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陳超國 v. 香港測量師學會

1 : GS(14)@2011-07-01 15:41:36

http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=77068&currpage=T
2 : GS(14)@2011-07-01 15:42:23

http://news.sina.com.hk/news/2/1/1/2066169/1.html
測量師會調查涉違規
2011-04-05
3 : GS(14)@2011-07-01 15:43:00

http://finance.thestandard.com.h ... 160cir-20080428.pdf
4 : GS(14)@2011-07-01 15:43:14

他是第一太平戴維斯的總經理
陳超 v. 香港 測量 學會
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=275157

實呎縮水 業主難察 測量師倡獨立核證

1 : GS(14)@2014-02-24 14:32:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140224/news/ec_goj1.htm
[img]http://www.mpfinance.com/ftp/finance/20140224/ec/24gp101.gif[/img}

【明報專訊】業主買一手樓後收樓,未必會在單位內逐間廳房量度尺寸,現樓實呎與樓書圖則不符亦未可知。兩名香港測量師學會土地測量組理事林烈賢和鄧康偉接受本報訪問時指出,已實施近一年的《一手住宅物業銷售條例》規管不足,買家難揭發現樓與圖則的尺寸誤差。二人稱,就算單位實呎較圖則僅少10平方呎,樓價已多付10萬元,建議香港可參考新加坡和內地做法,引入竣工前「獨立測量」,並就「面積誤差」訂為少於圖則總面積3%。


過往針對現樓面積與圖則出現誤差的訴訟案例甚少,但測量師學會土地測量組理事、理工大學土地測量及地理資訊學系副教授鄧康偉笑言,這只是部分發展商以賠償解決紛爭,他曾協助業主量度單位實用面積,發現較樓書少了幾十方呎,結果發展商「每呎賠了當時樓價的3倍」,條件是業主不能公開事件。

另一測量師學會理事、香港工程測量師學會主席林烈賢說,現時《條例》規定樓書標示的樓盤尺寸要與現樓相符,但若有誤差,如500方呎單位實得499方呎,是否算犯例或屬可接受範圍,則隨時要交由法庭處理。他又說,實用面積是按批盪前的結構牆計算,但業主驗樓時已有批盪,難有效覆檢。

內地星洲有竣工前核證

林烈賢認為內地與新加坡均有相關法規,「較香港走得比較前」,如內地《商品房銷售管理辦法》指除非合約有註明,否則面積誤差在3%以內均可接受;若超出3%買家可解除合約。發展商亦要於竣工前作「測量記錄」,由獨立第三方核證單位面積,新加坡亦有相關條例,認為港府可以參考。

鄧康偉指出,增加單位面積的透明度不會增加很多成本,亦可增加業主對發展商建屋質素的信心,對發展商亦有好處。

局方:誤差5%可作約基礎

一手住宅物業銷售監管局回應稱,《條例》附表5第23條的制條款指出,以物業量度尺寸的增減超過5%,作為買方可撤銷買賣合約的考慮基礎。賣方在售樓書所提供有關住宅的實用面積,批盪和裝飾物的厚度均不包括在內,而由於住宅物業在落成後會有批盪,故實地量度其實用面積時,或可能與最後版本的售樓書尺寸不完全相同,如有關差異不太大,「是可以理解的」。建築過程中,建築事務監督會檢查所有新建築物,確保符合各項要求。

不過,林烈賢指出,有異於內地及新加坡,現《條例》缺乏竣工前作「獨立測量」,對買家保障仍有不足。

明報記者 鄭穎瑩
實呎 縮水 業主 難察 測量 師倡 獨立 核證
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測量師陳佐堅兩否認核准工程 塌頂責任羅生門 城大封口

1 : GS(14)@2016-05-24 10:17:51

■數名工程人員昨到塌頂的陳大河綜合會堂查看損毀情況。周鴻熙攝


【本報訊】城大塌屋頂事件中,香港測量師學會前會長陳佐堅與城大連日隔空開火,各執一詞。城大兩度發聲明指陳佐堅為倒塌綠化天台的工程認可人士,並有文件為證;陳佐堅兩度反駁否認,並稱保留法律追究責任。對於出現羅生門爭拗,城大傳訊及公關處處長(署任)陳國康昨在記者會上,多次以根據法律意見為由拒正面回應。記者:翁鈺輝 徐雲庭 劉柏麟 周鴻熙


陳佐堅


至於負責有關綠化工程的威華建築公司,至今未對事件作出回應,記者昨到威華位於灣仔的公司查詢,職員只回應稱負責人都去了開會。上周五(20日)城大發生塌屋頂事件後,當晚發新聞稿指有關綠化天台工程是由認可人士、香港測量師學會前會長陳佐堅執行及核准;翌日城大再發稿指,工程曾經由專業人士執行和核查,但陳佐堅一直拒絕公開現身回應事件,直至該晚才發聲明否認,指自己並非該工程的認可人士,該工程亦非由他執行及核准。



陳指城大誤導公眾


周日城大再發聲明,重申負責工程設計和施工的威華建築工程有限公司,於去年3月及10月呈交城大的文件中,清楚顯示認可人士是Chan Jor Kin Kenneth(即陳佐堅);至昨晨陳佐堅再發聲明,承認他曾為威華提供書面意見,闡明建築物條例下綠化工程是否建築工程,但謂如以該文件推斷他是該工程的認可人士,實為不當,重申自己並非該工程的認可人士,又指城大的回應完全與事實不相符,有誤導公眾之嫌,重申保留一切法律權益。由於城大與陳佐堅各自表述,陳國康昨召開記者會講述塌屋頂調查進展時,被問及陳佐堅在事件的角色問題,包括陳佐堅對工程提供過甚麼意見,是否他認為有關工程毋須向屋宇署入則,及要求校方公開相關文件,陳國康都以根據法律意見,不肯作進一步評論。



