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梁惜君:買村屋留意細節 小心估價不足

1 : GS(14)@2018-02-04 20:58:01

【明報專訊】筆者最近收到陳小姐的電郵提問,希望在新婚置業及退休保障的安排上得到專業意見。在此先恭喜陳小姐好事將近,相信買樓上車絕對是現今準婚年輕人的願望清單上最想而又最難做到的一項,「與其交租幫人供樓,不如自己買樓」應該是很多人的心聲。評估過陳小姐所提供的資料,她跟未婚夫的計劃進展得十分理想;買樓是重大投資,必須了解清楚當中細節,尤其是購買村屋。陳小姐希望知道投資及財務安排上有甚麼要注意的地方;另外,由於她跟未婚夫都不諳股票,想知道一些風險不太高的投資建議。

貨比三家 了解銀行按揭成數

筆者身邊都有不少客人朋友提過想買村屋,主要因為呎價較低。新樓只能買到劏房般的單位,但同樣價錢已可購買約700方呎的村屋,有些更連花園或天台,但很多人都未必清楚買村屋要注意的地方,例如買村屋是否不能做按揭等問題。村屋承做按揭確實比私樓有更多限制,以前銀行對村屋按揭業務比較嚴謹,但現在很多銀行連同按揭保險計劃亦能批出八成按揭。買家要注意的反而是估價不足的問題,由於村屋成交量較低、物業質素參差、物業位置等原因,銀行對村屋估值資料不足,所以估價普遍謹慎;加上現時樓市升勢持續,業主叫價大幅高於估值亦時有發生。有些銀行會對村屋業務特別積極,有助買家更易上車,除了建議要貨比三家外,亦可向不同銀行查問按揭成數、利率、年期及估價審批等問題,市面上亦有按揭轉介公司可免費為客人一次過比較不同銀行的按揭計劃。筆者建議買家可先向銀行查詢按揭事宜或預先按揭批核,否則付了訂金才發現按揭借不足而要撻訂就欲哭無淚了。

此外,因村屋較易有僭建、業權或路權爭議等問題,這都會影響日後物業升值甚至易手問題。曾有買家購入了一層二樓村屋後,地下業主拒絕將二樓糞渠接駁到化糞池,令買家有廁去不得,所以買樓不能只貪便宜,一定要先做足功課,了解清楚圖則樓契,亦應委託有較豐富村屋交易經驗的律師處理。

假設500萬元的單位,如能承做八成按揭,首期即是100萬元。雖然陳小姐已有100萬元積蓄,而一年後亦可多儲17萬元,但結婚淨支出預計20萬元,按筆者經驗,通常結婚支出最後都會比預算時多,買樓除了計算樓價,還有經紀佣金、印花稅、律師費、裝修費用等,再加上提及過村屋可能出現估價不足的問題,所以應預留更多預算。

投資強積金 善用盈餘

至於買第二層樓作投資這個問題,陳小姐與未婚夫現在每月盈餘14,000元,若明年以兩成首期買500萬元村屋,以後供樓比租樓每月要多付約4500元。由於陳小姐預計未來二人加薪幅度有限,另外還打算生小孩及請工人,屆時每月盈餘應所剩無幾。當然這只是暫時推算,具體計劃仍未落實,筆者認為他們未必適合選用一些彈性低的儲蓄或投資計劃,建議陳小姐可考慮現階段先繼續將每月盈餘做一些彈性較大的投資計劃,例如利用強積金特別自願性供款投資股票基金,待計劃落實後再作部署。強積金自願性供款的好處是每月供款可由僱員自行決定,可隨時停供及提取,較適合陳小姐的個案。

根據積金局數據,過去17年股票基金累積回報達1.48倍,利用平均成本法每月投資亦可將風險減低。陳小姐及未婚夫二人本身已有強積金戶口,可解決陳小姐不想額外花時間研究股票的問題。市場上亦有強積金持牌顧問可為打工仔的MPF提供專業投資意見,但始終錢是屬於自己的,先求知再投資,千萬別只依賴他人意見亦切勿盲目跟從。

康宏理財服務有限公司聯席董事

[梁惜君 理財信箱]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6243&issue=20180130
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347690

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