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香港租金回報率低 王雅媛

2009-08-28  上海證券報




  一個朋友搬了新家,昨天邀請了一班朋友去了他家參觀。房子是租的,在九龍站的上蓋,是香港樓齡比較短的豪宅區。他租的屋苑叫凱旋門,發展商是新鴻基地產(00016.HK)。在香港,聽到新鴻基的名字,就會聯想到品質的保證。

   一進入凱旋門的大廳,就看到幾個操著普通話的人在地產經紀的陪同下看房子。而那幾個人,還是拖著行李箱來的。報紙新聞常常說,九龍站上蓋的房子有非常多 的買家是來自內地的,其中包括很多投資移民。而且有一些人,從看房子到拍板只用一天時間,看來這是一點也不誇張呀。我們先去了設在60幾層的會所,果然是 超級華麗。維多利亞港、中環的寫字樓、美麗的城市夜景,一一盡收眼底,簡直就是五星級賓館。接著去朋友的家,在50幾層,50多平方米的房子,月租 23000元港幣,市價買的話,是800多萬元。他告訴我們,原來23000元的租金在這裡算是便宜的,因為這個單位是看不到海景的,因此才如此“便宜 ”。

  我覺得如果有800萬,應該是可以改善生活水平的。但是原來在這個豪宅區,800萬只能買到個50平方的小窩,值不值得真是仁者見 仁,智者見智了。我覺得,買來自住,真不算太實惠。那這房子如果是買來放租又如何?不知道大家知不知道,香港這個城市的租金回報率是極低的。調查發現,在 112座城市中,只有6座城市的整體租金回報率超過10%。這包括摩爾多瓦的首都基希訥烏(14.17%)、開羅(12.00%)、雅加達 (11.27%)、菲律賓首都馬尼拉(10.99%)、馬其頓斯科普里(10.11%)、秘魯首都利馬(10.09%)。而香港的排名是倒數的,回報只有 3%左右,所以“以租養房”在這裡行不通。買來為了收租,倒不如買點香港本地地產股來得方便。

  收租回報不夠理想,那就只有一條路,等升 值。香港樓價的升值空間能有多少,我有點懷疑,至少我覺得長遠空間一定不比上海北京來得大。其實這在股票市場上也可見一斑。只做香港本地地產的公司,一般 股價相對資產淨值是有不同程度折讓的。而幾乎所有的內房股,及主要投資在內地的香港地產公司,股價相對資產淨值一般呈現一個溢價。



香港 租金 回報率 回報 王雅 雅媛
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受累金融危机 金茂大厦租金、出租率首次双降


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090910/20090910013739794.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        去年6月5日宣布以110亿元代价吞下上海前第一高楼——金茂大厦的方兴地产,却没有得到预想的高收益。

        方 兴地产日前发布的2009年中期业绩报告称,受国际金融危机影响,旗下金茂大厦出现自1999年以来的首次出租率衰退,写字楼出租率由去年同期的98%, 下降至92.2%(截至2009年6月30日);金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由去年同期的62.7%下降至50%。

        中 原地产研究院调查数据显示,金茂大厦的月租金已经由高峰时的550元/平方米下降至400元/平方米以下。作为上海甲级写字楼市场上的标杆,金茂大厦租金 收入的下降,某种程度反映出目前上海写字楼市场的低迷。业内人士表示,写字楼市场至少低位徘徊半年后,才会重新复苏。

前第一高楼租金首度下滑

自1999年竣工以来,金茂大厦便一直是个“绩优生”。2001年,金茂大厦主营收入达6.8亿元,税前利润1.4亿元。据金茂集团公布的2006年年度报告显示,截至2006年12月31日,公司的主营业务收入已经接近22亿元(人民币,下同),净利润超过3亿元。

        在去年方兴地产宣布收购金茂大厦前,金茂大厦的租金价格为550元/平方米/月。当时业内资料显示,金茂大厦写字楼的租金价格大约在1.8~2美元/平方米/天。以金茂大厦12万平方米的办公面积计算,满租情况下,全年租金收入将超过5.5亿元。

        然而,在方兴地产2009年的中报中,金茂大厦的写字楼出租率由去年同期的98%,下降至92.2%。金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由62.7%下降至50%。

        方兴中报把出租率下跌归结于上半年全球金融危机影响,并且表示目前金茂大厦的租金价格尚处于高位,相对比较稳定。

        但 中原地产调查显示,目前金茂大厦写字楼的单位月租金只有不到400元/平方米,平均每天只有8~13元/平方米。这一价格已经比去年同期的550元/平方 米/月的报价低出不少。如果按目前的租金价格计算,以金茂大厦12万平方米办公面积计算,写字楼的租金收入至少要下降两至三成。

        不过,中报并未透露,金茂大厦租金收入的下跌幅度。方兴地产对外公关部门表示,金茂大厦上半年的租金收入不在可披露范围内。

上海写字楼市场租价仍未止跌

        在上海甲级写字楼市场,金茂大厦和环球金融中心、恒隆广场一直是标杆物业,上述三家写字楼的租金是全上海最高的。金茂大厦租金收入下跌,折射出上海甲级写字楼市场的低迷。

        第一太平戴维斯统计,年初至今,上海甲级写字楼租金已累计下跌11.4%。中原地产的统计数据显示,与去年7月相比,上海甲级写字楼的租金下跌幅度达27%,空置率达11.74%,比去年同期增长28.3%。

        中原地产分析师说,上海甲级写字楼市场下跌幅度已经开始接近底部,但要触底反弹,至少在半年以后。

        相 比低迷的租赁市场,销售市场渐渐显示出率先回暖的趋势。方兴地产首席财务官江南在业绩会上表示,今年上半年物业开发毛利率下降至36%的主要原因是旗下上 海港国际客运中心地带B项目的部分楼盘属早期预售,涉及销售单价低于整个项目的平均售价,但下半年物业开发业务毛利率可回升至60%。

受累 金融 危機 金茂 大廈 租金 出租率 出租 首次 次雙 雙降
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新鸿基冲刺上海25亿租金大关

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新鸿基地产一直是内地重点地块出让方求之不得的买家,但今年新鸿基在多幅焦点地块中均未成为最终竞得方,尤其是在京沪两地。

“新 鸿基看中某地块,不会不计风险硬拿。尤其是在近两年,京沪等地的土地价格,有点过高了。”新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪近日在接受本报记者专访时 坦言,“新鸿基目前在上海的土地储备确实还不足以支撑未来五年发展所需。并不是在上海没拿地机会、也不是资金紧张,主要原因是意向地块的地价太高,从公司 控制风险的角度,这样的价格不能拿。”

“在新鸿基内地的发展策略中,与内地优秀企业合作开发项目的模式,将会是新鸿基今后内地发展的一个重要策略。”邓维聪透露。不久前,华润置地以4.75亿元向新鸿基地产出售卓联全部股权,相当于杭州润鸿置业40%股权,余下60%股权仍由华润置地拥有。

据 了解,新鸿基地产将在内地进一步发挥高端地产项目的优势,具体包括两条线路,一是加大高档城市综合体的发展,另一个则是高档住宅项目的打造。据公开资料, 新鸿基在上海的两大商业地产项目Shanghai IFC和Shanghai ICC,正是新鸿基近几年在上海市场的业务核心,目前进展顺利,这两大项目将成为新鸿基新的稳定盈利来源。据预测,公司旗下上海租赁型物业届时的年度租金 收益有望达到约25亿元。

“不过,商业地产同样需要预防过热。商业地产和住宅地产对于政府税收来说,商业地产远远比住宅地产贡献大,商业地产可以带给地方政府各种税收,所以现在已经看到出现一些盲目的投资现象,并不理性。”邓维聪指出。


新鴻基 沖刺 上海 25 租金 大關
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享受租金管制 左丁山


2010-12-04  AD




 

三藩市老友K來港一行,跟住去台灣,目的係見吓金融投資界啲老友,睇吓最新中台港經濟狀況,佢在西岸做投資顧問近三十年,獨立行事,不屬於任何集團,咁多年來屹立不倒,仍然風騷,在人才輩出嘅美國西岸,可算異數,何況佢係華裔o忝。

呢 日叫做盡地主之誼,請佢到「占美廚房」吃午飯,佢居然仲記得「占美」有一款o架喱湯,於整個三藩市灣區搵唔到嘅,叫咗一客,飲到伸出大拇指,一味讚好,可 憐左丁山食嘅蘇格蘭安格斯牛仔肉就既韌且老,幾乎係切崩刀。閒談之中,佢講起中海油幾年前想買加州聯合石油(Union Oil of California),俾美國政府以國家安全理由阻撓,結果雪佛龍石油公司買咗,買入之後就將好多非核心資產分拆出售,其中一間小公司擁有位於內華達州 與加州邊境嘅一個小型礦場,以幾百萬美元沽之哉。老友K當時睇到段新聞,生奇怪之心,心諗Union Oil以前買入呢啲無關重要嘅資產,究竟為乜?研究之下,原來呢個礦場就係稀土礦場,而稀土市場就係中國壟斷嘅,於是買入呢間小公司嘅股票,每股十美元以 下,結果後來稀土新聞越嚟越多,去年開始,稀土資源股大漲特漲,呢隻股嘅股價升到四十蚊,老友記立即沽清。依家呢?老友K話:「仲未可以開採稀土呀!用咗 幾千萬美元推動,公司仲未攞到採礦許可證,喺美國好難過到環保呢一關嘅,睇落仲有排搞,不過股價繼續狂升,我賺少咗好多,不過算咯,稀土概念點知可以炒幾 耐?」

 

唔怪得老友K生活得咁安樂,久唔久就大賺一次,夠生活啦,呢啲叫做投資穩守突擊術,睇到正先至落重槌。佢素來生活樸 素,住在三藩市半山區一間細樓,可以望到金門灣橋,呢個海景好值錢,照計佢應該買唔起吖,但原來世界上有租金管制呢啲事情,三藩市只有一九七九年以後落成 嘅樓市先至冇租金管制,而老友K早在七○、七一年左右已到三藩市工作,用五百美元月租,租咗半山區一個細單位,之後就點都唔肯搬咯,根據「三藩市租金管 制」方法,過去十年,每年加租由0.6%至2.9%,計番過去四十年,老友K俾嘅租金,抵到爛喇,便宜到實在難以想像,唔怪得三藩市咁難搵屋,啲新進護 士、教師、專業人士等等個個話住唔起三藩市,但老友K等資深租客,都唔知幾咁印印腳!


享受 租金 管制 左丁 丁山
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獲利、股價大翻身 租金每坪漲破四千元 陸企進駐發酵 一○一營收看俏


2011-1-24  TWM




完工七年,台北一○一去年終於繳出一張漂亮的成績單,不但營收創歷年新高、首度轉虧為盈,辦公室也只剩下四個樓層空置,距離一○○%滿租只差一步之遙,它翻身的祕訣是什麼?

撰文.梁任瑋

去 年底,台北每家商用不動產顧問公司都收到台北一○一租賃部門發出的通知:即日起不再提供「免租期」折讓優惠。以目前信義計畫區辦公室市場免租期「租一年少 一個月」換算,一○一等於變相調漲一成租金。據了解,這是一○一大股東為了提高獲利能力,在完工七年後首次取消租金折扣,也藉著調高租金,宣示在信義計畫 區的龍頭地位,虧了六年的一○一為何變得強勢?

此外,台北一○一今年將首度出現每坪租金突破四千元以上的單位,位置就在八十樓,目前已有大型外商公司打算租下一整層九百坪作企業總部。一旦拍板定案,將成為信義計畫區第一棟租金每坪四千元以上的商辦,也將牽動今年國泰、新光等壽險業房東,調整辦公室租金行情。

根據台北一○一最新公布財報,二○一○年營收首度突破百億元大關,達一○三.五億元,較前年大幅成長二四%。反映在一○一未上市股價流通表現,已出現三五.五元的成交價,半年來上揚一一七%。獲利、股價雙漲,投資十四年的大股東終於可以露出欣慰的笑容。

除 了租金上調外,台北一○一獨特的地標成為中資企業的最愛,也是投資人看好一○一後勢的原因。一○一高層指出,目前最大營收貢獻來源還是購物中心與觀景台收 入,辦公室租賃並非主力。雖然已有七家中資企業進駐,包括中國中鋼、中國聯想、中石化集團、京泰投資、漢王科技、現代傳媒、中國交銀;但ECFA效應對於 辦公室的去化並未完全發酵。以面積計算,台企與外商公司承租比約為三比七,中資僅占二%。

以唯一進駐一○一的大陸金融機構中國交通銀行為例,面積只有五十坪,對一○一的租金貢獻度並不高;雖然目前陸企對一○一營收貢獻不高,但它卻正在發揮關鍵的影響力。

「市場上哪有房東願意簽一年租約?但是陸企就可以!」商仲業者透露,一○一非常積極爭取中資企業,例如有些中資銀行來台灣一年後才能設立分行,只會簽一年租金。台北一○一對於中企的要求都很有彈性,考量的都是未來合作機會。

「的確有些中企是透過英屬維京群島、開曼群島名義在一○一登記。」商仲業者指出,會以第三地投資公司身分進駐一○一的中企,大多是中小型企業,台面上的國企完全不會拐彎,而且堅持要以所屬省份申請。

目前一○一只剩七十七到八十三樓空置,這些高單價、大坪數的空間,主要吸引對象就是大咖中企,藉著二%關鍵力量發酵,一○一今年的營收應可更上層樓。


獲利 股價 翻身 租金 每坪 坪漲 漲破 破四 四千 千元 陸企 進駐 發酵 一營 收看
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嫌租金太高 太平洋百貨撤出北京市場

http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-14/5NMDcyXzM2NDU5NA.html

曾經差點撤離成都最繁華地段春熙路的太平洋百貨,在內地市場再次遭遇撤離危機。

《第一財經日報》昨日獲悉,太平洋百貨將在年底前關閉其在北京的兩家門店,撤離北京市場。無獨有偶,太平洋百貨最大競爭對手之一百盛也可能將關閉位於上海遵義路的門店。

業內人士認為,兩大百貨零售品牌遭遇的撤場危機,或許都與現有的租賃模式有關。

撤店風波

對零售商來說,最大的挑戰之一在於選址開店,而最頭疼的就是由於種種原因而被迫關店。太平洋百貨頻繁遭遇此類麻煩。

屬於台灣遠東集團旗下的太平洋百貨在內地擁有10多家門店,分別位於北京、上海、重慶、成都、大連和無錫。其中,太平洋百貨在北京擁有2家門店——北京太平洋百貨盈科店與五棵松店,然而,這兩家門店即將關閉。

「現 在基本計劃會在今年年底前關閉這兩家門店,盈科店(位於三里屯附近)已經經營多年,應該是可以盈利的,但主要是合約差不多到期了,對方要求的新租金實在過 高,所以導致難以合作。而五棵松店是2009年才開業的,以一家百貨店通常要3~5年才能進入盈利期來看,該店目前甚至未必到盈利期,但其間也是由於業主 更換導致合作有變化,所以公司也打算一併結束。」太平洋百貨內部人員向本報透露。

有太平洋百貨會員表示,接到相關通知,北京太平洋百貨盈科店應該會在10月25日關閉。

而作為太平洋百貨在內地最大競爭對手之一的百盛,最近日子也並不好過。有知情者昨日向本報爆料稱,百盛也即將關閉上海的一家門店——位於遵義路的百盛虹橋上海城店。

本 報記者致電上海百盛虹橋上海城店,該店工作人員表示,確有可能關店,具體時間未定,今年年內應該還不會關閉,但明年可能會結束該店經營。不過其強調,同時 百盛也在開新店,其在上海天山地區的一家新店已然開業。知情者透露,就是因為百盛自己知道虹橋上海城店將關閉,所以才將業務「挪到」了天山地區。

高租金之禍?

