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邹锡昌“收租还债”?广州中华广场一租14年


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090805/20090805024053141.html


每经实习记者  朱玲  发自广州

        一直身陷“负债门”的香港昌盛集团有限公司(以下简称昌盛集团)董事局主席邹锡昌近日 终于可以舒展眉头,欠高盛的那笔债务终于有了着落。广东海印永业(集团)股份有限公司  (以下简称海印股份)昨天宣布,将以每年1.3亿余元的价格整租 邹锡昌旗下物业——广州中华广场。

海印整租中华广场

        由于当年酝酿昌盛集团赴香港上市,邹锡昌分别向高盛、香港苏格兰皇家银行贷款融资,谁知道天有不测风云,上市搁浅后。这两笔贷款成了邹锡昌心头的“疮疤”。

        而 此次海印股份以1.3亿元/年的价格整租中华广场,为邹锡昌解了燃眉之急。海印股份昨天公告称,公司以自有资金出资方式,与广州兴盛房地产发展有限公司 (以下简称兴盛地产)签署了《中华广场合作经营合同》。本次合作时间从2009年8月1日至2023年7月31日。前两年,海印股份每月向兴盛地产支付合 作经营费1100万元,第三年开始,这项费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。

        记者初步估算,在合作前两年,海印股份将向兴盛地产支付1.3亿元/年的费用。此后将按照3.25%比例递增计算。

        据悉,兴盛地产是邹锡昌昌盛集团旗下的子公司,中华广场由其开发完成,邹锡昌拥有该广场物业总面积达5.83万平方米。

清偿债务走出困境

        面对即将到期的香港苏格兰皇家银行6亿多元贷款,邹锡昌不得不忍痛割爱,以6.4亿元的价格将其广东中山“地王“项目折让给中国奥园。

        而与高盛的”对赌协议“——一笔高达2500万美元可赎回可转换债券的还本付息债务,日前就有业内人士透露,邹锡昌将通过引入内资方式解决。

        目前中华广场运营成熟,开业至今9年,仍保持100%的出租率和租金收缴率。由于地处广州繁华地段,其每年的租金增长率在5%左右。目前中华广场每年稳定租金收益约1.1亿元,年利润达3300万元。

        据悉,海印股份在广州的商业地产项目做得不错,一直觊觎邹锡昌手上优质的中华广场物业。今年4月28日发公告,拟收购由广州兴盛房地产发展有限公司拥有产权或权益的广州市较场西路23号裙楼商业物业项目,也即中华广场物业。

        此次每年1.3亿元的租金,业内人士认为其将面临一定的租金压力,但对于邹锡昌来说,这笔长达14年的投资合作,可大大缓解他的现金流。

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恒盛未來添物業收租

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【本報訊】恒盛地產(845)總裁程立雄表示,公司目前以開發住宅為主,但已制訂長期策略,逐步增加物業投資,因資金回流大。他透露,新增土地15%的面積計劃投資商業物業,包括商務辦公、酒店、車位、社區配套設施等,預計5至10年完成目標。

15%新增土地建商廈酒店

1 月份為冬季淡季,公司有2個樓盤正銷售,已套現13億元(人民幣.下同)。其中北京西四環的歐洲公館在去年10月推出的第一棟樓已售罄,均價每方米2.8 萬元,今年首月推出的第二棟樓也已售出50套,均價3.2萬元,共套現9億元;合肥的恒盛豪庭則以逾5000元的均價共套現4億元。

恒盛全國土地儲備740萬平方米,其中天津310萬方米,北京150萬方米,而上海則有280萬方米,佔上海總量的17%。公司在購地方面較謹慎,多以收購為主,目前土地儲備足夠未來5至7年發展。今年公司銷售目標將超100億元。

公 司自去年10月2日上市以來,共耗資100億元購買逾300多萬方米土地,土地款項一年內分期支付。截至去年7月底,公司尚有44億元未用貸款,9月及 12月又分別獲建行(939)及中行(3988)授信60億及80億元,加上上市集資的82.5億港元及今年預售款回流,資金流充足。今年若有合適機會, 也會考慮買地。

去年底,恒盛在上海徐家匯地區以20億元取得2幅地皮,總面積達14萬方米,其中一幅將發展為集商務辦公、住宅、零售於一體的生活社區,另一幅除住宅、零售外,還將加入酒店業務,並交由凱賓斯基進行管理。兩個項目將於今年下半年動工,明年料可推出預售,竣工或需時2年。



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英明之選:收租股穩中求勝 黃國英 (Alex Wong)


http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13434



(原載於東方日報)

表面上近期港股成交細,走勢飄忽,但看來向上突破的機會極大,而且應該是短期內出現。千萬不要掉以輕心,以為還是繼續吹無定向風,現今市場技術含量甚高,動作稍慢,走失突破初期的入市機會,便可能沒有太大利潤。

