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樓市分析(41):「樓股混合」的投資模式 脫苦海

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「買樓定租樓好?」這個被人問得最多最爛的問題。筆者至今仍然沒有遇到一個滿意的答案,包括自己寫出那個。不滿意有兩個原因:1. 不同人有不同答案;2. 不同市況有不同答案,那又何來標準答案?可是筆者發覺,令人不滿意的答案有兩大誤區:1. 錯用濕碎細數作為主要考慮;2. 錯將這問題等同於睇好或睇淡樓市。

從生活層面,許多人的只是針對雞毛蒜皮的理由來決定「租置問題」,比如有些女士會認為自己屋可以任意裝修Home Sweet Home,或者買了樓比較有安全感,又或者租樓可以隨時鍾意住邊就住邊之類。揭開來這些考慮可作逐一拆解:租屋也可以大裝修,只要租完交樓後還原即可,所花的錢不會有太大分別;買樓有安全感,卻又要去驚負資產很大壓力,兩者均是庸人自擾;租樓可以搬來搬去,難道買樓的就不可以?

從投資角度,亦有許多人只是在計細數、死數。比如說租樓包差餉包管理費,買樓除此外還要負責地租、按息、維修費用等;又或者買樓要首期,不如用來投資,收益作交租更化算。這兩種說法是從根本上否定買樓在投資的可行性,即是在任何市況均不用考慮置業,成世人租樓算了!更有些人不斷計算是否「供平過租」來作為租置的決策,最經典者莫過於《富爸爸.窮爸爸》斷言自住物業無法提供正現金流,根本就不應視之為資產而是負債!

筆者認為「租置問題」是生活及投資問題的混合體。「居住」是必需品,「置業」則否。所以解決居住的需要,可以選擇租或買;置業變為投資行為,買入是博升值、收租。對於用家來說,衡量買樓或租樓,不應該單純地以為只是生活模式的取捨,而忽略投資的因素。即使選擇租樓,亦無可能不看市。租與買的抉擇,絕對視乎樓價升與跌才是大數。

從投資戰略看,樓宇是良好的抵押品,銀行願意提供最低的按揭息率,以現時計大約2.5%,比如一層供滿了的300萬物業,可以向銀行借出210萬,以30年期計,每月供款是$8,297.54,即使息率增加一倍到5%,供款是$11,273.25,差額不足$3,000。可是這樣做便多出約200萬流動資金,只要有10%投資回報,每月便有$17,500投資回報。

又比如在這浪樓價上升中,升值50-100%的物業比皆是,例如200萬的物業升到300萬,多出來的估值可以向銀行加按70萬,以2.5%計每月供款增多$2,765.85,以5%計每月供款增多$3,757.75,可是以10%回報計每月有約$5,000投資回報。

「樓股混合」投資模式,既可保有自住樓宇不用交租,同時可以套取現金流作投資之用,風險是套回來的現金能否蓋過增加的供款。或者有讀者會問?如果樓價下跌甚至負資產又會否捉蟲呢?在大多數的情況下,銀行對於依時供款的物業,不會call loan收樓製造銀主盤及壞賬。如真的不幸因失業或周轉需要現金,只需出售投資便可套現,斷供的機會更減低了。

當然,這種做法很多人均會嗤之以鼻,認為這無疑於賭身家。筆者寫出來,只是提供多一個可能性予大家參考,亦從沒有鼓勵別人效尤之意。

樓市 分析 41 樓股 混合 投資 模式 苦海
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諾獎得主席勒論美國樓股 名人堂

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新出爐諾貝爾經濟學獎得主席勒(RobertShiller),月前接受美國傳媒訪問時,指現水平的美股,仍然吸引。

「唓!書生之見,有乜用呀?」 且慢柴台,先交代席勒生平兩件大事:
  1. 2000年3月科網股狂熱之巔,納指鏟上6,000點時,席勒出版Irrational Exuberances一書甘冒財演、群眾譏笑直言股票估值高得離譜泡沫爆破時日而已。And the rest is history
  2. 2005年-2007年時,席勒屢次在傳媒大聲疾呼,美國樓市泡沫將會爆破,然後禍連實體經濟、股市及整個金融體系。當時又被人笑到面黃,後來雷曼爆炸火燒連營,除了證明很多事情,不是不報,只是時辰未到外,也再次顯示出其「非一般書生」的地位。

簡言之,凡有資產泡沫,皆難逃這位書生的法眼。那麼席勒怎看現在的美國股市呢?

