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務虛一下萬科收購的南聯地產 求漏齋

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週四一早上了南聯地產,之後小範圍內跟幾個股友推薦,沒想到暴漲。本來是看長線進去的,結果2天連續狂拉,悲喜交加。喜的是兩天賺了將近100%,算很不錯了。鬱悶的是,買得太少,長期蹲守的目標,應該大賺特賺一把才對得起自己啊,何況又是萬科這種拿著放心睡大覺的公司。

其實週五最高漲幅達到60%,有些股友建議走一部分,不過我還是一股沒賣。接下來可能會有一些調整或波動,隨它去吧。

簡單說說對南聯的幾個看法。

一、王石和郁亮確實有分歧。

最近2年,萬科在住宅與商業之間徘徊,引起媒體關於王石和郁亮之間分歧的大討論。王石也曾公開回應,確有分歧,沒分歧不正常。看看王石說的幾句話

1)、如果有一天萬科搞多元化了,我就死了也從棺材板裡伸出手來制止你們

2)、萬科已經是住宅第一了,難道還要做一個商業地產第一

現在回頭來看,萬科內部關於做不做商業應該是非常大的分歧。但最後市場給出了選擇,即你只做純住宅會在土地市場喪失拿地機會,很多土地出讓都捆綁了商業地產要求。。郁亮很聰明,採取了迂迴戰術,比如他說

1)、萬科住宅80%,商業20%

2)、萬科做商業地產是為了更好地做住宅

而且多次公開表示,看好社區商業發展模式,事實上萬科也已在嘗試這條路,比如社區食堂、萬科的湘菜館品牌,甚至包括萬科社區電子商務的構思。

就我本人來說,買過萬科股票,也曾困惑,萬科如果不多元化,可能就遇到瓶頸了,我相信王石提出的到2020年萬科銷售額到3000億,但是3000億之後呢。高速周轉的模式還行得通嗎,這麼龐大的體量,難以想像。

當然,最後萬科思考的結果,目前看是兩條路:1、國際化;2、進軍社區商業

二、南聯地產的遐想

萬科收購南聯,最早公司給出的說法是為國際化鋪墊,並表示國際化是萬科未來大計。事實上,王石美國留學三年,包括之後去英國,也公開表示是為了萬科的國際化。這讓我想起曾經豐田汽車的老大去美國考察市場的故事,甚至是曾經沙俄的皇帝去歐洲打工。

最近萬科中報業績發佈會上,郁亮關於南聯地產的說法我認為有幾點值得關注:

1)  、南聯地產規模很小,萬科正好從0做起;

2)  、未來南聯會進軍國際市場,首選美國和香港等政局穩定,華人較多的地區;

3)  、南聯會參考領匯的模式發展。

國外沒去過,這塊市場沒辦法判斷。我看綠地等國內企業去國外拿地,基本還是以賣給中國人為主。王石在美呆了3年,市場這塊應該還是有認知的。

至 於領匯模式,簡單點就是社區商業和停車場兩塊業務。如果按領匯模式發展,看點就大了。萬科是國內最大的住宅開發商,而稍微大點的小區都會配備一點商業,這 塊跟現在流行的綜合體相比,就是商業裡的剛需啊,風險小很多。至於停車場業務,那就更不用說了,穩定的現金奶牛。領匯在港一個城市,市值做到800億,國 內廣闊市場,所以1036以後的規模就是無限遐想了。

我甚至認為,1036將來的市值會超過萬科住宅部分,理由大體有幾點:1、現在的萬 科A正處房地產股票低谷,1000億左右市值便宜了;2、國內財務報表不會計算物業重估,而香港每年都會對旗下資產進去評估,對於商業持有型的公司來說, 佔了便宜;3、社區商業模式有穩定的現金流,風險波動小,相對住宅受宏觀經濟和調控影響更小,估值更高;4、萬科A現在已有的商業儲備面積會到300萬 方,這塊如果注入1036,已經相當規模了。此外,萬科每年大約銷售1000萬方住宅,以後會逐步拉高,按20%商業地產配比,商業規模會越來越大。

業內人士透露,1036以後的老大極有可能是北京萬科現任老總毛大慶,這哥們以前在凱德,被萬科挖過來。在萬科集團幾個副總裁裡,他的商業地產運營經驗最足。如不出意外,應該人選會定到他。

1036的中報,應該會有一些更明朗的訊息出來。

最後丫丫一下,1036我的成本價在6元以下,買的市值大約15億。若干年後,我是說若干年後,如果一切順利,1036的社區商業租金會有一個非常好的回報。某一年,他們會派發股息,總股息大概有15億,也就是說,分紅派息我的買入價一年就能翻倍。呵呵。

