最新樓市調控出台 長沙收租勝上海 二城市突圍
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GS(14)@2010-10-25 07:56:342010-10-16 im
湖南直擊
中央9月29日再度出招調控樓市後,各大城市紛紛推「限購令」,其中上海10月更宣布每戶只能新購一套住房,市場擔憂新一輪調控措施,陸續有來。
一?城市或者是高樓價的二?城市,目前是政策打壓的高危區,投資內地樓市,還是要避開買樓成本較高,及受政策干擾影響的城市。
臨近廣東的中部省份湖南,省會長沙早已成為不少香港地產商眼中的肥肉。自2006年起,和黃(00013)、新鴻基(00016)、新世界(00017)等各大地產商紛紛進駐長沙,興建住宅樓盤,全因看中這個二?城市的樓市發展潛力。地產商固然快人一步,要得知當中的底蘊,本刊記者近期也直飛長沙,了解行情。
如今搭乘武廣高鐵到長沙,從廣州出發僅需2小時,比飛機只慢1個小時,長沙到武漢也只需1小時。原來目前均價為每平方米5,600元(人民幣,下同)的長沙,仍埋藏不少投資機遇,收租回報更高於上海。
速讀內地最新樓市調控
中央自今年4月推出被視為「史上最嚴厲」的調控政策,卻未能令房價過高城市降溫,8月份成交量更有恢復象,於是中央9月29日再度推出「加強版」調控措施,以下是最新出台的樓市調控政策︰
1. 暫停發放第三套房貸
各銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,消費性貸款亦禁止用於買房。
2. 加快推房產稅
加快推進房產稅改革試點,並逐步擴大到全國。
3. 部分城市限購房套數
房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民購房套數。
4. 禁囤地捂盤房企發股票債券貸款
對有違規紀錄的房地產商,要暫停發行股票、公司債券和新購置土地,各銀行停止對其發放新開發項目貸款。
中央國慶前兩日再度出招調控樓市,深圳翌日立即響應號召,要求深圳戶籍家庭限購兩套住房,而能夠提供1年以上當地納稅證明或者社保繳納證明的非深圳戶籍居民家庭,限購一套住房,至於其他情況的買房者,則無緣買房。隨後上海、杭州、福州、寧波等多個城市也紛紛出台「限購令」。
在同為一城市的廣州,由於許多人認為推出「限購令」勢在必行,於是在政策影響之下,廣州上周新房單日成交量竟然創下4月樓市調控以來的新紀錄。買家希望搶在「限購令」出台前購房,令廣州10月9至11日期間,便連續三日成交破千套,較上月同期翻了一倍。由此可見,「限購令」短期反而成了「催購令」。
有研究報告指,今年8月份一?及二?城市的物業成交均價,分別按月上升7%及5.3%,相對一?城市,二?城市樓市投資成本低,機會多,但是若沒有「地膽」相助,貿貿然去必定要碰釘子。
在湖南土生土長、去年結婚的嚴暉曾經從事財務工作,婚後就辭職當全職太太,但熱衷地產投資,這位現時懷胎數月的準媽媽,已擁有兩套住宅和一個產權式商舖。
盡管如此,嚴暉並沒有成為「房奴」,她的丈夫從事I.T.行業,她是全職主婦,收入足夠生活和供樓。她於2003年買入的第一套房,樓價只約15萬元,故只申請了2年期的按揭貸款,按揭已供完,現時出租月收1,800元;而目前居住的這套房,則是丈夫出資,已一次性付款。她目前僅須負擔按揭供款,是2006年買入的產權式商鋪,但她每月來自第一套房的1,800元租金,已經完全夠支付這商鋪月供開支,且5年的按揭也將於明年完結,屬於「無貸一身輕」。
長沙人愛玩樂花錢闊綽
