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東莞樓市新政：新房申報價不能明顯高於同區域在售項目

3月21日從東莞市政府網站獲悉，東莞出臺進一步規範該市房地產市場發展的通知。通知在調整土地供應結構，創新土地供應條件及加強房地產市場整治方面都有新的要求。

通知指出，開發企業應根據項目樓面地價及建安成本等因素合理確定申報價格，新建商品住房項目首次申報房價備案，其申報價格明顯高於同區域同類型在售項目價格，又不能作出合理說明的，發改部門可暫不辦理房價備案，住建部門可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。

以下為通知全文：

東莞市人民政府辦公室關於進一步規範

我市房地產市場發展的通知

各鎮人民政府(街道辦事處、園區管委會),市府直屬各單位:

為進一步完善我市房地產市場政策,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,確保商品住房價格平穩,促進房地產市場健康有序發展,經市人民政府同意,就有關事項通知如下:

一、調整土地供應結構。

強化土地供應與房地產市場調控、去庫存聯動機制,優化區域土地供應節奏和結構,根據市場需求變化適時調整土地供應計劃,在商品住房供應偏緊、庫存量較少的區域,增加住房用地供應量;在商品住房庫存量較高的區域,控制住房用地供應量。加強全市房地產用地規劃調整,適當增加住房用地比例,減少非商品住房用地比例,減少商住混合用地的供應,加大商品住房的有效供應。加大存量住房用地盤活力度,全面清查歷年來已出讓存量住房用地的開發建設情況,加快土地開發上市。國有建設用地使用權人在取得土地使用權後,屬於自身原因在超過國有建設用地使用權有償使用合同約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的,按照土地出讓價款的百分之二十征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權,並將該受讓人納入土地市場誠信黑名單,禁止該受讓人及其關聯企業參與全市土地競買活動。

二、創新土地供應條件。

探索采取“限地價、競配建人才房(保障性住房)”“限房價、競地價”等新型房地產用地交易方式,促進土地市場理性平穩,嚴控地價過快上漲。競買申請人商品住房用地競買資金(即地價款,含競買保證金)須為自有資金,不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金等,否則將導致競買失敗及競買保證金損失。

三、加強房價備案管理。

開發企業應根據項目樓面地價及建安成本等因素合理確定申報價格,新建商品住房項目首次申報房價備案,其申報價格明顯高於同區域同類型在售項目價格,又不能作出合理說明的,發改部門可暫不辦理房價備案,住建部門可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。對同一套房屋,開發企業調高備案價格幅度超過本通知實施前最後一次備案價格5%(含)的(實施前未備案的,以首次備案價格計),發改部門可暫不辦理房價備案,房管部門可暫不予以辦理網簽系統錄入房價的變更。已辦理銷售價格備案的新建商品住房項目調低備案價格的,間隔時限由原規定的2個月縮短為20天,調高備案價格的,間隔時限由原規定的2個月延長至90天。開發企業取得發改部門房價備案回執後,須在10個工作日內到住建部門辦理預售許可證或現售備案證書,逾期將不予辦理,開發企業需重新到發改部門申報房價備案。

四、嚴格執行限購限貸政策。

嚴肅查處弄虛作假和用不正當手段騙取或偽造購房證明、規避限購等行為,如造成房屋交易風險或損失,由當事人自行承擔相應後果。各商業銀行應繼續加強對首付資金來源、收入證明真實性等審核,根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握執行。金融業監管部門要加強監督檢查。

五、加強房地產市場整治。

未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或者變相收取任何預訂款性質的費用。預售商品住房須在取得預售許可證10天內一次性公開全部準售房源,不得分批次銷售。對已取得預售許可證捂盤惜售的,一經發現,將依法依規嚴肅處理。開發企業和中介企業不得采取明示或暗示房價即將上漲、故意制造房源緊張氣氛等手段誤導消費者,禁止虛假廣告宣傳。對多次違規、拒不整改的,采取暫停網簽、暫停資質升級等方式,加大懲處力度。宣傳部門要加強宣傳輿論引導。相關職能部門要定期組織專項執法檢查,對房地產開發企業和中介企業的違法違規不正當經營行為予以嚴肅查處,並公開曝光。