務虛 一下 萬科 收購 南聯 地產 求漏 漏齋
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選股的角度2:賺最容易賺的錢 求漏

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投資股票的結果無非就三種:虧損,持平,盈利。

關於盈利部分,從過程看又可以分為兩類,第一類就是苦逼地賺錢,花了很多精力在極大的不確定性中驚險地賺了一筆。第二類就是撿錢。

就我的經驗來看,往往撿錢才是最好的投資。

先說說第一類苦逼地賺錢。舉個例子,比如地產股,我知道有很多人看好新城B股,也花了很多精力,資料做的非常充足,反正我是很佩服的,自認做不到那麼充分。現在回頭看,回報也不錯,賺了蠻多。但,投資中海宏洋會不會變得更加簡單呢,記得我還截圖給股友看,中海宏洋的管理層及分公司領導都是中海外過去的,整個公司就是中海外來操盤,甚至財務部門都是通用的。你說這種公司去三四線城市混,想不賺錢都難啊。事實上,我基本就看看他們拿地,別的都懶得管。人家比我專業多了。

所以很多人來問我,新城B怎麼樣,我說你為什麼不投資中海宏洋呢?真是搞不懂怎麼想的!

類似的案例很多。比如我曾經關注過中國香料香精(HK3318),由於買入價便宜,也賺了一點錢。但是太苦逼了,這公司網上資料非常少,每天百度谷歌,生怕錯了什麼信息,到處打聽這公司的工廠建設情況。後來某一天,我終於醒悟了,這公司不是我的菜。原因很簡單,這類公司的業務是你沒辦法體驗到的,除非行業類人士,或者對這公司非常非常瞭解,要不然一年的大部分時間,你只能幹等,把投資交給一個無法預測的未來。

我相信這種苦逼的經歷很多人都會有。而且,還真不容易賺到錢。

所以我現在基本杜絕這種苦逼的賺錢方式。

第二類:撿錢

撿錢,說的有點猖狂,不過正如上面舉列中海宏洋,有一些投資是真的比較容易賺錢的。

再比如說銀行股,我看到有投資者花了大量時間研究,不過在我看來,其實價值不高。為什麼呢?因為銀行這個行業不是一般人能弄清楚的。需要大視野大智慧,翻翻財務看起來分析頭頭是道,其實不得要領。如果有這麼大精力去研究醫藥股,會樂翻天的。

當然,這裡有點後視鏡的味道。不過冷靜想想,站在現在的時間節點,對未來的選擇也是非常有幫助的。

同樣的行業,過去選擇白酒股,閉著眼數錢。今天就很難受了,對吧,白酒黨會心有靈犀的。

同是汽車行業,投資合資公司比自主賺錢容易多了。別拿長城說事,合資公司裡有公司漲幅不比長城少的。

同樣是投資,投資醫藥股投資燃氣股賺錢就是容易,不承認不行。

選股的角度,會導致截然不同的兩種贏利方式。這跟我過去做營銷企劃是一個道理,同樣的產品,不同的角度去包裝,效果天差地別。
選股 角度 賺最 容易 賺的 的錢 求漏
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萬科未來的可能性 求漏

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投資萬科的人很多,而且不少也賺錢了。但這公司的未來,相信能看清的人不多。

未來的萬科,完全可以做成類似騰訊的業務模式,即圍繞龐大的客戶群開展一系列增值服務。

這一點,跟香港和美國的開發商截然不同。如若成功,將是萬科擺脫模仿探索贏利的全新模式。香港人少地少,不可能形成龐大的業務量,所以你看港資開發商擅長商業地產和囤地高價賣房,而美國雖然地大但總人口跟中國沒發比。

中國的國情在於,有幾億人口陸續要完成城市化。萬科作為國內最大的住宅開發商,過去幾十年形成了龐大的客戶群,並且在可見的未來還將繼續增加。這個業務量,在將來的某個節點,會累積到一個巨量水平。比如一億。這是一個什麼概念。

如果360的裝機量是4億,騰訊的用戶量是7億的話。那麼萬科線下(注意是線下)真實的用戶數達到一億級別,萬科的未來會怎樣。

而且萬科的客戶群定位於白領及中產,中國最活躍的高素質人群。加上萬科物業形成的長期良好口碑。按馬云的話說,插跟扁擔都能冒出油。

如果允許的話,萬科將來能開展哪些業務

首先已經看到的牛刀小試的業務。第五食堂、幸福街市、萬物倉、幸福驛站以及社區診所等等,也就是香港領匯的社區商業模式,圍繞萬科用戶開戰的一系列配套服務。這塊業務的前景多看看領匯財報就能明白。