在一個風和日麗的下午,當記者來到嚴暉位於長沙城北的家時,她就直說記者來得巧,原來她又有買樓打算,前一日還挺?肚子親自去看樓,講起如何買樓,她說來頭頭是道。
「昨天剛去看了一套房,估計是1995年之前的,10幾年樓齡,沒有電梯,也沒有物業管理,底價在每平方米5,700元。」該單位位於市中心地鐵站口,該站地鐵又是1號?和2號?交叉的地方,因此附近樓價漲了不少,周邊的新房都要每平方米9,000元。
很多二?城市都在大興土木、修地鐵,嚴暉這次打算買二手樓,最看重的是位置,和香港樓市一樣,地鐵沿當然成了不少買家的心頭好。
其實湖南的樓價在內地算是偏低,在中部城市中,貴州的工資可能不如湖南,江西省會南昌的環境也沒有長沙好,但是房價都比長沙高,這跟不同地方的人消費習慣不同有很大關係。由於湖南人很願意將錢花在吃喝玩樂方面,用於買樓的收入比例不會像其他城市那麼高,故樓價也相對溫和。
嚴暉還指出另一個令房價較低的原因,因為當地國有企業、機關政府以前建了很多福利房。「老長沙人手上基本都有兩套以上的房子,買的價錢都很便宜,單位上的福利房或者集資房,剩下的錢更願意拿來吃喝玩樂。」
租金回報率逾?%勝上海
如今國家要振興中部,經濟發展重點地區由沿海轉至中西部,給這裏的二?城市帶來不少商機。對投資大城市也有所了解的嚴暉說,以收租回報計算,投資上海樓遠不如投資長沙。
嚴暉2003年買了一個為61平方米(約610平方呎)的一房兩廳小單位,目前正拿來收租。當初她是以每平方米2,500元的價格買入,樓價為15.3萬元,若如今出售,她估預能賣到6,000元至7,000元一平方米(即樓價逾40萬元),漲幅逾1.4倍。不過她暫時不想賣樓,只肯放租,因現在每月可收1,800元租金,她隨即做了個簡單的計算︰「租金一年可以回收逾2萬元,20年能收回投資,但是在上海你找不到20年可以收回投資的房子。」此單位每年租金回報率約有5.4%,比上海南京西路不少樓盤的租金回報更優勝。記者翻查在上海地鐵2號南京西路站及恒隆廣場附近發現一個類似樓盤「駿豪國際」,與嚴暉所購的第一套房一樣都是7年樓齡,其中一個同為一房兩廳約為66.7平方米的單位,售價為300萬元,而類似單位的租金差不多要6,500元,收租回報率僅為2.6%,遠不及長沙。
買樓收租已勝人一籌,嚴暉現時自住的那套房子,更令她感驕傲。
發展商VIP噱頭製造騷動
二?城市售樓的情況跟香港不盡相同,但一樣會各出奇謀,製造開盤騷動。她目前住的珠江花城是內地開發商廣東珠江實業旗下項目,第一期於2006年開盤,算是首個於長沙推出的精裝修大樓盤,當年還引起了不小的騷動。
珠江花城推出了一種VIP制度,即是買家提前繳納3,000元的「誠意金」,獲取VIP優先選房的資格以及一定的房價優惠。因為專為VIP提供的選房時間僅僅得一日,並且要拿籌,於是當年不少VIP凌晨就開始排隊,終於輪到自己的時候,每個人又僅有約5分鐘的決定買或不買,從當年一些VIP的看房日誌中得悉,開發商從VIP踏入房間的那一刻開始「正正經經」計時,於是滋生了不少不愉快,還有人給予「黑色5分鐘」的評語。
她提醒,就算是現在,長沙那邊的開發商還是很喜歡玩類似噱頭,讓人感覺房子真的是供不應求,製造晚來一會兒就會錯失良機的錯覺。
施小計向營銷總監拿折
作為VIP之一,嚴暉比較理性又有辦法。她早上8點多才去看房子,之後也沒在限定的時間裏做出買樓決定。「當時只給你幾分鐘,沒有太多時間考慮,畢竟不是買一套衣服。就算是買上千元的衣服也要試一下啊。」於是看了4分鐘她就決定離開,但其實她不是放棄買房,而是等到了當天大部分人都離開後,找了一位副營銷總監聊了很長時間,才買了這套房。
