嘉湖兩房360萬沽 低位彈近百萬 二手轉旺 太古城4日3宗成交
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GS(14)@2016-07-06 07:17:40【明報專訊】樓市持續回暖，踏入7月，新界大型上車屋苑天水圍嘉湖山莊，4日已錄5宗成交，其中有兩房單位以360萬元成交，實呎高見8145元，成交價較去年第四季屋苑兩房谷底價高近百萬元或近四成，創屋苑兩房今年新高。此外，港島龍頭屋苑太古城，本月4日已錄3宗成交，似乎踏入下半年各大型屋苑二手正蓄勢待發。
明報記者 方可兒
本月4日多個大型屋苑已先後開齋，其中嘉湖山莊交投最為暢旺。祥益高級營業經理蕭嘉偉表示，嘉湖山莊景湖居14座中層F室，實用442方呎（建呎576方呎），以360萬成交，實呎8145元（建呎6250元），為屋苑今年兩房新高價，亦較屋苑兩房谷底價高近百萬或近四成。買家為上車客，原業主2000年126.8萬元買入，帳面獲利233.2萬或1.8倍。另太古城本月4日已錄3宗成交，美聯首席高級營業經理吳肇基表示，太古城寶山閣低層A室，實用598方呎（建築697方呎），以845萬元成交，實呎14,130元（建呎12,123元），亦比谷底價回升約8%。原業主於2012年以590萬元購入，帳面獲利255萬元或43%。
雖然近期樓市見回暖，但近年屢錄蝕讓的上水天巒，剛再錄二手勁蝕個案。市場消息稱，天巒蒙特勒大道單號屋，上月中以1980萬元沽，實用1577方呎，實呎12,555元，原業主由聯盈貿易有限公司持有，公司董事包括美聯新界區董事張子存等，2011年以2186萬元買入，若連使費計料蝕逾300萬離場。本報曾聯絡張子存，惟截稿前未獲回覆。
美聯董事沽天巒 5年蝕逾300萬
公司註冊處顯示，聯盈貿易有限公司董事除張子存外，亦包括美聯新界西北豪宅高級區域營業董事潘皜民、美聯新界西北豪宅助理區域經理雷惠德，以及前美聯元朗錦綉花園助理區域經理余卓偉。
去年11月，美聯屯門區另3名前線地產代理曾以低於當時市價，斥260萬元買入天水圍嘉湖山莊美湖居一個兩房戶。該單位位於美湖居4座中層E室，實用441方呎，原叫價370萬元，後來賣方劈價110萬元，以260萬元易手，實呎僅5856元，作價低當時市價近三成。
富善邨實呎2347元 4年新低
另大埔富善邨有未補地價單位實呎僅2347元，為屋苑近4年新低。房委會網頁顯示，富善邨一個低層、實用490方呎單位，以115萬元（未補地價）成交，實呎2347元，呎價重返2012年水平，為屋苑近4年新低，暫未知會否為「另類」單位，即如凶宅等。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9612&issue=20160705
嘉湖兩房呎價創今年新高
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GS(14)@2016-09-01 06:18:02【本報訊】樓價指數回升，二手量價齊升。中原地產表示，十大屋苑8月份錄得296宗成交，按月上升5.7%，成交量連升三個月，創近19個月新高。同時，指標上車屋苑天水圍嘉湖山莊兩房剛促成今年新高成交。事實上，嘉湖山莊兩房單位呎價近期頻頻創新高，8月錄得近60宗成交，較7月增加近三成，成交量屬今年單月次高，平均呎價拉高至7,950元，按月上升3.9%，重返去年8月水平。美聯黎燦強表示，美湖居3座中層E室，實用面積441方呎，以372萬元易手，實用呎價8,435元，繼上周同類單位錄得每方呎8,415元後，再創屋苑兩房呎價今年新高。原業主是於1998年7月以170萬元購入，持貨逾18年，現獲利202萬元離場，升值1.2倍。至於交投量急升的大型屋苑包括荔枝角美孚新邨及東涌映灣園，兩者於8月分別錄38及23宗成交，按月分別急增逾五成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160901/19756244