本《通知》自印發之日起實施,之前有關文件與本《通知》不符的,以本《通知》為準。各鎮人民政府(街道辦事處、園區管委會)、市府相關職能部門根據本《通知》要求,認真做好組織落實工作。

東莞市人民政府辦公室

2017年3月21日

廣東中山市購房實施限購 非戶籍購新房需半年社保

3月26日，中山市發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》從落實商品住房價格備案審查，嚴格明碼標價制度;加強商品房預售管理;實行住房限購及差別化信貸政策，加強對商品住房銷售的金融監管;加強房地產中介市場整頓;加強房地產市場輿論引導等五個方面，對中山樓市做出了進一步規範。

以下為通知全文：

關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知

火炬開發區管委會、翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

為進一步完善我市房地產市場政策，確保商品住房價格平穩，促進房地產市場健康有序發展，現就有關事項通知如下：

一、落實商品住房價格備案審查，嚴格明碼標價制度

(一)實施商品住房價格備案。新建商品住房項目在銷售(預售和現樓銷售)前，應先到市價格主管部門辦理銷售價格備案。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，價格主管部門不予備案;沒有進行價格備案的項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可，屬於現樓銷售的暫不辦理權屬登記。房價一經備案6個月後方可調整，但如需調低備案價格的，間隔時限可以縮短為1個月。

(二)落實明碼標價制度。嚴格執行《商品房明碼標價的規定》(發改價格〔2011〕548號)和《廣東省物價局關於商品房銷售明碼標價的規定》(粵價〔2011〕106號)等相關規定，對取得預售許可或現樓銷售的房地產開發項目，要在10天內一次性公開全部房源，明碼標價，實行“一套一標、一房一價”，在經營場所的顯著位置公示商品住房銷售價格等內容，且實際銷售價格不得高於備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。房地產開發企業應當根據開發建設成本、合理利潤等因素確定商品住房合理銷售價格，必須兌現公示的各項價格承諾，不得在標價之外加價，不得收取任何未予標明的費用，不得使用虛假或不規範的價格標示誤導消費者進行價格欺詐，不得通過捏造、散布虛假信息等各種不正當手段，哄擡價格和串通漲價。

(三)嚴肅查處哄擡房價等價格違法行為。價格主管部門應加大執法檢查，對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，故意隱瞞銷售情況，捂盤惜售，人為制造房源緊張的行為，以及在標價之外加價銷售商品住房，收取未予標明的費用，使用虛假或不規範的價格標示誤導消費者等違法行為，依法嚴肅查處。

二、加強商品房預售管理

商品住房預售前，應當依法取得預售許可證。取得預售許可證前，房地產開發企業不得以任何形式對外銷售商品住房，不得與購房人簽訂商品房認購書或以任何形式收取購房人的意向金(誠意金)、定金;不得委托銷售代理機構(包括電商)對外銷售、收取認籌金或團購服務費;不得由電商或其他機構針對特定項目、特定樓棟、在特定時間以入會等形式收取會費或其它任何費用。一經發現，房地產開發企業須立即清退所有收取的費用，未清退完畢的不予辦理預售許可或暫緩辦理預售許可，並按照相關法律法規進行處罰。

預售人應當按照《廣東省商品房預售管理條例》的規定，以書面方式向預購人明示商品房預售許可證、項目開發進度和竣工交付使用時間、預售商品住房的價格和付款辦法、商品住房預售款的專用賬戶等法定事項。

三、實行住房限購及差別化信貸政策，加強對商品住房銷售的金融監管

(一)實行限購政策。

對擁有3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。對擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內在本市連續繳納2年以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

屬於規上限上企業、高新技術企業、經認定的市重點招商引資項目企業的大專以上(含大專)學歷畢業生、中級職稱以上(含中級)專業技術人才、中級以上(含中級)技能型人才的非本市戶籍居民家庭，能提供企業法人代表簽名的勞動合同及本市社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。

