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收樓大王「三粒釘」惹禍

2008-09-18  NExtMagazine


繼股市後,樓市亦繼續尋底,連帶收購舊樓這個行業亦生意難撈。在行內有「收樓大王」之稱的田生地產主席區永華,為了保住一個旺角地盤,由收購人變身為釘王,在該地盤下了「三粒釘」。然而此舉卻惹怒了同樣在收樓的澳門財團。據知區永華早前曾被襲擊,為此更聘請一名尼泊爾籍保鑣跟出跟入。

田 生地產主席區永華被打消息,在地產界傳得鬧哄哄;有消息人士向本刊透露:「佢無被人打得好傷,碰撞嚇啫,以示懲戒。」記者於上週五,到田生地產位於尖沙咀 新港中心的辦公室找區永華,雖不見他有表面傷痕,但一向單人匹馬出現的他,身邊卻多了一名尼泊爾籍保鑣。對於被襲擊一事,區永華斷然否認:「我個司機三個 月前走咗,橫掂都要請,咪請番個識保安嘅司機囉。」

這名尼泊爾籍「司機」,月薪三萬,上班已接近一個月,但只一直站在區永華後面,平時做「司機」者反而是區永華。他說:「我哋部新車剛落地嘛,○八年先出車,司機話太多掣,唔識點揸,我咪自己開住車先囉。」

旺角靚地掀爭奪戰

事 實上,坊間一直傳言區永華被「教訓」,並且與收購一個旺角舊樓地盤有關。這個地盤牽涉六棟物業,位於旺角亞皆老街一百一十號A、B段、梭椏道十號及十二至 十四號的前、後座,正好位處旺角及何文田交界,屬三面大單邊;佔地共八千一百多呎,重建地積比率八點七倍,可建樓面達七萬一千多呎。發展商無需補地價,日 後亦可興建超過三十層高的大型豪宅。

據區永華透露,由於地盤極具價值,他於○六年展開收購行動。根據田生地產一向的收樓做法,他們先逐家逐 戶遊說,並簽署臨時合約,謂於○七年四月三十日前,如有超過九成住戶願意賣樓予田生地產,田生就會給予訂金;有發展商肯透過田生「接手」收購,便再向業主 繳付餘數。「我哋一向對呢個地盤好有信心,一開始已經有七、八成業主肯賣俾我哋o架。」區永華說。

然而田生每個單位出價二百多萬,較當時市 價高一倍,仍然有業主「扭計」,吊高來賣,「有幾個業主嗌到個價好高,佢哋一百萬買個單位返來,我哋出二百幾萬同佢買,佢哋反價六百幾萬,根本係有人幕後 教唆佢哋。」區永華不忿地說。由於田生未有於限期前儲夠九成業主願意出售物業,被迫擱置項目。限期完結後一個月,有人開始高調出手搶地盤,「嗰啲人擺明同 我爭,我出幾多錢,佢哋就出多百分之五嘅價錢。」區永華繼續說。

是次收購事件,不但殺出「程咬金」澳門財團,這個經營物業公司的亞皆老街地鋪業主,亦獅子開大口,叫價四千萬才肯出售。

澳門財團插手

根 據收樓行頭的不成文規定,如有人收購該地盤,其他人本應不得插手;與此同時,一班來自澳門賭廳的人馬卻開始在該地盤插旗。翻閱土地註冊處紀錄,於○七年五 月至十月期間,分別有六間公司以二億多元,收購了該地盤接近三十多個單位,佔整個地盤份額近八成。而根據公司註冊處資料,這六間公司的股東之一為凌國賢。

這名凌國賢在香港經營中僑財務公司,與澳門亦的確有淵源。一名知情人士說:「佢嗰間中僑專放數俾澳門賭廳;而凌國賢父親曾喺澳門經營賭廳,與劉坤銘父親劉思仁齊名,屬八、九十年代的四大天王。」

正當凌國賢密密收樓之際,「唔忿氣」的區永華,原來亦秘密「玩嘢」。在去年七月,有投資者以高於市場百分之二十五的價錢,買入該地盤三伙單位;這批業主原來與區永華相熟,並且於今年二月,將所持單位轉售給田生地產。

