ZKIZ Archives


即使沒有富爸爸 書中自有富爸爸 以清崎為師用「好負債」月賺六位數

2010-11-29  TWM




台北市士林區青商會會長盧集義,父母親是單純的上班族,沒有富爸爸與富媽媽的他,以《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特.清崎為師,靠著一個理財觀念的大改變,年僅三十一歲,累積上千萬元身價,他是如何做到的?

撰文‧謝富旭

六年前,盧集義二十五歲,人生路途上遇到兩條岔路,讓他面臨抉擇!

第一條路是:要不要繼續做他已經做三年之久的物理治療師?這是一份收入穩定的工作,月薪約五萬元;然而工作內容單調、乏味,長期間缺乏成就感,讓他對工作愈來愈提不起勁來。

實踐富爸爸理論 不再領死薪水第二條路則是,徹底實踐《富爸爸窮爸爸》一書作者羅伯特.清崎(Robert Toru Kiyosaki)的理論,成為一名專業的投資者,大膽追求財富自由之路。

事實上,在辭掉物理治療師之前,盧集義已經是清崎現金流理論的忠實實踐者。他在台北縣買了一戶中古公寓,隔成四間房間出租,扣除每月房貸本金及其他必要支出後,每個月還有近一萬元的「淨現金流」。

在擔任物理治療師期間,他為了實踐清崎的理論,踏進了房地產界。原本只想物色報酬率較高的房子作為出租之用,卻好運地碰上房地產榮景,幾筆中古屋買賣,讓盧集義賺近二百萬元。

這幾筆獲利,使盧集義更篤定地走向專業房地產投資客之路,向上班族生涯說拜拜,成功地實踐了清崎的現金流致富理論。

過去七年多來,盧集義看過上千戶房子,為的就要精挑細選找出租金扣除房貸本利支出後,還能出現正現金流的物件。目前的他,擁有三戶房子,隔成總計二十間套房出租,背負房屋貸款達一千一百萬元。

「富 爸爸羅伯特.清崎教我的最重要的一堂投資課是,先搞清楚什麼是好負債?什麼是壞負債?」盧集義說,「如果是好負債的話,即使背再多負債也不怕;如果是壞負 債的話,最好一毛錢也不要欠人家!」現金流三招 房地產、股票與開店在盧集義眼中,所謂好負債就是能創造正現金流的負債。比如說,你向銀行貸款五百萬元買一戶房子,房貸本金與利息再加上其他開支,假設每 個月須繳三萬元,如果這戶房子每月能收租三萬元以上,代表這筆五百萬元房貸,能為你創造正現金流;講白話一點,就是能為你「生錢」的好負債。相反地,如果 你向銀行借錢,是用來買車、出國遊玩、買奢侈品等無法帶來正現金流的用途,那這種負債就是「壞負債」。

盧集義在鑽研羅伯特.清崎所有富爸爸系列的書籍後發現,能穩定帶來現金流的投資標的不外乎三種——房地產、股票與開店做生意。房地產每月能帶來租金收入,股票每年有現金股利,開店做生意則每天都有營業額。他辭去物理治療師後,決定每樣都去嘗試。

首先的嘗試就是房地產。但盧集義的問題是資金不足,單靠原本四間套房創造每個月近一萬元的正現金流,還是不足以維持生活開銷。於是,清崎《富爸爸》書中所傳授的第二個觀念——合作,便派上用場。

盧集義於是找了許多好朋友一起研讀富爸爸書籍,然後糾集認同書中理念的朋友一起集資,包括他在內總計四人,一人出資一百萬元,合計四百萬元,搜尋適合的投資物件。

四 百萬元自有資金,約可操作至少一千三百萬元的房地產物件,選擇的範圍更大。幸運的是,這四位年輕人初闖房地產市場時,是房地產景氣正從SARS(嚴重急性 呼吸道症候群)谷底快速翻升的二○○四年。在還未正式當包租公之前一年多的時間,靠著幾筆買賣,竟賺進了八百萬元,一人分得二百萬元利潤。

