ZKIZ Archives


邹锡昌“收租还债”?广州中华广场一租14年


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090805/20090805024053141.html


每经实习记者  朱玲  发自广州

        一直身陷“负债门”的香港昌盛集团有限公司(以下简称昌盛集团)董事局主席邹锡昌近日 终于可以舒展眉头,欠高盛的那笔债务终于有了着落。广东海印永业(集团)股份有限公司  (以下简称海印股份)昨天宣布,将以每年1.3亿余元的价格整租 邹锡昌旗下物业——广州中华广场。

海印整租中华广场

        由于当年酝酿昌盛集团赴香港上市,邹锡昌分别向高盛、香港苏格兰皇家银行贷款融资,谁知道天有不测风云,上市搁浅后。这两笔贷款成了邹锡昌心头的“疮疤”。

        而 此次海印股份以1.3亿元/年的价格整租中华广场,为邹锡昌解了燃眉之急。海印股份昨天公告称,公司以自有资金出资方式,与广州兴盛房地产发展有限公司 (以下简称兴盛地产)签署了《中华广场合作经营合同》。本次合作时间从2009年8月1日至2023年7月31日。前两年,海印股份每月向兴盛地产支付合 作经营费1100万元,第三年开始,这项费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。

        记者初步估算,在合作前两年,海印股份将向兴盛地产支付1.3亿元/年的费用。此后将按照3.25%比例递增计算。

        据悉,兴盛地产是邹锡昌昌盛集团旗下的子公司,中华广场由其开发完成,邹锡昌拥有该广场物业总面积达5.83万平方米。

清偿债务走出困境

        面对即将到期的香港苏格兰皇家银行6亿多元贷款,邹锡昌不得不忍痛割爱,以6.4亿元的价格将其广东中山“地王“项目折让给中国奥园。

        而与高盛的”对赌协议“——一笔高达2500万美元可赎回可转换债券的还本付息债务,日前就有业内人士透露,邹锡昌将通过引入内资方式解决。

        目前中华广场运营成熟,开业至今9年,仍保持100%的出租率和租金收缴率。由于地处广州繁华地段,其每年的租金增长率在5%左右。目前中华广场每年稳定租金收益约1.1亿元,年利润达3300万元。

        据悉,海印股份在广州的商业地产项目做得不错,一直觊觎邹锡昌手上优质的中华广场物业。今年4月28日发公告,拟收购由广州兴盛房地产发展有限公司拥有产权或权益的广州市较场西路23号裙楼商业物业项目,也即中华广场物业。

        此次每年1.3亿元的租金,业内人士认为其将面临一定的租金压力,但对于邹锡昌来说,这笔长达14年的投资合作,可大大缓解他的现金流。

鄒錫 錫昌 收租 還債 廣州 中華 廣場 一租 14
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10058

恒盛未來添物業收租

AD





 

【本報訊】恒盛地產(845)總裁程立雄表示,公司目前以開發住宅為主,但已制訂長期策略,逐步增加物業投資,因資金回流大。他透露,新增土地15%的面積計劃投資商業物業,包括商務辦公、酒店、車位、社區配套設施等,預計5至10年完成目標。

15%新增土地建商廈酒店

1 月份為冬季淡季,公司有2個樓盤正銷售,已套現13億元(人民幣.下同)。其中北京西四環的歐洲公館在去年10月推出的第一棟樓已售罄,均價每方米2.8 萬元,今年首月推出的第二棟樓也已售出50套,均價3.2萬元,共套現9億元;合肥的恒盛豪庭則以逾5000元的均價共套現4億元。

恒盛全國土地儲備740萬平方米,其中天津310萬方米,北京150萬方米,而上海則有280萬方米,佔上海總量的17%。公司在購地方面較謹慎,多以收購為主,目前土地儲備足夠未來5至7年發展。今年公司銷售目標將超100億元。

公 司自去年10月2日上市以來,共耗資100億元購買逾300多萬方米土地,土地款項一年內分期支付。截至去年7月底,公司尚有44億元未用貸款,9月及 12月又分別獲建行(939)及中行(3988)授信60億及80億元,加上上市集資的82.5億港元及今年預售款回流,資金流充足。今年若有合適機會, 也會考慮買地。

去年底,恒盛在上海徐家匯地區以20億元取得2幅地皮,總面積達14萬方米,其中一幅將發展為集商務辦公、住宅、零售於一體的生活社區,另一幅除住宅、零售外,還將加入酒店業務,並交由凱賓斯基進行管理。兩個項目將於今年下半年動工,明年料可推出預售,竣工或需時2年。



未來 物業 收租
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13868

英明之選:收租股穩中求勝 黃國英 (Alex Wong)


http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13434



(原載於東方日報)

表面上近期港股成交細,走勢飄忽,但看來向上突破的機會極大,而且應該是短期內出現。千萬不要掉以輕心,以為還是繼續吹無定向風,現今市場技術含量甚高,動作稍慢,走失突破初期的入市機會,便可能沒有太大利潤。

不經不覺,由622日 近期頂部開始的上落市,歷時已經一個月,上落範圍愈收愈窄,在日線圖上形成一個典型三角形,圖表上應該已相當接近突破時刻。估計是向上突破,理由是恆指雖 然沒有大方向,個股炒作相當瘋狂,無論本地零售﹑內房﹑鋼鐵以至航運等,紛紛有不俗的升幅,比較專業的好友,相信已累積不俗利潤,短線投機者的情緒,經已 相當亢奮,而下週將開始進入大股業績期,炒風會轉移至指數成分股之上。

「匯控(0005)估值20年 來最低,所以抵買」,這個論點有破綻。十幾年前,匯控開拓版圖,加上貸款証劵化大幅提升盈利能力,當時是不折不扣的高增長股,現時則要面對去槓桿化與及政 府加強監管兩大難題,估值當然無法和黃金歲月相比。不認同匯控潛力無限,但這隻藍籌龍頭表面估值低,又即將公佈中期業績,在分析員推波助欄之下,逼近80元不會是太大問題,當匯控拉動恆指向上,市場信心會進一步增強,屆時升勢會加速,下週的恆指目標價,應在21,500左右,21,000已不是什麼重要關口。

預期短時間內出現強勁突破,最佳攻擊工具一定是末日認購期權,配合上述的市況分析,七月恆指21000 call,昨日收市只是66點,便是一個上佳以小博大的選擇。

個股方面,應該以藍籌大股為入市首選,中小型股早已炒 起,而且恆指向上的過程,一定會觸發衍生工具相關的實貨買盤,所以大股相對落後之餘,更具備淡倉止蝕買盤這一個額外的有利條件。當然買股票不能單純衡量技 術因素,還要兼顧基本面。既然香港零售股普遍公佈佳績,店舖租金上揚只是遲早問題,收租股可看高一線,九倉(4)及太古A(19)兩大龍頭股都呈突破之勢,估計會有一成潛在升幅,仍然值得追入。反而零售股營運質素極次參差,選擇優質公司是相當重要。現時的情況是一線牌子升得急,轉移狂炒三四線,盲目買入那些管理質素欠佳品牌的股東,日後肯定十分後悔,收租股動力不及品牌股,卻勝在穩中求勝。

 

最後是廣告時間,今個星期六724日早上 11 於書展中展覽廳3E 活動區,會有講座和大家分享投資心得, 歡迎各位出席。本人著作的出版商快樂書房則位於會展Hall 1A E26號攤位(樂民書店攤位側)

本人客戶持有九倉(4)

英明 之選 收租 租股 股穩 穩中 求勝 國英 Alex Wong
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16794

麥多勞是一隻收租股 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4630

巴黎:

我記得打工的時候,一次有一個部門的主管窒我。事源是他大聲要求另一個主管不要把一些什物放到近他部門的地方,因為巴黎已制定要收各部門佔辦公室面積的租金規則,他也會收非法佔據他地盆的同事租金幫補。

"人人都應該關注的呀公物資,就會無人關注",這是很簡單的道理,要同事為呀公著想的唯一方法就是收費!電腦要收租金,地方要收租金,貨車要收租金.....那麼同事就會很用心去管理、組織呀公的物業、生財公具。麥多勞當然明白此道!

在 分析麥當勞時,我特別留意到它在2006年尾決定把所有拉丁美洲原先是自已運作的店以Franchised形式賣斷給承租人,根據它年報說,麥當勞是按店 鋪的營業額抽Royalties,同時它們會先選地方、後裝修,再以20年租約租給Lessee(Franchisee),有一些錢多的合作人,或會買下 那物業連裝修。整個環球系統的Franchisee店,有1半的店舖,以租金+Royalties方式運作。拉丁美洲的交易的目的是,只收租金和 5% 的Royalties,讓拉丁人自已管自已。

以下是麥當勞未賣斷前,2006年,2005年的在拉丁美洲自已經營的成績:
                                                 2006            2005
銷貨(美元百萬)                   $ 1,552         $1,237
未扣行政費利潤                       212              141
%                                                 13.7%         11.4%
行政費用                                      4%              4%
淨利潤                                        9.7%            7.4%

如果以資產 750M計,ROA是    20%         14.8%。

這樣好的回報,為何賣走它呢?!下回開估。

麥多 多勞 勞是 是一 一隻 隻收 收租 租股 巴黎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18398

麥當勞走上收租股之路(二) 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4649

巴黎:

多個Blog友都已經聽過Macdonald其實是一間地產公司,如果不涉及真金白銀,這種傳說,聽聽無妨,但如果要科水投資,閣下就一定聽其言後挖掘所有的財報細看,證明管理層的言行是一致,無車大砲。

                                                 2006            2005
銷貨(美元百萬)                   $ 1,552         $1,237
未扣行政費利潤                       212              141
%                                                 13.7%         11.4%
行政費用                                      4%              4%
淨利潤                                        9.7%            7.4%

上述的拉丁麥記的淨利潤率已扣除了物業的折舊,因為是自已物業(約750M),所以不用付租金,這樣的盈利計算合理嗎?能否更有效率?!