經市人才主管部門同意引進或納入政府管理服務備案的非本市戶籍院士、領軍人才等緊缺適用高層次人才，憑市人力資源社會保障局出具的證明，允許購買1套新建商品住房;在本市連續工作滿1年以後，允許購買第二套新建商品住房。

對擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

非本市戶籍居民家庭不得通過提供補繳個人所得稅證明或社會保險證明購買新建商品住房。

對在中山轄區內沒有住房的祖籍中山的華僑及港澳臺同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。

(二)實施差別化信貸政策。符合條件的購房者，首套房最低首付款比例不低於30%，二套房最低首付款比例不低於40%。相關差別化住房信貸政策如下：

1.居民家庭購買首套住房，按照國家政策，申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於30%。

2.對於有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、擁有1套住房但沒有購房貸款記錄的或相應購房貸款已結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買住房的最低首付款比例不低於30%。

3.居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買住房的最低首付款比例不低於40%。

4.對本市戶籍居民家庭，暫停發放第三套及以上住房的商業性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭，暫停發放第二套及以上住房的商業性個人住房貸款。

(三)排查房地產非法金融風險。從嚴查處房地產開發企業、房地產中介企業利用互聯網從事非法金融業務、與互聯網平臺合作開展非法金融業務、以“股權眾籌”等名義從事非法集資活動，開展“墊資”、“首期貸”、“贖樓貸”、“尾款貸款”性質業務以及違規眾籌炒樓等不良行為，進一步降低房地產領域金融風險。

四、加強房地產中介市場整頓

(一)加大房地產中介市場整治力度。加強房地產中介機構及從業人員備案管理，嚴格執行商品房銷售代理機構及銷售人員備案制度，禁止房地產開發企業利用無證經營、未備案中介機構進行商品房銷售。

(二)房地產經紀代理機構及從業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得違規交易，不得采取內部認購、雇人排隊等手段制造營銷恐慌。

(三)加強房地產企業及中介機構誠信管理。將全市所有房地產企業、中介機構納入誠信系統管理，對不守誠信的企業(機構)采用警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等方式進行處理，並通過媒體向社會公布失信情況，促其依法誠信經營，營造良好的市場氛圍。

五、加強房地產市場輿論引導

各有關部門要加強房地產市場相關信息公開，及時解答市民關心的政策等相關問題。各類新聞媒體、網絡平臺要加強正面宣傳和輿論引導，客觀公正報道房地產市場情況，倡導理性經營和理性消費理念，正確引導房地產市場預期，防止虛假信息和不負責任的猜測、評論誤導消費。對各類機構及個人捏造信息、散布虛假消息，造謠滋事的，要依法追究責任，堅決予以查處。

本《通知》自印發之日起實施，由中山市住房城鄉建設局負責解釋。

中山市人民政府辦公室

2017年3月26日

東莞限價再加碼：新房備案均價不得超過競品前三個月售價20%

東莞價格信息網昨日發布《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》，對東莞3月21日發布的“限價令”中關於新房首次備案作出了明確的說明，要求首次房價備案的樓棟均價不得高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含)。

《通知》對東莞開發企業新房首次備案均價進行了具體說明。要求開發企業應根據項目土地費用及建安成本等因素合理確定申報備案價格。新建商品住房項目首次申報房價備案的，須以幢(棟)為單位申報，申報均價應不高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含);高於20%的，須提交備案價格申報說明。

《通知》介紹，項目住房類型按每幢(棟)套均建築面積分為三類，分別是小於90(含)平方米、90~144(含)平方米和大於144平方米。提交的備案價格申報說明應詳細列明申報價格的構成情況，包括項目土地費用、建安成本等。開發企業可同時提交周邊同類型在售項目備案價格信息等情況進行輔助說明。