需填表格證受委託


測量師學會前會長何鉅業在電台節目則稱,按法例專業人士要成為工程的認可人士時,需要填寫專業表格、列明已受業主委託,願承擔《建築物條例》的責任,再將文件提交屋宇署,才完成認可人士身份確認程序。註冊工程師顧問協會主席黎兆麟指,若大堂之屋頂由維修用途之天台改為一個環保綠化天台,已構成用途改動,牽涉結構承重之改變,按法例應聘請註冊結構工程師審視認可及監管。對於今次事件中的有關工程是否需要入則問題,屋宇署再以調查工作仍進行為由,稱現階段不宜作出評論。另外,由校方聘任的獨立認可人士及註冊結構工程師,昨晨檢查有綠化天台的大樓,多名戴上安全帽的人員到陳大河綜合會堂查看,亦到毗鄰惠卿劇院天台視察喉管及拍照,並到學術樓(一)的實驗室天台,撿走植被底泥土樣本化驗。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160524/19624948
測量 師陳 陳佐 佐堅 堅兩 否認 核準 工程 塌頂 責任 羅生 城大 封口
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測量師學會:3萬份地契須續期

1 : GS(14)@2016-10-15 11:45:30

【明報專訊】對於「2047」地契問題,測量師學會認為,雖然政府已有明確政策為地契進行續期,但就希望政府可盡早公布相關的手續,以解除市場及業主的疑慮。事實上,地政總署於上月中已公布,沒有續期權利的契約(不包括特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而毋須補繳地價,只須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三,做法與2006年地契地到期的薄扶林花園相同。

地政署稱期滿可酌情續期50年

測量師學會會長劉振江就表示,物業市場能否運作暢順,與政府所公布的土地續期政策息息相關,亦有賴市場參與者對政策的信心。對政府闡述有關政策,劉振江表示支持,認為政府的土地契約續期政策明確,不過建議政府應該就土地契約續期安排及早發出指引,清楚闡釋續期申請的程序和時間表等行政手續。

另劉振江又稱,由於本港需要續期的地契估計約3萬份,或涉及數十萬小業主,故建議政府應把一般土地契約續期展開申請的時間,由原來到期前兩年適當地加以延長,增加處理時間上的彈性,並應考慮審視地政總署相關專業職系的支援人手和其他資源問題,以應付預期的工作負荷。

寶翠園銀行按揭附加保險條款

實際上,現時銀行在處理地契不足30年的物業之按揭時,亦有一套安排。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱,以西環寶翠園為例,屋苑地契於2030年到期,距今只有14年,部分銀行會在寶翠園按揭契內會加入保險條款,列明銀行將會在地契到期前3個月審視有關問題是否已得到順利解決,若問題仍未解決,銀行會保留權利調整按揭條件,亦不排除會要求借款人提早清還按揭。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2493&issue=20161015
測量 學會 萬份 地契 續期
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港年輕測量師 宜多了解內地

1 : GS(14)@2016-10-27 05:36:44

【明報專訊】凌嘉勤在研討會上被問及,本港年輕測量師如何把握內地經濟高速發展帶來的機會?他表示,在內地過去30多年城鎮化的過程中,取得的經濟及社會發展成就,在人類歷史上堪稱奇蹟,過程中內地城市規劃師及相關專業人士做出佳績:「雖然他們也會犯錯,有不少改善空間,但他們在大部分重要的事情上是做對了,否則內地城市不會像今日一樣井井有條,而是像某些發展中國家的城市一樣貧民區林立。」

內地城市總會注視香港模式

雖然內地城市規劃做得不錯,惟凌嘉勤指出,本港的城市規劃有「緊密、高密度及交通方便(Compact、High Density 、Transit-oriented)等三大特色,例如由鐵路站步行500米內便覆蓋全港45%的住宅與77%的寫字樓及商場,90%的人口由其住宅步行400米即可抵達公園或公共空間,被公認為全球最可持續發展的模式。因此,從他與內地業界日常交流得知,他們普遍仍視本港的城市規劃為學習對象:「內地城市總會注視香港,並且希望複製香港的成功模式。」

凌嘉勤總結說,內地正在進行巨大的「城鎮化實驗」,他建議本港測量系的學生,除了多看報紙新聞外,更可親身去「走一走、看一看」,了解內地最新發展的實况,以及努力裝備自己以參與其中。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9750&issue=20161027
年輕 測量 宜多 多了 了解 內地
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泛民搶攻測量界選委三人爭一席

1 : GS(14)@2016-11-18 17:03:21

【本報訊】民主派今屆選委會除強攻過去有優勢的專業界別,連文化小組、批發及零售界等被視為建制囊中物的界別亦有名單參選。由專業議政牽頭協調的非建制陣營組成的「民主300+」,在12個界別派逾320人搶灘,連數張未加入的民主派名單,民主派最終354人出戰。本報發現,現以衞生服務界及建築、測量、都市規劃及園境界競爭最激烈,平均3.1人爭一席。



