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大亚湾新城探访:一座距深圳70公里的“睡城”

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110121/2198120.shtml


每经记者 胡廷鸿 发自广东惠州
这里是中国南部的一大“睡城”。
这里被当地人称为“啥都不长,只长房子”的地方。白天,宽阔的大街上难见人影,两边是一片片崭新的住宅楼;夜幕降临,华灯无法初上,七成以上的空置率,让整个城市就像熟睡的婴儿。
这里是广东省惠州市大亚湾,一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾,一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
大亚湾“空城”记
1月16日,《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区,偶尔有几辆挂着粤B(深圳)牌照的车辆呼啸而过,留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影,两边是一片片崭新的住宅楼。
“这还是周末,平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
大亚湾位于惠州东南部,1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称,开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除 此之外,就是开发商们宣传单中的描述:大亚湾三面环山,一面靠海,有大片红树林,海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里,只需1小时左右车程就可 达到大亚湾。
在外地人看来,经过这么多年发展的大亚湾,应该会人流如织,非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已:没有大型商场、医院和像样的学校,也没有出租车,只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
实际上,大亚湾的人口并不多。资料显示,整个大亚湾规划区现有约12.2万多人,其中常住人口7.2万,流动人口5万多人。
“金融风暴前,由于中海油的石化基地项目在这边,有很多人到大亚湾来,但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人,他说,现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
即便如此,随着深圳到惠州的沿海高速开通,拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利,房价相当于深圳市区的1/4~1/5,大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中,真正用于居住的却很少。
晚上8时许,夜幕降临,街边路灯亮起的时候,记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到,仅有屈指可数的几户人家里亮着灯,空旷的小区里偶尔有三两个住户出入,显得冷冷清清。远处,石化大道上路灯一直延伸,形成一条漂亮的光带,道路两旁却是一片黑暗,对比鲜明。
似乎人们早已入睡,但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者,这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住,即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少,不到20%。”他说。
而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区,也鲜有人家开着灯。据记者了解,在大亚湾地区,一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起,房价也一涨再涨。用当地人的话 来说,大亚湾什么都不长,只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了,但他们很少来住,住房空置率超过70%。
若不是车辆开过的呼啸声,置身其中,你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
被“套牢”的炒房客
每到周末,一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的,很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里,粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
尽管在澳头镇中心城区很难见到人流,但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓,不时钻进行人的眼睛,形成了这个城市一道特殊的风景。
“先生要看房吗?我们可以开车接你看房,买房还可入户。”走在街头,时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪,递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
记者了解到,在2010年深圳出台限购令以后,大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美,地理交通位置优越,成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
“开盘不到一个月,800多套商品房就被抢购大半,现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客,不停地向记者推销。
对于到大亚湾炒房的投资客来说,市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜,买来放在那里,半年就会升值。”在一楼盘门口,来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
这些深圳投资客或自己驱车或组团前来,大有温州炒房团的气势。就在前几日,李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
在深圳炒房客的推波助澜下,大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元,涨幅约一倍。
但另一个现实是,尽管预期升值潜力巨大,但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水:“深圳关内的房很容易转让出手,关外难一些,而在大亚湾转手就实在太难了!”“没人气,后悔得要死,成 了死钱,想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言,在网络上比比皆是,这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
与深圳街头随处可见的房地产中介相比,大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末,记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家,且大多大门紧闭,不少还贴出 “有事外出,请电话联系”的告示。
对于深圳投资客来说,一买一卖,转手之后就能获利,但由于大亚湾二手房市场“有价无市”,结果可能就是被套牢。
家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年,汤小姐在大亚湾新天名城买房后,至今未能脱手。由于工作不便,汤小姐平时很少在那里居住,她的住房也就成了空房。现在想卖,根本无人问津。
而对大亚湾人来说,深圳投资客成了他们生活中的一部分,但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了,房价也炒了上去,按照本地人1000多元钱的月工资,根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
泡沫有多大?
公开数据显示,2010年1~4月份,大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%,竣工面积增长255%,商品房累计交易3406宗,交易面积28.7万平方米,增长137.8%。
随着房地产开发热潮兴起,大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示,2010年第一季度,大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位,商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一,而房屋价格增长了23.2%。
房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后,又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计,仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
站在大兴桥上,举目四望,房子、房子,满眼的房子,一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
据当地人老徐介绍称,北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前,那里还只是几个村庄,现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说,而为了建房,开发商将原本一座座的山头铲平。
对于当地的房地产热,老徐表示了他的担忧:“现在建这么多房,当地人无论如何也消化不掉。建房多,住的人却很少,就成了一座空城。”老徐认为,大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据,2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应,但大多都被深圳的炒房客买走。
而另一个热炒的结果就是,住房被炒房客买走,却不在此居住,导致大亚湾住房空置率上升,城市空城现象出现。据记者了解,大亚湾空置率一度超过70%,甚至更高。
对此,深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为,“从当地居民的人均可支配收入来看,大亚湾肯定存在泡沫。”
实际上,在大亚湾的发展史上,就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代,有一句口号很响亮,叫做“80年代看深圳,90年代看惠州”。当时的大亚湾经济 开发区刚刚成立不久,就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户,在大肆炒作之后,大部分房地产公司纷纷退出,给惠州市留下近百栋 烂尾楼。
大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在(上世纪)90年代就开始修建了,但直到2006年才开始重新装修。”市民老王 指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面,是一块杂草丛生的荒地,据老王称,这就是当时炒地留下的,现今成为那个时代泡沫的 见证。
事实上,大亚湾外来人口多,流动人口比率大。对此,一些分析观点也认为,在滞后的城市建设和配套之下,动辄四五千的房价,实际上已经高 估了。同时,由于本地人口太少,住房严重供大于求,对于投资来说,房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过,在戴欣明看来,当地房地产泡沫还远未到破灭的时 候,在投资客的持续炒作推动下,未来大亚湾房价还可能继续上涨,泡沫也会继续吹大。
大亚湾仍在“沉睡”,泡沫也在慢慢积聚,最终的泡沫如何结局,不得而知。

