http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/xMMDAwMDE5NDMxMQ.html
在中国开发商中率先高调进军房地产基金业务的上海复地(2337.HK),终于尝到了“头啖汤”。
8月23日,复地在公布中期业绩实现期内收入及股东应占纯利分别大幅增长71.2%及3.8倍的同时,董事长范伟披露,首个私募基金规模达5亿元人民币,目前已经基本实现投资,涉及复地旗下成都、南京和上海项目。
范伟还告诉记者,复地将积极推进价值投资业务的探索,重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上,设想到2019年,整个投资板块的利润贡献能占到整个复地集团的40%左右。
截至2010年6月30日,复地收入较去年同期上升约71.2%至约34.31亿元,主要是期内集团合并范围内入账项目销售单价较高。期内,集团毛利同比大幅增长接近1倍至13.95亿元,毛利率为40.7%,较2009年同期35%上升了5.7个百分点。
毛利率上升的主要原因,是期内入账的主要项目为一线城市的低密度住宅,平均售价较高,加上大部分入账项目的销售期集中于去年市价较高时。
复地天津中心项目的成功出售,可以作为复地近几年投资业务的一个缩影。在目前复地投资业务板块中,基金业务无疑是核心。
复 地今年年初已明确未来10年的总体发展战略:采用开发和投资业务并进的“双核驱动”商业模式。范伟则进一步向本报表示,复地未来的业务增长将来自于房地产 开发业务平台和房地产投融资业务平台的双重推动。开发业务平台将继续致力于开发以住宅为主的项目,坚持快速周转;同时不断推进房地产私募股权基金管理业务 的成长,形成基金管理品牌。
范伟表示,“未来的房地产行业,会有越来越多的资金需要专业机构去管理,分享房地产行业的成长,我们看到了其中的巨大潜力,但不是把它作为公司本身的一个资金来源。”
范伟透露,公司首个私募基金规模达5亿元人民币,并已投资于公司旗下成都及南京等项目。接下来旗下基金投资新的项目,仍由复地牵头。
有业内人士指出,以国外成熟市场的发展经验,基金模式未来也将成为中国房地产发展的核心,但截至目前,国内真正涉足房地产基金业务的开发商还极少,能够将基金业务实现对业绩贡献的,则属凤毛麟角。
不过,在整体的调控环境下,和大部分上市房企一样,复地同样面临着高负债的问题。
“复地将采取多项措施,提高周转能力。”范伟坦言,在融资层面,增发内资股可能是目前比较可行的一个方法,公司已经采取了这一融资工具,提高周转能力。
复地目前的负债比率达到了110%,对此,范伟称,下半年公司新推楼盘较多,今年下半年二线城市的项目新增供应将有约80万平方米,预计将会有较多的销售回款。土储方面,复地上半年新增4个新项目,按权益计约占124万平方米,截至6月底止应占土储面积达849万平方米。
高盛预测,复地2010年上半年净债务权益比达112%,在行业的下降周期,认为该公司补充土地储备的可能性不大。
出乎国际投行预料的是,通过合作开发等方式,复地继续实现项目新增。
8月19日,复地与渝开发(000514.SZ)达成合作开发协议,渝开发将所持有的全资子公司重庆朗福置业有限公司50%的股权作价2.3亿元,以及对朗福公司享有的50%债权作价2亿元转让给上海复地投资管理有限公司,涉及规划总用地面积955.48亩。
复地集团总裁张华表示,复地下半年将继续加快现有项目,尤其是二线城市项目的开发速度。并采取措施积极调整价格,快速出货,保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力,也为明年的销售供应做准备。
http://www.yicai.com/news/2011/06/885769.html
因 产能过剩,国内维生素C价格不断走低,从2008年7月近160元/kg逐年下滑到目前的35元/kg左右,外贸报价在4~5美元之间。这种局面估计还将维持一段时间。