這並非太平洋百貨首次遇到關店風波,此前其在成都最繁華的春熙路店也差點關閉,主要原因是與業主合約到期,新租賃期的租金過高,在雙方僵持一段時間後,最終以太平洋百貨妥協收場,太平洋百貨給予業主方高額租金而保留了春熙路店。

記者在採訪中發現,此番太平洋百貨將關閉的兩家北京門店和百盛或將關閉的上海虹橋上海城門店,根本原因與上述春熙路店驚人的一致——都是在租賃模式下,百貨品牌商與業主方發生利益糾紛,導致關店。

「盈 科店是大約10年前開業的,是太平洋在北京的首店,當時那個地區不如現在繁華,業主有意招攬品牌百貨商,太平洋以極低的租金進入,但現在再普通的商舖進駐 啟動資金都要100萬元,所以如今租約將到期,業主極力提高租金,導致雙方難以繼續合作。」上述太平洋百貨內部人士透露。

根據盈科中心物業的底商和網上招租信息,開發商上月底開出的整租太平洋百貨鋪麵價格為每平方米28元/月。該底商整體面積約6.5萬平方米計算,年租金為2184萬元。

本報記者輾轉瞭解到,百盛虹橋上海城店明年或關店的主要原因也是與業主租約到期,難以接受高租金所致。此前百盛在成都等其他地區也數次發生過因經營業績壓力或與業主方問題而關店。

「百 貨業大致分為輕資產的租賃管理和自行投資並管理兩大模式,百貨業的行業毛利率在20%多,這幾年隨著競爭加劇,盈利壓力變大。所以大多數企業都採取輕資產 的租賃管理模式,而非需重金啟動的投資模式。可是租賃模式下,一旦業主方出現變更、租約到期或期內與業主發生矛盾等,都會導致百貨管理方離場。」第一零售 網創始人丁利國分析,由於不少百貨項目都是10年前簽訂的合約,根據業內一般10~15年租期計算,這幾年會有不少百貨店進入合約到期階段,這可能讓很多 百貨商均面臨撤店危機。

此外,百貨業的區域性也使得百貨商難以在全國鋪開戰線。比如百聯繫在長三角地區稱霸,卻也難以在全國布點。太平洋百貨至今未開發華南市場,其坦言,華南地區僅認部分本地品牌,外來百貨商幾乎都是「去一家死一家」。

「中 國市場龐大,各個地區對商品的喜好和消費習慣大相逕庭,但百貨商的後台合作者和供應方大多是一致的,導致眾口難調。你要獲得當地供應商合作,十分困難。比 如北方市場的供應商十分團結,甚至業內曾發生過當地供應商集體斷貨外地零售商的事情。所以,區域性差異,或許也是太平洋折戟北京市場的一個原因。」太平洋 內部人士分析。

據悉, 2005~2007年,太平洋百貨在北京地區曾實現盈利。但2009年五棵松店開業之後讓太平洋百貨連續虧損。有業內消息稱,2009年至今年一季度,太平洋百貨在北京地區的虧損超過7000萬元。

租金 太高 太平洋 太平 百貨 撤出 北京 市場
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大新華物流「遲付租金」背後:航運陣線收縮謀輸血

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最近一段時間,大新華物流每天都要與幾家不同的海外船東溝通和協商,希望能將市場高位時簽下的高價租船租金有所降低或者延緩支付。

這些租船合同,大多是金融危機前海運業處於繁榮時期簽訂的。當時,一艘17萬噸的散貨船租金最高達到每天12萬美元,而現在卻只有兩萬多美元,這令包括大新華物流在內的很多簽訂中長期租船合同的航運企業無法承受。

一邊是租金居高不下,一邊卻是運價「跌跌不休」,航運企業正在經歷金融危機以來持續漫長的冬天,這對剛剛進入航運業三四年的大新華物流來說,感受更加明顯。

延付

最近幾天,有海外船東稱,大新華物流拒絕向船東支付船租,部分船東因此扣住了租給大新華物流的船隻,以保護自己的利益。

大 新華物流總裁李忠對記者指出,延付租金的情況的確存在,主要涉及大新華物流在航運高峰時期租下的約10條干散貨船,當時公司訂購時的長期合同最高租金達每 天5萬美元,而現在市場上最低租金只有6000美元,因此公司希望與船東商談適當下調租金費率,但並不會拒付租金,現在也每天都在安排陸續的租金付款。

事實上,在近兩年的航運低迷期,拖欠船費、延付租金的航運企業時有出現,由於此前簽訂的租金太高,而目前的運價太低,到付的船一下水就會虧損,很多合同根本執行不下去。

收縮

這正是在行業低迷期進行「抄底」的大新華物流所面臨的行業現狀。最近幾年來,通過多項兼併收購與合資合作,大新華物流旗下已經迅速囊括了包括集裝箱、干散貨在內的多家海運公司和造修船企業,不過至今還未能迎來航運業的復甦之機。

「現在這個階段,我們對新的收購會比較慎重,內部也開始進行調整,比如暫時不會再訂新船,到期的船也不再續租,同時對一些無法盈利的航線也進行了縮減。」李忠接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

本 月初,大新華物流就將開通不久的美西航線暫停運營,把運力集中在日本、東南亞等近洋航線及沿海內貿集裝箱和干散貨等優勢航線。而這也是很多航運企業正在做 的事情,由於貨量下滑和成本高企,今年以來已有14條泛太線遭撤線,而中海集運一位高層對記者透露,公司也在考慮暫停一條歐洲航線的運營。

整合

在收縮和調整的同時,航運板塊也需要更多資金輸血。對此,李忠對記者透露,目前公司正在通過銀行融資和發債等多種外部融資方式,儘量籌集更多的現金,幫助航運板塊度過持續的低迷期,此外,海航集團也計劃對大新華物流進行增資。

大新華物流一位高層也對記者透露,目前,大新華物流的負債率在70%左右,上半年接近80%。而航運板塊在資產規模和收入規模上佔大新華物流的比例只有20%,公司旗下的業務板塊還包括綜合物流、航空貨運以及快遞、碼頭等。

目 前,大新華物流還在籌建一家新的集團,旗下將整合此前大新華物流通過新建和收購而來的快遞企業、物流資源,公司還是第三方支付牌照的第一批獲得者,並陸續 收購了農產品、有色金屬、鋼材、漁業和鮮花等交易中心,這些也將會整合進這家新集團,以實現供應鏈配送和電子商務的結合。

大新 物流 遲付 租金 背後 航運 陣線 收縮 輸血
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香港樓市再現小陽春 車位租金回報超越住宅

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-16/4MNDE2XzQwOTk4Mw.html

3月初的一個週末夜晚,路過家附近一個地產中介的店舖,驀然發現裡面燈火通明,幾個做地產中介的朋友居然還在加班。這種情況似乎有點久違了,儘管這 家地產公司在香港屬於一線品牌,其店舖也位居香港藍疇屋菀的集中地,但去年香港房地產二級市場持續低迷,放盤和看盤的人都少得可憐,這家地產中介公司常常 人浮於事,常常是傍晚便已經打烊。

推門跟地產中價朋友閒聊一番才知道,近期香港地產市場開始回暖,炒家開始再度光臨。不過受制於政府推出 的短炒印花稅(SSD),這一輪地產炒家投資目標仍顯謹慎。中介鄭太說,現在買大房的主要是「剛需」一族,而對於炒家來說,當前一個重要的轉變是從投資住 宅轉向商用物業和車位,或者就是乘低位時掃入較便宜的小面積住宅,以抵消SSD的成本。

車位租金回報急升

鄭太說,在港島傳統藍疇屋苑太古城一帶,由於車位少、投資總成本小、加上租金回報率高,已經成為近期的熱門之選,一些較好位置的車位價格已經是五年前的三倍,遠遠跑贏附近的私人住宅價格。

但即使如此,仍然有不少炒家入場。投資車位在香港過去屬於小投資項目,但近年來,卻成為一些資金雄厚的地產炒家的熱衷對象之一。

鄭 太介紹了港島區車位受歡迎的幾個主要原因:首先,車位買賣不受限於政府的SSD懲罰稅,稅務成本較低;另外,車位不用裝修,也不用擔心租客損壞,加上面積 較小,因此可以只交少量的地稅和差響費,令整個交易的成本大大縮小。特別是在港島區,土地產權年限為999年,一些車位也因此根本不用交地稅。

其 次,由於港島區可建樓土地基本已經開發殆盡,而政府部門又嚴格控制每個樓盤應有的車位數量,因此即便車位價格和租金猛漲,目前靠近寫字樓附近的車位仍然脫 銷,一些租客即使願意加租也找不到位置。從鄭太經手的交易來看,當地的車位租金也從幾年前的上千元(港元,下同),猛漲至近2600元。

第 三,銀行同樣也可以為車位交易提供槓桿,這對於大炒家來說,進一步減少了自有資金的佔用,他們用較少的本金便可以大量掃貨,製造壟斷效應。鄭太經手的一個 車位老炒家,一擲數百萬元,一口氣掃下了附近某豪宅區停車場的20個車位——此法足以左右該大廈乃至周邊的車位租金價格,同時也進一步製造車位供應緊缺的 情況。

香港人退休後政府部門並不發放退休金,所以很多人靠房養老。這位老炒家光每個月的車位租金,足以令他過得比寫字樓裡的白領要舒服得多,這從側面也反映出港人把房地產更多是當作投資的一種手段。

對於很多內地投資者來說,汽車和摩托車車位似乎並不是主流的地產物業投資對象,但是在香港,情況卻不同——如果有人告訴你,投資一個摩托車的車位能有近三成的年回報率,你可能會覺得這是天方夜譚。但在香港,這卻是不爭的事實。

據 近期香港媒體披露,富豪李澤楷開發的貝沙灣樓盤今年新放出一些摩托車車位,結果被哄搶一空。當地地產中介表示,每個車位市價約在1.8萬元,而1月份的摩 托車車位租金價格已經躥升至500~700元,粗算下來,租金回報率已經高達33%以上。一些相連的摩托車車位甚至出5萬元的高價也一位難求,在車位推出 一個月內,成交量便高達50宗,比當月的住宅交易量要火爆得多。

低息之魔製造小陽春

鄭太和她的同事都認為,車位的瘋狂和租金的狂升跟政府推出SSD後炒家轉至車位及商舖有關,但筆者認為,背後主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息環境。

眾 所周知,香港自金融海嘯以來一直維持著低利率環境。受到聯繫匯率制的影響,香港只能緊跟美聯儲的低息政策,但和美國不同的是,美國的流動性目前並沒有大規 模流出銀行體系,而香港的銀行沒有毒債減值壓力,因此低息環境令銀行系統的流動性氾濫,銀行資金充裕,也希望符合條件的企業及個人增加貸款。

近期全球央行持續低息的政策,令香港投資者進一步強化了低息預期。

流動量氾濫的結果,是對於物業這樣的另類投資市場形成較大的價格泡沫推動力。在香港,近年來除了住宅物業、商舖、車位,其他如紅酒、藝術品、古幣及郵票等另類投資項目均出現價格泡沫化情況。

甚至連香港金管局也加入另類投資盛宴。該局副總裁今年1月接受媒體採訪時透露,香港外匯基金在2009年成立了首家附屬公司Eight Finance進行另類投資,到2010年又再增設三家全資投資附屬公司,專門投資新興市場的股票、債券,以及海外物業。

另類投資仍需謹慎

但正如目前有人擔心傳統市場可能再次調整一樣,像房地產及車位這樣的另類市場能否持續2011年的繁榮景象,仍然是投資者需要關注的話題。

筆 者認為,炒賣車位的好處是成本小但收入穩定,由於成本低,通常只有幾十萬元,因此即使銀行借貸利率升高,形勢仍然可以控制。但其主要缺點是流動性不如股 票。另外,香港人碰到有股災時,首先就是賣股票,然後是賣車,但既然把車賣了,也就沒有人租車位了,所以車位的租金和價格跟股市的影響有很大關係。

此外,車位投資受地段影響比較大,住宅及寫字樓的繁榮程度直接決定車位的租金回報是否足夠高。

從 銀行提供的住宅按揭利率趨勢來看,過去一年,大多數銀行已經不再提供優惠的「H加」利率(即由香港銀行業同業拆息率加一個浮動利率),而多用銀行的「P 減」利率(即5%~5.25%左右的優惠利率減去一個固定利率),這導致實際利率已經攀升了一倍,從原先的接近1%,急劇升至近期的2.5%左右,住宅的 利率壓力正悄然上升。

香港雖然號稱國際金融中心,其實主要是全球的流動性在此彙集,而從另一角度來說,當全球有風吹草動,首先撤離的也是 這些「國際流動性」。今年國際上有多項政經因素交叉影響市場,如美國大選、歐洲債務問題,以及中東問題等等,這些不明朗因素是否會衝擊到資本市場的流動 性?帶來相關產品的價格波動,也需要投資者密切關注。

(作者係本報駐香港特約撰稿人)

香港 樓市 再現 小陽春 小陽 車位 租金 回報 超越 住宅
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租金上升 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple_sub/art_main.php?&iss_id=20120419&sec_id=12187389&art_id=16260956&cat_id=255&coln_id=22