對於所謂股市泡沫論,席勒跟週中寫過的馬克斯一樣,認為言之尚早。他的分析工具,是自家發明「經調整周期性後的市盈率」(cyclically adjusted price-earnings ratio, 簡稱CAPE),計法是股價除以過去十年按通脹調整後的平均盈利。在訪問中,席勒指現時股市CAPE約25倍,高於平均的16倍,不過卻未高到要逃離股票;如果數字到了28倍,則股票開始不吸引。



他的另一指標:估值對信心指數(valuation-confidenceindex,分機構投資者、信人投資者兩種,指數即認為現時估值合理的人數百份比),在2000年泡沫爆破前僅為27,海嘯後雖已經累積一定升幅,但個人投資者的估值對信心指數,時至今日尚為56,而且尚未見有以往泡沫時的行為。



至於美國樓市,席勒認爲,指自上回泡沫爆破,人們心理上尚未「準備」好重新啟動新泡沫。2004年時,人們對房價的目標,是每年上漲12%,當時按揭息率6.5%;之後人們的預期當然是隨市況下降,而近期就算房價回升,投資者對回報的預期,卻沒有同步上揚。換言之,樓市投機味道不濃,沒炒家大肆進駐的市場,估值離譜極有限。

細研馬克斯和席勒的分析,不禁感嘆:升得少的如國企指數,未必抵買。回都唔回的美股,卻不一定是泡沫。投資大道,永遠都是如此反直覺。

諾獎 得主 席勒 美國 樓股 名人堂 名人
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樓股投資者:音樂停前玩多轉

2014-10-09  NM
 
 

 

佔中遍地開花,示威運動已持續超過十日。其間,反佔中者大打「經濟牌」,科大經濟系教授雷鼎鳴更指佔中會令香港蒸發七千億元財富;打個五折,每一個佔中者造成五百萬元損失,言論被金融界指「露了底」,引為笑柄。事實上,佔中啟動後,一眾大孖沙「龜縮」,不敢表態。長實李嘉誠避席國慶活動,曾罵梁振英無腦敗家的合和主席胡應湘,接受本刊查詢時,自貶為「升斗市民」,三緘其口。不過,觀乎樓、股兩大經濟「命脈」,一如既往「樓照買、股照炒」。上週六,兩大新盤開賣,獲買家熱捧,首批推售單位幾近沽清。至於股市,陣痛兩日後即拗腰反彈,本週一、二已收復大部分失地。不過昇平背後,多位資深樓股投資者,大都指香港政治亂局難平,只好趁音樂椅停前,玩多轉!無視佔中新盤賣清

市區佔領行動進行得如火如荼,另一邊廂,新盤售樓處亦人頭湧湧,氣氛熱烈。兩個佔中爆發後開賣的新盤,包括恒基(12)的馬鞍山迎海第三期星灣御,以及新世界(17)的北角柏傲山,合共推出三百多個單位。恒基及新世界並未因佔中而減價或押後推售,「粉飾太平」撐到行。上週末,迎海新盤售樓處,超過三百名已入飛的準買家,排隊揀樓,恒基營業部總經理林達民信心十足:「佔中不會阻礙恒基推盤。」

自住客:換樓計到數

成功抽中揀樓的買家都喜上眉梢。任職船務文員的葉先生,以約五百三十萬購入星灣御一個兩房單位,「我兩年幾前買咗新港城兩房單位,咁啱而家要換樓。」他指會放售新港城單位,一買一賣,不用交雙倍印花稅。「迎海二手呎價也接近萬一蚊,馬鞍山其他二手樓都差不多,新樓呎價萬二,買二手樓不如買新樓,至少慳裝修。」講到尾新盤開價貼近二手,是最大賣點。葉先生認為,佔中不會無了期,對樓市影響有限,「佔中對我影響不大,因為係自住,唔係投資。我個人支持佔中,但佔中唔會搞太耐,始終會解決嘅!」但政局未明,加息潮隨時殺到,葉生指早有準備,「供樓負擔係重咗好多,以前佔入息約三、四成,供新樓就要去到四至五成。嚟緊有機會加息,都有預到資金應付。」事實上,新港城的兩房單位已由一二年的二百八十萬升值至三百九十萬。假設葉先生新港城單位造了七成按揭,扣除銀行借貸,共套逾二百二十萬元落袋,變付新樓三成首期後,仍剩下六十三萬,作供樓儲備,他還笑指:「我收入都會相應增加o架嘛!」

投資客:加息影響更大

細價樓自住者,少理會樓價升跌,豪宅級買家及投資者,亦一樣無有怕。除了時富金融(510)主席關百豪,以千萬買樓贈愛兒;在柏傲山售樓現場,外表貴氣,穿戴珍珠耳環及頸鏈的投資客張小姐,以二千多萬買入一個約九百呎單位,呎價約兩萬三。從事電子生意的她說:「完全唔擔心佔中會影響樓市,就算有,都可能係短期影響。」對比佔中,她覺得加息的影響更大,但已做好準備:「息口都低咗咁耐,要加息都好正常!又唔會一次過加好多,所以唔擔心。」過去週末,新盤共售出約四百六十伙,共六十億資金「身體力行」撐樓市。