不經不覺,由622日 近期頂部開始的上落市,歷時已經一個月,上落範圍愈收愈窄,在日線圖上形成一個典型三角形,圖表上應該已相當接近突破時刻。估計是向上突破,理由是恆指雖 然沒有大方向,個股炒作相當瘋狂,無論本地零售﹑內房﹑鋼鐵以至航運等,紛紛有不俗的升幅,比較專業的好友,相信已累積不俗利潤,短線投機者的情緒,經已 相當亢奮,而下週將開始進入大股業績期,炒風會轉移至指數成分股之上。

「匯控(0005)估值20年 來最低,所以抵買」,這個論點有破綻。十幾年前,匯控開拓版圖,加上貸款証劵化大幅提升盈利能力,當時是不折不扣的高增長股,現時則要面對去槓桿化與及政 府加強監管兩大難題,估值當然無法和黃金歲月相比。不認同匯控潛力無限,但這隻藍籌龍頭表面估值低,又即將公佈中期業績,在分析員推波助欄之下,逼近80元不會是太大問題,當匯控拉動恆指向上,市場信心會進一步增強,屆時升勢會加速,下週的恆指目標價,應在21,500左右,21,000已不是什麼重要關口。

預期短時間內出現強勁突破,最佳攻擊工具一定是末日認購期權,配合上述的市況分析,七月恆指21000 call,昨日收市只是66點,便是一個上佳以小博大的選擇。

個股方面,應該以藍籌大股為入市首選,中小型股早已炒 起,而且恆指向上的過程,一定會觸發衍生工具相關的實貨買盤,所以大股相對落後之餘,更具備淡倉止蝕買盤這一個額外的有利條件。當然買股票不能單純衡量技 術因素,還要兼顧基本面。既然香港零售股普遍公佈佳績,店舖租金上揚只是遲早問題,收租股可看高一線,九倉(4)及太古A(19)兩大龍頭股都呈突破之勢,估計會有一成潛在升幅,仍然值得追入。反而零售股營運質素極次參差,選擇優質公司是相當重要。現時的情況是一線牌子升得急,轉移狂炒三四線,盲目買入那些管理質素欠佳品牌的股東,日後肯定十分後悔,收租股動力不及品牌股,卻勝在穩中求勝。

 

最後是廣告時間,今個星期六724日早上 11 於書展中展覽廳3E 活動區,會有講座和大家分享投資心得, 歡迎各位出席。本人著作的出版商快樂書房則位於會展Hall 1A E26號攤位(樂民書店攤位側)

本人客戶持有九倉(4)

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麥多勞是一隻收租股 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4630

巴黎:

我記得打工的時候,一次有一個部門的主管窒我。事源是他大聲要求另一個主管不要把一些什物放到近他部門的地方,因為巴黎已制定要收各部門佔辦公室面積的租金規則,他也會收非法佔據他地盆的同事租金幫補。

"人人都應該關注的呀公物資,就會無人關注",這是很簡單的道理,要同事為呀公著想的唯一方法就是收費!電腦要收租金,地方要收租金,貨車要收租金.....那麼同事就會很用心去管理、組織呀公的物業、生財公具。麥多勞當然明白此道!

在 分析麥當勞時,我特別留意到它在2006年尾決定把所有拉丁美洲原先是自已運作的店以Franchised形式賣斷給承租人,根據它年報說,麥當勞是按店 鋪的營業額抽Royalties,同時它們會先選地方、後裝修,再以20年租約租給Lessee(Franchisee),有一些錢多的合作人,或會買下 那物業連裝修。整個環球系統的Franchisee店,有1半的店舖,以租金+Royalties方式運作。拉丁美洲的交易的目的是,只收租金和 5% 的Royalties,讓拉丁人自已管自已。

以下是麥當勞未賣斷前,2006年,2005年的在拉丁美洲自已經營的成績:
                                                 2006            2005
銷貨(美元百萬)                   $ 1,552         $1,237
未扣行政費利潤                       212              141
%                                                 13.7%         11.4%
行政費用                                      4%              4%
淨利潤                                        9.7%            7.4%

如果以資產 750M計,ROA是    20%         14.8%。

這樣好的回報,為何賣走它呢?!下回開估。

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麥當勞走上收租股之路(二) 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4649

巴黎:

多個Blog友都已經聽過Macdonald其實是一間地產公司,如果不涉及真金白銀,這種傳說,聽聽無妨,但如果要科水投資,閣下就一定聽其言後挖掘所有的財報細看,證明管理層的言行是一致,無車大砲。

                                                 2006            2005
銷貨(美元百萬)                   $ 1,552         $1,237
未扣行政費利潤                       212              141
%                                                 13.7%         11.4%
行政費用                                      4%              4%
淨利潤                                        9.7%            7.4%

上述的拉丁麥記的淨利潤率已扣除了物業的折舊,因為是自已物業(約750M),所以不用付租金,這樣的盈利計算合理嗎?能否更有效率?!