「蘋果」連日報道廣東道、皇后大道中及銅鑼灣啲地舖租金驚人,動輒以數百萬元計,有美國零售店都呻,香港主要 商業區嘅租金貴過紐約,但呻還呻,美國牌子還是要嚟香港開舖,情願繳交超貴租金,究竟為乜?道理一字咁淺,為咗中國自由行遊客囉,總之睇住人民幣份上,美 國人絕對唔會自高自大,務必以賺錢為第一要務。「紐約時報」就報導過在一月間,紐約萬寶龍( Mont Blanc)分店內就有私人音樂會,大明星郎朗彈琴,客人聽完可參加雞尾酒會,與設計師 Oscar de la Renta, Diane Von Furstenberg把酒言歡,跟住參觀 Estee Lauder之原來原裝寫字樓。呢班客人並非甚麼貴族、大明星,只係來自中國的「血拼」遊客啫,每位中國遊客在美國平均購物六千美元,比所有遊客嘅平均使 費高出五成,故此連到奧巴馬總統都下令美國駐北京大使館加多啲人手去處理美國入境簽證,大開方便之門,三四年之後,紐約第五大道之名店租金高過香港,乃可 預卜。

香港商場地舖租金幾時回落?好易啫,到啲大款內地遊客大舉侵襲三藩市與紐約,不以香港為掃 貨地點嘅時候,本地舖租咪跌囉,但目前仍然睇升,導致水漲船高,遊客地區以外嘅商舖租金都升,包括埋啲屋邨商場。馬主 H最近因租金問題,要自皇后大道中撤退,周圍睇吓,度度計租金都以建築面積計( Gross Floor Area,( GFA)),而實用面積比率係六成半至七成半,三十元一呎嘅 GFA租金實際上即係實用地氈面積( carpet area)嘅每呎四十元至四十六元。馬主 H計多幾次數,覺得不耐煩,向一位相熟租務經紀呻:「唉,有冇業主以實用面積計租㗎?」經紀話:「有,全港有兩個業主係咁計,就係置地公司與領匯,但你唔 會搬去置地公司啲甲級商厦嘅啫,亦一定唔會搬去領匯商場,將就吓啦!」哦,置地公司點樣做,無人理會,但領匯加租就有好多人到實,經紀咁講,就引起橙與 蘋果比較嘅問題。一般報導領匯加租,總唔見提及以內櫳實用面積計,反而會與市面一啲用 GFA收租嘅呎價比較,係捉錯用神噃。


租金 上升 左丁 丁山
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包租篇《出租捷運宅拚高投報率 淡水包租公三個堅持 賺租金、價差雙贏

2012-5-21  TWM


捷運宅高貴的價格,除了令自住客卻步,也讓想買房包租的人因賺不到合理的投資報酬率而望之卻步,淡水包租公 盧進和,憑著多年的經驗,對於選地點、看房型和等時機有其獨門之道,成了捷運宅不敗的包租公。

撰文•李建興

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一十五領油水!︵台語︶﹂這原本是用來形容擁有大筆土地、房地 產,過著優渥生活的員外,但很難想像,套在五十八年次的盧進和身上,竟如此貼切。

雖然才四十出頭,但盧進和已是許多在新北淡水租房子的學生、上班族的房東,從他一九九九年買下第一間房
,和房地產結下不解之緣後,至今手上多達十一間房。最令人稱羨的是,儘管房子都在行情較低的淡水,但多半位
於捷運站旁,因此戶戶都順利出租,光租金,每月就足以讓他「蹺腳捻嘴鬚」,坐收十數萬元。

隨著淡水房市開始從谷底翻揚,當初合計才用了四、五百萬元自備款買房的盧進和,多年來養房有成,如今已是 擁有近三千萬元身家的房產達人。

理財有道的盧進和,在學生時代就跟會存了一百多萬元,只是後來心想,「跟會可能被倒會,還不如買房子,既 可收租又可增值!」於是懷著「存錢不如存房」的概念,把會標下來,拿著所有積蓄,一次就買了三間小套房當起 房東。而為了實踐「存房夢」,原本在化工廠上班的他,毅然改行跑去當房仲員,只為了跟在行家身旁學買賣房子、判斷行情,以及投資客只能意會不能言傳的「私房祕招」,因而練就了一身硬底子。
堅持1:終點站效應 房價便宜、轉乘者眾,投報可期盧進和開始進入地產界時,淡水捷運剛通車不久,當時淡水掀起了一陣來自於台
北的移民潮。他心想,淡水腹地不大,卻足足容納了十多萬的人口,再加上當地淡江大學、聖約翰大學及真理大學就有二、三萬名學生,最重要的,捷運開啟了淡水通往台北的血路,未來捷運沿線上租屋需求一定龐大,因此讓他更確立了要在捷運沿線投資包租的意念。而他的成功,更與其對於選房選地點的堅持有關。

其實,剛開始要買房出租時,盧進和也曾考慮在台北市買房投資,但後來發覺,位於捷運末端的淡水站,不但房 價便宜,同時有許多來自三芝、淡海的居民搭公車來轉乘捷運。其中,有不少住在北海岸一帶通勤族,因受不了舟 車勞頓,乾脆搬到淡水租房,造就了淡水捷運站旁可觀的租屋人潮。

因此,憑著這套「終點站效應」,盧進和成功跨出當包租公的第一步,之後陸陸續續在淡水買房出租。然而,造 就他包租生涯一路順遂的,還有其堅持的「全機能理論」。

堅持2:房型小而美 各項機能一應俱全,容易出租多年來從事地產業的心得,讓盧進和體認到「包租和自住不同」。自住只要考慮自身狀況,而租客不是家人,三、五年就得換一輪,每個人生活形態不同、生活圈各異,因此,包租要整合房客的想法,並讓房東輕鬆繳貸款,才能好租又有好投報。他的房子,就一直堅守房東房客「雙贏原則」。

除了選地點外,就連房型的評估,盧進和也有他的邏輯。他認為,會在捷運站附近租房,多半是單身的通勤族或 學生,房子不必太大,兩房或套房最適宜。而對房東來說,也由於總價較低,壓力小,卻相對能創造更高的投資報 酬率。

以他目前手上房子來說,多半是一房一廳或二房產品,買價大多只有一百多萬到三百萬元不等,卻可以帶來每月 八千至一萬兩千元的高額租金,投報率高達四%以上。
堅持3:灰姑娘理論 寧選潛力站,不選高價房最讓盧進和自豪的,則是他自創的「灰姑娘理論」。他認為,包租公對於房價的拿捏,一定得比自住客嚴謹,否則徒然買了一個高貴的好房,卻無法創造相對的租金,因此「寧買灰姑娘,不買睡美人」。所謂的灰姑娘,就是未來即將通車而有鍍金效應的捷運站,以淡海輕軌沿線的淡海新市鎮來說,許多捷運站周邊的新房子都還停在二字頭,但房價已蠢蠢欲動,未來通車後增值潛力可期,就像「灰姑娘」般,有朝一日將飛上枝頭變鳳凰。

相對而言,位於已通車的捷運站,早就過了房價的初升段,站上高點,對包租公而言,徒擁有一間高貴的房子,卻無法創造高投報率,沒有爆發力,就像「睡美人」。

在每個時期,盧進和都堅守著寧選「灰姑娘」,不選「睡美人」原則。而這幾年盧進和將觸角伸至淡海新市鎮,隨著淡海輕軌確定興建,以及淡江大橋計畫成形,曾經沉寂一時的淡海新市鎮也起死回生,而在此地早已卡位,低價進場的盧進和,正為下一個高報酬的包租生涯做足準備。

盧進和 出生:1969年 成就:以標會起家買房,至今累積十數棟房產。 擅長標的:捷運附近套房及二房產品。 專家給包租公的2大提醒
1.買在初升段
捷運宅出租投報率要高,就得壓低進場成本,最好的時機是捷運通車前,此時期除了售價相對便宜,漲幅也較大。

2.租在轉運站 通勤族租屋,通常是以交通方便為首要,因此同樣是捷運,若具有轉運機制更顯加分。 買房買在初升段,介入時點得宜,確保高投報率—— 以蘆洲線通車前後的徐匯中學站年增率為例 單位:每坪
╱萬元捷運站名 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年徐匯中學 30.7 30.2 28.3 21.4 19.7 年增率(%) 1.65
6.71 32.24 8.62 —註:2010年底蘆洲線通車,徐匯中學站在通車前的兩年上漲速度驚人,為灰姑娘效應;隨後上
揚速度減緩,步入睡美人階段。

台中代銷公會 理事長
謝麟兒


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租金不跌 樓市不死 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/12/blog-post_26.html
有關推動資產升跌的大週期說法有很多種,但筆者相信其中有兩大要素,包括涉及資產本身的基本因素,和投資市場中參予者的情緒。

筆者回顧自己2011年7月12日拙文《同一套理論,各自表述!》出街時,坊間不少筆者十分尊重的財經界專家均預言香港樓市將會大跌。可是筆者竟不知天高地厚如此評論「⋯樓價走勢的根本在乎地運,地運之根本在乎土地產權能否得到保障而租金是否受惠工資上升而拾級而上。⋯筆者也可以香港樓市短期供應短缺(特別是港島區)令供應供缺乏彈性(Inelastic)而在租金看漲下只有令樓價走勢更堅挺。⋯香港一方面受惠中國強勁經濟增長,同時因聯匯輸入美國寬鬆的貨幣政策。在美元熱錢氾濫令急升的名義(Nominal)工資與名義租金在有限土地供應下互相競逐。筆者估計在未來半年工資和租金看漲情況下,樓價尚應有一定承接力⋯。」根據差餉物業估價署的統計資料,2012年10月私人住宅 - 各類單位售價指數(全港)為223.20,較2011年7月共上升20.32%;租金指數為149.20,亦同比上升8.67%。事後看來筆者當日對樓市的看法實在「太保守」了。
香港住宅售價和租金走勢線性圖
以線性圖(Linear)所示,近年樓價升幅實在十分駭人。但若換成是對數圖(Logarithm),其實自2003年沙士谷底自今的升幅走勢是直線而沒有出現明顯抝上的亢奮性上升。相反在1997年那一次樓市泡沫爆破之前的兩年,樓市對數圖走勢明顯急速抝上。以2003年7月開始至2012年10月計,私人住宅售價和租金指數複合增長分別是15.60%和8.16%,期內售價複合升幅相對租金為1.91倍。若果以1993年1月開始至2012年10月計,私人住宅售價和租金指數複合增長分別是5.04%和2.46%,售價長期複合升幅相對租金為2.05倍,以香港作為背靠中國的國際性大城市計,其長期升幅其實非常「溫和」。
香港住宅售價和租金走勢對數圖 
在經濟上升週期,通脹和工資是互相追逐的遊戲。基於樓市供應短期缺乏彈性(Inelastic),工資上升必定同時推動租金上升,令無殼蝸牛的薪金升幅被租金上升和其衍生的通脹吃掉甚至實質工資還要下跌。在樓市下跌週期,私人住宅售價必定跌得比租金厲害。相反在樓市上升週期,市場對租金有升無跌的期望令私人住宅售價以兩倍租金升幅連年創出新高。

由近年住宅售價愈來愈拋離租金看,香港樓市真的愈來愈高處不勝寒。但根據香港《綜合住戶統計調查按季統計報告》,2012年第三季最新失業率3.50%和工資每月中位數則由一年前上升8.33%至今的13,000港元計,未來半年內租金仍會看漲。加上師奶樑上場後其政策所預示未來供應難有可觀增長,香港樓市「租金不跌,樓市不死」的神話未來一年應該還有市場!
租金 不跌 樓市 不死 朱泙 泙漫 屠龍
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貸款篇 租金養房貸 退休養老有依靠 房貸談判達人靠四奇招 輕鬆養八房

2013-04-08  TWM
 
 

 

購屋資歷長達十七年的李奇嶽,在台灣擁有五戶房子,三年前赴日本置產,現在更轉戰馬來西亞,因為懂得與銀行談優惠房貸,借力使力,購屋資金向來不是問題。

撰文‧林心怡

「 我真的覺得只要挑對好房子、做好房貸規畫,買房子並沒有想像中的困難。」李奇嶽從二十五歲就開始買房,沒有富爸爸的資助,他一樣有辦法一戶一戶地買,憑藉的助力就是銀行。

李奇嶽的第一戶房子是他大四那年,靠著平日省吃儉用與寒暑假帶團存出的第一個一百萬元買的。「我只不過是與朋友逛台北巿景美夜市,就在附近買了兩戶房子,總價約一千萬元,我後來信貸加房貸一共貸了九成,等於只拿出一百萬元。」

養信用

收入穩定 增加與銀行談判籌碼兩戶房子,一戶十七坪總價三百六十八萬元,另一戶二十七坪總價六百二十一萬元,以目前每月租金分別為一萬四千元與二萬元計算,報酬率分別是四.五%與三.九%,顯見李奇嶽很早就有「以租金養房貸」的觀念。

隔年,他貸款八成買了一戶台北市林森北路的十二坪小套房,接著又在桃園買下總價五百萬元的老公寓出租,不到三十歲就創下「三年買四房」的戰績。二○○三年SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶期間,他在台北縣(現已改制為新北巿)中和買下二十七坪,總價四百萬元自住中古屋,目前已有近千萬元的價值;○九年與一○年分別在日本東京買了兩戶房子淨賺九%的租金報酬率。去年他又在馬來西亞置產,預期賺當地每年房市成長一○%的價差,與租金投報率平均四%的長線機會。

十七年的買屋經驗,目前手上至少有八戶房屋的李奇嶽,練就一身與銀行談房貸優惠的本領。他認為,只要做好房貸規畫就可出手,才不會因資金問題,喪失購屋良機。

首先,平常就應累積個人的信用額度,而且最好是購屋前的兩年就開始這麼做。「營造漂亮的銀行往來紀錄很重要!」李奇嶽指出,一些銀行判斷信用良好與否的標準就要特別注意,比方說,買林森北路小套房的前兩年,他就告訴自己信用卡不要遲繳、不要只繳最低應繳金額、不主動辦分期購物,且一有錢就拿去繳房貸加速還款,因為包括房貸、信貸與卡債,都會列入未來還款的評估根據。

此外,最好將存款、信用卡、基金與投資理財等火力集中在幾家銀行,在經過二年的良好互動與「培養」信用下,會對未來爭取貸款成數與優惠利率加分。而且最好可以先自行到聯合徵信中心申請並提供給貸款銀行,以免因為申請過多家的房貸,提高聯徵次數而影響房貸成數。

另外,好職業也能為貸款加分,像律師、醫師、會計師、軍公教、五百大企業員工,都是銀行眼中的績優客戶。李奇嶽笑著說:「擁有大學助理教授頭銜後,我有一戶房子的貸款從二.三%降到一.八%,算一算一千萬元的房子一年可省下五萬元利息,二十年省下一百萬元,仔細想想還滿多的。」如果來不及與銀行培養信用,那麼若有長輩或朋友是銀行的VIP客戶,經由這些與銀行往來密切並有良好信用的人推薦,也能爭取較高的貸款成數與優惠利率。