冀盡攬衞生服務界

泛民在上屆約1,200人選委會中派約200人參選,奪173席,連同泛民議員及其他友好共獲205席。泛民上屆目標設在150席,今屆多個界別派出與議席相同人數出戰,上屆只推薦一人出戰的衞生服務界,今屆派「衛.真普30」30人名單欲取30席。泛民搶攻後各專業界別爭位激烈,當中以衞生服務界及建築、測量、都市規劃及園境界競爭最大,前者連建制共94人參選、後者則有92人,平均約3.1人爭一席。翻查資料,上界泛民只派兩人出選測量界,今屆就有兩張名單共21人參選。社福界則延續立會選舉時的民主派混戰局面,同一陣營6張名單共86人參選,連同建制達104人競逐60席。不過社福界向是民主派橋頭堡,上屆69人出戰奪59席只失落一席。除「民主300+」18張名單,亦有數張未加入協調的民主派名單,如社福界由3位殘疾人士組成的「持份發聲」、高教界主張投白票的「Politics1001:學者抗命」12人名單等,令民主派參選人逾350人,佔整體參選22.8%。■記者陳雪玲




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161118/19837707
泛民 搶攻 測量 界選 選委 委三 三人 人爭 爭一 一席
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3測量師轉行做地產代理

1 : GS(14)@2017-02-06 07:25:19

■Eric(左)、Ray(中)與Alvin三人轉投海外物業銷售,盼賺返「應得的收入」。 黃嘉銘攝



【地產專題】「量地」或許是測量師的專業,不過,三位30歲出頭的工料測量師,嫌「量地」工作沉悶刻板,轉投做海外物業銷售員,望搵快錢一圓成家立室和置業夢。三位出身於老牌建築公司協興的工料測量師,分別名為范俊楊(Alvin)、龍子康(Ray)及劉振衡(Eric),過往擁有一份穩定收入,三人工作時認識,甚至在同一地盤,同一個貨櫃一齊返工,聚頭時的話題離不開金融、經濟及地產。所謂「做果行,厭果行」,年多前三人對測量師的工作覺得沉悶,Alvin說,做QS(工料測量師)就只是計數、睇圖,做report,得好少機會落地盤,以文職工作為主,無乜挑戰性,而且做測量的晉升前景,「幾時搵到幾多錢,全部有數得計」。Ray亦說「做QS一定有Model Answer」,欠缺挑戰性。


「靠打工好難搵首期」

眼見本港樓價持續高企,龍子康直言如果「單靠打工,實在好難搵首期」,想置業,就要在打工以外,找投資同創業的機會。適逢工作上認識一位馬來西亞人,穿針引線下,去年10月成立一間名叫飛騰的公司代理馬來西亞樓盤,每個月差不多用6位數租用尖沙嘴近千呎辦公室。Eric坦承,希望透過賣樓賺返「應得的收入」,對於係咪想賺快錢,笑言「兩睇啦」。他們表示,近5個月來促成超過10宗交易,報稱收入比往打工時翻倍,佣金收入不願透露,惟三人身體力行,合資9萬元買入一個代理的樓盤單位,價值200萬元。
Ray指,促成交易中,兩組香港中年買家原先只有意各買一伙,惟一同出發到當地視察後,兩組客竟然各多買一伙,營業額由500萬港元增至1,000萬元,由原先賣2伙變成賣4伙。目前,三人之中,只有Ray在港擁有物業,未上車的Alvin,未來希望花600萬元在港買300餘至400方呎物業。Eric就覺得港樓仍然太貴,只望賺到錢盡快成家立室。Ray希望可放低搵錢包袱,到世界各地體驗不同文化。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170206/19919244
測量 轉行 地產 代理
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「80後」測量師:炒車位賺第一桶金買樓

1 : GS(14)@2017-02-06 11:12:41

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4046&issue=20170206
【明報專訊】現時不少年輕人認為樓價貴、收入低,難以靠自己上車。不過,身為測量師的「80後」龍子康教路,指年輕人應要轉換方式去思考如何獲得首期,如當年他就靠投資車位賺取第一桶金後,成功於2010年置業。

飛騰國際物業創始人之一龍子康表示,現今香港單靠打工儲錢買樓是一件很難的事;但他認為,每個年代都有不同的方法賺錢,年輕人應要「轉個彎」,想想有何方法可以賺錢,如當年他認為樓價高,所涉及的首期亦較多,但數年前車位售價低,所需要的首期不多,他就先投資車位,以賺取買樓首期。

車位價高 可轉戰海外樓

不過,他亦稱,由於現時車位價值亦不低,年輕人可從其他途徑投資,以賺取在港買樓的首期,例如投資入場費較低、樓價升幅較高的海外樓。對於現時香港的居住環境,他認為樓價高、投資回報低,自住的話面積亦太細。他表示,現時不少新盤推出的迷你單位,即使單身一族或兩口子認為空間足夠,但若未來有下一代,居住空間實不足夠。

龍子康去年底與另外兩位「80後」測量師,轉行在港代理銷售馬來西亞新盤。他表示,由9月底公司成立並取得馬來西亞新盤LAVILE近200伙在港代理權至今,平均每周均錄成交,買家多有投資海外樓的經驗,當中有買家以約600萬元連購3伙,主要作投資用途。

港府於去年11月「加辣」,令海外物業再次吸引投資者。飛騰另一創始人范俊楊表示,在加辣後,收到的查詢較加辣前大約多兩成至三成;大年初四及年初五該公司亦為樓盤舉行展銷會,吸引約70人出席。龍子康表示,在農曆新年舉行的展銷會,每日均錄得成交。

明報記者 林尚民
80 測量 車位 賺第 第一 一桶 桶金 金買 買樓
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測量師會倡拓大欖郊園

1 : GS(14)@2017-02-09 23:43:29

【本報訊】特首梁振英在施政報告指,可開發生態價值低的郊野公園邊陲土地。香港測量師學會贊成可探討有關土地興建公營房屋的方案,認為大欖郊野公園個別邊陲地有條件成為選址之一。