而 這三個單位,正正「夾」於整個地盤的中間,而且佔梭椏道十二至十四號超過一成業權,令凌國賢財團不能使出「強制性拍賣條例」這把尚方寶劍,收回該棟物業, 即時阻礙整個地盤的發展。區永華坦言此舉是為了宣示主權,他說:「我喺何文田一帶收緊好多地,由自由道、勝利道、到棗梨雅道都有,梳椏道呢度如果咁容易就 俾人搶咗去,咁我仲有名聲嘅!」

同樣經營收購舊樓業務的大鴻輝老闆梁紹鴻,欲出價二億八收購澳門財團已買入的單位,並打算連同區永華的三個單位,向發展商開價五億五出售。

龐維新(左)擔任主席的全美國際,於○七年五月以四億購入區永華的田生地產,後更改名田生集團,主要業務就是收購舊樓。

大鴻輝介入

田 生地產這次以高價「落釘」,實行一拍兩散。而為了減輕成本,還在落釘單位外掛上「出租」橫額,打算短期租出單位。與此同時,市場傳出他被襲擊的消息。據區 永華透露,現時最新發展,是梁顯利後人梁紹鴻打骰的「大鴻輝集團」,已買入澳門財團的三十多個單位,雙方於兩個星期前「講掂數」,共同發展該地盤。

不過,市場指大鴻輝仍未「俾錢」,兼且正在市場放暗盤,整個項目售價五億五千萬元。若無發展商肯承接,事情仍會出現變數。

記者於本週二在旺角山東街的中僑財務找到凌國賢,詢問他有否代表澳門財團收購該地盤。年約六十歲的凌國賢,顯得氣定神閒,既沒有承認,亦無否認,只支吾其詞地說:「總之有商機啦。我唔想講幫咩人買,但係可以話你知我識好多人。」

他不認同區永華所說,對方一早已開始收購該地盤:「佢話佢一早買咗,佢買咗邊度呀?買樓好似去街市買瓜買菜咁,你見啱就俾錢,未俾錢即係未買。你話放咗啲錢喺律師樓,我點知係咪呀。我唔識佢,不過我覺得佢喺度搏宣傳啫!」

全年促成兩生意

凌國賢兼且否認區永華所言,已把地盤轉售給大鴻輝。他說:「你哋咪放長雙眼睇囉。我發展唔到,咪由嗰棟樓放喺度囉!(利息?)蝕得幾多?我出面放緊十幾億街數未收都係咁,我大把生意,又開學校、又開紙廠……」

區 永華「惹禍」上身,其收樓生意亦愈來愈難做。這半年來,樓市不斷尋底,發展商出價亦較以往保守。區永華說:「經濟唔係咁好,叫業主賣樓就易,發展商話睇唔 通三年後個市係點,所以出價好謹慎。」而這個田生與大鴻輝合作的地盤,據知不斷被發展商反價,至今仍因為開價太高,未有發展商認頭。

年初至 今,田生地產只成功促成兩個地盤,包括山道項目以及西洋菜街項目,總共以三億多元賣給遠東發展;以田生地產收百分之一佣金計算,盈利約三千萬。曾由龐維新 擔任主席的全美國際於○七年五月以四億多收購區永華的田生地產,並改名為田生集團。當時區永華曾保證於交易完成十二個月內,為集團帶來一億五千萬元盈利。 但截至今年六月,田生管理層預期,期內盈利只有四千萬元,區永華並改口風說田生集團會在三年內賺一億五。
收樓 大王 三粒 粒釘 惹禍
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收樓 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=5146


今日味皇收樓,乜水都過曬賣家,現家褲穿窿,收完樓後出大陸,點知回鄉証過期,於是灰溜溜的溜回來,此為題外話

由於是在網上搵的樓,味皇冇咁硬膠比人人肉搜查,因此經驗在分享之前經過特殊處理

話說味皇當日找樓,最初是打算換樓的,暫稱目標乙,因為找到目標乙就直接去找經紀,所以變成未賣先買,由於舊樓甲供緊樓,而甲的租金入阿媽戶口不能 計入收入,因此按銀行的收入45%規定,味皇的收入其實相當緊湊,離45%上限的供樓限額只有2千幾,即是說以2.5%為例,20年的最多限供50萬,這 一點味皇之前沒有留意到,因此做按揭時幾乎流產,由於準備的首期資金不多,比左的訂金至到最後成交的過程期間都相當驚險

