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“不賺錢”的長租公寓：企業緣何趨之若鶩？

從商業層面看，長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境，但從社會層面看，發展租賃市場則有著更高尚的社會意義。（視覺中國/圖）

近年來，決策層層面大力提倡“租售並舉”，租賃市場也展現出極大的市場空間。不少開發商看到了這一市場契機，包括萬科、龍湖、世聯、鏈家等企業紛紛搶灘租賃市場。21世紀經濟報道記者針對市場上主要出現的長租公寓產品進行了初步調研發現，目前房企推出的大部分產品均面臨盈利難題。

世聯行集團副總經理兼董秘袁鴻昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“我們是集中式（長租公寓）的堅定擁護者。”在袁鴻昌看來，與分散式長租公寓諸多弊端相比，集中式長租公寓能與業主簽約7年以上，甚至可達15年。有了較長租期保證，企業敢於對其進行大規模投入。此外，集中式公寓中的標準化產品、較小的管理半徑、社區氛圍也是其優勢。

近年來，隨著決策層大力提倡“租售並舉”，長租公寓市場受到不少開發商的關註。包括萬科、龍湖、世聯、鏈家、我愛我家等企業紛紛搶灘租賃市場，並對外宣稱加大長租公寓投入力度。

巨大的市場前景是開發商趨之若鶩的原因之一。2016年12月7日，鏈家研究院院長楊現領發布了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元，市場前景可期。

Wind和華菁證券研究所一組數據也顯示，中國目前的租賃市場GMV（成交總額）為1萬億元，相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億元。

長租公寓經過一段時間試水，目前已經被逐步國人接受。據邁點研究院報告調查樣本顯示，2016年，公寓市場的消費人群男女比例六四開，其中男性占比為61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用戶在2016年占比就達到近四成，這意味著國人已普遍接受了公寓這一新的住宿方式。公寓市場的消費人群以26-35歲間的80後為主，其占比達58%，超過其他所有年齡段人群的總和。這一群體雖是目前社會的中堅階層，但由於一二線城市房價高，許多潛在購房者被迫選擇租住。

根據海通證券市場調研，市面上品牌公寓主要的客戶群體為剛畢業的大學生和年輕白領，年齡 20 歲到 35 歲之間的單身青年。不過，21世紀經濟報道記者在實地調研中發現，隨著長租公寓這一模式被廣泛推廣，目前公寓的消費人群也不乏已婚人士。

開發商搶灘

自2015年開始，從政策框架到試點，租賃市場的政策正在從導向逐步落實到實踐。2016年底和2017年初，住建部兩次發文推進租賃企業機構化和規模化發展，並提出12個城市作為租賃市場的試點城市。從2017年一季度住建部的政策導向可以看出政策利好租賃企業的發展，支持租賃企業規模化發展，提供更多租賃房，以滿足市場住房需求。

2017年7月，九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場迎來政策利好。

在政策號召下，不少房企將長租公寓業務板塊列為公司發展重點板塊。

日前，龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，冠寓是龍湖集團繼住宅、商業、物業後，集團的第四大戰略主航道業務。而龍湖是首家將長租公寓業務定位於主航道業務的房地產公司。這也是對國家租售並舉政策的積極響應。冠寓是龍湖推出的長租公寓品牌。

按照龍湖的計劃，長租公寓業務將被推廣至16個城市。在一線城市之外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南等二三線城市。至2017年底，龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間。中期目標是希望突破5萬間；到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。

萬科也在積極布局長租公寓市場，但是將其列為“拓展業務”。萬科於2014年提出從純住宅開發商轉型為―城市配套服務商，並且公司在當時就確立要在十年內完成新業務探索與布局。2015年萬科以不同品牌在廣州、廈門、西安等城市嘗試長租公寓業務。2016年5月，萬科正式推出以25-30歲白領青年為客戶群體的泊寓系列公寓。公開數據顯示，截至2017年7月，萬科泊寓在全國22個城市擁有16000間公寓在運營，簽約公寓約為4.5萬間。

除了房企，房地產代理機構也試水長租公寓市場。2014年，世聯行開始試水公寓市場，2015年世聯行參與短租市場；同年8月，其長租公寓品牌紅璞公寓在廣州開業。

袁鴻昌表示，世聯行試水公寓市場，與他們發現客戶需求有關。當時在惠州的部分業主買房後並不居住，他們希望將房源出租，於是世聯行便開始順應這一需求推出短租公寓。隨後世聯行研究部發現城市首置住宅房價走高，對於大多數人而言，通過買房來解決住房需求較難。然而城市發展需要年輕人，年輕人的住房需求意味著長租公寓有著較好的市場。發現這一市場的世聯行便開始試水長租公寓。

除了這幾家典型企業試水長租公寓市場以外，包括鏈家、我愛我家以及不少創業機構等企業也已布局或正在調研長租公寓市場。這其中，集中式長租公寓是所有公寓品類中競爭最為激烈的一個。目前集中式長租公寓已聚集了來自多個行業的玩家，既有YOU+、魔方這種帶有互聯網基因的公寓品牌，也有萬科、龍湖等地產大亨入場，還有逗號、窩趣等酒管集團跨界。

盈利艱難

盡管背靠政策東風，租賃市場前景極其廣闊，但不賺錢是行業內普遍現象。比如，龍湖近期對外明確表示，三年內不考慮盈利問題。雖然，龍湖表示非常重視長租公寓市場，並為自己立下遠大的誌向，即，到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。但同樣作為主航道業務，龍湖在商業地產的目標是，到2020年租金收入達到60億。