VIP很重要

﹁有力人士﹂推薦 可能有特例規格出現「像我第一次買房雖然有收入,但只是學生身分,所以找了老爸作保,加上信貸才貸到九成。另外,透過銀行VIP客戶的推薦,貸款額度可以多個五%至一○%不等,甚至還會出現特例的規格。」李奇嶽舉例,他在日本東京買房,要價六百五十萬日圓,他向台銀貸款,台銀原不承作二千萬日圓以下的房屋貸款,結果他透過銀行VIP客戶友人推薦,不但得到六成五的放貸,還拿到二%的利率優惠,待遇真的「差很大」。

若無「有力人士」推薦也沒關係,直接去認識銀行經理。李奇嶽強調,房貸成數與利率高低,銀行經理扮演重要角色。「同樣一家銀行,不同分行經理的放貸權限都不一樣,透過關係打聽到手上擁有貸放權限較高的銀行經理,談起貸款會更有彈性。」至於認識銀行經理的方法,可請有經驗的代書幫忙介紹,或透過往來的銀行理專介紹。

貨比三家

本土與小家銀行放貸成數相對較高「談房貸最重要的就是貨比三家不吃虧!」李奇嶽最常比較的是土銀、富邦、台銀、聯邦、新光、大眾等銀行。「多找幾家談,優惠利率與較高貸款成數都可談出來。」他偏好挑選本土銀行承作房貸,比較好談。

李奇嶽說,若想貸到比較高的成數,可以選規模較小或建商起家的銀行,承作房貸也比較積極,但利率相對比老銀行高;而貸款尺度相對寬鬆的,還有農會或信用合作社等區域性的小銀行。

此外,李奇嶽總是習慣把自己累積的信用資料收集得相當完善,例如○三年他買下中和鄰近捷運站的中古屋時,就把自己名下四戶房子的位置資料、貸款金額、薪資證明全部備齊,「只要房子地點挑得好,自然有增值空間,銀行看到我持有的這些標的,又看到貸款金額所剩不多,貸了九成給我。」

完整收集

老王賣瓜行銷 勇於談判不嫌煩李奇嶽強調,很多優惠都是「談」出來的,像他只要房貸綁約期限一到,就會要求與原銀行換約,像是「我可以再綁約一年,但你要給我更優惠的利率」等請求。一有機會,就勇於與銀行談,只要信用夠好,銀行自然會用更好的條件留住你,這樣一來,無須支付轉貸所須負擔的設定費、塗銷費等成本,同樣能享有優惠利率。

「所以說,買房子真的不要嫌麻煩!」勇於向銀行借貸的李奇嶽,甚至把旅遊業與投資結合,帶團去日本、大馬買房子,讓自己的事業與置產版圖都不斷擴張。「這些房子都是我的『啞巴兒子』,退休養老的依靠!」李奇嶽肯定地說。

李奇嶽

出生:1972年

現職:創新旅行社董事長、東京房東網執行董事、大馬房東網總經理學歷:世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士候選人

購屋年資:17年

房地產經驗:

擁有8戶房屋,包括北巿2戶、桃園2戶、中和1戶、日本2戶、馬來西亞1戶。

與銀行談房貸的 3 禁忌1.與銀行疏於往來,繳費紀錄不良。

2.收入不穩定,負債比資產超過太多。

3.懶得貨比三家,就談不到好條件。

 
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租屋篇 攻心為上 讓房東先心軟 殺租高手獨門三密技 月省二成租金


2013-04-08  TWM
 
 

 

兼具資深租客及房東身分的楊木心,在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗,依循著獨門的心理戰招式,成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴~鈴!」春節過後第一個上班日,剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒,電話那頭傳來殷切的請求,「『殺價女王』,拜託啦!快來幫我跟房東殺殺價啦!」拗不過對方一再的請託,她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面,只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤,楊木心則氣定神閒,悄悄地走入屋內,仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具,並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外,朋友立即向她投以求助的眼神,只見楊木心不疾不徐地說:「房東先生,你實在不應該用同樣的價格租給我朋友,上一位房客是做快炒的,而我朋友租店是要開安親班的,再怎麼說,月租也要降個幾千元!」此時,房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上,「你怎麼知道?」楊木心娓娓道來:「很簡單啊,從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了,而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1:

觀知市況,立於不敗「你想想,租給做快炒的,不但會將你的房子弄得髒兮兮,一不小心還可能會燒掉你的房子,但安親班就單純多了,既乾淨,而且一旦承租了,一經裝潢,沒租個三年五年是不會走的啦!看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧,倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧!」語畢,只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩,壓低聲音說:「那……你們想租多少?」就這樣,磋商了好幾天的租金,在楊木心的三言兩語下就塵埃落定,而最初殺不下來,二萬五千元的月租,最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心,從學生時代就開始租屋,儘管後來結婚生子了,動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活,「租房子,我想住哪就搬到哪,住膩了就換,沒有束縛!」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是,她自住的房子是租的,卻買下好幾間住宅和店面投資,拿來出租或賺差價,等於是資深房客兼包租女王,因此對出租或承租的眉眉角角,她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」,楊木心語帶玄機地說,「要房東心軟,你就要先體貼他的心!」意指要徹底了解房東的想法和困擾,才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同,買賣是一次性的行為,雙方在交易後就老死不相往來,但租屋不一樣,房客一住就是一年甚至好幾年,因此房客素質好不好,遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼,為讓房東留下好印象,儘管透過仲介承租,最好能在簽約時要求和房東見面,以得到降價的機會。

其次,租屋族多半經費有限,大坪數的房子容易超出預算上限,反而乏人問津,因此在租屋市場,坪數越大,加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元,三十坪的房子行情大約只有一萬五千元,在與房東議定租金時,切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外,房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說,房東可分為兩類,一為想長線收租的包租公,二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款,因此會裝潢一下以拱高房租,對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子,可以大致判斷出房東是投資客,價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2:

給利讓利,製造雙贏正因為了解房東的想法,楊木心每次出馬租房子時,都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如,學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心,出社會後租房則要「裝濶」,因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時,由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象,由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時,楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生,她想換大房子,相中同社區一間五十坪住宅,屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公,並探聽出因為上一位房客成夜打麻將,房東被社區釘得滿頭包,所以這次特別小心,挑了好幾組的房客,幾個月都沒租掉,她心想:「這價格就好談了!」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時,跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說,「我們是很守規矩的一般家庭,孩子生了之後,準備讀這兒的學區,所以會租很久!」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑,乘勝追擊,拿出以前租屋時的繳款紀錄,以及老公在公司擔任高階主管的名片,並表明自己從不在別人的房子釘釘子,接著話鋒一轉就大刀砍了五千元,「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客,否則,你的房子也不會一空空了半年。想想看,這一年,表面上你租金月收兩萬元,但全年只收十二萬元,還不如一萬五租我,實實在在地拿個十八萬元!」

殺租密技3 :

眼光放遠,伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力,立即答應以一萬五千元出租,不但大砍了二成五,更絕的是,相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元,竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗,更讓楊木心確定:「對房東而言,租得穩、租得長比租得高更重要!」因此,質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣,互蒙其利;也可在租約到期時,先去看其他房子,除了預防房東漲價,亦能進一步要求降價。

值得注意的是,有別於買賣市場,房價會增值,在租賃市場,同一房子,隨著屋齡增長,價位則越低,因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例,後來一年到期要續租時,她主動向房東表示可以年繳,但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色,但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處,只是希望能不搬就不搬,這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了,而這一來,等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人,馭人先馭心」,楊木心的議價經,證實了只要多花一點心,就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生:1969年

現職:家庭主婦

家庭:已婚,育有三子

房地產經驗:

20多年的租屋及包租經驗,曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮,使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

租屋 攻心 為上 房東 心軟 殺租 高手 獨門 密技 月省 二成 租金
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越來越多的中國購物商場免租金

http://wallstreetcn.com/node/48801

中國的一些業主正通過放棄租金和幫助裝修門面等手段,來吸引Zara、H&M等大眾時尚品牌入駐,因購物商場的大量湧現使得空置率上升。

彭博社援引房地產服務公司Cushman & Wakefield Inc和RET Property Consultancy Ltd稱,一直到最近,優惠租賃條款都只是提供給LV和Gucci等奢侈品牌,因為它們能夠吸引人流進入商場。而現在,隨著業主們填滿商場的難度加大,他們也對一些大眾品牌開出了優惠條件。

隨著中國經濟放緩,消費者需求也正在降溫。據瑞信和海通國際證券,華潤置地和恆隆地產等大型購物中心運營商能夠抵禦經濟放緩的衝擊,但規模較小的運營商就顯得更為困難。同時,專注於二三線市場的業主將面臨更多壓力,因為相比於大城市,中小城市的零售商場增加更快。

瑞安房地產發展有限公司的Carrie Liu說:「中國的商業地產市場競爭非常激烈,在那些二三線城市偏離中心地帶的新商場尤其如此。」

CBRE Group Inc稱,目前全球有3200萬平方米的購物中心正在建設中,其中一半都位於中國。Cushman預計,明年有2100萬平方米的零售區域完工,同比上升38%。

據Cushman,成都、瀋陽、杭州及青島等城市可能在2014年迎來最高空置率此外,在一些不太富裕的城市,明年空置率將由今年一季度的6.8%上升至超過30%。相比之下,香港和新加坡等發達市場空置率約為6-7%。

Cushman的Sigrid Zialcita說:「中國的問題在於沒有合適的規劃,許多城市都有供應過剩的趨勢。」

瑞信駐香港房地產分析師Jinsong Du說,雖然對於中國房地產市場是否供應過剩仍有待商榷,但普遍的共識是,中國商業地產行業確實如此。他還說,「大型購物中心開發商的表現肯定好於那些小規模的開發商」。

瑞士歷峰集團(Cie. Financiere Richemont SA)伯爵品牌負責人Dimitri Gouten說,在中國,開發商幫助構建店面或免租金的做法並不鮮見,這是不同商場市場策略的一部分。但他也說,這些商場通常是那些「實力比較弱」的商場。

越來 越多 中國 購物 商場 租金
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租金趕走茶餐廳 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130725/18347583

史丹利街陸羽茶室對面有一間茶餐廳,叫做翠河,雖然未有「翠華」咁出名巴閉,但多年來生意都幾好,中午時分,門口經常有人排隊輪候入內。呢日在門口碰到餐飲M,似乎想推門入內,於是喝住佢:「喂,陸羽喺對面呀,摸錯門口呀!」
餐飲M話:「瞇埋眼都識行入陸羽啦,邊會搞錯,聽講呢間翠河就嚟要搬,特登走入來食吓嘢,以示紀念咋。」餐飲M素來消息靈通,聽到呢間翠河店現在舖租三十幾萬銀一個月,租約即將期滿,業主話要加租至接近八十萬咁講,加幅十分犀利,他日不知會有甚麼名店承租。近幾年史丹利街、威靈頓街、擺花街一帶突然開咗不少二綫外國名牌進駐,大概係頂唔順皇后大道中租金太貴之故,啲小型店舖、茶餐廳唯有搬走啦。
大店驅走小店,並非突然發生,林奮強兩年前創辦「黃金五十」之時,早已洞悉趨勢,發表研究報告,大聲疾呼政府要注意本地商舖租金上漲,乃本地通脹之大原因,政府應設法增加各區商業用地,促使商場店舖嘅供應增加,以免小店絕跡於繁華區域。本來拆政府西翼與中環街市興建大型甲級商廈與商場,可解燃眉之急,點知特區政府明益中環各大業主,居然保育兩幢不美貌,無價值嘅建築物,限制中環商業用地嘅供應,推高租金,中環街市丟十年仍未達致保育效果,且翻修成本不斷上升,納稅人真係睇見就眼冤。
在其他區域,梁振英政府盲目搶地興建公屋公屋又公屋,不及其餘,完全不見提及新增土地用於興建區內之商業大廈,都唔知想點,因此而催生一股情緒,有錢人佔地打波係衰人,要搶過來起公屋,一切以公平之名出之。高球迷兼粉嶺常客,上市公司董事A憤然對左丁山講:「要拆球場起公屋,粉嶺可能遠咗一啲噃,好多人嫌新界公屋太遠,輪到都唔肯搬入,係要等市區公屋。不如咁啦,有兩幅地啱用呀,第一幅係界限街警察員佐級體育會俱樂部,佔地甚廣,好近九龍仔,拆咗起公屋必受歡迎,一定係搶手貨。第二幅係近銅鑼灣嘅掃桿埔紀律人員體育協會球場,位置冇得彈,一定可以成為公屋王!」嘩,邊個有膽提出嚟呀,曾偉雄處長會同你死過!

租金 趕走 餐廳 左丁 丁山
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中遠高租金船腐敗鏈初探

2013-09-16  NCW
 
 

 

大國企病加上投機失誤,多年虧損與內部腐敗並存,中遠困境背後有原因◎ 本刊記者 劉冉 文liuran.blog.caixin.com 虧損經年,內部腐敗案不斷被揭開,但不過是冰山一角,這就是中國遠洋運輸(集團)總公司(下稱中遠集團)——2007年曾擁有世界最大船隊、卻隨即為之付出慘痛代價的中國國企。

中 國 遠 洋 控 股 股 份 有 限 公 司(601919.SH/01919.HK,下稱中遠)8月29日晚發佈2013上半年業績報告,中遠上半年歸屬母公司淨虧損約9.9億元,虧損同比收窄80%,二季度單季盈利10 億元,環比一季度 -19.9億元扭虧為盈。

比起過去兩年連續虧損百億元的局面,中遠2013年中期扭虧為盈的主要原因,並非公司主營業務出現逆轉,而是來自一次性的非經營性收入,集中處置了中集集團和中遠物流的股權,一舉獲 得48.9億元的稅前處置收益。

中遠是中遠集團最重要的上市公司 平 台, 占90% 的 業 務, 因2011年、2012年虧損104.49億元、95.6億元,交易代碼已被改為 *ST遠洋。如果今年還不能扭虧,中遠將被暫停上市。

中遠同期的主營業務仍虧損47.6億元,顯示中遠的基本面並無好轉。同期波羅的海幹散貨指數(Baltic Dry Index,下稱 BDI)略有上浮,仍在1250點一線徘徊,距離中遠達到盈虧平衡的2500點尚遠。而在2007年 -2008年在 BDI過萬點時,中遠集團簽下的大量高租金船合同,恰是拖累中遠連年虧損 高達百億元的重要原因。同期中遠的國際、國內同行,如馬士基或中海,主營業務均沒有虧得這麼慘烈。

當年為何簽下那麼多的高租金船合同,究竟完全是宏觀判斷失誤,還是烈火烹油背後,其實另有緣由?

