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李嘉誠深水灣皇宮發水一倍

2012-2-2  NM




全球華人首富李嘉誠的深水灣道七 十九號大宅,○五年入則,○九年動工重建,施工歷三年之久,去年中終於取得滿意紙,但其棚架圍網遲遲未有卸下,令人難以窺探誠哥精心傑作的全貌。不過,近 月層層圍網終於拆下,將這座歐洲式大宅設計的李家皇宮展現人前。

這座猶如古堡的大宅,被基座的停車場連機房托高了,氣勢更勝從前。而這大型基座,原來九成半面積獲豁免為樓面面積!即又是「發水」炮製而來。本刊在屋宇署 取得的圖則顯示,大宅發水面積達九千多呎,較其獲批樓面面積八千多呎更多,發水逾一倍。大宅內不單泳池、車位、露台通通是發水,就連每層電梯大堂都發水擴 闊多三十二呎,可謂發得就發。而從圖則顯示,身為首富的誠哥,主人睡房連衣帽間只有五百多呎,廚廁面積亦與一般普通人住宅相若,貫徹其簡樸性格。

全面曝光的李家深水灣道大宅,氣勢更勝從前。舊大宅是一座三層高洋房,現時除一至三樓外,一樓底下還有一個偌大的基座,將大宅「座高」,令大宅猶如一座歐 洲古堡。不過本刊在屋宇署取得的圖則,發現此基座絕大多數面積是發水而來。

停車場六千呎

根據屋宇署的資料,深水灣道七十九號重建所批出的總樓面面積,較重建前多了約二千三百呎,即約八千八百四十二呎,然而「發水面積」卻更驚人,達九千一百六 十五呎,即發水面積較總樓面面積的八千八百多呎更大,發水超過百分之一百零三!其中發水最主力的,是要數底下基座內的停車場及上落客範圍,面積超過六千 呎,而這個停車場的車位卻只有五個。從建築師圖則所見,該五個車位其中四個為標準設計,每個約百多呎,另一個則為傷殘車位,面積多五十多呎,即一個車位幾 乎可放兩架私家車。而車道連上落客範圍更達五千三百方呎,真的相當鬆動!另外,基座內還有機房、泵房及可裝十萬公升水的消防水缸等設施,都不計入樓面面 積,即屬發水,涉及一千一百三十呎。所以,這個基座總共發水七千一百五十呎,佔發水面積的七成八。而另外發水涉及的二千餘呎,主要分佈在四百呎的泳池、升 降機槽、露台及工作平台等。誠哥大宅還設有兩部升降機,而每層兩部升降機對出的電梯大堂,都要擴闊,這些「擴闊電梯大堂」面積原來又可發水,每層發三十二 呎,三層下來便發水近百呎!

李嘉誠大宅小資料

地段:深水灣道79號購入時間:63年斥資$65萬,以李嘉誠妻子莊月明名義購入,莊90年死後輾轉由李嘉誠持有。地盤面積:11,800呎獲批總樓面面 積:8,842呎特色:樓高3層,底下基座為車場及機房等,自設私家泳池,設計屬歐洲大宅風格景觀:深水灣高爾夫球場及深水灣海景李家感情:李嘉誠由做塑 膠廠轉型至地產,到後來成為華人巨富,一直與家人長居這裡,後來幼子李澤楷遷出,只剩李嘉誠和李澤鉅一家居住。96年李澤鉅曾在這大宅門前公路被張子強綁 架。

屋宇署署長批示

「發水」一字,意指物業獲豁免計入總樓面面積的地方,近年發展商起「發水樓」有恃無恐,誠哥這私人大宅亦無執輸。其實,大眾一般所講的「發水」面積,即 「總樓面面積寬免」,可分為三大種類,包括豁免總樓面面積(exempted GFA)、不計算的總樓面面積(disregarded GFA) 及額外總樓面面積(bonus GFA)。而往往成為發水源頭,多是「不計算的總樓面面積」,亦即今次誠哥大宅發水最多的地方。據《建築物(規劃)規例》,只要建築事務監督認為任何樓面 面積僅用作停車場、垃圾房或其他支援設施等用途,就可以不計算有關樓面面積,而且獲酌情權便無上限限制。手握如斯大權的建築事務監督,由屋宇署署長兼任。 誠哥大宅在○五年一月向屋宇署入則重建,不斷改則,直至○九年動工。多年負責的屋宇署署長包括已退休的鄔滿海、張孝威及現任區載佳。○五年年尾爆出,於○ 一年出任屋宇署署長兼建築事務監督的梁展文,行使酌情權額外批出十萬呎面積予恆基發展的嘉亨灣。而「豁免總樓面面積」及「額外總樓面面積」則較有規限,亦 有指引跟從兼每項皆有發展上限。事實上,李家大宅去年曾被傳媒踢爆發水,當時誠哥旗艦長實便代為出頭,反擊指發水都是跟足指引。有心人其後又放料,重提李 嘉誠早在○八年,已向地政總署補了五千多萬元地價,並指獲豁免樓面並非免費,而是發展商透過補地價獲批的原地積比率以外之面積。

補地價閉門會議

惟其如此,一名有研究地契內容的資深律師便踢爆,將發水、補地價及增加樓面之說混為一談是混淆視聽,「發水面積獲豁免,根本就不用補地價,李嘉誠所補的五 千四百一十三萬元,是改契後要補的差價,簡單理解就係取消張舊契,重新訂過張新契,舊契只得十三項條款,新契則有成三十項!呢個補地價價格係改動曬成 set嘢!」當新契成立,對該地上面的物業要求亦隨之放鬆,亦因如此,各種樓面面積的增加及寬免才可發生在誠哥大宅內。而補地價金額多寡,就由地政署負 責,但過程卻完全不透明。補地價的意思,是指地政總署會根據舊地契和經修訂的新地契評估地價,而兩者的差價便是修訂地契所需的補地價金額。發展商有修改地 契要求,會直接交由地政署總部處理,署內的估價測量師及技術員工等會就估價進行磋商,並會把建議的補地價金額交予由副會長出任主席的「估價會議」。會議成 員還包括數名產業測量師。由於整個過程並不公開,如何釐定金額都是閉門會議,無從得知。李氏深水灣大宅於○八年八月補地價,當時的地政署正副署長為譚贛蘭 及梁玉書(一般事務)。為大宅建築師的,是誠哥及長實近年御用的「發水高手」凌顯文。誠哥與長子一家現居住的壽山村道重建獨立屋,亦是出自凌顯文手筆,可 見作為吳佳慶丈夫的凌氏,近年的得寵指數如何高企。凌顯文發水了得,曾將長實旗下錦上路的四季雅苑九百至一千一百呎的室內空間,發水至二千二百至三千六百 呎出售,堪稱傑作。

住得逼狹

李嘉誠現暫居的壽山村道A屋,單一棟面積已有近七千三百呎,從屋宇署圖則看,就算設有旋轉樓梯,但位於地下的客飯廳亦有一千四百多呎,而曾說自己「屋企有 好多書」的首富,應該會經常流連於一樓逾一千呎的圖書館。而誠哥搬回深水灣道大宅,無論住哪一層,每層不計睡房及廚房的空間,亦僅得千二、千三呎,絕對不 夠地方放齊他的藏書。而每層主人房連衣帽間及套廁,亦只有五百多呎,相信不少中產家庭的睡房面積,會與首富相若。至於李澤鉅一家六口現時所住的壽山村道B 屋,面積更超過七千四百方呎,二樓有四間每間面積約三百至四百五十多方呎的睡房,可以想像李家第三代每人都可以擁有自己小天地,而且傭工的睡房亦設在同一 層,照顧起居較方便。B屋一樓主人套房外,更有一個約九百五十方呎的家庭室。然而,搬回深水灣道大宅每層只有兩間睡房。若然現居於其他地方的幼子李澤楷連 同他三名兒子也住在這裡,一家團聚,則肯定逼爆,誠哥對房間分配會相當頭痛。但大宅讓他滿足的,相信是新建的游泳池。泳池水深一點四米,連有按摩池。舊宅 以往沒有泳池,而據一名曾到過長江中心頂樓參觀的人士表示:「長江中心頂樓設有主席私人宴會廳,附近有一個私人泳池,嗰次上去在座的周凱旋透露誠哥的心願 是擁有私人泳池。」

誠哥皇宮間隔曝光

發水樓歷史

2000年1月李澤鉅出席活動時,透露有「環保樓」概念,亦稱「我嚴重憎恨Bay window(窗檯)。」希望將樓宇現有的窗檯,改建為小型露台。2001年2月政府以「豁免總樓面面積」條件,鼓勵發展商興建環保大廈,將露台、空中花 園、平台花園、加闊走廊及電梯大堂等多項設施,豁免計算入總樓面面積及上蓋面積內。長實於01年開售的港景峰,便引入空中花園及環保露台。2005年11 月審計署發表報告,批評梁展文01年任屋宇署署長時,以建築事務監督身份,運用酌情權額外批出逾10萬平方呎的樓面面積給恆基地產。2010年10月施政 報告出招規管「發水樓」。包括從11年4月起,樓面豁免總上限為總面積的10%,屋宇署亦要發展商證明有地盤擁有權才可入則,又訂明豁免樓面面積只有兩年 時限。2011年3月表示會嚴打發水樓的政府多次讓步,包括給予六個月入則寬限期;並容許一邊申請環保建築評級一邊起樓。2011年11月地產建設商會向 高等法院提出司法覆核,要求撤銷屋宇署要申請人申報土地擁有權的政策。

