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公私混合房屋重研 鄔滿海倡整幢抽選減阻力

1 : GS(14)@2014-12-31 10:09:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141229/news/ec_gha1.htm

【明報專訊】長遠房屋策略訂定未來10年提供9萬個居屋單位，並提出借助私人發展商力量加快提供居屋供應，重提研究私人參建居屋和於2002年被腰斬的「混合發展」。據悉，政府內部對混合發展的研究已「七七八八」，方向是透過地契條款，要求發展商隨機抽出指定數目單位，以居屋價和條款售予合資格市民，除賣地表土地外，港鐵或市建局項目亦可考慮引入相關條款。房協主席鄔滿海建議，當局可以從屋苑多幢樓中隨機抽出整幢樓，以居屋出售。

政府曾推出兩項涉及發展商參與可出售資助房屋的計劃，包括「私人機構參建居屋計劃」(PSPS)如太古康山花園、九龍灣麗晶花園；以及政府1997年推出的「混合發展」試驗計劃，即政府將地皮批予私人發展商興建私人屋苑，但項目竣工後須把一定數量單位(當年為約30%)交回政府，以資助價售予合資格買家。鴨婣洲深灣軒與荔枝角碧海藍天便是當年的試點樓盤。

根據當年深灣軒及碧海藍天的原地契，屋苑落成後須由政府抽籤選出25％至50％單位，再由發展商裝修，讓政府以資助價售予居屋申請者。而屋苑的會所設施亦須開放予居屋住戶使用。惟計劃於2002年因樓市下滑被腰斬，項目轉為私樓，發展商補價後全部作私樓發售。

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2 : GS(14)@2014-12-31 10:09:39

質素較私人參建佳

據悉，政府近期重新研究混合發展，或於下月公布的施政報告進一步覑墨。政府內部認為混合發展較PSPS可行，因PSPS制度下政府會包銷單位，中標發展商為求最高利潤，會壓低建築成本，最終令居屋質素參差。至於混合發展，政府雖仍會包銷，但發展商建樓時根本不知道哪些單位會用作居屋出售，故可避免出現建築質素問題。

據本報了解，除新批土地外，政府認為港鐵或市建局的項目，亦適合引入混合發展；約1000至2000個單位的中小型地盤項目較理想，因可吸引中小型發展商進場。消息稱，港鐵地皮因鄰近鐵路，可興建更多上車盤，減少停車位數目，與居屋目標買家相近。至於混合發展的樓價，沿用居屋定價政策或是減少折扣，仍在研究當中。

曾任職房屋署副署長的鄔滿海指出，混合發展更能保障建築質素。但當年的討論中發展商較為抗拒，因按當年框架，政府在整個屋苑的所有單位中，隨機抽出單位作居屋出售，因居屋私樓混於同一樓宇，發展商擔心影響私樓銷情及樓價，私樓業主亦有心理抗拒。

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3 : GS(14)@2014-12-31 10:10:00

公私同幢恐發展商業主抗拒

因此，鄔滿海建議，由「同座抽單位」轉變為「整座抽」，例如在一幅地皮上建成5幢樓後，才隨機抽出其中2幢為居屋出售，即屋苑內有3幢私樓和2幢居屋，此舉可避免私樓與居屋興建時出現質素參差問題，同時私樓住戶不需與居屋住戶同座，樓價受影響的憂慮亦可減少。至於房協參與計劃，鄔滿海則指暫未有相關計劃。

長策會成員劉炳章認為，若混合發展能夠清晰分開居屋及私樓範圍，如發展商可透過興建不同入口，以及提供不同設施作區別，相信可令發展商接受，亦可加快居屋供應。

明報記者 鄭穎瑩 黃俊鋒

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4 : GS(14)@2014-12-31 10:11:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141229/news/ec_gha3.htm
梁志堅：有合理利潤 發展商不會反對
  2014年12月29日

【明報專訊】對於政府重新研究「混合發展」計劃，地產建設商會執委會主席梁志堅表示，只要有合理利潤，原則上發展商不會反對參與，「與其10個地盤全部由房委會興建，不如將當中5個交由發展商幫手。」他認為，未來部分位於新界的新居屋項目，有空間以混合發展形式推行。

私人參建居屋樓價不輸蝕

雖然混合發展計劃未曾於市面推行，但過往部分私人參建居屋項目，例如太古康山花園，正屬於私人項目康怡花園的一部分，房委會負責監管及推售康山花園。

根據中原地產網頁數據，以平均實用面積呎價計算，康山花園自由市場叫價12,578元(最新綠表價9,459元)，而毗鄰的康怡花園則錄得12,775元，兩者樓價相差不大。

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5 : GS(14)@2014-12-31 10:11:52

反對同幢公私混合

梁志堅表示，私人發展商發展居屋的流程較房委會快，可有助政府加快提供居屋供應量，但他反對以往混合發展模式，即在同一幢樓宇隨機抽出居屋及私樓單位，「如果一定要混合發展，一定要整幢過，不能同一幢樓宇內有居屋又有私樓，對私人業主心理都有影響。」若採取混合發展，政府必須清晰在標書上列明條款，並規定交收標準，讓發展商能夠預算。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，混合發展較一般政府主導興建的居屋質素好，而且可分擔政府的建屋負擔，值得重新引入。

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