嘉湖兩房實呎撲9000元 今年新高 Grand YOHO加推加價刺激
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GS(14)@2016-09-13 07:53:28【明報專訊】新地（0016）元朗Grand YOHO多次加推加價後銷情依然熾熱，刺激新界西北各大二手屋苑呎價上揚。天水圍嘉湖山莊繼上周有2房連環破頂後，新近一伙望公園的低層2房呎價，更直逼9000元大關，除創屋苑今年新高外，亦僅低於屋苑去年所創下的歷史最高實呎9320元約5%。
明報記者 方可兒
市場消息稱，該單位為樂湖居12座低層E室，實用面積448方呎（建築面積586方呎），屬兩房間隔，放盤約兩個月，叫價400萬元，略減價2萬元以398萬元易手，實呎8884元（建呎6792元），樓價除創今年屋苑2房新高外，呎價亦為屋苑今年新高。原業主2012年以256萬元買入，帳面獲利142萬元或55%。
事實上，上述8884元的最新成交呎價，將上月以8609元所創下的今年屋苑最高紀錄推高約3%。
僅低去年最高紀錄約5%
區內代理稱，屋苑近月交投加快，使盤源更加短缺，令本月成交量稍為放緩，9月份已過近半個月，暫錄約20宗成交，佔上月全月約60宗的三分一。不過，屋苑卻連錄兩宗相連戶成交，情況為近月罕見。當中包括美湖居1座高層C、D室，實用面積1085方呎，以861.8萬元成交，實呎7943元；另外一宗為美湖居6座中層E、F室，實用面積882方呎，以700萬元成交，實呎7937元。
新盤向隅客實呎破萬元購御景峰
另外，上水御景峰亦錄今年新高呎價成交。美聯助理區域經理王子超表示，御景峰中層E室，實用面積431方呎（建築面積576方呎），獲新盤向隅客以463萬元購入，實呎10,742元（建呎8038元），呎價創屋苑今年新高。原業主2011年278萬元購入，轉售帳面獲利約185萬元或67%。
樂悠居呎價高見14103元
至於荃灣楊屋道「三寶」之一的樂悠居亦現今年新高呎價成交。
市場消息稱，樂悠居高層18室，實用面積312方呎（建築面積433方呎），以440萬元成交，實呎14,103元（建呎10,162元），呎價創屋苑今年新高。上述單位原業主於2012年以283萬元購入，帳面獲利157萬元或55%。
河畔2房呎價 今年首破1.5萬
另外，沙田河畔花園亦有2房今年首破1.5萬元。中原副分區營業經理招錦昌表示，沙田河畔花園A座中層7室，實用面積242方呎（建築面積368方呎），原則兩房，後改作1房，以377萬元易手，實呎15,579元（建呎10,245元），呎價創屋苑今年新高。原業主2012年以208萬元購入，持貨約4年沽出，帳面獲利169萬元或8成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4395&issue=20160913
嘉湖兩房實呎9050 今年新高 十大屋苑估值回升 黃埔一年飈3.5%
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GS(14)@2016-09-27 07:02:49【明報專訊】「上車樂園」天水圍嘉湖山莊，繼早前一伙兩房戶以實呎8884元售出後，再錄兩房戶以實呎9050元售出，再創屋苑今年新高實呎紀錄。事實上，本報抽取十大屋苑60宗最新估價個案中，一成已突破去年高位，當中嘉湖極高層3房戶，最新估值534萬元，比一年前高位升2%；紅磡黃埔花園受惠港鐵通車效應，個別估值比去年高3.5%。
明報記者 方可兒、劉詠怡、林尚民
美聯助理區域經理黎燦強表示，上述景湖居6座高層實用442方呎F室，以400萬元易手、實呎9050元，成屋苑今年新高實呎，和去年錄得的屋苑歷史高位紀錄9320元僅相差3%。據悉，單位租約至本月底屆滿，新買家無睇樓，原業主於2012年以218萬元購入單位，帳面賺182萬元或83%。