大宅背後傳奇

這棟深水灣大宅,也充滿傳奇。地皮原由一名叫李卓權(Thomas, Le Cheuk Kuen)的人持有,並於一九五七年建成一座三層高洋房。李卓權在香港早年華人社會中響噹噹。他任職會計師,為永安百貨早期董事李國超的兒子,李卓權在澳 洲讀書,是香港首批華人會計師,辦公室設在永安銀行大廈三樓。李卓權後來成為南豐集團主席陳廷驊控股的一間上市公司新星企業主席,後於七五年逝世。而在六 三年,已成為塑膠花大王的李嘉誠以六十五萬元一炮過買下李卓權這棟大宅。當年李嘉誠與其表妹莊月明結婚,而大宅亦是以莊月明的名義買下。自居於該處後,誠 哥一直順風順水,更三年抱兩,長子澤鉅及細仔澤楷分別於六四及六六年出世,長子澤鉅於九三年結婚時,誠哥還曾開放大宅一部分予傳媒觀看婚禮過程。自五八年 開始轉型搞地產的誠哥,於七一年成立長江實業,並在翌年將其上市,成為當年地產五虎將之一。之後收購和黃、港燈、赫斯基能源等等,令李嘉誠一步步踏上華人 首富之路。李嘉誠居於大宅達四十三年,直至○七年底,才暫時搬往壽山村道並將大宅重建。其實深水灣道並非最貴最靚的地段,而李嘉誠亦曾多次呻「住的地方好 細」,更謂其馬仔霍建寧的屋都比佢大,但他亦曾透露對大宅感情深厚,重建完成後必定會搬回該處居住。

李嘉誠深水灣道芳鄰

解構建築

現時大宅重建後猶如古堡,極具歐陸色彩。資深建築師施家殷曾到現場視察,他認為在建築上,大宅充滿歐洲風格,「它的設計並非古堡、亦難說有法國、意大利或 其他歐洲國家的特徵,但從其依山而建,盡收四周綠茵於眼底的佈局,甚有歐洲大宅設計風格的神髓。「而物業的雲石外牆選用土色(Earth Tone),可襯番四周的綠色,同周圍景觀融為一體。牆身雲石凹凹凸凸,恍如『工』字,加埋上面好多裝飾線條 (Architectural Moulding),令人望落視覺好豐富,唔會一幅過好實咁。」大宅縱然前無阻擋,可盡享深水灣海景,但沒有開過多及過大的窗戶,「好多向海的物業,都會 做曬落地玻璃,等成間屋都見到海,但咁其實唔係咁好,尤其喺非維港兩岸,一入夜就會變得漆黑一片,而呢間大宅窗同牆嘅『虛實比例』就做得好好。」施家殷解 釋道:「每個窗戶上的Architectural Moulding,從外望內,就如一個個畫框,就算由內向外望,有咁靚嘅山同海,同樣好似一幅幅圖畫一樣。」有區內經紀估計,這座古堡大宅起碼值九億元, 「去年大劉用超過十萬蚊一呎買深水灣道三號,淨計呢條數呢度都值九億啦,仲未計首富效應,李家大宅估幾錢我真係唔識估。」

拆風水佈局

對迷信的人來說,最「值錢」可能還有大宅風水;屬生意人的李嘉誠,在大宅內外亦有佈局。曾替電訊盈科睇風水的堪輿學家區仲德,跟記者視察大宅,並將重建前 後比較。他說:「重建後的大宅,比舊大宅稍稍扭向東邊,現時坐正西北向東南。東南位於八運來說,旺財及利人緣。舊大宅東南位為草地,著意搶丁;如今該位改 建為游泳池則搶財,泳池屬內陽水,助搵本地錢,配合深水灣形成『吸水上明堂』格局,都是利財,總之更容易搵錢。」大宅右邊西南位為「白虎砂」位,主女主人 及是非,區仲德指這位置不宜種植,以免惹事生非。巧合地,大宅重建前,這位置有棵茂密翠綠的柏樹,但大宅重建後,其他地方的樹木依然茂密,唯獨該樹乏人照 料,變得瘦弱不堪,全棵變了橙啡色。而在大宅外牆一側,肉眼可見一排共十六個打斜了的磚頭,尖角向外,相當特別,區仲德指該處是白虎砂位,此設計亦有因: 「由於白虎砂位,主女主人,該十六個尖角,可防止女性受壓而作亂,令家庭不穩。而且有利女主人和順,代表新抱王儷橋能好好照顧李澤鉅,令家庭和順。」區仲 德續說:「李嘉誠及長子李澤鉅均肖龍,龍屬水,啱曬大宅佈局。但李嘉誠幼子李澤楷,命格屬金喜火,整個格局都不太利佢,佢唔啱住呢度!」另一玄學家楊天命 亦異口同聲指,李嘉誠與長子澤鉅均肖龍,居此大宅特別旺,不過楊天命提醒,誠哥一家今年絕對不可遷入大宅居住,「今年是他們的本命年,而且太歲位正正在東 南位,所以太歲犯得特別嚴重,而且今年五黃病星又正正在東南位。」楊氏又指,大宅只旺肖龍及蛇者,肖馬的李澤楷則不太適合,似預示一向與父親感情疏離的澤 楷,會繼續搬開住。


李嘉誠 李嘉 深水 皇宮 發水 一倍
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【麻煩大了】青島港的「深水炸彈」

http://www.infzm.com/content/101440

誰幹的?這是誰幹的?

在膠州灣,一宗由氧化鋁以及電解銅引發的騙貸風暴,令才赴香港上市一週的青島港(06198.hk)抓狂不已。

2014年6月6日,青島港上市首日就發佈了一則澄清公告,「5月31日,青島港大港分公司接獲相關公安機關的函件,指出其正在調查一宗指稱欺詐案件,涉及一名貨主以第三方貨運代理的名義儲存於大港分公司的若干鋁及銅產品。公安機關要求大港分公司協助調查,特別是協助盤點涉及的金屬產品。」

儘管一直自詡為全球第七大港和中國第三大外貿口岸,但有著122年歷史的青島港,此前的上市之旅並不暢順。2013年6月啟動的改制,經一路保送五個月內倒是大功告成,振華重工等6家基石投資者乃至招商局、馬士基等錨定投資者,基於多年合作關係也算送了順水人情。不過,雖然只有24.93億港元的集資淨額,但公開發售認購股數隻接到15%的訂單,這讓青島港著實臉面無光。

還好,6月6日流血上市總算是功德圓滿。誰曾想,IPO前一週離奇的報案和隨之而來有關港口方面查封倉庫禁止大宗商品出港的傳言,還是掀開了原本隱秘的創可貼。上市首日破發很可能是未來若干出血點的集結號。

在青島港眼中,這種拿捏時機的渾水式攻擊,顯然是做空者蓄謀良久的伏擊戰。理由大致兩點:其一,倉單做假多次貸款絕非青島港獨有,兩年前發酵的鋼貿危機中,長三角地區方是重災區;其二,鋁、銅之類大宗商品進出口亦非青島港強項,特別是享有「洋山溢價」的上海港,才是融資銅的重鎮——其洋山保稅倉內一半庫存皆與此有關,為何反在青島港上市敏感時刻視線轉移?

頓覺六月飛霜的竇娥一心想懲處萬惡的張驢兒,然而且慢,事發半個月,愈來愈多的疑點正浮出水面,一些試圖被掩蓋的真相也露出端倪。這起由青島本地「不出名的中小型民營企業」牽出的「幾個億」的騙貸案,其波及範圍和震級烈度很可能已遠遠超出青島港所能把控的範圍了。

首先捅破窗戶紙的是擁有百年歷史的英國《金屬導報》,該報於6月3日率先披露了這宗利用大宗商品的融資詐騙,並指出「消失」的金屬總價接近3億美元。果然薑是老的辣,這家以刊載全球金屬價格並能間接影響金屬價格走勢著稱的老牌媒體,無疑得到了準確線報。

青島港是如何回應的?只是裝卸與倉儲服務提供者——與我無關;配合警方調查——與我無關;港口仍在正常運轉——與我無關。甚至被媒體曝出利用信息不對稱以一張倉單從四家不同銀行成功貸款的青島德誠礦業,也被有意無意描述成一個小角色。

一個遠在歐洲的媒體,一個似乎是不值一提的公司,比起達到千億級規模的鋼貿信貸鏈條斷裂導致的全媒體圍觀,似乎只是小浪花而已。

偏偏事不遂人願,南非標準銀行跳將出來,迅速聲稱針對青島港方面可能存在的「違規行為」展開調查。緊接著,曾經作為該銀行大股東的渣打銀行宣佈緊急暫停對大宗商品融資新客戶的貸款,並在老客戶貸款到期後不再展期。最後,身為全球第七大銀行的巴克萊也展開類似自查。有意味的是,三家銀行均未透露風險敞口的實際數目,更有趣的,三家銀行總部均設在倫敦。青島港發生的一切,讓萬里之遙的倫敦金融城坐立不安了。

