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做生意與物業收租 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_6818.html
有位前輩在一家旅遊巴公司工作多年，他的老闆有二十多部旅遊巴，整計今天的牌價及車價，其公司的資產市值已經過億元。前輩跟止凡分享他老闆的性格總是「算死草」，最麻煩的是每架車的運行班次都要「計到盡」，令前輩有不少抱怨。

前輩的老闆都不會仿傚行內習慣的做法，例如某公司向他包起四輛車用來接載員工上下班，行內慣常會把這四輛車分派出去，於是這四輛車接完該公司員工上下班之後，車輛及司機都可以閒置一下，因為反正錢都是該公司包起了，其他的接載工作就靠別的車輛去做。可是，前輩的老闆總是會把每輛車及司機的空閒時間都用盡，要司機不時報告位置，如果有新工作，又有閒置車輛及司機，司機都需要多走三兩轉。

本來這應該是一次半次的特別操作，因為例如某飲食集團每月用60萬包起幾輛車，按合約來說，這幾輛車是全天侯待命的，但前輩的老闆永遠都把這幾輛車計算在其他工作按排之中，有時因其他工作而延誤了接載該飲食集團的時間，就要司機找些大話作解釋，例如拿車去檢查修理之類，實情是違約地做了別的工作才對。

其實有足夠的生意及工作，前輩的老闆大可以多買幾部旅遊巴，多請幾位司機，自然大家都能做得更輕鬆。不過，做生意的，又能生存的，一定會想得很盡，今天的生意額不代表未來的生意額，而生意額亦不會因為多買入幾部車而增加，如果多買幾部車回來，未來生意額下降怎算呢？就算單看今天，生意額不變，但多購入幾輛旅遊巴，資產回報率便即時下降不少。本來用了20輛車能做這個金額的生意，今天要用25輛車去做同樣金額的生意，平均每輛車的賺錢能力都變少了。

做生意的，想生存，一定要想得很盡，把資產的效益發揮到最盡，只要還能想到操作辦法的話，都不會隨便增加資本，除非迫在眉睫，即不增加資本就增加不了生意額及盈利。在這樣的思維之後，員工怎能舒舒服服地去工作呢？員工工作得太舒服，代表老闆還有很多資源未發揮到極點呢。

前輩這個分享，令我想起在香港最多人致富的方法，即物業收租。如果把物業收租當成一盤生意來看的話，其租金回報多不會受你持有多少物業而下降，通常只要不斷買入更多的物業就行，為何這麼「著數」呢？換成是旅遊巴的例子，不停買入旅遊巴定必過份擴張，拖低回報，對生意有負面影響。每盤生意都會計好數，計算好生意額、市場份額及擴張步伐，不可能像物業投資，越買得多就越好。

物業投資亦是一盤生意，但不太受生意額的影響，多買一間就多一間收租，最大的分別在於香港樓市的供求問題。香港一直都有強大的住屋需求，買也好，租也好，一向都是供不應求的，所以物業收租這盤生意很容易做，看到市場的現況，只要不斷買入，就能增加現金流。投資者都不用擔心回報率被攤薄的問題，因為多買一間就保證能收租，這是物業收租這盤生意的優勢，亦是為何物業投資讓最多香港人致富的原因。

明白此道理之後，就會瞭解其實物業投資都是一盤生意，只是因為香港樓市的供求問題而令這個生意操作少了很多顧慮，但這並不是放諸四海皆準的定律。大家還記得不少香港人90年代到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎？今天到內地一些「鬼城」買物業，到一些三四五六線城市作
物業投資，他們都能夠幾百幾千畂地畫出來建房給香港人買。但大家可能都知道這些地方的租務市場都不會像香港一樣，買了的物業就只能空置著。

所以物業放租這盤生意之所以成功及容易操作，只因香港地少人多的物業市場出現供求失衡所致。要成功應用這樣的生意模式，也要留意當地市場的供求問題是否跟香港相似，例如倫敦、紐約、北京、上海、東京、大板等地方，否則後果未必樂觀。

置業信箱(48)：加按買樓收租一定掂？ 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問：兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍（付3成首期，供30年，H+1.3，Cap P-2.95）自己1個上左會。現在升到約500萬左右，能加按來買多層小樓收租呢？想法是新買的小樓自住，四小龍出租，新樓用老婆名上會。

答：若以正路的思維，將物業加按，500萬可以按七成借到350萬，以讀者提供的資料，供了兩年，欠本金應減到270萬左右，大約可以借到75萬（要扣大約5-6萬駛費）。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢？按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限，400萬以上物業已經不能借到九成：

物業價格	最高按揭成數
400萬港元或以下	90%
	(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下	80% - 90%
	(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元	80%
	(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入，75萬七成按，只可以買到230萬左右的物業；若果做二按的話，大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子，然後用妻子名義去借二按按揭，以500萬成交價計，無需要給佣金，印花稅6%是30萬，按揭保險上會，樓契連律師費5-6萬，以下就是供款計算：