「賺 房地產買賣差價,不是我們的本意,但時機來了,卻很難抗拒!」即使如此,盧集義想當包租公的初衷一直沒改變過,他把賺房地產差價的短線獲利,陸續投入套房 出租的長期投資。「賺差價是可遇不可求,算是意外之財,穩定的租金收入才能長長久久!」從七年多前,買進第一戶舊公寓隔成小套房出租迄今,盧集義個人目前 已經擁有三戶房子,總計隔成二十間套房出租。這三戶房子的房貸從原本一千四百萬元,經過幾年的本利還款後已降至一千一百萬元。每個月可收租十二萬五千元, 但每月貸款加支出計六萬五千元。

以盧集義常掛在嘴邊的話來說,這二十間套房每月可創造六萬元的正現金流;這當中的潛在獲利,還不包括大台北地區房地產過去六、七年來驚人的增值。

由於房子增值,盧集義向銀行貸款的額度也水漲船高。他不惜向銀行增貸,以增加「好負債」,投入清崎富爸爸理論的第二個實驗——開店做生意。

為了尋找好的生意,盧集義參觀了加盟展,而他的第一家店是八五度C北市天母雨聲店,與其他二位朋友合資,占股三分之一。接著又與友人合夥投資御錢殿日式豬排店,並在今年又入股一家泰式料理餐廳。

以房地產為投資主力

開店做生意是每天都可以收現金的投資,但卻是盧集義最辛苦的一項投資。他說,八五度C雖然生意不錯,但利潤率實在過於微薄,投資這三年多下來,僅能維持小賺局面,與他所花的時間與精力不成比例。

至於御錢殿屬於熱食料理,管理上更為複雜,身為餐飲門外漢的他,由於占的股份不低,須負起管理責任,最後因為太累,決定停損,結算個人約虧二百多萬元出場。

盧集義體認到,開店做生意必須很專注,付出極多的時間,模式與包租公大不相同。如果不能專注,盯緊每一個管理上的細節,利潤不容易擠壓出來。於是,今年投資的泰式料理餐廳,他選擇以純入股當股東的方式經營,不涉入經營。

整 體而言,盧集義開店做生意的「富爸爸實驗」目前仍處虧損,還看不到成效。不過,他說,這不代表開店不是一門好生意,「在富爸爸現金流遊戲中,開店是現金流 最豐沛的項目,只是我力有未逮罷了!」第三個富爸爸理論實踐戰場——股市,盧集義也曾嘗試過。不過,在買進股票後,心情容易受股價漲跌而起伏,加上台股中 現金股利殖利率每年穩定高過七%的標的難尋,最後也選擇放棄。

現在的盧集義,把大部分精力放在房地產,以套房出租為主,房地產差價買賣為 輔。除了獨資的三戶房屋二十間套房,與合夥人共同投資的套房將近一百間。即使不當上班族,每月平均收入已達六位數。他把清崎當作富爸爸,以他為師,付諸行 動實踐富爸爸理論,不論成功或失敗,均從中萃取到財富累積的智慧,邁向富裕自由之路。

富爸爸羅伯特.清崎

教盧集義的投資課

第1課:勇於增加好負債,盡量降低壞負債第2課:投資標的首重現金流,資本利得擺其次第3課:團結力量大,資金不足時想辦法找到合夥人

盧集義

出生:1979年

現職:包租公、富裕自由國際管理公司總經理學歷:陽明大學物理治療學系

經歷:物理治療師

盧集義的現金流投資獲利方程式負債-(本金+利息+其他成本)=正現金流如果你以自有資金200萬元,再向銀行借500萬元房貸,購進一戶總價700萬元的中古公寓。

如以你能找到月租金4萬元的物件(約隔成5間套房)為例:40000(每月房租收入)-27500(房貸本金含利息)=12500(每月正現金流)12500×12(個月)=150,000 150,000÷2,000,000=7.5%(年報酬率)


即使 沒有 爸爸 書中 自有 以清 清崎 崎為 為師 師用 負債 月賺 賺六 位數
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19884