另外，《通知》還重申嚴禁捂盤惜售，拿到預售證的房源需在10天內一次性公布，不得分批次銷售;並且鼓勵降價，為漲價設置“門檻”。

《通知》提出，預售商品住房項目須在取得預售許可證10天內一次性公開全部準售房源，不得分批次銷售。商品房銷售須嚴格執行明碼標價制度，按規定實行“一套一標”。開發企業在銷售現場公示的價格應與備案的價格、網上公示的價格保持一致，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

廣州樓市限售後新房成交量“急凍”式下跌7成

據中新網報道，廣州新房成交量出現“急凍”式大規模下跌。廣州房王數據中心11日發布的數據顯示，上周(4月3日至4月9日)廣州全市共網簽一手住宅1571套，環比上上周(3月27日至4月2日)的5893套，大幅縮水73.34%，成交均價也受到重創，錄得15331元/平方米，環比下跌14.25%。

繼3月17日晚發布樓市調控政策“認房又認貸”後，3月30日晚，廣州再度全面升級樓市調控，疊加“限售”措施，規定居民家庭新購買的住房(含二手房)，須取得不動產證滿2年後方可轉讓;企事業單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

數據還顯示，清明假期3天，廣州全市成交492套，同比去年同期的672套，少了整整180套。上周廣州全市成交1571套中，外圍區成交1216套，占全市總成交量的77.40%，中心區只貢獻355套。納入對外籍戶口限購1套的增城區和從化區，上周成交明顯回落，尤其是增城區，上周網簽量僅有313套，環比上上周的2107套，大幅減少1794套。

從網簽均價看，除了增城區與南沙區房價還能保持增長外，其余9區均價均出現不同程度的下滑。如天河區網簽均價由上上周的57854元/平方米，變為21041元/平方米;海珠區由40908元/平方米降為26926元/平方米;白雲區和荔灣區亦由接近4萬元/平方米的水平下降至2.5萬元/平方米左右。

廣州合富房地產研究院分析稱，新政之後，樓市慢慢重回正常的運行軌道，“讓住宅回歸居住本質”的願景也正在逐步成形中。

統計局：3月一二線城市新房價格同比漲幅繼續回落

國家統計局今日發布了2017年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，3月份一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落。

對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降

3月份是房地產傳統銷售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落，環比總體平穩。從同比看，3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。從環比看，6個城市新建商品住宅價格比上月下降，降幅在0.1至0.7個百分點之間;6個城市漲幅在0.5%以內。據調查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套數減少，二手住宅日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合同成交筆數銳減。

二、70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落，18個城市環比下降或漲幅回落，其他城市環比漲幅略升

從同比看，3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月份增加4個，回落城市中18個為一二線城市。初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落，3月份比2月份回落3.4個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落，3月份比2月份回落0.6個百分點;三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，3月份比2月份擴大0.4個百分點。

從環比看，70個城市中有8個城市新建商品住宅價格比上月下降，10個城市漲幅回落，其他城市漲幅略升。

深圳新房均價出現“七連跌” 4月成交量環比大漲146%

2日，據新華社消息，5月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，4月全市新房成交均價為54619元/平方米，環比微跌0.2%;受多個新盤入市影響，成交1977套，環比大漲146.2%。

據統計，深圳4月新建商品住宅成交面積190269平方米，環比大漲136.9%，同比減少24.7%;成交均價為54619元/平方米，環比微跌0.2%，同比增長9.5%。

去年10月，深圳出臺新一輪調控政策提高購房門檻，讓投機行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價格連續7個月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現平穩態勢。

4月新房住宅成交主要以剛需盤和改善型物業為主，成交量顯著增加。2房和3房為成交主力，4月合計成交1603套，占月度新房成交總量的81%。

在二手房市場，深圳4月共成交7018套，環比增加27.4%，同比減少25.9%;成交面積606080平方米，環比增加26.9%，同比減少24.0%。由於4月深圳各區陸續開放小學一年級、初中一年級學位申請，二手房交易明顯活躍。