大亞灣 大亞 新城 探訪 一座 深圳 70 公里 睡城
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做文化產業摘“睡城”帽子 燕郊樓市“喊漲”聲起

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-05-03/913071.html

編者按:據新華社消息,習近平主持會議的中共中央政治局4月30日會議審議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》,至此,京津冀協同發展明確成為國家戰略。那麽,三地的樓市脈搏能否跳到同一個頻次上,已被視為焦點。

燕郊作為距離北京最近的區域,當地樓市的發展和京城密切相關;天津武清則處於京津冀交界處,是三地樓市均衡發展的風向標。《每日經濟新聞》以燕郊和武清作為京津冀樓市發展的樣本,展開了調查。


每經記者 王傑 實習記者 杜靜 發自燕郊

京津冀三地常被稱為“雙黃蛋”,北京、天津是“蛋黃”,河北環繞於外是“蛋清”。“蛋清”與“蛋黃”的早日融合--推動京津冀一體化,是河北的長久期待。

攤開地圖,很容易發現廊坊處在京津冀交匯的中心,而廊坊有一塊飛地盤踞京津之間,能天然汲取雙“蛋黃”的精華。這塊飛地就是廊坊市三河市、香河市、大廠回族自治縣,也被稱為廊坊“北三縣”。

“北三縣”中,有個地方被戲稱為“不是北京的北京”、“北京的編外縣”,那就是河北燕郊。

雖然距離天安門只有30公里,但燕郊到北京的道路,被購房者稱為“天路”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,燕郊承擔了北京人口疏散的功能,在北京東面一帶上班的人,買不起北京的高價房,就選擇到燕郊居住,因此,燕郊成為北京東部房價接受力偏弱的人口溢出地。但由於北京交通跟河北的接駁並不順暢,“每天很多人五六點鐘就得起床,通勤時間一個多小時。”因此燕郊有“睡城”之稱。“這幾年燕郊的房價波動也很大,只要北京的房價一有波動,那燕郊的基本上要放大兩三倍。”胡景暉說。