在外國,地大人少,你開車幾個小時,分分鐘經過很多路旁的Mall仔,你可能連它們存在與否也未必留意到,如果那些業主收你平租,你會租這些三無地方,然後開一間"巴黎食店"嗎?除非你嫌錢多吧,我就不會。

不過,如果是一間醒目的M字在前面路旁,我想,你或會停下車子,吃點東西吧。

麥記明白,一些鬼地方的業主,求神拜佛都希望M記租它們的物業,所以它們便利用其組織,以低價買入,然後粉飾一番,高價租給Franchisee。

其實很多地方如果不是麥記,位置的確很爛,沒有什麼價值,就是一個紅底黃M字,那地方忽然多出一個之前未有的人流價值。

麥記不用像一般地產公司,要高價買入旺地,或者要苦心經營一地多年,花下大量時間金錢於裝修、推廣、管理,才能做出人流。

麥 記利用自已的規模、名牌,成立一個叫Brand/Real Estate的成本/銷貨中心,類似巴黎以前在舊公司以市值租金攤分到各部門佔用面績上,所不同是,麥記是與一個同等人流的另一個對手舖頭比較,算算自已 這間應值多小租金?即假如原先只是不毛之地,原業主的租金是5,000元,賣了給M記100萬,現在插上了"M"字,人流勁升,拍住前一哩那間面積差不多 的"肯得基"的22,500元租的旺店,麥記就收你$22,500元。這樣,它的Brand/Real Estate下的物業的一年租金回報便是$270,000,27%了。無誇張,麥記收第三者的租金回報接近物業值的27%。

麥記發現,拉丁M記的地方的人流,如果是對手,他們要付一個不少數字的租金,這筆租金,至小約是2006年的銷貨的10%-12%,那代表,計算應該付的租金值,拉丁麥記是蝕錢:
                               2006            2005
付租前淨利潤       9.7 %             7.4%
減:租金              11%              11%
獻損                    -1.3%             -3.6%


Blog友可以看到,即使我們感覺到麥記競爭力勁,但是呀公的資源,如果無一個細心的財務長,想一些有效的財務制度,就很容易這裡一個,那裡一個地被浪費了。

麥當勞 走上 收租 租股 之路 巴黎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18405

5富豪榜 自由行逼收租股發達

2011-2-10 NM




農曆新年剛過,香港各大商場已搶發喜訊,齊聲表示因內地遊客增加,生意上升約兩成。

事實上,以往悶爆燈的收租股,股價全線上揚,齊齊創歷史新高。坐擁時代廣場及海港城兩大商場的吳光正,身家更首度衝破三百億元大關;太古及希慎亦不輸蝕,身家同樣大豐收,其中希慎利氏家族更重登富豪榜內。

至於長實主席李嘉誠,憑着和黃大翻身,加上自己真金白銀增持股份,終於打破近年阿二命,坐正做首富。而做了建材生意多年的呂志和,儘管其賭場市佔率包尾,但憑着濠賭股全面喪炒,股價翻了兩番,身家高達四百三十億元。海港城照起九倉

早上十時,廣東道還未太擠擁,LV及Gucci等名店尚有半小時才營業,門外已有數十人排隊等候購物;就記者多天觀察所見,排隊情況直到晚上關門才結束。

住在馬哥孛羅太子酒店的趙小姐,以為酒店位處廣東道,便可稍後出動避開人潮,下午四時才施施然到LV,「怎麼還有那麼多人?排隊都要十五分鐘,新包都沒了,舊的還有人在搶。」

她最終選擇放棄LV,跑到其他名店掃貨,不到半小時已滿載而歸,記者問她預算花費多少,她豪爽大笑,「那用考慮,想買就買,我還有很多東西要買,剛剛用了 三十多萬元買兩隻手錶。」問她是那隻牌子,「不知道,店員說比較出名的,我說每隻在廿萬內,由他們選,好像是愛彼錶。」惟她拿出來給記者看,才知買了一對 勞力士金錶。

她們一行四人來自溫州,每年來港購物一次,特別鍾情尖沙咀,視廣東道為港版香榭麗舍大道,「內地很多冒牌貨,走入名店就不怕。」縱然訪港多遍,她坦言今次最過癮,共花了四十多萬元購物,「人民幣升值,香港什麼都便宜,至少打八折,便宜,便宜,真是便宜。」

住在江西的王先生,則趁週末與朋友揸車來香港兩日一夜購物遊,「由江西駕車來,行高速八個小時便到,很快。」隨即大方展示手上的歐米茄新錶,「我特意不戴 錶落嚟,五萬幾元。」接着又抽起手上的LV、GUCCI紙袋猛讚,「同一個價錢,在內地只買到一個小的,在香港就可買到錢包甚至大包。江西沒有LV,以往 要去上海、北京買,但都不夠香港便宜及款多。」

不用一個小時,王先生跟朋友已花了十多萬元,雙手拿滿戰利品,折返佐敦的三星級酒店稍作休息,再到海港城最後衝刺,才駕車返回江西。

街鋪只租頂級品牌

大陸人攻陷海港城,早已人所共知,早前更有人目擊內地客在商場內,抱着小孩隨地大便,之後若無其事繼續逛商場。身為大業主的九倉已見怪不怪,其商場零售租 務總經理李麗儀表示,受惠國內人消費力強勁,海港城營業額打破歷史新高,「去年總生意額達二百零三億,升三成,當中以廣東道名牌升幅最大。」

事實上,海港城一直是九倉的旗艦,單靠這商場,已貢獻整個集團的四成盈利,難怪老闆吳光正以「心臟」來形容海港城。旗下的廣東道街鋪,更價值連城,只租予 頂級國際品牌,有代理二線歐洲品牌的公司曾要求租廣東道街鋪,不惜付天價租金亦不得要領,「佢冇話唔俾,只係等咗五、六年,一直冇聲氣。」

LV月租過千萬

其中佔地約三萬七千呎的LV,是繼巴黎總店後全球最大店鋪,每日營業額可高逾千萬元。有業內人士估計,「用底租約(每呎)五百元計LV月租千幾萬,如果用分成計,一定唔止呢個數添。」而三年前進駐廣東道的Hermes,面積五千三百平方呎,月租也要數百萬元。

有連鎖零售商表示,如欲打入九倉王牌商場海港城及時代廣場,每每要先啃豬頭骨,「早排我想進場,佢哋開條件,連帶在鑽石山荷里活廣場開鋪先有得傾。」而海 港城僅提供兩年死約,一旦生意不佳,長期僅繳付底租,未能向業主分成,勢必被趕出門外;部分心急入場的新仔,甚至願意簽下短約,「試吓反應再決定俾唔俾你 入場,又或者趁聖誕、新年假期搵你攝位都唔出奇。」

停車場變鋪位

雖然海港城面積達二百萬平方呎,是全港最大商場,但仍不斷改建,踢走俾不起錢的租戶,例如三年前將海洋皇宮大酒樓的舊址拆細,開了三間食肆外,餘下二萬多 呎租予無印良品等商鋪;並將惠康趕走,改租予日本時裝店UNIQLO。此外,數年前更將海洋中心一樓的停車場改建為商鋪,六十八個車位化為三萬多呎零售樓 面,亦即現時Paul Smith及詩韻等位置。由於原來物業未用盡地積比率,毋須補地價,每年為九倉帶來額外近億元租金。

專門研究本港商場變化的城大教授霍信昌表示,踢走低租金巨無霸是明智之舉,「酒樓及超市佔地大,每呎營業收入不及零售商鋪。其他商場為吸人流,要靠平吸引大型租戶,但海港城人流夠多,加上近年形象年輕化,情願拆細搵租金更高的商戶。」

除了不斷重組海港城,九倉還向外伸展,○五年以低價三億元買入隔鄰的星光行二、三樓部分層面,兩年前開始翻新,改名為星光城,並重建天橋直通兩邊,搬了部 分表現不佳的商鋪到此做開荒牛。惟因星光城知名度不足,有租戶表示生意麻麻,「據聞九倉想等三樓啲鋪頂唔住,之後租俾百老滙等影音鋪,希望走番高檔啲。」

地契未續有隱憂

海港城無疑是九倉會生金蛋的雞,惟有一大隱憂未解決,就是海運大廈的續租問題。原來佔整個海港城三成面積的海運大廈,地契將於明年到期;九倉早在○二年獲 城規會批准在大廈末端興建巨型摩天輪及六層高大廈,其後主動去信地政署要求提早續租,但政府一直拖着,至今仍未批准,記者就續約問題向李麗儀查問,但她拒 作回應。

面對政府遲遲不肯續租,九倉惟有將次一級的租戶,安排於海運大廈之內,免得他日真的易手,益了其他競爭對手,「長實附近有1881,肯定對呢塊地皮有超高興趣。」一名外資分析員表示。

無人駕駛希慎

海港城名店林立,對岸的名店則集中於希慎山頭。希慎是銅鑼灣大業主,經營策略較為保守,前任主席利定昌力圖大搞,成功將利舞臺的業權統一,上任之初,更定下十年大計,焦點是重建軒尼詩道的希慎廣場。

可惜利定昌○九年在家中猝死,未能見證心血面世。有認識利家的人表示幸好當年由利定昌揸旗,才敢拆掉興利中心(希慎廣場前身)重建,「利家房數多,如果唔係佢敢一錘定音,興利中心一定唔會喺right timing重建。」

興利中心於○六年底清拆,避過○八年金融海嘯後租金大瀉的慘淡日子,BMI基金管理總裁沈慶洪大讚,「時間上非常好,依家租金升咗兩三成,零售面積又大咗!」希慎廣場落成後,四十層高新大樓的零售面積,將由以往四層,增至十八層,商場部分地鋪呎租可逾一千元。

逝世一年主席懸空

惟利定昌去世至今已一年多,希慎仍未有正式話事人,僅找了前高官鍾逸傑做署理名譽主席。原來利氏家族龐大,各房關係疏離,加上一直暗鬥不斷,始終未能就下任主席人選達成共識,令希慎變得無人駕駛。

現時希慎十一人的董事局,只有四人姓利,包括利子厚、利憲彬、利乾及利德蓉,全屬非執董。利子厚被盛傳是繼任主席的大熱,但最終卻遭他否認。事實上,他在 ○三至○七年是希慎董事總經理,但後來以「追求個人目標」為由辭任,當時有傳他與利定昌不咬弦,去年初於堂兄逝世後才重返董事會。