出售物業得款500萬，扣除欠銀行270萬，差額是230萬，其中100萬支付二按的首期，30萬支付印花稅，樓契連律師費5-6萬，七除八扣之下，得款是94萬左右，每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續，相差的只是19萬，而所得款項所買到的物業，又是否適合讀者用作自住？一定要買多一層樓，就要另作資金投入才見穩健，還要計及未來加息之後，供款會進一步增加。

筆者以為，買樓收租是一項投資賬，要計清楚所有的開支，並且要衡量或然的風險，是否足以彌補？若約以租金收入計算，只有3%的租金回報，連買藍籌股都不如，若果期望物業增值，又會否變成紙上富貴？

收租代賣服飾店　設計師駐點推新衣

2014-09-22  TCW

穿著就是要獨一無二！不想和人撞衫的你，這家位在比利時安特衛普的實體服飾店Scoop，最能貼近你的需要。 這裡展示集結的，全是新進品牌或設計師作品。為了嶄露頭角，設計師只要專注設計新品，賣衣服交給專業就行。 只要按商品類型與數量付出租金，每月從99歐元（約合新台幣3,800元）起跳，Scoop從經營、設備、人事一律打點穩當，全力負責銷售，不另外抽成。 每季有新的設計師進駐，商品風格也會隨之更替，想尋寶的消費者隨時都有新衣可選擇。 設計師也可以利用店面開設工作坊，或站在第一線服務顧客，Scoop的2位創辦人樂於提供老經驗的銷售諮詢，並且回饋來客的意見。

蘇寧門店若關張收租婆咋辦？ 歲寒知松柏

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102v7b9.html

$蘇寧雲商(SZ002024)$ 公告擬出售物業給基金再回租，我們來算筆賬：

賬載原值20億，凈值17億，年折舊按1億算。現40億出售，交稅10億，凈收30億現金，利潤13億。

售後回租時，基金想募集到錢，優先級現在得保8%才有吸引力，否則就算蘇寧集團劣後險資等機構也不敢認購基金，老百姓可不傻，p2p都15%的年預期收益率呢。

那麽，蘇寧雲商年租金至少得付3.2億元，否則基金不可能有8%的收益率，未來的增值暫不考慮。

一、這3.2億的年租金，不到10年即超過30億的出售現金流入，年10.7%遠高於銀行貸款利率；

二、3.2億減1億的折舊，每年增加2.2億成本費用，6年即超過13億的出售一次性利潤，年17%（所得稅因素忽略），或者說是6倍的pe，請問蘇寧雲商現在pe多少？

這麽看來，只有稅務局是贏家，白得10億的稅款。那蘇寧為什麽要幹這事呢？

一是要靠這13億扭虧；

二是弄到30億現金，估計它抵押貸款有難度或金額小，所以寧願用高成本的售後回租；

三是讓炒股的朋友眼睛亮一亮，證明自己的資產隱蔽有升值，股票炒高大股東質押時能多融點錢。

不過，蘇寧雲商現在的pb超過2倍，不要說港股里大把0.5pb的地產股，就是a股的地產龍頭也就1倍pb出頭。

當然啦，以房地產現在的形勢，能賣還是得賣，否則過一二年想賣都沒有傻瓜願接貨。若是過幾年門店大關張，租金該向誰收呢？

收租之後繼續整大個餅 - case study 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/10/case-study.html

這一篇YC兄繼續回應blog友提問，替blog友計計數，研究一下「整大個餅」這個動作有何考慮。雖然這是YC兄七年多前所篇下的文章，而且今天的樓市政策已有大改變，但從這文章仍能找到值得學習的財務知識。


YC兄的文章 - （2008年5月27日）

提問：

謝謝你的分享！期待你下一次的文章！

其實我亦想再買一個單位，但與以上case有點不同。

我有一個單位已租出1年（1年生1年死），每月租$8800，生約已過，租客好準時交租，本想於9月份收番自住（因目前與家人同住，地方太細，所以想幾個月後搬出），但租金太吸引，遲些租金保守估計可收$11,000，所以想再買一個單位自住。

現租出的單位於07年初買入，價193萬，銀行借110萬，供15年，每月約供8千，銀行估價約245萬，想再買一個單位自住約200萬內。

每月收入除租金外，兩公婆每月收入約2.5萬，扣掉開支，每月約儲1.2萬，另現約有15萬cash，想請問你銀行有做二按嗎？好像財務公司先有，是嗎？如果作二按，利息是否太高？

請問應如何安排較好？謝謝賜教，不勝感激！


答覆（YC）：

如果我是你我會咁做：

1. 我會keep住層樓收租，因為回報率有5厘半，租客又準時交租，最緊要是樓價看漲，買多層自住有著數。

2. 如果你用租金加入息供第二層樓，HKMC或銀行一般只會count你租金的70%作為你的income，所以你的total income係$25000加（$8800 x 70%）= $31160。