为缓解产能过剩,业界一直在盛传《维生素行业准入条件》将出台。不过,中国医药保健品商会西药部主任谈圣采近日对限产细则一事无明确表态,他仅表示目前限产规划仍在研究,今年9月下旬将召集维生素企业进行协商探讨。而国内几大维生素C企业目前仍无限产、停产的打算。
“没有听说限产令要出台,我们公司近期也没有限产、停产计划。”针对业内传闻国家有关部门将于7月1日出台维生素限产细则一事,一家维生素C生产企业有关人士表示不知情。他称,除了惯常的设备检修导致的暂时性停产外,企业不会进行政策性停产。
2011年1~4月医药保健品进出口数据显示,维生素类产品进出口额都呈显著下滑,其中进口额为6.45亿美元,同比下降22.6%;出口额为0.73亿美元,同比下降16.08%。
据统计,2010年底中国维生素C产能将近18万吨,2012年预计超过20万吨,而全球维生素C原料药需求约12万吨,供大于求现象显著。目前 50%的维生素C产量用于医药制造,45%用于食品行业,而国内维生素C五大产家占据产能约90%,日益走低的价格正在不断压缩公司的利润率水平。
中国制药集团(01093.HK,石药集团的上市公司)2011年一季报显示,维生素系列产品营业利润率为18.5%,同比下降约28个百分点。而 东北制药(000597.SZ)一季度净利润同比下降92.53%,公司称系因维生素C竞争激烈,销售价格大降,同时成本不断升高所致。
“现在看谁能挺到最后。”一家大型维生素生产企业的人士如是说。中国化工网医药化工产业研究中心顾问侯钰介绍,维生素C的生产采用发酵工艺,一旦设备停产,对热能会造成很大的浪费,而要再次开机、预热,其造成的从设备到物料的成本都将高于生产成本。
部分企业表示将积极开拓维生素C深加工市场,用以消耗过剩产量并提高产品利润水平。a
http://www.21cbh.com/HTML/2011-10-21/3NNDE4XzM3MzQ3NA.html
“王老吉”的红绿之争未能阻挡其品牌的扩容。
10月19日,从广药集团王老吉药业股东大会上传出消息,为了发展广药集团的大健康战略,从2012年起,王老吉药业旗下药品将全部换做“王老吉”商标。 与此同时,据《广州日报》报道,广药集团与加多宝就王老吉商标一事和谈破裂,已走向法律程序。但记者从广药集团方面了解到,广药仍在与加多宝沟通,是否诉 诸公堂将由集团讨论决定。
拟将王老吉品牌多元化
据了解,广药集团计划明年将王老吉药业旗下产品全部使用 “王老吉”品牌,届时将会对所有药品贴上王老吉商标,布局“食品+药品”的战略。
王老吉药业如今除广东凉茶颗粒冠有“王老吉”商标外,其他药品暂未使用“王老吉”商标。据悉目前公司已经计划有两款王老吉牌妇科新药拿到批文上市,分别为王老吉调经胶囊和王老吉更年乐胶囊。
据广药集团人士透露,目前广药集团对“王老吉”牌新品有新的研讨方向,会陆续有新产品推向市场。
广药集团一直有心做大做强王老吉,将王老吉品牌多元化运作。根据公开资料显示,今年1月份以来,王老吉药业已完成21亿元销售收入,但其中的15亿元都来自绿盒王老吉凉茶为核心的食品事业部,药品部分仅占5.9亿元。
据了解,王老吉销售情况最好的“保济丸”将改良为“保济片”,未来也会以王老吉的品牌进入市场。
中投顾问医药行业研究员郭凡礼认为,由于之前加多宝的红瓶“王老吉”已经深入人心,因此即使王老吉药业在明年将其旗下药品全部启用“王老吉”商标,也需要花费较长时间让消费者认知并接纳。
王老吉品牌之争
广药与加多宝的合作从1997年开始,当时双方签订的商标许可使用合同有效期至2011年底。
今年广药延续品牌授权加资本运作的方式,不断推出新品抢占市场先机。已经通过授权广粮集团将王老吉品牌延伸到固元粥和绿豆爽等30个非凉茶品类。在今年九月份针对广药的不断新授权行为,加多宝集团副总裁阳爱星公开表示,王老吉代表凉茶品类,绝对不希望跨品类延伸。
王老吉药业的新动向对加多宝有何影响?为此,记者致电加多宝方面,但其企业传讯部联系人电话一直无人接听。
上述广药集团人士告诉记者:“广药与加多宝是否走向法律程序主要是集团层面在处理,我们将按照上市公司程序操作。”他表示,“走上法律程序对广药不会有任何影响,只要是在原来王老吉商标许可的范围内,能用的我们都会用。”