與生態地皮交換

香港測量師學會會長何國鈞稱,現時大欖郊野公園個別地方生態保育價值不高,為「禿頭山」,可以考慮以其他有生態價值的地皮交換,用來興建公營房屋。不過該處有較多山墳,是否能夠建成住宅仍要深入研究。該會將成立小組,研究合適發展選址方案,料4個月內完成報告提交政府參考。而目前土地供應短缺,除覓地發展及市區重建外,亦可考慮活化現有舊樓物業。由於現時有個別舊樓已用盡地積比發展,重建價值不高,加上業權分散,活化或較重建容易。此外,何又指近年建築費升幅放緩,去年只按年升2%,為過去5至6年升幅最少的一年,主要因為人民幣貶值,建築原材料價格下跌。現時住宅每呎建築成本約3,500至4,500元,不過地價貴,所以樓價仍高企。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170209/19922558
測量 師會 會倡 倡拓 拓大 大欖 欖郊 郊園
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泛民測量界拒提名林鄭

1 : GS(14)@2017-02-12 13:39:44

【本報訊】民意落後、又未獲民主派選委支持的特首參選人林鄭月娥,昨一口氣與建築測量界、天主教和基督教選委會面,其中大部份泛民測量界選委表明拒絕提名林鄭月娥。但林鄭則稱,她的教育政策理念得到與她會面的選委支持。林鄭昨先後與建築、測量、都市規劃及園境界、天主教及基督教選委會面。擁有16票的測量界「CoVision16」召集人關兆倫對與林鄭會面感失望,指林鄭在會上重申未來5年難重啟政改,雙方在房屋政策上亦有分歧,故不考慮提名林鄭,傾向提名胡國興或曾俊華,但未必綑綁提名。林鄭則稱昨與她見面的選委有不少年輕人。她認同現今年輕人在學業、事業和置業方面有困難,這正好與她的施政重點,即教育、房屋和經濟發展相近。


林鄭:教育理念獲認同


林鄭無回應民主派選委傾向支持曾俊華和胡國興,但她主動提到,「我畀到選委對於教育嘅睇法都係得到認同」,「我係認同今日教育制度出咗啲問題,亦都需要投放更加多嘅資源嚟改善」。天主教選委昨與林鄭和曾俊華會面後,選委之一的郭子錕稱,天主教7名選委不會作綑綁提名,暫未有討論向支持誰。■記者呂浩然




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170212/19925856
泛民 測量 界拒 提名 林鄭
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測量師學會:2015年近半改劃申請延期

1 : GS(14)@2017-02-28 10:11:59

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3698&issue=20170228
【明報專訊】雖然政府近年積極增加土地供應,但申請改劃程序被指繁複,香港測量師學會表示,2015年約有半數申請項目被延期,拖慢土地釋放進度。該學會又稱,樓價不會只升不跌,期望加快青年旅舍進度,以解決年輕人住屋問題。

香港測量師學會會長何國鈞表示,根據《城市規劃條例》,城規會需在收到有關申請後2或3個月內舉行會議以考慮該申請,但據香港測量師學會研究,於2013至2015年向城規會申請改劃的1400多個個案中,每年只有約三分之一獲批,超過半數申請需時6個月或以上,其中於2015年的470個個案中,有約半數被延期,有3個個案更被延期四次,包括一個古洞南申建住宅項目等。

進度緩慢 包括規劃署核證需時長

該學會發現,申請進度緩慢主要涉及四大因素,包括規劃署核證文件需時較長;私人業主需提交文件比政府項目更詳細;申請人與政府部門在技術議題上需要極長時間才能達成共識;工業區與住宅區為鄰產生問題難以解決等。該學會同時提出六大建議,在申請安排方面,包括為核證程序制定清晰指引;制定作業備考,以直接會面取代書信往來,為政府部門回覆制定期限;統一公私營準則等。在處理綜合發展時,可考慮分拆發展;考慮公私營機構共同發展,政府有必要主動提供基建配套。

對於樓價不斷上升,該學會房屋政策小組主席陳昌傑表示,樓價不會只升不跌,政府及非政府機構可加快興建青年旅舍進度,以解決年輕人住屋問題。該學會上任會長及土地政策小組主席劉振江指,長遠政府是要穩定增加土地供應。另對於特首候選人林鄭月娥指藉透過轉移地積比增加土地供應,陳昌傑認為不適用於所有情况,但可在小區發展或保育項目實行。
測量 學會 2015 年近 近半 半改 改劃 申請 延期
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全港最細161呎示位曝光 劏房盤成風 測量師:仲會細啲

1 : GS(14)@2017-06-18 22:04:53

【廳空間有限】 ■客飯廳開放式設計,本報身高6呎記者躺下頭頂腳。 張柏基攝



【本報訊】樓價高企,導致發展商大建劏房盤。近年不斷推出市區劏房盤的投資者盧華,旗下深水埗Ava61繼日前開價後,昨開放面積只有161方呎的全港最細示範單位。業界指劏房成風,未來或出現僅有100方呎的微型單位。記者:程俊華 黃嘉銘



由資深投資者盧華發展的Ava61,日前公佈首批57伙定價,折實平均呎價逾2萬元,入場費277萬元。發展商開價後才開放示範單位,參照F室開放式單位,實用161方呎,為一手新例後,發展商對外開放面積最細的示範單位。雖然發展商賣劏房盤成風,不過甚少採用面積細小的開放式單位作為示範單位,就算恒地(012)北角尚譽全幢有逾98%單位為開放式,最細得163方呎,但發展商只向買家提供樓書及大廈模型便開售,不設示範單位。