燕郊樓市:年後喊漲

“過了河就是燕郊了。”疾駛的跨省公交930路穿過潮白河大橋時,河南人老鄭指著河東岸鱗次櫛比的大盤告訴身邊的老鄉。

2012年,在北京做社區蔬菜生意的老鄭在燕郊購得一套房產,算是在北京安家落戶了。

興達廣場小區站是進入燕郊的首站,無論春夏秋冬,這里都聚集了發小廣告的帶看人。“哥(姐),看房嗎?”成為高頻語句。

“農歷新年一過,燕郊的樓盤普遍又漲了五六百。”今年3月28日,當《每日經濟新聞》記者以購房者身份詢問夏威夷藍灣銷售人員項目價格時,對方表示“已經從年前的9000~9500元/平方米漲到了11000元。”

首爾甜城、燕郊孔雀城、上上城理想新城等多個項目的銷售人員均表示,房價較之年前有所上漲。

“年前大概賣9500元/平方米,現在高層產品10300元,洋房11800~12000元。今天剛好南區洋房有一棟首次開盤。”首爾甜城項目銷售林小姐正忙著向其他客戶介紹項目情況。

對於燕郊的項目漲價,百世金谷總經理劉文軍認為,這屬於合理回調。2013年燕郊樓市經歷一番波動,在通州商務服務中心、首都經濟圈、京津冀一體化等利好消息帶動下,燕郊樓市逐步回調至2013年略低的水平。

“喊漲”能否得到購房者的認同?

《每日經濟新聞》記者隨機采訪了意向購房者小潘。小潘告訴記者,去年北京樓市形勢都不好,燕郊房價和北京幾乎形成共振,他準備再觀望一段時間。

首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴《每日經濟新聞》記者,燕郊承接了大量在京就業人口的居住功能,如果沒有像樣的產業落地,很難摘掉“睡城”的帽子。隨著北京人口的不斷增加,燕郊房價與北京同進退也將是常態。

摘帽途徑:京城度假輔助生活區

百世金谷總經理劉文軍說,從房價看,燕郊與北京存在嚴重斷崖,潮白河一隔,房價卻差了不止一半。隨著京津冀一體化的發展,同城醫療、教育資源以及交通配套的不斷完善,燕郊房價應該會迎來合理上漲。

他認為,燕郊經過十多年的開發,已經基本成熟,現有可供應地塊越來越少。年後招拍掛地塊出現了熱搶,主要是位置比較好,土地市場的價格還是在合理增長。

泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男表示,燕效目前就可視作北京的一部分,土地已經極其稀缺,未必搶到了。地鐵也要與北京接軌了,更是利好。

人員的大量遷入,讓這個小鎮嚴重超載。由於沒有地鐵、輕軌,公交一直是居住在燕郊的上班族們的首選。

“上下班的時候,趕的點不好的話,連來3輛車你都不一定能上去。”購房者張先生說,很多時候不是北京城內的高碑店路口堵車就是通州區北關堵車,過了京通快速公交專用道時間,堵上一個小時也是家常便飯,30分鐘到國貿只是美好的夢想。

盡管“環首都經濟圈”與“東七環”的概念越提越響亮,但“近京”和“進京”一字之差,卻是量級的鴻溝。

在京津冀一體化的大背景下,解決交通問題固然重要,但在多位業內人士看來,燕郊自身產業的跟進,或是摘去“睡城”帽子的重要途徑。

“燕郊應該大力發展現代服務業和戰略新興產業,吸納更多的就業人口入駐,而不是僅限於吸納在北京就業的人口到此居住。”趙秀池認為,從長遠來看,燕郊應該作為首都的衛星城,從產城一體、居業聯動角度去進行城市規劃設計,而不只具有居住功能。

胡景暉說,相比北京,燕郊有其價格優勢。比如說有很多人到燕郊舉辦婚禮,燃放煙花更隨意,婚禮規模可以搞得更大,但價格比北京要便宜一半都不止。另外一功能就是休閑度假。畫家村宋莊在東面,電視臺和傳媒大學也在東邊。未來燕郊或更適合來配合北京做文化、傳媒創意的產業園,在定位上區別於海澱中關村。

胡景暉認為,在消費配套上,燕郊可以結合一些便宜的購物(類似奧特萊斯),或者一些倉儲式購物,來吸引京城人群。燕郊需在做好北京生活休閑娛樂補充的定位的同時,改造成適合北京人周末度假的輔助生活區域。