廣東中山：新房售價高於備案價或下浮超過15%將無法網簽

5月3日，據中山市發展和改革局網站消息，日前廣東中山市發布《新建商品住房銷售價格備案操作指南》，要求當商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法進行網上簽約。此前I3月26日廣東中山曾出臺樓市調控政策，要求“落實商品住房價格備案審查，嚴格明碼標價制度”。

以下為全文：

新建商品住房銷售價格備案操作指南

一、備案的範圍：自2017年3月26日起，新建商品住房在銷售(預售或現樓銷售)前應辦理銷售價格備案。

2017年3月26日前已辦理預售許可和商品房產權權屬登記(以下簡稱權屬登記)的商品住房以及已辦理預售許可的商品住房在辦理權屬登記時無需辦理銷售價格備案。

二、價格備案規定

(一)開發企業辦理新建商品住房預售許可或權屬登記，應提供價格備案資料，並在樓盤表中錄入備案價格。

(二)備案價格操作原則：

1、有前期成交價格的，以備案前該項目3個月實際成交均價為基準價。但前期成交價格沒有代表性的，如銷售戶型變化較大，由市發展改革局審核後可選取該項目周邊在售項目前3個月實際成交均價為基準價。前3個月以申報日期為準往前推3個月，如申報日期是4月8日，則前3個月為1月8日至4月7日。

2、沒有前期成交價格的，選取該項目周邊在售項目前3個月實際成交均價為基準價。周邊在售項目以申報項目為中心，環繞周邊選取距離本項目最近的在售項目作為優先，然後依次擴展，由開發企業提出擬參照的3個在售項目，報市發展改革局審核。

3、該項目周邊沒有在售項目的，以該鎮(區)前3個月實際成交均價為基準價。由開發企業提出依據和說明報市發展改革局審核。

(三)未經價格備案的預售項目，暫不核發預售許可證;未經價格備案的現售項目，暫不辦理權屬登記。價格一經備案6個月內不予受理上調備案價格的申報。但如需調低備案價格的，受理間隔時限可以縮短為1個月。時間以備案回執標註的時間為準。

(四)當商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法進行網上簽約。

(五)開發企業申報備案的價格實行一房一價，每套房單價可以不同，但均價不得高於基準價的3%。

三、價格備案程序

(一)申報。市發展改革局受理價格備案申報時，應收取以下資料(相關表格在市發展改革局網站“下載中心”發布)：

1、開發企業營業執照、資質證、法人身份證明複印件;

2、中山市新建商品住房銷售價格備案申報表，以幢(棟)為單位進行填報;

3、中山市新建商品住房銷售價格備案信息表，首次申報價格備案時收取，如有變動應及時更新;

4、本項目前期實際成交均價資料或選取周邊在售項目價格或該鎮區銷售價格作為參考定價的依據和說明。

申報者通過廣東省網上辦事大廳中山分廳(http://zsbs.zs.gov.cn)市發展和改革局辦事窗口登錄辦理，在網上提交第2、3、4項資料，第1項資料在領取備案回執時收取。

(二)受理。市發展改革局在收到價格備案申報材料後，對備案資料進行審核，確定是否受理。

1、若該項目有前3個月成交均價的，由市發展改革局對開發企業提交的前3個月成交均價以及相關申報材料進行審核，符合備案條件的，予以備案。

2、如該項目是參照周邊在售項目價格為基準價的，開發企業須在中山市新建商品住房銷售價格備案申報表中填報擬銷售價格報市發展改革局，同步提供參照周邊項目(樓盤)名稱、地址，由市發展改革局進行審核是否符備案條件和要求，符合備案條件的予以備案。若經核審不符合備案條件和要求的，由市發展改革局通過網上辦事大廳補正告知將審核後的基準價發送給開發企業，開發企業以基準價為基準制定項目申報的銷售價格，在3日(含當日)內完成補正後網上提交價格備案材料。

3、若該項目以所屬鎮區銷售價格為基準價的，開發企業須在中山市新建商品住房銷售價格備案申報表中填報擬銷售價格報市發展改革局，由市發展改革局進行審核是否符備案條件和要求，符合備案條件的予以備案。若經核審不符合備案條件和要求的，由市發展改革局通過網上辦事大廳補正告知將審核後的基準價發送給開發企業，開發企業以基準價為基準制定項目申報的銷售價格，在3日(含當日)內完成補正後網上提交價格備案材料。