股市陣痛

八九六四爆發翌日,恒指急挫兩成二,以今日恒指二萬三千多點計算,即相當於暴跌五千多點。前週日九月二十八日,警方向示威者發射催淚彈,震驚全港。翌日港股開市,一度急跌五百八十多點,最後全日跌近四百五十點。跌得「最甘」的,是首當其衝的零售股和地產股,I.T(999)、堡獅龍(592)跌近6%及8%;三分之一店鋪被迫落閘的周大福(1929),急插4%;新世界和信置(83)都跌超過4.5%。不過跌勢已遠較市場預期的小,中環證券行一片平靜,散戶如常買賣。揸住多隻藍籌股的譚先生淡定道:「預咗會跌三、五百點,如果佔中再擴展,政府自會讓步,市況就會好轉。」旁邊的散戶李太指:「都無想像中咁亂,對比起台灣,學生相當克制。」她不但沒有沽貨,更等待入市機會,「嚟緊佔中再惡化,個市再跌,就要入市!」

基金低位買內房

恒指累積跌超過七百點後,上週五開始掉頭上升。有基金經理指「曲線支持香港」,愈跌愈買,「依家個市超賣,尤其係內房,PB(市賬率)得零點幾倍,好多香港上市公司嘅業務都喺大陸,根本唔使驚!」另一名基金經理,則做了兩手準備,「如果北京態度強硬,政局持續惡化,就會考慮賣走香港股票。但若中央肯軟化,就係好事,俾國際投資睇到,香港嘅獨特地位,反而係商機。」政局動盪,但兩大國際評級機構穆迪及標普,均大派「定心丸」,指示威影響短期,加上香港信貸健康,政府資產龐大,有能力維持金融穩定,故維持評級。不過佔中一日未解決,經濟風險仍存在,經濟學家林本利指最壞的局面可以是六四翻版,觸發股災,「無人知今次機會大唔大,當年亦無人諗到會用軍隊去清場,你問梁振英,佢自己都唔知啦!」過去數天,各區佔中者與商戶接連爆發衝突,事件愈趨複雜。前海洋公園主席、蘭桂坊之父盛智文承認,佔領行動的確對他的生意造成影響,亦令部分計劃來港公幹的外國人卻步,「警方對示威人士發放催淚彈,外國媒體報導後,令外國人接收錯誤的訊息。不熟悉香港的朋友,誤以為香港很危險,不斷發訊息問我是否安全。」盛智文指,部分商鋪的人流下跌了二至八成,尤其因過去一週是國慶長假期,佔領行動令他失去最佳的賺錢時機,「你問我開不開心?一定不開心,但我理解、亦同情示威者,只希望學生可以為香港的商戶着想。」

樓市投資者點睇?

施永青:風險上升陸續出貨佔中令投資者觀望,公司預備咗六個月的儲備,捱得住,其他實力強的零售商都捱到兩個月,不過班經紀就慘啲,佣金大減。好在呢個星期有新樓賣,撐住先。我自己就比較擔憂,一、兩年前已賣走手頭上好多物業。政治一向都係投資樓市的重要考慮,雖然佔中會好快過去,但想爭取的訴求就「有排搞」。而且佔中運動的支持者都是年輕人,所以樓市嘅風險大過之前好多,長遠來講唔睇好,就算短線有上升,都不會隨便入市。不過我身邊有好多投資者反而唔太擔心,他們的理據是,大陸不會讓香港變成社會主義城市,香港的業權,較其他內地城市有保障。各位投資者,我由年初開始睇淡,到現在樓市仍然升緊,所謂唔靈唔好害人,大家唔好跟我呀!

湯君明:賭一鋪走多轉

我手頭三十億資產,投資香港鋪市、樓市三十年,今次係嚴峻的。零售減少,周大福生意少咗。內地減少利益輸送,觸發骨牌效應,鋪市可能跌三成。最近美金上升,香港好多錢走咗,去新加坡、去美國,跟住好多投資者會「坐唔住」離場。不過我夠「肉地」,坐得住,如果有人拋售,會趁低吸納,玩多一轉。依家少人買樓,個個租住先,明年供應陸續推出,供過於求,樓價會積弱。不過,我信今次香港未死得住,人民幣國際化、台灣形勢變化等,大陸仲要靠我哋,所以我賭一鋪,再玩多轉。長遠來講,大陸會慢慢揸乾香港的價值,喺呢日來到之前,我就會「較腳」。幾時?唔知o架!依家好似玩緊音樂椅,玩多轉,但唔好等到音樂停先走。大家唔好再怪CY,叫佢落台都無用,因為香港有佢無佢都一樣。早前佢話,有得出來投票,總比坐喺屋企睇電視好。但你依家俾三件垃圾我揀,我真係寧願留番啖氣,喺屋企睇電視!

陳清白:樓市值博率好低

我投資咗樓市幾十年,依家個市,真係唔識睇。雖然佔中唔似六七暴動影響咁嚴重,但不多不少都有。不過,最近新盤仲係咁賣得,買家是否都被人洗腦?以為自住就唔使擔心樓價,只是自己呃自己。到時樓市下跌,你仲能夠安樂?政治亂、息口高、樓價已升無可升,值博率好低,到呢一刻都唔跌,樓市已經失去理性。幸好,我手頭上的貨,細細件,通通好平買回來,但如果有好價,我都賣喇!

股市投資者點睇?