希慎現由利氏家族以海外公司持有四成一股權,外人無從得知股權實際分布。據悉有財團想買起希慎,惟利氏分支龐大,第三代便有逾二十多人,外間難以一次過傾掂所有「利」益集團,導致計劃只聞樓梯響。

一條龍搵銀太古

另一隻收租股太古,旗下三個香港商場的出租率長期百分百,很難再在租金上有大突破。面對訪港旅客持續增長,太古遂另起戰線,成立酒店部門。

其實太古一直有沾手酒店,只是過往角色被動,僅將太古廣場內三幢物業,分別與萬豪、港麗及港島香格里拉成立聯營公司,太古在上述公司各佔兩成股權,未有參與酒店運作。

直至○八年,太古見香港各大財團也有自己酒店,才急起直追,找了在文華東方任職十七年的韋博文成立酒店部門;韋博文指建立自己的酒店,是正路決定。

頭炮是將在金鐘萬豪酒店最高十二層樓的服務式住宅曦暹軒拆掉,改建為hip酒店奕居,最貴的精品套房,一晚房租便要八千多元;接着再將太古城一塊曬地多年的迷你地皮,建成東隅酒店;記者試訂本月的房間,發現已有多天爆滿。

韋博文直言希望透過酒店,帶動太古城的人流,連帶提升商場的價值。其實太古旗下航空公司國泰及港龍的旅遊套票之中,這兩間酒店已是推介之列,企圖肥水不流別人田。

長和翻身李嘉誠

除了一眾收租股,長和系的表現亦相當標青。拖累和黃多年的3G,去年開始收支平衡,和黃股價亦復仇式上漲,一年內翻了一番,長實亦水漲船高,已進身紅底股。

身為老闆的李嘉誠,過去一年真金白銀斥資數十億元增持長實及和黃,包括先後約八十次買入長實。記者翻查資料,李嘉誠由最低價八十六元起開始掃貨,直至股價升至一百二十元仍未手軟;若以長實現價逾一百三十五元計算,單計去年的增持,回報已達三成,賬面賺了近二十億元。

事實上,很多金融機構一直看着李嘉誠的一舉一動,例如去年他出席深圳特區成立典禮,獲國家主席胡錦濤特意見面,背後便惹來不少回響。

有外資分析員更深信跟「超人」做買賣無衰,「撇開李嘉誠有時無厘頭入股一啲細價股,可能另有原因之外,佢睇自己熟悉嘅行業好準,例如金融海嘯後,趁高位狂沽南方航空同中海集運等,我哋不時留意佢點睇航運業嘅前景。」

上月底李嘉誠又再頻頻增持和黃,即惹來美銀美林撰寫報告唱好和黃,表示李嘉誠增持,代表股價有上升訊號,建議買入,目標價一百零四元。

連環做大刁

長和系業務瓣數眾多,不時分拆旗下公司,近期便連環爆出三單大刁,分別是有意搶閘推出全港首隻人民幣房產基金,以及被投行游說分拆屈臣氏上市;至於最大的 舉動,則是宣布將旗下香港及深圳的碼頭業務,以商業信託基金形式搬到新加坡上市,預計可套現五百億元,用作日後投資4G的彈藥。事成的話,和黃的股東勢必 再坐過山車。

行運一條龍呂志和

何家幾房人「爭燊家」,各大賭場亦有明爭暗鬥,早前澳博便與金沙為路氹地皮開火。事實上,澳門賭業這兩年競爭激烈,去年澳門博彩稅收高達一千八百八十三億元,較之前一年急升六成六,創下歷史新高。

六間持有賭牌的濠賭股雞犬皆升,平均股價翻了一番,升幅最厲害的,竟然是市佔率包尾的銀河娛樂,股價升了兩倍多,爆冷成為大贏家,主席呂志和家族的身家也連帶暴漲,從以往常駐富豪榜四十多位,攀升至第十一位。

銀河在六間賭牌營運商之中,並非最遲起步,市場份額卻僅得一成,被美高梅及永利後來居上。記者到過其賭場星際酒店,發現賭廳內雖有數十張賭枱,但賭客人數 寥寥,部分荷官因太過清閒,索性與同事聊天打發時間,內地賭客張小姐表示,「我只係陪朋友來星際玩玩,我比較喜歡永利和威尼斯人,賭場氣氛好好多。」

地盤停工變趕工

銀河如此質素,股價卻更勝同業,無非是喪炒銀河將於今年有大型新酒店落成,這間位於路氹的新酒店,與威尼斯人只有一街之隔,面積亦相若,設有人工沙灘及獨立小屋,以及六百張賭枱。

惟澳門大學博彩研究所所長馮家超卻指,銀河的炒作味道甚重,「銀河詳細資料都未公布,市場策略等等都未知,就算憧憬未來有條廣珠高鐵直達路氹,帶動大陸遊客訪澳,都唔係近幾年會興建好。」

無論如何,銀河景況已不可同日而語。回想○七年,銀河債台高築,地盤幾乎全面停工,其後銀河決定將兩成股份,售予英國基金公司Permira,套現六十五 億元還債及發展度假村。可惜禍不單行,○八年金融海嘯,加上中央收緊內地旅客出境政策,銀河遂宣布延遲原定○九年中開幕的度假村。

惟今時不同往日,銀河的地盤亦在趕工,據銀河職員指,度假村於四月率先開幕部分設施,實行一邊搵錢一邊裝修,「而家星期六、日都趕工,請好多人嚟加班。」

賭場爆挖角潮

除了斥資一百五十億元趕建大型度假村,銀河還在其他賭場內大手筆挖角,請了不少富經驗的荷官。四十多歲的方女士,一家四口全在賭場擔任荷官,最近丈夫亦由葡京過檔銀河,「舊年銀河請咗二千幾人,搞到所有賭場都大換血,我女兒人工由萬二跳到萬五,仲有得升職。」

濠江賭業你爭我奪,有分析員指,呂志和今次食正自由行再開通,以及新酒店落成,可謂行運一條龍,「佢做咗幾十年建材,都唔及搞賭場咁發達。」

50富豪榜


富豪 自由行 自由 逼收 收租 租股 發達
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22320

擁億元物業月收租42萬胡仙法外逍遙

2002-11-14  NM




九七年被控誇大《虎報》銷量,卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙,自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後,三年來銷聲匿迹,許多人以為她已一無所有。誰知剛相反,本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士,他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚,且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金,擁資一億零五百萬,另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業,每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙,現時最熱衷的,是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢?不會吧,她九月回來還 坐直升機,又捐了三十萬,全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉,為當地重 修後的虎豹別墅剪綵,並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年,佔地僅數千呎,比香港虎豹別墅規模小得多,參觀門票每張五 元,別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品,包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後,胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放,包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油,也是胡仙由香港整箱帶回來,一共卅瓶,每瓶賣二十元人民幣。

基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女,而是養女,但是,對於大部分中川村村民來說,這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要,他們只想在她 身上得到利益,「不理她是否親生,總之村裡個個人都說,自己跟胡仙最親。每次她回來,總是全村一起去迎接,人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙,自然不會胡亂益人。胡秀連說,胡仙自九二年第一次回鄉,至今回鄉五、六次,每次都捐錢起學校、築道路,但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時,一步也沒有入村,連胡文虎故居慶福堂,她也不去看一眼,反而後來到廈門等地拜會政府官員,到處捐錢,她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢,是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告,去年底結餘有一億零五百萬,就算每年捐一、二百萬,也夠用一百年。此外,胡仙九九年出售星島集團 股份時,和接手的何柱國有協議,她每年可向星島支取九百萬元顧問費,直至○五年。對比星島集團(今年九月改名上海銘源)三年來累積虧蝕達一億一千萬,她的 確逍遙自在。

夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢,胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號,外表頗舊的佛教般若安老院,住了七十個老人家,由十六名員工照顧,負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」,雖是非牟利公司,但擁有四千六百多萬元物業,其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」,胡仙共透過這兩間公司,持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司董事, 除胡仙外,還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏,以及一名律師周淑嫻,周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入,種類很 「雜」,包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等,現時每月租金總收入達四十二萬元。

買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說,胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業,多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業,賺 咗二千萬,其餘物業就一路用作收租,儲夠錢又再一次過俾錢買樓,從不做按揭。她們好有眼光,所買物業好易就租出,例如今年二月買個沙田廣場住宅單位,即刻 搵到租客,而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有,你咪蝦出家人,佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業,好少做街外生意,但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭,都係『般若精舍』董事, 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年,和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏,每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事,她表示不願多談,但說到胡仙她就讚不絕口:「她很有心,每年一月她父親的生忌,她都會來安老院派利是給院 友,一百元一封,就算自己沒空她也會叫人來代派。」

長居外國胡仙在九八年十二月,將香港虎豹別墅以一億元賣給長實,當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居,現值千五萬,連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業,她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說,她揀新居時挑選過多個樓 盤,「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過,每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近,大坑豪園一個三千多呎單位,二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年,不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃,登門到該單位探訪,開門的是一名中年男子,他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人,他不露半點口風,生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說,胡仙除了六月、九月曾回來,農曆新年期間也在港,「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容(胡仙兄長胡好之妻,胡好於五○年駕飛機失事去世)和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen,形容胡仙行踪飄忽,隨時會突然出現,「她多數時間在澳洲,九月尾那次回來,我事先也不知,接到她電話時她已身在香港。」

月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽,胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月,本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙, 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說,當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫,花費一百元,「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫,買內衣褲我都見過,都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元,但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道,卻繼續經營無實質業務的Asco公司,每月開支約十萬元,只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司,大部分都已結業,只剩下Asco。這公司六九年成立,約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用,全公司只 有五、六名員工,都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元,連租金、水電等,每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美,是胡仙在《星島》時的秘書,現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說,有部分員工以前是在《星島》服務,九九年跟隨胡仙離開,胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示,胡仙比以前「精神」了,「自從星島賣盤後,胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫,冇厘神氣,不過九月返嚟著住件紅色衫,成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示,Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業,但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒,例如胡仙九月回港那次,她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會,胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件,也是由葉菊美簽名,有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次,均見該公司員工在下午四時五十分便下班,而且一週只工作五日,恨死打工仔。