http://www.eeo.com.cn/2012/0112/219463.shtml
經濟觀察報 特約記者 周禾眠 記者 廖傑華 太古逆市重啟地產業務分拆上市計劃,並將於1月18日在港交所掛牌交易,股份代碼為其成立年份:1972。和2010年第一次嘗試IPO不同,此次為介紹 上市,即新的太古地產公眾股東皆為原來太古A(00019.HK)和太古B(00087.HK)的股東,分拆上市不涉一分錢集資。
雖未盡如太古管理層的原意,但將地產業務獨立上市,是太古夙願。分拆公告向投資者解釋,分拆的好處為日後有需要時,將可於股本市場籌集資金。
在香港項目已成熟的情況下,太古地產未來的驅動力落眼於內地市場。儘管十年前已進入內地,但過於緩慢的開發節奏讓太古失去了許多機會,如何在內地進一步發展是太古必須面對的問題。
太古相關人士對本報表示,由於現在處於敏感期,不便接受採訪,相關詢問參見公開材料。
分拆上市
在香港,老牌英資財團太古素來是「甲級商業地產」的代名詞,它在港島金鐘站的太古廣場綜合體,有商場、三幢寫字樓和三座五星級酒店,投入使用二十餘年仍歷久彌新,光是此項目估值便達300億港幣。
近年來隨著港股V型反彈,金融地產各鏈條蓬勃,寫字樓租金亦水漲船高,已超越倫敦和東京,為全球最昂貴地區,而在2007年時,香港僅排名第七。
高力國際全球寫字樓動態報告顯示,港島中心的甲級寫字樓月租金已由2010年中的每平方米9.7港元,升至13.8港元。即租用5000平方米辦公室,每月需付7萬港元,一年加上管理費,則需近100萬港元。
2011年9月底,在業績記者會上,太古股份總裁郭鵬對記者表示,太古簽下租約期至少為3年,2012年並非重談價錢的續約高峰期,相信「未來18個月內租金可維持穩健」。
有穩健的租金收入,是太古地產最大的賣點。而太古集團旗下的國泰航空(00293.HK)、貨運和飲料部門,一直是「盈利炸彈」,如2008年時國 泰不敵高油價壓力,嚴重虧損,拖累太古全年盈利倒退78%。此次分拆,太古方面不斷在公開場合強調「地產業務獨立上市為集團一貫目標」,而市場更多解讀 為,沒有航空、貨運和飲料業務「負擔」的太古地產,可以更容易地在資本市場融資。
但太古地產上市之路並不平坦。
太古首次宣佈地產業務獨立上市是在2009年,為了上市,太古特意做了一系列重組,至2010年5月公開招股時,招股書厚達734頁碼。
2010年5月,太古第一次嘗試將地產業務獨立上市時,擬集資208億港元,其中七成,即145億港元將用於償還貸款。集資失敗後,2011年7 月,向新加坡主權基金豐樹集團出售位於九龍的又一城商場,作價188億港元,且悉數以現金支付。出售又一城為香港歷史上金額最大的地產項目交易,而出手闊 綽的買家豐樹集團,則是淡馬錫旗下的地產和資產管理旗艦。
交易完成後,太古派發特別息共45億港元,即交易所獲淨額約為143億港元,賣產效果和上市集資相差不遠。一位里昂證券的地產分析師指出,金額和條件皆合太古管理層胃口,相信這亦是交易從6月底磋商,到7月底即「火速成交」的主要原因。
據2011年半年報,又一城的基本盈利(即售價減去原始成本)為86億港元,而撇除各項營運費用和交易佣金,出售又一城的純利約為6.4億港元。
又一城在地鐵和九廣鐵路交匯點,又毗鄰香港城市大學,可謂地處東九龍中心。本報記者於一個非週末的下午到達又一城,聖誕新年的裝飾仍未拆,商場裡人 流洶湧,一些熱門服裝店和食肆甚至需要排隊付款。有分析師估計,又一城每年租金收入超過12億港元,保守估計淡馬錫每年可有6.4%的基本回報,顯著高於 近期香港商舖2%-3%的租金回報。
內地「病症」
儘管在香港分拆上市,但太古地產的未來在內地。
年報顯示,太古地產的2011年資本開支預算為107億港元,其中九成用於內地四個在建項目。太古地產於香港有150萬平方米的商業物業,但現時已 交付使用的內地物業,僅為15萬平方米。論及潛力,香港已無土地儲備,發展中的內地物業則達70萬平方米。其「當家人」主席白紀圖 (Christopher D. Pratt)多次在公開場合解釋太古的發展計劃時,強調「謹慎是我們的DNA」。但2011年中接受媒體採訪時,白紀圖又坦言,錯過了在內地便宜拿地的黃 金時期,而太古開發的步伐又「相對緩慢」。