 

文化 產業 睡城 帽子 燕郊 樓市 喊漲 聲起
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通州成為北京副中心之後“睡城”的逆襲

來源: http://www.infzm.com/content/118599

離建設中的北京行政副中心不遠的潞城地鐵站附近,一群羊橫穿馬路,提醒人們就在不久前這里還是一片田野和鄉村。(南方周末記者 張濤/圖)

成為副中心後一年里,盡管出臺了“最嚴厲的房地產限購”措施,通州的二手房均價還是從每平米2.5萬元左右變成了3.5萬元左右,上漲了40%。

一位要求匿名的通州規劃系統的內部人士告訴南方周末記者,行政副中心乃至整個通州的建設規劃基本暫停了,整個通州的建設將向全世界進行設計招標。

由於通州企業外遷動作過猛,造成一些領域出現了低端人才難尋的尷尬局面。政府原本指望通州本地被拆遷的人能頂替上來,但這些人往往不屑於低端工作,尤其是當他們拿到了巨額拆遷補償款後。

不到30歲的王峰在北京有5套房子,這意味著千萬級別的財富。這些房子是家里老房子拆遷換來的,王峰家在北京東郊的通州區東南角的張灣鎮,這里位於北京東六環外。

但眼下王峰正羨慕著他家往北10公里的一群“土著”——通州潞城鎮的拆遷戶們。

“張灣的房子不太值錢,潞城的房子才是寶。”王峰對南方周末記者說,現在通州人愛開玩笑說,誰娶到一個潞城女孩,可以少奮鬥30年。

兩者的差別在於,潞城被劃入了“北京城市副中心”(以下簡稱副中心),且位於行政核心區。副中心北至潞苑北大街,南到京哈高速,西接北京朝陽區,東至潞城鎮,面積約155平米公里,占通州總面積的六分之一。其中又分成多個功能區,如行政核心區、高端商務區、文化旅遊區等。

一年之前,2015年4月,中共中央發布《京津冀協同發展規劃綱要》,提出要建設北京城市副中心。3個月後的7月11日,北京市委全會通過文件,明確提出要聚焦通州,加快“行政副中心”的建設,這一政策後來被民間形象地解讀為“北京遷出北京”。

2016年5月27日,中共中央政治局召開會議研究部署規劃建設北京城市副中心有關工作,提出建設副中心是“歷史性工程”,建設標準上,副中心社區的教育、醫療、養老配套指標將全部高於中心城,適宜步行和自行車的林蔭路比例達到70%。

在通州之前,新中國唯一一次把建設城市副中心上升到國家戰略高度的,是當年上海建設浦東。老話說“寧要浦西一張床,不要浦東一間房”,但後來浦東成功逆襲,成為上海的城市名片。

成為副中心之前,通州是著名的“睡城”——人們白天在城里上班,晚上回通州睡覺,主要是因為這里房價便宜,交通相對方便。

但一年之間,通州發生了翻天覆地的變化。

拆遷:都願意要房子

潞城鎮位於通州最東邊,目前人煙稀少,卻通了地鐵站。每天,數千輛掛全國各地車牌的汽車綿延兩公里,停在地鐵站外。這些車大部分都來自跟地鐵站隔著一條潮白河的河北省廊坊市燕郊鎮,車主們居住在燕郊,每天在此換乘地鐵,前往30公里外的北京市區上班,因為外地車牌進北京有很多限制。

但超級停車場很快將變成北京市新的行政核心區。按照北京市的官方表態,2017年底之前,北京市委、市政府、人大和政協四套行政班子將集體搬至潞城鎮。之後,北京市其他的非首都核心功能的企事業單位,也將陸續搬到通州其他鄉鎮。

行政核心區占地約15平方公里,通州官方公布的信息顯示,目前行政核心區的第一期拆遷工作基本完成,涉及6個村近8600人,總投資162億元。據此粗略計算,人均拆遷成本在200萬元左右。

