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借鏡篇》善用房地產增值、收租效益 小資單親媽靈活存房 勇度人生難關

2013-08-19  TWM
 
 

 

人生難免有風險!當面對困境時,平時存下的房產,只要靈活運籌,靠房子增貸、收租金甚至出售換現金,皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女,歷經失業、失婚,成為單親媽媽,張家芬仍在十年內,於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房,走入谷底的人生,開創出一個新局!

「我從沒想過,房子除可以擋風遮雨安身立命,竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後,剛滿四十歲的張家芬,穿著一身利落套裝,坐在咖啡廳裡,自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞,對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來,真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨,張家芬認為,之所以會不顧一切地咬緊牙關存房,與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭,小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家,甚至,因父親退休後投資失利,還跟著在工地當建築工人的父親,在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子,一個安身立命的家!」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子;因此,在幼年時,大部分孩子還什麼都不懂的年紀,即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚,堅定了張家芬買房的信念,讓她在一九九六年剛踏入社會不久,就展開買房計畫。例如,在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時,一放假就四處看房。此外,工作省下的錢,以每月三千元的方式,定期定額買基金,加薪或獎金的部分全省下來再加碼,為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下,二年內,張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年,雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了,再不買,未來房貸可能要一直背到退休,並且房地產景氣已降到冰點;因此,即使親友看壞當時的房市,張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是,單身時,自住可省房租;若結婚,可以與先生一起攤還,或賣掉房產,盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子,因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁,一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋,向朋友無息借款五十萬元,以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元,順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後,便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱,而她已擁有屬於自己安身立命的房子;並且,還房貸存房,也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷,加上努力工作,很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢,人生將走向坦途;然而,老天給的考驗,才正要開始……。二○○三年,孩子出生後,張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債,最後,甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此,八個月大的兒子更在此時生了場大病,八、九萬元的醫療費用,讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下,張家芬決定離婚,成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變,曾讓張家芬一度考量賣掉房子,改以租屋來渡過難關。後來想想,時值房地產已經復甦,賣掉要再買回就更難了。因此,她轉個念,何不用出租的方式,來補貼家用?由於前夫已搬離,家裡空出了房間,她在台中也找到了工作,評估之後,決定先搬回娘家與媽媽同住,再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來,不但省了自己的租金,並且用出租的錢繳房貸後,還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房,再以房養家,成為一位勇敢的單親媽媽。

然而,張家芬怎麼也沒想到,對她而言,充滿幸福想像的人生第一戶房,竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後,婚變後三年,她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利,張家芬用公司的分紅配股買基金,又存得了一百多萬元。此時,她考慮到孩子已漸漸長大,需要更大的空間,年邁的母親也不適合住在老公寓;因此,買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢,還是買房最穩!」張家芬分析,當時台中的生活四號線快速道路已動工興建,房子增值潛力大,無論自住、投資甚至賣掉應急,都是很好的標的;因此,她為了籌措自備款三百萬元,賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元,還掉了貸款後,還多了二百萬元的資金;不但足以補貼新房子的頭期款,又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外,張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款,還把位於台中北區的老家,以每月八千元出租,接媽媽與她同住,縮短還款時間,靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而,老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年,原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗||公司解編,命途多舛的張家芬頓時失業了!照理說,負責全家溫飽的她應該慌亂至極,但張家芬卻老神在在,原因是她另有盤算||著手第三次的買房計畫,以總共八十萬元的資遣費與退股金,以及幾年來的基金盈餘,在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房,讓人替張家芬捏一把冷汗,但她分析,危機可以是人生的轉機。例如,由於屋主急售,這間房只賣一七○萬元,買下後,把房子隔成兩戶出租,每間月租金六千元,就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看,買房存錢都比放著來得划算!」對自己的買房計畫,張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋,因此,沒有貸款問題;再加上一萬二千元的二間套房的租金收入,讓她在失業期間,得以度日。同時,除了利用專長接會計事務所的案件外,張家芬也有最壞的打算,萬一撐不過時,可將增值一倍的套房賣掉,解除危機。

天無絕人之路!去年年底,張家芬又重回職場,解除了財務的警報。精明的她,除了繼續買基金存錢外,由於認為台灣房價已高,已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品(RITs)。

回顧這十年來生命歷程,雖然,時感艱辛,但張家芬卻從不覺得匱乏,「支持我的,除了兒子與媽媽,還有『房子』!」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅:

我可買總價多少的房子?

自備款與貸款金額又各是多少?

1.婚前可做的準備:

1.選擇優質基金與股票,先存得自備款。

2.趁低價買房,婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算:

1.暫回娘家將房子出租,節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年,壓力已減輕。

3.失業必須的應變:

1.拿資遣費買兩戶小套房出租,增加收益。

2.預備無力支撐時,賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1:政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案,來降低還款壓力。例如,青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2:銀行

主動向銀行表明還款壓力,協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案,包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3:親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款,親友往往是良心借貸,只要有借有還,通常可以無息借到款項,對於應急,十分有幫助。

救命恩人4:自力救濟

可分為止血與開源。止血方面,即是如壯士斷腕,對於不良資產,寧可賣出停損;倘若房子具有增值性,則可以出租或分租開源以暫解壓力。

 
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