務虛一下萬科收購的南聯地產 求漏齋
http://xueqiu.com/4711984219/22104943週四一早上了南聯地產，之後小範圍內跟幾個股友推薦，沒想到暴漲。本來是看長線進去的，結果2天連續狂拉，悲喜交加。喜的是兩天賺了將近100%，算很不錯了。鬱悶的是，買得太少，長期蹲守的目標，應該大賺特賺一把才對得起自己啊，何況又是萬科這種拿著放心睡大覺的公司。
其實週五最高漲幅達到60%，有些股友建議走一部分，不過我還是一股沒賣。接下來可能會有一些調整或波動，隨它去吧。
簡單說說對南聯的幾個看法。
一、王石和郁亮確實有分歧。
最近2年，萬科在住宅與商業之間徘徊，引起媒體關於王石和郁亮之間分歧的大討論。王石也曾公開回應，確有分歧，沒分歧不正常。看看王石說的幾句話
1）、如果有一天萬科搞多元化了，我就死了也從棺材板裡伸出手來制止你們
2）、萬科已經是住宅第一了，難道還要做一個商業地產第一
現在回頭來看，萬科內部關於做不做商業應該是非常大的分歧。但最後市場給出了選擇，即你只做純住宅會在土地市場喪失拿地機會，很多土地出讓都捆綁了商業地產要求。。郁亮很聰明，採取了迂迴戰術，比如他說
1）、萬科住宅80%，商業20%
2）、萬科做商業地產是為了更好地做住宅
而且多次公開表示，看好社區商業發展模式，事實上萬科也已在嘗試這條路，比如社區食堂、萬科的湘菜館品牌，甚至包括萬科社區電子商務的構思。
就我本人來說，買過萬科股票，也曾困惑，萬科如果不多元化，可能就遇到瓶頸了，我相信王石提出的到2020年萬科銷售額到3000億，但是3000億之後呢。高速周轉的模式還行得通嗎，這麼龐大的體量，難以想像。
當然，最後萬科思考的結果，目前看是兩條路：1、國際化；2、進軍社區商業
二、南聯地產的遐想
萬科收購南聯，最早公司給出的說法是為國際化鋪墊，並表示國際化是萬科未來大計。事實上，王石美國留學三年，包括之後去英國，也公開表示是為了萬科的國際化。這讓我想起曾經豐田汽車的老大去美國考察市場的故事，甚至是曾經沙俄的皇帝去歐洲打工。
最近萬科中報業績發佈會上，郁亮關於南聯地產的說法我認為有幾點值得關注：
1） 、南聯地產規模很小，萬科正好從0做起；
2） 、未來南聯會進軍國際市場，首選美國和香港等政局穩定，華人較多的地區；
3） 、南聯會參考領匯的模式發展。
國外沒去過，這塊市場沒辦法判斷。我看綠地等國內企業去國外拿地，基本還是以賣給中國人為主。王石在美呆了3年，市場這塊應該還是有認知的。
至
於領匯模式，簡單點就是社區商業和停車場兩塊業務。如果按領匯模式發展，看點就大了。萬科是國內最大的住宅開發商，而稍微大點的小區都會配備一點商業，這
塊跟現在流行的綜合體相比，就是商業裡的剛需啊，風險小很多。至於停車場業務，那就更不用說了，穩定的現金奶牛。領匯在港一個城市，市值做到800億，國
內廣闊市場，所以1036以後的規模就是無限遐想了。
我甚至認為，1036將來的市值會超過萬科住宅部分，理由大體有幾點：1、現在的萬
科A正處房地產股票低谷，1000億左右市值便宜了；2、國內財務報表不會計算物業重估，而香港每年都會對旗下資產進去評估，對於商業持有型的公司來說，
佔了便宜；3、社區商業模式有穩定的現金流，風險波動小，相對住宅受宏觀經濟和調控影響更小，估值更高；4、萬科A現在已有的商業儲備面積會到300萬
方，這塊如果注入1036，已經相當規模了。此外，萬科每年大約銷售1000萬方住宅，以後會逐步拉高，按20%商業地產配比，商業規模會越來越大。
業內人士透露，1036以後的老大極有可能是北京萬科現任老總毛大慶，這哥們以前在凱德，被萬科挖過來。在萬科集團幾個副總裁裡，他的商業地產運營經驗最足。如不出意外，應該人選會定到他。
1036的中報，應該會有一些更明朗的訊息出來。
最後丫丫一下，1036我的成本價在6元以下，買的市值大約15億。若干年後，我是說若干年後，如果一切順利，1036的社區商業租金會有一個非常好的回報。某一年，他們會派發股息，總股息大概有15億，也就是說，分紅派息我的買入價一年就能翻倍。呵呵。