在外國,地大人少,你開車幾個小時,分分鐘經過很多路旁的Mall仔,你可能連它們存在與否也未必留意到,如果那些業主收你平租,你會租這些三無地方,然後開一間"巴黎食店"嗎?除非你嫌錢多吧,我就不會。

不過,如果是一間醒目的M字在前面路旁,我想,你或會停下車子,吃點東西吧。

麥記明白,一些鬼地方的業主,求神拜佛都希望M記租它們的物業,所以它們便利用其組織,以低價買入,然後粉飾一番,高價租給Franchisee。

其實很多地方如果不是麥記,位置的確很爛,沒有什麼價值,就是一個紅底黃M字,那地方忽然多出一個之前未有的人流價值。

麥記不用像一般地產公司,要高價買入旺地,或者要苦心經營一地多年,花下大量時間金錢於裝修、推廣、管理,才能做出人流。

麥 記利用自已的規模、名牌,成立一個叫Brand/Real Estate的成本/銷貨中心,類似巴黎以前在舊公司以市值租金攤分到各部門佔用面績上,所不同是,麥記是與一個同等人流的另一個對手舖頭比較,算算自已 這間應值多小租金?即假如原先只是不毛之地,原業主的租金是5,000元,賣了給M記100萬,現在插上了"M"字,人流勁升,拍住前一哩那間面積差不多 的"肯得基"的22,500元租的旺店,麥記就收你$22,500元。這樣,它的Brand/Real Estate下的物業的一年租金回報便是$270,000,27%了。無誇張,麥記收第三者的租金回報接近物業值的27%。

麥記發現,拉丁M記的地方的人流,如果是對手,他們要付一個不少數字的租金,這筆租金,至小約是2006年的銷貨的10%-12%,那代表,計算應該付的租金值,拉丁麥記是蝕錢:
                               2006            2005
付租前淨利潤       9.7 %             7.4%
減:租金              11%              11%
獻損                    -1.3%             -3.6%


Blog友可以看到,即使我們感覺到麥記競爭力勁,但是呀公的資源,如果無一個細心的財務長,想一些有效的財務制度,就很容易這裡一個,那裡一個地被浪費了。

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5富豪榜 自由行逼收租股發達

2011-2-10 NM




農曆新年剛過,香港各大商場已搶發喜訊,齊聲表示因內地遊客增加,生意上升約兩成。

事實上,以往悶爆燈的收租股,股價全線上揚,齊齊創歷史新高。坐擁時代廣場及海港城兩大商場的吳光正,身家更首度衝破三百億元大關;太古及希慎亦不輸蝕,身家同樣大豐收,其中希慎利氏家族更重登富豪榜內。

至於長實主席李嘉誠,憑着和黃大翻身,加上自己真金白銀增持股份,終於打破近年阿二命,坐正做首富。而做了建材生意多年的呂志和,儘管其賭場市佔率包尾,但憑着濠賭股全面喪炒,股價翻了兩番,身家高達四百三十億元。海港城照起九倉

早上十時,廣東道還未太擠擁,LV及Gucci等名店尚有半小時才營業,門外已有數十人排隊等候購物;就記者多天觀察所見,排隊情況直到晚上關門才結束。

住在馬哥孛羅太子酒店的趙小姐,以為酒店位處廣東道,便可稍後出動避開人潮,下午四時才施施然到LV,「怎麼還有那麼多人?排隊都要十五分鐘,新包都沒了,舊的還有人在搶。」

她最終選擇放棄LV,跑到其他名店掃貨,不到半小時已滿載而歸,記者問她預算花費多少,她豪爽大笑,「那用考慮,想買就買,我還有很多東西要買,剛剛用了 三十多萬元買兩隻手錶。」問她是那隻牌子,「不知道,店員說比較出名的,我說每隻在廿萬內,由他們選,好像是愛彼錶。」惟她拿出來給記者看,才知買了一對 勞力士金錶。

她們一行四人來自溫州,每年來港購物一次,特別鍾情尖沙咀,視廣東道為港版香榭麗舍大道,「內地很多冒牌貨,走入名店就不怕。」縱然訪港多遍,她坦言今次最過癮,共花了四十多萬元購物,「人民幣升值,香港什麼都便宜,至少打八折,便宜,便宜,真是便宜。」

住在江西的王先生,則趁週末與朋友揸車來香港兩日一夜購物遊,「由江西駕車來,行高速八個小時便到,很快。」隨即大方展示手上的歐米茄新錶,「我特意不戴 錶落嚟,五萬幾元。」接着又抽起手上的LV、GUCCI紙袋猛讚,「同一個價錢,在內地只買到一個小的,在香港就可買到錢包甚至大包。江西沒有LV,以往 要去上海、北京買,但都不夠香港便宜及款多。」