書中沒有黃金屋 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/07/blog-post_18.html
上一篇拙文《Too young too naive...》,令筆者非常感動的其中一個情節是土鱉成青東背字典的絕技,這令筆者想起讀小學時也是捧著字典背誦至霓虹燈熄滅為止。
這天拿了頭條日報,標題是《失意華爾街 寄語唇讀女 十優狀元不快樂》。內文如此報導「⋯天生視聽障礙的曾芷君排除萬難,在文憑試取得佳績,全城鼓掌,一名十三年前會考獲十優的狀元葉文健亦勉勵芷君,提醒她要有心理準備,人生路途比學業更難走。⋯他會考後拿了獎學金到美國升讀大學,畢業後短短一年考取精算師牌照,再完成工管碩士課程,在華爾街覓得工作,後來轉任投資銀行,人生看似一帆風順,別人眼中追求的豪宅、靚車、年薪過百萬,他一一擁有,但○八年一場金融海嘯,他重頭來過,其後更得了抑鬱症。⋯」
其實筆者一生中也碰過不少這些尖子中的尖子,但現實中這班人跑出的又有幾人?!筆者曾經聽過不少對他們的冷言冷語,「IQ爆棚EQ零蛋」、「理論同實際係兩回事」之類之類的說話。不過這樣些人沒有說的是自己的成就脫不了「一命、二運、三風水、四積陰德、五讀書」的人生現實。所謂「書中自有黃金屋、書中自有顏如玉」大抵只是古代窮書生自欺欺負人的謊言。古代科考制度表面公平,但官場空缺內部認購者已經去了大半。
在獨嬴實際過讀書的中國人社會,「萬般皆下品,惟有炒樓高」。根據財經網的報導,共匪上半年新増貸款全去了地方融資平台和房地產,簡直是大玩銀信互托爛資產的絕技。至於香港樓市方面,根據差餉物業估價署2012年1月至2013年5月的住宅價格和租金指數,A級住宅(上車盤)住宅價格由185.60上升至257.50,升幅38.74%;E級住宅(豪宅)住宅價格由244.70上升至267.60,升幅9.36%。值得留意由2013年1月起計,樓市升幅似有若無,A級住宅(上車盤)和E級住宅(豪宅)住宅價格升幅分別是3.50%和0.26%,豪宅欲升無力。同期租金指數顯示,A級住宅(上車盤)由138.20上升至161.50,升幅16.86%;E級住宅(豪宅)由145.80上升至141.70,反而下跌2.81%。由2013年1月起計,A級住宅(上車盤)和E級住宅(豪宅) 租金指數分別是升2.09%和下跌4.51%,難怪豪宅價格欲升乏力。
筆者認識的一名狀元阿叔都係1960年代末年西營盤學店的窮書生,畢業後加入公用公司做工程師,之後平步青雲至一人之下萬人之上。大概十年前間舖俾富豪二公子收購。不知後來唔知乜原因要埋單走人,據說補俾他價錢大概是倫敦一個普通Trader一年的Bonus。
書中 沒有 黃金屋 黃金 朱泙 泙漫 屠龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=67346

去哪兒(Qunar.com)的招股書中有哪些有價值的信息? FoNo

http://xueqiu.com/1272368088/25615682
早上開朋友圈知道Qunar Filling的消息,由衷為那些拿了option的朋友高興。對於我們這些旁人來講,現在終於有資料可以八卦一下去哪兒和攜程的那些事。

屌絲是否可以逆襲?

先對比一下兩家公司機票和酒店的業務收入(單位:萬元人民幣),如下所示:

查看原图截止到2012年底,攜程酒店+機票的收入相當於是去哪兒的8倍;雖說我們可以看到這個數字在2010年的時候是23倍,但從絕對值來看,攜程每年單一業務的淨增長值甚至可以趕得上去哪兒一項業務一年的營收。攜程作為一個總年收入40億的公司,仍然能夠保持每年20%的增長率是值得尊敬的;去哪兒每年100%的業務增長率,是否會在10億、15億或者其他什麼時候遇到瓶頸,這個還很難說。