選股的角度2：賺最容易賺的錢 求漏
http://xueqiu.com/4711984219/23148924投資股票的結果無非就三種：虧損，持平，盈利。
關於盈利部分，從過程看又可以分為兩類，第一類就是苦逼地賺錢，花了很多精力在極大的不確定性中驚險地賺了一筆。第二類就是撿錢。
就我的經驗來看，往往撿錢才是最好的投資。
先說說第一類苦逼地賺錢。舉個例子，比如地產股，我知道有很多人看好新城B股，也花了很多精力，資料做的非常充足，反正我是很佩服的，自認做不到那麼充分。現在回頭看，回報也不錯，賺了蠻多。但，投資中海宏洋會不會變得更加簡單呢，記得我還截圖給股友看，中海宏洋的管理層及分公司領導都是中海外過去的，整個公司就是中海外來操盤，甚至財務部門都是通用的。你說這種公司去三四線城市混，想不賺錢都難啊。事實上，我基本就看看他們拿地，別的都懶得管。人家比我專業多了。
所以很多人來問我，新城B怎麼樣，我說你為什麼不投資中海宏洋呢？真是搞不懂怎麼想的！
類似的案例很多。比如我曾經關注過中國香料香精（HK3318），由於買入價便宜，也賺了一點錢。但是太苦逼了，這公司網上資料非常少，每天百度谷歌，生怕錯了什麼信息，到處打聽這公司的工廠建設情況。後來某一天，我終於醒悟了，這公司不是我的菜。原因很簡單，這類公司的業務是你沒辦法體驗到的，除非行業類人士，或者對這公司非常非常瞭解，要不然一年的大部分時間，你只能幹等，把投資交給一個無法預測的未來。
我相信這種苦逼的經歷很多人都會有。而且，還真不容易賺到錢。
所以我現在基本杜絕這種苦逼的賺錢方式。
第二類：撿錢
撿錢，說的有點猖狂，不過正如上面舉列中海宏洋，有一些投資是真的比較容易賺錢的。
再比如說銀行股，我看到有投資者花了大量時間研究，不過在我看來，其實價值不高。為什麼呢？因為銀行這個行業不是一般人能弄清楚的。需要大視野大智慧，翻翻財務看起來分析頭頭是道，其實不得要領。如果有這麼大精力去研究醫藥股，會樂翻天的。
當然，這裡有點後視鏡的味道。不過冷靜想想，站在現在的時間節點，對未來的選擇也是非常有幫助的。
同樣的行業，過去選擇白酒股，閉著眼數錢。今天就很難受了，對吧，白酒黨會心有靈犀的。
同是汽車行業，投資合資公司比自主賺錢容易多了。別拿長城說事，合資公司裡有公司漲幅不比長城少的。
同樣是投資，投資醫藥股投資燃氣股賺錢就是容易，不承認不行。
選股的角度，會導致截然不同的兩種贏利方式。這跟我過去做營銷企劃是一個道理，同樣的產品，不同的角度去包裝，效果天差地別。
萬科未來的可能性 求漏
http://xueqiu.com/4711984219/23896072投資萬科的人很多，而且不少也賺錢了。但這公司的未來，相信能看清的人不多。
未來的萬科，完全可以做成類似騰訊的業務模式，即圍繞龐大的客戶群開展一系列增值服務。
這一點，跟香港和美國的開發商截然不同。如若成功，將是萬科擺脫模仿探索贏利的全新模式。香港人少地少，不可能形成龐大的業務量，所以你看港資開發商擅長商業地產和囤地高價賣房，而美國雖然地大但總人口跟中國沒發比。
中國的國情在於，有幾億人口陸續要完成城市化。萬科作為國內最大的住宅開發商，過去幾十年形成了龐大的客戶群，並且在可見的未來還將繼續增加。這個業務量，在將來的某個節點，會累積到一個巨量水平。比如一億。這是一個什麼概念。
如果360的裝機量是4億，騰訊的用戶量是7億的話。那麼萬科線下（注意是線下）真實的用戶數達到一億級別，萬科的未來會怎樣。
而且萬科的客戶群定位於白領及中產，中國最活躍的高素質人群。加上萬科物業形成的長期良好口碑。按馬云的話說，插跟扁擔都能冒出油。
如果允許的話，萬科將來能開展哪些業務
首先已經看到的牛刀小試的業務。第五食堂、幸福街市、萬物倉、幸福驛站以及社區診所等等，也就是香港領匯的社區商業模式，圍繞萬科用戶開戰的一系列配套服務。這塊業務的前景多看看領匯財報就能明白。