受理窗口：中山市博愛六路22號市行政服務中心B區B02窗口。

(三)辦理。對項目申報材料符合備案條件和要求的，予以備案，核發《商品住房銷售價格備案回執》。

(四)登記。屬於預售項目，開發企業憑《商品住房銷售價格備案回執》到住建部門辦理預售許可;屬於現售項目，由開發企業憑《商品住房銷售價格備案回執》到國土部門辦理權屬登記。

房價博弈深化： 房企資金鏈承壓 一二線新房價格漸松動

5月17日，位於北京市東南五環的陽光城京兆府項目領取了預售許可證，預售價格在57000元/平方米-78000元/平方米之間，“不出意外”並未越過8萬元的坊間傳聞“紅線”。

近期，北京市主城區和近郊區的很多二手豪宅交易價格已經突破10萬元。但受限價政策的影響，一批新盤以相對較低的價格獲取了預售證，成為今年以來首批“受限”的新盤項目——盡管北京並未明確對售價的要求，但今年尚未有單價超過8萬元的新房住宅項目獲批。

這也成為近期熱點城市樓市的一個縮影。受限價政策的直接影響，部分房地產項目選擇“平價開盤”。上海易居研究院指出，隨著限購、限貸等政策效果的持續顯現，這一範圍還可能會繼續擴大。

此外，恒大地產做出降低負債率的舉動，也說明房企正在加強對資金鏈問題的考量。有房企人士認為，隨著調控深化，償債壓力、業績壓力等逐漸浮現，“以價換量”有可能成為更多房企在銷售策略中的選擇。這一信號表明，在本輪價格博弈中，房企的立場正在出現動搖。

隱形的“紅線”

京兆府是陽光城在北京開發的第一個項目。業內普遍認為，陽光城選擇“低價”開盤，可能是出於品牌推廣和蓄客的目的，進一步打開北京市場。但這種情況並非個案。

根據北京市住建委的數據，今年4月入市的首開保利·熙悅誠郡，5月已入市的景粼原著、澤信公館，以及已經取得預售許可證的遠洋天著春秋、壹號莊園、翡翠公園等項目，最高的銷售和預售單價均未超過8萬元。

北京的限價政策早已有之，此輪限價中，北京並未明確價格“紅線”。坊間傳言，“8萬元”是價格審批的門檻。從實際情況來看，到目前為止，北京的確尚未有單價超過8萬元的項目獲批。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，受到“限價”政策的管制，今年以來北京出現了一批品質或位置已達“豪宅線”，但是價格無法逾越“8萬元”的項目。她認為，對於購房者而言，這一類項目性價比較高，不失為一個相對較好的入市選擇。

這種情況並非個案。據21世紀經濟報道了解，在蘇州、南京、廈門等城市，近期也出現部分項目開盤價格明顯低於預期的情況。在中部的長沙，部分新盤供應價格也明顯下降。

據不完全統計，全國有超過20個城市在近期出臺了限價政策，標準多為“不得高於前期項目售價、不得高於同區域同類項目售價”等。還有很多城市雖未明確出臺“限價令”，但在價格審批中已有所限制。“政府並沒有說賣多少錢合適，但我們按照預期價格去審批的時候，已經批不下來了。”天津某房地產項目負責人向21世紀經濟報道表示。

國家統計局的數據顯示，今年4月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅出現全面回落。環比來看，有12個城市的新房價格漲幅出現收窄，其中的5個城市（上海、南京、合肥、福州、天津）表現為負增長。

事實上，除限價政策的直接影響外，限購、限貸等政策措施也在此輪價格博弈中起到了重要作用。其中，限購政策使得很多購房者的資格受限，信貸政策收緊也影響到購房者的支付能力。加之部分需求進入觀望狀態，使得樓市成交量進一步下滑，並影響到交易價格。