擁億 億元 物業 月收 收租 42 萬胡 胡仙 仙法 法外 逍遙
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22339

買樓收租過埋下半世?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5799

答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己,要比幾千蚊印花稅加幾千律師費,按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會,而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊,唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批,又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會,只不過第二買多數只批到借七成,咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產,佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快,你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔,到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓,而你加阿仔做擔保人可以,但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人,你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手,實在需要有間樓收下租食過世,如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧,又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨,請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房,新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭,淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見,希望大家可多發表。

買樓 樓收 收租 租過 過埋 埋下 半世 Home Blogger
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43587

盡早置業收租 收入每人各$32,000的個案(答) Home Blogger

www.homebloggerhk.com/?p=7365

同樣是受困於居屋不能加按之苦,手上現金十五萬不能作樓宇買賣,加按車位多獲廿萬資金,只能勉強買入兩房收租。如一早買入私樓已可加按自住樓房,輕易獲得首期,但仍要交付兩倍從價印花稅先可買入第二套房。

 

當然居屋不用補地價,仍有吸引之處。但當人們從擁有資產到考慮改善生活,由主要居住需求變成有投資需求,漸會發覺居屋與規劃之人生佈局格格不入。當然家庭月入不過四萬者,筆者仍大力支持先由政府幫忙入住居屋,該群「窮中產」如無政府補助根本苦不堪言。讀者問題,仍由個人借貸能力開始。家庭月入$64000先不計花紅而作保守預算。一半之份額可作供數之用,即最大借貸力為$64000/10000*50%*2.59=$8.3mil

 

自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000即可用作買樓供按揭之款項又減$10000,那餘下借貸力為$(64000*50%-10000)/10000*2.59=5.7mil。在旺市不持超過總借貸力一半之原則,即要將總入息之一半,再除二(因持貨不超50%)然後再減去現要還之$10000按揭,即(64000*50%*50%-10000)/10000=0.6即他們如要保留子彈,只可作$6000之供款。在現環境下,當然沒有這供款下買得起之單位,讀者如果覺得想「一樣還一樣」,即買完間樓先全力照顧小朋友,可賣去車位,再買入2.8mil右之樓房,開始試下收租。但生小朋友不是可預計的,可以先儲彈藥,等小朋友曉行後才考慮買樓收租未遲。因已解決居住需要,在此旺市買樓投資,資金少者可慢慢再黎。

 

至於買入(如匯景花園/星河明居)三房,會一次過用盡所有購買力,就算放售車位都要再補錢才能預夠首期,看似有點勉強。加上三房裝修點都比兩房貴,要再留點錢先可實行。希望你們的小朋友盡快出去,到小朋友要上幼稚園之時,話唔定等到換三房之好時機,一舉將校網之部署策略考慮在內。

盡早 置業 收租 收入 每人 32 000 個案 Home Blogger
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54541

借鏡篇》善用房地產增值、收租效益 小資單親媽靈活存房 勇度人生難關

2013-08-19  TWM
 
 

 

人生難免有風險!當面對困境時,平時存下的房產,只要靈活運籌,靠房子增貸、收租金甚至出售換現金,皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女,歷經失業、失婚,成為單親媽媽,張家芬仍在十年內,於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房,走入谷底的人生,開創出一個新局!

「我從沒想過,房子除可以擋風遮雨安身立命,竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後,剛滿四十歲的張家芬,穿著一身利落套裝,坐在咖啡廳裡,自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞,對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來,真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨,張家芬認為,之所以會不顧一切地咬緊牙關存房,與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭,小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家,甚至,因父親退休後投資失利,還跟著在工地當建築工人的父親,在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子,一個安身立命的家!」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子;因此,在幼年時,大部分孩子還什麼都不懂的年紀,即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚,堅定了張家芬買房的信念,讓她在一九九六年剛踏入社會不久,就展開買房計畫。例如,在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時,一放假就四處看房。此外,工作省下的錢,以每月三千元的方式,定期定額買基金,加薪或獎金的部分全省下來再加碼,為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下,二年內,張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年,雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了,再不買,未來房貸可能要一直背到退休,並且房地產景氣已降到冰點;因此,即使親友看壞當時的房市,張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是,單身時,自住可省房租;若結婚,可以與先生一起攤還,或賣掉房產,盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子,因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁,一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋,向朋友無息借款五十萬元,以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元,順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後,便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱,而她已擁有屬於自己安身立命的房子;並且,還房貸存房,也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷,加上努力工作,很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢,人生將走向坦途;然而,老天給的考驗,才正要開始……。二○○三年,孩子出生後,張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債,最後,甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此,八個月大的兒子更在此時生了場大病,八、九萬元的醫療費用,讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下,張家芬決定離婚,成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變,曾讓張家芬一度考量賣掉房子,改以租屋來渡過難關。後來想想,時值房地產已經復甦,賣掉要再買回就更難了。因此,她轉個念,何不用出租的方式,來補貼家用?由於前夫已搬離,家裡空出了房間,她在台中也找到了工作,評估之後,決定先搬回娘家與媽媽同住,再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來,不但省了自己的租金,並且用出租的錢繳房貸後,還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房,再以房養家,成為一位勇敢的單親媽媽。

然而,張家芬怎麼也沒想到,對她而言,充滿幸福想像的人生第一戶房,竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後,婚變後三年,她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利,張家芬用公司的分紅配股買基金,又存得了一百多萬元。此時,她考慮到孩子已漸漸長大,需要更大的空間,年邁的母親也不適合住在老公寓;因此,買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢,還是買房最穩!」張家芬分析,當時台中的生活四號線快速道路已動工興建,房子增值潛力大,無論自住、投資甚至賣掉應急,都是很好的標的;因此,她為了籌措自備款三百萬元,賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元,還掉了貸款後,還多了二百萬元的資金;不但足以補貼新房子的頭期款,又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外,張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款,還把位於台中北區的老家,以每月八千元出租,接媽媽與她同住,縮短還款時間,靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而,老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年,原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗||公司解編,命途多舛的張家芬頓時失業了!照理說,負責全家溫飽的她應該慌亂至極,但張家芬卻老神在在,原因是她另有盤算||著手第三次的買房計畫,以總共八十萬元的資遣費與退股金,以及幾年來的基金盈餘,在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房,讓人替張家芬捏一把冷汗,但她分析,危機可以是人生的轉機。例如,由於屋主急售,這間房只賣一七○萬元,買下後,把房子隔成兩戶出租,每間月租金六千元,就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看,買房存錢都比放著來得划算!」對自己的買房計畫,張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋,因此,沒有貸款問題;再加上一萬二千元的二間套房的租金收入,讓她在失業期間,得以度日。同時,除了利用專長接會計事務所的案件外,張家芬也有最壞的打算,萬一撐不過時,可將增值一倍的套房賣掉,解除危機。

天無絕人之路!去年年底,張家芬又重回職場,解除了財務的警報。精明的她,除了繼續買基金存錢外,由於認為台灣房價已高,已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品(RITs)。

回顧這十年來生命歷程,雖然,時感艱辛,但張家芬卻從不覺得匱乏,「支持我的,除了兒子與媽媽,還有『房子』!」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅:

我可買總價多少的房子?

自備款與貸款金額又各是多少?

1.婚前可做的準備:

1.選擇優質基金與股票,先存得自備款。

2.趁低價買房,婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算:

1.暫回娘家將房子出租,節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年,壓力已減輕。

3.失業必須的應變:

1.拿資遣費買兩戶小套房出租,增加收益。

2.預備無力支撐時,賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1:政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案,來降低還款壓力。例如,青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2:銀行

主動向銀行表明還款壓力,協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案,包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3:親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款,親友往往是良心借貸,只要有借有還,通常可以無息借到款項,對於應急,十分有幫助。

救命恩人4:自力救濟

可分為止血與開源。止血方面,即是如壯士斷腕,對於不良資產,寧可賣出停損;倘若房子具有增值性,則可以出租或分租開源以暫解壓力。

 
借鏡 鏡篇 善用 房地產 房地 增值 、收 收租 效益 小資 單親 靈活 存房 勇度 人生 難關
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74165

做生意與物業收租 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_6818.html
有位前輩在一家旅遊巴公司工作多年,他的老闆有二十多部旅遊巴,整計今天的牌價及車價,其公司的資產市值已經過億元。前輩跟止凡分享他老闆的性格總是「算死草」,最麻煩的是每架車的運行班次都要「計到盡」,令前輩有不少抱怨。

前輩的老闆都不會仿傚行內習慣的做法,例如某公司向他包起四輛車用來接載員工上下班,行內慣常會把這四輛車分派出去,於是這四輛車接完該公司員工上下班之後,車輛及司機都可以閒置一下,因為反正錢都是該公司包起了,其他的接載工作就靠別的車輛去做。可是,前輩的老闆總是會把每輛車及司機的空閒時間都用盡,要司機不時報告位置,如果有新工作,又有閒置車輛及司機,司機都需要多走三兩轉。

本來這應該是一次半次的特別操作,因為例如某飲食集團每月用60萬包起幾輛車,按合約來說,這幾輛車是全天侯待命的,但前輩的老闆永遠都把這幾輛車計算在其他工作按排之中,有時因其他工作而延誤了接載該飲食集團的時間,就要司機找些大話作解釋,例如拿車去檢查修理之類,實情是違約地做了別的工作才對。

其實有足夠的生意及工作,前輩的老闆大可以多買幾部旅遊巴,多請幾位司機,自然大家都能做得更輕鬆。不過,做生意的,又能生存的,一定會想得很盡,今天的生意額不代表未來的生意額,而生意額亦不會因為多買入幾部車而增加,如果多買幾部車回來,未來生意額下降怎算呢?就算單看今天,生意額不變,但多購入幾輛旅遊巴,資產回報率便即時下降不少。本來用了20輛車能做這個金額的生意,今天要用25輛車去做同樣金額的生意,平均每輛車的賺錢能力都變少了。