3. 50% of your total income $31160 = $15580。再減去第一層供款$8000，你第二層供款maximum唔可以做超過$7580。

4. 自住樓宇according to HKMC可以做9成半按揭，200萬樓（最好買少過200萬些少既樓，因為stamp duty 只是$100）首期半成10萬，另3萬（傭金，律師費，stamp duty）total 13萬，做9成半按揭total190萬，供30年，每月供款$7507（2.5厘計），less than $7580 as mentioned in item (3) above。

5. 按揭保險費（around樓價2至3%）say 5萬，你可以一次過俾曬，或者比一半然之後每年供d，直至你層樓回落至7成按揭，亦可以count埋落樓價裡面一齊做mortgage。現時銀行一般都會同你一齊做一按和二按，而且息口都是一樣say P-2.75%。（上文如果我有錯請blog友補充）

6. 如是者你買第二層樓自住，只是供多$7500，仍然可以每月儲$4500另加1st unit既租金升幅。

7. 如果你仍然覺得資金太緊，或者HKMC只係批9成按揭俾你，你可以參考我上一篇《點樣整大個餅》，加長年期re-mortgage 你1st unit套筆錢出黎周轉，便一定無問題。


這一篇可以當成是上一篇的延續，上一篇說到re-mortgage左自己住緊個層樓出黎買另外一層樓收租，所generate既租金加埋你幾年後既人工升幅，或者你或妳已找到另外一半加埋佢既income（這一個point好重要，兩個人既力量會將個餅整大好多，而且大家有商有量，有共同目標，感情亦會好好多），便可以如上文所說購入第3個unit。

我會將這一個unit用作自住，然後將之前個2個unit出租，一方面自住可以借9成半用盡槓桿，另一方面可以因應自已需求買大d，我記得我到呢一個stage便和我太太購入海怡866呎3個半房既單位自住，一住便住左10幾年，期間便用我之前2個unit既租金加理人工既升幅，re-mortgage d樓，不斷購入細價樓收租，直至提早退休。

這一個遊戲開始時，資金會好緊絀，尤其係每一次買新樓的時候，之後便會越黎越鬆動。Blog友們如果唔大洗供完幾層樓之後（其實我從未試過真真正正供完一層樓就已經還錢贖樓，因為如果樓市個cycle係升緊（你賣掉一層便可以cover二層mortgage）或者通漲持續（我層海怡91年買入價只是142萬，現時估價約550萬），你會發覺以前買落既樓個價錢真係好便宜，加上租客一路幫你供緊樓，贖樓呢樣野會比你想像之中快好多。當然亦會有樓價跌的時侯，如果樓價跌便由得租客幫你供樓，到時你是否提早退休就自己話事喇！


後記（止凡）：

數字的計算依然，正如我一開始所講，今天的樓市政策改了不少，好像都沒有九成半按揭，又難以找到只需付100元stamp duty的200萬以下物業，但重點不在於其數字的精準計算，而是其理念。

其實很有趣，不少人有提問者的情況的話，與父母同住，又有一間屋收租，可能會想收回單位自住，還是繼續與父母同住，又或者賣掉單位再買入合適自住的單位之類，操作來來去去都是買一間或賣一間。

多看了物業投資者的blog，他們總會想到「整大個餅」的理念，利用加按多買一間兩間，計計現金流，可能比起只持有一間物業更有利。多買東西，最後能少花錢，這是窮人思維所沒有的概念。

還有些點子很值得討論的，與家人商量，大家有共同目標，令感情更好。不時聽到有blog友話身邊人都不明白自己，在投資路上很孤獨，這就要向YC兄學習一下了。記得財叔也在imoney分享過，針對劉煒鳴月入15000元的例子，鼓勵年輕人可以找個伴，兩個人一起儲蓄，每月就不只15000元了，正所謂「一人計短，二人計長」。

最後YC兄點出了投資計劃的過程，談及他的經驗，一開始造餅時，資金可能總是很緊絀，每個新買單位都計算到十分緊張。隨著資產水平增加，這些資金緊絀的情況就會得到改善。這是一個成長的過程，好像以前我也分享過《一支股票一個月糧》，起初相等於一個月糧的被動收入頗難得到，但慢慢上了軌道，之後的路就更容易走，亦走得快很多。

股息 - 由物業收租說起

繼續近日在blogger間的熱烈討論話題，再談談對股息。因為止凡近日不時都在思考這個命題，即為何不少blogger認為物業收租的租金是被動收入，而股息則算不上是被動收入呢？重點在於「除淨」這個動作，拿股息跟股價一起看，只是零和遊戲，這個迷思在之前的一篇文章討論過了，今天另外說些有趣的例子。