當然營銷總監不是任何普通人都能見到,嚴暉這位「地頭蟲」有甚麼辦法?她開始慢慢解疑,「首先要知道,售樓小姐肯定是沒有權利給你折扣,接待大部分客人的都是售樓小姐,所以,營銷總監其實不是很忙。至於甚麼人會到營銷總監那裏去?就是售樓小姐覺得她是『啃不動』(很難纏)的客戶。」於是她就讓自己成為一個難纏的客戶,並相信營銷總監會給一些讓利來搞定這樣的客戶,以求房子能快點賣出去。最後,嚴暉不單房子買得較為滿意,還罕有地拿到了一些折扣。
盡管如此,面對諸多關於VIP制度和時間的抱怨,嚴暉也幫開發商說句公道話,她指戶型會提早向外公布,買家要自己做好應做的功課。嚴暉心儀單位是朝東面的戶型,價位相對高一些,每平方米3,500元,而西斜的鄰居家就是每平方米3,100元至3,200元。VIP專屬日的售價也確實比後來的售價每平方米便宜100元至200元。
「長沙有一句老話——南帝北丐,所以真正的老長沙人喜歡住南邊,北邊這一帶算是「移民」。鬧市區回來的公交車很方便,有一輛車開到12點(在二?城市較少見),還算方便。」看來,到外地買樓者,確實還要了解當地風俗習慣。
長沙未出限售令
限售令出台後,不同城市的購買政策細則都有所不同。記者致電湖南房地產律師門戶網律師劉海平,他表示長沙最近還未有最新的限購令,港人仍可投資。由於香港人是非本地居民,除非可一次過付清樓價,否則,若想向銀行貸款,還是要提供1年以上本地納稅證明或社保繳納證明,首套住房首期為三成及利率85折,第二套為五成首期及貸款利率不低於基準利率的1.1倍,第三套房貸現在則全面停辦。劉海平指,不滿足貸款條件的外地人(包括港人),現在就只能用現金支付了,不過據他所知,在出示證明文件方面,當地有時未會嚴格執行。
精明眼投資商舖
除了買住宅,嚴暉還小注投資「產權式商舖」,即由開發商將大商場分割成若干小產權證的商舖出售,然後給予一定的回報,有時候投資大小是以單位計,而非以舖位計,類似房地產證券,回報約為9%至10%,比買樓收租更吸引。
嚴暉提醒在投資類產權式商舖前,要小心「捲款潛逃」的事,在北京和上海曾有產權式商舖的營運失敗案例,開發商拿到錢就消失。她目前投資的項目開發商是湖南省供銷總社,是國家單位的分支;而租用該物業的單位,則是本港企業新世界百貨,在她看來這是「強強聯營」,兩個單位都信譽良好。為了讓自己投資得更踏實,她還努力爭取看到了新世界百貨與開發商簽下的20年租約原件,知道新世界的總公司為此做了擔保,有了白紙黑字,她就放心投資了。
如今中央打壓住宅樓市,本地人購買住宅所受限制已經較多,於是產權式商鋪投資的熱潮又起。記者特致電長沙房管局,了解港人可否在當地進行這類投資,而工作人員就爽快地回答︰「可以,只要有錢就行。」手續亦與本地人一樣。不過,有意投資的港人需留意,這類投資存在不少財技,要做足功課。
高鐵推動長沙樓市
以前坐空調特快火車從廣州到武漢,要使用約10個半小時,到長沙要7個多小時,更不用說其他速度更慢的列車,自去年底武廣高鐵落成後,從廣州出發到武漢和長沙,僅僅分別需時4個小時和兩個半小時,完全可以實現早上武漢吃熱乾麵,中午長沙嘗湘菜,晚上廣州喝靚湯。
武廣高鐵長沙站,落戶長沙市雨花區,令附近一帶有了個新名字「武廣新城」,更令該區樓價獲看好,樓價已經接近長沙市中心。長沙近來有一項針對新婚買房的年輕人的調查,結果顯示近四成人選擇在雨花區置業,反映高鐵效應對該區樓市的號召力強,因為這裏除了南北走向的武廣高鐵站,未來還有一條東西走向的滬昆高鐵站興建,高鐵十字交叉的黃金位置,成為當地樓價看漲的要因之一。事實上,前陣子股神巴菲特到訪長沙比亞迪電動巴士廠區,引起一陣旋風,該廠正是落戶雨花區。