財新記者多渠道獲悉,中遠集團下屬二級公司大連遠洋運輸有限公司(下稱大連遠洋)原總經理孟慶林于7月12 日被紀檢部門帶走調查,此前大連遠洋全資子公司大連遠昌船務有限公司(下稱大連遠昌)原總經理高福生已被查。

兩人涉及高租金散貨船腐敗案。

近年來,中遠已有多位地方大員被查出貪腐案,令中遠集團上下十分緊張,究竟案件最終會查到什麼程度、什麼層面?

8月27日,大連遠洋企業文化部部長運慶昌確認“孟慶林確被帶走調查” ,但表示 “其餘情況不清楚” 。8月30日中遠上半年業績發佈會上,中遠集團董事長、中國遠洋董事長馬澤華以司法機關介入為由,未介紹案情,僅表示, “中遠集團旗下非上市公司最近是出現些問題,有關人員正在接受調查。 ”

大連遠洋東窗事發

大連遠洋是中遠集團旗下惟一以液體散貨運輸為主的專業化運輸公司,專營石油運輸,不在集團的上市公司資產中,也處於虧損狀態。

大連遠昌為中遠集團的孫公司,專門從事港內油輪運輸、幹散貨運輸、船舶租賃、船舶代管及代理服務等。大連遠洋旗下像大連遠昌這樣的陸上企業有12家之多,涉足房地產、勞務外派、船舶供應、物業管理、客貨運輸、貨代、教育培訓等多個領域。 “這些公司都在應該清理之列,保留下來就相當于留著小金庫。 ”知情人士表示。

在上市之前,中遠就想將大連遠洋併入上市公司資產中,上市後也有收購大連遠洋的計劃,但受制于大連遠洋複雜的資產結構,尤其是大連遠昌這類非主營業務公司太多,難以清理以及尚未盈利,一直沒有裝入上市公司。

此次大連遠洋案的起因是大連遠昌原總經理高福生涉嫌利用職務之便,違規簽下數艘高租金散貨船合同,開展相關業務非法獲利,經人舉報,被檢察院帶走調查。

相關部門在調查此案過程中,確定與大連遠昌違規操作散貨船租賃合同的公司負責人,正是大連遠洋原總經理孟慶林的女婿,並由此牽出孟慶林本人。

“孟慶林是老遠洋人,在位時相當于中遠集團的部門長,屬於集團中層幹部。 ”該知情人士透露,今年1月6日大連遠洋召開領導班子調整大會,孟慶林正式卸任。時任集團董事長的魏家福、總經理馬澤華到會宣佈人事調整, “當時,集團領導們對孟慶林在大連遠洋任職期間,對於中遠油輪船隊的高速發展所做的貢獻,給予充分肯定” 。

但他也透露,孟慶林在退休前就已在外私下成立了自己的公司,這在集團內部是被明令禁止的, “但集團上下對這種情況都睜只眼閉只眼。 ”該人士稱,孟慶林在年初退休後全職經營自己的公司,依靠在大連遠洋的關係獲取業務,收益不菲。他透露,孟在位期間作風行事高調,退休後未及時收斂,得罪了不少人,這次被查處是因被人舉報。

另一位大連遠洋人士則稱孟慶林任人惟親, “大連遠昌的高福生原本不是中遠的,是孟慶林硬拉進來,並當上了遠昌的總經理。兩個人關係火熱,不是正常的上下級關係,是鐵哥們兒。 ”公開資料顯示,孟慶林1952年8月26日出生,天津人,1986年加入中遠集團,曾任天津遠洋運輸公司調度室主任、航運處處長、副總經理,中遠南美公司總經理。2001年7月任大連遠洋運輸公司總經理,至2013年1月7日退休。

一位中遠集團人士稱,目前中遠內 部利用職務之便尋求經濟利益的案件,已經形成團體化運作的腐敗窩案, “一名領導貪腐絕不可能只限于一個人” 。

目前,現在尚不確定有關案件會涉及中遠哪些人士。

今年7月1日,63歲的中遠集團原董事長魏家福因年齡問題正式退休,1953 年1月出生的中遠集團原總經理馬澤華接任董事長兼黨組書記,集團原副總經理、紀檢組長李雲鵬擔任集團總經理。

大連遠洋人士告訴財新記者,自7月末媒體曝出孟慶林被帶走調查一事(相關報道見財新網7月29日《中遠二級公司前高管被調查》 )之後,大連遠洋內部才予以通報,但是並沒有公佈其他信息,僅僅強調任何人不得向外透露該事件。

內部機制缺乏制衡

中遠集團有“廣大上青天”五大主要分公司,其中青島、廣州、大連三家均發生了負責人腐敗案。

2011年,青島遠洋運輸有限公司(下稱青島遠洋)原副總經理宋軍被控涉嫌貪汙、受賄和妨害作證三項罪名,涉及37套房產及700多萬美元的非法所得;2012年,廣州遠洋運輸公司(下稱廣州遠洋)原總經理徐惠興被控受賄240余萬元。

大連遠洋孟慶林案被認為與青島遠 洋宋軍案有許多相似之處。

青島遠洋一案中,宋軍從2006年10月到2008年6月間,與台灣海運公司老闆鄧某“共同投資合作買賣、租賃”了三艘船舶,獲投資款、租金利息差、賣船利潤以及保證金、傭金共計1180多萬美元,私自存放在鄧某提供的香港東方匯理銀行 Prudence 公司賬戶中。2007 年4月至9月間,宋軍經過一系列繁瑣的轉移,將該賬戶中的606.5萬美元兌換 成4620.24萬元人民幣,轉入其指定的賬戶。

一位大連航運業人士分析,這類租船腐敗案比較容易操作,一般都是在看似合理的業務中摻雜私人利益。

知情人士透露,大連遠洋在租船活動中,通過孟慶林自己的私營公司擔當中介,中介公司和大連遠昌簽訂服務協議後,去市場上找船提供給大連遠昌,差價、傭金穩穩下袋。

一位航運公司人士向財新記者介紹,這類出處可疑的中介公司有三部分利潤:高于市場價的租金、中介費用和其他費用。

船舶租金以天報價,隨時波動。以一艘載重17萬噸的好望角型特大幹散貨船為例,日租金從1萬美元到10萬美元波動。在航運市場好的時候,用船企業對租金不敏感,以高于市場價幾百美元或上千美元報價,一年下來所獲不菲。

中介費用更是旱澇保收。一般中介公司可以獲得租船合約總額的1.25%,如果承租人和出租人雙方各有一家中介公司,中介費即是合約價值的2.5%,一份合同的金額少則幾十萬美元,多則上千萬美元,有些有私心的航運公司業務員會故意多安排一家中介公司以賺取中介費。此外,船員、維修等費用也是不小的開支,如果在合同中劃撥給承租人,出租人也將省下一大筆錢。

一位中遠集團人士向財新記者介紹,業務員根據船型需求尋找合適船舶,並審核船舶資料,經過詢價、報價、還價後雙方確定價格並擬定合同條款,最後的結果由租船處長確認,大額合同由運輸部經理甚至公司領導人決策。

這位人士解釋說,船舶租賃價格與股票一樣,分分秒秒都在變化。業務員每天要確認大量的天價合同,雖然合同上有些可能需要公司法人代表簽字,但大部分是授權給運輸部部長或者租船處處長就可以簽。在這種情況下, “如果部門領導和業務員之間串通起來造假,非常容易得逞” 。

一位中遠集團人士表示,不僅僅是租船,凡是成本控制單位都有這個問題,如船的理賠保險、修船、定備件、加油等各個環節,都存在大量的放水、讓利等行為,到底哪些是合理的商業行為,哪些是腐敗,如果沒有一整套專業的約束機制,很難判斷。

一位航運公司高管表示,腐敗的根本原因在於國有企業的制度缺陷,無人真正心疼,加上管理中缺乏制衡機制,業務流程設計不夠科學,存在很多權力的集中點。

一位中遠高管表示,以往這類案件發生時, “孟慶林們”會趕緊利用手中的權力把服務公司買過來,這樣租賃關 系就是變成給下屬公司派任務。 “但這次的問題是,孟慶林下台了。 ”

天量高租金合約

中遠正泥潭深陷。

中遠集團是中國的旗艦式央企之一,資產總額超過3300億元,海外資產 和收入超過總量的半數以上。

目前,中遠集團在境內外控股中國遠洋、中遠太平洋(01199.HK) 、中遠國際(00517.HK) 、中遠投資(COSC.

SI) 、中遠航運(600428.SH)五家上市公司,並參股招商銀行(600036.

SH/03968.HK) 、 招 商 證 券(600999.

SH)等多家上市公司。

中金公司航運業分析師聶迪中表示,中遠現存的兩大主營業務中,上半年散貨淨虧損約18.2億元,剔除租入船虧損合同撥備回撥的淨影響6.7億元後,板塊主業虧損約24.9億元,同比收窄29%;集運淨虧損22.4億元,同比擴大32%。預計今明兩年兩大業務盈利的難度仍然較大。

聶迪中表示,幹散貨業務的減虧主要得益于租入船隊的退租,該項措施節省租金成本約9億元。

長江證券航運業分析師韓軼超表示,中遠于2012年底計提了13.72億元幹散貨虧損合同撥備,在2013年上半年回撥10.72億元,上半年新計提幹散貨虧損合同撥備4.03億元,並且預計兩大主營業務仍深陷虧損泥沼。

中遠的公告將虧損歸咎于國際航運業供求失衡、幹散貨航運市場持續低迷,燃油及相關成本居高不下等市場環境因素。但接近中遠的人士表示,上述原因只是表象,虧損的症結在於其2007年、2008年簽下的大量高租金散貨船合約。

中國遠洋2007年年報顯示:為適應市場需求快速增長的需要,中國遠洋繼續積極推進運力升級,于2007年訂造、訂租37艘各型集裝箱船舶,這些船舶于2009年至2012年之間交付。截至2007 年底,公司持有56艘集裝箱船舶訂單。

截至2007年底,公司船隊經營集裝箱船舶144艘,較2006年底增加9%;經營幹散貨船舶共有419艘,其中自有船202艘,平均船齡14.6年; 租入船217艘。

一位航運公司高管表示, “2007年時,中遠幹散貨船隊規模在世界上已是最大的,中遠想要對市場施加更大的影響,追求更穩定的回報,僅通過造船、買船來不及,提出了從擁有船向控制船發展的思路,核心就是要控制船。控制船就是要租進來一部分,以此保證可用的船隊規模。 ”該人士介紹。

“這種戰略思路有其道理,關鍵是租入船要達到什麼樣的比例。 ”他說,一般情況下,航運公司應當以自有船為主、租入船為輔,當自有船滿足不了履行合同的需要時,通過租船來拾遺補闕。 “租入船規模大於自有船規模顯然過於激進。 ”截至2008年底,中遠租入船233條,自有船210條。

這位人士認為,擴大租入船會造成自有船隊的老化和萎縮。自有船應該是航運公司的根本和核心。自有船的總成本要比租入船穩定,一條船從造好到報廢有25年,每年的折舊可控,此外自有船可以保留船員隊伍,尤其是知識力量和技術系統。 “沒有這些不就變成皮包公司了嗎?”他說。

控制還是競爭

中遠的天量高租金合約,並非簡單的判斷失誤, “當時中遠在租船問題上有很強的投機心理。 ”有航運公司高管表示。

“2007年,中遠希望在市場便宜時租進來一大批船,等市場走高時,中遠再轉租給其他公司,在中間賺取差價。

這種思想本身就有問題, ”他表示, “這是小船隊的做法。中遠這麼大,不做好主營業務,卻去炒船,風險太大了。 ”至於租入船的比例,業內人士表示應該根據手里掌握的市場份額和合同隨時進行調整,如果租進來的規模很大,在市場走低時應該馬上退掉。

“中遠在租船合同上缺少整體設計和把控,造成租的船在市場不好時很難退掉。 ”這位航運公司高管表示。

一位中遠集團人士介紹,在包括租船在內的各類合同風險審核上,中遠有完整的規章制度和業務流程,但實際情況中很難按照流程去做,並稱權力最大的就是具體業務員,領導審批只畫圈。

租船合同完全是契約自由,博弈的根本因素是市場供需,條款上的內容都差不多,主要差異就表現在運價上。

“我們經常會在合同上看見:該條款參照哪一年哪一份合同,翻出那份合同又看到:參照哪一年哪一份合同,實際上這份合同就是沒有談。 ”一位曾參與中遠租船合同糾紛案件的律師表示,在考慮當前的運價時,對合同條款要非常熟悉,儘量爭取對自己有利的條款,不能依賴于以前的條款。

中遠對市場的判斷也存在嚴重失誤。2007年和2008年時,BDI 指數上沖萬點,中遠判斷市場還會繼續上漲,因此簽下200多條幹散貨船的中長期租入合同。不過市場很快反轉,現在中遠的租入船每天依然要付出大量租金,但從貨主手中獲得的運價遠低於租金,很多船甚至無貨可運。

多位不願透露姓名的中遠人士對財 新記者表示,中遠應該對經營戰略進行反思,要不要 “控制船” ,如何決策,如何風控。

在8月30日舉行的業績發佈會上,馬澤華表示, “我們不否認在風險控制和擴張方面存在的問題。 ”中遠在市場的競爭力不強。一位貨代經理表示,8月他有批貨要從大連運到印度艾哈邁達巴德, “我訂的是印度國航。因為中遠實在太貴了,印度國航一個集裝箱是1050美元,中遠要1700多美元,比印度國航貴六七百美元。 ”他另舉例,同樣是大連去日本,包括中海集運在內的市場價格在100美元左右,中遠的價格要200美元。

“中遠現在還是國企那一套, ”另一位貨運經理表示, “中遠從來不出來拜訪客戶,認為自己很牛。用中遠,提貨出現一點問題,都不願意給解決,沒有一點服務意識。 ”中遠集團內部人士承認中遠機構設置臃腫, “黨政工團部門層層對應,越搞越龐大” 。而據財新記者調查,中遠內部管理費用高企,即使虧損時期,管理層的頭等艙、星級酒店、出國考察等方面常有超標,但公司內部要求普通員工嚴苛,比如雙面複印等。另外,一線人員的工資待遇、晉升制度照比馬士基等外企都差很多。同在廣州上班,馬士基的新加坡籍油漆塗裝工程師工資為 每小時120美元,中遠的工程師一個月8000元。 “我們一個月的工資,人家一天就幹回來了。大家只能想著撈外快。 ”中遠內部的一位工程師說。

中遠 租金 腐敗 初探
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敢提早一小時打烊、少收一成租金 共利創造百位億萬富翁 永康街 自慢商道

2014-03-10  TWM
 
 

 

在這裡,一坪的蔥抓餅小店一年就賣出2500萬元;在這裡,商家竟願意縮小店面,投資百萬級油煙設備;在這裡,400個店家就創造150億產值。

這個商圈屢次登上國際媒體,為什麼「多讓一點」反而獲得更多?