【廁所門極窄】 ■廁所趟門開盡仍少於2呎,身型魁梧者打側身才能進入。


Ava61呎價逾2萬

Ava61的示範單位採長方形設計,甫入大門即有一個長近6呎的玄關,之後全屋可一眼望通客飯廳及廚房。客飯廳最闊僅7呎,本報6呎高記者平躺在客飯廳地板上,僅能勉強伸直全身。廁所面積約24方呎,集齊馬桶、淋浴間及洗衣機,其中洗手盆更安裝在淋浴間內。廁所門闊雖有2呎2吋,但趟門設計開盡仍少於2呎,身型魁梧的記者要打側身才能進入;就算經發展商佈置後的裝修單位,亦沒有位置擺放衣櫃收納衣物。


劏房盤為樓價飛升的後遺,為壓縮入場費令買家較易負擔。龍頭發展商長實(1113)早於2014年在大型屋苑大埔嵐山,設面積少於200方呎的開放式單位大賣,故近年大部份新盤都以此類劏房式設計。香港測量師學會前會長何鉅業表示,開放式單位非香港獨有,外國都有不少例子,「實用有200呎或以上嘅開放式單位,已經唔可以話太差,作簡單起居生活都足夠同可以接受」,但少於200方呎是比較難用。尚未獲批預售的屯門菁雋,最細單位僅128方呎,何鉅業透露,「128呎已經唔係最低,據知未來仲有啲會細啲,貼近100呎左右」。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,開則太細絕對是不健康,因為此類單位只夠一個人住,如果結婚已經不夠住,會妨礙年輕人成家立室,影響家庭的發展,惟市場有投資的需求,令此類單位長期有吸引力。


【網民洗版】

Mark Lawrence AU:畀你有做業主感覺,學定瞓棺材先,死後再細D瞓骨灰龕,就唔覺得細。
Alex Chan:有一堆慌死買唔到樓嘅,地產商就會話:大單位,銀碼大,你哋買唔起,因應市場需求,百幾呎夠㗎啦!
Siu Siu Lee:無良發展商,起得咁細嘅樓就唔好賣咁貴啦,住得喺度嘅肯定窮過住公屋個啲啦!
Max Ng:勞改倉61號,住嗰個要反醒點解要咁對自己。
Janet Capricon:放心!買咗呢啲樓自然冇錢食飯,營養不良即係自動減肥,發展商用心良苦啊。資料來源:《蘋果》fb



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170617/20058824
全港 最細 161 呎示 示位 曝光 房盤 成風 測量 仲會 會細 細啲
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測量師學會 籲社企劏房須提升質素

1 : GS(14)@2017-07-21 12:20:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5235&issue=20170721
【明報專訊】香港測量師學會就新一屆政府上任後,於房屋及土地政策提出建議。對於運輸及房屋局長陳帆建議資助社企租用唐樓單位,再分間成安全及衛生的合法劏房,出租予公屋輪候冊上的市民,學會認為短期而言這個方法可以解決現時嚴峻的房屋問題,有過渡作用,但需要確保劏房的安全和衛生。

建議設誘因鼓勵業主改善

學會提出7個建議,當中包括提升劏房的樓宇安全及改善居住環境。前會長及建築政策小組主席何鉅業表示,許多劏房的安全和衛生條件遠低於可接受水平。針對這些嚴重違規的劏房,政府首先應制定一套過渡的設計要求,例如改變劏房渠管接駁方法,或廚房和廁所要有完善的通風系統,改善居住環境的安全及衛生水平。

學會建議,政府亦要訂立政策誘因鼓勵劏房的業主進行改善工程,配合執法行動,逐步淘汰不合規格的劏房。另外,政府亦應提供足夠的過渡房屋,以容納受改善工程或執法行動影響的劏房住戶,例如在空置的政府土地上建立臨時住屋單位,及改造空置的政府建築物等。

精簡土地行政程序加快發展

學會亦建議政府促進釋放私營土地,同時考慮精簡土地行政程序,從而加快釋放土地作發展。另覓棕地替代地皮,從而騰出棕地作發展。至於置業問題,學會建議提供增加資助房屋類別以協助中產上車;同時制定長者住屋,可考慮賣地章程內設定有關條款及成立樓宇維修工程監管局。
測量 學會 籲社 社企 房須 提升 質素
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測量師調高安達臣道地估值 每呎萬元

1 : GS(14)@2018-01-22 04:55:52

【明報專訊】日前九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界住宅官地以124.51億元售出,每方呎樓面地價2.85萬元,創九龍每方呎樓面地價新高,有測量師隨即調高明天截標的觀塘安達臣道對出住宅地估值。

中標價勢成首置盤地價指標

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,市况理想,發展商積極買地補充土地儲備,預計發展商積極出價競投,故上調安達臣地皮估值25%,由原先預計的每方呎樓面地價8000元,調高25%至1萬元,地皮估值約25.9億元。他又預計,地皮總投資額約50億元,因入場門檻相對較低,適合中、大型發展商及合組財團競投。事實上,該地皮為安達臣道的首幅招標住宅官地,去年特首林鄭月娥於任內首份施政報告中提及,港人首置上車盤將在安達臣道推行先導計劃,估計有關用地可提供約1000個住宅單位,將於今年中公布計劃詳情。市場預計,上述住宅官地中標價將成區內新指標之餘,亦對該幅首置上車盤地價有一定的指標作用。