尤其值得關注的是,南非標準銀行6年前已將20%股權出售予中國工商銀行,此後這家非洲第一大銀行利用大股東的關係大肆擴展亞洲特別是中國區業務,不僅獲得來自中國銀團10億美元貸款,更於2013年與工商銀行談判以7.7億美元出售包括大宗商品在內的全球業務予後者。在談判即將成功之際,青島港事件很可能導致這筆交易前功盡棄。而這種自曝家醜的動因令外界不得不猜疑:至少該家銀行的損失度已不能用「幾個億」論之。

與鋼貿的重複質押更多涉及內資銀行且只是單邊套現轉投不同,鋼、鋁包括石油等大宗商品的融資行為往往是涉及跨境的套利套匯套息,不只存在對沖,更易牽連重量級國際銀行,而且由於槓桿率和資金用途不同——比如參與反向期市對賭,所以其結局並不像前者那樣更多受宏觀面行業面影響,但一有閃失,慘烈度亦不可同日而語。十年前中航油陳久霖就因「睇錯」或「被設局」虧損5.5億美元,入獄1035天。

惹下此等麻煩(青島方面稱是10萬噸氧化鋁和3000噸電解銅)的德誠礦業真就只是不自量力膽大包天嗎?

錯!此君絕非等閒。註冊資本達8.5億元人民幣的德誠礦業老闆陳基隆,雖未得大名,但其兄弟陳基鴻及其控制的德正資源公司,卻是不可小覷的民營礦業大鱷。而德誠正是德正的控股子公司。

陳基鴻為外界所注意,僅僅是因為其在2010年入選了福布斯中國富豪榜——這也是他唯一一次入榜。332名的排次和33.5億人民幣的資產自然未夠鮮亮,但若說下述諸事,或能得出不同結論。

還記得今年4月中旬令青海西寧市委書記毛小兵落馬的西部礦業嗎?早在2003年,毛氏時任董事長的西部礦業違規評估增發,其中湖北鴻駿投資公司成為第二大股東,持股數甚至高於作為高盛影子公司的東風實業公司,而鴻駿的幕後操盤手即是陳基鴻。數年後西部礦業入股青海銀行,鴻駿公司同樣如法炮製如影隨形。

2004年,吉林省國有大型一檔企業吉林鋁業宣佈破產,隨後該企業員工不斷上告,認為企業6億固定資產和27萬平米土地使用權被以招商引資名義3000萬低價售予青島鴻駿公司,兩年後青島鴻駿又將原吉林鋁業的動產和不動產出售賣現至少3億元。青島鴻駿老闆,依然是陳基鴻。

以鴻駿或德正的名義,陳基鴻場面越做越大。在廣東,由其持股49%的德潤投資的合作夥伴,是山西唯一擁有出口內銷雙通道的大型國企山西煤炭進出口集團(持股51%);在甘肅白銀市,其投資的煤鋁電一體化項目涉及資金即達百億;在內蒙,鄂爾多斯鴻駿不僅搭上中電投這般實力派央企,又以各一半股權聯手當地最著名的鄂爾多斯集團,兩家公司四年前即共同宣佈投資30億美元予柬埔寨的電力和礦業勘探項目。

這才是青島港騙貸事件主角之一,那家不出名中小型公司的真實面目。那麼到底又是誰報案並請警方封的庫,也就是那10萬噸鋁、3000噸銅真正的東家?

6月10日,中信集團旗下同樣在香港上市的中信資源終於承認自己就是報案者,而報案時間是5月30日。消息一出,中信資源股價迅跌4.5%。至此,所謂躺槍事件的若干主演總算湊齊。

現在的問題是,從事發開始,青島港究竟知道多少?被控制的涉事人是陳基鴻嗎?最重要的是,基於各界外鬆內緊的真實反應,還有誰牽涉其中?

麻煩 大了 青島港 青島 深水 炸彈
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第七街系列第一集 ---- 紐約的深水埗

衣食住行「衣」為先,紐約曼哈頓第七街到30幾街這一區,就是傳統猶太人的Garment District,這做曾經是美國製造業的繁華中心。你在美國做成衣生意,一看對方的咭片,呵,三十幾街,自己人,如果冇公司喺呢度,基本上你都係大極有限,因為這裏有數不清的財富故事。

第一次世界大戰結束後,許多歐洲城市的服裝廠轉移到呢度,由德國和中歐來的猶太移民、大多不能說英語,女工在這裡日車夜車,提供充足的廉價勞動力。從第六大道至第九大道和第34街至第42街,刻劃出當年的曼哈頓中心。20世紀2050年代是該地區的鼎盛時期,成衣運送至全國各地的,午餐時間,你幾乎泊不到車,街道是非常擁擠,卡車永遠是Double Parking



紐約市的服裝業是集成承包商、製造商和批發商的多元生產網絡,如像一個生態系統,包括紡織品、針線、紗線類和服裝輔料、配件輔料供應商的支援,是美國的荔枝角加上深水埗,這些公司實際上是殊途同歸:他們將紡織品製作成成品服裝,通過百貨商店、專賣店、Catalog訂貨目錄和全美範圍內的其他交易管道進行銷售。長期以來在美國服裝供應鏈中佔據重要地位。

Garment District的強勢是海外供應商無法比擬的靈活性、速度、品質和可依賴性。年輕設計師相繼前來紐約,高端服裝製造繁盛,以及紐約市通向現代化設計與時尚資訊的直接通路。各大時裝品牌如Carolina HerreraOscar De La RentaCalvinKleinDonna KaranLiz Claiborne都擁有坐落在服裝區展示廳,生產設施和辦事處。

到了20世紀80年代,紐約本地的製造商因房地產價格上漲而承受壓力,工廠老闆開始尋找更廉價的勞動力,企業開始海外設廠,該地區的輝煌日子黯然早已不​​復存在。911恐怖襲擊亦造成相當數量位於曼哈頓中城的工廠倒閉,局勢嚴峻。如今,咖啡廳,酒店,零售,高檔酒吧和非時裝企業、餐館都紛紛搬入Garment District,甚至有建築公司,高科技公司和廣告公司。

儘管該區日漸式微,但服裝區總會讓人想起紐約的根源,近幾屆紐約市市長都在擴大該地區的影響力,並證明她仍是時尚世界的中心。


上一任紐約市長Michael Bloomberg在任期間(三任)成為了時尚界最熟悉、歡迎的面孔。他曾經親自向設計師Ralph Lauren頒發榮譽崇高的「紐約市之匙」,又曾選擇Armani的《One Night Only》活動當晚,宣佈將1024日定為Giorgio Armani日,為紀念他在國際時尚產業的影響力及對紐約市經濟增長的貢獻等。

Bloomberg更推動政府從2010年開始研究編制一個名為「時尚紐約2020」的計畫,這項為期10年的計畫建立了可靠的時尚業獎勵機制,同時包括Fashion Draft NYCDesign Entrepreneurs NYC共同栽培下一代時裝人才。

彭博的繼任者是民主黨人Bill de Blasio,儘管其競選政見幾乎都站在彭博政策的對立面,但他同樣重視時尚業的發展,專門出席了今年2月的紐約時裝周,並宣佈給7家小的服裝生產和設計企業300萬美元,政府將通過公私合作的基金方式支援服裝企業的基礎設施升級、工人培訓和更新先進的生產設備。

近年,紐約市良好的發展環境吸引了846家服裝時尚企業的總部入駐,這幾乎是排名第2位巴黎擁有服裝時尚類大公司總數的兩倍多,比巴黎、倫敦、米蘭服裝時尚企業總部的總和還要多。

為了進一步開拓紐約市在全球服裝市場的前景,推行如下戰略:



紐約時裝周:一年兩次的New York Fashion Week促進城市市場產業的繁榮。時裝週期間,全城舉辦500多場活動展示設計師作品,每年吸引約23.2萬人次出席。

媒體和營銷:紐約是美國的媒體和營銷中心。也是Harper’s BazaarInStyleVOGUE等世界主要時尚出版物的總部所在地。主流時尚媒體和營銷企業為紐約設計師推出自主品牌、吸引世界目光搭建平臺,為紐約時尚產業的增長提供助推。

時尚製造:紐約一直是強大的時裝製造業中心。全市所有製造業崗位中的31%屬於時裝製造業。

服裝批發:紐約是美國最大的服裝批發地,佔全美27%。紐約每年憑藉75個主要展會和數以千計的展廳吸引57.8萬買家前來採購。

服裝零售:紐約是美國最大的服裝零售市場,每年的銷售額達到150億美元,這個市場還在不斷壯大。預計2015年至2018年,紐約服裝及配飾店的就業人數將增加15%


有份為NYC政府出謀獻計的猶太Joe是我好友,幾代都是從30幾街發跡,他最近又有新諗頭,你可以完全不要理會什麼創科局在搞什麼,但是你必須留意美國本土的猶太人在搞什麼,因為每一個Startup、每一樣創新都會改變世界。如果你不懂得發American Dream,基本上你都係大極有限。(未完待續)