David Webb:以港為家繼續增持我定居香港二十三年了,香港是我的家,一直以自己是港人為榮,這次佔中我也有參與。看見這麼多人走上街頭,爭取自由,實在令人感動。坦白說,佔中沒對股市造成衝擊。佔中發生後的首個交易日,恒指最多跌約1.9%,不算暴跌。過去多年來,每年都會出現幾次這樣的跌幅。有指佔中會損害香港的國際金融中心地位,令外地的投資者多了一層政治的憂慮。但其實,投資者從來都要考慮政治因素,尤其是港股有不少公司來自內地。就算香港公司,都要考慮政治問題,如徵收雙倍印花稅和買家印花稅。我投資了不少港股,股市下跌,固然令我承受損失,但亦造就買入的機會。由上星期到今天,我都有增持。更重要的是,如果我們得到真民主,香港將會是更和諧、穩定的社會,因為港人可依據候選人的政綱去投票,而這最終對經濟有利。

謝國忠:股市泡沫難抵加息

佔中對股市有情緒上的影響,像零售、濠賭的股票影響較大,但恒指大部分股票和所佔比重較大的股票,都是大陸企業,如中移動(941)、騰訊(700),所以直接影響其實不大。我睇十月份港股會下跌,不是因為佔中,而是環球股市都有泡沫,美國股市有三分之一的泡沫,而且美國加息、美金上升,對香港股市打壓將會很大。很多人覺得明年首季不會加息,但我覺得一定會,而且只會早不會晚。散戶現在不應該買貨,中移動現在九十元,現價不算貴,派息率約3.7%至3.8%,但觀乎歷史來說不算便宜,便宜時應有5%的派息率,所以沒必要現在入市。等美國加息,樓市有明顯調整後,可買中移動或者石油板塊。我長線看好石油板塊,油價現時每桶九十美元,跌至六十美元可入貨,但現在若持有就要沽貨了。

黃國英:吼鐵路環保股

佔中對本地企業影響最大,但佢哋喺恒指佔比好細。恒指跌並非純粹因為佔中,而係整個新興市場都大跌,台灣跌得仲多過香港,唔通你話台灣因為佔中跌?股市應該喺22,600點至23,600點徘徊,我啱啱掟走部分藍籌,包括恒生銀行(11)、長實(1),準備遲啲買番啲中國南車(1766)、中國北車(6199)、四環醫藥(460)等。大陸呢個年代仲有咩搞呀,來來去去咪鐵路建設、環保新能源。這些股對佔中影響不大,等現價跌番2%至3%就入貨,搏之後爆升。最近個市反彈,有部分是反映滬港通,但我覺得滬港通對港股幫助有限。大陸佬唔熟香港,同埋香港大型企業好少爆升,對他們有咩吸引?反而好多香港人想買大陸股票,平吖嘛!

似曾相識六四大冧市

89年6月4日,中央派軍隊鎮壓在天安門集會的群眾,震驚中外。翌日剛好亦是星期一,原本勢頭甚好的港股,開市即暴跌,由2,674點最多跌645點至2,029點,跌幅超過兩成四,僅次於87年股災首日,最後收市時跌582點,跌幅近兩成二。全日收市無一隻股票升,有股票更單日跌了九成四。當日,時任金融司的林定國,公開呼籲投資者保持冷靜,不要恐慌性拋售。之後兩日雖輕微反彈,但整個六月都在2,200至2,400點左右徘徊。至於樓市,根據89年11月12日的《華僑日報》指,六四事件後,發展商如常推盤,定價亦十分平穩,未見有恐慌性散貨。住宅成交量方面,六月只有116宗成交,但七月即回升至347宗,八月更高見812宗,可見香港人幾時都對「磚頭」最有信心。

 
樓股 投資者 投資 音樂 停前 前玩 玩多 多轉
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強美元殺到樓股匯金攻略

2016-12-08  NM

美國聯儲局今年七次議息,息口一次都無加。下週三,將是今年內最後一次議息,市場預期加息機會已經達到九成九九,反映千呼萬喚的強美元時代,終於來臨。美國對上一次加息周期,是○四年六月,當時一連加了十七次息!直至○六年六月,其間香港最優惠利率由五釐升至八釐。當年樓股仍能低位向上,但今時今日,資產在長期量化寬鬆下,價格已漲至前所未有的高位,如履薄冰。本刊為此找來多位財經專家,揀出來年樓、股、匯、金的投資攻略;在低息環境終結時,將會是資產回頭蒸發的大時代。樓市•車位炒過龍

樓價跌,買樓?樓價升,又係想買樓?香港人的一生,離不開買唔買樓這個命題。中原地產前主席施永青的投資取向,可能帶來一點啟示:「樓仍然係我最主要嘅投資,但我兩年前起就開始減持。」兩三年前他曾因「辣招」而怒掟十一億工商鋪物業。「磚頭雖然實在,但香港樓價已長處偏高,資產價格仍有機會上升,但卻不代表這個時候買樓是最好。」