上述安達臣道對出的測量約份第3約地段第1068號的住宅地,地皮面積約57,631方呎,可建樓面約259,341方呎,作住宅(乙類)發展。綜合業界估計,地皮估值約14.3億至25.9億元,折合每方呎樓面地價約5500至1萬元。據賣地章程,政府會負責興建一條連接地盤的道路,預計於2022年完工,發展商需留意道路建設安排對項目施工進度的影響。此外,發展商亦需為項目作噪音影響評估。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9323&issue=20180118
測量 師調 高安 臣道 估值 每呎 呎萬 萬元
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華懋呎價1.2萬奪安達臣地 主打3房 測量師料日後呎售2.3萬

1 : GS(14)@2018-01-25 14:46:32

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5487&issue=20180125
【明報專訊】收25份標書、創九龍住宅官地新高的觀塘安達臣道首幅住宅官地,最終由華懋爆冷以31.128億元奪標,以可建樓面25.9萬方呎計,每方呎樓面地價12,003元,料成區內新指標。有測量師表示,地皮做價理想,惟港府早前公布同區會推出首置上車盤,若首置盤售價若干程度與區內樓價掛鈎,或會超出上車客的負擔能力。

明報記者 甘潔瑩

安達臣道住宅地每方呎樓面地價高達1.2萬元,接近市場預期上限。東九龍對上一幅住宅地為去年5月、內房合景泰富(1813)與龍湖地產(0960)合組的財團以72.3億元投得的啟德第1K區1號住宅地,以可建樓面約575,508方呎計,每方呎樓面地價12,563元,即安達臣道地皮每呎樓面地價僅較啟德地低約4%。

僅較去年啟德地呎價低4%

華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興表示,入標價屬市價,非特別進取,因地皮位置優越,景觀開揚。華懋銷售部總監吳崇武表示,安達臣道部分單位可享海景,主力提供2房及3房單位,期望打造東九龍地標住宅物業,預計投資額45億至50億元,最快2020至2021年推售。

上述地皮於上周五截標,共收25份標書,創九龍區住宅官地收標數目最多紀錄,當中不乏中港大型發展商,如長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、信置(0083)、嘉里(0683)等。

項目料投資50億 最快後年推售

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,中標價比預期高,相信地皮成交價會對該區未來地價有指標作用,估計安達臣道項目定位會接近將軍澳豪宅級數。普縉控股企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,做價反映發展商求地若渴,出價進取,志在必得;地皮現時配套設施有待加強,交通及日常配套中長期將改善,預計日後每呎售價達2.3萬元。值得留意的是,特首林鄭月娥於去年上任後首份施政報告中提及,會在觀塘安達臣道推行「港人首置上車盤」先導計劃,預計提供約千伙,將於今年中公布細節。

合和8120萬統一灣仔舊樓業權

合和實業(0054)以底價8120萬元成功統一灣仔皇后大道東153號舊樓的業權,合和實業執行董事王永霖表示,皇后大道東153A號亦已統一業權,將連同鄰近155至167號合併發展,重建成商廈。資料顯示,合和向城規會申請皇后大道東153至167號發展1幢26層高商廈,最低9層將作零售及食肆用途,高層16層將作寫字樓,涉及總樓面逾11.52萬方呎。
華懋 呎價 1.2 萬奪 奪安 達臣 主打 測量 師料 日後 呎售 2.3
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測量師料日後可呎售3萬

1 : GS(14)@2018-02-20 08:06:12

【明報專訊】恒地(0012)斥近160億元向海航及其旗下香港國際建投(0687)購入啟德第1L區3號及第1K區3號兩幅官地,以兩地總可建樓面106.3萬方呎計,每方呎樓面地價高達1.5萬元,雖創啟德新發展區樓面地價新高,但地價較一年前1.36萬元僅升約一成,地價升幅較同期新盤呎價加幅近兩成為低,且兩地屬單邊相連,日後項目可塑性大增。測量師估計,日後每實呎可售2.5萬至3萬元不等。

兩地相連易規劃 可塑空間大

恒地購入的兩幅啟德地呈長方形,地皮易於規劃,統一規劃不僅可發揮協同效應,還能興建成大型高端住宅項目。兩幅啟德地中,其中第1L區3號地皮,已於去年10月份獲屋宇署批出項目發展圖則,為當時海航系投得4個項目中首個獲批則項目,地皮批建39.7萬方呎住宅物業,包括6幢4至5層高低密度住宅,以及3幢30至32層高的住宅大樓。當時國際建投曾表示,該項目最快明年下半年預售。

對於恒地的出價,高力國際副常務董事張翹楚稱,早前華懋以逾31億元奪得觀塘安達臣道首幅住宅官地,每方呎樓面地價達1.2萬元,而是次恒地以每方呎樓面地價逾1.5萬元購入鄰近沙中線的啟德相連地,屬合理水平,參考近期啟德新盤實呎約逾2.2萬元,預計項目落成後,平均實呎可售約2.5萬至3萬元。

區內新盤一年加價近兩成

事實上,同區其他新盤的呎價相對去年初首度開價時均大幅調升。嘉華(0173)嘉匯、建灝天寰,目前平均實呎分別為2.1萬餘元、2.04萬元,相對兩盤去年初開價,上調15%至17%。至於啟德私宅最高呎價紀錄,則由天寰第3座實用1461方呎頂層天池屋所創下,上月以5200萬元沽出,實呎達35,592元,創同區新盤呎價新高。

此外,近日啟德區內有新盤大幅加價,其中會德豐(0020)旗下GRAND OASIS KAI TAK(項目第二期),上月以折實平均實呎22,665元首推84伙,比去年9月第一期首批折實平均實呎2.02萬元,4個月間調高近12%;而該批84伙單位亦於1月底的銷售中全數清袋,連同其後加推單位,GRAND OASIS KAI TAK上月至今累售約130伙,會德豐曾表示稍後將再有一成加價空間。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7110&issue=20180214
測量 師料 日後 可呎 呎售
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測量師譚秉文:調整發展架構可加快造地

