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投資客瞄上不限購的法拍房 上海一房屋成交價高出市場價100萬

來源: http://www.yicai.com/news/5011075.html

在司法拍賣房(下稱“法拍房”)的市場里面,法院、中介、拍賣公司、貸款公司、購房者各自扮演著不同的角色,法拍房也曾一度受到投資客的青睞。而今年以來,法拍房更是出現了“價量齊升”的趨勢。

曹先生就是其中的一名投資客,今年4月他準備通過中介去參與拍賣上海“中遠兩灣城”小區某法拍房,該房屋起拍價格為316萬,建築面積約76平方米,當時的市場均價大概在5萬/平方米,因此曹先生評估該房屋的正常價格為370萬。

“由於這類拍賣房需要全款支付,因此我需要通過一些手段找到資金,考慮到資金成本問題我的心理價位在350萬。”曹先生告訴第一財經記者。

如果按照之前的情況,曹先生的這個價格是可以買到這個房屋的,而曹先生周圍也有很多朋友曾參與法拍房的投資,他們的想法很一致,由於法拍房可以跳過限購,價格又普遍低於市場價格,因此是一個不錯的投資途徑。

但是曹先生沒有想到的是,拍賣當天該房屋異常火爆,交易價格遠遠超過市場價格,最後成交價格達到470萬。

“我們周圍圈子有很多投資法拍房的朋友,滬九條過後法拍房比之前熱門了不少,我們分析原因可能是法拍房可以跳開限購,那麽這對於希望在上海置業的人而言無疑就是一種選擇。”曹先生告訴第一財經記者。

“中遠兩灣城四月成交的情況只有幾套,從我們的判斷看均價5萬是合理的水平,如果按照上述交易價格成交已經高於市場標準。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

法拍房的市場究竟有多火呢?

浙商資產管理研究院跟蹤的網絡法拍數據顯示,2016年3月,全國網絡司法拍賣一共拍賣涉訴房產9367處,環比增長28.1%。當月涉訴房產網絡司法拍賣的成交額為67.8億元,是2月成交額的2.1倍。

對比今年前3個月的數據可以發現,涉訴房產的起拍折扣率正緩慢降低,3月份的起拍折扣率為81.33%,系3個月以來的最低點。數據還顯示, 3月份的變現折扣率為88.76%,環比增長4.63%,系今年以來的最高點,反映出投資者對於不良資產特別是涉訴房產的需求旺盛。

“很多人都知道法拍房可以避開限購,大部分購買法拍房的人還是投資客。雖然法院要求全款支付,但是這些投資客通常聯合中介或者拍賣公司便可以獲得40%左右的借款,這個市場早就開始火爆起來了。”一位曾經從事過法拍房業務的中介人士告訴記者。

該人士介紹,曹先生遇見的情況應該還是比較特殊,估計這個價格是有黃牛破壞了“江湖規矩”。一般而言,各家拍賣公司都會提前商量好誰會買哪一套房屋,大家互相都不為難。客戶也會提前和拍賣公司簽署一個約定,要求拍賣公司以不高於多少錢的價格幫其拍到這個房屋。

比如如果市場價格400萬,客戶的心理價格380萬,一般拍賣公司A就可以幫客戶以380萬的價格拍到這個房屋。下一次,可能就是拍賣公司B的生意,大家相互都不會去哄擡價格。但是顯然,這一次可能有“野蠻人”入侵了這個市場。

曹先生坦言,自己也是找了中介幫自己推薦的房屋,中介也會負責幫曹先生了解房屋的抵押情況,並負責保證曹先生買到的房屋是沒有人居住的。

當然,這個投資也不是一本萬利的。

因為法拍房不受限購約束,所以在辦理過戶手續時,出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》,房地產交易中心即可準許過戶,但前提條件是產權明晰,且債務人配合交房。因此,實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。

“人員清理是一個很大的問題,如果是純粹的投資還好,如果是自住的話可能就需要看看這個房子之前是否住人。”盧文曦提醒道。

曹先生則指出,之前的法拍房投資客基本是同一群人,但是隨著滬九條的出臺,很多人受到了限購的影響,這些人的入場無疑增加了法拍房的市場需求,因此拍賣價格出現“天價”。

事實上,由於上海限購條件很嚴格,目前可以避開限購的手段並不多,註冊公司、申請外籍和法拍房基本上是3個避開限購的常用招數,而前兩個由於目前的查處力度增加,法拍房市場則開始“悄然”興起。

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