資產蒸發年代

其中一個要留意的關鍵,就是美國加息。「唔係睇香港跟定唔跟,更重要係睇港元強唔強。」施永青建議,投資者應留意港元匯率去追蹤資金走向。「現時大約係兌7.75(港元兌美元),如果你話港元去到7.8多少少,如7.85,就會開始睇到資金流出多過流入,咁樓價同股價都會下趺。」如果投資者唔信邪非投資不可,施永青認為樓仍然較股票為佳,「買樓可投資又可自用,買股票而家做牆紙都唔得啦。我可以同投資者講,未來幾年係資產大蒸發嘅年代,佢哋準備啲錢會被大鱷呃,無被呃晒就算佢哋好彩啦!」投身樓市三十年、有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流,一樣認為磚頭較穩陣。「銀行借錢咁容易,住宅需求又大,咁樣睇樓市好難會跌。」但他直言持觀望態度,未來只會把目光轉移至銀主盤市場,耐心等候特別便宜的樓盤出現才會再次出手。對於熱爆的車位市場,他直言雖然熱鬧,但認為水位已不多。

回報最多兩釐

由中價、細價樓、到工廈劏房、公屋居屋,熱潮殺到入車位。近月炒車位的確已達瘋癲程度,一個月竟有四十宗摩售。不過上週爆出有師奶炒賣沙田河畔花園三個車位,卻未能如願「摩售」圖利,結果全部撻訂兼打人收場,究竟車位是否已瀕臨爆煲?根據運輸署統計,截至二○一五年十二月,全港登記車輛總數為六十九萬,而當時全港泊車位有七十二萬八千個;截至今年最新數字,全港登記車輛已新增至七十四萬部,當中有五十三萬部為私家車。不過。觀乎回報率,似乎有炒過龍跡象。本刊找來全港十大貴價車位,發現相對租金,回報率只有一釐多,還未計管理費及差餉等。其中如禮頓山一個車位,最近成交價達四百萬!計落搭的士的話,可搭二萬次;日日搭,搭足五十年!而這個車位,租金只是五千大元,回報率一點五釐,加多幾次息,已抵銷了回報。

揀車位睇需求

身為資深投資者「鋪王」波叔孻仔的鄧耀昇指出,車位需求未必是最影響其價格的因素。「投資者可能只係因周邊已無咩可買,先買車位,咁炒賣並非可成為長遠依賴嘅投資策略。」擁有各類投資經驗的他指,只當車位為配套投資,「通常我哋買車位,係因為附近有商業鋪頭或大廈,我哋睇到需要車位嘅支援,純住宅群嘅車位我哋唔傾向投資。」他計過,當車位租金上揚至佔了市民養車開支的三分一、即每月需用過萬元養車時,車主就會因「皮費」太重而放棄駕車。而豪宅車位,亦較細價屋苑的車位矜貴。施永青便建議有意購入車位之人,應注意大廈公契,並非「逢位必賺」。「有啲大廈公契寫明,車位俾非大廈業主買,但唔俾非大廈住客租用。咁變咗難以轉手,當又租唔出時,就好大件事。」他認同現時車位因價格較樓價低,「細細粒容易食」深受歡迎,但指無意炒賣車位。「將來印花稅等各樣事正常化後,車位又可否賣到咁貴?投資者要自己諗清楚!」

股市•短炒金融股

加息預期升溫,資金撤離新興市場,港股同受牽連,恒指由今年高位24099點,跌至本週一收市22505點,三個月累挫近百分之七。不過,理工大學前副教授、現職專欄作家的林本利,選擇了火中取栗,他於美國總統特朗普當選、股市大跌當日,快手掃入中銀、恒生等金融股,短線回報已有一成。本週二,大笨象再發威,一舉升了近百分之三,報六十三元。以往金融股是散戶長揸至愛,但在現時股市低成交、低回報下,可能只是短炒工具。林本利亦提醒投資者,不要輕信滙豐的好消息,包括加碼回購,一來回購股份的資金來自今年6月出售巴西業務︰「如果滙豐管理層有眼光,等多陣先賣巴西業務,作價肯定更高,亦有機會減少匯兌損失。」二來有機會是內部有人散播消息,刺激股價︰「高層在明年退休前,必定想盡辦法托價。」他預計回購應在本月中完成,若回購在本月結束而無新消息,滙豐股價或無力向上。

債息升利金融

美國的中長期息率,在美國未正式加息前,早已攀升,如十年期國債孳息率上週四報2.444%,創十七個月以來高位。債息升,債價跌,殺了投資者一個措手不及︰「喺市場上,好多人因為債息突然升而損手爛腳,尤其是做槓桿嗰啲。有啲借到八成,諗住借短炒長。」林本利認為,利率正常化相當正確︰「息咁低影響到退休人士,好多未有資產。買債券返嚟得一兩釐息,甚至負利率,點生活?」他補充,如果債價繼續向下,回到合理水平, 對金融業長遠是好的,因為會有合理的投資回報︰「正常十年期無理由無四釐!」資深投資者雷賢達亦認為,美國基準利率重上一釐幾至兩釐是十分正常︰「全球低息時間已過,會逐步加息,初段加幅比較溫和。」未來兩、三年加息步伐分分鐘較預期更快。他提醒投資者,加息對高估值股票如科技股、概念股不利,在未來半年至一年都有下跌風險,因為估值與利率息息相關,如果加息四分之一釐,假設盈利不變,股價就會下調。若經濟持續向好, 他睇好周期性及商品股票,並指該類股票在近兩個月已錄得升幅。他以油價為例︰「當時三十蚊時,啲人以為會跌到二十蚊,我嗰時認為下跌風險不太大,上升的空間多過下跌的風險。」他估計,相關股票的升勢將會持續。