做生意的,想生存,一定要想得很盡,把資產的效益發揮到最盡,只要還能想到操作辦法的話,都不會隨便增加資本,除非迫在眉睫,即不增加資本就增加不了生意額及盈利。在這樣的思維之後,員工怎能舒舒服服地去工作呢?員工工作得太舒服,代表老闆還有很多資源未發揮到極點呢。

前輩這個分享,令我想起在香港最多人致富的方法,即物業收租。如果把物業收租當成一盤生意來看的話,其租金回報多不會受你持有多少物業而下降,通常只要不斷買入更多的物業就行,為何這麼「著數」呢?換成是旅遊巴的例子,不停買入旅遊巴定必過份擴張,拖低回報,對生意有負面影響。每盤生意都會計好數,計算好生意額、市場份額及擴張步伐,不可能像物業投資,越買得多就越好。

物業投資亦是一盤生意,但不太受生意額的影響,多買一間就多一間收租,最大的分別在於香港樓市的供求問題。香港一直都有強大的住屋需求,買也好,租也好,一向都是供不應求的,所以物業收租這盤生意很容易做,看到市場的現況,只要不斷買入,就能增加現金流。投資者都不用擔心回報率被攤薄的問題,因為多買一間就保證能收租,這是物業收租這盤生意的優勢,亦是為何物業投資讓最多香港人致富的原因。

明白此道理之後,就會瞭解其實物業投資都是一盤生意,只是因為香港樓市的供求問題而令這個生意操作少了很多顧慮,但這並不是放諸四海皆準的定律。大家還記得不少香港人90年代到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎?今天到內地一些「鬼城」買物業,到一些三四五六線城市作
物業投資,他們都能夠幾百幾千畂地畫出來建房給香港人買。但大家可能都知道這些地方的租務市場都不會像香港一樣,買了的物業就只能空置著。

所以物業放租這盤生意之所以成功及容易操作,只因香港地少人多的物業市場出現供求失衡所致。要成功應用這樣的生意模式,也要留意當地市場的供求問題是否跟香港相似,例如倫敦、紐約、北京、上海、東京、大板等地方,否則後果未必樂觀。
做生意 物業 收租 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=90733

置業信箱(48):加按買樓收租一定掂? 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問:兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期,供30年,H+1.3,Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右,能加按來買多層小樓收租呢?想法是新買的小樓自住,四小龍出租,新樓用老婆名上會。

答:若以正路的思維,將物業加按,500萬可以按七成借到350萬,以讀者提供的資料,供了兩年,欠本金應減到270萬左右,大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢?按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限,400萬以上物業已經不能借到九成:

物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入,75萬七成按,只可以買到230萬左右的物業;若果做二按的話,大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子,然後用妻子名義去借二按按揭,以500萬成交價計,無需要給佣金,印花稅6%是30萬,按揭保險上會,樓契連律師費5-6萬,以下就是供款計算:

出售物業得款500萬,扣除欠銀行270萬,差額是230萬,其中100萬支付二按的首期,30萬支付印花稅,樓契連律師費5-6萬,七除八扣之下,得款是94萬左右,每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續,相差的只是19萬,而所得款項所買到的物業,又是否適合讀者用作自住?一定要買多一層樓,就要另作資金投入才見穩健,還要計及未來加息之後,供款會進一步增加。

筆者以為,買樓收租是一項投資賬,要計清楚所有的開支,並且要衡量或然的風險,是否足以彌補?若約以租金收入計算,只有3%的租金回報,連買藍籌股都不如,若果期望物業增值,又會否變成紙上富貴?

置業 信箱 48 加按 按買 買樓 樓收 收租 一定 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=105013

收租代賣服飾店 設計師駐點推新衣

2014-09-22  TCW  
 

 

穿著就是要獨一無二!不想和人撞衫的你,這家位在比利時安特衛普的實體服飾店Scoop,最能貼近你的需要。

這裡展示集結的,全是新進品牌或設計師作品。為了嶄露頭角,設計師只要專注設計新品,賣衣服交給專業就行。

只要按商品類型與數量付出租金,每月從99歐元(約合新台幣3,800元)起跳,Scoop從經營、設備、人事一律打點穩當,全力負責銷售,不另外抽成。

每季有新的設計師進駐,商品風格也會隨之更替,想尋寶的消費者隨時都有新衣可選擇。

設計師也可以利用店面開設工作坊,或站在第一線服務顧客,Scoop的2位創辦人樂於提供老經驗的銷售諮詢,並且回饋來客的意見。

收租 代賣 服飾店 服飾 設計師 設計 駐點 新衣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113462

蘇寧門店若關張收租婆咋辦? 歲寒知松柏

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102v7b9.html

$蘇寧雲商(SZ002024)$ 公告擬出售物業給基金再回租,我們來算筆賬:

賬載原值20億,凈值17億,年折舊按1億算。現40億出售,交稅10億,凈收30億現金,利潤13億。

售後回租時,基金想募集到錢,優先級現在得保8%才有吸引力,否則就算蘇寧集團劣後險資等機構也不敢認購基金,老百姓可不傻,p2p都15%的年預期收益率呢。

那麽,蘇寧雲商年租金至少得付3.2億元,否則基金不可能有8%的收益率,未來的增值暫不考慮。

一、這3.2億的年租金,不到10年即超過30億的出售現金流入,年10.7%遠高於銀行貸款利率;

二、3.2億減1億的折舊,每年增加2.2億成本費用,6年即超過13億的出售一次性利潤,年17%(所得稅因素忽略),或者說是6倍的pe,請問蘇寧雲商現在pe多少?

這麽看來,只有稅務局是贏家,白得10億的稅款。那蘇寧為什麽要幹這事呢?

一是要靠這13億扭虧;

二是弄到30億現金,估計它抵押貸款有難度或金額小,所以寧願用高成本的售後回租;

三是讓炒股的朋友眼睛亮一亮,證明自己的資產隱蔽有升值,股票炒高大股東質押時能多融點錢。

不過,蘇寧雲商現在的pb超過2倍,不要說港股里大把0.5pb的地產股,就是a股的地產龍頭也就1倍pb出頭。

當然啦,以房地產現在的形勢,能賣還是得賣,否則過一二年想賣都沒有傻瓜願接貨。若是過幾年門店大關張,租金該向誰收呢?

蘇寧 門店 關張 收租 租婆 婆咋 咋辦 歲寒 松柏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=115495

收租之後繼續整大個餅 - case study 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/10/case-study.html

這一篇YC兄繼續回應blog友提問,替blog友計計數,研究一下「整大個餅」這個動作有何考慮。雖然這是YC兄七年多前所篇下的文章,而且今天的樓市政策已有大改變,但從這文章仍能找到值得學習的財務知識。


YC兄的文章 - (2008年5月27日)

提問:

謝謝你的分享!期待你下一次的文章!

其實我亦想再買一個單位,但與以上case有點不同。

我有一個單位已租出1年(1年生1年死),每月租$8800,生約已過,租客好準時交租,本想於9月份收番自住(因目前與家人同住,地方太細,所以想幾個月後搬出),但租金太吸引,遲些租金保守估計可收$11,000,所以想再買一個單位自住。

現租出的單位於07年初買入,價193萬,銀行借110萬,供15年,每月約供8千,銀行估價約245萬,想再買一個單位自住約200萬內。

每月收入除租金外,兩公婆每月收入約2.5萬,扣掉開支,每月約儲1.2萬,另現約有15萬cash,想請問你銀行有做二按嗎?好像財務公司先有,是嗎?如果作二按,利息是否太高?

請問應如何安排較好?謝謝賜教,不勝感激!


答覆(YC):

如果我是你我會咁做:

1. 我會keep住層樓收租,因為回報率有5厘半,租客又準時交租,最緊要是樓價看漲,買多層自住有著數。

2. 如果你用租金加入息供第二層樓,HKMC或銀行一般只會count你租金的70%作為你的income,所以你的total income係$25000加($8800 x 70%)= $31160。

3. 50% of your total income $31160 = $15580。再減去第一層供款$8000,你第二層供款maximum唔可以做超過$7580。

4. 自住樓宇according to HKMC可以做9成半按揭,200萬樓(最好買少過200萬些少既樓,因為stamp duty 只是$100)首期半成10萬,另3萬(傭金,律師費,stamp duty)total 13萬,做9成半按揭total190萬,供30年,每月供款$7507(2.5厘計),less than $7580 as mentioned in item (3) above。

5. 按揭保險費(around樓價2至3%)say 5萬,你可以一次過俾曬,或者比一半然之後每年供d,直至你層樓回落至7成按揭,亦可以count埋落樓價裡面一齊做mortgage。現時銀行一般都會同你一齊做一按和二按,而且息口都是一樣say P-2.75%。(上文如果我有錯請blog友補充)

6. 如是者你買第二層樓自住,只是供多$7500,仍然可以每月儲$4500另加1st unit既租金升幅。

7. 如果你仍然覺得資金太緊,或者HKMC只係批9成按揭俾你,你可以參考我上一篇《點樣整大個餅》,加長年期re-mortgage 你1st unit套筆錢出黎周轉,便一定無問題。


這一篇可以當成是上一篇的延續,上一篇說到re-mortgage左自己住緊個層樓出黎買另外一層樓收租,所generate既租金加埋你幾年後既人工升幅,或者你或妳已找到另外一半加埋佢既income(這一個point好重要,兩個人既力量會將個餅整大好多,而且大家有商有量,有共同目標,感情亦會好好多),便可以如上文所說購入第3個unit。

我會將這一個unit用作自住,然後將之前個2個unit出租,一方面自住可以借9成半用盡槓桿,另一方面可以因應自已需求買大d,我記得我到呢一個stage便和我太太購入海怡866呎3個半房既單位自住,一住便住左10幾年,期間便用我之前2個unit既租金加理人工既升幅,re-mortgage d樓,不斷購入細價樓收租,直至提早退休。

這一個遊戲開始時,資金會好緊絀,尤其係每一次買新樓的時候,之後便會越黎越鬆動。Blog友們如果唔大洗供完幾層樓之後(其實我從未試過真真正正供完一層樓就已經還錢贖樓,因為如果樓市個cycle係升緊(你賣掉一層便可以cover二層mortgage)或者通漲持續(我層海怡91年買入價只是142萬,現時估價約550萬),你會發覺以前買落既樓個價錢真係好便宜,加上租客一路幫你供緊樓,贖樓呢樣野會比你想像之中快好多。當然亦會有樓價跌的時侯,如果樓價跌便由得租客幫你供樓,到時你是否提早退休就自己話事喇!