不過最猛的是，如果政策放開，萬科可以做電信服務，萬科的小區某一天配備萬科的電信網絡，萬科銀行，萬科電力……
如果按這個玩，萬科將來會是怎樣的一個賺錢利器！！！！！！！！！
HK地產股梳理 求漏
來源: http://xueqiu.com/4711984219/34733495
1.2015年樓市應會比2014年好。年中的判斷，現在仍然維持，且預期未來半年內政策環境不會逆轉。但2015年樓市除少數供求關系比較好的城市外，可能不會出現普遍性的量價齊升，原因在於庫存過大。
國內券商分析師預期，2015年兩次降息四次降準，如若果真如此，明年行業不缺催化劑。近期政策面來看，依舊處於呵護期，北京剛提高公積金貸款額度，上海也傳言放開限購。
長期而言，樓市很可能進入贏家通吃的局面，行業集中度繼續提升，一流公司有肉吃，二流公司有飯吃，三流公司有粥喝，不入流公司逐漸退出市場。
2.A股地產股已大幅上漲站在現在這個時點回頭看，本輪地產股賺錢效應最強的市場是A股。首先A股瘋牛行情推動股價大幅上漲，保利地產已經逼近2007年高點；其次是跌幅超過H股，年初上證指數大幅回調，地產銀行以及藍籌股普遍被殺了一輪，香港大盤跌幅不深，龍頭地產股回調幅度小於2011年那波。國內現在大中小地產公司股價均有不俗表現，其中萬科A目前估值依然低於中海外，有望進一步上漲。
3.香港地產股機會香港目前大型地產公司，如中海外和萬科估值合理。中小型規模公司估值偏低，主要是：1）、香港偏愛優質龍頭公司。2）、低估值公司基本面或多或少都有點瑕疵。
未來一段時間，個人覺得以下幾個公司值得關註：
融創：長期市值應該向保利A看齊，這個觀點我很早就說過了。現在融綠這個事，只會影響他的進度，不會影響長期趨勢。當然融創本身產品質量確實應該提高，尤其是他定位在高端市場。孫宏斌應該很清楚融創的短處，所以選擇跟綠城合作或者收購綠城。
世茂：非常熟悉的一家公司，操盤過N個項目。之前一直鄙視他們，前幾年從龍湖挖了銷售總監過來，業績這兩年不錯。現在回頭看，世茂最近十來年大戰略都對了，從立足上海到向內地二三線城市，大規模拿地，基本沒拿什麽高價地，土地成本偏低。商業模式好，確實事半功倍。
新城控股：2014年PE低於3倍，NAV折讓75%，分紅收益率10%，估值不貴是看點。公司資質中等，這兩年土地儲備已經優化，常州土地占NAV值在10%左右，市場可能還未意識到這一點。次新股，上市之後一直跌，目前900950停牌，咨詢過熟悉新城B的朋友，應是轉板到A股，方案參考東電B。因為轉板要拖到2015年，公司可能會做低2014年利潤充足2015年報表，所以如果今年業績不理想，大家別見怪。
雅居樂：主席已被釋放，風險逐漸消除。公司NAV2014年預期14塊，現價折讓70%，2014PE預期3.2倍。2010、2011年拿了不少高價地，全國化擴張並不順利。由於前期風波，公司加大降價力度，將會影響後期結算利潤。
佳兆業：政治風波繼續，判斷最終郭家要有人進去。公司NAV6塊，現價1.5左右，土地儲備大部分位於1、2線城市，地價較低，這些是安全墊。佳兆業今年銷售目標300億，竟然完成了。公司深圳所有項目被凍結，後續應該開始抓人。關註事態進一步發展，等待時機，風險釋放完畢後可考慮介入。
此外像綠城和合生這兩個難兄難弟，幾乎每一輪地產周期波動，他們都提供發財良機。看看這一輪如何，應該都是後期品種，靜觀資金是否參與。
碧桂園、龍湖、世茂今年都沒完成銷售任務，有短板的公司在未來必將逐個落隊。
總體而言，最近兩個月A股太瘋，資金北上香港完全被拋棄，留守資金也多關註A/H股聯動機會。這麽看，香港地產股如果要漲，還是要等風來。關註新一輪滬港通政策面會否修改進而利好香港股市，以及投資者熱情及資金動向。
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