太古在內地耕耘十載,卻只有兩個項目入市。
2001年,太古地產受廣州日報報業集團之邀,以一方出地、一方出錢的模式發展廣州太古匯項目。但直到2011年9月24日,廣州「太古匯」才正式開業。
與廣州太古匯如出一轍,上海大中裡項目亦是命運多舛:從2002年拿地,2006年開始拆遷,2010年底拆遷工作才基本結束。
北京三里屯Village項目,是太古地產另一個在內地入市的項目。原定該項目於2007年10月開業,但是由於南北兩區定位差異和高租金預期,招租情況不佳,尤其是北區。最終直到2008年12月,三里屯Village南區才正式開業,而北區已經是陸續上市。
一位不願意透露姓名的美資券商地產分析師認為,太古對內地營商環境不熟悉,作風過於刻板,遲遲拿不到政府批文,讓項目開工遙遙無期,如上海靜安區大 中裡項;其次,太古於內地執行力不足,工程進度屢遭拖延;最後,太古選取的內地合作方本身資金鏈緊張,需要太古扮演「救火隊」的角色。
該人士最後一點,為針對其成都項目的合作方遠洋地產。成都大慈寺的重建項目規劃面積為25萬平方米,預計於2014年分階段落成。項目還處於挖地基 的階段,1月6日遠洋地產便發佈公告稱,將此項目的股權由50%降至19%,以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。最初選擇與遠洋地產 合作,白紀圖解釋為,太古因航運業務一直和遠洋集團有密切聯繫,而旗下兩家地產公司合作,表面上為「水到渠成的雙贏」。
至於仍在拆遷的上海靜安區大中裡項目,根據太古年報,面積為35萬平方米的綜合體計劃於2015年啟用,但「實際啟用時間需視乎附近地鐵站的興建情況」。
主領此次分拆的高盛,在1月9日發佈的最新研報中亦毫不客氣地給了太古「沽售」評級,並「點名批評」太古內地項目執行力弱,交付日期屢屢推遲,令投資者擔心其未來發展能否重拾正軌。
在項目拖延纏身的煩惱下,最近一件「喜事」為歷經十載的廣州太古匯項目終於去年9月25日開幕。翌日,太古即向市場宣告分拆一事,又「大膽」預計北京頤堤港項目可於2011年底落成,以現時情況看,太古又一次「失約」看好其內地項目的投資者。
太古2011年12月21日宣佈分拆地產業務獨立上市前,股價為93.4元,此後一路走低,截至發稿,太古A徘徊在77元附近。換言之,太古地產在投資者心目中的價錢,應為每股16.4元。
在香港投資者心裡,太古的企業管治為上市公司典範,但內地項目屢屢讓人失望,未來能否借太古地產發力,延續香港的成功故事,仍需時間來證明。
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回首中國優酷網及土豆網在美國風光上市的情景,不過一年,這兩家網路電視公司的股價卻直直落,跌幅超過七成。在網路電視一片遠景背後,其實是血淋淋的殺戮 戰場,PPS能在惡戰中過關斬將,究竟出了什麼奇兵? 撰文‧楊卓翰 你印象中最早的電視是什麼?是和一群孩子擠在鐵門外,從縫隙中搶著看鄰居那台神奇的黑白電視機?還是一家子在客廳搶遙控器,吵著要看自己喜歡的節目?那些 場景已經不復見。另一種更快、更方便、更多元的電視,正在慢慢殺死你熟悉的方盒子。 透過PPS、土豆網及優酷網等網路電視,日、韓、歐、美各國的電影、影集、綜藝節目都只有一個滑鼠點擊的距離,不只有最新的《不可能的任務4》電影系列, 連原版《虎膽妙算》等古老的影集,都可以穿越時空帶到你面前。而且,幾乎不花你一毛錢。 這就是網路電視的魅力。 這樣的吸引力,讓中國及台灣超過三億人離開電視機,改用網路電視。中國用戶數量最大的網路電視PPS總裁徐偉峰就指出,上海地區黃金時段的網路電視收視人 口,已經超過傳統電視。「二○一二年,中國網路視頻的用戶數會超過五億人。」 大餅誘人 產業大躍進 創投捧錢等投資類似的情況也發生在美國。一一年,全球最大的新聞頻道CNN的收視率慘跌三六%;NBC(美國國家廣播頻道)也下跌了一一%,NBC總裁傑 夫.薩克(Jeff Zucker)更引咎辭職。