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用心磨2年 他獵下中信舊總部 40歲外資金童詹偉立 「想拿的,從不失手」

2015-11-16  TWM

號稱皇冠上珍珠的中信松壽大樓,終於出嫁,娶親的是私募基金子樂開發,其操盤手,正是近年屢屢在台灣商用不動產市場寫下傳奇的外資不動產投資金童——詹偉立。

十月三十日,延宕近兩年的中信松壽大樓(舊總部)順利以一五一.二億元售出,這個由外資子樂投資(Riant Capital ,簡稱RC)所另組及管理之專案不動產私募基金||子樂開發(Green Heaven Limited),結合大陸建設籌組的投標團隊,不僅完封台北信義計畫區最後一棟擁有完整土地所有權的商辦,也寫下外資在台投資不動產金額的新紀錄,幕後 的操盤手,是今年才剛滿四十歲的子樂投資總裁詹偉立。

過去八年來,詹偉立一直是不動產外資私募基金界的投資金童,他曾帶領花旗銀行、亞太置地私募基金(APL)投資台北內湖亞太經貿廣場、西門町萬國大樓等商 用不動產,經手投資的金額高達五百億元,至今無人能出其右;而這次拿下中信舊總部,更讓他戰功彪炳的成績單上再添一筆。

積極準備》

兩年來持續展現得標誠意

「兩年前,中信第一次招標時,我就已開始準備!」坐在信義計畫區子樂開發辦公室十四樓,詹偉立望向只有兩街之隔的中信松壽大樓(以下簡稱A7)說,儘管這兩年歷經新舞臺出售風波,標售案走走停停,但他從來沒有想過要放棄,並持續向中信展現高度得標的誠意。

在講求財務效率的私募基金圈,詹偉立願意花時間磨案子的功力,連擔任A7標售顧問的戴德梁行總經理顏炳立都佩服。

「他很像獵豹,只要是他想拿的案子,從來沒有失手過。」顏炳立說,兩年來有意爭取A7的買方超過十組,包含知名上市建設公司、美日外資私募基金都曾努力評估過,但投標條件中要求買方承諾「新建大樓比照現有新舞臺空間規模、席次及設備條件設置藝文展演空間,並且營運」,讓不少買家打退堂鼓,卻只有詹偉立將這個劣勢扭轉成得標的關鍵。

為了拿下A7,新舞臺出售風波的那兩年爭議期,反而給詹偉立充分的時間準備。

膽大心細》

三步驟說服賣方與投資人

首先,他找上在台灣營造工程界頗受好評的大陸工程與大陸建設擔任合作夥伴,由於過去八年他與亦師亦友的大陸建設董事長張良吉在投資案上有多次交手經驗,讓他在籌組團隊過程中省下不少力,也讓他在資格標上挾著品牌優勢大大加分。

第二,詹偉立把同業視為負擔的新舞臺當作資產,他講究設計,蒐集、閱讀國外最新藝文場地資料,還邀請國際建築師團隊助陣,將新舞臺重新設計為符合國際展演標準的一流藝文空間,納入未來重建後的四合一複合大樓的一部分。

第三,他不斷與仍持有五%所有權的中信溝通彼此的夥伴關係,未來將重現松壽大樓的風華,而非純粹以財務考量切入。

然而,要說服精明的賣方點頭,並讓私募基金投資人完全信任,詹偉立多年來溝通的功力也在此刻展現無遺。

詹偉立說,他曾經花了半年時間親自與國際五星級連鎖品牌總部洽談進駐A7,還特別規畫符合中國信託銀行需求的旗艦分行與辦公空間,並投入人力、資金拍攝了 一支說明影片,加上一幢建築模型,展現他志在必得的企圖心。「不可能會有私募基金為了一個不確定得標的案子,砸這麼多資源。」詹偉立充滿自信地說。

「這完全符合他膽大心細的個性。」認識詹偉立多年的第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒,對於詹偉立拿下松壽大樓這一役,她直說,「他之所以敢挑戰,正是他總能看到別人忽略的細節。」詹偉立最經典一役是坐落西門町中心點的萬國大樓,當年正是他用科學方法打敗眾多競爭對手拿下。

經典一役》

萬國大樓投報率驚豔市場

○九年,大陸工程打算處分萬國大樓,但投報率及租客狀況讓不少買家卻步,當時,詹偉立到處向商仲打聽西門町租金,但每一家回報的行情都不同;為了找到答案,他乾脆自己找了一批工讀生逐街調查,發現萬國大樓租金明顯低於市場四○%。

另一方面,他長年觀察亞洲各國零售市場,也發現當時國際快時尚服飾連鎖品牌都有意進入台灣市場,但始終找不到一千坪以上的大型店面,於是,他「抓緊市場資訊不透明、租客需求存在」這兩點,成為成功拿下案子的關鍵。

拿下萬國大樓後,詹偉立開出一坪一萬多元的租金對外招租,卻不斷被零售業者打槍,「東區百貨公司一坪才七千五百元,西門町租金怎麼可能比東區還高?」沒想到,詹偉立堅信萬國大樓地下二樓到四樓超過千坪的獨立空間無可取代,最後果然招到優衣庫(Uniqlo)進駐作為全台最大的旗艦店。

經過詹偉立包裝,萬國大樓每坪租金跳上一萬元有餘,投報率也高達三.六%,受到追求穩定租金報酬率的壽險業者青睞,讓他在一二年以溢價近一二○%、約六十七億元的金額賣給富邦人壽,再度寫下市場紀錄。

朱幸兒說,優秀的外資私募基金操盤人,一定要在市場上有好的交易紀錄,詹偉立過去八年不僅從無失敗紀錄,並且都替投資人賺進豐碩利潤,更重要的是,他重信用,讓客戶放心將錢交給他管理。

重諾守信》

在商用不動產市場零負評

朱幸兒印象很深,○九年詹偉立替當時任職的APL買下世貿Tower之後不久,就有新的買家透過朱幸兒向詹偉立加價購買,沒想到當天下午又出現另一組買家 攔截,「當時我們只是口頭約定而已,他大可以選擇出價最高的買方,但Aaron(詹偉立英文名)一點都不為所動,還是信守約定將物件賣給第一位出價的買 方。」正是如此信守承諾的行事風格,讓他與台灣五大外商商仲顧問公司始終維持良好關係,「即使對仲介也同樣守信,你說以後只要有好案子,誰不會第一時間就報給他?」朱幸兒說。

在透明度相對不高的台灣不動產市場,外資私募基金要能在台灣找到好案子,除了比實力、情報力,更要比人脈力,在台灣出生的詹偉立,父親是台中知名骨科醫師,但因中學就被送出國留學,他在台灣房地產業的人脈也是十年前回台從零開始建立起來。

雖然手握上百億元投資資金,但詹偉立不論對賣家或商仲顧問都一樣有禮、不卑不亢,絲毫沒有高傲的架子,也正因為喜歡與銀行、建商「搏感情」,讓他在商用不動產市場幾乎沒有負評,每次出手前,在財務融資與經營管理上無後顧之憂。

順利拿下信義計畫區最後一塊黃金寶地,未來,A7將由詹偉立統籌國際資金、專業團隊規畫為包含國際品牌飯店、頂級商辦、展演空間與旗艦店面四合一的複合大樓,在詹偉立的操盤下,這棟複合大樓的未來樣貌,也頗值得期待。

撰文 / 梁任瑋


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