後記(止凡):

數字的計算依然,正如我一開始所講,今天的樓市政策改了不少,好像都沒有九成半按揭,又難以找到只需付100元stamp duty的200萬以下物業,但重點不在於其數字的精準計算,而是其理念。

其實很有趣,不少人有提問者的情況的話,與父母同住,又有一間屋收租,可能會想收回單位自住,還是繼續與父母同住,又或者賣掉單位再買入合適自住的單位之類,操作來來去去都是買一間或賣一間。

多看了物業投資者的blog,他們總會想到「整大個餅」的理念,利用加按多買一間兩間,計計現金流,可能比起只持有一間物業更有利。多買東西,最後能少花錢,這是窮人思維所沒有的概念。

還有些點子很值得討論的,與家人商量,大家有共同目標,令感情更好。不時聽到有blog友話身邊人都不明白自己,在投資路上很孤獨,這就要向YC兄學習一下了。記得財叔也在imoney分享過,針對劉煒鳴月入15000元的例子,鼓勵年輕人可以找個伴,兩個人一起儲蓄,每月就不只15000元了,正所謂「一人計短,二人計長」。

最後YC兄點出了投資計劃的過程,談及他的經驗,一開始造餅時,資金可能總是很緊絀,每個新買單位都計算到十分緊張。隨著資產水平增加,這些資金緊絀的情況就會得到改善。這是一個成長的過程,好像以前我也分享過《一支股票一個月糧》,起初相等於一個月糧的被動收入頗難得到,但慢慢上了軌道,之後的路就更容易走,亦走得快很多。
收租 之後 繼續 大個 case study 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=163870

股息 - 由物業收租說起

繼續近日在blogger間的熱烈討論話題,再談談對股息。因為止凡近日不時都在思考這個命題,即為何不少blogger認為物業收租的租金是被動收入,而股息則算不上是被動收入呢?重點在於「除淨」這個動作,拿股息跟股價一起看,只是零和遊戲,這個迷思在之前的一篇文章討論過了,今天另外說些有趣的例子。




我們都會認同物業收租的租金是被動收入,物業收租是生錢的,所產生出來的租金沒有在資產上減值而生,股票派息則不同了。我想編個幻想故事,由物業收租幹起,每年都收租,這物業為我產生著被動收入。

之後我越做越大,學YC兄做大個餅,學財叔賺到不少舊樓回收的價差利潤,學富爸爸作者Robert向銀行搞融資投資更多房地產。如是者,我所投資的不再是一間物業,而是有數量不少的物業在手。這時候,我的被動收入可真不少噢。

由於生意太大,加上稅務問題,成立一家公司來管理這些物業投資更好吧,同時可以請一些員工替自己打理這盤生意。從前的物業收租收入,總需要自己做點工夫,如今成立公司,由員工代勞,這些收入更加「被動」了。

這時候,成立了公司,規模越來越大,甚至可以拿公司搞搞其他生意,好像Starman兄一樣搞工廠翻新、搞農場也可。公司生意越搞越好,更是多樣化起來,每年盈利相當可觀。公司不時找來幾位主要股東討論盈利如何分配的問題,是定期作分紅,還是再投資之類。如果分紅,包括我在內的股東們還是繼續在分享被動收入吧。

突然有一天,有些ibanker走來,希望我這家公司可以包裝上市,集資後可能有更好的發展。跟股東討論過後決定把公司上市,過程成功,公司的盈利能力也繼續保持。公司每年得到盈利,開股東大會之後會決定派發多少股息出來。

討論到這裡,我會問一個問題:「我這家公司,在上市後向股東派息,為何突然不算為我的被動收入呢?」,因為上市後就有股價,派息要從股價中作除淨,看總體回報這個派息動作是零?有興趣的blog友不妨反覆思量,還可以假設更多的幻想場境來思考,這將會對不少迷思更能理解。

我總認為,如果還原基本步,從企業生意處想,很多迷思都會更容易明白。看股息時,重點不應該放於股息的多寡,而是這盤生意的本質,例如持續盈利及產生現金的能力。而派息政策亦要視乎公司的狀況,投資者應作出分析。

另外,派息「除淨」這操作還有更多的無聊想法,不過以小弟的文筆感覺較難表達,即管試試看。假設有一家上市公司,其市帳率大約為三倍,擁有100億淨資產,300億市值,分配100億股後,每股賣3元。

如今這公司派息0.5元,派息後作除淨,每股除淨後為2.5元,市值即為250億。而這個派息動作,所派出來的50億現金股息,其實不是從市值中派出來的,而是從淨資產處派出來的,於是淨資產立即由100億變成50億了。

看看市帳率,派息除淨之後變成5倍(市值250億除以淨資產50億),如果市場維持給予這公司3倍的市帳率的話,這支股票是否在派息除淨後有下跌壓力呢?即由每股2.5元跌至每股1.5元才合理呢?

類似情況亦發生在市帳率小於1的股票,派息除淨後有上升的可能嗎?不知道這個無聊想法有否誤點,希望有blog友可以指教一下。而我想表達的是當加入「股價」作為考慮因素,一切都變得複雜起來,當不明所以之時,不妨還原基本步,以企業生意人的角度看問題,所得出的概念自然更能掌握,亦能清楚了解什麼對自己重要。

預祝各位blog友,2016年事事順利,在自己的目標踏上明顯的一步。

股息 物業 收租 說起
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=179257

收租佬的安樂死(2016/9/29)

2016-09-29

凱恩斯在經典著作《通論》的最後一章,曾經預言,當經濟步入長期結構性的衰退,市場經濟失效,利息長期低迷,後果可能意味着資本主義的縮滅;在大師淒美的修辭下,結局就是「收租佬的安樂死」(The Euthanasia of the Rentier)。

馬克思《資本論》將「收租佬」(Rentier)和「資本家」(Capitalist)幾乎互通使用。從前的世界,資本家中有地主也有工業家;但不事生產的地主收租階層,更是去封建社會過程中,必須要批鬥的對象。如是者,地主總是站在廣大人民對立面的階級敵人,比工業家要再低一級。

當○八金融海嘯還未正式打到埋身,已經聽過不少預言,說次按風暴打得好,資本主義時辰到。但自○八年起往後的四、五年,卻似乎是國家福利社會的存在危機,多於是資本主義社會末日。

很少人意識到,貨幣是其中一個政權和人民的信任基礎。貨幣制度崩潰,政權也會動搖。貨幣的信心危機,就是政權的存在危機。手上有點資本的人,在過去幾年就像在大海漂流的浮木,總想找個沙灘停下來。雖然說貨幣信心危機已經導致到國家主權的不穩,國債在這幾年仍然是價格高企。

與此同時,也有資金選擇了地產。總之,非貨幣資產,表面上價格,全面有進賬。話說回頭,就算如地產般的非貨幣的資產,也必須要政府捍衞私有產權,才能有確定的價值。假如政府帶頭破壞私產價值,甚至侵吞私產,人民和政權互信的另一個基礎也崩潰,政權也只剩下威脅利誘;正如深圳河以北的社會一樣。

凱恩斯眼中,市場經濟未能促成全就業(Full Employment),政府就應該出手。可是當政府也自身難保,又應當如何是好?一般的經濟學者,將就業(Employment)理解成工人每個月有糧出。但作為一個古典派,我認為就業率應廣義地被理解成「所有可生產的因素」(All factors of production)的使用率。投閒置散的工人,停機空轉的器材和荒廢了廠房商店等,都只不過是同一件事的不同面向。不同的經濟和生產模式,對不同的生產因素的使用有不同的組合。

普遍而言,愈是進步的經濟模式,生產因素的組合也愈複雜,也愈難一眼看得明白。原則上,政府的管制和干預與進步新興經濟模式,往往有不兼容之處,例如過去幾年開始大行其道的共享經濟,就處處跟政府過時的規管有衝突。可惜在香港地,官僚和政客的眼界,看得不夠遠,也看得不夠仔細。錯過了的機會,也永遠沒有人會記得。退一萬步說,就連我們以為最簡單的收租物業管理,其實也大有學問。民間組織107動力最近對食環營運的街市進行調查,發覺管理不善,租金收得太低,竟然會令街市變成了儲物貨倉,浪費珍貴資源。諷刺是,在另一邊廂,被外判管理的街市,卻明顯做得更好,但外判卻是政治不正確的概念。在商言商的領展,被原始的鬥地主文化不斷衝擊,更不在話下。事實上,今時今日零售業對地產的依賴愈來愈低,網購也漸漸成為市民生活一部分,仍然停留在十九世紀末的抗爭思維,是否有點不長進?