撰文.劉俞青 研究員.楊政諭「老闆,我要兩份火腿加起司的蔥抓餅!」週末午後,台北市永康街上逛街的人潮洶湧,這家招牌掛著「天津蔥抓餅」的攤位前,綿延長長的排隊人龍,數一數,有四十三位客人在大太陽下,揮汗等候這塊香氣十足的餅。

這家永康街上人氣超夯的攤位,面積大約一坪不到,但我們在這裡按著馬錶細數,平均每小時大約賣出兩百片的蔥抓餅,如果以每片賣三十五元計算,一年下來,小小一坪店,獲利超過一千三百萬元。

再仔細一看,這家攤位前掛著大大的門牌號碼,「永康街六巷一號」。原來在永康街,連這樣一家小小的蔥抓餅都不是路邊攤,而是實實在在有門牌的「店面」,當然,也是一家典型的自慢商店。

所謂「自慢」,其實是日文漢字,意思是指一個職人最拿手、最引以為傲,而且一路走來始終堅持的一種商道。這種精神,在永康商圈裡,遍及無數。一坪店的蔥抓餅如此,永康商圈裡的領頭羊「鼎泰豐」更是當之無愧,美食家蔡辰男曾說,鼎泰豐的老闆楊紀華,一輩子只做了一件事,就是「顧店」;但他把店「顧」到最好、最仔細、最周到,因而成為台灣之光。

此外,麗水街上的「小茅屋炒飯」,在多少新式的多國料理潮流下,依然堅持「家裡廚房端出的老味道」,巷弄裡的「林三興米店」、永康街上的「錦龍木工店」,都有同樣的精神。

但自慢精神絲毫沒有削弱這裡的含金量,反而更閃閃發光。

除了一坪店年賺千萬元的蔥抓餅之外,這裡四十五年的老公寓,每坪創下一一○萬元的新高紀錄;鼎泰豐的年營收高達五億多元,是全台灣單點營業額最高的小吃店;信義路二段短短五百公尺內,有十四家銀行分行在這裡設據點……;整個商圈共有四百間店家,年產值高達一五○億元,如果將這裡的商家聯合組成「永康商圈控股公司」,肯定是最吸引市場目光的重量級個股。

永康商圈的驚奇,不只這一樁。也許你是永康街上的常客,也許,你是慕名而來的遠地客;但你是否發現,有別於其他商圈,這裡不髒、不亂,小吃店儘管每天生意興隆,門前卻看不到一般路邊餐廳常見的餿水桶,不會飄出異味;也沒有朝著逛街人潮直接噴出來的油煙,讓人渾身油味;就連攤販都少見,即使是一坪大的蔥抓餅店,也有門牌。

整齊、乾淨是一大特色,這裡更沒有招攬遊客的吶喊聲,沒有震天價響的擴音器,放送擾人的聲響,徹底推翻一般人對「商圈」的既定印象,它以獨有的魅力,吸引大批外國觀光客頂著大太陽,也要排隊吃上一碗芒果冰。

自慢商道第1 堂:不賺一時,要賺久長如果你有晚上路過永康街的經驗,更不難發現,過了晚上九點半之後,大半的店家已熄燈;十點過後,八成店家鐵門也已拉下,因為這裡不是「夜市」,更不想成為夜市。夜晚,還給當地的居民一個安靜的空間,是永康國際商圈內所有店家的共識。

看到這裡,你是否發現,看似簡單的永康商圈,其實一點都不簡單。

二○一二年九月三十日,台北捷運信義線上的東門站正式通車,在此之前,永康商圈曾經走過整整十年的交通黑暗期,有將近一半的商家,幾乎都在慘澹經營。如今捷運通了,帶進了人潮,也創造無限商機,這塊北起信義路二段、南到金華街、東至新生南路、西到金山南路止,面積僅僅○.五平方公里不到的商圈,共有一萬六千名居民落籍在此,卻能產出高含金量,令人咋舌。

不過,如果僅止於此,永康街可能只是「永康夜市」、「永康流動攤販」罷了,這個被文建會前副主委、政大科技管理研究所教授李仁芳形容為「人間小樂土」,被美食生活家舒國治稱之為「最受稱道、又具文化魅力的歡樂園地」,絕對有其獨到之處。

「賺錢要賺長久財,」著名的永康刀削牛肉麵老闆陳建仲,一語點出永康商圈之所以與眾不同的關鍵。

自慢商道第2 堂:

房客提早打烊,房東少收租金以晚上九點半打烊為例,就不簡單。

這裡的租金平均一坪一萬元,要負擔如此高額的房租成本,營業時間想當然耳是愈長愈好。約莫一年前,永康街上開了一家新潮的髮廊,一開始就決定營業到十點半。

不料,髮廊必備的冷氣、水塔轟隆隆作響,吵得當地住戶立刻抗議,最後協調的結果,房東先做出退讓,答應降低一成租金,而髮廊老闆也願意提前一小時到九點半打烊,附近住戶則得以享有清靜的夜晚。

這種相互退讓的情況,在永康商圈裡屢見不鮮。

光是為瞭解決油煙問題,店家可說是卯足全力。據估計,在這裡要開一家三十坪大小的小吃店面,平均要投入七、八百萬元的資本,其中,就有五十萬元到一百萬元是用來添購整套的油煙設備。

「可不是一台抽油煙機加上煙囪就叫設備。」台北市滷肉飯大賽第一名的名店「大來小館」老闆蘇晁慶說,他的作法是先以活性碳系統過濾掉油煙的氣味,再架設靜電系統打掉大部分的油粒子,最後透過長長的煙囪繞道防火巷中,將油煙排放出去,讓油煙對鄰居的影響降到最低。光是這套設備,就要價七十多萬元。

從細微的噪音問題到油煙問題,只要是會妨礙居住品質與商圈發展的小大事,在這裡都能一一搞定。

自慢商道第3 堂:向店家募款,共付公園清潔費再以近年來廣受年輕人歡迎的「8% ice」冰淇淋專賣店為例,在永康街開店才短短一年,已經被新光三越邀請到百貨公司展店,業績同樣嚇嚇叫。不過開店之初,也曾經被鄰居投訴鐵製的樓梯會發出音響擾鄰,店老闆林孟潔趕緊在鐵梯上加裝隔音棉,把聲響降到最低。

「只要有住戶抗議油煙、噪音,幾乎不用多說,要在這裡營業,我們一定要求店家把設備裝好,」協調經驗豐富的永康國際商圈協進會理事長李慶隆說。

這個商圈內共有兩個商家組成的協進會,彼此既競爭又合作,扮演住戶和商家的溝通橋樑,是創造永康商圈榮景的幕後重要推手,而近日李慶隆也出版《讓利,讓你無往不利》一書,細訴一路走來的甘苦。

「錢要細水長流地賺,這裡的住戶意識高,我們會希望商家出來多做一點點,多讓一點點,這『一點點』,往往就能獲得多數住戶的認同。」李慶隆說。

「敦親睦鄰才會創造住商雙贏,」永康裡里長黃學貴也認同,永康街的商家都非常尊重二樓以上的住家,從不會看到有攤位擋在樓上住家的樓梯口,這也是為何永康街始終可以吸引觀光客不斷來訪的主因。

例如最近有住戶反映,假日人潮實在太多了,而且市府清潔人員週休二日,永康商圈的中心點永康公園,每到週末常顯髒亂,因此李慶隆向公園週遭的小吃餐館老闆募款,希望店家每個月拿出五百元,湊足假日額外請清潔人員打掃的薪資,以維護公園整潔。

這一點,與亞洲首富李嘉誠掛在嘴邊的「互惠天下,以『合』求得共贏」的精神非常一致,他常要身邊的人懂得「讓利」。有一次在長江實業的董事會上,李嘉誠說:「這個案子我們拿一○%的股權是應該,最多可以拿到一一%;但我決定只拿九%,因為拿九%會讓我們往後財富滾滾而來。」這席話,當時在座者包括他的長子李澤楷都不以為然,但後來證實,李嘉誠才是對的。如今,這個著名的「李氏精神」在永康商圈的市井小吃店店主身上,被發揮得淋漓盡致。

「小吃店的食物容易帶給環境髒亂,多做一點點,應該的。」在永康公園旁經營「府城台南清蒸蝦仁肉丸」的林老闆說。

一一年底,師大夜市爆發住戶不堪其擾,將商家趕出商圈的新聞事件,最後造成住戶與所有商家、房東三輸的局面,與師大夜市僅一公里之遙的永康商圈「隔空相望」,從此謹記在心。

「師大夜市的憾事,絕對不會在永康商圈上演。」李慶隆斬釘截鐵地說。當時,台北市政府產業發展局介入協調,為了讓類似事件不要再發生,希望全台北市共五十九個商圈都能夠彼此約束,訂定自律公約,過沒幾天,永康商圈第一個迅速交出幾乎八成店家都簽名同意的共識,「直到今天,仍只有永康商圈和事件主角師大夜市訂定自律公約。」台北市產發局長黃啟瑞相當肯定永康商圈的自律。

一般商圈總難免帶來嘈雜、髒亂,這兩大特質向來都是要求居住品質的高資產住戶所難容忍,但永康商圈能夠在「商圈」與「高居住品質」之間,取得和諧,一路走來,的確不簡單。

自慢商道第 4 堂:「老樹」是住戶意識重要指標此外,外界恐怕很難想像,「老樹」在這個商圈裡,一直扮演重要的角色,是居住品質與建商之間的角力拔河。

有一次,麗水街巷弄內,一塊約三百坪土地被國有財產局標售給建商,但是土地的邊緣剛好長著一棵四層樓高的麵包樹,枝葉繁茂,如果建商著手進行土地開發,這棵麵包樹勢必要被砍掉。

為了護樹,居住在附近的央行總裁彭淮南委由李慶隆居中協調,請來台北市文化局勘驗,最後這棵老樹以符合《台北市樹木保護自治條例》,得到「七六三」的樹木保護編號,得以保存下來,也為這個商圈的住戶留下一棵美麗的老樹,讓路過的行人一抬頭,就可以享受大樹的綠蔭。

一九九五年,台北市政府由於要打通永康街到金華公園的計劃道路,必須移走永康公園內的五十棵老樹。此時,一位住在附近的台大女學生跳出來,發起捍衛老樹運動,並且就在公園內發起公民投票,後來以壓倒性的八成通過「不移樹」的決定。據說台灣真正第一次的公民自決護樹運動,就是這次在永康公園內進行的,北市府後來也決定順應民意,老樹得以繼續保留在這裡。

如果「老樹」可以拿來當成當地「住戶意識」的指標,那麼永康商圈的住戶意識肯定是全台北市數一數二的高。

「住戶意識」一直是永康商圈裡的重要資產,幾年前,也是在住戶的堅持下,共同決議寧可犧牲通訊品質,也不要架設基地台,從此之後,就沒有任何一家電信公司在這個商圈架設基地台,不僅還給商家和住戶一個乾淨的天際線,也還給所有人健康的生活環境。

只是,如何在如此高漲的住戶意識下,還能夠長期與商家和平共處,需要全體住民的高度智慧,這或許也是創造永康商圈保有文化氣息的重要一環。

若是從台北市信義路二段轉入永康街,走在這條以美食聞名的街上,沿途有鼎泰豐、高記、芒果冰、蔥抓餅,再進去則有台南小吃、拉麵店、以宜蘭小吃聞名的呂桑食堂,巷子裡還有刀削牛肉麵,相信很多人都如數家珍。

自慢商道第 5 堂:品人開品店,住品居再轉進巷子,你會發現這裡的行業種類豐富,包括有高達六、七家之多的茶莊,是這個商圈的重要特色之一,一進門,喝杯茶,小吃商圈的快節奏步調,一下子就慢了下來;此外,有許多品味極高的文物小店,許多店主自己也住在永康街上,李仁芳形容這是「品人開品店,住品居」,地氣人氣相輝映。

當然,永康商圈還有許多得天獨厚的條件,是打造今天如此風貌的一環,包括隔著新生南路,獨攬全台北市面積最大的大安森林公園,是這個商圈享有高品質生活的要件之一;而商圈內又有雙語小學與多所大學城區部,使其在商店不斷進逼的同時,依然保有濃濃的文化氣質。

但無論如何,店家與住戶的共同努力,仍是放眼全台各地商圈中,難得一見的美事。

前陣子,一位在此住了幾十年的老先生,臨終前竟然希望吃到永康街「呂桑食堂」的食物。這個願望傳到老闆方國昌耳裡,正好是店裡最忙之際,雖然客人滿座,但他二話不說放下所有事,轉身另外開了火,親手烹煮這道佳餚,再請人趕緊送到老先生家裡。

「這沒什麼,應該的。」害羞的方國昌一連搖手,卻道盡了住戶與商家之間和諧共處、共榮共利的精神。

也因為在全體住民的同心之下,擦亮了永康商圈的光環,房地產價格不斷創下新高,全台北市的店面王,就誕生在永康街上的「無骨夢幻鹹酥雞店」,一三年五月,寫下成交價一坪一千七百萬元的天價紀錄。

更特別的是,這裡的住宅價格也居高不下,與一般商圈鬧區內的住宅價格偏低,大不相同。本文開頭提到的四十五年老舊公寓,就位於永康街巷內,日前成交單價一一○萬元,幾乎寫下全台北市老公寓的最高價紀錄,與信義區的住宅行情相較,絲毫不遜色。

儘管高房價帶來極高的入住門檻,但從另一種角度看,也等於市場以最直接的價格,印證了永康商圈多年來的努力成果。

在這極不簡單的永康商圈裡,有許多人長期奔走、辛苦的汗水,這是住戶與商家、甚至是所有逛街人潮一起創造的環境。下次,在這裡歡愉逛街的同時,你其實也正在共同寫下台灣商圈發展的新典範。

永康商圈的源起

永康商圈,是指以台北市永康街為中心,包含金山南路、新生南路、信義路與和平東路在內的街廓,為國際觀光客來台北自由行的黃金路線之一。

日治時代,日本政府就已將這一帶規畫為日本高官的宿舍區;台灣光復之後,留下的舊房舍逐漸成為台大、台師大及政府機關宿舍。最早的商圈,是民國60、70年代,從核心的永康公園週遭開始出現一些零星的攤販,例如永康街名店「大來小館」老闆蘇晁慶,當時就在公園附近擺攤賣小吃,生意極佳。後來攤販越聚越多,加上附近高階公務員宿舍的加持,逐漸形成兼具文化特質的消費生活圈。

(梁任瑋、劉俞青)

永康商圈

面積:約0.5平方公里

人口:16000人

街廓:北起信義路二段,南至金華街,東到新生南路,西至金山南路底蘊深厚,國際商圈的10個驚嘆號自二○一二年捷運東門站通車以來,永康商圈終結長達十年的交通黑暗期,擺脫生意黯淡的陰霾,人潮湧入,商機與產值跳空成長,但同時也帶來生活品質的疑慮。

令人驚羨的是,永康商圈並未發生師大夜市住戶趕走商家的遺憾,在這裡,住戶與商家相互禮讓,取得平衡,創造出一個共榮共利的商圈典範!