不用一個小時,王先生跟朋友已花了十多萬元,雙手拿滿戰利品,折返佐敦的三星級酒店稍作休息,再到海港城最後衝刺,才駕車返回江西。

街鋪只租頂級品牌

大陸人攻陷海港城,早已人所共知,早前更有人目擊內地客在商場內,抱着小孩隨地大便,之後若無其事繼續逛商場。身為大業主的九倉已見怪不怪,其商場零售租 務總經理李麗儀表示,受惠國內人消費力強勁,海港城營業額打破歷史新高,「去年總生意額達二百零三億,升三成,當中以廣東道名牌升幅最大。」

事實上,海港城一直是九倉的旗艦,單靠這商場,已貢獻整個集團的四成盈利,難怪老闆吳光正以「心臟」來形容海港城。旗下的廣東道街鋪,更價值連城,只租予 頂級國際品牌,有代理二線歐洲品牌的公司曾要求租廣東道街鋪,不惜付天價租金亦不得要領,「佢冇話唔俾,只係等咗五、六年,一直冇聲氣。」

LV月租過千萬

其中佔地約三萬七千呎的LV,是繼巴黎總店後全球最大店鋪,每日營業額可高逾千萬元。有業內人士估計,「用底租約(每呎)五百元計LV月租千幾萬,如果用分成計,一定唔止呢個數添。」而三年前進駐廣東道的Hermes,面積五千三百平方呎,月租也要數百萬元。

有連鎖零售商表示,如欲打入九倉王牌商場海港城及時代廣場,每每要先啃豬頭骨,「早排我想進場,佢哋開條件,連帶在鑽石山荷里活廣場開鋪先有得傾。」而海 港城僅提供兩年死約,一旦生意不佳,長期僅繳付底租,未能向業主分成,勢必被趕出門外;部分心急入場的新仔,甚至願意簽下短約,「試吓反應再決定俾唔俾你 入場,又或者趁聖誕、新年假期搵你攝位都唔出奇。」

停車場變鋪位

雖然海港城面積達二百萬平方呎,是全港最大商場,但仍不斷改建,踢走俾不起錢的租戶,例如三年前將海洋皇宮大酒樓的舊址拆細,開了三間食肆外,餘下二萬多 呎租予無印良品等商鋪;並將惠康趕走,改租予日本時裝店UNIQLO。此外,數年前更將海洋中心一樓的停車場改建為商鋪,六十八個車位化為三萬多呎零售樓 面,亦即現時Paul Smith及詩韻等位置。由於原來物業未用盡地積比率,毋須補地價,每年為九倉帶來額外近億元租金。

專門研究本港商場變化的城大教授霍信昌表示,踢走低租金巨無霸是明智之舉,「酒樓及超市佔地大,每呎營業收入不及零售商鋪。其他商場為吸人流,要靠平吸引大型租戶,但海港城人流夠多,加上近年形象年輕化,情願拆細搵租金更高的商戶。」

除了不斷重組海港城,九倉還向外伸展,○五年以低價三億元買入隔鄰的星光行二、三樓部分層面,兩年前開始翻新,改名為星光城,並重建天橋直通兩邊,搬了部 分表現不佳的商鋪到此做開荒牛。惟因星光城知名度不足,有租戶表示生意麻麻,「據聞九倉想等三樓啲鋪頂唔住,之後租俾百老滙等影音鋪,希望走番高檔啲。」

地契未續有隱憂

海港城無疑是九倉會生金蛋的雞,惟有一大隱憂未解決,就是海運大廈的續租問題。原來佔整個海港城三成面積的海運大廈,地契將於明年到期;九倉早在○二年獲 城規會批准在大廈末端興建巨型摩天輪及六層高大廈,其後主動去信地政署要求提早續租,但政府一直拖着,至今仍未批准,記者就續約問題向李麗儀查問,但她拒 作回應。

面對政府遲遲不肯續租,九倉惟有將次一級的租戶,安排於海運大廈之內,免得他日真的易手,益了其他競爭對手,「長實附近有1881,肯定對呢塊地皮有超高興趣。」一名外資分析員表示。

無人駕駛希慎

海港城名店林立,對岸的名店則集中於希慎山頭。希慎是銅鑼灣大業主,經營策略較為保守,前任主席利定昌力圖大搞,成功將利舞臺的業權統一,上任之初,更定下十年大計,焦點是重建軒尼詩道的希慎廣場。

可惜利定昌○九年在家中猝死,未能見證心血面世。有認識利家的人表示幸好當年由利定昌揸旗,才敢拆掉興利中心(希慎廣場前身)重建,「利家房數多,如果唔係佢敢一錘定音,興利中心一定唔會喺right timing重建。」