李兆富,筆名利世民,時事評論作家、出版人。作者Facebook專頁:http://www.facebook.com/leesimon.hk

收租 租佬 佬的 安樂死 安樂 2016 29
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=217515

從收租股公告看本港和內地實體零售市道

美國總統的選舉結果令人大跌眼鏡,點票期間恆指更呈現deep V 形態,嚇倒不少投資者。特朗普的狂人態度竟然獲大批選民支持,反映貧富懸殊和社會分裂的情況嚴重。大局已定後,美國好友告知很多人為希拉里未能選上而大哭,尤其少數族裔 - 穆斯林護士聲淚俱下致電白人同性戀胸肺科醫生...   好友屬黃皮膚,太太雖是白人,但自特朗普參選以來,體會當地人因其膚色,態度不再如過往般友善,令其擔心自身安危,更認真考慮搬去加拿大,並已計劃感恩節週末前往視察。

特朗普沒有從政經驗,而且往往語出驚人,實在很難預期上任後的情況。既然看不懂美國形勢,只好回頭微觀本土市場。平日看公告,筆者最喜歡看中國地產發展商的每月營運數據,因為夠貼市(最近一個月),能明確反應內地物業的銷售情況和最新價格。香港的地產發展商雖沒那麼頻密更新數據,但太古地產(1972)剛公佈的第三季營運數據,側面反映經濟狀況,其中更有值得思考細味之處。


太古廣場,太古坊,港島東和太古城中心的辦公室出租率接近100%。而今年新租約的租金升幅介乎9% 至29%,以港島東(據知Facebook 的香港辦公室就在港島東) 升幅最大,其次是太古坊和太古廣場,分別升15% 和 14%,太古城中心則升幅輕微僅9%。商場銷售額則背道而馳:太古廣場的商店錄得 15.3% 跌幅,東涌名店倉則下跌 11.2%,這大概是因為少了內地旅客吧。太古城中心位處住宅區,商場銷售額跌幅輕微,僅下降4.2%。有趣的是,太古廣場和太古城中心的辦公室租金升幅,與商場銷售額似乎呈現負相關系數,這似乎不合邏輯,亦難以理解。單看數字,零售不景氣是一回事,黃金地段的辦公室租值堅挺,不單止未有回落,還保持升勢。

內地的營運數據也吸引筆者眼球。除了三里屯太古里,其餘的北京頤堤港、廣州太古匯和成都遠洋太古里,幾個購物商場的租用率皆錄得升幅。至於零售銷售額,所有商場都錄得5% 至11.3% 增長,成都太古里則錄得100% 增長!以此觀之,即使面對網購衝擊,內地的實體零售額仍錄得增長,側面反映內地消費力强。這些數字與媒體報道內地的零售市況,似乎有出入。

媒體報導未必能全面反映實況也許已成常態。不論早前英國脫歐或近日美國總統大選,民調和媒體報道都未能反映大眾意願,結局被指為黑天鵝。其實,筆者知道好些人循其它渠道收集原始數據,例如追蹤社交平台的討論熱度等,其分析結果顯示脫歐和特朗普的勝算並不如媒體報道般低,反而存在優勢。套用在投資策略的選擇,是衡量運用基礎分析或技術指標、長線投資或短線買賣時,投資者也可以考慮做較大型的數據統計。筆者近日的回測心得,是短線買賣的回報率,的確未必及得上長線投資(尤其股市中長年錄得大升幅的股票屬少數),但大前提必需是(1) 長線投資者研究功夫到家兼且眼光極其獨到 (2) 時間成本相對其他人低 (3) 風險承受力較高。若時間成本高昂,兼且可承受的風險較低,運用技術指標配合不同的中短線策略,似乎是合理選擇。篇幅所限,未來有機會再詳談回測結果和啟發。

此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
Facebook 專頁: www.facebook.com/trendalysis 
從收 收租 租股 公告 本港 內地 實體 零售 市道
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=229297

收租仔之屋

記者妹一嚟就道出咗起碼一生兩宅收租仔的心聲:買磚頭可以保值,個個月又有穩定收入,係唔少人的退休大計,不過最緊要的就係要掌握到入市時機云云(35:40 — 46:30):
樓盤傳真 2017/02/11 2017/02/11 22:54

嘉華啟德區嘉匯一房五百八十五萬元入場,長實牛潭尾意花園以稅項回贈迎戰,並提供五年期過渡性貸款,但對紓緩首期壓力作用有限。
轉投二手樓,準買家也不容易上車。即使堅尼地城嘉輝花園二百八十呎單位,業主也索價四百六十八萬元。
鴨脷洲南區左岸有三成半成交,業主購入相連單位,但如計劃打通未必可行。關鍵是露台是否用盡豁免面積,花近億元置業卻有可能失預算。
家有三位活寶貝,家居設計以小童為先,容許四圍走動和大量玩具櫃,還有捉迷藏小機關。
閱讀更多 »
收租 租仔 仔之 之屋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=237164

最新樓市調控出台 長沙收租勝上海 二城市突圍

1 : GS(14)@2010-10-25 07:56:34

2010-10-16 im


湖南直擊

中央9月29日再度出招調控樓市後,各大城市紛紛推「限購令」,其中上海10月更宣布每戶只能新購一套住房,市場擔憂新一輪調控措施,陸續有來。

一?城市或者是高樓價的二?城市,目前是政策打壓的高危區,投資內地樓市,還是要避開買樓成本較高,及受政策干擾影響的城市。

臨近廣東的中部省份湖南,省會長沙早已成為不少香港地產商眼中的肥肉。自2006年起,和黃(00013)、新鴻基(00016)、新世界(00017)等各大地產商紛紛進駐長沙,興建住宅樓盤,全因看中這個二?城市的樓市發展潛力。地產商固然快人一步,要得知當中的底蘊,本刊記者近期也直飛長沙,了解行情。

如今搭乘武廣高鐵到長沙,從廣州出發僅需2小時,比飛機只慢1個小時,長沙到武漢也只需1小時。原來目前均價為每平方米5,600元(人民幣,下同)的長沙,仍埋藏不少投資機遇,收租回報更高於上海。

速讀內地最新樓市調控

中央自今年4月推出被視為「史上最嚴厲」的調控政策,卻未能令房價過高城市降溫,8月份成交量更有恢復象,於是中央9月29日再度推出「加強版」調控措施,以下是最新出台的樓市調控政策︰

1. 暫停發放第三套房貸

各銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,消費性貸款亦禁止用於買房。

2. 加快推房產稅

加快推進房產稅改革試點,並逐步擴大到全國。

3. 部分城市限購房套數

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民購房套數。

4. 禁囤地捂盤房企發股票債券貸款

對有違規紀錄的房地產商,要暫停發行股票、公司債券和新購置土地,各銀行停止對其發放新開發項目貸款。

中央國慶前兩日再度出招調控樓市,深圳翌日立即響應號召,要求深圳戶籍家庭限購兩套住房,而能夠提供1年以上當地納稅證明或者社保繳納證明的非深圳戶籍居民家庭,限購一套住房,至於其他情況的買房者,則無緣買房。隨後上海、杭州、福州、寧波等多個城市也紛紛出台「限購令」。

在同為一城市的廣州,由於許多人認為推出「限購令」勢在必行,於是在政策影響之下,廣州上周新房單日成交量竟然創下4月樓市調控以來的新紀錄。買家希望搶在「限購令」出台前購房,令廣州10月9至11日期間,便連續三日成交破千套,較上月同期翻了一倍。由此可見,「限購令」短期反而成了「催購令」。

有研究報告指,今年8月份一?及二?城市的物業成交均價,分別按月上升7%及5.3%,相對一?城市,二?城市樓市投資成本低,機會多,但是若沒有「地膽」相助,貿貿然去必定要碰釘子。

在湖南土生土長、去年結婚的嚴暉曾經從事財務工作,婚後就辭職當全職太太,但熱衷地產投資,這位現時懷胎數月的準媽媽,已擁有兩套住宅和一個產權式商舖。

盡管如此,嚴暉並沒有成為「房奴」,她的丈夫從事I.T.行業,她是全職主婦,收入足夠生活和供樓。她於2003年買入的第一套房,樓價只約15萬元,故只申請了2年期的按揭貸款,按揭已供完,現時出租月收1,800元;而目前居住的這套房,則是丈夫出資,已一次性付款。她目前僅須負擔按揭供款,是2006年買入的產權式商鋪,但她每月來自第一套房的1,800元租金,已經完全夠支付這商鋪月供開支,且5年的按揭也將於明年完結,屬於「無貸一身輕」。

長沙人愛玩樂花錢闊綽

在一個風和日麗的下午,當記者來到嚴暉位於長沙城北的家時,她就直說記者來得巧,原來她又有買樓打算,前一日還挺?肚子親自去看樓,講起如何買樓,她說來頭頭是道。

「昨天剛去看了一套房,估計是1995年之前的,10幾年樓齡,沒有電梯,也沒有物業管理,底價在每平方米5,700元。」該單位位於市中心地鐵站口,該站地鐵又是1號?和2號?交叉的地方,因此附近樓價漲了不少,周邊的新房都要每平方米9,000元。

很多二?城市都在大興土木、修地鐵,嚴暉這次打算買二手樓,最看重的是位置,和香港樓市一樣,地鐵沿當然成了不少買家的心頭好。

其實湖南的樓價在內地算是偏低,在中部城市中,貴州的工資可能不如湖南,江西省會南昌的環境也沒有長沙好,但是房價都比長沙高,這跟不同地方的人消費習慣不同有很大關係。由於湖南人很願意將錢花在吃喝玩樂方面,用於買樓的收入比例不會像其他城市那麼高,故樓價也相對溫和。

嚴暉還指出另一個令房價較低的原因,因為當地國有企業、機關政府以前建了很多福利房。「老長沙人手上基本都有兩套以上的房子,買的價錢都很便宜,單位上的福利房或者集資房,剩下的錢更願意拿來吃喝玩樂。」

租金回報率逾?%勝上海

如今國家要振興中部,經濟發展重點地區由沿海轉至中西部,給這裏的二?城市帶來不少商機。對投資大城市也有所了解的嚴暉說,以收租回報計算,投資上海樓遠不如投資長沙。

嚴暉2003年買了一個為61平方米(約610平方呎)的一房兩廳小單位,目前正拿來收租。當初她是以每平方米2,500元的價格買入,樓價為15.3萬元,若如今出售,她估預能賣到6,000元至7,000元一平方米(即樓價逾40萬元),漲幅逾1.4倍。不過她暫時不想賣樓,只肯放租,因現在每月可收1,800元租金,她隨即做了個簡單的計算︰「租金一年可以回收逾2萬元,20年能收回投資,但是在上海你找不到20年可以收回投資的房子。」此單位每年租金回報率約有5.4%,比上海南京西路不少樓盤的租金回報更優勝。記者翻查在上海地鐵2號南京西路站及恒隆廣場附近發現一個類似樓盤「駿豪國際」,與嚴暉所購的第一套房一樣都是7年樓齡,其中一個同為一房兩廳約為66.7平方米的單位,售價為300萬元,而類似單位的租金差不多要6,500元,收租回報率僅為2.6%,遠不及長沙。