根據中原地產的數據，今年5月北京成交新房住宅2398套，同比下降40.9%，並已連續5個月低於3000套。二手住宅成交10801套，創下最近27個月的最低值。

資金鏈壓力倒逼利潤回吐

在諸多應對新政的手段中，降價銷售其實是不得已的選擇。在此之前，很多開發商放緩供應節奏，以等待更好的時機。根據亞豪機構的統計，今年北京月均入市住宅項目在10個以內，新房供應已降至低位。

“一二線城市房價較高，是企業謀求利潤的主要區域，所以在調控剛開始時，大多數企業會先選擇‘扛一扛’，實在扛不住了才會降價（下調價格預期）。”上述房地產項目負責人表示。

隨著年中將至，業績壓力驟增，企業的價格策略已有松動跡象。

亞豪機構的統計還顯示，今年6月北京住宅市場預計14個項目入市，雖與去年同期的33個項目入市相差甚遠，但對比此前幾個月的入市規模，已經顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，盡管會蒙受利潤損失，企業仍然可能會降價銷售，從而保證規模和現金流。

5月12日晚，恒大公告披露，其相關附屬公司與信銀基金簽訂了10份項目協議，通過增資擴股的方式獲得了總額108.5億元的融資。該舉措被認為是對年初制定的“降低負債率”目標的一種踐行。在此之前，恒大已宣布完成561.8億元永續債的贖回，上半年償還50%永續債的任務也得以提前完成。

作為銷售規模已躍居全國首位的開發商，恒大的動作被認為具有代表性意義，即隨著樓市調控的深化，房企開始關註資金鏈問題。

北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道表示，企業將在2017年和2018年迎來償債高峰期。由於當前對資金層面的管控較為嚴厲，融資難度加大，成本擡升，房企可能會很快面臨一個資金緊縮的階段。“在這個階段，現金流比利潤更重要。”

盡管當前三四線樓市頗為火熱，但由於房價偏低，其對規模和現金流的貢獻不及一二線城市。且很多中型規模的房企，仍然以一二線城市作為主要戰場，因此這些區域的銷售壓力將逐漸顯現。

上述人士認為，年初以來，房企在去年的銷售慣性下仍然維持著較好的業績。但隨著資金壓力加大，以及業績節點的要求，從今年下半年開始，越來越多的企業將加快銷售步伐，其對價格的堅守也將有所松動。在調控較為嚴厲的一二線城市，這種情況更為明顯。

（來源：21世紀經濟報道 記者 張敏）

惠州新房庫存降至近年來低谷 臨深樓市需求熱度不減

每經實習記者 董青枝

每經編輯 楊軍  

自去年10月開始“限價”再到今年4月啟動“限售”，惠州樓市目前究竟如何？

對此，《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪了大亞灣片區的多個樓盤，從現場來看，訪客均較多。“大亞灣片區新房供不應求，新房一推出就賣完，這基本是事實。”一位惠州本地開發商如是說。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析稱，因供應偏少和開發商惜售，惠州新房市場還是有一定的熱度。不過“限售”對於穩定惠州樓市是利好消息，鼓勵剛需客入市和長期投資，限制了短炒，目前已達到一定的效果。

“新房基本一推出就賣完”

家家順研究中心分析稱，5月惠州全市一手住宅成交量價都得到了有效控制，惠州5月房價與去年10月保持持平狀態；值得註意的是，雖供求逐漸接近平衡，但自今年1月起，大亞灣、惠城（含仲愷）區域一直處於供不應求的狀態。

據碧桂園太東天樾灣銷售人員透露，項目6月24日首次開盤推出400多套約106~140平方米帶裝修房源，價格在13000~15000元/平方米，當天已近售完。

一位熟悉惠州市場的地產人士表示，從去年10月開始，惠州新房市場價格變動不大；在供應量上，部分開發商因“限價”紛紛放緩推貨節奏導致上半年推貨量不大，不過成交量還不錯，基本上是一有盤推出就賣完，可以說是市場常態。