由邁點研究院（MTA）聯合Talking Data於今年4月共同發布的《2016年度中國公寓白皮書》顯示，由於目前公寓的重資產屬性，在國內REITs尚未啟動的情況下，集中式公寓暫時只有“持有物業溢價+租金+其他衍生服務收費”這一種盈利模式。而對於分散式公寓，得益於去年國家和地方發布的鼓勵住房租賃的辦法，各地紛紛出臺了相應的配套意見，許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價為主。

已經試水公寓市場兩年有余的世聯行，該業務目前仍然處於虧損階段。世聯行2017年中報顯示，由於擴大公寓管理規模，2017年上半年公寓管理業務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

長租公寓的虧損主要受困於其高額的經營成本。袁鴻昌透露，目前，紅璞公寓的收房成本占總成本的55%，裝修約20%，此外還有人工等成本。經他測算，紅璞公寓的回報率約為10%。不過，具體收益也要看輕重資產的不同模式。目前，紅璞公寓的資產配置中存在托管類的輕資產運營，但整體仍以重資產居多。袁鴻昌表示，輕資產收益主要算服務費，資本投入降低後，風險也隨之降低，如果有標準化服務，則能迅速做大；重資產收益主要算租金差，對資本金的要求很高。袁鴻昌解釋稱，從實際運營情況看，單個項目是可以賺錢的。但整體而言，公寓出租需要周期，並且還處在擴張階段，還需要加大投入和資本支出。如果想要財務報表好看，要等到紅璞公寓停止擴張的時候。

不過，從目前來看，世聯行單個項目虧損也十分嚴重。21世紀經濟報道記者查閱了世聯行2017年中報發現，目前在世聯行運營的紅璞公寓中，只有北京的紅璞公寓是賺錢的，其他全部處於虧損階段。報告顯示，北京紅璞實現營業收入36.03萬元，凈利潤4.4萬元；佛山紅璞實現營業收入37.12萬元，虧損14.89萬元；西安紅璞實現營業收入19.9萬元，虧損8.38萬元。此外，其中尚未正式運營的成都紅璞虧損4.27萬元，平湖紅璞虧損19.64萬元，惠州紅璞虧損8.29萬元。

鏈家旗下的“自如”品牌也是市場上長租公寓的代表項目，其目前主要有兩個品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。該項目負責人稱，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現穩定的現金流。據他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。關於自如的盈利以及經營模式問題，鏈家自如CEO熊林表示，他們不方便將這些事情闡述得非常深刻。

關於長租公寓的盈利情況，萬科董事會主席、CEO郁亮的表態似乎更代表市場的真實情況。郁亮稱，很多房地產企業看到了租賃市場的發展空間，但實際布局長租公寓的話，主要是因為回報率很低，導致企業沒有意願做。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”郁亮表示，隨著政府出臺相關的扶持政策，長租公寓回報率低的情況會慢慢有所改變。“未來長租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走。”

房企的“算盤”

既然不賺錢，房企緣何如此高度關註長租公寓？

在我愛我家相寓總經理劉洋看來，開發商的本質是“掙快錢”，而長租公寓則是“掙慢錢”的方式。開發商參與長租公寓開發，有向存量市場轉型的原因。對於相寓而言，劉洋表示，擴大規模會是盈利的一種渠道。據悉，我愛我家於2001年開始發展租賃經營業務，截至2017年5月底，相寓已布局全國11個城市，有將近22萬套房源。

邁點研究院研究員於博文認為，由於房地產行業進入白銀時代，面臨發展瓶頸的房企紛紛考慮轉型，租賃市場也屬於居住的剛性需求，這一新風口吸引了部分房企試水。

於博文坦言，目前中國的長租公寓市場仍然處於摸索階段，市場規範程度也不高。涉足長租公寓市場的企業並未透露自己的盈利情況，因此難以得出市場盈利的分析。不過據於博文了解，目前長租公寓大多處於保本狀態，只有少部分實現了盈利，比如優客逸家實現了小幅盈利。目前的長租公寓市場中，尤其是集中式長租公寓市場中的企業多數處於“跑馬圈地”的粗放式發展擴張階段。

針對目前長租公寓盈利難的情況，他表示，長租公寓面臨著較高的成本，這主要是由於大城市房價高，通過租金獲取收益相對困難。企業若想盈利，則需要考慮其它的盈利渠道，以租賃市場為流量，獲取其它利潤。他也表示，長租公寓畢竟是新興市場，資金玩法還有待進一步探索。

不過，已經試水的企業堅定認為，除了租金收入以外，長租公寓未來可以通過衍生產品實現盈利。袁鴻昌堅定認為，“只要把收進來的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未來，長租公寓還能通過家具租賃、產品銷售等衍生服務來盈利。目前，世聯行更多將長租公寓視為一個投資。

世聯行集團副總經理兼世聯紅璞公寓總經理甘偉也表示，底租高是長租公寓盈利的難點。據他表示，紅璞公寓的集中式公寓項目來源均為租賃，其底租成本占總成本的55%-60%，租金差為1.6-1.7倍，而在底租成本之外，還有每年攤銷15%-20%的裝修成本，以及運營費用。“其實還是很難（盈利）。”他表示，長租公寓在未來擴大規模、降低裝修成本後，在後端運營服務上疊加增值服務盈利，可能會得到好看的賬本。

龍湖也更看重增值收入方面。韓石也表示，龍湖做CityHub綜合平臺，租金收入只是一方面，社區運營、增值服務收入，未來在整個收入中的比重要逐步加強。

不過，從商業層面看，長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境，但從社會層面看，發展租賃市場則有著更高尚的社會意義。甘偉稱，發展租賃已經成為我國的趨勢，租售同權也很契合年輕人的社會需求。“只有年輕人認為在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右來租房，能夠有體面的生活，才有生活幸福感。”

（來源：21世紀經濟報道）