下圖是招股書中所引用的UVs趨勢圖:
查看原图從上圖我們可以看到,去哪兒網頁的瀏覽量遠遠高於攜程,但為什麼其收入僅僅為攜程的1/10之一?我2007年開始使用去哪兒定機票,使用最多的功能就是價格篩選--選中最低或者相對較低的購買,這樣的票一般都是4折以下,可以說是名副其實的「屌絲」用戶;我觀察過通過攜程訂票的土豪,往往都是打個電話過去,說定哪天哪天哪飛哪的機票,然後... ... 然後就沒有然後了--人家甚至連價格都不問。這個可能只是一個我的一個例子,但也許可以推斷出兩家公司目標人群的定位是截然不同的。雖說現在總說得屌絲者得天下,個人感覺在訂票甚至訂酒店的業務方面,去哪兒不可能超過攜程,只能憑藉技術實力做到「屌絲搜索」領域的第一。

百度的3億美金「去哪兒」了?

百度投資去哪兒協議曝光:持股62% 去年實現盈利,據百度近日提交的20F文件顯示,此次投資實際花費為現金3.0028億美元,其中2.601億美元為支付。

而在Filling的文件中,確實有此段:
On July 20, 2011, Baidu Holdings Limited (「Baidu」) subscribed to 181,402,116 of the Company's ordinary shares, representing 62.01% of the equity interest of the Company (60% of the equity interest of the Company on a fully diluted basis) for a total consideration of US$ 306,000 (RMB1,976,515) (the 「Baidu Transaction」). 85% of the total consideration or US$260,100 (RMB 1,680,039) was remitted upon closing of the Baidu Transaction. The rest of the consideration amounting to US$45,900 was remitted to an escrow account which was released in full at the end of the escrow period in January 2013 as all the conditions related to the escrow were fulfilled.

截止20121231,去哪兒賬面現金有大概1.5億人民幣的樣子,若是去哪兒2011年到2012年間什麼都不干,光花錢花掉個15億人民幣著實有點多啊... ... 疑惑在Note 14 中找到了答案:
On July 20, 2011, in connection with the closing of the Baidu Transaction, the Convertible Preferred Shares were modified and converted into 63,699,680 ordinary shares in total with a distribution of RMB1,337,604 (note 12).

Note 12 中blabla說的意思就是要是上市或者大股東同意,優先股可轉為普通股,同時給現金,這個可是高科技--百度當年投11月投的現金,到12月的時候已經給股東作為Distribution分完了。看來以後做Term還是得多學習學習發達資本主義國家的先進技術,嗯。

Attack 程序員!

CC作為老一代的技術員,對公司技術部門的待遇著實不錯,這個可從期權獎勵中很明顯的看出來,如下圖所示:

查看原图但是各位有沒有注意到,Sales & marketing 部分2013年可能只有2012年的1/3了,不知道這跟去哪兒網副總裁戴政離職 未來或自主創業(20120928)有一定關係呢?
哪兒 Qunar com 招股 書中 中有 哪些 價值 信息 FoNo
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=76923

19 Mar 2016 - [經濟一週「香港八十前」] 書中自有黃金屋

若想得到更多最新訊息,請Like已有超過10,800個Fans的「紅猴FACEBOOK」(按此),謝謝支持!


都說投資點子往往可在生活中找到,只是大家的偵探頭腦有多無遠弗界吧!去年,Secret Garden等成年人填色書忽然爆紅,大家到書局,有段時間不同種類的填色書總放在當眼處。原來在美國出版的首五位暢銷成年人填色書中,有三本屬於一間市值約9億港元香港公司的印刷出品,對去年業績貢獻不少。

匯星印刷(1127)為國際圖書出版商、專業及教育出版集團、及印刷傳媒公司提供印刷服務,印刷產品主要包括消閒及生活品味圖書、教科書、教材及兒童圖書。集團上月尾公布去年全年業績,收入按年升33%,毛利按年升41%,毛利率增1.5個百分點至28.3%,因材料成本及分包成本回落。不過,純利按年升幅只有11%,主要源於行政開支佔收入比率因計入新收購公司之額外經常費用,而由4.6%升至7.1%;若撇除非經常性收益,除稅前純利按年升幅則有28%