據中原研究中心統計，5月惠州共成交12649套房源，成交均價為10617元/平方米，惠州臨深區域主要是大亞灣區、惠陽區、惠城區，從5月的成交情況看，臨深成交套數占比高達49.5%，其中大亞灣最火。

李宇嘉分析稱，今年上半年，惠州新房市場同比去年上半年成交量會有20%~30%下滑，主要是供不應求，成交整體處於一個高位，下半年不會有新的政策出臺，整體還處於高位緩慢回落的狀態。

而惠州合縱聯行數據顯示，截至5月底，惠州新房庫存量跌至歷史低谷，全市住宅存量為65982套，存量面積為734.1萬平方米，庫存環比再跌8.9%，與去年同期相比，新房庫存減少19416套，庫存總面積減少約240萬平方米。合縱聯行研究分析稱，如果以惠州市場月均消化94.5萬平方米計算，惠州市庫存量僅需7.8個月即可消化完畢，基本逼近惠州近年來新房庫存的歷史最低谷。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，惠州市場整體表現不錯，預計今年下半年開發商定價將從穩，促銷手法也將靈活多變，以求保證去化的穩定增長。

品牌房企大肆進駐惠州

今年上半年，新力、實地、奧園紛紛高調宣布進入惠州市場。截至2017年5月，新力地產已順利在深惠區域布局16個地塊，遍布惠城、大亞灣、惠陽；實地地產在2017年深惠區域三盤齊發，其中實地·常春藤、實地木槿雅著兩盤均位於惠陽區域；奧園地產集團第一個進駐惠州的項目奧園·譽山湖也將於近期入市。

萬達集團今年3月與惠州市政府、大亞灣區管委會簽訂戰略合作框架協議，總投資約800億元的萬達文化旅遊城項目將落子惠州大亞灣。

而在進駐惠州的前十強開發商中，最兇猛的要屬碧桂園和恒大。據碧桂園銷售透露，今年碧桂園有20多個項目入市。而恒大通過收購和並購的方式拿下惠州多個項目，其布局大亞灣澳頭的首個項目依山海灣即將入市。

李宇嘉分析稱，開發商布局惠州主要是看好粵港澳大灣區都市圈的發展概念，以及14號地鐵線的開通，疏導了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是個旅遊集中地帶，會吸引一些大社區、臨海臨江片區樓盤開發，成為珠三角其他城市尤其是深圳購買力的分流。

一位不願具名的惠州本地開發商表示，多數開發商想進入深圳市場，但深圳土地資源稀缺且地價貴，而惠州地處臨深且客戶多是深圳客，所以開發商選擇“農村包圍城市”，廣義上布局深圳，目前進駐惠州的品牌房企已有20余家。

開發商對惠州布局意願強烈也體現在招拍掛土地市場上。數據顯示，今年春節後至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中，僅有兩宗地沒有溢價成交，最高溢價率高達330%，連龍門一塊1600平方米的地塊都產生了63%的溢價。

浙江紹興市區樓市“限售”新房2年後方可轉讓

紹興市住房和城鄉建設局、紹興市國土資源局日前聯合發布文件，明確13日起紹興市區新購買的住房須取得不動產權證書滿2年後方可轉讓，購買時間以交易合同網簽時間為準。

根據《關於保持和促進房地產市場平穩運行的通知》，限售的範圍為越城區、柯橋區、上虞區、袍江開發區、濱海新城，包括新建商品住房和二手住房。

通知要求完善土地出讓調控措施，切實加強對房地產開發企業購地資金來源監管，確保房企使用合規自有資金購地。結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期。

通知明確，取得預售許可證的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售機構要嚴格實行購房實名制，認購後不得隨意更改購房者姓名。各地建設部門要切實加強管理，嚴格控制網簽合同(備案)撤銷，有條件的區域，對撤銷網簽(備案)的商品住房可采取定期統一抽簽搖號等方式組織公開銷售。

（來源：新華社 記者：馬劍)）