年產值一五○億元! 商圈大小商店共四百家,年總產值(營收)一五○億元。

台灣美食地標! 全台餐廳單點營業額最高店面——鼎泰豐總店,每年營業額約五億元。

燙金店面! 全台最貴店王在此,單坪售價高達一三五○萬元。

最搶手的老住宅! 四十五年老公寓,每坪創下一一○萬元成交高價。

黃金門牌! 面對大安森林公園第一排,住宅售價一坪破二○○萬元。

含「金」量高! 信義路二段五百公尺內有十四家銀行進駐,搶食永康商圈現金流大餅。

捷運帶動商機! 東門站僅次於圓仔駐守的動物園站,是去年北捷旅客量成長第二高的站,今年一月每天平均進出逾二十一萬人次。

文化小店齊聚! 永康街底的「昭和町」市集,由約二十間販賣各式古董文物的店舖組成,市集旁標語「門雖設而不關,只翻不買不生氣」。

居住意識強! 住戶與商家環保意識強,寧可忍受通訊死角,也不設通訊基地台。

擠破頭的明星學區! 台北市明星學校新生國小、金華國小、金華國中入學新生爆滿,家長至少要租屋滿三年或設籍兩年半才有資格排序。

讓利,讓你無往不利──永康國際商圈推手李慶隆的故事出版:圓神出版社(2014年2月)台北市產發局局長黃啟瑞:「房東」是商圈發展的關鍵角色「東門站要開通之前,台北市政府以副市長層級,至少開了六次以上的專案會議因應;主要目的就是希望師大夜市的事件絕對不能再重演。」台北市產業發展局局長黃啟瑞說。

永康商圈在捷運開通之後,人潮湧入,但住戶與商家之間,仍然能夠維持一定的和諧,北市府產發局功不可沒。「人潮對商家生意當然是加分,我們當時擔心的是對住戶品質的影響。」黃啟瑞說,捷運開通的第一個月,市府全面繃緊神經,一方面全力穩定當地住民的情緒,每天檢視市民專線「1999」的反映,另一方面派員加強取締,尤其針對流動攤販、噪音、垃圾等影響居住品質的項目,違規立刻開單。

黃啟瑞分析,一個商圈的形成,除了商家與當地住民之外,還有一個非常重要的角色,即是「房東」。因為房租的漲跌不僅影響商圈的發展,還會牽動產業類型的調整,一旦房租大漲,最後可能只剩下毛利較高的小吃餐飲業,而把原來的文化產業全數趕出商圈之外。

「所幸目前為止,永康商圈的房東與商家其實非常自律,」走過最緊繃的階段,通過捷運的洗禮,永康商圈依然以獨有的風貌,屹立於最繁華的台北市東區門戶,「這是全體台北市民之福。」黃啟瑞說。

提早 小時 打烊 、少 少收 一成 租金 共利 創造 百位 億萬 富翁 永康 自慢 商道
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50萬元進場 小資女月收租金八萬

2014-09-01  TCW

 

「現在行情值這個價嗎?我再考慮!」這是採訪進行時,鄭宇秀接到房仲打來報價給的回覆。

雖然政府頻頻打房,但她仍在大台北地區持續看房,找低於市場成交價七折的物件出手。她並非要自住賺差價,而是找具有潛力出租的相對便宜物件。

今年三十歲,她兩年前還只是個外商銀行小主管,住在基隆父母家,是個不折不扣的通勤族。如今,她和八位朋友名下擁有六間房子、總資產超過五千萬元,而她個人每月租金收入逾八萬。

二○一二年,她進入社會工作第六年,興起買房念頭。大學在紐西蘭念金融相關科系,回台後年收入將近一百五十萬,在同儕眼中,是「最有潛力」的買房族。

不過,在存錢計畫實施的第二年,她經計算後發現,假如要買一千萬的房子,自備款加裝潢至少需要三百五十萬,要在大台北買一間「不怎麼樣」的房子,至少要等五年,且無法保證未來房價漲幅,「我一想到未來幾年要斤斤計較過日子,就要瘋了!」 她坦承,當時為了存錢,連喝一杯飲料都要想很久。非得這麼痛苦嗎?她心想:「一定有其他方法!」

鎖定單一區域:團購中古屋,實價登錄價打七折

「想要成功,最快的方式就是模仿。」她開始參加坊間投資房地產的課程和講座,隔年,甚至辭掉令人稱羨的年薪百萬工作,到一家名不見經傳的小型不動產公司當會計。「薪水夠付生活費就好,」她向老闆表明,她去上班的目的,就是為了學習購屋。

一年下來,光新北市地區,她就看了近兩百間房,熟到一看物件,就能喊出行情價。

她觀察到,新北市中古屋的屋況較差,競爭對手少,議價空間大,再加上近兩年房市天花板效應,賺價差已非首選。考慮到租金能帶來固定現金流,又較不受大環境影響,因此將老屋整修後,出租給住不起台北市的上班族。

她的第一間房子買在去年九月,她和幾位朋友在新北市三重區團購一間八百萬的中古公寓,以貸款成數八成五計算,每人自備款不到五十萬,整間出租,每月租金一萬六千五百元,扣掉房貸利息,每月還有近幾千元的淨收入。

團購不僅分攤自備款,也同時分攤風險,「什麼東西都對半砍,你入場就很容易。」第一間房子嘗到甜頭,她繼續和朋友合作買房,地點都在新北市,只要賣價低於行情價,就是他們眼中的「便宜貨」,值得出手。雖然新北市中古屋開價相對低,但她仍以實價登錄交易價格的七折開始殺。

留意權狀坪數:增建、加蓋非銀行估價範圍

她很強調「權狀坪數」的重要性,因為很多物件有增建或頂樓加蓋,但這些坪數不在銀行估價範圍。

例如權狀三十坪加增建二十坪的房子,若銀行的估價為每坪三十五萬,以貸款八成計算,買家可向銀行借貸八百四十萬,但其中並未計入增建坪數,如果未事先了解銀行估價,以為銀行用五十坪來估價,容易有「自己能貸到很多錢,」的錯覺。

「銀行是金主,它說了算!」新聞報導,銀行可貸八成,但這取決於借貸人的信用。「(影響信用的)因素小到你無法想像,」信用卡遲繳、收入穩定度和總收支,都是評估項目,把自己包裝成銀行眼中的「乖寶寶」,是買房半年前必修功課。她在小地方下功夫,讓自己可貸到八至九成。

團購、低總價和高貸款成數,三項因素,讓她在一年內,投資六間房,但除了買到物超所值的房子,更重要的是,把一個「低總價加低單價」的房子改建成多個「低總價加高單價」的套房,增加現金流。

用裝潢、隔間加值:一間房變五間,創造高租金

以永和中古公寓為例,她把一間二十四坪的房子,隔成小套房,平均每間以近一萬元出租,每月租金可達四萬五千元,比整層出租多兩萬元。

而近期,她正著手將蘆洲一千五百萬的五十坪物件,分割成兩個小坪數的門牌,配上裝潢,以同區域的行情計算,每間可賣一千萬左右,扣除裝修和門牌費用,淨賺上百萬。不論是出租或出售,都是以「一間」變成「好幾間」的模式操作。

怕不怕房價下跌後難脫手?她說,個體戶無法控制房市,只要掌握手中的相對便宜貨,「把小環境弄好,樓梯間、室內弄得很漂亮,」開出低於行情價的價格,還是有信心能獲利了結。

【延伸閱讀】包租成績單

■三重區自強路

購入:850萬市價:約1,000萬利息:1萬2千租金:1萬6千(整層出租)

■永和區成功路*2(相同的2間)

購入:1,200萬市價:約1,800萬利息:2萬租金:9萬(套房出租)

■蘆洲區中興街

購入:850萬市價:約1,000萬利息:1萬2千租金:約5萬(套房出租)

■三重區貴陽街

購入:600萬市價:約900萬利息:1萬租金:1萬6千(整層出租)

■永和區文化路(整修中)

購入:1,750 萬市價:約2,000萬利息:3萬

》買房團目前每月實收總租金:17萬2千元

50 萬元 進場 小資 女月 月收 租金 八萬
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萬達商業(3699.HK):租金收入快速增長,開啟“輕資產”模式

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1959

萬達商業(3699.HK):租金收入快速增長,開啟“輕資產”模式
分析師:吳偉



投資要點
業績略超預期。去年內地房地產市場低迷,由於公司主要業務為商業綜合項目,住宅比例少,利潤跑贏行業水平。期內,公司收入1078.71 億元,較2013 年867.74 億元增長了24.31%,其中租金收入113 億元,同比增長31%;扣除投資物業公允價值變動,核心凈利潤148.24 億元,同比增長14.04%,核心凈利潤率13.74%。投資物業公允價值變動收益134.55 億元,比2013 年降低12.87%。公司物業銷售毛利率為40.56%,與2013 年基本持平。預計未來毛利率會隨著投資物業收入占比增加而上升。

投資物業規模保持快速增長,商場運營情況良好。期內,公司持有物業建築面積達到2156 萬平米,同比增加31.87%,未來三年公司每年新開萬達商場將達到30 個左右,投資物業面積有望繼續保持快速增長。公司開業一年以上的非主力店租金收入同比增長達到22%以上,公司商場運營情況良好。
 產品去化迅速。2014 年公司實現合同銷售額1601 億元,同比增長26.65%,其中住宅占比為40%,公司一二線和三線城市投資物業租售比為9.3%和9.5%,較高的租售比吸引客戶投資公司投資物業。

啟動“輕資產”模式。今年1 月,公司和光大安石、嘉實基金、四川信托、快錢公司簽署投資框架協議,投資240 億元人民幣,建設約20 座萬達廣場。這意味著公司開始啟動“輕資產”運營模式。萬達廣場由合作機構專項基金投資,公司負責設計、建設、招商、運營,使用萬達廣場品牌、“慧雲”信息管理系統、電子商務系統,公司從中獲得一定比例分成的租金凈收益。按照公司規劃,5 年之後,公司服務業收入占比力爭超過65%,而房地產銷售、凈利占比將低於35%。該模式將緩解公司資金壓力,降低杠桿水平,進而大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。

繼續關註公司表現。隨著公司各個投資物業陸續開業,原有商場運營提升,逐步進入調租期,公司租金收入預計保持30%左右的速度快速增長,公司的未來收入結構會發生較大的變化,我們建議投資者對公司繼續關註。

Q&A
1、未來派息政策

公司派息政策15%-25%的核心凈利潤,未來期望保持在25%-30%,但是否延續要看是否有好的投資項目。

2、公司交易量較小,是否有考慮
公司H 股上市,流通盤才300 億港幣,相對中海外、華潤流通盤少,所以成交量相對較小。

3、新開商場數量是否過多
目前公司開業商場107 個,15 年新開26 個,16、17 年新增30 個每年,都是按照計劃實施,項目土地已經拿到,開業都沒啥問題。

4、新進商場大多位於三四線,銷售去化的情況
公司三四線的項目現金流能夠支撐,公司進入三四線主要是布點的考慮,希望能夠完成全國布局。三四線城市一直有過剩,但公司項目一開業即城市中心,產品有較強的競爭力。

5、三四線的MALL 前景如何,面對電商沖擊
我們MALL 以體驗式為主,受電商的影響小,另外,三四線城市的租金水平並不比二線城市低。

6、今年的表現比預期好的原因
公司預算做的相對會比較保守,管理層的獎金和目標完成情況相關。

7、佳兆業事件的影響
我們一直強調與政府保持距離,王健林董事長最近剛參加美國商會活動,奧巴馬還接見了,說明沒啥問題。

8、商業模式方面萬達是否在低價搶商戶
公司主要是一直考慮綜合性業態的豐富,比百貨的租售比相對較低。

9、經營性面積中體驗式占比
35.8%,16 年期望提升至38%。

10、租金同店增長
14 年開業一年以上的非主力店租金一二線同比增長22%,三線增長25%。公司在推行固定租金與分成租金兩者取其高的租金政策,預計能提升租金收入10%以上。

11、新增商場多,現金流能否支撐
今年經營性現金流轉正,未來還會為正數,且會不斷增大。未來3-5 年降低負債率是公司的主要目標之一,預計17、18 年會有大的改善。主要通過輕資產戰略,盤活現有項目和加快銷售回款,同時將土地儲備降下去,開發收入比例下調,租金收入保持30%以上增長。預計17 年凈利潤會往上走。

12、限售股解禁後會否拋售
我們希望做好自己的業務,市場表現我們說了不算,限售股解禁能增加公司交易量,對體現公司長期價值是有好處。

13、萬達百貨的租金水平
嚴格按租賃合同執行,高於行業水平,二線城市純租金50 元/平月。

14、2015 年展望和O2O 進展
15 年推動萬達經營智能化,O2O 在推進,6 月30 日線上系統上線,年底線下線上同步開始推廣。

15、股價表現不好原因
上市時間點趕上行業不景氣,上市時間短,溝通太少,萬達是個商業管理公司。

(來自興證香港)
萬達 商業 3699 HK 租金 收入 快速 增長 開啟 輕資 模式
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關鍵16問 會壓垮周邊租金嗎?能和朋友住嗎? 無殼蝸牛、鄰居照過來

2015-04-13  TWM
 
 

 

社會宅不是噩夢,是救星!

撰文‧周思含、蔡曜蓮

有人說,社會住宅是台灣房價所得比超高之下的年輕人最後救星;有人說,它會壓垮鄰近的房價與租金,是台灣房地產投機客的恐怖噩夢;也有人說,它形同貧民窟,必會拖垮周邊住戶的生活品質。是救星還是噩夢?無殼蝸牛們應該如何善用這個福利政策?投資客與周邊居民又該如何健康看待社會住宅的影響?綜合來自各界的五位達人、專家意見,我們對以下十六個關鍵問題提出解答。

住戶篇 在當地就業、上學的,都能申請Q1.我要具備怎樣的資格,才能住進社會住宅呢?