興利中心於○六年底清拆,避過○八年金融海嘯後租金大瀉的慘淡日子,BMI基金管理總裁沈慶洪大讚,「時間上非常好,依家租金升咗兩三成,零售面積又大咗!」希慎廣場落成後,四十層高新大樓的零售面積,將由以往四層,增至十八層,商場部分地鋪呎租可逾一千元。

逝世一年主席懸空

惟利定昌去世至今已一年多,希慎仍未有正式話事人,僅找了前高官鍾逸傑做署理名譽主席。原來利氏家族龐大,各房關係疏離,加上一直暗鬥不斷,始終未能就下任主席人選達成共識,令希慎變得無人駕駛。

現時希慎十一人的董事局,只有四人姓利,包括利子厚、利憲彬、利乾及利德蓉,全屬非執董。利子厚被盛傳是繼任主席的大熱,但最終卻遭他否認。事實上,他在 ○三至○七年是希慎董事總經理,但後來以「追求個人目標」為由辭任,當時有傳他與利定昌不咬弦,去年初於堂兄逝世後才重返董事會。

希慎現由利氏家族以海外公司持有四成一股權,外人無從得知股權實際分布。據悉有財團想買起希慎,惟利氏分支龐大,第三代便有逾二十多人,外間難以一次過傾掂所有「利」益集團,導致計劃只聞樓梯響。

一條龍搵銀太古

另一隻收租股太古,旗下三個香港商場的出租率長期百分百,很難再在租金上有大突破。面對訪港旅客持續增長,太古遂另起戰線,成立酒店部門。

其實太古一直有沾手酒店,只是過往角色被動,僅將太古廣場內三幢物業,分別與萬豪、港麗及港島香格里拉成立聯營公司,太古在上述公司各佔兩成股權,未有參與酒店運作。

直至○八年,太古見香港各大財團也有自己酒店,才急起直追,找了在文華東方任職十七年的韋博文成立酒店部門;韋博文指建立自己的酒店,是正路決定。

頭炮是將在金鐘萬豪酒店最高十二層樓的服務式住宅曦暹軒拆掉,改建為hip酒店奕居,最貴的精品套房,一晚房租便要八千多元;接着再將太古城一塊曬地多年的迷你地皮,建成東隅酒店;記者試訂本月的房間,發現已有多天爆滿。

韋博文直言希望透過酒店,帶動太古城的人流,連帶提升商場的價值。其實太古旗下航空公司國泰及港龍的旅遊套票之中,這兩間酒店已是推介之列,企圖肥水不流別人田。

長和翻身李嘉誠

除了一眾收租股,長和系的表現亦相當標青。拖累和黃多年的3G,去年開始收支平衡,和黃股價亦復仇式上漲,一年內翻了一番,長實亦水漲船高,已進身紅底股。

身為老闆的李嘉誠,過去一年真金白銀斥資數十億元增持長實及和黃,包括先後約八十次買入長實。記者翻查資料,李嘉誠由最低價八十六元起開始掃貨,直至股價升至一百二十元仍未手軟;若以長實現價逾一百三十五元計算,單計去年的增持,回報已達三成,賬面賺了近二十億元。

事實上,很多金融機構一直看着李嘉誠的一舉一動,例如去年他出席深圳特區成立典禮,獲國家主席胡錦濤特意見面,背後便惹來不少回響。

有外資分析員更深信跟「超人」做買賣無衰,「撇開李嘉誠有時無厘頭入股一啲細價股,可能另有原因之外,佢睇自己熟悉嘅行業好準,例如金融海嘯後,趁高位狂沽南方航空同中海集運等,我哋不時留意佢點睇航運業嘅前景。」

上月底李嘉誠又再頻頻增持和黃,即惹來美銀美林撰寫報告唱好和黃,表示李嘉誠增持,代表股價有上升訊號,建議買入,目標價一百零四元。

連環做大刁

長和系業務瓣數眾多,不時分拆旗下公司,近期便連環爆出三單大刁,分別是有意搶閘推出全港首隻人民幣房產基金,以及被投行游說分拆屈臣氏上市;至於最大的 舉動,則是宣布將旗下香港及深圳的碼頭業務,以商業信託基金形式搬到新加坡上市,預計可套現五百億元,用作日後投資4G的彈藥。事成的話,和黃的股東勢必 再坐過山車。

行運一條龍呂志和

何家幾房人「爭燊家」,各大賭場亦有明爭暗鬥,早前澳博便與金沙為路氹地皮開火。事實上,澳門賭業這兩年競爭激烈,去年澳門博彩稅收高達一千八百八十三億元,較之前一年急升六成六,創下歷史新高。

