打擊這批人士的買樓意欲。
二手交投暴跌
一手樓市相信會在新稅項下首當其衝,影響最深。新盤在近月銷情火熱,溢價比同區二手往往高出兩三成,當中除了內地買家,有相當大的比例,正是以公司名義購入。難怪在政策出台後,有呼聲要求本地公司應獲豁免,因為新稅是一口氣切斷了兩個客源,包括內地人及本地人(公司)。不過,為免有公司以業權轉讓方式逃稅,官員已經明言不會容許本地公司豁免,相信此舉必會減退樓市氣氛,發展商賣樓難度亦會增加。
徵稅措施雖然針對內地客與公司客,但已對樓市產生連鎖反應,連不受稅制影響的本地買家都按兵不動,令二手成交量呈現暴跌;而且少了內地人接貨,一二手都會被波及。政府落重藥,明顯要壓需求。
張一鳴
股樓 齊鳴 稅制 或重 重挫 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281838

加息初期 股樓最癲 周顯

1 : GS(14)@2014-10-10 10:18:11

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】在很多時,加息周期的初期,反而是股市和樓市的最高峰時期。所以,也曾經有人因此而認為,加息並不會影響樓價。


對於這種說法,我通常會提出一件事,以作說明。

有一次,我去聖保祿醫院,見到了一張海報,其內容令我印象深刻:「如果你吃了退燒片,但卻沒有退燒,這並非因為退燒片沒效,只是因為如果你沒吃,將會燒得更厲害。」

同樣道理,加息肯定可以壓抑樓價,但是,正如我昨天所說,影響樓價的原因有很多,利息只是其中的一項,所以,加息時,樓價不一定會下跌,甚至還會繼續上升,原因也很簡單:因為如果不加息,樓價將會升得更快。

加息樓價未必跌 至少升得沒那麼厲害

因此,有時候研究投資市場,除了研究有關投資的知識之外,還要有一定的邏輯和方法學知識,才不至於推理有誤。

在幾天前,我去教投資班,其中一位學生居然看過了我的舊作《快樂的18條法則》,而且給予極高的評價。查實這本書印了一千本,居然賣光了,但相信看完這本書的人,不到300個,但是,每個看完了這本書的人,都給它極高的評價,這當然也是一本令我自豪的書,因為,在香港,能夠有能力寫一本原創科普著作的人,似乎沒有幾個。不過,明報出版社的編輯似乎有意把它列入哲學類,所以本來考慮出版,後來又放棄了。

本來我想重新修訂,才再版推出,但是經過這位學生的讚賞,我有點動心,想快速修訂一次,馬上再版了。

[周顯 投資二三事]
2 : kkk299299(46942)@2014-10-11 23:12:36

Thanks for sharing
加息 初期 股樓 樓最 最癲 周顯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286014

股樓跌半 有幾出奇? 周顯

1 : GS(14)@2015-05-06 12:57:39

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】話說「末日博士」麥嘉華警告投資者,美股出現由聯儲局所催生的泡沫,一旦調整,有可能暴跌40%。

對於以上的說法,我的反應是﹕股市下跌40%,很多人會覺得很驚訝,但如果對於股票史有一點點的知識,那就會覺得這是很普遍的事,反而,如果在一個熊市之中,下跌幅度只有10%至20%,這才不正常。問題只在於,究竟是在現價位下跌40%,還是再升幾成,再下跌40%,如此而已。

關鍵在哪個水平開始跌

這正如我講樓價,下跌五成,根本是很平常的事,在香港、在全世界,下跌五成以上的樓市,也不知試過多少次,反而,在一次房地產熊市中,下跌10%或20%,才是不正常的事,也只有完全不懂得房地產市場的人,才會天真地以為樓價只會下跌一成至兩成。

樓價下跌三至五成,雖然說是很正常,但究竟是在什麼價位下跌呢?是在現價位便開始下跌,抑或是在中原指數再升50%、甚至是100%之後,才再下跌五成,這也是有極大極大分別的。

我常常說,如果政府完全沒有出招,今日的樓價,恐怕會比現時還要高出三成以上,換言之,現時樓價其實已遭到打壓。假如政府任由樓價在市場自由浮動,也許,樓價到了明年或後年,已經比現時的價格高出五成。那麼當供應大量增加,樓價大跌五成,就反而是非常正常的事了。

簡而言之,如果任由資產價格自由浮動,在其熊市時,下跌75%以下,都是常常出現,不足為奇的事。至於75%這個數字從何而來,這是Fisher Black在評估股市的合理波幅時,所評估出來的數字,我認為這也可以應用在樓價之上。

[周顯 投資二三事]
股樓 樓跌 跌半 有幾 出奇 周顯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290177

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