他可能就是網路電視──一個年輕、難以捉摸的全新產業崛起的第一位受害者。 不只中國與台灣,全球的電視產業都籠罩在這一波網路電視大舉入侵的暴風雨前兆中。未來主宰觀眾眼睛的可能不再是龐大的媒體集團,而是像PPS創辦人一樣的 幾個小夥子,利用網路把每個人「釘」在電腦螢幕前。當然電視台提供的節目精采內容不可或缺,但新媒體所引爆的產業革命與商機,又大又快,超乎你的想像。 根據中國艾瑞網路調查公司的報告指出,一一年中國網路視頻產業的市場規模達人民幣六十二.七億元(約新台幣三百億元),較前一年(一○年)成長了足足一 倍。 在一四年,整體規模更將突破人民幣二百億元(約九千億台幣)。如果預測成真,換算每年成長率(yoy)足足有四七%,但不過才六年前,網路視頻產業的規模 還是「零」,這種大跳躍式地成長預估,讓全世界的創投機構雙手捧著熱錢,等著排隊進場投資。 徐偉峰就說:「在這個行業,最資深的也不過比你多五、六年資歷。」的確,在YouTube和PPS出現之前,根本沒有網路電視這個概念。短短幾年 內,PPS就有四千萬用戶,並從中國蔓延開來,入侵了大多數華人的電腦。這種潛能,也帶給投資人無限的想像。 以有「中國YouTube」之稱的優酷網為例,在一○年年底於美國紐約證交所上市時,華爾街一時為之瘋狂,去年股價最高達六十二.八五美元,同一時間比股 神巴菲特最愛的可口可樂公司股價還高。 問題待解 頻寬與版權成本高 訴訟不斷不過,就在優酷網市值一度飆破七十億美元的同時,它在一一年前三季的營收僅有九千一百萬美元(約新台幣二十七億元),而且根本還沒開始獲利。而去 年八月在美國那斯達克上市的土豆網,同樣在上市時受到投資人的追捧,股價最高漲破二十七美元,享有四十倍的本益比。 上市公司在華爾街身價水漲船高,其他網路視頻公司也不吃虧。一位創投人士就透露,去年中國一個一千萬左右訪客的影音網站,在融資時一開口就是三千萬美元, 而國內外的創投基金仍然搶著投資,可見其魅力有多大。 網路電視產業的投資固然誘人,卻變化快速。不到一年的時間,優酷網的股價已從六十二美元的高點跌至二十三美元,土豆網股價也被腰斬至十三美元。中間到底發 生什麼事,這是一場夢嗎?除了市場競爭者如雨後春筍般殺進,最讓網路視頻頭痛的兩大成本問題也在威脅著這些視頻網站,不斷壓縮獲利空間。 網路電視營運商第一個要解決的,就是決定網路傳輸的「頻寬」問題。因為當使用者連上網站收看節目時,就要占掉一部分的傳輸量。而優酷網的平均同時上線用戶 超過一千萬人,其網路的頻寬成本自然相當龐大。根據財報,優酷網光是去年第三季就花了一千四百萬美元在寬頻設備上,占了總營收的四成。 另一個問題就是「版權」。隨著全球智慧財產權意識高漲,網路視頻侵權的問題也越演越烈,各國皆視中國的許多盜版及翻拍的視頻網站如毒水。不但在台灣,經濟 部智慧財產局打算封鎖這些網路電視,美國國會甚至發動SOPA、ACTA等大規模的法案抵制網路侵權,不惜與盜版決一死戰。 在這種壓力下,營運商勢必得花更多的經費購買節目版權。以優酷網為例,一年成本相當於三到四成的總營收。算一算,光是寬頻與版權這兩項成本,就占了總營收 的八成,也難怪一般的網路電視公司雖然用戶數不斷破新高,但獲利遲遲無法改善。更別提營運商之間此起彼落的侵權訴訟,進一步衝擊股價。 勝出關鍵 PPS把頻寬費用拿來買版權但在這片激烈戰場中,PPS為何能夠不斷獲得香港、韓國等創投資金的投入,去年第三季甚至獲得香港首富李嘉誠之子李澤楷所主導 的電訊盈科入股,電訊盈科近三千萬美元持股PPS不到一成,換算每股價格約人民幣七十二元。 答案揭曉:因為此時的PPS不但已經獲利,且逐漸和對手拉開距離,勝出關鍵就在於創辦人雷量及張洪禹所研發的P2P技術。P2P就是「Point To Point(點對點)」的傳輸,讓用戶的電腦可以互相傳輸資料。因此,當你使用PPS看電影時,傳輸來源不是營運商的伺服器,而是其他看過、或是正在看這 部電影的使用者,而這也是當年讓徐偉峰一試傾心,甚至決定辭職加入PPS的利器。 運用這項技術,PPS不用像其他網站一樣負擔龐大的頻寬費用,而可以將經費拿來購買更多的內容版權,例如去年大手筆買下《哈利波特》全系列的電影版權,讓 觀眾免費收看,或是投資製作自己的節目,例如廣受好評的偶像電視劇《愛情公寓》等。 