黎續稱，嘉湖本月暫錄約32宗成交，較上月同期38宗略放緩，惟本月平均實呎7950元，較上月7850元升1.3%。
一成估價個案 升穿去年同期高位
隨着樓市回暖，十大屋苑估值跌勢亦於今年4月初止跌，部分估值7月已見回升。據本報挑選十大屋苑共20伙單位、透過三大銀行作估價，而統計的60宗估價個案，發現6個（佔一成）於9月的最新估值，較去年9月高位高1.6%至3.5%，為今年首次出現升穿去年高位的現象，當中5宗個案正來自嘉湖山莊。
以嘉湖景湖居11座極高層A室為例，屬實用635方呎3房戶，可享開揚公園景觀，為優質單位；三大銀行對上址最新估值全高於去年高位，其中以匯豐估價534萬元最高，較去年最高524萬元高10萬元或近2%。
可留意的是，2房戶估價的升幅更多；以賞湖居2座中層F室為例，實用449方呎，最新估值357萬元，較去年高位高近3%。
黃埔受惠港鐵延線通車效應
另一破頂估值的屋苑，為挾港鐵觀塘延線即將通車優勢的紅磡黃埔花園。隨着通車效應兼黃埔將設有港鐵站，估價走勢受帶動上升，屋苑第7期2座一伙高層望海景3房戶，實用962方呎，恒生最新估值1473萬元，較去年9月高位1423萬元，高50萬元或3.5%，成近日估價升勢最明顯屋苑。
至於其他屋苑估值雖未「返家鄉」，但亦直逼去年高位，當中有15宗個案與去年高位差距不足3%，如沙田第一城一伙實用819方呎3房戶，最新9月估值達1000萬元，僅較去年高位1007萬元略低7萬元或0.7%。
學者：第四季樓價料續升5%
中大學者冼日明表示，樓價高企，細價樓必然較受歡迎，加上近日不少主打迷你戶的新盤熱銷，帶動同類二手物業估值隨之上揚；如嘉湖山莊單位大多介乎400萬至500萬元，市場需求龐大，使其估值於十大屋苑中領先。洗預計，第四季樓價料可續升5%，個別大型屋苑估值有機會再創新高。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3699&issue=20160926
嘉湖兩房重上400萬 與高位僅差6萬 業界料短期破頂
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GS(14)@2016-09-27 07:11:40■現時嘉湖山莊兩房的放盤中，有不少超過400萬元。 王子俊攝
【本報訊】樓市瘋狂，天水圍兩大龍頭屋苑鬥快破上年高位。其中嘉湖山莊兩房造價重上400萬元，與去年歷史最高位只有6萬元之差，業界料短期內勢「破硬」高位。栢慧豪園有兩房戶放匙僅八小時極速沽出，呎價逼近1萬元，僅低歷史高位102元。記者：朱連峰
嘉湖山莊樓價於去年一度失守300萬元，美聯物業「三人幫」入貨價更低見260萬元，但今年3月樓價見底回升，整體平均呎價較低位回升約兩成，兩房造價更自去年跌市以來首度重上「四球」，呎價升破9,000元。
400萬內放盤不足20伙
中原地產黃懷恩表示，嘉湖山莊景湖居6座高層F室，實用442方呎，昨以400萬元易手，較「三人幫」入貨價貴54%，呎價9,050元亦是跌市後最高，與歷史高位只相差6萬元或1.4%。景湖居2座高層E室及麗湖居9座低層E室，於去年8月及10月同以406萬元易手，呎價同為9,103元，屬嘉湖歷來最貴兩房樓王，但相信紀錄很快被打破，特色戶呎價更隨時破萬。該單位上月10日才放盤，最初連租約叫價380萬元，收租約1萬元，本月13日改為可交吉發售即加價至400萬元，租約至本月底，租客仍居住中，不能睇樓仍能賣癲價。嘉湖山莊目前放盤量已由年初700個，減少兩成至約550個，400萬元內放盤不足20間，全為兩房。兩房最平放盤為景湖居8座高層凶宅，叫價330萬元，呎價7,466元。祥益地產謝利官稱，栢慧豪園2座高層D室兩房戶，實用498方呎，放盤逾一個月，因有租客住，原本叫價480萬元。
栢慧呎價$9,639逼新高