買樓收租已勝人一籌,嚴暉現時自住的那套房子,更令她感驕傲。

發展商VIP噱頭製造騷動

二?城市售樓的情況跟香港不盡相同,但一樣會各出奇謀,製造開盤騷動。她目前住的珠江花城是內地開發商廣東珠江實業旗下項目,第一期於2006年開盤,算是首個於長沙推出的精裝修大樓盤,當年還引起了不小的騷動。

珠江花城推出了一種VIP制度,即是買家提前繳納3,000元的「誠意金」,獲取VIP優先選房的資格以及一定的房價優惠。因為專為VIP提供的選房時間僅僅得一日,並且要拿籌,於是當年不少VIP凌晨就開始排隊,終於輪到自己的時候,每個人又僅有約5分鐘的決定買或不買,從當年一些VIP的看房日誌中得悉,開發商從VIP踏入房間的那一刻開始「正正經經」計時,於是滋生了不少不愉快,還有人給予「黑色5分鐘」的評語。

她提醒,就算是現在,長沙那邊的開發商還是很喜歡玩類似噱頭,讓人感覺房子真的是供不應求,製造晚來一會兒就會錯失良機的錯覺。

施小計向營銷總監拿折

作為VIP之一,嚴暉比較理性又有辦法。她早上8點多才去看房子,之後也沒在限定的時間裏做出買樓決定。「當時只給你幾分鐘,沒有太多時間考慮,畢竟不是買一套衣服。就算是買上千元的衣服也要試一下啊。」於是看了4分鐘她就決定離開,但其實她不是放棄買房,而是等到了當天大部分人都離開後,找了一位副營銷總監聊了很長時間,才買了這套房。

當然營銷總監不是任何普通人都能見到,嚴暉這位「地頭蟲」有甚麼辦法?她開始慢慢解疑,「首先要知道,售樓小姐肯定是沒有權利給你折扣,接待大部分客人的都是售樓小姐,所以,營銷總監其實不是很忙。至於甚麼人會到營銷總監那裏去?就是售樓小姐覺得她是『啃不動』(很難纏)的客戶。」於是她就讓自己成為一個難纏的客戶,並相信營銷總監會給一些讓利來搞定這樣的客戶,以求房子能快點賣出去。最後,嚴暉不單房子買得較為滿意,還罕有地拿到了一些折扣。

盡管如此,面對諸多關於VIP制度和時間的抱怨,嚴暉也幫開發商說句公道話,她指戶型會提早向外公布,買家要自己做好應做的功課。嚴暉心儀單位是朝東面的戶型,價位相對高一些,每平方米3,500元,而西斜的鄰居家就是每平方米3,100元至3,200元。VIP專屬日的售價也確實比後來的售價每平方米便宜100元至200元。

「長沙有一句老話——南帝北丐,所以真正的老長沙人喜歡住南邊,北邊這一帶算是「移民」。鬧市區回來的公交車很方便,有一輛車開到12點(在二?城市較少見),還算方便。」看來,到外地買樓者,確實還要了解當地風俗習慣。

長沙未出限售令

限售令出台後,不同城市的購買政策細則都有所不同。記者致電湖南房地產律師門戶網律師劉海平,他表示長沙最近還未有最新的限購令,港人仍可投資。由於香港人是非本地居民,除非可一次過付清樓價,否則,若想向銀行貸款,還是要提供1年以上本地納稅證明或社保繳納證明,首套住房首期為三成及利率85折,第二套為五成首期及貸款利率不低於基準利率的1.1倍,第三套房貸現在則全面停辦。劉海平指,不滿足貸款條件的外地人(包括港人),現在就只能用現金支付了,不過據他所知,在出示證明文件方面,當地有時未會嚴格執行。

精明眼投資商舖

除了買住宅,嚴暉還小注投資「產權式商舖」,即由開發商將大商場分割成若干小產權證的商舖出售,然後給予一定的回報,有時候投資大小是以單位計,而非以舖位計,類似房地產證券,回報約為9%至10%,比買樓收租更吸引。

嚴暉提醒在投資類產權式商舖前,要小心「捲款潛逃」的事,在北京和上海曾有產權式商舖的營運失敗案例,開發商拿到錢就消失。她目前投資的項目開發商是湖南省供銷總社,是國家單位的分支;而租用該物業的單位,則是本港企業新世界百貨,在她看來這是「強強聯營」,兩個單位都信譽良好。為了讓自己投資得更踏實,她還努力爭取看到了新世界百貨與開發商簽下的20年租約原件,知道新世界的總公司為此做了擔保,有了白紙黑字,她就放心投資了。

如今中央打壓住宅樓市,本地人購買住宅所受限制已經較多,於是產權式商鋪投資的熱潮又起。記者特致電長沙房管局,了解港人可否在當地進行這類投資,而工作人員就爽快地回答︰「可以,只要有錢就行。」手續亦與本地人一樣。不過,有意投資的港人需留意,這類投資存在不少財技,要做足功課。

高鐵推動長沙樓市

以前坐空調特快火車從廣州到武漢,要使用約10個半小時,到長沙要7個多小時,更不用說其他速度更慢的列車,自去年底武廣高鐵落成後,從廣州出發到武漢和長沙,僅僅分別需時4個小時和兩個半小時,完全可以實現早上武漢吃熱乾麵,中午長沙嘗湘菜,晚上廣州喝靚湯。

武廣高鐵長沙站,落戶長沙市雨花區,令附近一帶有了個新名字「武廣新城」,更令該區樓價獲看好,樓價已經接近長沙市中心。長沙近來有一項針對新婚買房的年輕人的調查,結果顯示近四成人選擇在雨花區置業,反映高鐵效應對該區樓市的號召力強,因為這裏除了南北走向的武廣高鐵站,未來還有一條東西走向的滬昆高鐵站興建,高鐵十字交叉的黃金位置,成為當地樓價看漲的要因之一。事實上,前陣子股神巴菲特到訪長沙比亞迪電動巴士廠區,引起一陣旋風,該廠正是落戶雨花區。

目前港人去搭乘高鐵還不算十分方便,因為要從深圳坐巴士去廣州高鐵站,或者先坐和諧號到廣州火車站,再轉地鐵至高鐵站,年底深圳北站通車後,深圳到高鐵站僅需時20分鐘,料有更多港人捧場高鐵。

二?城市樓價穩步上揚

過去一年,內地不少投資需求,已由一?城市轉投至二?城市。「每平方米低於一萬元人民幣的住宅,在二?城市仍大有選擇,隨?市場愈趨成熟,預期樓價長遠上升潛力頗高。」中原(中國)物業顧問有限公司華南總裁賴國強(見下圖)指,金融海嘯後,中央雖然多次推出遏止樓市過熱的調控措施,內地二?城市表現仍穩步上升,不但成交持續增加,樓價也是仍然在升,成都、重慶、天津、杭州及長沙等,去年樓價普遍上升20%至30%。

賴國強向本刊說,雖預期內地樓市短期將受政策等不明朗因素影響,交投將再度回落,惟因市場資金仍然充裕,他相信二、三?城市的樓價大跌機會較微,加上一?城市的樓價普遍偏高,波幅較大,認為樓價入場費基點仍相對低的二?城市,中長?仍可看俏。

收緊信貸有利二?樓市

9月26日,中央突然再出手,重申實行多項國十條的內容,令市場擔憂新一輪的調控潮又再開始,尤其是政府將進一步收緊信貸等,賴國強預期,近年樓價升幅顯著的一?城市,因投資氣氛甚濃,所受的不明朗因素衝擊較大,惟在市場資金仍然氾濫下,二、三?城市的樓價,短期難出現大跌。

賴國強指︰「近期集團在二?城市協助推售的住宅項目,反應甚佳,當中買家的借貸比例不算高,反映該個市場也具備不少財力充裕的投資者作後盾。」

新的調控措施亦增加了外地人買樓的規限,直接影響港人在二?城市投資樓市。目前港人投資二?樓市的概況,賴國強指集團未有相關統計數據,惟相信近年不少取得二?城市樓市資訊的港人,其投資正持續在升。他舉例說︰「不少外來投資者,包括港人及其他省份的投資者等,以往一窩蜂集中撲向天津、南京及杭州等地,近年食髓知味,更慢慢轉至重慶、武漢及長沙等地尋寶。」

他續指,其他較冷門、樓市剛告發展的地區,包括西安、南寧及南昌等,也成了少數投資者物悉投資機會的地點。

﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

4顆明日之星

美國財經雜誌《福布斯》最近發布的「未來10年發展最快的城市」研究報告,中國的成都、重慶、蘇州和南京四個城市榜上有名,其中成都和重慶分別排名前兩位。《福布斯》認為,中國今年的經濟發展,以及大膽的城市多元化戰略,令內地城市商業發展前景可觀。

報告指出,成都和重慶等地,已有能力承載沿海大都市如上海、香港和深圳的企業轉移,想逃離高地價、高成本、交通堵塞等問題,這兩城市都是理想的替代。

成都變外資企業駐腳地

9月份成功開通中國西部首條地鐵?的成都,這個600萬人口的城市,目前到處大興土木,航空、鐵路和公路的發展已通往中國沿海城市和世界各地,並吸引了像戴爾(Dell)、IBM、微軟、英特爾(Intel)等高科技公司在近兩年裏往這個生產成本較低的城市聚集。

至於擁有3,200萬人口的重慶,這個中國西部唯一的直轄市,今年6月18日已獲批成立中國第三個副省級經濟區,也是中國西部第一個經濟區——兩江新區。該區在成立100天內簽署110個新投資項目,投資總額達190億元人民幣。

至於外號東方威尼斯的蘇州,旅遊業蓬勃,加上距離上海僅120公里,預期也令該城市經濟受惠,人均收入較其他內陸城巿高出兩倍以上。而距上海241公里的南京,因該地生活指數較低,正發展成江蘇省交通樞紐,巿中心有大型商業建設,服務業全速發展,故被認為同樣具潛力。
最新 樓市 調控 出臺 長沙 收租 租勝 上海 城市 突圍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271285

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019