準備的首期資金雖說不多,但也要味皇不食不喝不孝做足年半先有,以味皇的存錢能力,首期需奮鬥起碼3年先有,李+X也要喊咁口,同是80後的讀者唔好成日老屈政府了

供樓限額這一點大意左,但壓縮供款倒是味皇搵樓的最大條件之一,利息不是味皇能控制的,因此供款年期最大化就是唯一能控制的地方,為了盡量拖到20 年以上,味皇只能選一些樓齡20年以下的,今次買的樓在東亞最多可做24年,這是唯一肯批比味皇的按揭(比大訂當日先批出),其他銀行因為45%規定而全 部駁回,而且間間銀行都估唔足,可以話頂帽差d苙唔落個頭,經紀為促成交易,其銀行朋友在比大訂時前幾秒打電話黎話批出,條件剛好全面比東亞好少少,可能 味皇平時殺得賭鬼多,上天比個好報我

交收的速度亦比正常快得多,經紀向律師行施壓異常落力,再加埋按揭的嘴頭,今次的佣金味皇比得心服口服

這間樓乙同樓甲比,乙的收租回報率是甲的一倍,而乙的價錢是甲的一半,因此由一層甲換成兩層乙可增加一倍租金,乙的回報率是5厘左右,現時樓甲要每個月貼3千,而樓乙每個月收1千,換馬成功最多可由月貼3千變成月收2千,不過乙仲未租,要補返d電器先租

呢類野就是套戥,好似有同事自住300萬的舊樓,叫佢賣左換兩間150萬收10000租再攞返7000出黎租海X天自住一樣的意思

乙的樓底同面積都十足十"香港樓",係香港人先接受得到,這間樓同香港的新樓差唔多,但在澳門只是舊唐樓一間,但收租回報率高,味皇只看回報率不看值唔值,事關真係用黎住人的地方根本唔值咁既勞動代價

租金可以咁貴其實有三個秘密,第一個秘密係裝修年輕化,租客目標針對唔識理財的年輕人,在澳門,除左公墓員,就只有年輕人先搵得多,當搵14000 一個人住做炮房,租金只佔收入的1/4,應該租得起,裝修係上一手整的,第二個秘密係地點在市中心,在地圖坐標上連接3條主要幹道同時又是寧靜的內街,銀 行,學校,街市都在地圖坐標拉直線80米範圍以內,第三個秘密係有電單車泊位,雖然話係公眾地方,但地點相當秘密,基本只有住戶使用,每月食少半張牛肉乾 已是幾百

同樣回報水平甚至更好的樓仲找到3間,但是屬商住兩用,唔知做唔做到契,等賣左甲先再研究

算是味皇孤陋寡聞,以為只有香港先有租多過供,原來澳門要找也會找到,不過今次買樓的經驗還是有相當的偶然性

講返股票,大口銀行半年賺5百幾億,開始發揮本來的實力,但味皇屁股已賣,用黎比首期,屁股回升有得睇冇得食,股票方面收到集優1400蚊息,也會 用黎買高息股,最近非常高息的股越來越少,因此reits的存在越來越有價值,最近沙田第一城出左業績,同朗豪坊的質量相近,7厘左右,都是好選擇,不過 味皇暫時還是認為新昌同越秀較好,但越秀也叫老母賣左用黎比首期,味皇屁股已賣,屁股回升有得睇冇得食,其實味皇不是黃金戰士,樓甲的首期有一半是屋企出 的,而今次樓乙的首期就大半是自己出的,完全自力的話,一係要做85按,一係儲多年半,今次的首期換轉係香港,已經可以買350萬的毫宅,由於銀行閂水 喉,最後味皇也一樣要靠屋企人支持先可以置業,要噓就隨便噓

關於reits之間的比較,以後得閒味皇會再分享




收樓 味皇
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三太收車收樓踢爆窮山聰充闊少

2011-4-14  NM




陳山聰拋棄糟糠之妻,搭上賭王三房長女何超雲,由籍籍無名二打六,搖身一變成為新一代賤男。即使臭史越揭越多,仍獲何家千金寵倖,地位穩如泰山,並獎賞寶馬代步兼進駐豪宅陽明山莊。