六間持有賭牌的濠賭股雞犬皆升,平均股價翻了一番,升幅最厲害的,竟然是市佔率包尾的銀河娛樂,股價升了兩倍多,爆冷成為大贏家,主席呂志和家族的身家也連帶暴漲,從以往常駐富豪榜四十多位,攀升至第十一位。

銀河在六間賭牌營運商之中,並非最遲起步,市場份額卻僅得一成,被美高梅及永利後來居上。記者到過其賭場星際酒店,發現賭廳內雖有數十張賭枱,但賭客人數 寥寥,部分荷官因太過清閒,索性與同事聊天打發時間,內地賭客張小姐表示,「我只係陪朋友來星際玩玩,我比較喜歡永利和威尼斯人,賭場氣氛好好多。」

地盤停工變趕工

銀河如此質素,股價卻更勝同業,無非是喪炒銀河將於今年有大型新酒店落成,這間位於路氹的新酒店,與威尼斯人只有一街之隔,面積亦相若,設有人工沙灘及獨立小屋,以及六百張賭枱。

惟澳門大學博彩研究所所長馮家超卻指,銀河的炒作味道甚重,「銀河詳細資料都未公布,市場策略等等都未知,就算憧憬未來有條廣珠高鐵直達路氹,帶動大陸遊客訪澳,都唔係近幾年會興建好。」

無論如何,銀河景況已不可同日而語。回想○七年,銀河債台高築,地盤幾乎全面停工,其後銀河決定將兩成股份,售予英國基金公司Permira,套現六十五 億元還債及發展度假村。可惜禍不單行,○八年金融海嘯,加上中央收緊內地旅客出境政策,銀河遂宣布延遲原定○九年中開幕的度假村。

惟今時不同往日,銀河的地盤亦在趕工,據銀河職員指,度假村於四月率先開幕部分設施,實行一邊搵錢一邊裝修,「而家星期六、日都趕工,請好多人嚟加班。」

賭場爆挖角潮

除了斥資一百五十億元趕建大型度假村,銀河還在其他賭場內大手筆挖角,請了不少富經驗的荷官。四十多歲的方女士,一家四口全在賭場擔任荷官,最近丈夫亦由葡京過檔銀河,「舊年銀河請咗二千幾人,搞到所有賭場都大換血,我女兒人工由萬二跳到萬五,仲有得升職。」

濠江賭業你爭我奪,有分析員指,呂志和今次食正自由行再開通,以及新酒店落成,可謂行運一條龍,「佢做咗幾十年建材,都唔及搞賭場咁發達。」

50富豪榜


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擁億元物業月收租42萬胡仙法外逍遙

2002-11-14  NM




九七年被控誇大《虎報》銷量,卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙,自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後,三年來銷聲匿迹,許多人以為她已一無所有。誰知剛相反,本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士,他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚,且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金,擁資一億零五百萬,另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業,每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙,現時最熱衷的,是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢?不會吧,她九月回來還 坐直升機,又捐了三十萬,全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉,為當地重 修後的虎豹別墅剪綵,並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年,佔地僅數千呎,比香港虎豹別墅規模小得多,參觀門票每張五 元,別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品,包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後,胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放,包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油,也是胡仙由香港整箱帶回來,一共卅瓶,每瓶賣二十元人民幣。

基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女,而是養女,但是,對於大部分中川村村民來說,這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要,他們只想在她 身上得到利益,「不理她是否親生,總之村裡個個人都說,自己跟胡仙最親。每次她回來,總是全村一起去迎接,人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙,自然不會胡亂益人。胡秀連說,胡仙自九二年第一次回鄉,至今回鄉五、六次,每次都捐錢起學校、築道路,但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時,一步也沒有入村,連胡文虎故居慶福堂,她也不去看一眼,反而後來到廈門等地拜會政府官員,到處捐錢,她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢,是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告,去年底結餘有一億零五百萬,就算每年捐一、二百萬,也夠用一百年。此外,胡仙九九年出售星島集團 股份時,和接手的何柱國有協議,她每年可向星島支取九百萬元顧問費,直至○五年。對比星島集團(今年九月改名上海銘源)三年來累積虧蝕達一億一千萬,她的 確逍遙自在。

夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢,胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號,外表頗舊的佛教般若安老院,住了七十個老人家,由十六名員工照顧,負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」,雖是非牟利公司,但擁有四千六百多萬元物業,其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」,胡仙共透過這兩間公司,持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司董事, 除胡仙外,還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏,以及一名律師周淑嫻,周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入,種類很 「雜」,包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等,現時每月租金總收入達四十二萬元。

