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從八萬五到四萬七鄔滿海執迷未悔


2014-02-06  NM  
 

 

鄔滿海,昔日「八萬五」政策的執行人,今天「四萬七」目標的制定者。縱使董建華的計劃經濟式房策引發負資產十年浩劫,鄔滿海仍然堅信政府大幅增建公營房屋的方向正確,對梁振英的建屋目標沒有任何懷疑,因他表示曾目睹劏房住戶的生活環境,較當年七層徙置大廈更惡劣,認定政府必須出手相助。然而,這位「居屋之父」承認:「而家搞四萬七,要吸取當日八萬五嘅教訓。」更不諱言類似當年樓市崩潰危機或會重臨,政府必須加強風險管理,在公屋與居屋比例上走鋼線,作為樓價緩衝區。與居屋結緣近四十年,由八萬五走向四萬七,他鐵了心支持,只因在公私營房屋的天秤上傾斜向基層,私人物業市場不是其考慮首要因素。

鄔滿海在不同崗位參與了政府兩個重要建屋目標,計劃的長短優劣,肯定心中有數,對於記者有關八萬五的提問,浸淫官場多年的鄔滿海,一律以標準官腔回應。當記者單刀直入發問:「八萬五當年累死好多人,好多負資產、好多人燒炭……」一向溫文有禮的鄔滿海,罕有光火反駁:「呢啲都唔係八萬五嗰五萬個公營房屋嘅責任,你問錯問題,負資產係經濟逆轉、樓價下跌引致,你應該問好啲,你猛咁數八萬五嘅不是,你一早已經將佢,當係一切禍害嘅根源……」

力撐八萬五利基層

鄔滿海力撐八萬五,深信「政府必須照顧市民住屋需要」,除了是遵循房策部門的宗旨外,他稱十四年前走訪深水埗低下階層住屋情況的經驗,亦大有關係。當年社區組織協會社區幹事施麗珊帶他參觀板間房和籠屋,卻發現十室九空,原來不少租戶獲編配公屋遷出,令他感到縱使這項聞者色變的房策備受千夫所指,但大量公屋供應可幫助貧困戶改善居住環境。去年他和幾名長遠房屋策略督導委員會委員重踏深水埗,卻大為沮喪:「我感到好傷感。印象好深刻,點解呢啲情況會存在?一個七百幾呎唐樓單位,可以劏成十七個棺材房,我七十年代入房署,但劏房環境比徙置區仲衰!我哋真係要搵多啲地、起多啲樓,先可以改善居住環境同質素。」雖然公屋增建對樓價影響有限,居屋對樓市殺傷力卻不容忽視。鄔滿海似乎忘記八萬五禍患出現後,政府針對樓市的調控步伐緩慢,起初甚至仍以貸款計劃取代,而且他和不少房策官員一樣,對居屋和私樓銷售客源重疊敏感度不足,相信不少港人都會記得○二年九月長實銷售大角咀凱帆軒,甚至趁房委會第二十四期甲居屋揀樓,特設專車接送準買家到凱帆軒售樓處,這時董班子才如夢初醒,至同年十一月推「孫九招」,無限期停建停售居屋。

居屋隨時由賣轉租

港人付出了樓價暴跌六成的慘痛代價,對八萬五猶有餘悸,但梁振英在最新一份《施政報告》提出未來十年興建四十七萬個單位,大部分集中最後五年建成,外界擔心重蹈八萬五覆轍。鄔滿海強調,未來十年建成的八萬個居屋,部分屬可租可賣設計,是政府的重要風險管理措施,「市好當居屋賣,市差就變公屋租。因為公屋不論樓市上定落,個需求都一直存在。類似孫九招手法,令幾萬個居屋丟空,大家唔想再見到。」他相信市民不會反對居屋單位「由賣轉租」,「起好樓遇到低潮周期出現,係有機會發生,房屋需要無論經濟環境點差都存在,除非香港有一百萬人突然失咗蹤,但呢個係唔會發生嘅。」不過,當年政府將居屋屋苑紅灣半島賤賣、狂益地產商的慘痛教訓,正好說明官方縱有風險管理,如何拿捏適當時機的能力卻成疑問。 事實一再證明,政府睇錯市是尋常事。梁振英去年中重推俗稱「白居二」的白表免補地價買居屋計劃,以為協助市民置業,不料反而刺激二手居屋呎價大幅颷升,令上車客置業更困難。有份策劃該計劃的鄔滿海強調,「白居二」只是新一批居屋未應市前,給予市民多一個選擇,「無論如何,五千個名額未必用得晒可以理解,起碼有個機會俾市民選擇……(應否再推?)如果新居屋供應唔夠多,都可以再推落去。」