南方周末記者得到的一份上述6個村的拆遷文件顯示,拆遷工作從2015年8月開始,9月結束。同一塊宅基地的被拆遷戶,要麽選擇現金,要麽選擇安置房。

一位潞城村民告訴南方周末記者,村民的宅基地主要是200平米和267平米兩種。通州規定這些被拆遷村子的宅基地區位補償價是每平米3850元,再加上安置款補助,南方周末記者根據政府公示的計算方式粗略估算,家庭宅基地在200平米左右的,如果選擇拿現金,拆遷戶至少能拿到400萬元。

如果選擇要房子,則按照人均50平米面積來安置。一般來說,一口之家,給一套一居室;兩口之家,給一套三居室;五口之家能分到三套兩居室。由於被拆遷戶很多都是幾代同堂,所以大部分人都能分到三四套房子。

有多塊宅基地的村民,一般選擇一些宅基地拿拆遷款,另一些宅基地選安置房。

第一期被拆遷的有個村子叫郝家府,位於行政核心區,明年將成為北京市公務員安置點。王峰的親戚正好就在郝家府村,他親戚跟大多數村民一樣,選擇多要房子少要現金。雖然政府規定,這些回遷房五年內不能上市。但大部分人不著急賣,都相信通州的房子還能漲。

這次安置中,政府給每個村配套了人均10平方米的產業用房,並允許這些房產作為村集體資產投入運營,村民可以獲得股東分紅,股份可以繼承。

潞城的拆遷引來了很多掘金者,如律師和各類理財公司。很多律師聲稱可以幫助村民提高拆遷補貼。但一位村民告訴南方周末記者,政府做的挺不錯,很多人都積極主動配合拆遷,他沒有聽說過有人拒遷的事情。倒是很多被拆遷戶開始接觸各類投資和理財公司的業務員,以至於政府專門給大家發通知,提醒說要註意非法集資和金融詐騙的陷阱。

郝家府也開通了地鐵,地鐵站北邊就是未來市政府辦公地,目前已經被圍起來,透過墻洞可以看到里面正在施工。地鐵南邊是公務員住宅區,目前土地已經整平,路邊安置了一塊寫著毛澤東《沁園春·長沙》的大石塊。

北京市常務副市長李士祥在2016年“兩會”上透露,政府會在通州給40歲以上的建集體宿舍,30歲以下的建保障性住房。這被外界解讀為,40歲以上的人家庭狀態通常已經固化,退休後仍然會搬回北京城里。而30歲以下的還是初級社會人,可以用“分房子”的方式讓他們就此定居通州。

北京通州,運河東大街附近的建設北京行政副中心的圍墻。(南方周末記者 張濤/圖)

“睡城”劇變

2012年,劉軍剛把房子買到通州區時,房價是每平米1.8萬元左右,現在已經到了3.6萬元。其中,通州成為北京副中心的最近一年里,每平米就漲了1萬元。

劉軍和妻子都在北京中關村上班,經常需要加班。當時從市里到通州只有一條地鐵,劉軍從中關村到通州的家要兩個小時。兩人在通州住了幾個月之後,搬到中關村租房住。

2014年底,北京地鐵六號線進入通州,從中關村一小時能到通州,再拼個車,十分鐘就能進家門。於是夫妻倆搬回了通州住。

劉軍回憶說,成為副中心之前的通州,去哪都不堵車,小區基本住的都是老年人,全區只有三個電影院,沒有適合年輕人的商場。

但現在通州已經有差不多十家影院。過去通州的商場很小,現在萬達等大型商場進駐後,通州人進城消費明顯減少。一些商場打出了“從此購物何需進城”的口號。

搬回通州後,劉軍發現小區附近停車很緊張了,而且現在通州跟市里一樣,高峰期經常堵車。

過去小區附近的路口廣告牌一直處在招商狀態,偶爾政府做做形象廣告。但現在各大路口的廣告牌,幾乎都被婦產醫院占據了。

“像我們這樣在市里上班的年輕人開始回到通州居住。因為大家到了要孩子的年紀,肯定還是住自己家里比較方便。”劉軍對南方周末記者說。

以前住通州的時候,劉軍每天晚上都要舉報樓下的露天燒烤。但商販們一般會比城管早一分鐘全部撤離完,因為有人放哨。有一次城管很無奈地對劉軍說,他們不太敢追這些商販,怕矛盾激化,而且商販們把小孩放在三輪車上做生意,城管根本不敢追。