目前港人去搭乘高鐵還不算十分方便,因為要從深圳坐巴士去廣州高鐵站,或者先坐和諧號到廣州火車站,再轉地鐵至高鐵站,年底深圳北站通車後,深圳到高鐵站僅需時20分鐘,料有更多港人捧場高鐵。
二?城市樓價穩步上揚
過去一年,內地不少投資需求,已由一?城市轉投至二?城市。「每平方米低於一萬元人民幣的住宅,在二?城市仍大有選擇,隨?市場愈趨成熟,預期樓價長遠上升潛力頗高。」中原(中國)物業顧問有限公司華南總裁賴國強(見下圖)指,金融海嘯後,中央雖然多次推出遏止樓市過熱的調控措施,內地二?城市表現仍穩步上升,不但成交持續增加,樓價也是仍然在升,成都、重慶、天津、杭州及長沙等,去年樓價普遍上升20%至30%。
賴國強向本刊說,雖預期內地樓市短期將受政策等不明朗因素影響,交投將再度回落,惟因市場資金仍然充裕,他相信二、三?城市的樓價大跌機會較微,加上一?城市的樓價普遍偏高,波幅較大,認為樓價入場費基點仍相對低的二?城市,中長?仍可看俏。
收緊信貸有利二?樓市
9月26日,中央突然再出手,重申實行多項國十條的內容,令市場擔憂新一輪的調控潮又再開始,尤其是政府將進一步收緊信貸等,賴國強預期,近年樓價升幅顯著的一?城市,因投資氣氛甚濃,所受的不明朗因素衝擊較大,惟在市場資金仍然氾濫下,二、三?城市的樓價,短期難出現大跌。
賴國強指︰「近期集團在二?城市協助推售的住宅項目,反應甚佳,當中買家的借貸比例不算高,反映該個市場也具備不少財力充裕的投資者作後盾。」
新的調控措施亦增加了外地人買樓的規限,直接影響港人在二?城市投資樓市。目前港人投資二?樓市的概況,賴國強指集團未有相關統計數據,惟相信近年不少取得二?城市樓市資訊的港人,其投資正持續在升。他舉例說︰「不少外來投資者,包括港人及其他省份的投資者等,以往一窩蜂集中撲向天津、南京及杭州等地,近年食髓知味,更慢慢轉至重慶、武漢及長沙等地尋寶。」
他續指,其他較冷門、樓市剛告發展的地區,包括西安、南寧及南昌等,也成了少數投資者物悉投資機會的地點。
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4顆明日之星
美國財經雜誌《福布斯》最近發布的「未來10年發展最快的城市」研究報告,中國的成都、重慶、蘇州和南京四個城市榜上有名,其中成都和重慶分別排名前兩位。《福布斯》認為,中國今年的經濟發展,以及大膽的城市多元化戰略,令內地城市商業發展前景可觀。
報告指出,成都和重慶等地,已有能力承載沿海大都市如上海、香港和深圳的企業轉移,想逃離高地價、高成本、交通堵塞等問題,這兩城市都是理想的替代。
成都變外資企業駐腳地
9月份成功開通中國西部首條地鐵?的成都,這個600萬人口的城市,目前到處大興土木,航空、鐵路和公路的發展已通往中國沿海城市和世界各地,並吸引了像戴爾(Dell)、IBM、微軟、英特爾(Intel)等高科技公司在近兩年裏往這個生產成本較低的城市聚集。
至於擁有3,200萬人口的重慶,這個中國西部唯一的直轄市,今年6月18日已獲批成立中國第三個副省級經濟區,也是中國西部第一個經濟區——兩江新區。該區在成立100天內簽署110個新投資項目,投資總額達190億元人民幣。
至於外號東方威尼斯的蘇州,旅遊業蓬勃,加上距離上海僅120公里,預期也令該城市經濟受惠,人均收入較其他內陸城巿高出兩倍以上。而距上海241公里的南京,因該地生活指數較低,正發展成江蘇省交通樞紐,巿中心有大型商業建設,服務業全速發展,故被認為同樣具潛力。