匯市•美金為王

對於過往鍾情高息貨幣的退休人士來說,過去幾年的匯市簡直是噩夢。例如九十歲的陳婆婆,十多年前購入紐西蘭元、澳元、英鎊等外幣,往往做一星期定期存款,已有十多釐息,相當易玩,「當日買咗做活期,升唔到價唔緊要,銀行收工之前轉做定期,咁就可以賺佢一日息。以前英鎊最高試過做一星期定期,有十四釐息!」不過俱往矣,美金強其他外幣注定無運行,差在幅度。今年兩次黑天鵝,六月英國脫歐、十一月特朗普當選,恐慌情緒馬上反映在外匯市場。脫歐首當其衝的英鎊兌港元價格,當日曾急挫一成至十算水平,成三十一年低位。相反日圓作為避難所馬上抽升,日圓兌美元最多升6.7%,破百元大關。第二次黑天鵝,特朗普當選的消息很快被消化,美元先跌後回穩,反之英鎊、人仔、日圓又處弱勢。

英鎊日圓慘跌

恒生投資服務公司首席分析員溫灼培推測,未來半年美元會保持偏強勢頭,「反映美元對六個國際貨幣匯率的美匯指數,有五成七係歐羅,所以歐羅弱,美元就強。下年三月十五日荷蘭大選,四月廿三到法國,會唔會又有黑天鵝呢,都為歐洲帶嚟不穩定因素。」本週一意大利公投結束,總理倫齊慘敗宣布下台,歐羅更弱,美元兌歐羅馬上升1.5%。溫灼培認為英鎊未來將會於兌1.22至1.28美元(即兌9.46至9.93港元)間橫行,「英鎊已經跌咗好多,加上十一月份製造業採購經理指數回落,英國廠家投訴原料、能源價格貴咗,所以英國政府照顧佢哋利益,傾向穩定匯價。」日本的情況更慘,日本十年國債今年曾跌至負利率,要保持日本十年債息為零,日本要不停印銀紙買債。在繼續量寬與美元加息雙重影響下,他預測每百日圓兌港元將會跌至六點七算,再下一目標價為六點五算。

買外幣不合時宜

外幣貶值,無一幸免,恒生私人銀行及信託服務主管陸庭龍認為,人仔亦一樣,「國內經濟放緩,加上強美元,又面對明年美國特朗普上場後,可能對中國實施懲罰性關稅。呢兩年我估每年下跌3%至5%。」但他預計人仔不會跌得很急,「因為有國家強力調控,上星期見兌美元想穿七算,中央都立即收緊外匯管制。投資者的情緒很易波動,不過一隻貨幣如果受這麼嚴密的監控之下,它是出現不了這種情況。」散戶想買外幣賺價賺息,陸庭龍認為已out,「你做任何嘢against美元都無着數,包括與美元相反嘅人民幣、歐元、英鎊、加紙。以前高息的澳元、加拿大元、新西蘭元那些,依家都係一、兩釐息,匯價一日都郁咁多啦。我覺得市民好難做到借孖展、低買高沽;香港市民的外匯投資,多數只係想賺息賺價。」

金市•撕破面具金

走在旺角鬧市,已不見大媽搶金熱。來自佛山的大叔掛着金吊墜離開周大福:「我鍾意香港款式多。(買金保值?)唔係囉,要保值,我不如留番啲錢買佛山房地產?!」金價周期通常為三十年,而此美好時光已過去。交銀環球市場首席經濟及策略師羅家聰解釋:「上升嘅日子已喺○一至一一年時發生,未來二十年都屬較低迷嘅日子。」他預測金價應在低位1100至1400美金間上落,未會有大改變,並指金只會在通脹及利息不上時才有作為。「你買咗,個價位上上落落又無息可收,咁買嚟做咩?」而收藏黃金亦有一定成本。而且黃金買賣看似簡單,但實情受太多因素影響,轉得太快難以預測。羅家聰指:「黃金並非一定用嚟避險,市場普遍下跌黃金都會陪跌。佢有時會避險,但有時又會反映通脹,有時又會睇美匯整體方向。黃金太多面具,你唔知佢幾時戴緊邊個面具,好難玩!」

撰文:財經組攝影:財經組news@nextdigital.com.hk

美元 殺到 到樓 樓股 匯金 攻略
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德銀看好賣樓股 勝收租股

1 : GS(14)@2015-09-27 02:34:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150925/news/eb_ebc1.htm


