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出手炒台中房市 殷琪盤算什麼?


2013-05-13  TCW
 
 

 

欣陸控股董事長殷琪沉寂多年,將於今年第三季強勢復出,舞台,就在台中七期。

去年六月,欣陸控股旗下大陸建設首度跨出北台灣,以每坪三百二十七萬元、總價二十七億元,向力麒建設買下台中七期惠國段土地,至今仍是當地的最高價紀錄。事隔不到兩週,又以八百二十三萬一坪、八十七億成交價,搶下台北信義計畫區B7街廓,同樣寫下當時的新高價。

無懼房價步入高原期仍硬推每坪逾百萬元豪宅

砸下百億元,在北、中鑽石級地段插旗,只是殷琪的前哨戰。台中業界盛傳,第三季,大陸建設於七期推出的豪宅,每坪開價將超過百萬,比起周邊行情硬是貴上三十萬、四十萬(約高出六成)。尤其,此地緊鄰七期的指標建案聯聚信義,與台中最大建商聯聚建設隔街對望,較勁意味濃厚。

「除非她出奇招,否則絕對沒有這個行情!」精湛建設總經理陳志聲說,十年前台中大型建商紛紛進駐後,隨新市政中心、大都會歌劇院動工等議題發酵,已有多波漲幅,地價也從每坪二十萬一路飆漲至三百萬。現在,不僅可用地稀少,距歌劇院完工也還要三年,再加上捷運通車遙遙無期,利多出盡,七期呈現「前不著村,後不著店」的窘境,對建商而言實在不是適合的進場時機。

那麼,殷琪選在這個不合理的時機、以不尋常的開價華麗回歸,打的是什麼如意算盤?

據了解,因近兩年政府公共工程預算縮減,標案逐年減少,旗下另一子公司大陸工程國內公共工程案量已連兩年掛零。目前營收雖有民間營造案支撐,但這對以公共工程起家的大陸工程來說,未免有違「傳統」,也反映經營上的潛在危機。

用營建曝光度打品牌拉高公共工程建設接案量

反觀,大陸建設營收雖僅占欣陸控股兩成,卻是其逾九成的獲利來源,讓殷琪不得不將經營重心轉向營建,大陸工程則積極轉往海外發展。而這正是大陸建設在購地策略上狂踩油門,從「五年幾乎不買地」到「大手筆獵地」的關鍵轉折。

新創不動產總經理傅枝火分析,過去,殷琪購地向來保守,去年卻大動作在信義區插旗,縱然有重新宣示身分,與富邦金控董事長蔡明忠、國泰金控董事長蔡宏圖、潤泰集團總裁尹衍樑等一線大咖平起平坐之意;但跨出台北,在台中精華地段高調搶地,則更有吸引國際目光的味道,「為的就是要證明自己是全國性的品牌,有承接國際重大工程的能力。」

也難怪,大陸建設一年來,每次出手都能創造話題,大陸建設董事長張良吉也不諱言今年將持續在台中買地,可以看出殷琪頗有靠營建的「曝光量」,換取營造「品牌力」的意味。目前,大陸工程轉戰海外,在印度、香港、澳門、馬來西亞等地均有斬獲,海外營收占總營收超過一成。

合炒七期第五波漲勢大搶剩不到二○%的空地

依大陸建設計畫,台中七期惠國段住宅將規畫為每戶近兩百坪的豪宅。欣陸控股企業傳播部副理葉昭慶雖表示建案單價尚未定案,但指該案將採邊建邊售,預計二○一七年完工。

事實上,邊建邊售的方式除了能每年為財報挹注穩定營收外,也有等待時機的考量。台中市建築經營協會理事長楊玄吉指出,雖然七期行情目前處在高原期,但若歌劇院落成後,勢必會再掀一波漲幅,因此,可以看出大陸建設預計靠邊建邊售醞釀行情的心態。不過,這樣想的不只殷琪一個。

傅枝火分析,三年後,歌劇院一旦落成,將創造七期十年來「第五波」漲勢,屆時房價上看每坪百萬不是不可能。因此,不只台中建商趁青黃不接時積極搶地、養地等候,更吸引許多北部建商、金控、壽險業者南下詢問,預先卡位。

翻開七期土地版圖,除了大陸建設,國泰建設、富邦建設、新光集團、宏泰集團等皆赫然在列,就連南山人壽也正與達欣集團洽談,預計買下其中港路上的土地,拍板定案指日可待。不只如此,隨著壽險業禁買令鬆綁,業者透露,「想得到的上市櫃金控都來了,準備卡位!」大咖全員到齊,讓台中七期變成台北信義區翻版,也成為富豪較勁的第二戰場。

現在,七期空地僅剩不到二○%,但為爭搶第五波的「合炒」門票,北部建商闊氣搶地,已殺得在地建商難以招架。陳志聲說,在台中,一塊地開價十億以上,大家就嫌貴,但對「台北人」來說,五十億都還算便宜!楊玄吉也說,由大陸建設買下的惠國段土地,原本最多有七、八組人馬在搶,但依台中建商的財力,頂多只能「ㄍㄧㄣ」到三百萬一坪,因此讓大陸建設以三百二十七萬輕鬆得標。

但是,現在在七期擁有兩塊土地的殷琪,野心顯然不只有「合炒」而已。相關業者透露,目前,大陸建設已於當地積極挖角設計、工務人才,有意在七期蓋出代表作,與富邦天空樹一較高下。此外,市場甚至傳出大陸建設不惜以一坪四百萬的天價獵地的消息,意圖再破台中地價新紀錄。

搶地、搶人更搶客!看來,殷琪這次重返舞台,不當主角,一切免談。

【延伸閱讀】卡位台中七期,大咖建商闊氣搶地——北部建商2013年台中七期未推案土地

所有權人:大陸建設布局台中地段:市政北五路、惠中一街、市政北七路、惠中路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):327萬/814

所有權人:國泰建設布局台中地段:市政北二路、惠中路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):259萬/516

所有權人:富邦建設布局台中地段:市政路、惠文路、文心路街廓每坪土地單價(元)/總面積(坪):208萬/454

所有權人:宏泰人壽布局台中地段:中港路、河南路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):203萬/ 670

註:2013年資料統計至5月7日


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