至剛過去周六租客搬走後，業主即日交匙予代理後，短短放匙八小時即晚以一口價480萬元易手，呎價9,639元，創屋苑兩房標準戶歷史次高，與去年最高呎價9,741元比較，只相差102元便破頂。美聯莊曜名稱，上水御皇庭3座中層G室，同時三枱客搶購，終售428萬元，呎價10,363元。而被視為市區窮人恩物的九龍灣得寶花園，A座高層3室，實用282方呎，以398萬元售出，呎價14,113元創今年新高。另大角嘴港灣豪庭1座中層A室售529萬元，呎價16,227元亦是屋苑今年最貴。利嘉閣陳維進稱紅磡海濱南岸兩房賣三房價，6座高層E室兩房戶以735萬元售出。屋苑三房早前造價僅700萬元。中原及美聯統計的十大屋苑，本周末分別錄11及13宗成交，按周跌21.4%及35%。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱美國暫不加息，樓市前景一片向好，業主更加心雄，跟隨加價，二手成交持續膠着。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160926/19781947
嘉湖兩房租逾萬 今年新高
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GS(14)@2016-09-27 07:23:37【明報專訊】租金高企亦成為樓價難以大跌的因素之一。雖然暑假租賃旺季已過，但一眾細價上車租盤仍然有價有市。有地產代理表示，天水圍嘉湖山莊僅餘約20個租盤中，沒有交吉的2房租盤可供睇樓。屋苑新近一伙2房戶放租僅一日，即以1.05萬元租出，創今年兩房租金新高。
缺交吉兩房租盤供睇樓
中原分行經理黃懷恩表示，該單位為嘉湖山莊景湖居7座高層F室，實用面積442方呎（建築576方呎），2房間隔，附設雅致裝修，業主之前自住，於過去周六遷出隨即放租，原先叫價1.1萬元，周日即獲租客洽租，減價500元後以1.05萬元租出，實用呎租23.8元，租金創屋苑兩房今年新高。業主去年1月以350萬元買入，租金回報3.6厘。
事實上，屋苑早前同類2房戶以約9800元租出，意味上址較市價高700元或7%。不過，做價較去年最高1.15萬元仍低1000元或8%。
南里壹號244呎 1.9萬租出
除了大型屋苑，不少主打迷你戶的新入伙樓盤，因租金總額較細，亦做出呎租新高紀錄。當中西環南里壹號新近入伙，暫錄約10宗租賃成交。市場消息稱，其中一伙中層實用面積244方呎的一房戶，以1.9萬元租出，實用呎租78元，創屋苑新高，媲美西半山豪宅。業主2014年以約595萬元購入，租金回報3.8厘。
浚峯1房月租高見2.1萬
另同區新近入伙的浚峯亦已累錄28宗租賃成交，平均呎租約57元。中原高級分區經理謝耀民表示，樓盤暫錄呎租最貴的單位為中層B室，屬實用面積324方呎的1房戶，月租2.1萬元，呎租高見65元。業主於2014年以608萬元購入該單位，租金回報約4厘。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3245&issue=20160927
嘉湖兩房叫租最平9,000元
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GS(14)@2017-01-17 01:53:27■近期天水圍嘉湖山莊租金回軟。
【本報訊】踏入農曆年傳統租務淡季，天水圍嘉湖山莊租金回軟，新近兩房放租最平9,000元，為翠湖居1座低層兩房戶，實用449方呎，呎租20元，租金跌至去年年初水平。
嘉悅三房呎租僅35元
天水圍嘉湖山莊租金走勢如過山車，去年初兩房月租徘徊9,000元，去年一度高逾1.2萬元，但目前多個兩房單位叫租「9」字頭，除了上述翠湖居的單位，還有麗湖居10座高層F室，實用442方呎，叫租9,200元，呎租為20.8元。中原地產黃海表示，美湖居5座中層F室，實用441方呎，兩房間隔，以8,900元租出，呎租20元。惟不包差餉及管理費，料租客每月需支付約1,280元作為管理費及差餉。據悉，上述單位業主在2004年以93萬元買入，回報率高達11.5厘。入伙盤重災區將軍澳租金持續受壓，中原地產伍錦基表示，嘉悅2座高層A室，實用796方呎，以2.8萬元租出，呎租35元，創屋苑三房新低，回報率約3.4厘。康城物業林明輝表示，峻瀅2期1座高層G室，實用503方呎，月租1.38萬元，呎租27元，回報率約2.8厘，呎租仍比日出康城兩房低約一成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170116/19898258