【明報專訊】中港兩地經濟增長疲弱,加上美國加息在即,德銀發布報告指出,二手住宅樓價及店舖租金近期顯著下滑,預期本港住宅和零售市場將承受更多壓力。不過,該行仍看好主攻住宅物業地產股,但將收租股評級降至沽售。
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德銀指出,本港樓市氣氛不佳,二手住宅市場持續疲弱,上周35大屋苑成交34宗單位,按周持平,這已經是連續第七周少於50個單位成交。愈多賣家將價格削至市價以下,甚至以低於銀行估價來出售,最近的一例是黃埔花園一個單位,出售價格低於銀行估價15%,亦低於8月底銷售價格16%。樓盤中介表示現在和賣家和房東講價,更有迴旋的餘地。

另外,報告提及,旅遊業惡化繼續對核心街區造成影響,自由行熱點旺角彌敦道大量零售商關門大吉,一間目標客戶為內地遊客的珠寶零售商承認因為看不到市場復蘇而結業,該店今年至今銷售收入已經按年下滑30%。

隨之而來的是愈多核心街舖租金下跌,尖沙嘴加拿芬道一間店舖的業主近期將租金下調30%。減租趨勢亦蔓延到二線街區商舖,銅鑼灣景隆街的店舖租金下跌20%。

德銀仍看好地產股,給予新地(0016)、新世界發展(0017)等買入評級,但看淡收租股,給予銅鑼灣大業主希慎(0014)和鷹君(0041)沽售評級。
德銀 看好 賣樓 樓股 勝收 收租 租股
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上月外儲流失286億美元 低預期 樓股回升助留住資金

1 : GS(14)@2016-03-08 15:01:14

【明報專訊】內地樓市火熱,連帶A股起死回生,資金出逃意願大為下降,2月份中國外匯儲備減少286億美元,低於市場預期的減少409億美元。市場普遍相信,3月外儲減少進一步放緩,人民幣貶值壓力緩解,利好股市。不過也有分析認為,1月取消公布金融機構外匯佔款,或為外儲數字造假製造空間。



明報記者 顧冷冰

內地公布2月外匯儲備3.2萬億,較上月減少285.9億美元,為內地外儲連續第4個月減少,但減幅按月大為收窄。高盛昨日報告表示,考慮到匯兌差價,2月外儲減少,較1月約990億美元明顯放緩。由於外匯儲備以美元計價,2月份隨美元指數下跌2.13%,因而外儲中其他貨幣資產估值增加。

中銀:周小川言論挽信心

一般認為,2月份外儲流失明顯減少,主要在於人民幣趨穩、企業換匯接近尾聲,以及季節因素等。但2月份人民幣離岸價較1月底升值0.63%,在岸人民幣按月升值0.36%。中銀香港發展規劃部副總經理鄂志寰表示,人行行長周小川在春節期間回應了人民幣匯率相關問題,增加了市場對人民幣不存在持續貶值基礎的信心,緩和了外儲消耗的壓力;加上農曆新年假期,外匯交易量減少,也令外匯儲備消耗相應減少。

恒生:企業還外債高峰期已過

恒生銀行高級經濟師姚少華也表示,隨?內地對跨境資金採取的「寬進嚴出」限制措施的推進,市場看淡人民幣前景壓力已有所改觀。 內地企業預期美元轉強而觸發的外債還款潮已過,資本外流大幅減少。中環資產投資行政總裁譚新強更直言,外儲和人民幣匯率是股市關注的焦點,雙雙走穩可利好股市,但現階段港股比A股更看好一線。

早前國際貨幣基金組織(IMF)警告,在無外匯管制下,中國外儲一旦跌破2.8萬億美元,將無法實現固定匯率。姚少華預期,隨?美元加息步伐放緩,內地出口反彈帶動貿易盈餘維持高位,中國外儲於今年底前,將徘徊在3萬億左右。而交銀國際首席策略師洪灝更認為,昨日人民幣離岸價已經跑贏在岸價,未來甚至有可能從貶值轉為升值預期。

彭博:銀行債券對外開放 利資金流入

彭博經濟學家陳世淵認為,從內部來看,內地樓市的火熱,以及股市回彈,成功把近日的資金留住,無疑是短期外儲回穩的重要因素;且從外部來看,2月尾人行公告進一步推動銀行間債券市場對外開放,取消額度限制,簡化流程,亦有利於資金流入。不過,他質疑人行自1月份起,不再按月公布金融機構外匯佔款,外儲可能出現虛假數字。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160308/news/eb_eba1.htm
上月 外儲 流失 286 美元 預期 樓股 回升 留住 資金
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李志成:人行降準 樓股受惠

1 : GS(14)@2017-10-15 13:58:06

【明報專訊】十•一國慶黃金周展開前,人行突然宣布新定向降準措施,市場解讀為「中國放水」,預期準備金率將下降約0.5%至1.5%不等,變相鼓勵銀行向小企業貸款,以及支持實體經濟。有分析指相等於向巿場釋放3,000至4,000億元人民幣,刺激投資市場氣氛,樓股市場同步受惠。