有這等實力,也許就是徐偉峰不急著上市,也不缺創投的原因。在投資的泡沫退潮中,網路電視的真實價值正逐步浮現,也逐步把傳統電視逼出賽局。想要免費一口 氣看完七集《哈利波特》嗎?別等有線電視播了,打開電腦,一起加入這個全新的世界吧! 中國三大網路電視營運商比一比 網路電視 營運商 總裁 徐偉峰 古永鏘 王微創立時間 2006年1月 2006年6月 2005年4月 資料傳輸系統 (使用方式) P2P (下載專用軟體) 傳統頻寬(連上網站收看) 傳統頻寬 (連上網站收看) 主要影音分類 電影及電視劇 用戶上傳創作電影及電視劇 用戶上傳創作日均覆蓋人數 3069萬 3528萬 2083萬市值(億元新台幣) 100~150 600 100 2011年Q3營收 (億元新台幣) 6.13 12.36 7.05 上市 未公開發行 紐約證交所 那斯達克股價(美元) - 23.11 13.3 資料來源:各公司財報及官網股價及市值計算日期:2012/1/27 整理:楊卓翰 |
海通證券本週香港掛牌子公司同業競爭待解
2012年04月20日
李保華
會不會私有化?我大膽猜測三個月之內提出
一座珠江上的小島,因為有大型賽事留下的場館,面臨著處置難題。此外,由於身處寸土寸金的黃金地段,它從規劃中的綠地公園,變成一塊商業用地。
一個月前,在「海心沙場館賽後運營新對策座談會」上,廣州新中軸建設有限公司相關負責人透露,海心沙西區將建設成觀光休閒酒店,中區計劃舉辦常態演出,東區將集中招商,建成集文化、娛樂、購物於一體的商業區域。
這意味著原本被規劃為市民公園的海心沙,將演變為一塊商業用地。
海心沙是流經廣州市區的珠江之上的一座小島,位處廣州CBD珠江新城。過去二十多年間,它一直大隱隱於市,掩映在廣州市繁華地段的兩座大橋之間,用作廣州軍區的一處倉庫和宿舍。直到2010年11月,廣州亞運會開幕式在此召開,海心沙才一夕成名。
但難題隨之而來。大型賽事後的場館處置是個世界性課題,海心沙是其中最新的一例,並且至今尚在探索合適的處理方式。
亞運閉幕後沒幾天,在討論「後亞運廣州」的珠江博士論壇上,高級規劃師李少云的一句「看台應該拆除還是保留,尚未確定」引發輿論關注。廣州市民這時才知道,原來海心沙一直是作為綠地來規劃的,亞運用地是臨時的,看台也只是個臨時建築。
在珠江新城曾經的規劃設計者也站出來說話後,爭議達到了高潮。2011年7月15日,中山大學教授袁奇峰在微博上指出,耗資4億元修建的海心沙看台 有可能成為「廣州最顯著的違章建築」,並質疑政府「修建時用力過猛,是否就打算過時不拆了?」袁奇峰曾任廣州城市勘測規劃設計院副總規劃師,主持珠江新城 規劃。
不過,當月底,由廣州市規劃委員會的參會委員一致投票通過,海心沙看台「轉正」。主持會議的副市長承諾:先做保留,將來改造時建築總量不增加,改造方案也要吸取專家意見,爭取再上規委會。
此後,規委會沒有再做討論。但海心沙接下來一年的走向,卻一步步地遠離公共性、邁向商業化——開發者廣州城投先是在2011年8月份將看台下面的空間租了出去,2012年6月份更是進一步向公眾暢想了看台之外的餐廳、會所和遊艇碼頭的規劃。
不過,南方週末記者調查發現,直至今日,海心沙仍然是一塊尚未出讓的寶地,產權歸屬於廣州市土地開發中心;而從廣州市政務中心查詢到的2012版海心沙規劃圖,依然保留著袁奇峰當年規劃時的模樣——中間一塊廣場,東西兩塊綠地。
「臨時建築」由來
2012年7月5日,海心沙看台底部的南側,幾名工人正忙著裝修兩間房子,房外豎著一塊寫著「海心晟薈」的牌子。「這是將來用作招商中心的。」一名工人告訴南方週末記者。
正在裝修招商中的「海心晟薈投資公司」,是在亞運看台轉為永久建築兩個月後,由一家國企「廣晟酒店集團」和一家民企「金鵝集團」共同注資成立的。海心晟薈投資公司一成立便接手了母公司「廣晟」剛剛租下來的12.4萬平米海心沙物業。