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七街 系列 第一 一集 紐約 深水
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阿媽打本150萬留學生踩入深水埗賣鐵板燒便當

2016-06-23  NM

「板上」Griddle Top座落於深水埗桂林街,路過定必會被其落地大玻璃及出自本地插畫家手筆的牆畫吸引而望兩眼。雖然夠搶眼,但卻與旁邊的平價餐廳有點格格不入。「我哋就係想咁!深水埗周圍都賣三餸飯,但賣鐵板燒便當我哋就係第一間。」八十後老闆林峻至(Marshall)與女友梁翠珊(Tracy)同於美國大學畢業,一個讀汽車設計一個讀傳理,帶着留學光環回來,卻沒有成為歎冷氣的白領一族,相反,機緣巧合下到了Tracy的家族菜檔幫手,開始了三年在街市打滾的生活。

二人因一次Marshall與Tracy媽媽興姐的爭拗而離開,在同區開設鐵板燒店,主打外賣便當生意。在別人眼中的「窮人地區」開設非平價食店,有人認為是不切實際,興姐更大罵:「你哋同自殺無分別!」但她同時望「女」成才,終願打本百五萬支持。面對被不停潑冷水及不能辜負家人寄望,二人在開業半年已日售二百五十多個便當,月賺五萬元。最受街坊歡迎的更出奇地並非餐單上最平的套餐,而是售五十二元的雪花一口牛肉飯。「我喺深水埗長大,知佢哋唔再只食平嘢,而係要有心有質素。」

街市打滾學做人創業俾阿媽大潑冷水

有人認為堂堂大學生在街市中賣菜等如浪費青春,但Tracy指每天流着滿身大汗捱着眼瞓地在菜檔工作令他們成長不少。「啱啱畢業嘅我哋好有傲氣,唔識點待人接物,同人講嘢時又寸寸貢。」身為老闆女兒的Tracy並非一般的「太子女」,由落貨開檔到與供應商打交道都親自出馬,連同因人手短缺而一起拋身入菜檔的Marshall什麼也親力親為,做錯更隨時會「俾人抦」,絕不留情。自認火爆的Marshall指:「興姐扎根在深水埗多年,身上種霸氣是無人能及。」他指在興姐身上確是學到很多,但最終因雙方的爭執而決定創業,Tracy認同在家族菜檔中無疑是有種世代之爭。「我對上仲有老闆,而有問題時佢哋未必想改革,所以我哋就選擇自己發展。」 Tracy指男友與母親關係最惡劣時興姐曾下令禁止Marshall踏入菜檔及她家半步。

矛盾累撞板火爆情侶鬥贏師傅

「我哋五姊妹間都係用『事頭婆』去稱呼佢多過叫媽咪。」Tracy指母親口硬心軟最終都願打本支持,但一直做開「話事人」的興姐指深水埗食店應是賣三餸飯才算「正路」,更曾大罵:「你哋咁搞同燒炭自殺無分別!」Tracy與Marshall眼見鐵板燒在美國大受歡迎,認為款式貴精不用多易處理,因此企硬。因此Marshall特意在職業訓練局報讀相關的廚師課程,而女友則主力入貨及請人,希望一內一外合力打理。二人與上一代的矛盾卻沒有隨着離開菜檔而消失,相反更延續到「板上」,令開店初期屢次撞板。他們指店面裝潢專程找來友人幫忙設計,有別一般老店格局而設有較多面窗及面牆的位置給單身人士。但裝潢師傅卻無視設計圖,以他以往裝潢茶餐廳的經驗作主導,結果嚴重貨不對辦,要大大延長裝潢的時間。「可能佢哋覺得我哋係新人,所以佢哋會有種自傲,認為我哋班後生咩都唔識。」開業初期Marshall成功找來了曾擔任總廚的老師傅駐場,可惜在執行上雙方也各持己見,最終不歡而散。不幸中的大幸是現在的廚師阿文正因欣賞兩名後生老闆的想法,而拒絕跟他的老師傅及兄弟一同離開,助「板上」在半年間站穩了陣腳。

不合港人口味重設菜單救一命

二人在美國生活了一段時間,因此在設計菜單時也按照了那邊口味,結果在開店數天接近食白果。「可能我哋真係太創新,引入墨西哥口味嘅食物,結果反應好差。」而Marshall指營運餐廳與日常下廚是兩回事,當初沒好好定立出餐流程,結果做到「一頭煙」。而「鐵漢柔情」的興姐眼見女兒「落晒形」,於是出口叫齊親朋戚友光顧,以作試菜。「因為佢嘅員工多數係四五十歲,同深水埗主要居民差不多年齡,所以希望得到佢哋意見。」被興姐批評套餐不夠肉、指應要好味又抵食後,二人決定在開業十天後停業五天,重新去設計菜單及流程。「香港人唔接受美國咁濃味嘅食物,墨西哥更加唔使講,太辣佢哋又唔鍾意。」現時「板上」除了安格斯牛肉漢堡餐外,其他的則主打日本風味,如有售四十二元的照燒雞飯餐及四十八元的板燒鯖魚飯餐,小食方面更有港人熟悉的可樂餅及大阪燒,結果大合街坊口味,賺到不少回頭客。在當區居住的食客Gillian指「板上」是深水埗首間主打鐵板燒便當的餐廳,認為多了個全新選擇是好事。

力證鐵板燒便當有市場企穩月賺五萬元

「板上」除設有堂食外,有六成以上的生意是來自外賣。「我哋有提供外送服務,目前只送本區訂單,但未來希望可以擴大去其他地點。」Marshall指在深水埗看鋪的人經常走不開,所以對有便當送到上門的服務很滿意。「我喺呢區大,知道深水埗人唔單只食平嘢,更要食有質素、性價比高嘅餐廳。」Tracy指店內受歡迎的雪花一口牛肉飯,而因要保持口碑,所以在食材上也落足功夫。「牛肉飯雖然賣得最多,但其實食材成本已佔咗售價嘅三成多。」現時板上除了可免費加飯外,也可另加八元要求多肉。開業半年漸有成績,興姐也再沒有潑冷水,對Marshall的觀感也開始改變。「佢以前覺得我得把口,雖然呢刻都無講咩,但感覺到我哋之間氣場有改善到。」訪問當天再到興姐菜檔問其現時看法,她邊笑邊說:「好滿意呀依家!唔使再擔心了,很開心。」看來當初擔心女兒撞板的母親已放下了心頭大石。

營業資料(16年5月)營業額$420,000人工(九名員工)$140,000租金$70,000食材$140,000雜費$20,000盈利$50,000

開業資料(15年12月)租金(2按1上)$210,000裝修$1,000,000廚具用具$200,000食材$60,000總投資$1,470,000

撰文:黃綺敏攝影:關永浩攝錄:廖健昌ed_bn@nextdigital.com.hk


阿媽 打本 150 留學生 留學 踩入 深水 鐵板燒 鐵板 便當
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海洋能源勘探新突破: 這家中國企業交付了全球最先進超深水鉆井平臺

2017年2月13日,中集集團宣布,煙臺中集來福士海洋工程有限公司(下稱“中集來福士”)建造的半潛式鉆井平臺“藍鯨1號”在煙臺命名交付。該平臺作業水深和鉆井深度上都沖破了世界記錄,並配備雙鉆塔,是全球最先進半潛式鉆井平臺。

該平臺也是中國船廠在海洋工程超深水領域的首個“交鑰匙”工程,具有里程碑意義。該平臺將由Bluewhale聯合中國石油集團海洋工程有限公司共同履行服務合同,進行海洋能源勘探。

“藍鯨1號”是中集來福士又一個“交鑰匙”項目,完成了從設計到采購、生產、調試至最終交付的總承包建造,並順利通過中油海安全運營管理體系認證,交付後即刻投入作業。該平臺采用FrigstadD90基礎設計,由中集來福士完成全部的詳細設計、施工設計、建造和調試,配備DP3動力定位系統,入級挪威船級社。

該平臺長117米,寬92.7米,高118米,最大作業水深3658米,最大鉆井深度15240米,是目前全球作業水深、鉆井深度最深的半潛式鉆井平臺,適用於全球深海作業。與傳統單鉆塔平臺相比,“藍鯨1號”配置了高效的液壓雙鉆塔和全球領先的西門子閉環動力系統,可提升30%作業效率,節省10%的燃料消耗。

該平臺先後榮獲2014《World Oil》頒發的最佳鉆井科技獎以及2016 OTC 最佳設計亮點獎。2015年5月,李克強總理在巴西“中國裝備制造業展覽”上,參觀了“藍鯨1號”模型,為平臺點贊。

“藍鯨1號”擁有27354臺設備,40000多根管路,50000多個MCC報驗點,電纜拉放長度120萬米。作為最先進一代超深水雙鉆塔半潛式鉆井平臺,該平臺不僅在物理量上遠超於其他項目,而且在設計建造過程中,克服了技術攻關、項目管理、全球采購、實際作業應用等諸多挑戰。