內地預告2018 年實施「遠期定向降準」,恒生指數率先於假期後首日高開,其後升幅擴大,最終收市報超過28000點,單日升逾600點,市場普遍預期恒生指數有望突破29,000點;至於樓市,十•一國慶長假首日,將軍澳大型項目日出康城「晉海」強勢搶灘,首批403伙即日全數沽清,深受市場歡迎,發展商食髓知味,乘勢即時宣布加推194伙,冀把握黃金商機搶盡市場。

值得注意,新供應將至,今年財政年度的首三季,連同「一鐵一局」及私人重建/發展項目一併計算在內,合共提供20,140伙私人住宅供應,已超越2017至18年度私人房屋土地供應目標的1.8萬伙。

料發展商勢必發力提速推盤

早前政府公布第四季賣地計劃,政府將招標出售3幅住宅官地,涉及1,090伙,;雖然如此,但市場聚焦市區豪宅靚地,正所謂物以罕為貴,相信仍會成為賣地市場的焦點所在。

中國放水加上新供應將至,預料發展商勢必發力提速推盤,現時樓市準買家普遍傾斜一手市場,導致上周末大部分區域二手睇樓量出現下跌現象,成交更寥寥可數。隨着新盤積極搶攻市場,筆者相信,短期內買家注意力仍會集中於一手市場,全年表現更是看高一線。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2281&issue=20171009
李誌 誌成 人行 降準 樓股 受惠
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李志成:新年伊始 樓股齊鳴

1 : GS(14)@2018-01-15 01:49:57

【明報專訊】2018年伊始,樓股齊旺。恒指重返30000點水平,至於樓市方面,頭炮新盤收票反應亦見理想,筆者對市况前景仍然樂觀。去年多個新盤相繼入伙,據差餉物業估價署推算,今年一手私宅落成量達19,526伙;雖然供應量料按年有所增加,但準買家入市需求及意欲未減,且加息影響輕微,相信樓價仍有上升空間,更有望突破連續20個月升勢,全年預期升近一成。

今年樓價料升一成

一手市場蓄勢待發,二手交投氣氛也顯著好轉。香港置業於剛過去的聖誕節及元旦假期,十大屋苑周末二手成交宗數均錄雙位數字,是自去年3月底以來重上此水平,部分準買家擔心假期過後「筍貨」更少,故儘管議價空間已收窄至1%至2%,他們亦加快入市,租務市况亦見活躍,尤其是樓齡較新或新入伙的屋苑。

樓市氣氛向好,發展商於新盤定價進取,為數不少的準買家遂回流二手覓盤,近期多個屋苑二手成交有所增加。寶林邨早前連錄多宗成交,其中3房戶以綠表價335萬元易手,晉身將軍澳歷來最貴的未補價公屋王,筆者對二手價量短期看升。

此與本行早前進行的調查結果接近,逾560名受訪者當中,最多受訪者傾向購買樓齡10年或以下的物業,約有41%,其次傾向購買樓齡10年以上至15年的人有29%,即鍾情買樓齡15年或以下的人佔比達七成。至於註冊量方面,去年十大新晉屋苑的註冊量按年同期錄得逾兩成升幅,當中有6個錄得雙位數增長。相比之下,十大傳統屋苑註冊量相對失色,去年按年下跌約6.3%,相信今年新晉屋苑表現仍看高一線。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8073&issue=20180108
李誌 誌成 新年 伊始 樓股 齊鳴
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346583

布少明:樓股共舞 陽春早現

1 : GS(14)@2018-02-04 20:55:53

【明報專訊】於早前的文章中,筆者已預期樓市旺勢必然延續,踏入2018年未及1個月已經應驗,天氣雖然乍暖還寒,但「樓市小陽春」提早降臨。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,截至23日為止,本年首月迄今整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄5332宗,已超越去年首月5220宗,並創3年同期新高。按目前走勢估計,本月整體物業註冊量最終可超越7000宗,屆時按年將大升約三成半。

再細看各個樓市板塊的表現,二手住宅交投走勢凌厲,承接去年尾二手旺勢,本月二手住宅註冊量持續向好,首23日共錄3345宗二手註冊登記,已高於去年首月錄得的2804宗,即高出接近兩成。一手私樓方面,在不包括一手公營房屋之下,本月首23日錄約632宗一手私樓註冊登記,已貼近與去年首月674宗水平,全月勢可超越。

以往,由聖誕節到農曆新年的數個月多半為二手淡季,主要原因是,其間假期眾多,節日氣氛濃厚,加上眾多港人外遊,令交投轉靜。傳統而言「樓市小陽春」多半需待農曆新年後才會出現,惟今年卻提早於春節前降臨,究其原因,首推政府調整房屋政策,積極協助市民上車。踏入2018年,立法會已率先通過換樓退稅期由6個月延長至1年,加強換樓客入市信心,財政司長陳茂波亦表示考慮放寬按揭保險成數。預期隨着多項新房策落實,勢將引發樓市「連鎖反應」,助業主細換大,激活「換樓鏈」,故看好今年二手樓市可呈「價量齊升」局面,料首季二手交投持續暢旺。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4621&issue=20180129
布少 少明 樓股 共舞 陽春 早現
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347668

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