不過最猛的是,如果政策放開,萬科可以做電信服務,萬科的小區某一天配備萬科的電信網絡,萬科銀行,萬科電力……

如果按這個玩,萬科將來會是怎樣的一個賺錢利器!!!!!!!!!
萬科 未來 可能性 可能 求漏
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HK地產股梳理 求漏

來源: http://xueqiu.com/4711984219/34733495



1.2015年樓市應會比2014年好。

年中的判斷,現在仍然維持,且預期未來半年內政策環境不會逆轉。但2015年樓市除少數供求關系比較好的城市外,可能不會出現普遍性的量價齊升,原因在於庫存過大。
國內券商分析師預期,2015年兩次降息四次降準,如若果真如此,明年行業不缺催化劑。近期政策面來看,依舊處於呵護期,北京剛提高公積金貸款額度,上海也傳言放開限購。
長期而言,樓市很可能進入贏家通吃的局面,行業集中度繼續提升,一流公司有肉吃,二流公司有飯吃,三流公司有粥喝,不入流公司逐漸退出市場。

2.A股地產股已大幅上漲
站在現在這個時點回頭看,本輪地產股賺錢效應最強的市場是A股。首先A股瘋牛行情推動股價大幅上漲,保利地產已經逼近2007年高點;其次是跌幅超過H股,年初上證指數大幅回調,地產銀行以及藍籌股普遍被殺了一輪,香港大盤跌幅不深,龍頭地產股回調幅度小於2011年那波。國內現在大中小地產公司股價均有不俗表現,其中萬科A目前估值依然低於中海外,有望進一步上漲。

3.香港地產股機會
香港目前大型地產公司,如中海外和萬科估值合理。中小型規模公司估值偏低,主要是:1)、香港偏愛優質龍頭公司。2)、低估值公司基本面或多或少都有點瑕疵。

未來一段時間,個人覺得以下幾個公司值得關註:

融創:長期市值應該向保利A看齊,這個觀點我很早就說過了。現在融綠這個事,只會影響他的進度,不會影響長期趨勢。當然融創本身產品質量確實應該提高,尤其是他定位在高端市場。孫宏斌應該很清楚融創的短處,所以選擇跟綠城合作或者收購綠城。
世茂:非常熟悉的一家公司,操盤過N個項目。之前一直鄙視他們,前幾年從龍湖挖了銷售總監過來,業績這兩年不錯。現在回頭看,世茂最近十來年大戰略都對了,從立足上海到向內地二三線城市,大規模拿地,基本沒拿什麽高價地,土地成本偏低。商業模式好,確實事半功倍。

新城控股:2014年PE低於3倍,NAV折讓75%,分紅收益率10%,估值不貴是看點。公司資質中等,這兩年土地儲備已經優化,常州土地占NAV值在10%左右,市場可能還未意識到這一點。次新股,上市之後一直跌,目前900950停牌,咨詢過熟悉新城B的朋友,應是轉板到A股,方案參考東電B。因為轉板要拖到2015年,公司可能會做低2014年利潤充足2015年報表,所以如果今年業績不理想,大家別見怪。

雅居樂:主席已被釋放,風險逐漸消除。公司NAV2014年預期14塊,現價折讓70%,2014PE預期3.2倍。2010、2011年拿了不少高價地,全國化擴張並不順利。由於前期風波,公司加大降價力度,將會影響後期結算利潤。
佳兆業:政治風波繼續,判斷最終郭家要有人進去。公司NAV6塊,現價1.5左右,土地儲備大部分位於1、2線城市,地價較低,這些是安全墊。佳兆業今年銷售目標300億,竟然完成了。公司深圳所有項目被凍結,後續應該開始抓人。關註事態進一步發展,等待時機,風險釋放完畢後可考慮介入。

此外像綠城和合生這兩個難兄難弟,幾乎每一輪地產周期波動,他們都提供發財良機。看看這一輪如何,應該都是後期品種,靜觀資金是否參與。
碧桂園、龍湖、世茂今年都沒完成銷售任務,有短板的公司在未來必將逐個落隊。

總體而言,最近兩個月A股太瘋,資金北上香港完全被拋棄,留守資金也多關註A/H股聯動機會。這麽看,香港地產股如果要漲,還是要等風來。關註新一輪滬港通政策面會否修改進而利好香港股市,以及投資者熱情及資金動向。
HK 地產股 地產 梳理 求漏
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