我們都會認同物業收租的租金是被動收入，物業收租是生錢的，所產生出來的租金沒有在資產上減值而生，股票派息則不同了。我想編個幻想故事，由物業收租幹起，每年都收租，這物業為我產生著被動收入。

之後我越做越大，學YC兄做大個餅，學財叔賺到不少舊樓回收的價差利潤，學富爸爸作者Robert向銀行搞融資投資更多房地產。如是者，我所投資的不再是一間物業，而是有數量不少的物業在手。這時候，我的被動收入可真不少噢。

由於生意太大，加上稅務問題，成立一家公司來管理這些物業投資更好吧，同時可以請一些員工替自己打理這盤生意。從前的物業收租收入，總需要自己做點工夫，如今成立公司，由員工代勞，這些收入更加「被動」了。

這時候，成立了公司，規模越來越大，甚至可以拿公司搞搞其他生意，好像Starman兄一樣搞工廠翻新、搞農場也可。公司生意越搞越好，更是多樣化起來，每年盈利相當可觀。公司不時找來幾位主要股東討論盈利如何分配的問題，是定期作分紅，還是再投資之類。如果分紅，包括我在內的股東們還是繼續在分享被動收入吧。

突然有一天，有些ibanker走來，希望我這家公司可以包裝上市，集資後可能有更好的發展。跟股東討論過後決定把公司上市，過程成功，公司的盈利能力也繼續保持。公司每年得到盈利，開股東大會之後會決定派發多少股息出來。

討論到這裡，我會問一個問題：「我這家公司，在上市後向股東派息，為何突然不算為我的被動收入呢？」，因為上市後就有股價，派息要從股價中作除淨，看總體回報這個派息動作是零？有興趣的blog友不妨反覆思量，還可以假設更多的幻想場境來思考，這將會對不少迷思更能理解。

我總認為，如果還原基本步，從企業生意處想，很多迷思都會更容易明白。看股息時，重點不應該放於股息的多寡，而是這盤生意的本質，例如持續盈利及產生現金的能力。而派息政策亦要視乎公司的狀況，投資者應作出分析。

另外，派息「除淨」這操作還有更多的無聊想法，不過以小弟的文筆感覺較難表達，即管試試看。假設有一家上市公司，其市帳率大約為三倍，擁有100億淨資產，300億市值，分配100億股後，每股賣3元。

如今這公司派息0.5元，派息後作除淨，每股除淨後為2.5元，市值即為250億。而這個派息動作，所派出來的50億現金股息，其實不是從市值中派出來的，而是從淨資產處派出來的，於是淨資產立即由100億變成50億了。

看看市帳率，派息除淨之後變成5倍（市值250億除以淨資產50億），如果市場維持給予這公司3倍的市帳率的話，這支股票是否在派息除淨後有下跌壓力呢？即由每股2.5元跌至每股1.5元才合理呢？

類似情況亦發生在市帳率小於1的股票，派息除淨後有上升的可能嗎？不知道這個無聊想法有否誤點，希望有blog友可以指教一下。而我想表達的是當加入「股價」作為考慮因素，一切都變得複雜起來，當不明所以之時，不妨還原基本步，以企業生意人的角度看問題，所得出的概念自然更能掌握，亦能清楚了解什麼對自己重要。