樓市辣招今年不撤

本港樓市泡沫未除,踏入馬年是否入市良機?身兼房協主席的鄔滿海說:「我通常唔會答樓市問題,始終影響樓市同樓價因素太多,利率走勢、供應及需求、外圍經濟變化等。」但他說政府近日強調「雙辣招」已馴服樓市,暗示短期內未必取消。「當供求平衡,辣招就可以鬆綁,但一定唔係而家。(今年內會唔會?)我唔敢答,立法會都未通過,點可能講今年內取消呢?」鄔滿海呼籲市民置業必須考慮負擔能力,更特別忠告年輕人諗清楚,「若買上車盤,短期又再轉讓,要考慮市場變化,因為買間樓係長遠承擔,短期樓市波動影響不大,所以諗住短時間又再轉,就要認真考慮。」

數口差讀測量

與房屋結緣,和鄔滿海人生規劃有密切關係。六三年他報讀香港工業專門學院(理工學院前身),只因父親一番話。「先父同我講,香港人口不斷增加,肯定好多人要搵屋住,所以做建築會有前途。」曾任香港測量師學會會長的鄔滿海,起初想做結構工程師。「我計數太渣,入唔到結構工程,反而測量科目成績okay,所以咪投身測量業。」六七年畢業適逢左派暴動,鄔滿海未上班已啃「無情雞」。「畢業前有工料測量師行請我,但我未返工已收大信封,佢哋只保證頭一年有工開,但如果我未返工前搵到另一份工,佢哋話會好理解我嘅決定。」適逢差餉物業估價署招聘估價助理,鄔滿海便加入鐵的衙門,展開三十八年的公僕生涯。

遺憾孫九招廢居屋

至七七年,他跳槽房屋署出任高級產業測量師,一手一腳湊大居屋,更見證這項計劃的高低起跌,九六年九月晉升為房屋署副署長,「上世紀末首見居屋『賣剩蔗』,個心已慽慽然,及後『孫九招』宣布居屋完成歷史任務,更可以話係我服務政府最大憾事。」○三年他轉換跑道加入屋宇署,同年九月晉升為屋宇署署長,○五年十二月退休。鄔滿海亦為香港測量師學會及英國特許測量師學會資深會員,一一年競逐建築、測量及都市規劃界選委,他以一千二百零九票最高票數當選。一二年九月獲政府委任為長遠房屋策略督導委員會委員,同月再獲選為香港房協主席,是梁振英的重要房策顧問。從董建華到梁振英,儼如「大躍進」的建屋目標重現香江,未知會否教「居屋之父」再一次失望?

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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=90687

鄔滿海﹕市民對居屋政策過敏

1 : GS(14)@2012-08-27 12:04:48

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120827/News/ea_eaa1.htm


鄔滿海指出,現時全港約有38萬個已落成而未補地價的居屋及公屋單位,每年5000個免補地價購買居屋的白表資格,其實只佔市場整體約1%,不足以推高樓價,但認為現時樓價出現茘升,反應是「可以理解,但只屬短暫」,因有實力的買家早已轉投私樓市場,只有無力入市私樓的人士才購入居屋。
2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-30 15:04:34

我唔明第5點...

家庭既比單身先我明...

但係如果家庭有6千apply,單身既未一定冇?!?!

我都想買個單位呢...
鄔滿 滿海 市民 居屋 政策 過敏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281259

公私混合房屋重研 鄔滿海倡整幢抽選減阻力

1 : GS(14)@2014-12-31 10:09:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141229/news/ec_gha1.htm

【明報專訊】長遠房屋策略訂定未來10年提供9萬個居屋單位,並提出借助私人發展商力量加快提供居屋供應,重提研究私人參建居屋和於2002年被腰斬的「混合發展」。據悉,政府內部對混合發展的研究已「七七八八」,方向是透過地契條款,要求發展商隨機抽出指定數目單位,以居屋價和條款售予合資格市民,除賣地表土地外,港鐵或市建局項目亦可考慮引入相關條款。房協主席鄔滿海建議,當局可以從屋苑多幢樓中隨機抽出整幢樓,以居屋出售。