買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說,胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業,多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業,賺 咗二千萬,其餘物業就一路用作收租,儲夠錢又再一次過俾錢買樓,從不做按揭。她們好有眼光,所買物業好易就租出,例如今年二月買個沙田廣場住宅單位,即刻 搵到租客,而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有,你咪蝦出家人,佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業,好少做街外生意,但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭,都係『般若精舍』董事, 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年,和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏,每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事,她表示不願多談,但說到胡仙她就讚不絕口:「她很有心,每年一月她父親的生忌,她都會來安老院派利是給院 友,一百元一封,就算自己沒空她也會叫人來代派。」

長居外國胡仙在九八年十二月,將香港虎豹別墅以一億元賣給長實,當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居,現值千五萬,連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業,她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說,她揀新居時挑選過多個樓 盤,「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過,每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近,大坑豪園一個三千多呎單位,二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年,不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃,登門到該單位探訪,開門的是一名中年男子,他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人,他不露半點口風,生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說,胡仙除了六月、九月曾回來,農曆新年期間也在港,「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容(胡仙兄長胡好之妻,胡好於五○年駕飛機失事去世)和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen,形容胡仙行踪飄忽,隨時會突然出現,「她多數時間在澳洲,九月尾那次回來,我事先也不知,接到她電話時她已身在香港。」

月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽,胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月,本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙, 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說,當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫,花費一百元,「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫,買內衣褲我都見過,都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元,但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道,卻繼續經營無實質業務的Asco公司,每月開支約十萬元,只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司,大部分都已結業,只剩下Asco。這公司六九年成立,約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用,全公司只 有五、六名員工,都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元,連租金、水電等,每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美,是胡仙在《星島》時的秘書,現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說,有部分員工以前是在《星島》服務,九九年跟隨胡仙離開,胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示,胡仙比以前「精神」了,「自從星島賣盤後,胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫,冇厘神氣,不過九月返嚟著住件紅色衫,成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示,Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業,但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒,例如胡仙九月回港那次,她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會,胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件,也是由葉菊美簽名,有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次,均見該公司員工在下午四時五十分便下班,而且一週只工作五日,恨死打工仔。


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買樓收租過埋下半世?(答) Home Blogger

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答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己,要比幾千蚊印花稅加幾千律師費,按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會,而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊,唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批,又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會,只不過第二買多數只批到借七成,咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產,佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快,你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔,到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓,而你加阿仔做擔保人可以,但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人,你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手,實在需要有間樓收下租食過世,如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧,又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨,請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房,新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭,淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見,希望大家可多發表。

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盡早置業收租 收入每人各$32,000的個案(答) Home Blogger

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同樣是受困於居屋不能加按之苦,手上現金十五萬不能作樓宇買賣,加按車位多獲廿萬資金,只能勉強買入兩房收租。如一早買入私樓已可加按自住樓房,輕易獲得首期,但仍要交付兩倍從價印花稅先可買入第二套房。

 

當然居屋不用補地價,仍有吸引之處。但當人們從擁有資產到考慮改善生活,由主要居住需求變成有投資需求,漸會發覺居屋與規劃之人生佈局格格不入。當然家庭月入不過四萬者,筆者仍大力支持先由政府幫忙入住居屋,該群「窮中產」如無政府補助根本苦不堪言。讀者問題,仍由個人借貸能力開始。家庭月入$64000先不計花紅而作保守預算。一半之份額可作供數之用,即最大借貸力為$64000/10000*50%*2.59=$8.3mil

 

自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000即可用作買樓供按揭之款項又減$10000,那餘下借貸力為$(64000*50%-10000)/10000*2.59=5.7mil。在旺市不持超過總借貸力一半之原則,即要將總入息之一半,再除二(因持貨不超50%)然後再減去現要還之$10000按揭,即(64000*50%*50%-10000)/10000=0.6即他們如要保留子彈,只可作$6000之供款。在現環境下,當然沒有這供款下買得起之單位,讀者如果覺得想「一樣還一樣」,即買完間樓先全力照顧小朋友,可賣去車位,再買入2.8mil右之樓房,開始試下收租。但生小朋友不是可預計的,可以先儲彈藥,等小朋友曉行後才考慮買樓收租未遲。因已解決居住需要,在此旺市買樓投資,資金少者可慢慢再黎。

 

至於買入(如匯景花園/星河明居)三房,會一次過用盡所有購買力,就算放售車位都要再補錢才能預夠首期,看似有點勉強。加上三房裝修點都比兩房貴,要再留點錢先可實行。希望你們的小朋友盡快出去,到小朋友要上幼稚園之時,話唔定等到換三房之好時機,一舉將校網之部署策略考慮在內。

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借鏡篇》善用房地產增值、收租效益 小資單親媽靈活存房 勇度人生難關

2013-08-19  TWM
 
 

 

人生難免有風險!當面對困境時,平時存下的房產,只要靈活運籌,靠房子增貸、收租金甚至出售換現金,皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女,歷經失業、失婚,成為單親媽媽,張家芬仍在十年內,於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房,走入谷底的人生,開創出一個新局!