預祝各位blog友，2016年事事順利，在自己的目標踏上明顯的一步。

收租佬的安樂死（2016/9/29）

2016-09-29

凱恩斯在經典著作《通論》的最後一章，曾經預言，當經濟步入長期結構性的衰退，市場經濟失效，利息長期低迷，後果可能意味着資本主義的縮滅；在大師淒美的修辭下，結局就是「收租佬的安樂死」（The Euthanasia of the Rentier）。 馬克思《資本論》將「收租佬」（Rentier）和「資本家」（Capitalist）幾乎互通使用。從前的世界，資本家中有地主也有工業家；但不事生產的地主收租階層，更是去封建社會過程中，必須要批鬥的對象。如是者，地主總是站在廣大人民對立面的階級敵人，比工業家要再低一級。 當○八金融海嘯還未正式打到埋身，已經聽過不少預言，說次按風暴打得好，資本主義時辰到。但自○八年起往後的四、五年，卻似乎是國家福利社會的存在危機，多於是資本主義社會末日。 很少人意識到，貨幣是其中一個政權和人民的信任基礎。貨幣制度崩潰，政權也會動搖。貨幣的信心危機，就是政權的存在危機。手上有點資本的人，在過去幾年就像在大海漂流的浮木，總想找個沙灘停下來。雖然說貨幣信心危機已經導致到國家主權的不穩，國債在這幾年仍然是價格高企。 與此同時，也有資金選擇了地產。總之，非貨幣資產，表面上價格，全面有進賬。話說回頭，就算如地產般的非貨幣的資產，也必須要政府捍衞私有產權，才能有確定的價值。假如政府帶頭破壞私產價值，甚至侵吞私產，人民和政權互信的另一個基礎也崩潰，政權也只剩下威脅利誘；正如深圳河以北的社會一樣。 凱恩斯眼中，市場經濟未能促成全就業（Full Employment），政府就應該出手。可是當政府也自身難保，又應當如何是好？一般的經濟學者，將就業（Employment）理解成工人每個月有糧出。但作為一個古典派，我認為就業率應廣義地被理解成「所有可生產的因素」（All factors of production）的使用率。投閒置散的工人，停機空轉的器材和荒廢了廠房商店等，都只不過是同一件事的不同面向。不同的經濟和生產模式，對不同的生產因素的使用有不同的組合。 普遍而言，愈是進步的經濟模式，生產因素的組合也愈複雜，也愈難一眼看得明白。原則上，政府的管制和干預與進步新興經濟模式，往往有不兼容之處，例如過去幾年開始大行其道的共享經濟，就處處跟政府過時的規管有衝突。可惜在香港地，官僚和政客的眼界，看得不夠遠，也看得不夠仔細。錯過了的機會，也永遠沒有人會記得。退一萬步說，就連我們以為最簡單的收租物業管理，其實也大有學問。民間組織107動力最近對食環營運的街市進行調查，發覺管理不善，租金收得太低，竟然會令街市變成了儲物貨倉，浪費珍貴資源。諷刺是，在另一邊廂，被外判管理的街市，卻明顯做得更好，但外判卻是政治不正確的概念。在商言商的領展，被原始的鬥地主文化不斷衝擊，更不在話下。事實上，今時今日零售業對地產的依賴愈來愈低，網購也漸漸成為市民生活一部分，仍然停留在十九世紀末的抗爭思維，是否有點不長進？ 李兆富，筆名利世民，時事評論作家、出版人。作者Facebook專頁：http://www.facebook.com/leesimon.hk

從收租股公告看本港和內地實體零售市道

收租仔之屋

記者妹一嚟就道出咗起碼一生兩宅收租仔的心聲：買磚頭可以保值，個個月又有穩定收入，係唔少人的退休大計，不過最緊要的就係要掌握到入市時機云云（３５：４０ — ４６：３０）：

樓盤傳真 2017/02/11 2017/02/11 22:54

嘉華啟德區嘉匯一房五百八十五萬元入場，長實牛潭尾意花園以稅項回贈迎戰，並提供五年期過渡性貸款，但對紓緩首期壓力作用有限。
轉投二手樓，準買家也不容易上車。即使堅尼地城嘉輝花園二百八十呎單位，業主也索價四百六十八萬元。
鴨脷洲南區左岸有三成半成交，業主購入相連單位，但如計劃打通未必可行。關鍵是露台是否用盡豁免面積，花近億元置業卻有可能失預算。
家有三位活寶貝，家居設計以小童為先，容許四圍走動和大量玩具櫃，還有捉迷藏小機關。

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最新樓市調控出台 長沙收租勝上海 二城市突圍

1 : GS(14)@2010-10-25 07:56:34

2010-10-16 im


湖南直擊

中央9月29日再度出招調控樓市後，各大城市紛紛推「限購令」，其中上海10月更宣布每戶只能新購一套住房，市場擔憂新一輪調控措施，陸續有來。

一?城市或者是高樓價的二?城市，目前是政策打壓的高危區，投資內地樓市，還是要避開買樓成本較高，及受政策干擾影響的城市。

臨近廣東的中部省份湖南，省會長沙早已成為不少香港地產商眼中的肥肉。自2006年起，和黃（00013）、新鴻基（00016）、新世界（00017）等各大地產商紛紛進駐長沙，興建住宅樓盤，全因看中這個二?城市的樓市發展潛力。地產商固然快人一步，要得知當中的底蘊，本刊記者近期也直飛長沙，了解行情。

如今搭乘武廣高鐵到長沙，從廣州出發僅需2小時，比飛機只慢1個小時，長沙到武漢也只需1小時。原來目前均價為每平方米5,600元（人民幣，下同）的長沙，仍埋藏不少投資機遇，收租回報更高於上海。

速讀內地最新樓市調控

中央自今年4月推出被視為「史上最嚴厲」的調控政策，卻未能令房價過高城市降溫，8月份成交量更有恢復象，於是中央9月29日再度推出「加強版」調控措施，以下是最新出台的樓市調控政策︰

1. 暫停發放第三套房貸

各銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款亦禁止用於買房。

2. 加快推房產稅

加快推進房產稅改革試點，並逐步擴大到全國。

3. 部分城市限購房套數

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民購房套數。

4. 禁囤地捂盤房企發股票債券貸款

對有違規紀錄的房地產商，要暫停發行股票、公司債券和新購置土地，各銀行停止對其發放新開發項目貸款。

中央國慶前兩日再度出招調控樓市，深圳翌日立即響應號召，要求深圳戶籍家庭限購兩套住房，而能夠提供1年以上當地納稅證明或者社保繳納證明的非深圳戶籍居民家庭，限購一套住房，至於其他情況的買房者，則無緣買房。隨後上海、杭州、福州、寧波等多個城市也紛紛出台「限購令」。

