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不問價掃日本物業 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2014/12/blog-post_14.html

昨天止凡在報章看了一篇文章,有關買入日本物業的情況,文章的筆者是日本樓投資專家,他在文章中解釋了為何近期資金都湧進日本物業市場,點出箇中原因。有見不少blogger都有研究日本物業投資,這是值得討論的題目。




文章主要幾個重點:

第一是日本QE,聰明錢從世界各地流入日本的物業市場,加上日圓大跌,合理期望之下,日本資產應該大升,

第二是日本物業價錢實在便宜,一個離大站幾分鐘的單位還是三四十萬港紙,這價錢跟香港物業沒法比。

第三是憧憬2020年奧運或賭場降臨,到時日本經濟應該會大變天。

當牛市一來,相信樓價有可能升到同89年一樣要人供三代。一個經濟下跌了25年的發達國家,一個無限QE的大時代,加起來是千年難得的機遇。這就是全世界都在不問價掃日本物業的秘密。


後記:

看這類報導實在立即心思思想投資日本物業,但作投資決定前要加倍小心,全篇文章都只提及投資日本樓的好處,當中風險問題反而少講,我對以上的論點都相當認同,但還是說出一些風險因素平衡一下。

其實日元貶值都不是新鮮事,經濟低迷了二三十年、樓價向下、大印銀紙,這都不是新鮮事,今天日本的國債跟GDP比例是全球最高的。大家都怕美國國債超過1倍GDP好危險,之前又話美國兩院為提高國債上限而爭論不休,成為全球經濟的一大隱憂,但日本國債早已經超過其GDP的兩倍之多。如果大家在等美國爆煲的話,會怕影響美國本土以至全球經濟的話,我想日本會較先爆吧。

另外,日本樓不同地方的供求怎麼樣呢?相信不同地方的樓市都不能直接比較,還記得謝賢到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎?香港是走高地價政策的,地少人多,供求失衡,香港不動產的資源算是極之珍貴,買一件少一件。在香港買物業放租,完全不怕租不出賣不出,但如果拿這個概念到世界其他地方照做,後果可以很嚴重。

投資者應先了解日本文化,日本人對物業的看法,日本政府對物業的政策,日本不同地區物業市場的供求問題,我相信上面文章中的筆者是日本物業的專家,對這些問題都很了解,不過可能報章篇幅有限,又或者他動機是希望更多人留意日本物業投資,所以沒有詳談。

最後的論點,奧運跟賭場真的能救到日本多年低迷的經濟?我對這個都頗懷疑的,不是無個地方都像中國一樣,在奧運時都能谷起經濟,近期一點的倫敦奧運看不見能解決英國的經濟問題,巴西世界杯也是,還差點連場館建造費都付不起。不熟識日本樓市的blog友還是深入思考一下風險,可能以這篇文章作為起步,先了解,後投資。


source: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141213/18967259
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=123670

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