“藍鯨1號”的鉆井系統采用了雙鉆塔、液壓主提升、巖屑回收、超高壓井控等大量的新技術。中集來福士首次深度參與平臺鉆井系統的設計、拆包采購、設備安裝、MC、調試等關鍵環節,完成了大部分的自主設計以及完全的自主建造和鉆井調試,這標誌著中集來福士走通了深水半潛式鉆井平臺鉆井大包之路。

海洋 能源 勘探 突破 這家 中國 企業 交付 全球 最先 進超 深水 鉆井 井平 平臺
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「財自友坊」義助深水埗明哥(二)

網誌分類:股票經
網誌日期:2017-04-29

「財自友坊」於四月初一連兩個星期六順利完成首次舉辦的投資課程,我很開心能夠成為5位課程導師之一。今次活動牽頭的「財叔」,既要負責煩瑣的行政事宜,也要主講其中一節課程,工作量顯然不輕,幸好「財叔」跑慣江湖,見慣世面,各樣問題落在他手上,他都能應付自如,見招拆招。

我就輕鬆得多,不用憂慮各項行政工作,只需連續兩個星六出席活動,負責其中一節為時兩小時的課程。我們幾個Bloggers施展混身解數,為參加者全方位展示各種達致財務自由的方法,包括正確的投資理念、股票投資、物業投資和創業等,務求令參加者覺得課程物有所值,滿載而歸。

我覺得純粹舉辦投資課程沒有特別之處,反而更有意義的事情,便是「財自友坊」把這次舉辦課程的全部收益(扣除行政費),捐給在深水埗經營「北河同行」飯店的明哥,資助飯店繳交5個月的租金,讓「北河同行」可以幫助區內更多弱勢社群和露宿者。

我於上周日(4月23日)有幸參加了「北河同行」的派飯活動,親身感受到社會上最低層人士的苦況。我們做義工通常只是一次性,明哥卻可以持續多年做義舉,真的很有心和難得,令人敬佩。很難想像社會上會有明哥這類人,無私付出,或者這就是「施比受更有福」的道理吧!

現今香港社會,在樓價高企的環境下,貧富懸殊的問題非常嚴重。假如大家有能力,不妨關心一下社會上有需要幫助的人,幫到人之餘,自己又可以得到快樂,何樂而不為?


財自 自友 友坊 義助 深水 明哥
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長江深水航道向全球開放,5萬噸級海輪可直達南京港

交通運輸部新聞辦公室、長江南京以下深水航道建設工程指揮部今天(8日)下午14時在南京剛剛宣布,長江南京以下12.5米深水航道二期工程試運行航行規則正式生效,對國內外船舶開放航行。

屆時,南京至長江出海口431公里的12.5米深水航道全線貫通,5萬噸級海輪可直達南京港,10萬噸級海輪也可減載抵達。這標誌著長江經濟帶綜合立體交通走廊建設取得重大進展。

8日下午14時,交通運輸部新聞辦公室、長江南京以下深水航道建設工程指揮部聯合召開新聞發布會。攝影/章軻

5月8日上午,一艘馬紹爾籍5萬噸級海輪在南京港龍潭港區天宇碼頭正在進行裝載作業。攝影/章軻

長江南京以下12.5米深水航道6個水道整治點。資料來源:長江南京以下12.5米深水航道建設工程指揮部

長江南京以下12.5米深水航道建設工程是《長江經濟帶發展規劃綱要》確定的重大項目,是“十二五”和“十三五”期間全國內河水運投資規模最大、技術最複雜的工程。工程範圍從南京至太倉全長283公里,總投資110億元,歷經7年建設。

工程建成後,長江南京以下航道水深從10.5米提高到12.5米,通航海輪從3萬噸級提高到5萬噸級,航道通過能力提升一倍,是長江黃金水道建設與發展的一個重要里程碑。

交通運輸部總工程師姜明寶表示,這項工程建設後,將為高質量發展長江航運,構建高效暢通的水上高速公路,深化水運供給側結構性改革,推動長江經濟帶發展和交通強國建設發揮重要作用。

8日上午,江蘇南京港龍潭港區天宇碼頭,以及正在出港的貨船。攝影/章軻

長江南京段江面上航行的船舶。攝影/章軻

長江南京以下是我國內河水運最繁忙的區域,年運量16億噸以上,其中海輪承運量超過8億噸。據第一財經記者了解,12.5米深水航道的開通,將全面提高大型海輪的實載率,5~7萬噸級船型貨物實載率將提升近25%,10~20萬噸級將提升近20%,水運運輸費用大幅降低,據初步測算5萬噸級以上進江海輪每多裝載1萬噸貨物,可大致節約運輸成本23.3萬元。

隨著5萬噸級以上海輪航道深入長江400多公里,還將進一步提升長江江蘇段的水運品質,促進船舶大型化發展和運輸組織優化,實現更高層次、更高水平的江海聯運、江海直達運輸,增強對中上遊地區的輻射帶動作用。

統計數字顯示,2016年初通南京後,江蘇沿江8港的海進江貨運量增長31.4%,5萬、7萬、10萬噸級海輪艘次分別為初通前的1.4倍、2.3倍和2.9倍。

江蘇省交通運輸廳副廳長丁軍華介紹,這項工程的建設還使得江蘇沿江南北兩岸的港口岸線真正成為優良的深水岸線,江蘇沿江港口大型碼頭泊位能力得到充分釋放,港口樞紐作用更加明顯,沿江交通物流條件更加優越,促進沿江產業結構優化和城市群一體化發展,為江蘇“強富美高”高質量發展提供重要支撐。

長江 深水 航道 全球 開放 萬噸級 海輪 直達 南京港 南京
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巡視深水埗 張炳良瞓棺材房

1 : GS(14)@2012-11-06 00:01:52

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121105/18058159

曾俊華防非住宅泡沫
居於只有30呎的板間房單身人士陳先生,昨向張炳良大吐苦水,指入住板間房後身體轉差,批評政府指:「你哋做得足夠嘅,就唔會令到有需要嘅人上唔到樓,冇需要嘅就上到樓。」張炳良回應稱長遠房屋策略督導委員會將檢討公屋輪候冊機制。
而在政府出招打壓樓市後,不少資金轉向非住宅物業。財政司司長曾俊華昨在網誌撰文指,注意到寫字樓、商舖及工廈價格近期有不少升幅;雖然這類市場較住宅樓宇小,但涉及的金額一般較高,為防範資金氾濫,造成非住宅樓宇市場泡沫,危害經濟,政府會繼續留意巿況,若有需要會再推出措施打擊。
港台節目《城市論壇》昨天討論額外印花稅,測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為,新措施增加投資風險及稅率,有助壓抑樓市。立法會議員謝偉銓則認為,現時難以評估新措施對市場的影響,「到底係有料到、定喺曇花一現,都係未知」,指政府長遠應增加土地供應,讓有需要市民置業,並興建更多公屋和居屋。
巡視 深水 張炳 炳良 棺材
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深水舖拆售 入場費30餘萬

1 : GS(14)@2014-06-05 18:03:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa3.htm






【明報專訊】零售市道回軟,有投資者把二線地區商場包裝為小型商務工作室拆售,定價更「愈玩愈細」,早前購入領匯商場的投資者林子峰,拆售二線地區深水青山道商場,涉約80個工作室,面積約160至500方呎,呎價約2000餘元起,定價30餘萬元至130餘萬元,其中定價最低為3樓約160方呎單位,月租料約1000餘元,預計於下周五開售。

包裝成小型工作室



林子峰今年4月斥約5500萬元,購入深水青山道76至82號一籃子舖位,並斥逾1000萬元翻新,命名為SohoWest西九龍商務中心,樓面共約1.1萬方呎,地下4間舖保留自用。業主將提供雙倍印花稅回贈,以及2年5厘租金回報,估計每間月租約1000餘至4000餘元。

中原商鋪部高級區域營業董事黃東雄指出,項目將於8月入伙,並由業主統一招租(買家可選擇自用),管理費每呎6元,開放時間由上午10時至晚上10時,市場稱昨收票約30張。林子峰表示,雖然自由行減少對零售市場及舖市有影響,但今年上半年已斥約11億元入市,以半年計金額為歷年最高,下半年會繼續留意大型舖位。
2 : Sunny^_^(11601)@2014-06-07 20:02:40

我有考慮過買,但問過資料之後,有幾點要注意

1:賣家為深之都和又一新城賣方,售後結果如何?唔使多講

2:以最平單位計,收租千幾蚊,管理費一千蚊,實收幾百。是高是低就見人見智。

3:實用面積細,有冇人租都成問題。實用率約5成

4:廁所,如果我冇睇錯,每層只有男廁或女廁,沒沖涼設施。

5:升降機好細,大約只有5人大小

6:冷氣供應時間為朝十晚十,中央供氣

7:現在已有部分單位於早年售出,為何不能全數售罄?