在同為一城市的廣州，由於許多人認為推出「限購令」勢在必行，於是在政策影響之下，廣州上周新房單日成交量竟然創下4月樓市調控以來的新紀錄。買家希望搶在「限購令」出台前購房，令廣州10月9至11日期間，便連續三日成交破千套，較上月同期翻了一倍。由此可見，「限購令」短期反而成了「催購令」。

有研究報告指，今年8月份一?及二?城市的物業成交均價，分別按月上升7%及5.3%，相對一?城市，二?城市樓市投資成本低，機會多，但是若沒有「地膽」相助，貿貿然去必定要碰釘子。

在湖南土生土長、去年結婚的嚴暉曾經從事財務工作，婚後就辭職當全職太太，但熱衷地產投資，這位現時懷胎數月的準媽媽，已擁有兩套住宅和一個產權式商舖。

盡管如此，嚴暉並沒有成為「房奴」，她的丈夫從事I.T.行業，她是全職主婦，收入足夠生活和供樓。她於2003年買入的第一套房，樓價只約15萬元，故只申請了2年期的按揭貸款，按揭已供完，現時出租月收1,800元；而目前居住的這套房，則是丈夫出資，已一次性付款。她目前僅須負擔按揭供款，是2006年買入的產權式商鋪，但她每月來自第一套房的1,800元租金，已經完全夠支付這商鋪月供開支，且5年的按揭也將於明年完結，屬於「無貸一身輕」。

長沙人愛玩樂花錢闊綽

在一個風和日麗的下午，當記者來到嚴暉位於長沙城北的家時，她就直說記者來得巧，原來她又有買樓打算，前一日還挺?肚子親自去看樓，講起如何買樓，她說來頭頭是道。

「昨天剛去看了一套房，估計是1995年之前的，10幾年樓齡，沒有電梯，也沒有物業管理，底價在每平方米5,700元。」該單位位於市中心地鐵站口，該站地鐵又是1號?和2號?交叉的地方，因此附近樓價漲了不少，周邊的新房都要每平方米9,000元。

很多二?城市都在大興土木、修地鐵，嚴暉這次打算買二手樓，最看重的是位置，和香港樓市一樣，地鐵沿當然成了不少買家的心頭好。

其實湖南的樓價在內地算是偏低，在中部城市中，貴州的工資可能不如湖南，江西省會南昌的環境也沒有長沙好，但是房價都比長沙高，這跟不同地方的人消費習慣不同有很大關係。由於湖南人很願意將錢花在吃喝玩樂方面，用於買樓的收入比例不會像其他城市那麼高，故樓價也相對溫和。

嚴暉還指出另一個令房價較低的原因，因為當地國有企業、機關政府以前建了很多福利房。「老長沙人手上基本都有兩套以上的房子，買的價錢都很便宜，單位上的福利房或者集資房，剩下的錢更願意拿來吃喝玩樂。」

租金回報率逾?％勝上海

如今國家要振興中部，經濟發展重點地區由沿海轉至中西部，給這裏的二?城市帶來不少商機。對投資大城市也有所了解的嚴暉說，以收租回報計算，投資上海樓遠不如投資長沙。

嚴暉2003年買了一個為61平方米（約610平方呎）的一房兩廳小單位，目前正拿來收租。當初她是以每平方米2,500元的價格買入，樓價為15.3萬元，若如今出售，她估預能賣到6,000元至7,000元一平方米（即樓價逾40萬元），漲幅逾1.4倍。不過她暫時不想賣樓，只肯放租，因現在每月可收1,800元租金，她隨即做了個簡單的計算︰「租金一年可以回收逾2萬元，20年能收回投資，但是在上海你找不到20年可以收回投資的房子。」此單位每年租金回報率約有5.4%，比上海南京西路不少樓盤的租金回報更優勝。記者翻查在上海地鐵2號南京西路站及恒隆廣場附近發現一個類似樓盤「駿豪國際」，與嚴暉所購的第一套房一樣都是7年樓齡，其中一個同為一房兩廳約為66.7平方米的單位，售價為300萬元，而類似單位的租金差不多要6,500元，收租回報率僅為2.6%，遠不及長沙。

買樓收租已勝人一籌，嚴暉現時自住的那套房子，更令她感驕傲。

發展商VIP噱頭製造騷動

二?城市售樓的情況跟香港不盡相同，但一樣會各出奇謀，製造開盤騷動。她目前住的珠江花城是內地開發商廣東珠江實業旗下項目，第一期於2006年開盤，算是首個於長沙推出的精裝修大樓盤，當年還引起了不小的騷動。