至於一直反對個女同明星仔行埋的三太,忙完「分燊家」之後,即時「做嘢」棒打鴛鴦,在未有知會超雲的情況下,向陳山聰收車收樓,逼賤男露出狐狸尾巴。

至於一直吹噓自己家族在澳門經營運輸生意的陳山聰,據澳門「商業及動產管理局」資料顯示,其兄長陳山海任職的運輸公司「世運行」,既不是股東也不是管理層,將打工仔阿哥變成大老闆,陳山聰扮上等人企圖拉近同何家千金距離,大話不攻自破。阿媽睇唔實

何超雲有鋪追星癮,經由陳山聰介紹認識林峯不果,轉頭帶埋細妹超蓮齊齊做周柏豪fans,兩姊妹自得其樂,阿媽三太卻睇唔過眼,限制二人跟出跟入追明星。

明知單身超雲芳心寂寞,陳山聰吼準時機,積極埋身,甘心情願被何家千金搓圓㩒扁,隨傳隨到,加上把口「啷過油」,即使二打六、零人氣,一樣成功奪得「雲」心。

超雲連奀星都啱,三太當然睇唔過眼,一度向女兒大興問罪。據知,超雲為掩飾二人親密關係,訛稱跟陳山聰純粹朋友關係,並非傳媒所寫的打得火熱。由於當時正值四房人為「分燊家」一事爭崩頭,為免節外生枝,引起賭王關注,三太只作出口頭警告,未有出手干預。

「當時水深火熱,三太顧住『分燊家』,仲邊有時間睇實超雲,佢更加無諗過個女玩到咁盡,唔只送車,仲俾埋層樓佢住,後來啲記者踢爆陳山聰結過婚,三太知道嬲到震,同朋友講只要搞掂『分燊家』就會『做嘢』。」熟悉三太的人士透露。

沒收車樓

明知阿媽唔鍾意,超雲卻話之你,並先後兩次被傳媒影到同陳山聰孖公仔搭直升機夜訪澳門,證據確鑿,三太轉向奀星埋手,斬斷陳山聰財路,在未有知會超雲情況 下沒收陳山聰的二手寶馬及陽明山莊單位。你精我唔笨,當日不顧身世狠撇糟糠Ponny追超雲,陳山聰當然不會輕易罷休,死纏扮可憐搏同情,難得超雲心軟照 單全收,為怕再次觸怒何三太,超雲更加扮同陳山聰斬纜,飛英國治情傷避風頭,實質同二打六轉玩地下情。三太棒打,被經濟封鎖的陳山聰,先以腸胃炎為理由缺 席上週日(四月三日)《洪武三十二》的宣傳活動,連帶本週一(十一日)《我的如意狼君》煞科飯局都冇影。上週五(八日),陳山聰到粉嶺「雲泉仙館」為《我 的如意狼君》拍外景,全情愁爆無表情,還公然在寺廟內食煙。被人收車的陳山聰,當日收工焗住坐公司van離開,風光不再。

唔係老細

聲稱識朋友講心唔講金,陳山聰更多次提及父親在澳門經營家族運輸生意,陳家上下在當地同樣有錢有地位,「我家人知道呢一行(娛樂圈)唔穩定,好大壓力,我 哥哥有叫我不如過澳門幫佢打理家族生意,但我拒絕。」據了解,陳山聰兄長陳山海的確在澳門落地生根。○九年陳山海更以「世運行」裝運行政總裁身份,出席當 地一份免費雜誌《梳打》的創刊一周年酒會。但本刊記者走訪「世運行」位於澳門南灣大馬路的辦公室搵陳山海,職員卻說:「你有咩搵我哋就得,佢喺倉嗰邊返 工,唔會喺office出現。」其後記者兩次追問陳山海是否公司老闆?職員只是「陰陰笑」未有回答。根據澳門「商業及動產管理局」的商業登記資料顯示,世 運行分別以有限公司及非有限公司註冊,兩間公司均由Kou Im Tong、Ng Ha May Rina及Lay Hing Sieng持有。九九年,Kou Im Tong及其妻擁有的股份全數轉讓給Lay Hing Sieng,並委任李永康擔任行政管理,證明陳山海並非公司老闆或股東。