嘉湖兩房呎售9260元 屋苑標準戶新高
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GS(14)@2017-02-18 09:41:43http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5000&issue=20170218
【明報專訊】細價樓續創高價，天水圍嘉湖山莊新錄屋苑標準戶呎價新高。代理消息稱，嘉湖山莊景湖居5座中層E室，以413萬元成交、實呎9260元，除呎價創屋苑標準戶新高外，成交價亦為屋苑兩房戶新高。中原分區營業經理伍耀祖表示，上述單位實用446方呎，原業主放盤叫價413萬元，即日獲上車客承接、實呎9260元。
伍續稱，原業主2009年6月以119萬元購入單位，帳面賺294萬元或2.5倍。
東濤苑呎售1.46萬 屋苑新高
另鰂魚涌康山花園錄得全港呎價最貴居屋成交後，筲箕灣居屋東濤苑亦錄破頂成交。宏智物業客戶經理梁志青表示，東濤苑曉濤閣A座中層5室，實用400方呎兩房海景戶，以585萬元（已補價）易手，實呎14625元，呎價創東濤苑新高紀錄；原業主2013年以409.7萬元在自由市場買入單位，帳面賺175萬元或43%。
迎海．星灣兩房零議價賣710萬
中原分區營業經理胡耀祖表示，馬鞍山迎海．星灣新錄20座中層D室易手，單位實用497方呎，屬兩房連儲物房間隔，業主開價710萬元，零議價下沽出單位，實呎14286元，創同類新高售價；原業主2014年1月以510萬元一手購入單位，持貨3年額印稅SSD期滿，帳面獲利200萬元或逾39%。
CCL樓價指數逼近歷史高峰
另中原城市領先指數CCL報146.83點，為歷史次高，按周升0.16%，逼近歷史高位（146.92點）。事實上，近期多個屋苑連錄高價成交，刺激九龍樓價創歷史新高；九龍CCL Mass最新報147.04點，連續2周創歷史新高，按周升0.16%，表現為四大分區之冠。
其他分區方面，港島CCL Mass報157.9點，為71周第三高，按周跌0.17%；新界東CCL Mass報152.34點，按周升0.71%，連升2周0.96%；新界西CCL Mass報129.55點，按周跌0.68%，連跌3周共1.61%。
嘉湖兩房實呎9327元 半月三破頂
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GS(14)@2017-03-02 10:23:09http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6684&issue=20170302
【明報專訊】新界大型屋苑樓價續追落後，天水圍嘉湖山莊半個月內三度錄得呎價破頂成交。嘉湖山莊上月錄約50宗成交當中，有3宗兩房戶成交實呎不斷刷新屋苑分層呎價紀錄。
屋苑繼有兩房單位實呎高見9260元及9276元後，新近一伙兩房戶實呎更高逾9300元。市場消息稱，景湖居13座高層E室，實用446方呎，以416萬元成交，實呎9327元，呎價創屋苑分層新高。原業主2012年225萬元購入，帳面獲利191萬元或85%。
第一城兩房481萬 半月兩破頂
此外，沙田第一城的兩房戶樓價亦於半個月內兩度破頂。市場消息稱，沙田第一城10座高層H室，實用327方呎，屬無窗台兩房戶，以481萬元成交，實呎14,709元，成交價創屋苑兩房新高。原業主1988年12月48萬元購入，帳面大賺433萬元或9倍。