珠江花城推出了一種VIP制度，即是買家提前繳納3,000元的「誠意金」，獲取VIP優先選房的資格以及一定的房價優惠。因為專為VIP提供的選房時間僅僅得一日，並且要拿籌，於是當年不少VIP凌晨就開始排隊，終於輪到自己的時候，每個人又僅有約5分鐘的決定買或不買，從當年一些VIP的看房日誌中得悉，開發商從VIP踏入房間的那一刻開始「正正經經」計時，於是滋生了不少不愉快，還有人給予「黑色5分鐘」的評語。

她提醒，就算是現在，長沙那邊的開發商還是很喜歡玩類似噱頭，讓人感覺房子真的是供不應求，製造晚來一會兒就會錯失良機的錯覺。

施小計向營銷總監拿折

作為VIP之一，嚴暉比較理性又有辦法。她早上8點多才去看房子，之後也沒在限定的時間裏做出買樓決定。「當時只給你幾分鐘，沒有太多時間考慮，畢竟不是買一套衣服。就算是買上千元的衣服也要試一下啊。」於是看了4分鐘她就決定離開，但其實她不是放棄買房，而是等到了當天大部分人都離開後，找了一位副營銷總監聊了很長時間，才買了這套房。

當然營銷總監不是任何普通人都能見到，嚴暉這位「地頭蟲」有甚麼辦法？她開始慢慢解疑，「首先要知道，售樓小姐肯定是沒有權利給你折扣，接待大部分客人的都是售樓小姐，所以，營銷總監其實不是很忙。至於甚麼人會到營銷總監那裏去？就是售樓小姐覺得她是『啃不動』（很難纏）的客戶。」於是她就讓自己成為一個難纏的客戶，並相信營銷總監會給一些讓利來搞定這樣的客戶，以求房子能快點賣出去。最後，嚴暉不單房子買得較為滿意，還罕有地拿到了一些折扣。

盡管如此，面對諸多關於VIP制度和時間的抱怨，嚴暉也幫開發商說句公道話，她指戶型會提早向外公布，買家要自己做好應做的功課。嚴暉心儀單位是朝東面的戶型，價位相對高一些，每平方米3,500元，而西斜的鄰居家就是每平方米3,100元至3,200元。VIP專屬日的售價也確實比後來的售價每平方米便宜100元至200元。

「長沙有一句老話——南帝北丐，所以真正的老長沙人喜歡住南邊，北邊這一帶算是「移民」。鬧市區回來的公交車很方便，有一輛車開到12點（在二?城市較少見），還算方便。」看來，到外地買樓者，確實還要了解當地風俗習慣。

長沙未出限售令

限售令出台後，不同城市的購買政策細則都有所不同。記者致電湖南房地產律師門戶網律師劉海平，他表示長沙最近還未有最新的限購令，港人仍可投資。由於香港人是非本地居民，除非可一次過付清樓價，否則，若想向銀行貸款，還是要提供1年以上本地納稅證明或社保繳納證明，首套住房首期為三成及利率85折，第二套為五成首期及貸款利率不低於基準利率的1.1倍，第三套房貸現在則全面停辦。劉海平指，不滿足貸款條件的外地人（包括港人），現在就只能用現金支付了，不過據他所知，在出示證明文件方面，當地有時未會嚴格執行。

精明眼投資商舖

除了買住宅，嚴暉還小注投資「產權式商舖」，即由開發商將大商場分割成若干小產權證的商舖出售，然後給予一定的回報，有時候投資大小是以單位計，而非以舖位計，類似房地產證券，回報約為9%至10%，比買樓收租更吸引。

嚴暉提醒在投資類產權式商舖前，要小心「捲款潛逃」的事，在北京和上海曾有產權式商舖的營運失敗案例，開發商拿到錢就消失。她目前投資的項目開發商是湖南省供銷總社，是國家單位的分支；而租用該物業的單位，則是本港企業新世界百貨，在她看來這是「強強聯營」，兩個單位都信譽良好。為了讓自己投資得更踏實，她還努力爭取看到了新世界百貨與開發商簽下的20年租約原件，知道新世界的總公司為此做了擔保，有了白紙黑字，她就放心投資了。

如今中央打壓住宅樓市，本地人購買住宅所受限制已經較多，於是產權式商鋪投資的熱潮又起。記者特致電長沙房管局，了解港人可否在當地進行這類投資，而工作人員就爽快地回答︰「可以，只要有錢就行。」手續亦與本地人一樣。不過，有意投資的港人需留意，這類投資存在不少財技，要做足功課。

高鐵推動長沙樓市

以前坐空調特快火車從廣州到武漢，要使用約10個半小時，到長沙要7個多小時，更不用說其他速度更慢的列車，自去年底武廣高鐵落成後，從廣州出發到武漢和長沙，僅僅分別需時4個小時和兩個半小時，完全可以實現早上武漢吃熱乾麵，中午長沙嘗湘菜，晚上廣州喝靚湯。