30萬入場費好低,但買之前要睇清楚
3 : 自動波人(1313)@2014-06-09 02:04:13

主因是管理費$6相當驚人
計埋差餉地租,真係無乜肉食

一般劏office都係得50%

觀塘最多劏office,呎租已經去到25-35
深水 舖拆 拆售 入場 30 餘萬
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深水埗百億地皮僅收7標書

1 : GS(14)@2015-09-22 02:22:22

【本報訊】美國宣佈暫不加息後的首幅截標官地——深水埗大窩坪延坪道項目,昨日僅收7份標書,反應比之前地皮遜色之餘,更俾環保觸覺踩場抗議,並表明已遞交司法覆核申請,揚言要阻止地皮動工。


■深水埗大窩坪延坪項目昨截標,地皮估值近百億元。 易仰民攝

環保團體抗議伐樹

事實上,該幅深水埗大窩坪延坪道項目可建約980伙,屬於罕有大型市區項目,市場最高估值近百億元,樓面地價最高料達1.5萬元,基於投資額大,故只有7份標書,主要中大型財團參與,包括同區地主信置(083)聯同嘉華國際(173)及永泰地產(369)參戰,另恒地(012)、新地(016)、會德豐(020)及長實(1113)都確認獨資出手,當中會德豐表明已將地皮的相關風險因素考慮在內。雖然入標反應一般,但環保觸覺總幹事譚凱邦等人踩場抗議「增添」熱鬧氣氛,要求保留大窩坪樹林,並展示「發展商不應唯利是圖,勿做樹木殺手」的標語。環保觸覺總幹事譚凱邦指,已為地皮遞交司法覆核申請,亦會申請法援,預計一般都要三個月方會知道申請法援的結果,甚至預計發展商隨時三至四年無法動工,有機會要抗爭到終審法院。他多次強調要求撤回招標,由於項目涉及過千棵樹木,以及共12公頃綠化地,大有機會危害郊野公園。他又指地政總署並沒有權將綠化地轉為私人用途。不過,中原地產測量師黎堅輝表示,地皮加上建築成本料超過百億元,另涉及大面積的斜坡維修及管理,司法覆核亦增添變數,因此截標共收到7份標書,反應已經是非常理想。同時,地皮效應帶動下,鄰近二手豪宅亦交投加快。中原蔡邦基表示,地皮鄰近的帝景峰本月已錄4宗成交。其中一宗為帝景峰帝景居5座高層D室,實用面積681方呎,以968.8萬元由用家承接,平均實用呎價1.42萬元。原業主於2006年7月以470萬元購入物業,持貨9年多,現易手獲利498.8萬元,單位升值106%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150919/19301545
深水 百億 地皮 僅收 標書
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深水埗地料收逾20意向書

1 : GS(14)@2015-10-07 01:47:47

【本報訊】蚊型地皮向來搶手,周三(7日)截收意向的市建局深水埗海壇街205至211A號需求主導重建項目,市場料提交意向書的發展商隨時超過20間,區內地主長實(1113)及遠展(035)料會出手。市場估計,項目樓面呎價最高可近4,000元至6,000元,估值約1.6億至2.5億元。資料顯示,項目地盤面積約4,553方呎。完成後預計可提供約3.41萬方呎住宅樓面面積,約69個住宅單位,以及約6,824.5方呎商業樓面面積。規模與地域都與遠展早前中標的海壇街229A至G號項目非常接近。銀碼不大,加上市區地皮罕見兼有商業樓面,料提交意向書的反應理想。此外,港鐵(066)將軍澳日出康城8期項目上周收6份標書後,料於短期內公佈招標結果,當日入標財團不乏同區地主,包括長實、新地(016)及會德豐(020),全為獨資入標。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151005/19320884
深水 地料 料收 收逾 20 意向書 意向
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【粵菜小炒】深水埗臥虎藏龍 三大鑊氣王

1 : GS(14)@2015-10-14 02:55:56

炒最講求鑊氣,見着火光熊熊,傳來食物的香氣。


「炒」,看上去只是簡單落料兜幾下,其實內藏學問。爐溫達攝氏數百度以上,一開猛火熱力便像熔岩噴發似的,在電光火石間,將食材在熱鑊中用油翻炒至熟透,更考廚師經驗及技術,不但要看緊火候,還要舞動鐵鑊、鑊鏟,完成一道鑊氣小炒。「鑊氣」是粵菜小炒的特有名詞,形容一盤炒好的菜端上桌時,冒出絲絲白煙所散發的那一股誘人香氣。一盤炒得好的廣東小炒,必定乾身而帶鑊氣,深水埗便是小炒臥虎藏龍的地方。記者:何嘉茵





愛民生的店子由一個路邊的鐵皮檔及四間舖組成,洗、切、煮全在外頭包辦,設有室內外位置。用磚和水泥砌成的兩個爐頭,日子有功都被熏得烏卒卒,師傅當街兜炒,爆起的一陣陣火舌是愛文生的生招牌。這裏沒有考究的裝潢,吃到的,也並非很考工夫的精緻菜式,也沒有甚麼創新菜,賣的都是家常小炒,像桂林生腸、椒鹽九肚魚、椒鹽鮮魷等等。椒鹽點點鋪滿九肚魚,魚刻意沒開邊,肥美得很,難得地沒有厚厚的一層炸粉。愛民生 荔枝角道215號





與愛文生只一街之隔的萬發,走大件夾抵食路線,選擇又多,高峯期有逾三百款小炒,好像小炒皇、薯仔牛柳粒、雪裏紅芥蘭等等,老闆大哥明聲稱由他始創。小炒炒得乾身惹味,店內燒味亦值得推介,尤其是新鮮豬腩肉做的肥叉。最特別是廚房設落地玻璃,即場表演碌乳豬,夠噱頭。萬發海鮮火鍋菜館 大角嘴詩歌舞街83號亮賢居3-4號地舖





易偉容,人人稱他容哥,也愛稱呼他牙擦容,以脆皮燒肉最聞名。他創意十足,經常推出小炒新菜式,像蒜香骨,用洗衣機攪肉,研究到骨肉分離,雖然是雪藏肉,炒後肉質仍嫩滑。因用料較佳,價錢也較其他小炒店貴,現時容哥仍親力親為,每日坐在廚房坐鎮,可惜明年九月將會退休。容記小菜王 深水埗福華街118-120號地下





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20151013/19330601
粵菜 小炒 深水 臥虎 虎藏 藏龍 三大 鑊氣 氣王
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最佳深水港金蘭灣可停航母

1 : GS(14)@2015-11-01 23:10:08

金蘭灣軍港位於越南東南部慶和省,港灣深入內陸17公里,群山環抱,外港水深30米以下,灣口寬約4公里,內港面積60平方公里,可停泊航空母艦及過百艘艦艇,被認為是全球最佳的深水港口之一。同時,該軍港距南沙群島800公里、距西沙群島約600公里,故在南海水域極具戰略價值。


■越南海軍多艘護衞艦曾在金蘭灣軍港服役。

俄無力負擔15億租金撤出

據悉,法、日、美和蘇俄曾先後使用金蘭灣軍港,1960年代越戰期間,南越將其租給美國作為軍事基地,美軍曾在金蘭灣出動飛機轟炸北越地區,越戰結束後,美軍被迫撤離該基地,後來由前蘇聯進駐,1991年蘇聯解體後,俄羅斯繼承金蘭灣基地的使用權,結果因無力負擔每年2億美元(約15億港元)的租金而撤出,現在已成為越南最具實力的海軍據點。為抗衡中國的軍事力量,越南2009年斥資18億美元(約139億港元),向俄羅斯購入六艘「基洛級」636型潛艇,最後一艘潛艇今年9月已交付,預計2017年服役。解放軍1995年起亦陸續購入10艘636型潛艇,裝備在南海艦隊。《蘋果》記者





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20151101/19355693
最佳 深水港 深水 金蘭 灣可 可停 航母
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房委會未來5年供應逾9萬公營房屋新居屋選址曝光深水埗勢爭崩頭

1 : GS(14)@2015-11-01 23:38:19

■發祥街西地盤將會興建兩幢居屋大樓。許頌明攝


【本報訊】公屋輪候冊突破28萬大關,新居屋也錄得超額認購,反映港人住屋需求殷切。政府最新文件顯示,房委會未來5年將提供9.33萬個公營房屋,當中1.78萬個單位為居屋及「綠置居」,餘下則為公屋單位。其中2019/20年度落成的7個居屋選址曝光,涉約6,200個單位,遍佈深水埗、荃灣及沙田等。有長策會成員預料,鄰近港鐵南昌站的深水埗發祥街西的市區居屋地盤,交通方便,勢必吸引無殼蝸牛爭崩頭申請。記者:譚靜雯 鍾雅宜



運房局昨向立法會提交2015/16至2019/20年度,最新公營房屋建設計劃,顯示未來5個年度,估計有約9.33萬個公營房屋落成,包括逾7.5萬個為公屋單位、1.78萬個資助房屋。若連同房協提供的單位,總供應達9.71萬個單位。文件也披露,2019/20年度落成的7個居屋選址,分別位於深水埗發祥街西、荃灣德士古道、鄰近火炭站的沙田區坳背灣街、恆安站附近的馬鞍山恆健街、火炭禾上墩街、將軍澳第65C2區及東涌第27區,涉約6,200個單位。