廣晟是從「新中軸建設公司」手中拿到這些物業的,後者是海心沙亞運公園的開發者和經營者。南方週末記者翻查海心沙歷年規劃圖時看到,早在2006 年,登記的土地使用方就已經是新中軸建設公司了,只不過後面多標註了一個「選」字。廣州政務中心的工作人員解釋說,這說明當時還只是選地,尚未批覆。
新中軸建設公司是一家隸屬於廣州市地方融資平台「廣州城投」的國有企業,成立於2006年3月。那一年,也是廣州市政府從軍方手中收回海心沙島、著手拆遷之時。
1993年,廣州珠江新城開發建設正式啟動。此時,在最初版本的「珠江新城控制性規劃條件」中,海心沙島已經是一整片綠。2003年,袁奇峰主持的珠江新城規劃中,修改了一些地塊規劃,但規劃圖顯示,海心沙島仍然是個公園的樣子,只不過在島中間做了一個廣場。
此時,更準確說是在1975-2006年間,海心沙島一直屬於軍區用地,直到此後交由廣州政府進行開發。在更早(1975年)之前,這片土地屬於廣州市獵德村所有。
政府的拆遷工作有些漫長。一位在島上住了二十多年的軍人家屬回憶說,直到2009年,她和她的鄰居們才陸續搬走。歸屬軍方的近30年間,除了軍人及其家屬,這座小島的東側還先後住過軍隊的被服廠、修理所、軍企合營的海豐鞋業的工人們,西側一直是廠房和倉庫。
直到2008年底廣東省委「在珠江上辦開幕式」的創意,才加速了海心沙「原住民」的搬遷。離開之際,這位家屬留意到,西側的倉庫已經快要拆完了。
時間緊、沒先例、難保密,這些一度讓開幕式總導演陳維亞無比撓頭的因素,也成為廣州市規劃局先以臨時建築的形式做出規劃行政許可的理由。質疑聲一度 高漲的2011年7月,廣州市規劃局副局長葉浩軍曾解釋說,是因為時間緊來不及考慮賽後永久利用功能,也是因為保密需要,才批了臨建。
看台和賽事場館並非不能做臨時建築。即將亮相的倫敦奧運會主場館「倫敦碗」,就有不少「臨時」性,可容納8萬人的倫敦碗其實只有2.5萬個固定座位,剩下的是用可拆卸的輕質鐵架組裝而成。奧運會後,倫敦碗上面的四層將被拆除,成為一個小型足球場。
不過,4億元的造價、鋼結構的主體,袁奇峰說他一看就知道,建設方打一開始就是奔著永久建築去的,沒想過拆的事。所以亞運會閉幕半年後,距離一般意義上兩年的臨建期限尚有時日,他就開始了炮轟,「如果批了是臨時建築,最後都變成了永久建築,規劃的嚴肅性何在?」
事實上,規劃局也沒給海心沙看台的「臨時」身份設置時限,「因為考慮其賽後經適當改造還要保留使用。」2011年7月葉浩軍在回應質疑時強調,廣州也從未法定過臨建期限,並且可以延期。
這種狀況在廣州其實已有先例:廣州城裡非常知名的「宏城廣場」,從1997年建成到2009拆遷,一直是臨建,從未有轉正。而建設方,正是廣州城投的前身廣州城建。
規劃至今尚未調整
在海心沙看台去留問題上,廣州曾經發起過一次大討論,贊成留的市民其實相對更多,因為「拆了可惜,只要不再收費就好了」。
「海心沙公園還沒有建設,在規劃控制的公園用地上修建臨時建築確實不需要修改規劃。但是臨時建築如果要想轉成永久建築,就得按程序修改規劃。」袁奇峰說。
2011年7月27日,廣州規劃局依例召開了規劃委員會,討論表決海心沙看台去留等一系列重要規劃問題。規劃委員會制度是五年前由廣東省首創的,由專家委員來決定重大規劃的審批和修改。
這是一次存在分歧但最終全票通過的表決。當時在表決現場隔壁房間觀看實時錄像的一名記者回憶說,包括中國工程院院士何鏡堂在內的多名建築規劃專家一 方面認為,看台已成既定事實,況且也是亞運遺產,全拆了太可惜,希望拆除損害城市景觀的部分;一方面也建議在有具體改造措施之前,暫緩表決。但在一番溝通 之後,19人全票通過。
在這次規委會審議會上,有關方面還提交了一份《廣州市新中軸線北段控制性詳細規劃》。照這份規划來看,海心沙島將會從單純的綠地變成兼容體育、文化娛樂和商業設施的地塊。
除去看台部分,小島東側也在原本的綠地之上標出了十個左右的商業或文化娛樂小地塊。這些小地塊對應的是按照2003年珠江新城規劃中本應拆除卻尚未拆除的軍隊宿舍,也是副市長在「保留現有建築」的承諾中所指的「現有建築」。
這是自1993年海心沙首次被規劃成綠地、2003年袁奇峰主導的《珠江新城規劃》予以明確以來,第一次有單位提出調整海心沙島的規劃。