「我從沒想過,房子除可以擋風遮雨安身立命,竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後,剛滿四十歲的張家芬,穿著一身利落套裝,坐在咖啡廳裡,自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞,對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來,真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨,張家芬認為,之所以會不顧一切地咬緊牙關存房,與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭,小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家,甚至,因父親退休後投資失利,還跟著在工地當建築工人的父親,在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子,一個安身立命的家!」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子;因此,在幼年時,大部分孩子還什麼都不懂的年紀,即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚,堅定了張家芬買房的信念,讓她在一九九六年剛踏入社會不久,就展開買房計畫。例如,在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時,一放假就四處看房。此外,工作省下的錢,以每月三千元的方式,定期定額買基金,加薪或獎金的部分全省下來再加碼,為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下,二年內,張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年,雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了,再不買,未來房貸可能要一直背到退休,並且房地產景氣已降到冰點;因此,即使親友看壞當時的房市,張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是,單身時,自住可省房租;若結婚,可以與先生一起攤還,或賣掉房產,盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子,因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁,一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋,向朋友無息借款五十萬元,以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元,順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後,便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱,而她已擁有屬於自己安身立命的房子;並且,還房貸存房,也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷,加上努力工作,很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢,人生將走向坦途;然而,老天給的考驗,才正要開始……。二○○三年,孩子出生後,張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債,最後,甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此,八個月大的兒子更在此時生了場大病,八、九萬元的醫療費用,讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下,張家芬決定離婚,成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變,曾讓張家芬一度考量賣掉房子,改以租屋來渡過難關。後來想想,時值房地產已經復甦,賣掉要再買回就更難了。因此,她轉個念,何不用出租的方式,來補貼家用?由於前夫已搬離,家裡空出了房間,她在台中也找到了工作,評估之後,決定先搬回娘家與媽媽同住,再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來,不但省了自己的租金,並且用出租的錢繳房貸後,還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房,再以房養家,成為一位勇敢的單親媽媽。

然而,張家芬怎麼也沒想到,對她而言,充滿幸福想像的人生第一戶房,竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後,婚變後三年,她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利,張家芬用公司的分紅配股買基金,又存得了一百多萬元。此時,她考慮到孩子已漸漸長大,需要更大的空間,年邁的母親也不適合住在老公寓;因此,買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢,還是買房最穩!」張家芬分析,當時台中的生活四號線快速道路已動工興建,房子增值潛力大,無論自住、投資甚至賣掉應急,都是很好的標的;因此,她為了籌措自備款三百萬元,賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元,還掉了貸款後,還多了二百萬元的資金;不但足以補貼新房子的頭期款,又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外,張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款,還把位於台中北區的老家,以每月八千元出租,接媽媽與她同住,縮短還款時間,靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而,老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年,原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗||公司解編,命途多舛的張家芬頓時失業了!照理說,負責全家溫飽的她應該慌亂至極,但張家芬卻老神在在,原因是她另有盤算||著手第三次的買房計畫,以總共八十萬元的資遣費與退股金,以及幾年來的基金盈餘,在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房,讓人替張家芬捏一把冷汗,但她分析,危機可以是人生的轉機。例如,由於屋主急售,這間房只賣一七○萬元,買下後,把房子隔成兩戶出租,每間月租金六千元,就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看,買房存錢都比放著來得划算!」對自己的買房計畫,張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋,因此,沒有貸款問題;再加上一萬二千元的二間套房的租金收入,讓她在失業期間,得以度日。同時,除了利用專長接會計事務所的案件外,張家芬也有最壞的打算,萬一撐不過時,可將增值一倍的套房賣掉,解除危機。

天無絕人之路!去年年底,張家芬又重回職場,解除了財務的警報。精明的她,除了繼續買基金存錢外,由於認為台灣房價已高,已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品(RITs)。

回顧這十年來生命歷程,雖然,時感艱辛,但張家芬卻從不覺得匱乏,「支持我的,除了兒子與媽媽,還有『房子』!」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅:

我可買總價多少的房子?

自備款與貸款金額又各是多少?

1.婚前可做的準備:

1.選擇優質基金與股票,先存得自備款。

2.趁低價買房,婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算:

1.暫回娘家將房子出租,節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年,壓力已減輕。

3.失業必須的應變:

1.拿資遣費買兩戶小套房出租,增加收益。

2.預備無力支撐時,賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1:政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案,來降低還款壓力。例如,青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2:銀行

主動向銀行表明還款壓力,協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案,包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3:親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款,親友往往是良心借貸,只要有借有還,通常可以無息借到款項,對於應急,十分有幫助。

救命恩人4:自力救濟

可分為止血與開源。止血方面,即是如壯士斷腕,對於不良資產,寧可賣出停損;倘若房子具有增值性,則可以出租或分租開源以暫解壓力。

 
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