武廣高鐵長沙站，落戶長沙市雨花區，令附近一帶有了個新名字「武廣新城」，更令該區樓價獲看好，樓價已經接近長沙市中心。長沙近來有一項針對新婚買房的年輕人的調查，結果顯示近四成人選擇在雨花區置業，反映高鐵效應對該區樓市的號召力強，因為這裏除了南北走向的武廣高鐵站，未來還有一條東西走向的滬昆高鐵站興建，高鐵十字交叉的黃金位置，成為當地樓價看漲的要因之一。事實上，前陣子股神巴菲特到訪長沙比亞迪電動巴士廠區，引起一陣旋風，該廠正是落戶雨花區。

目前港人去搭乘高鐵還不算十分方便，因為要從深圳坐巴士去廣州高鐵站，或者先坐和諧號到廣州火車站，再轉地鐵至高鐵站，年底深圳北站通車後，深圳到高鐵站僅需時20分鐘，料有更多港人捧場高鐵。

二?城市樓價穩步上揚

過去一年，內地不少投資需求，已由一?城市轉投至二?城市。「每平方米低於一萬元人民幣的住宅，在二?城市仍大有選擇，隨?市場愈趨成熟，預期樓價長遠上升潛力頗高。」中原（中國）物業顧問有限公司華南總裁賴國強（見下圖）指，金融海嘯後，中央雖然多次推出遏止樓市過熱的調控措施，內地二?城市表現仍穩步上升，不但成交持續增加，樓價也是仍然在升，成都、重慶、天津、杭州及長沙等，去年樓價普遍上升20%至30%。

賴國強向本刊說，雖預期內地樓市短期將受政策等不明朗因素影響，交投將再度回落，惟因市場資金仍然充裕，他相信二、三?城市的樓價大跌機會較微，加上一?城市的樓價普遍偏高，波幅較大，認為樓價入場費基點仍相對低的二?城市，中長?仍可看俏。

收緊信貸有利二?樓市

9月26日，中央突然再出手，重申實行多項國十條的內容，令市場擔憂新一輪的調控潮又再開始，尤其是政府將進一步收緊信貸等，賴國強預期，近年樓價升幅顯著的一?城市，因投資氣氛甚濃，所受的不明朗因素衝擊較大，惟在市場資金仍然氾濫下，二、三?城市的樓價，短期難出現大跌。

賴國強指︰「近期集團在二?城市協助推售的住宅項目，反應甚佳，當中買家的借貸比例不算高，反映該個市場也具備不少財力充裕的投資者作後盾。」

新的調控措施亦增加了外地人買樓的規限，直接影響港人在二?城市投資樓市。目前港人投資二?樓市的概況，賴國強指集團未有相關統計數據，惟相信近年不少取得二?城市樓市資訊的港人，其投資正持續在升。他舉例說︰「不少外來投資者，包括港人及其他省份的投資者等，以往一窩蜂集中撲向天津、南京及杭州等地，近年食髓知味，更慢慢轉至重慶、武漢及長沙等地尋寶。」

他續指，其他較冷門、樓市剛告發展的地區，包括西安、南寧及南昌等，也成了少數投資者物悉投資機會的地點。

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4顆明日之星

美國財經雜誌《福布斯》最近發布的「未來10年發展最快的城市」研究報告，中國的成都、重慶、蘇州和南京四個城市榜上有名，其中成都和重慶分別排名前兩位。《福布斯》認為，中國今年的經濟發展，以及大膽的城市多元化戰略，令內地城市商業發展前景可觀。

報告指出，成都和重慶等地，已有能力承載沿海大都市如上海、香港和深圳的企業轉移，想逃離高地價、高成本、交通堵塞等問題，這兩城市都是理想的替代。

成都變外資企業駐腳地

9月份成功開通中國西部首條地鐵?的成都，這個600萬人口的城市，目前到處大興土木，航空、鐵路和公路的發展已通往中國沿海城市和世界各地，並吸引了像戴爾（Dell）、IBM、微軟、英特爾（Intel）等高科技公司在近兩年裏往這個生產成本較低的城市聚集。

至於擁有3,200萬人口的重慶，這個中國西部唯一的直轄市，今年6月18日已獲批成立中國第三個副省級經濟區，也是中國西部第一個經濟區——兩江新區。該區在成立100天內簽署110個新投資項目，投資總額達190億元人民幣。

至於外號東方威尼斯的蘇州，旅遊業蓬勃，加上距離上海僅120公里，預期也令該城市經濟受惠，人均收入較其他內陸城巿高出兩倍以上。而距上海241公里的南京，因該地生活指數較低，正發展成江蘇省交通樞紐，巿中心有大型商業建設，服務業全速發展，故被認為同樣具潛力。

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