茶餐廳醫肚

純粹打工仔,陳山海上班的地方是工廠大廈,四周擺滿一桶桶清潔化學物,環境惡劣。上週一(四日)食飯時間,陳山海開車返回住所,接載妻女一同到附近茶餐廳 醫肚後,再到一座大廈,監督工人進行搬運工作,之後便返回工廠大廈上班,直到晚上八時才收工返家。至於陳山聰在訪問中指兄長染指飲食業及按摩中心,原來通 通都係大話,「條澳門街有幾大吖,真係未聽過陳山聰個家族有幾財雄勢大,只係知佢(陳山聰)阿哥陳山海同《梳打》雜誌社長好老死,社長個老公有間泰國餐 館,又喺皇朝區有間泰式按摩囉!」充闊佬,窮山聰現晒形!

雲山戀

自陳山聰在微博大鬧情敵周柏豪借何超雲宣傳,「雲山戀」正式曝光,之後更被踢爆在情人節及生日拍拖密會,又以「My Love」相稱,戀情火速升溫。2月5日今年農曆年初三「赤口」,陳山聰突然在微博發功炮轟,「唔該有啲人唔好利用人哋個名見報啦。」又指某人穿壞了 Rick Owens潮牌,矛頭直指超雲緋聞男友周柏豪,其後,柏豪不甘示弱:「盡情向我開火吧!」2月27日超雲22歲生日,在微博自爆有J君送上心形蛋糕和99 枝玫瑰,而陳山聰英文名正是Joel,二人即傳出緋聞。其後,再被踢爆情人節在酒店歎香檳,並以「My Love」作暗號在微博傳情。3月9日陳山聰被爆已婚,更有傳他為了超雲跟太太Ponny離婚,事後陳山聰直認已辦理離婚手續,而超雲則在微博力撐:「交 友的定義不是用金錢來衡量,而是在乎個人的品格之高低。」3月11日有指陳山聰搭上超雲後忽然富貴,秘密換了一部茶色玻璃的寶馬,更入住三太名下的陽明山 莊單位。3月22日超雲生日當晚,與陳山聰齊齊坐直升機到澳門,陳山聰更幫超雲拎手袋及攬腰上機,事後,超雲否認相中人是陳山聰,但周柏豪卻唱反調說: 「係佢嚟嘅!」3月23日就攬腰上機一事,超雲維護男友在微博炮轟周柏豪,「作為朋友,是不應利用對方,難道你不感到內疚和羞恥嗎?」過兩日,又再踩多 腳,「小人總有生存之道。」3月26日超雲與陳山聰乘直升機遊澳門再被斷正,二人在晚上8時上機,笑容滿面,後來陳山聰更放了一張叉燒照片上微博。

裙下之臣

22歲的何超雲有錢有樣有身材,亦愛在公開場合騷「事業線」,貴為賭王千金,裙下之臣,的確要幾多有幾多。

霍啟人

09年,何超雲與霍震霆幼子霍啟人在中環西餐廳撐枱腳斷正,超雲落手落腳為對方添意粉,隨即傳出緋聞。

何敬豐

有傳超雲搭上何厚鏵姪兒何敬豐,更結伴出席三太的31周年結婚晚宴,超雲不避嫌帶男方四出跟親友打招呼。

王大業

超雲21歲生日,與皮草商太子爺王大業(Andy)十指緊扣與三太食飯,親證拍拖兩個月:「鍾意佢有膽識!」二人拍拖不夠半年,因性格不合分手。

周柏豪

周柏豪主演舞台劇,超雲一連兩日山長水遠到葵青劇院捧場,有傳二人不時互通SMS,又借微博打情罵俏,柏豪更大讚超雲靚女冇架子。

唔會結婚

被冠以「新賤男」稱號的陳山聰,棄糟糠追有錢女搏入豪門做有錢女婿。無獨有偶,陳子聰、陳振聰均與豪門女子結緣。陳子聰03年與何超儀在澳洲註冊結婚,正 式成為「何家女婿」。陳振聰亦與身家逾千億的已故華懋集團主席龔如心有過一段情,由「風水師」躍升億萬富豪。記者致電堪輿學家麥玲玲了解,她表示男性會否 跟富家女結緣,主要看命格,眼下一吋位是主宮,主宮飽滿者容易「田定得財」,根據陳山聰的命格,麥玲玲說:「我唔太睇好佢同超雲,短時間拍吓拖可以,但唔 會結婚,佢條命唔係結婚後唔使做嗰種。」