1 : GS(14)@2018-03-15 11:32:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2276&issue=20180315
【明報專訊】林鄭月娥出任特首後,樓價繼續屢創新高,港府如何增加土地供應滿足熾熱的需求,實屬當務之急,譚秉文測量師有限公司董事總經理譚秉文在1980年代曾在地政總署工作,過去20多年則任測量師行老闆,為發展商與港府就更改土地用途提供建議,是這個範疇的專家,他接受訪問時表示,1990年起港府由規劃署主導土地發展後,發展商將「生地變熟地」興建成住宅的時間由2至3年,增加到5至10年,他認為港府若有決心增加土地供應,可考慮調整現行架構,增加土地管理的效率。

譚秉文在訪問一開始便強調,與鑽石、黃金、豪宅及名車不同,投資者隨意炒賣這些奢侈品(luxury item),也不會影響普羅百姓的日常生活,但衣食住行是居民生活的必需品(necessity),目前本港樓價之高,令本港不少無殼蝸牛難有立錐之地,是港府必須正視的問題,「以前港人住不起市區樓,可以選擇住在偏遠地區,但元朗、洪水橋等的樓價呎價現已高達2萬元,已屬於豪宅的價錢,也就是說,市民現時要用豪宅價錢去買必需品」。譚秉文又說,過去殖民地港英政府會規定米商將若干米源保留在庫倉,當饑荒的時候要拿出來賑災 ,目前有關政策取消了;而近年特區政府的土地政策亦出現類似情况,結果導致目前本港出現住宅嚴重供不應求。

豪宅價買「必需品」 港府需正視問題

記者在2016年曾訪問規劃署前署長凌嘉勤,了解到本港城市規劃完善,例如現有九成人口的住所400米內可到達公園或空地(open space),八成五人口的住所3公里內可抵郊野公園;在訪問中與譚秉文談起此事,他回應說,本港的城市規劃的確做得很好,但目前本港住宅嚴重供不應求,土地政策亦應該與時並進,才能平衡社會各界的利益,「全世界很少城市像本港一樣,既有高樓大廈林立是石屎森林,亦保留這麼眾多郊野公園山明水秀,這是一個很好的特色;但近年本港人口不斷膨脹,內地居民來港買樓的需求亦與日俱增,而且環球央行印錢後資金追逐實物資產,本港住宅供應卻沒有相應增加,令樓價飈升至港人難以負擔的水平,這是很大的社會問題。政府目前經常話不夠土地,指增加土地供應是當務之急,那麼本港是否一定要保留這麼多綠化空間呢?」

生地變熟地 耗時長達10年

譚秉文解釋,在殖民地港英政府執政的大多數時間內,規劃署其實並不存在,而是在地政總署以下設有規劃部門,直至1990年港英政府始決定由過去的地契主導、改為由規劃主導,規劃署才升級至與地政總署同級,負責土地供應事宜(分工是:規劃署負責土地用途的分區工作,地政總署則負責批地事宜),回歸後特區政府仍維持此一架構。他分析,過去發展商若希望把非住宅土地更改用途發展住宅,只需要向地政總署申請更改土地用途便可,獲通過後便可動工興建,發展期只需要2至3年。

規劃署地政總署準則不同 拖低效率

但目前發展商首先要向規劃署申請改劃,規劃署會就此諮詢區議會及公眾,獲批符合規劃要求後,發展商才可拿着地契向地政總署申請補地價發展住宅,補地價後始可開始興建住宅,要把「生地」變「熟地」,需完成這個「規劃、地契、建築」的三部曲,往往需時5至10年。他認為,若特區政府有決心增加住宅土地供應,應該檢討上述由規劃主導的土地發展政策是否恰當。

從測量師的實際工作來說,譚秉文表示,目前規劃署及地政總署各有一套計算住宅實用面積的準則,他舉例說:「規劃署用規劃的角度,將住宅物業最低3層的停車場不計入住宅的建築面積;但地政總署的看法卻並不一樣,因為地契只要求最低2層作停車場用途,若第3層也用作停車場,應該計入住宅的建築面積」。目前不論規劃署及地政總署均是發展局旗下的政府部門,譚秉文認為,若發展局能夠就住宅實用面積的準則劃一標準,將有助測量業界在申請改劃時提升效率,也可間接加快增加土地供應。

另外,在上世紀80年代在地政總署工作時,譚秉文與剛在本周日勝選立法會建築、測量及都市規劃界功能界別補選的議員謝偉銓曾共事;譚秉文指出,謝偉銓在業界有豐富經驗,希望他重返立法會後,可在推動政府加快土地供應方面繼續多做工作。

明報記者 葉創成

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測量 師譚 秉文 調整 發展 架構 加快 造地
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測量師陳昌傑獻策增供應:邊境地換棕地 引條例收農地

1 : GS(14)@2019-01-24 08:10:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2864&issue=20190124
【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍,屬全球最難負擔,各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢,而土地供應專責小組經過公眾諮詢後,早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為,港府可在新界邊境偏遠地區覓地,安置原本在棕地上的作業者,騰出棕地發展住宅;另外,他建議港府加快在新界規劃新發展區,如有需要,可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。

美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告,又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點,以去年第三季數據計算,本港平均樓價達716.9萬元,是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍,換言之,港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價,連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。

本港樓價近年大漲小回,拋離一般港人的購買力,土地供應不足是主因,社會各界普遍希望港府積極造地,滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組,在去年4月至9月諮詢公眾,包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示,於18個增地選項中,發展棕地獲得的支持度最高,其次是利用新界私人農地儲備(即公私營合作)。