另沙田第一城繼日前有凶宅同層戶售出後，再錄凶宅成交。市場消息稱，沙田第一城25座中層D室，實用688方呎，採3房間隔，獲兩組買家爭購，終以515萬元易手，實呎7485元，做價較同類正常單位低約300萬元。原業主於2013年7月以670萬元購入，及後單位於9月發生吊頸事故淪為凶宅，帳面蝕155萬元或23%，為屋苑罕有蝕讓個案。
寶盈實呎9876元 再膺新界居屋王
升勢蔓延至公營房屋，將軍澳寶盈花園半個月內再度蟬聯新界居屋王。世紀21分行經理魏仕良表示，寶盈花園4座高層G室，實用484方呎，以478萬元（未補地價）成交，實呎9876元，較屋苑9661元舊紀錄再推高2%，呎價創新界未補地價居屋新高，半個月內再次誕下新界居屋王。原業主於2001年以102.2萬元購入，帳面獲利375.8萬元或3.7倍。
嘉湖兩房月租重上萬元 新界上車盤租金加辣後回升
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GS(14)@2017-03-23 06:07:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4366&issue=20170323
【明報專訊】新界上車盤樓價持續上升，推動租金上揚。雖然3月並非傳統租賃旺季，但近日大型屋苑租金節節上升，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城等升勢更見凌厲，其中嘉湖山莊兩房戶月租重上萬元大關，為去年11月初加辣後首見。
明報記者 方可兒
中原研究部統計，全港百多個大型屋苑上月平均實用呎租已達33.8元，連續兩個月處於高位，較2015年9月34元歷史高位僅低0.2元。當中嘉湖山莊本月錄逾20宗租賃成交，有至少兩宗兩房戶月租達1萬元，較今年初屋苑低位貴1000元或逾一成。中原分區營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊景湖居3座低層F室，實用442方呎（建築576方呎），兩房間隔，以1萬元租出，實用呎租22.6元（建築呎租17.4元）。業主2010年155萬元購入，租金回報7.8厘。此外，景湖居5座中層F室，面積、間隔與上址一樣，本月同以1萬元租出。業主1995年122萬元購入，租金回報9.8厘。
屋苑僅餘40個租盤
除兩房戶外，屋苑的3房單位租金亦見回升，其中麗湖居一伙實用546方呎3房戶，新近以1.15萬元租出，實用呎租21.1元，月租較加辣前貴1000元或近一成。業主於2013年以303萬元購入，租金回報4.5厘。事實上，政府去年11月初加辣後，樓市租售同樣冷清，加上農曆新年為傳統租賃淡季，嘉湖山莊的2房及3房單位租金，今年初曾分別回落至9000元及1.05萬元。
不過，隨着屋苑上月錄得逾50宗租賃成交，消耗不少盤源，目前只餘約40個租盤，「扯高」租金水平。伍續稱，屋苑本月錄約35宗租賃成交，平均實用呎租約21.5元，略高於上月錄得的21元。
一城兩房呎租42元 直逼奧運站
另一邊廂，同為新界大型上車屋苑沙田第一城近日租金亦有上升趨勢。屋苑一伙實用284方呎的兩房戶實用呎租高逾42元，直逼奧運站豪宅水平。市場消息稱，該單位為49座中層F室，實用284方呎（建築395方呎），以1.2萬元租出，實用呎租42.3元（建築呎租30.4元），月租較加辣前貴500元或4%。業主2015年以400萬元購入，租金回報3.6厘。
學者﹕樓價升 更多人轉買為租
中大商學院客席教授冼日明表示，由於近日樓價上升，業主放租單位時，亦會因應樓價上升而上調租金。與此同時，樓價上升使更多人難以置業，增加租樓需求，特別租金銀碼較細的單位會較受歡迎。他又稱，樓價於短期內將繼續上升，料百大屋苑平均實用呎租有望突破34元歷史高位。
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