三太 收車 收樓 樓踢 踢爆 爆窮 窮山 山聰 聰充 闊少
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百億市區搶盤收樓王獨招掘金

2008-1-31  NM




自從政府實施強制性土地收回條例,加上市區缺地,收舊樓的活動又再活躍起來,不過從來沒有一個收樓集團,像田生地產這樣出位。

在電視上,有田生地產日播夜播的宣傳廣告;在街上,又有收樓交易中心和一條條掛在舊樓上,寫上「成功收購」的橫額。田生甚至在去年中借殼上市,保證收樓過程「公平、公正、公開」,與以往的釘王或發展商代理人收樓要低調的手法,截然不同。

保守估計,田生在過去一年極速收購的項目逾一百個,涉資逾百億元,收樓速度同樣是同行難及。這個「反傳統」的收樓集團揸弗人,是今年五十一歲的田生地產主席區永華。在市區渴地的情況下,區永華的出身、資金來源,以至收樓手法,成為地產界的焦點。

田 生地產收樓規模之大、速度之快,近年罕見。上週四記者跟田生的揸弗人區永華,在港島區的中、西半山、西環及香港仔走了一圈;車子繞過每一條建有舊樓的街 道,區永華都會指手畫腳,一時指着這幢舊樓說:「已經收咗九成!」一時又指着那幢說:「俾緊訂金啦!」據估計,過去一年田生提出收購的舊樓數目逾一百個, 由旺角花園街、深水埗醫局街,到中半山堅道、香港仔石排灣道,直伸延至北角、筲箕灣等地。

說到這些,區永華便十分興奮,並將自己的收樓行動「昇華」為「將歡樂帶給全城舊樓居民」。他說:「你知唔知我哋製造咗幾多百萬富翁、千萬富翁!好多七老八十嘅老人家見到我哋,都會好激動話:『我等你哋呢鋪食胡好耐嘞!』」

反傳統收樓行動

在市場上,過去一直充斥着大大小小的收樓集團。遠的有九十年代專落釘的桂洪集團,近年則以有「山東李嘉誠」之稱的楊世杭及上市公司金朝陽最為出名。他們的策略都是夠低調,收樓靠「地膽」經紀,亦從來不透露自己是老闆。「收樓梗係愈低調愈好啦,俾啲業主知道你係邊個,有幾多實力,咪等佢哋吊高嚟賣,而且你單項目揚開去,就一定有人落釘,到時要的一定是天價。」一名參與收舊樓的地產行家說。

不 過,近兩年才冒起的區永華看法就完全不同。從他位於尖沙咀新港中心的辦公室,牆上貼滿以往有關其報導,已可見一斑。「政府九九年實施強制拍賣條例,只要收 足一幢大廈九成以上業權,就可以向政府申請強制拍賣其餘業權,所以落釘比以前難好多。我哋寧願攤開條數俾啲業主睇,大家傾啱價錢,儲足九成業權再簽約。」

然 而,並非每個樓盤都可以順利收到九成業權,故田生採取「大包圍」手法。只要符合以下三大條件,就有得傾。「第一、樓齡要夠四十年以上,愈多 building order(維修令)愈好;第二,樓盤面積最少要有六千呎;第三,地積比率最好有五倍以上,亦要未用盡的,這樣發展商先有錢賺。」區永華以一副老行尊的口 吻說,有否天井位、後樓梯是否公家契,是否有業主持有超過一成業權等,都是關鍵。鎖定目標後,田生便會主動發信給大廈各業主聽取其意向。

鎖定目標逐個擊破

舊 樓業主多是耆英,收舊樓最麻煩就是溝通;加上舊樓業主多把物業以廉價出租,簡直龍蛇混雜。田生地產往往先花一筆錢將業主大起底。每個業主的現址、何時買 入、家庭成員有多少、手頭持多少物業,業權份數多寡亦查得透徹。區永華說業主分為三大類:第一、老業主;第二、移民海外;第三、投資者。