物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇

土地小組報告提到,就本港而言,棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地,大部分由私人持有,港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。

陳昌傑在專訪中透露,他有部分客戶是棕地業主或租客,了解棕地作業的實際情况,他相信部分作業須在已平整的土地上操作,難以搬遷至多層樓宇,「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物,負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶,其操作講求效率,貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類,貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司,即是同一時間有多輛貨車出入,棕地的好處是附近方便泊車,若搬至多層樓宇的話,便很容易塞車」。

因此,陳昌傑建議,港府可在新界邊境多個地點覓地,並且負責平整、通路、通水通電及排水排污,做好配套設施後,再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地,騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋,「以地換地」的最大好處,是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮,發展為住宅的可塑性較高;而用作安置棕地作業者的邊境用地,大部分現時為農地,附近生活配套欠奉,難以發展住宅。

陳昌傑續說,要推進上述「以地換地」的方案,首先涉及規劃問題,例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途;第二涉及法律問題,因為根據現行《收回土地條例》,行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地,當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施,但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者,故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》,為「以地換地」釋放棕地發展潛力。

公私營合作發展 架牀疊屋欠效率

土地小組報告亦指,大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備,而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目,包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區,政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地;惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖,為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地,可以考慮公私營合作模式,此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題,小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。

不過,陳昌傑認為,以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策,並不需要存在,指港府加快在新界規劃新發展區,才是發展農地最有效的方法。他解釋,港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後,可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地;若區內某些土地被規劃作私人住宅用途,港府便負責供電供水修橋築路等基建配套,而發展商若擬把農地更改為住宅用途,當然也需要補地價。

按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟

根據陳昌傑的分析,港府若加快規劃發展新界新發展區,對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊,但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應,對本港整體社會有利,「假如發展商目前持有100萬方呎農地,相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧?若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢,若被規劃作公共用途便可能蝕錢,綜合來說,這應該比繼續讓農地丟空理想吧!退一步來說,港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報,透明度很高,若發展商覺得不止值這個金額,他可向審裁署打官司,完全有機制去做」。

籲簡化批則程序 增建屋效率

另外,陳昌傑強調,本港住宅短缺問題嚴重,港府除積極開發土地「做麵粉」外,亦應該調整相關政府部門的職能,加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。

目前發展商取得土地後擬興建私樓,須經建築師及測量師入則,由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後,才可銷售樓花;陳昌傑指出,目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆,惟地政總署的審批速度較慢,令整個程序往往長達一年。當中,現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批,屬架牀疊屋,故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責,地政總署不再過問,料可大大提高審批效率。

明報記者 葉創成

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2 : GS(14)@2019-01-24 08:10:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3628&issue=20190124
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【明報專訊】市建局發展的首個港人首置先導項目、土瓜灣馬頭圍道「煥然懿居」昨晚7時截止收表,初步數字顯示共收到逾2萬份申請,與項目提供450個單位比較,超額認購43倍,明顯僧多粥少。

煥然懿居實用呎價介乎11,692至13,969元,若以實用面積最細約261方呎單位計算,入場費314.2萬元便可買市區新樓;該樓盤轉售限期5年,限期後業主可向市建局繳付補價,然後可在公開市場轉售單位,若樓價維持近年升勢,屆時業主可以「既賺住又賺價」。

可補價變私樓轉售 違首置盤目的

陳昌傑認為,港府在制訂公營房屋政策時,需要想清楚政策目的,才可真正幫助到有需要的港人。他解釋,港府按照擬資助家庭的收入水平為首置盤定價,故首置盤的目的應是幫助資助家庭「上車」,而非補貼他們買樓投資。

因此,陳昌傑建議,在首置盤的5年限制期屆滿後,業主只可將單位出售予房委會,定價須完全與市價脫鈎,而是根據過去5年擬資助家庭的收入變化釐定,房委會接收該物業後,便轉售予符合資助資格的家庭,「首置盤是不應該容許轉為私樓出售,否則其售價最終便會像私樓一樣高,但仍有一大批家庭需要此資助房屋;難道當煥然懿居450個單位悉數轉為私樓後,港府又再去興建更多首置盤嗎?這是無了期的。所以我希望港府做好平衡,首置盤的業主若日後有能力買私樓,便應該把首置盤賣給房委,我絕對不同意賣給私人市場」。
測量 陳昌 獻策 供應 境地 換棕 棕地 條例 農地
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測量師學會前會長:港人買大灣區樓 商業契僅40年

1 : GS(14)@2019-04-12 08:55:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4857&issue=20190411
【明報專訊】近年不少港人投資境外物業時,也會考慮粵港澳大灣區及其他內地城市的樓盤,香港測量師學會前會長余錦雄在此方面經驗豐富,提醒一些準買家須注意的地方。

滬住宅會所改桑拿場 樓價低同區一半

余錦雄指出,由於內地主要城市已實施樓市「限購令」,即只有符合資格的居民才可購買當地住宅,故港人在大灣區或其他內地城市可購買的物業,大部分料屬於商業地契,使用年期僅40年,較住宅地契的70年為低。

另外,余錦雄分析,內地城市規劃對比本港並不成熟,發展商可以隨時改變物業用途,例如上海某住宅的會所,被發展商改用途作娛樂場所租給桑拿浴場,出入人流複雜,結果該樓盤的市價低於同區優質管理的樓盤一半。

參考上述例子後,余錦雄教路,在內地置業最好選擇有信譽的發展商。

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測量 師學 會前 會長 港人 大灣 區樓 商業 契僅 40
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