南方週末記者翻查到了這份「批前公示」,但始終沒有看到「批後公示」。根據住建部和廣東省的一系列法規,對於重要的控制性規劃調整,既需要批前向市 民公示一段時間,也需要批後公示。2012年7月9日,南方週末記者在廣州市政務中心查詢的海心沙2012版規劃也顯示,一切尚未調整。
17萬平方米,價值88億
對於城市規划來說,綠地是不是越多越好?「顯然不是,」棕櫚建築規劃設計院院長王曉川肯定地說,「任何一次城市規劃的調整,肯定都是政府、開發者、公眾博弈的結果。當然,如果博弈找不到平衡點,也有基本標準和原則可循。」
南方週末記者找到1993年頒佈的《城市綠化規劃建設指標》,對應查詢到廣州這一級別的城市:其總體綠地率到2000年應該不少於25%;如果是在建築密度較高的市中心,也有一個人均指標——人均建築面積超過105平方米的地區,人均綠地不低於8平方米。
2002年,袁奇峰在主持珠江新城規劃時,就是因為考慮到珠江新城建築密度高、人口多,才設計了海心沙、花城廣場、珠江公園三個整塊綠地來平衡。人均公共綠地7.86平方米,只是接近國家標準而已。
「這已經是一個多方博弈的結果了,考慮到國家規範和中心經濟的效益,現在還要再砍掉一整塊綠地。」袁奇峰身為當年項目的負責人,之所以一再強烈反對修改海心沙規劃,是因為不想聽到後來人對他專業性的質疑——「你怎麼做的規劃,連綠化都不夠」。
極端地假設,假如將這塊佔地總面積約17萬平方米的小島全部拿出來招拍掛,廣州的土地市場將會發生什麼?合景泰富首席分析師黎文江覺得,無論是總價 還是樓面單價,都有可能刷新2012年6月18日恆大集團剛剛創下的地王紀錄。「因為同在珠江新城板塊,海心沙卻有著難以複製的江景優勢」。
總面積9570平方米的地塊,恆大花了13.22億元,海心沙的面積是這塊地的17.7倍,即便刨除163%的拍賣溢價率,按照恆大那塊地的底價來計算,海心沙也能賣出88億元。
爭議聲中,海心沙島原本的模樣、島上曾經的建設生活者們,恐怕都很難再被人想起。
三十多年前,廣州軍區讓出洲頭咀給政府作碼頭,將被服廠搬到海心沙島上之時,這還只是一塊不到6萬平方米的潮汐小島。
如今已九十多歲高齡、最高任至軍區後勤部副參謀長的張萬中主持了當時的圍島填江,花費超過2500萬元,3年時間,將海心沙堆填成了差不多今天的模樣和面積。
那段歷史,當年曾經與父親一道考察過海心沙的廣東粵能集團董事長張寶賢至今記憶猶新,在「海心沙的前世今生」的博客中,張寶賢寫道:「三十五年前, 海心沙只是廣州珠江北河道上一個荒蕪灘地,大潮時全部沒入水中,低潮時,露出水面的也不過是塊不足六萬平方米的孤島。上邊有三幾戶獵德村民,以最原始的方 式養了些鴨子。那時的海心沙,完全是一派自然景象。」
「我贊同搞亞運場館,但你搞完亞運之後應該歸還;即便想保存下來,亞運會都是財政撥款,你卻要收費,我很反感。」海心沙公園收費後,愛好攝影的張寶賢再也沒有去過。
面對很多跟張寶賢想法一樣的市民的質疑,新中軸公司和廣州城投覺得自己有點冤,廣州市政府也在幫他們解釋:海心沙亞運公園並沒有得到財政撥款,全部10億元經費由新中軸公司自己籌集,這也是目前收門票的原因。而如果商業化運作順利,海心沙也就可以不收門票了。
在致力於推動預算公開的民間專家吳君亮看來,這個看似合理的說法,暗藏玄機。
吳君亮指出,在美英等國,公共設施也是通過財政撥款、發債、轉讓經營權、捐助贊助等幾種方式來建設的,所以,有免費的,也有收費的;為賽事而建的場館,也是有的賣了,有的還在收門票。「但是,涉及收費的,都是按照招投標的方式來讓渡經營權,之後也是完全市場化經營的。」
作為政府投融資平台的廣州城投,卻直接拿到了公共設施的經營權。「憑什麼由廣州城投建設運營海心沙項目,政府部門沒有公佈;是否為海心沙項目投入過 公共資源,或者提供其他補償來為商業開發墊底,政府也沒有任何說明。」2010年以來,廣州美院教授李公明鍥而不捨地在公共渠道上追問。
2012年7月4日,當南方週末記者前往廣州市土地開發中心,問及是用劃撥還是招拍掛的方式出讓時,土地出讓處的一位人士明確表示:「其實土地所有權還是政府的,土地仍在儲備中心手裡,但是已經給城投用了,讓城投去建設經營亞運看台,所以也沒法出讓了。」