搬回通州後,劉軍發現露天燒烤再也沒有出現過。“很久以前烤串”通州店的老板告訴南方周末記者,通州成為副中心以來,相關部門加大了各種檢查,對衛生和食品的監管更加嚴格。

過去很多商販都去通州八里橋的牛羊肉批發市場進貨,但如今通州正打算把這類批發市場遷移出去。很多商販幹脆改行或者離開通州。

“不能留歷史遺憾”

據大公研究院的數據,1994年以來,內地有34個城市搬遷過市府駐地,且超過七成的城市是在近十年完成搬遷的。但北京市的中心,新中國成立以來一直是二環以內。

在新中國成立之初,學者梁思成曾建議,在現在的北京西三環到西二環之間,建立專門的中央人民政府行政中心區,但方案沒有得到決策層的認可。

一直到2005年,為疏解首都的人口壓力,北京市第一次提出建設城市副中心。一開始主要是建設北京衛星新城,當時順義、通州和亦莊都被北京列為新城。許嵩就是在那年以每平米6000元的價格在通州買了房。

2008年奧運會之後,北京市提出新城建設要向通州傾斜。當時通州新城的主要範圍是目前行政副中心的東北區域。

許嵩原本以為新城建設能帶來不少就業機會,免去職住分離之苦。但由於交通和生活配套等基礎設施遠不如市中心,通州一直吸引不了優質企業和高端人才。許嵩只能繼續住在通州,但每天都去市里上班。

通州成為名副其實的睡城,直到2015年4月,推動京津冀協同發展成為重大國家戰略,戰略的核心是有序疏解北京四大類非首都功能:一是高消耗產業;二是區域性物流基地、區域性專業市場等第三產業;三是部分教育、醫療、培訓機構等社會公共服務功能;四是部分行政性、事業性服務機構和企業總部。

其中,前兩類也是通州正在轉移出去的產業,但後兩類是目前通州作為北京副中心要重點承接的城市功能。

也就是從這一刻起,通州房價一路猛漲。政府很快出臺了各種限制性措施。比如先後對住宅和商住兩用的房子進行限購。這些限購措施非常嚴格,如果沒有通州戶口或者沒在通州繳納社保和納稅,基本沒有資格在通州買房,這讓通州被媒體稱為“最嚴厲的房地產限購市場”。

即便如此,北京多個地產中介的數據都顯示,成為副中心後一年里,通州的二手房均價從每平米2.5萬元左右變成了3.5萬元左右,上漲了40%。

2016年5月27日,中共中央政治局召開會議,研究部署規劃建設北京城市副中心有關工作。會議提出,“要把每一寸土地都規劃得清清楚楚後再開工建設”。

具體到建設標準上,一是副中心社區的教育、醫療、養老配套指標將全部高於中心城。二是建設一個以步行和自行車出行為主要方式的宜居城區,林蔭路比例達到70%。

一位要求匿名的通州規劃系統的內部人士告訴南方周末記者,5月27日之後,行政副中心乃至整個通州的建設規劃基本暫停了,整個通州的建設將向全世界進行設計招標。

通州也很快出臺了戶籍限制政策,嚴控在通州落戶。

即便是通州引進的人才,如果已在北京他區(不含中心城六區)購置房產,就不能在通州落戶,而是去實際購房居住地辦理落戶。另外就是清理通州集體戶,動員在通州區外購房的人把戶口遷走。

騰籠換鳥

陳劍十幾年前就來到通州辦了個小型模具廠。2008年底,為了小孩讀書方便,他把廠子搬遷到了通州往東十幾公里的河北燕郊鎮,在燕郊買了個房子,然後把戶口落在燕郊,讓小孩在燕郊讀書。 “如果當時不搬走,現在基本也會被動員遷移出去。”陳劍對南方周末記者說。

