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首創先進工業用地保護 缺地的深圳敢於拿出一個區的面積

近日，深圳市寶安區試行全國首個區級工業控制線管理辦法，劃定工業控制線總規模70平方公里，保護先進工業。

在當地房價已經大幅攀升、工業用地逐漸縮水的背景下，上述動作意味著什麽? 當地區域經濟觀察人士稱，這一嘗試對於未來深圳制造業的比重保持在安全線以上和經濟結構的穩定，意義深遠。

紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業用地

7月29日，寶安區發布《深圳市寶安區工業控制線管理辦法(試行)》。

《管理辦法》規定，工業控制線根據城市規劃和產業發展導向，按照總量控制、集中連片、保大放小、分類定策的原則劃定，寶安區工業控制線劃定範圍總規模為70平方公里。

此外，工業控制線分為工業紅線和工業藍線：工業紅線為嚴格保護的工業用地範圍線，嚴格限制線內工業用地轉換為非工業功能;工業藍線內合理調控工業用地轉換功能，根據工業控制線範圍內工業建築面積總量平衡的原則，預留一定的用地功能轉換彈性。

制造業正處在政策風口上。2015年，國務院發布我國實施制造強國戰略第一個十年的行動綱領《中國制造2025》，提出到2025年，制造業整體素質大幅提升，創新能力顯著增強。

作為中國制造業重鎮，深圳市政府早在“十二五”之初，就提出大力發展六大戰略性新興產業和四大支柱產業。

在這背後，土地支撐是必不可少的，但深圳已經幾乎無新地可用。今年5月，華為總裁任正非在接受新華社采訪時表示, 目前深圳房地產過度發展對工業有擠出效應,“深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了。”

新增工業用地少 舊工業用地荒廢

由於土地資源的匱乏，深圳的城市和工業發展已經由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變，舊改成為熱詞。

不過，由於制造業的利潤相對較薄，產業園的老板提升產業的意願較弱，這導致舊改項目中“工改工”的比例偏低，政策門檻雖高但來錢容易的“工改商”、“工改居”則占了更大的比重。

以寶安區為例：“十二五”期間，寶安區共76個舊工業區改造項目，用地面積475萬平方米。其中“工改工”項目27個，僅占項目總數的35.5%，用地面積171.3萬平方米，僅占總用地面積的36%。

深圳市政府已經有所動作。2015年，深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》。與往年相比，一個突出的變化是商住項目的占比大幅縮減，新型產業用地占比升至七成。

除了新改造的工業用地少，原有的部分工業區的土地也未得到合理的利用。深圳中原研究中心負責人王飛王飛對第一財經記者表示，寶安之前大部分由工業主導的片區如福永、沙井、松崗、光明有很多舊的工廠區荒廢，造成了土地資源浪費，政府需要做一個新的規劃，盤活用地。

在過去的幾年中，也有一些工業園的管理者眼看著廠房不如以前好租，試圖另謀生路。他們將空出來的廠房改造成寫字樓，吸引企業進駐，但是效果並不盡如人意。

2014年，寶安區一個工業園就將一棟多層廠房改造成了寫字樓，一眼看上去和繁華市區的寫字樓並無區別。但是第一財經記者了解到，雖然租金只有二三十元一平方米，也就周邊非園區寫字樓租金的一半，但由於位置較為偏遠，周邊配套設施不夠完善，目前仍沒有招滿。

確保深圳產業結構均衡

深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示，深圳在土地保護方面，以前只有生態控制線。現在由工業發達的寶安區提出劃工業控制線，將為深圳的產業升級豎起一道安全閥，保證工業用地的需要，也是保證深圳經濟結構穩定的舉措。

他說：“70平方公里說大不大，但是也不算小了，GDP產出值很高的福田區整個才70多平方公里。而且未來，先進工業由於靠科技引導和依賴機器人，占地面積會越來越少。”

他補充道，“將來劃定工業控制線的做法擴大到全市的話，就能保證未來工業占GDP的貢獻率能達到35%以上的安全線。”

此前，當地一些區域經濟觀察人士擔心，到2020年，深圳的第二產業比重可能下降到35%以下。而如果第二產業比重降至35%以下，意味著深圳的產業發展變得不均衡。

深圳的第三產業發展勢頭迅猛。根據深圳市統計局發布的« 2015年深圳國民經濟和社會發展統計公報»，第三產業增加值10291.80億元，增長10.2%，增幅高於第二產業。同時，第三產業增加值占全市生產總值的比重為58.8%，高出第二產業將近18個百分點。