政府曾推出兩項涉及發展商參與可出售資助房屋的計劃,包括「私人機構參建居屋計劃」(PSPS)如太古康山花園、九龍灣麗晶花園;以及政府1997年推出的「混合發展」試驗計劃,即政府將地皮批予私人發展商興建私人屋苑,但項目竣工後須把一定數量單位(當年為約30%)交回政府,以資助價售予合資格買家。鴨婣洲深灣軒與荔枝角碧海藍天便是當年的試點樓盤。

根據當年深灣軒及碧海藍天的原地契,屋苑落成後須由政府抽籤選出25%至50%單位,再由發展商裝修,讓政府以資助價售予居屋申請者。而屋苑的會所設施亦須開放予居屋住戶使用。惟計劃於2002年因樓市下滑被腰斬,項目轉為私樓,發展商補價後全部作私樓發售。
2 : GS(14)@2014-12-31 10:09:39

質素較私人參建佳

據悉,政府近期重新研究混合發展,或於下月公布的施政報告進一步覑墨。政府內部認為混合發展較PSPS可行,因PSPS制度下政府會包銷單位,中標發展商為求最高利潤,會壓低建築成本,最終令居屋質素參差。至於混合發展,政府雖仍會包銷,但發展商建樓時根本不知道哪些單位會用作居屋出售,故可避免出現建築質素問題。

據本報了解,除新批土地外,政府認為港鐵或市建局的項目,亦適合引入混合發展;約1000至2000個單位的中小型地盤項目較理想,因可吸引中小型發展商進場。消息稱,港鐵地皮因鄰近鐵路,可興建更多上車盤,減少停車位數目,與居屋目標買家相近。至於混合發展的樓價,沿用居屋定價政策或是減少折扣,仍在研究當中。

曾任職房屋署副署長的鄔滿海指出,混合發展更能保障建築質素。但當年的討論中發展商較為抗拒,因按當年框架,政府在整個屋苑的所有單位中,隨機抽出單位作居屋出售,因居屋私樓混於同一樓宇,發展商擔心影響私樓銷情及樓價,私樓業主亦有心理抗拒。
3 : GS(14)@2014-12-31 10:10:00

公私同幢恐發展商業主抗拒

因此,鄔滿海建議,由「同座抽單位」轉變為「整座抽」,例如在一幅地皮上建成5幢樓後,才隨機抽出其中2幢為居屋出售,即屋苑內有3幢私樓和2幢居屋,此舉可避免私樓與居屋興建時出現質素參差問題,同時私樓住戶不需與居屋住戶同座,樓價受影響的憂慮亦可減少。至於房協參與計劃,鄔滿海則指暫未有相關計劃。

長策會成員劉炳章認為,若混合發展能夠清晰分開居屋及私樓範圍,如發展商可透過興建不同入口,以及提供不同設施作區別,相信可令發展商接受,亦可加快居屋供應。

明報記者 鄭穎瑩 黃俊鋒
4 : GS(14)@2014-12-31 10:11:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141229/news/ec_gha3.htm
梁志堅:有合理利潤 發展商不會反對
  2014年12月29日

【明報專訊】對於政府重新研究「混合發展」計劃,地產建設商會執委會主席梁志堅表示,只要有合理利潤,原則上發展商不會反對參與,「與其10個地盤全部由房委會興建,不如將當中5個交由發展商幫手。」他認為,未來部分位於新界的新居屋項目,有空間以混合發展形式推行。

私人參建居屋樓價不輸蝕

雖然混合發展計劃未曾於市面推行,但過往部分私人參建居屋項目,例如太古康山花園,正屬於私人項目康怡花園的一部分,房委會負責監管及推售康山花園。

根據中原地產網頁數據,以平均實用面積呎價計算,康山花園自由市場叫價12,578元(最新綠表價9,459元),而毗鄰的康怡花園則錄得12,775元,兩者樓價相差不大。
5 : GS(14)@2014-12-31 10:11:52

反對同幢公私混合

梁志堅表示,私人發展商發展居屋的流程較房委會快,可有助政府加快提供居屋供應量,但他反對以往混合發展模式,即在同一幢樓宇隨機抽出居屋及私樓單位,「如果一定要混合發展,一定要整幢過,不能同一幢樓宇內有居屋又有私樓,對私人業主心理都有影響。」若採取混合發展,政府必須清晰在標書上列明條款,並規定交收標準,讓發展商能夠預算。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出,混合發展較一般政府主導興建的居屋質素好,而且可分擔政府的建屋負擔,值得重新引入。
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