■前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學校將興建成公屋。張柏基攝

估計呎價達8,502元


其中深水埗發祥街西的居屋地盤,房委會計劃興建兩幢大樓、涉約800個單位,地盤鄰近港鐵南昌站,步行至港鐵站只需約10分鐘,交通方便,也鄰近私人屋苑碧海藍天及昇悅居,環境清幽。若按今年初推售的新居屋折扣率計算,同區碧海藍天實用面積平均呎價約12,146元,若以市價七折推算,發祥街西居屋每平方呎單位售價高達8,502元。而荃灣德士古道居屋地盤,前身為大窩口職員宿舍,現為空置地,與早前推售的沙嘴道新居屋只是一街之隔。





運房局也同時公佈預計在2019/20年度落成的最新公屋選址,主要集中於市區,包括柴灣、深水埗、黃大仙區等,提供約9,200個單位。以多年沒新公屋落成的柴灣區最受矚目,柴灣永泰道為前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學,房委會計劃興建1幢約37層高單幢公屋,提供約800個單位。新居屋錄超額認購,長策會成員王坤估計市區樓最搶手,「上次荃灣個居屋交通唔算方便都好多人爭」。他預料鄰近港鐵南昌站發祥街西的市區居屋地盤,交通方便,勢必吸引無殼蝸牛爭崩頭申請。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝也相信,「始終港人鍾意住市區,保值同升值潛力亦較大」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20151031/19354814
房委會 房委 未來 供應 公營 房屋 新居 選址 曝光 深水 勢爭 爭崩 崩頭
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深水埗舊樓三年蝕五百萬

1 : GS(14)@2016-01-15 17:23:51

【本報訊】樓市向下,連市區舊樓亦見蝕讓。深水埗福榮街一幢樓齡逾80年的三級歷史建築戰前舊樓,剛以3,923萬元全幢易手,原業主持貨三年多竟要勁蝕逾500萬元。

地舖租予維記咖啡粉麵

上址為深水埗福榮街62號全幢,樓高4層,總面積約2,406方呎,建於1933年,樓齡已達83年,地下為商舖,樓上為住宅,屬戰前騎樓式唐樓建築風格,樓宇外牆有多款圖案設計。物業地舖現由半世紀老字號、靠豬膶麵起家的維記咖啡粉麵租用,月租約7.7萬元。全幢物業以3,923萬元售出,呎價1.63萬元。根據土地註冊處資料顯示,物業原由朱姓家族持有,在1971年以15萬元購入。其後在2012年底獲一名曾姓投資者斥資4,218萬元買入,樓價暴升280倍。不過,物業於2014年被列為三級歷史建築,難以拆卸重建,去年底曾擬將地舖及樓上單位分拆出售,地舖曾叫價約3,000萬元,最終全幢售出。單以成交價計算,賬面已要蝕295萬元,連同印花稅、代理佣金等,勁蝕逾550萬元,損手約13%。此外,銅鑼灣波斯富街54號7樓後座單位,實用約361方呎,以1,000萬元由百力國際有限公司購入,呎價2.77萬元。原業主於1964年以2.15萬元購入,去年由遺產管理人接手物業,隨後售出,物業51年升值997.85萬元或464倍。另外,裕泰興家族成員羅守輝及有關人士,以5,000萬元售出灣仔道133號卓凌中心停車場。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160115/19452714
深水 舊樓 三年 年蝕 蝕五 五百 百萬
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新盤速遞:舊區蚊型盤 樓花期逾兩年深水埗海柏匯 戶戶不足300呎

1 : GS(14)@2016-01-23 18:56:17

■大門旁為開放式廚房及儲物間。








深水埗海柏匯前臨西九龍走廊,開揚遠景單位要日夜承受行車聲浪,享有遠海景的代價是噪音入室兼有西斜。物業附近有多個市建局重建項目,顯示地區老舊有待重新發展的逼切性,不熟悉此處的外區客一定要有心理準備。物業主打挑戰居住空間極限的細碼戶,發展模式跟近年氾濫的市區劏房新樓無分別,在樓價被唱跌的大環境下,這個樓花期超過兩年的舊區蚊型樓,後市變數極大。記者:伍志輝攝影:袁志中 陳東陽



■物業附近西九龍走廊橋底環境認真麻麻。


海柏匯與西九龍走廊高架行車天橋只是相隔一條通州街,物業基座平台與天橋高度相若,住宅樓層最低的3樓單位,向西南戶外望橋上迎面而來的高速行駛車輛,景物極富動感及聲勢,基本上西南向單位都免不了受影響,尚幸中高層單位雖然有噪音,但同時可以遠眺通州街公園、南昌公園以至西區海景,觀感上得到補償。



開放式最細183呎

物業每層7伙,A、B及G室為開放式間隔,面積183至214方呎,以A室窗戶最大,浴室無窗兼且僅設露台,B室大廳偏細但採用對流窗設計,G室玄關最短大廳相對見使,兩者浴室淋浴間外連工作平台,沖涼記得鎖緊門。每層C至F室為一房單位,面積259至286方呎,廳房大小相若,分別外連露台及工作平台,大門旁均設有由趟門劃出的儲物間,大小與中細碼衣櫃相若,實用性一般。物業3樓僅B至G室均設平台,面積60至327方呎,29樓單位一律附設天台,面積93至218方呎。單位用料方面屬於中小型級數新樓標準,開放式廚房以德國西門子爐具電器為主,包括電磁爐、抽油煙機、微波爐、洗衣乾衣機及雪櫃,無窗浴室設備包括日本Panasonic抽氣扇、德國Stiebel Eltron電熱水爐或TGC煤氣電熱水爐,所有單位浴室淋浴間只有約4呎長,沖涼不宜太大動作。



海柏匯18樓D室【示範單位資料】

實用面積:286方呎(包括22方呎露台及16方呎工作平台)間隔:1房1廳;另儲物間





■平面圖

■大廳附設露台,落地窗夠大。

■浴室無窗,淋浴間地方淺窄。





■睡房外連工作平台。

■開放式廚房提供西門子爐具電器。

■浴室入口設於睡房內。



會所設健身室 管理費貴

【配套設施】物業配套簡單,地下停車場提供8個住客泊車位及4個電單車位,小型會所設於2樓,連同平台面積合共約5,673方呎,設施包括健身室、兒童攀石天地、遊樂場及燒烤聚餐間,管理費約每方呎4.95元,最細碼183方呎開放式單位管理月費約905.85元。大廈附近商舖不多,通州街臨時街市開業的商販有限,深水埗玉器市場人流則較多,但環境亦比較老化,沿通州街前往大角嘴港灣豪庭有較具規模的購物商場。跨過荔枝角道、接近北河街市政大廈的橫街則是熱鬧的街坊地段,攤檔小販密集的鴨寮街亦在附近,同時亦是港鐵深水埗站的所在地,距海柏匯約10至15分鐘步程。由海柏匯亦可以步行往港鐵南昌站,需時約10至15分鐘。




鄰近長實項目 涉877伙

【同區供應】海柏匯附近現存多個市建局重建項目,以長實於2014年12月投得的海壇街╱桂林街及北河街發展計劃最具規模,項目由A、B及C三個地盤組成,原計劃興建5座大廈提供845個單位,早前長實對項目作出修訂,包括減建1座住宅及縮減平均每伙面積,將單位總數增至877伙。項目預計落成日期為2017至2018年。2014年12月由遠東發展投得的海壇街229A至G號項目,鄰近深水埗公園,預計2018至2019年完成,發展商去年表示項目會在2017年底應市,提供約80伙,主要有一房及兩房戶型。其他鄰近的發展包括由新地發展的港鐵南昌站項目,共分3期,其中1A期約1,000伙,提供開放式至四房單位,今年第四季登場。



海柏匯Harbour Park【屋苑資料】

地址:深水埗通州街208號座數:1座樓層總數:26層(地下至29樓)每層伙數:7伙單位數目:161個實用面積:183至286方呎間隔:開放式及1房預計關鍵日期:2018年3月15日發展商:香港小輪管理公司:恒益物業管理管理月費:每呎約4.95元設施:會所及停車場校網:小學40網;中學深水埗區物業網址:http://www.harbourpark.com.hk



■海柏匯預算關鍵日期為2018年3月15日,樓花期超過兩年。

■海柏匯地圖

■優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160123/19463120
新盤 速遞 舊區 區蚊 蚊型 型盤 花期 逾兩 兩年 深水 海柏 柏匯 戶戶 不足 300
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萬科10年新低價奪深水埗地 市區地呎價4249元 業界:發展商睇淡後市

1 : GS(14)@2016-02-04 17:12:05

http://property.mpfinance.com/cf ... 0204/paa01/laa1.txt



【明報專訊】元朗凹頭地皮早前流標陰霾下,約30年來未有官地推出的深水埗市區地皮剛成功透過招標售出。內房萬科置業(香港)繼去年7月以逾38億元投得屯門掃管笏地皮後,半年內再度奪地,以13.06億元、每方呎樓面地價4249元貼近市場估值下限,平吸福榮街、營盤街與福華街交界地皮。以每方呎樓面地價計,低於嘉里(0683)2007年以4324元投得黃大仙親仁街地水平,為近10年市區官地呎價新低。有業界指出,是次中標價反映發展商睇淡後市。