A:全台灣的社會住宅申請條件都依據《住宅法》,相關規範大同小異,以申請台北市的社會住宅為例,首先,你必須設籍於台北市;若非設籍於台北市,那麼,如果你正在台北市就業、就學,也能符合最基本的申請資格。在年齡方面,當你提出申請時,必須年滿二十歲,且未滿四十六歲。

辦法中另有規定,如果符合《住宅法》第四條中所定義的「特殊情形或身分者」,則不受年齡上限四十六歲的限制,不過必須設籍於台北市。

以上,是關於身分及年齡的基本條件,接下來,還有所得與財產的相關規定。

所得部分,家庭年所得須低於當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得,且平均每人每月的所得金額,不得超過台北市最低生活費標準的三.五倍。以一○三年度的標準換算成數字的話,就是家庭年收入低於一一九萬元,平均每人每月所得不得超過五萬一一七九元。

財產部分,你名下不能有自有住宅,甚至,你的配偶、和你在同一戶籍的直系親屬及其配偶,都不能有自有住宅。

更進一步的規定是,申請人目前並無承租國宅(不含中繼住宅)、公營住宅或借住平價住宅;承租入住時,亦不得領有政府各類住宅金錢補貼。要特別注意的是,如果你或配偶曾入住公營住宅,那麼在租約期滿或契約終止日的兩年內,就不能申請其他公營(或公共)住宅。以台北市為例,上述資格條件都符合後,你就可以依都發局網頁公告的申請期限內,在「台北市民e點通」公營住宅出租申請區,登記申請資料,並上傳相關文件,都發局會先進行選(配)屋順序抽籤,並按抽籤結果辦理選(配)屋作業。

如果不方便以網路作業上傳相關附件的話,也可以將申請書列印出來,於受理申請截止日前的上班時間內,親自或以掛號郵寄至台北市政府都市發展局,並以郵戳為憑,逾期案件不予受理。

至於你需要備妥的文件,則有:申請書、申請日前一個月內的戶籍謄本(夫妻分戶者,配偶的戶籍謄本也應附上)、申請日前一個月內的家庭成員財產歸屬資料,以及家庭成員最近一年綜合所得稅等各類所得資料。

關於招租資訊,目前並沒有統一的公告專區,對此,台北市政府都發局的回應是,請民眾密切鎖定都發局的網站公告;其他縣市的資訊及申請辦法,則可以參考各縣市政府網站上的公告。

Q2.社會住宅可以住一輩子嗎?就算經濟改善,可以賴著不搬走嗎?

A:社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求,無法讓你住一輩子。而且,市府為了要維護合理的「轉換輪替率」,鼓勵承租戶在租約期滿後,轉向申請租金補貼,承租民間住宅,讓其他市民也有公平的機會接續進住。

依「台北市社會住宅出租辦法」第十五條規定,社會住宅每期租期最長三年,如果在租期屆滿時,仍符合承租資格的話,就可以在租期屆滿前一個月申請續租,但是租期合計最長不能超過六年;不過如果是以特殊情形或身分租住,在續租時仍具同一特殊情形或身分,租期則得以延長為十二年。

Q3.租社會住宅也需要付押金嗎?若提前結束租約,要付違約金嗎?

A:入住社會住宅前,要在期限內繳交兩個月租金總額的押金及第一個月租金,在簽訂租賃契約並經公證後,即可入住。如果提前終止租約,雖然租賃契約上並無違約金的相關規定,不過,社會住宅的承租須辦理公證,公證費用由都發局跟你負擔各半,如果承租期未滿一年就提前終止租約,那你就要負擔都發局原本負擔的公證費用了。

至於租金的話,原則上是按月繳交,你可以到指定金融機構辦理自動扣款,或者每個月持繳款單到超商、ATM、網路銀行繳費。

Q4.我的房東是市政府,還是市府委託的民間物業管理公司?

A:社會住宅的本意是為了伸張居住正義,以及滿足市民的居住需求,所以「房東」的角色,理應由台北市政府擔任,不過為了提升居住品質,政府會委請民間物業管理公司依據契約,規範管理居民。

在此你必須特別注意的是,「台北市社會住宅出租辦法」第十七條載明,社會住宅的管理經營者可以要求承租人將戶籍遷入,並提出證明文件,必要的時候還可以訪視住宅,檢查建築物、設備,也有權限核對承租人身分,承租人不得拒絕。

Q5.我租了三房型的社會住宅,可住幾個人?能和朋友合租嗎?

A:社會住宅依房型不同,有不同的人口限制,一般而言,套房或一房型,須一口以上;二房為二口以上;三房則為三口以上。如果持有醫院證明或媽媽手冊能證明懷孕的話,那麼胎兒也視為一口。

社會住宅僅供家庭成員使用,所謂家庭成員指的是你、配偶、同戶籍子女或同戶籍直系親屬,如果你將社會住宅轉租、分租、出借或供三親等親屬以外者居住,或是變更為非居住用途,那麼依照契約,都發局可以隨時終止契約,因此,答案很明確,社會住宅是不能與朋友合租的。

Q6.如果與鄰居發生糾紛,會讓我失去居住資格嗎?

A:為了維護社區居民的生活品質,市府將社區管理相關規範以及扣分機制列入租賃契約中。如果鄰居間有糾紛,或者有妨礙社區安寧、危及公共安全等行為,將依情節輕重扣點,嚴重者則可能終止租約。

另外,在住戶退租時,須先完成點交作業,若有缺漏損壞之情形,住戶須負恢復原狀之責,如果住戶未配合或無法修復,那麼市府則會請廠商維修並向住戶收取相關費用。

Q7.入住社會住宅後,我可以養寵物嗎?可以自由裝潢嗎?

A:雖然這兩個答案都是肯定的,不過有幾項但書須特別注意。在租約的第十一條中有提到,養寵物的前提,是要先經過住戶規約或社區管委會的同意才行,而且不得影響住戶安寧或社區環境整潔,否則如果被投訴檢舉,市府有權終止租約;至於房屋裝潢,則只要注意不破壞牆壁及房屋結構即可。

Q8.如果我在租約期間過世,我的家人還能繼續住在裡面嗎?

A:承租人如果在租約期間死亡,租約當然就終止了。不過,你戶籍下的配偶與直系親屬可申請換約續租;此外,同一戶籍內若有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙、無謀生能力,且均無擁有自有住宅的兄弟姊妹的話,只要符合社會住宅的承租資格,也能申請換約續租,直到原本的租賃期限為止。

Q9.社會住宅的租金比市價便宜多少呢?

A:社會住宅的用意,是減輕承租人的租金負擔,不過同時為了維護社區的生活品質,租金的訂定是依住戶遵守租約的情形而逐年減收租金。意思就是,第一年的租金以市價的八五折而定,然後依照在租賃契約條列的扣分條款中,第一年僅扣分在三分以內者,第二年租金就以市價的七折計算;不過在減收租金後,如果扣點累計達到三分,那麼減收優惠就會被取消,回復原訂契約的租金價格,也就是市價的八五折。

小訣竅

與父母同住,可辦原址分戶申請社會住宅的基本條件是「戶籍內直系親屬沒有自用住宅」,那麼,目前仍與父母同住、且房子是在父母名下的年輕人該怎麼辦?其實,只要到戶政事務所辦理原址分戶,在同一個住址獨立成戶,就能符合申請資格。

理財篇 為申請社會宅賣房子,不一定划算Q10.住在社會住宅有什麼好處?

A:「抽中社會住宅就像中樂透!」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛是這樣形容的。當然,這不能算是抽中了大樂透的頭號大獎,但至少給了年輕人一個安身立命的機會,在面對未來時,心態會篤定一些,「讓年輕人安心拚未來」,這是社會住宅的基本功能。

務實一點來看,雖然目前已釋出的社會住宅,租金仍然不能算是十分便宜,但至少已比周邊行情少了兩到三成租金,「對於年輕人存頭期款當然比較有利。」黃舒衛說。

在薪資理財的基本觀念中,有所謂的「三三三」法則,即每月用於繳交房貸及房租的費用不應超過薪資的三分之一,投資及儲蓄的金額則不少於月薪三分之一,以社會住宅的租金水準來看,月薪四萬元的獨身青年在三年租期內存到一桶小金,不無可能。

Q11.如果我賣掉房子去申請社會住宅,划算嗎?

A:也許不少名下有房、算盤又撥得精的人都有想到這點。永勝資產管理執行長徐銘達認為,判斷重點在於:房子未來的增值潛力能不能超越節省的租金,「若看壞未來的房價,就逢高脫手,入住社會住宅節省租金;相反,如果看好房子未來發展就不賣,否則節省的租金會低於房子未來的增值。」但以上的判斷,是基於兩個「極度理想」的假設:首先,是賣屋之後你的當年度所得仍低於一一九萬元,相反的,若賣屋利得加上其他所得超過一一九萬元,你就不能立即申請社會住宅。

第二個假設,是你「抽中」了社會住宅,這個假設成立的機率恐怕更低,目前約在一五%以下。

話說回來,社會住宅終究是項福利政策,初衷畢竟是要幫助剛起步的年輕人或一時困頓的民眾,如果你並不需要這樣的政策幫助,而是想利用社會福利來進行理財操作,難度既高,也會排擠了真正需要幫助的年輕人。

Q12.租金會調漲或調降嗎?

A:社會住宅三年一約,三年內,租金的變動就像前面Q9所提到的,如果沒有嚴重違規,第二年起租金可能從「市價八五折」再往下調整為「市價七折」;但三年後若要續約,租金的確可能存在「向上」調整的空間。

依規定,租賃期限屆滿時台北市府可調整租金,調整範圍限制在台北市百分之四十分位點家庭平均所得的三成以內;也就是說,若台北市所得後段班家戶的平均所得有所成長,社會住宅的租金也就有了向上的空間,當然,若所得下降,則租金也有下調的機會。此外,調整過後的租金及管理維護費,合計不能超過市場的租金水準。

Q13.社會住宅租金可以抵稅嗎?

A:住戶在申報個人綜合所得稅的時候,社會住宅的租金支出能成為列舉扣除額的子項。不過,住戶還是得衡量選擇列舉扣除額的門檻,能否超過標準扣除額;以去年標準扣除額為八萬五千元為例,只有總列舉扣除額超過八萬五千元,將租金抵稅才划算。

小叮嚀

社會住宅的扣分機制

● 經勸導未改善,按次扣3分:1.在公共空間晾曬衣物等私人用品2.在窗台掛衣物或在窗台放滴水花盆3.丟棄垃圾未使用專用垃圾袋4.未經同意於公共空間張貼紙張● 經勸導未改善,按次扣5分:1.積存垃圾、汙水致異味或蚊蠅孳生2.任意玩弄電梯、消防等設備

3.製造噪音經3戶反映

4.冷氣機滴水

● 可不經通知,按次扣5分:

1.隨地丟垃圾

2.在公共空間吸菸或燃燒金紙3.在陽台放置未固定、具掉落危險的盆栽或物品4.於走廊或樓梯間堆置私人物品5.攀折花木或破壞環境景觀者● 可不經通知,按次扣7分:

1.汙損電梯

2.隨意抽取他人信箱內物件● 可不經通知,按次扣15分:1.於高處拋擲物品,有危及他人人身安全或破壞環境之虞扣分累積達3分,第2年的租金價格便無法優惠調降為市價7折3年內扣分累積達10分,市府即會發函告知承租人3年內扣分累積達30分,市府就會即刻終止租約,終止租約收回房屋的2年內,承租人不得申請承租台北市國民住宅、公營住宅及社會住宅鄰居篇 政府管理完善,可帶動周邊房價Q14.社會住宅蓋在我家附近,租金行情是否受影響?

A:社會住宅會不會影響周邊社區租金,最主要有三個因素:市場供需、心理因素、管理素質;其中後兩項因素彼此息息相關。

從市場供需的角度來看,徐銘達認為社會住宅占社區的比率越高,租金受影響越大,「簡單來說,今天兩百戶的社區,一半是社會住宅,租金都打了八五折,那一定會影響當地的租金行情。」但就現在的情況而言,社會住宅不僅入住限制多,數量也供不應求,對於租金雖有一定的抑制效果,但對房市的影響還不及後兩項因素。

從心理因素來看,德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群解釋,不少民眾會對社會住宅混居的社區有顧慮,多數是受刻板印象影響,認為經濟弱勢的居民會導致社區混亂失序;眾人成見越深,租金跌得越深。

因此,要改變刻板印象,維持社區秩序,政府的管理角色就非常重要,「只要有好的管理,社區運作良好,能扭轉社會大眾的觀感,租金自然就高。」花敬群說。而從現有的社會住宅管理狀況來看,若未來每個社會住宅區的規畫管理都有相同水準,對周邊社區生活環境不僅沒有扣分,反倒會有加分可能。

Q15.社會住宅蓋在我家附近,會影響房價嗎?

A:租金與房價存在連帶關係,影響租金的因素也會影響房價,未來柯P新政能不能成功扭轉社會住宅的形象,提升房產價值還有待觀察。

檢視過往歷史,社會住宅帶來的效應並不總是負的,黃舒衛表示,社會住宅如同政府造鎮,原則上就是新市區的興起,「以過往的大型合宜宅經驗來看,經過政府重新利用,引進居住人潮,帶動商機與生活機能。其中像托嬰中心、里民中心、運動中心等公眾設施,也在政府資源挹注下快速到位,結果反而使周遭房價上漲。」整體來說,社會住宅對周邊房價的影響有正反兩效應。負面看,社會住宅的供給越多,必定會衝擊房價;正面看,政府的資源與管理的外溢效果,將使周邊房價向上提升。

社會住宅的供給將逐步攀升,該如何評估供給增多造成的抑價效果?黃舒衛以多年市場經驗表示,「最終還是回歸到房產地點,若房產位於蛋白區,即使供給增加,兩者效果互相權衡,房價還能持平;但若房產位於蛋殼區,例如香港的天水圍社會住宅,因為離市區過遠,即使周邊建設完善,但就業機會少,交通不便,增加供給對於房價只能說是雪上加霜。」Q16.如果社會住宅住戶造成居住品質下降,我該怎麼辦?

A:其實,社會住宅住戶都須簽訂契約。在契約內容的規範下,住戶如果違反生活規章就會被扣分,扣達三十分就得被迫搬離。扣分內容林林總總,包括積存汙水導致蚊蟲孳生、製造噪音、積放垃圾導致惡臭、小孩玩弄電梯、消防等公共設施,甚至冷氣機滴水都詳列於規章。

不妨這樣想,相較於一般缺乏管理的社區,社會住宅區內的住戶雖然不是「往來無白丁」,但至少政府已經做了相當把關,不必急著擔心社會住宅會造成生活品質惡化。

當然,如果未來的確造成困擾,鄰居可向大廈管理員或政府委託的物業公司投訴。不過台北市都發局都市發展科專員邱婉清表示,「目前為止,這類的投訴少之又少,住戶們都相當自律,尚未傳出因生活習慣不佳被迫搬離的案例。」

 
關鍵 16 壓垮 周邊 租金 能和 朋友 住嗎 無殼 蝸牛 鄰居 過來
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