2008年底的時候,北京市的房價正好是近十年的最低點。當時燕郊的房價更便宜,每平米3000元左右。陳劍在北京和燕郊的分界線潮白河的東岸買了個大房子。

隨著通州成為副中心,燕郊房價從2015年開始也一路加速上漲。2015年初燕郊房子市場均價在每平米一萬元左右,到現在已經逼近兩萬元。

在通州上班、住在燕郊的彭進,剛把燕郊的房子賣掉,在北京南六環附近換了一套面積差不多的房子。那里的房子均價跟燕郊差不多。

彭進選擇南六環的一個重要原因是,公司是做模具加工的,今年很可能作為落後產能被政府勸退出通州。老板告訴他,公司可能南遷到廊坊。

目前通州大部分的企業都是工業大院、加工企業和低端種養殖小區。去年通州遷出了300家左右的企業,今年要遷出1000家左右。

通州區經信委對外透露,通州已經梳理出2000家要被搬遷的企業。一位通州的公務員對南方周末記者表示,這些企業都曾對通州的就業和稅收等做出過巨大貢獻。要把他們遷走,輿論壓力很大。為此,通州先拿一些影響力大的企業做典型。比如,有著100年歷史的北京紅螺食品從通州遷到了河北玉田縣。這樣一來,企業動遷速度快了很多。

但騰空籠子容易,吸引新的鳥來築巢卻很難。一位接近通州人保部門的匿名人士告訴南方周末記者,目前通州人保部門比較頭疼的一個問題是,由於通州企業外遷動作過猛,造成一些領域出現了低端人才難尋的尷尬局面。政府原本是指望通州本地被拆遷的人能頂替上來,但這些人往往不屑於低端工作,尤其是當他們拿到了巨額拆遷補償款後。

而在創業創新上,目前通州的競爭力並不明顯。一位創業者告訴南方周末記者,他想在通州註冊一個公司,中介報價普遍要6000元,註冊地址一年也要6000元,但在朝陽區,中介只收4000元,還可以幫他把公司註冊在免收地址費的創業孵化器里。但在通州,要找到一個孵化器很難。

來通州上班

作為京通招聘網負責人,王誌銳發現,原先在京通招聘網找工作註冊簡歷的人,學歷基本是大專為主,而且以通州本地人才為主。如今,本科、碩士和博士所占比例增加明顯。

而在用人單位方面,過去以工廠類、小型服務企業為主,現在很多創新類、IT互聯網企業開始在通州落戶。

整個通州的薪酬水平,也從過去三四千元,到現在基本五千元起步。甚至也有企業開出八千到一萬元在通州招人。比如,“很久以前烤串”通州店老板告訴南方周末記者,他們服務員的工資幾年前還是1200元,現在基本都三四千元。

王誌銳還發現,通州的發展讓更多原先在北京中心城區上班的優秀人才,開始在通州就業。比如他認識一個在中關村上班、月收入1萬元的朋友,最近在通州找了一個月薪只有4000元的工作。一是接送小孩上學方便,二是在通州有工作就可以在通州納稅和交社保,這樣方便以後在通州買房或者申請在通州積分落戶。

“願意在通州就業的中高端人才多了,去年主要是家在通州的留在通州就業,今年家在市里的也開始考慮來通州上班。”王誌銳告訴南方周末記者,他最近面試了一個58同城的老員工,這個人其實沒有太大經濟壓力,就是感覺通州有發展前景才過來。

在王誌銳看來,目前中高端人才向通州的流動,雖然還沒有形成聚集效應,但趨勢已經十分明顯。

實際上,目前通州也在推動探索建立梯度積分指標體系,通過積分賦權,重點解決市行政副中心建設亟須的人才引進問題。但要留住人才,關鍵還是配套要跟上,尤其教育配套要跟上。

過去通州優質教育資源比較匱乏,現在政府開始把市里諸多優質教育資源引入通州。比如中國人民大學和北京電影學院的新校區都安排在通州潞城鎮。中小學這塊,正在建設北京二中、北京五中、景山學校、人大附中、人大附小等通州校區。

但如何保障這些東遷到通州的優質教育資源公平、合理分配,是目前南方周末記者采訪的多個通州居民最為關註的問題。他們擔心,這些優質資源過分集中,並向行政核心區傾斜。

(應采訪對象要求,王峰、劉軍為化名)

通州 成為 北京 中心 之後 睡城 的逆 逆襲
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