集團生意規模增長不少,主要受惠於2014年中收購澳洲上市公司OPUS 62%權益,去年首次全年業績入賬。從地區分類可見,澳洲業務收入按年升167%,佔整體比率由22%大增至44%,緊接其後的美國及英國業務收入佔比則分別為25%16%。若不計澳洲,其他地方的收入總和卻按年倒退4%,除了受匯兌影響外,亦源於一間主要同業挑起價格戰,管理層預期此公司會於今年持續削價。

OPUS 為一間亞太商業服務集團,設有兩個營業平台,分別為出版服務及戶外廣告印刷,當匯星印刷於2014年作出收購時,仍是資不抵債,全年更錄得 2,100萬澳元虧損。匯星印刷見有協同作用,收購並整合雙方業務,OPUS去年已轉虧為盈,其股價亦於過去一年從多年谷底回升20%,相信匯星今年仍可從持續中整合得益,以抵銷印刷市場激烈競爭的負面影響。

自匯星印刷於2011年從經營Recruit等媒體的先傳媒(550)分拆上市,業務每年皆有增長,收入及純利每年複式增長分別約29%27%,不過因2013年曾供股集資,每股盈利每年複式增長則只有13%。集團於2014年以1.4億港元進行收購,令當年底的淨現金由一年前的8,000萬跌至3,000萬,不過去年底的淨現金回升至1.3億港元,相信是營運現金流理想所致,難怪亦吸引到中小型工業股常客David Webb持股高達8%。集團派息比率近年維持在35%,去年每股派息$0.07,以股價$1.15計,息率約6%,亦是另一吸引投資者的地方。

如上篇提到,「香港八十前」專欄主要分析市值在80億港元下的港企,並實行內容O2O,匯星印刷(1127)的過去數年財務分析數據已放在「紅猴」Blog(www.redmonkey.hk) 312日文章內,歡迎參閱。

(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有上述股票)

(按一下下圖可放大)


證券投資組合管理服務 (按此,再往網頁左下方) 
投資收費專欄「觀微知勢」(按此
2014年著作「港股A餐」(按此
Facebook專頁(按此)
港企專門店 (按此)
香港八十前 (按此)
19 Mar 2016 經濟 一週 香港 八十 十前 書中 自有 黃金屋 黃金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=189727

財女手筆:書中確有黃金屋

1 : GS(14)@2017-10-29 23:58:44

「書中自有黃金屋」,係騰訊(700)分拆上市的閱文集團(772)身上完全印證到。周四先開始招股的閱文,預留孖展額已經爆升至450億元,係公開超購50倍以上,投資者對眼發晒光!有人以風摩全球嘅《哈利波特》做例子,指Harry Potter改編電影、搞主題公園同其他衍生產品,全球總商業價值逾70億美元,你想笑閱文旗下咁多大陸站,到底有幾多個J.K. Rowling寫得出《哈利波特》?內地發展軟實力多年,例如內地2014年熱爆嘅穿越古裝劇《步步驚心》,就係由晉江文文學城(閱文持股50%)作家所寫,大家迷到要生要死嘅南韓拍劇公司,都買咗《步步驚心》韓文版權,拍咗套韓劇叫《月之戀人》,南韓仲買埋同一個作者的另外兩部作品《大漠謠》、《雲中歌》嘅版權拍韓劇,內地劇賣去外國已非夢想。愛情劇要賣埠容易,唔少小說更係越南、泰國等地翻譯,武俠、科幻小說亦都唔嘢少,閱文有版權嘅內地小說盜墓尋寶《鬼吹燈》,聽講出吓書、電影、電視劇、網絡遊戲等等,總商業價值都超過30億港元(4億美金),當然比起Harry Potter係小事,不過至少係個好開始。
Melody
fb.com/whichroad




來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171025/20193947
財女 手筆 書中 確有 黃金屋 黃金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343380

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019