明報記者 劉詠怡

萬科置業(香港)業務部助理董事(地產發展)林力山表示,項目主力提供2房戶以迎合市場未來需要,項目總投資額約30億元,料2年後可以樓花形式推出。對於測量界早前估計地皮身價介乎11.5億至18.4億,每方呎樓面地價約3800至6000元,是次成交價貼近市場估值下限;不過林力山則認為,計及興建垃圾站及公眾停車場等因素,是次成交價屬合理水平。該地可建樓面約307,388方呎樓面,其中包括住宅樓面256,151方呎,中標者需興建一個面積約7986方呎的垃圾收集站,以及公眾停車場。

投資30億 須建垃圾站公眾停車場

深水埗已近30年未有官地供應,料該地將成區內地價新指標。高力國際亞洲區估價及諮詢服務董事張翹楚認為,是次有多家本地發展商入標,卻由內房投得,成交價亦較預期低,反映業界睇淡後市,料未來樓價將再有10%至15%的調幅,預期該項目日後每呎售價介乎1.2萬至1.3萬元,即意味預計項目未來售價低於早前同區新盤呎價1.4萬至1.5萬元。

業界再調低大埔山塘路地估值

深水埗地皮以貼近市場預期下限成交,而地政總署早前推出的大埔荔枝山山塘路地皮亦將於明日截標,項目可建樓面逾115萬方呎,屬近年少有的大型項目,測量界早前估值介乎46.1億至67億元,每方呎樓面地價介乎4000元至5800元。

不過近日續有測量師調降估值,最新市場估值已降至43.8億元至49.6億元,每方呎樓面地價3800至4300元水平,減幅最高25%。美聯測量師行董事林子彬認為,由於項目發展規模大,加上司法覆核及近日市况轉差,投資風險較高,預計入標財團將以大型發展商為主。
萬科 10 新低 價奪 深水 市區 地呎 呎價 4249 業界 發展商 發展 睇淡 後市
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精裝筍盤:深水埗丰滙 全新屋苑 賞開揚景

1 : GS(14)@2016-02-08 03:23:47

■單位光線充足,鋪砌白地磚更覺醒神。








深水埗社區老舊,新樓主要透過重建而來,以單幢式為主,去年入伙的丰滙則例外,建3幢屋苑式物業,第1及2座在荔枝角道上,第3座位處後方醫局街,合共402伙,會所提供泳池、健身室、桑拿及蒸氣浴室等設施,商場去年被香港城市大學購入。記者:溫潤潔攝影:潘浩欣


舊區居住環境繁囂,盡享生活便利,丰滙鄰近欽州街西九龍中心,為區內最大商場,樓高9層,有百貨公司、美食廣場及溜冰場,北河街市政大廈有街市買餸就腳,鴨寮街雲集電器行及攤檔,前往港鐵深水埗站不消10分鐘。



單位有裝修 廳房望遠山

丰滙第1及2座每層5伙,實用面積597至745方呎,全屬三房戶型,第3座每層3伙,實用面積362至391方呎,間隔一房。附近舊樓為伴,物業基座高,大多數單位望遠景,受額外印花稅SSD限制,現時放盤僅數個,又以交樓標準為主。介紹的1座高層A室為現時罕見有裝修放盤,廳房向西北,俯瞰荔枝角道兩旁舊區市景,眺望葵涌半山,單位附設有露台及工作平台,可於戶外吹風賞景,套房還有一扇逾12呎長窗台,向東北望深水埗市景及遠山,感覺高高在上,景致具氣勢。全屋維持原則,間隔三房連套房,日字形客飯廳均約10呎闊,兩區各有充足空間,三房分佈大廳兩翼,以盡頭套房最大,約110方呎,惜兩間細房偏細,兒童房沿牆造家具,僅餘進出通道,另一做書房。兩所浴室缺角影響不大,最重要有窗通風。



■單位享舊區鬧市景,遠至葵涌半山景。

■套房間隔闊落,做到三邊落床效果。

■書房靠邊造吊櫃,下方造曲尺形書枱。





■廚房較浴室大一點,內附工人房。

■單位浴室保留原裝交樓標準。



海峯三房連套房叫988萬

【最新市況】冠豐地產呂澍圻表示,丰滙二手放盤叫價較購入價調高兩成以上,介紹放盤有裝修,實用面積713方呎,叫價968萬元,同類高層交樓標準裝修放盤,最平開價920萬元,呎價12,903元。入伙以來僅兩宗轉名紀錄,未聞二手買賣,租務成交活躍,呎租約30至32元。同區樓齡8年的單幢樓海峯,中層A室,實用面積677方呎,間隔三房連套房,開價988萬元,呎價14,594元。中層B室,實用面積306方呎,去年9月份成交價459萬元,呎價15,000元。此外,區內樓花海柏匯首批50伙,平均折實呎價14,790元,新供應以南昌站上蓋項目最大型,分3期發展,有機會於今年底先推出1A期約1,000伙。


■平面圖

深水埗丰滙1座高層A室叫價:968萬元

實用面積:713方呎間隔:3房(1套)2廳;另露台、工作平台及工人房實用面積呎價:13,576元租值:2.18萬元回報率:2.7厘資料來源:冠豐地產電郵:mailto:keivlui1836@gmail.com



丰滙Trinity Towers【屋苑資料】

地址:深水埗荔枝角道339號及醫局街213號落成:2015年發展商:長實及市建局



■丰滙去年才入伙,暫時集中租務成交。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19481259
精裝 筍盤 深水 全新 屋苑 賞開 開揚 揚景
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【光榮結業】札根深水埗27年 容記小菜王3月底結業

1 : GS(14)@2016-03-19 22:18:13

隨着容哥宣告退休,位於深水埗的「容記小菜王」會於本月31日光榮結業。



深水埗「容記小菜王」,招牌菜有燒肉及小炒皇,2009年曾獲米芝蓮推介,隨着老闆易偉容(容哥)宣告退休,經營至本月31日便會光榮結業。


「實在太辛苦啦!有人問我:『容哥,你有錢賺都唔做?』錢邊度搵得哂,我怕有一日錢都未用過,就無端端死咗,最好趁有氣有力,享下福好過。」容哥,人人愛稱呼他為牙擦容。1978年他到菲律賓當前總統馬可斯的御廚,容記招牌菜的脆皮燒肉、沙拉骨便是那時所創。燒肉以電爐燒製,脂肪與豬肉相間,共有五層,吃時蘸上自製的芥末,限量供應。還有賣到通街都是的沙拉骨,原來是由容哥所創,以英國約克公爵夫人莎拉為名,非用現成沙律醬,醬汁經容哥自家調製,沙律醬加入了煉奶、芒果汁,再放入攪拌機打勻,入口更滑。至今容哥仍親力親為,經常鑽研新菜式,去年創出蒜香骨,把排骨放入洗衣機攪肉,增加彈性,一推出曾引起熱潮。最近還有糯米飯,以多重蒸法再人手拌勻,製作如炒飯的質感;鱷魚膠扒,經浸發及上湯燜煮做到花膠質感。離結業只有半個月,要吃要趁早。容記小菜王深水埗福華街118-120號地下記者:何嘉茵攝影:鄧鴻欣



燒肉,以電爐燒製,脂肪肥美平均,皮極脆身。例牌$128

小炒皇,炒得有鑊氣,容記招牌作之一。$68

糯米飯,幾過幾重蒸煮,再用人手冒着熱力炒鬆,有炒飯般乾爽的質感。每碗$35



鱷魚膠扒,經浸發及上湯燜煮做到花膠質感,很黏口。$168



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160319/19535875
光榮 結業 札根 深水 27 容記 小菜 月底
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深水埗舖劈價五成賣

1 : GS(14)@2016-03-30 14:12:32

【低市價沽】近期舖市淡靜,成交稀疏,深水埗一個地舖業主瘋狂劈價50%,兼比市價平逾兩成,終於沽出。美聯旺舖營業董事鮑昌華表示,深水埗荔枝角道311至313號地下A號舖,面積約1,200方呎,另約1,000方呎閣樓,去年9月叫價3,380萬元,市況逆轉,兩個月內連減三口價,終以1,660萬元成交,呎價約7,545元,累計劈價1,720萬元或50%,亦低市價超過兩成。據了解,上址附近面積相若的地舖早前成交價約2,100萬元。舖位現由髮型屋承租,不過新買家買入舖位後,有意租約期滿後自用。雖然劈價五成,但原業主2007年以500萬元買入舖位,持貨9年,仍賺1,160萬元,舖位升值2.3倍。據悉原業主賣舖套現退休。按區內同類型地舖市值租金約6萬元計算,如新買家將舖位租出,以新成交價1,660萬元計,回報率高達4.3厘。



祥益汪敦敬買屯門舖

此外,專營新界西北樓盤的祥益地產總裁汪敦敬剛以990萬購入屯門翠寧花園商場地下10號舖,建築約479方呎,舖位租用多年,現時租金3.8萬元,回報率4.6厘。汪敦敬表示,公司前線人均開單長期維持3至5宗,後勤年年加薪,而悅湖山莊及翠寧花園是白居二組的根據地,因此買入該舖自用。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160330/19549762
深水 舖劈 劈價 五成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298697

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