「第 一類較容易處理,都係送吓『魷魚蝦米』,有啲硬頸嘅,日日陪飲茶囉,或者向佢哋嘅兒孫入手。第二類,我哋會想辦法搵佢哋海外地址再聯絡。要返來簽約,五星 級酒店及頭等機票都無問題。」要應付第三類,無非是錢,「但如果投資者太多,就會有太多不明朗因素,我哋就未必開始收喇。」區永華說。在西環有間叫曾氏投 資的公司,十多年前開始,已「靜靜雞」買入一些天台、地鋪等業權份數大的單位,靜待收購。區永華帶點激動說:「嗰班茂利手持嘅業權分分鐘超過一成,開價可以好高,我避得就避啦。」

在 探查業主同時,區永華還會嘗試先收地鋪。事關每個地鋪的收購價都無跡可循,基本上可以任由業主開價。若然給地鋪業主知道有人收樓,必定獅子開大口索價,故 田生收筲箕灣道附近的教堂里,便先假扮買家,以正常市價逐個收購地鋪;然後才慢慢跟樓上單位業主出信及講價。再來「擒賊先擒王」,與業主立案法團主席先 「溝通」,往往事半功倍。

見盡人性貪念

區永華坦言,大部分業主收到價單的第一反應,就是講價。「如果佢哋開嘅價係合理,好似 十萬蚊樓下,我哋通常都照俾佢哋,多一事不如少一事。」不過,有些業主貪心程度,非常人可以想像。「我哋收中半山一幢舊樓時,開價四百萬,有業主反價四百 五十萬。有個阿婆業主非常好心,不斷幫我哋勸啲業主賣樓,話機會難得,收樓嘅人又做得辛苦。結果個個業主肯減價,但到簽約時,阿婆竟然變臉同我哋講,話幫 我哋慳咁多錢,分番一份俾佢都好應該,激到我吖。」但田生以手頭已有九成業主作為籌碼,最後阿婆未能得逞。

另一奇事,是區永華收堅道一幢舊 樓時,遇上的一個已移民加拿大的八十歲阿婆。「佢早兩年以四百萬買了兩個地鋪,竟然開價二千萬先賣,然後無啦啦三更半夜打俾我哋同事,話自己唔係貪錢。」 到田生屈服肯以二千萬收購,阿婆又說:「返來簽約都得,不過我坐唔慣商務,最好係頭等機票啦。」阿婆一落機,即說:「我身上得加幣,阿婆唔係好慣唱錢,你 有無港紙喺身啊?」田生的經紀揸頸就命就付了二千蚊給她,簽約之前阿婆再說:「我唔舒服手震啊,驚揸唔到筆簽名,不如俾錢我睇醫生啦!」最終還說:「阿婆 唔慣俾佣o架!你哋唔好收啦。」

出價夠豪薄利多銷

說到尾,收購成功與否,無非是「錢作怪」。有個別業主索價太高,田生會向所 有業主發信公開點明誰在作反,希望藉此施加群眾壓力。「其實收唔收購得成,都係個錢字啫。我哋比其他收樓集團,開價已經係最高,業主可以自己搵測量師睇睇 合唔合理。哈哈,多數都合理啦。」區永華自認強於估價,出價前先會找恒生銀行或戴德梁行等為物業估值。

以西環南里為例,測量師以市價計算, 每戶約四百呎面積,市價不足一百萬,但田生就以一百九十萬元收購,每呎四千七百元,其中一戶業主蘇先生說:「○六年頭有人嚟收過,俾一百二十萬。個價咁 低,我哋唔賣囉。好簡單嘅,田生到價,我哋就賣。」南里收購金額接近一億五千萬,現時該處樓面面積八千多呎,用盡其地積八點四倍比率後,可擴大至六萬多 呎,計落每呎收購成本只是一千多元。而毗鄰豪宅西寶城,每呎平均呎價已要九千多元,南里拆卸重建後,呎價有機會與之看齊。

田生的收購價往往 比同行高,區永華說是因為他們賺錢方法與同行不同。同行都是在市場以市價逐個收購單位,儲齊一定數目後再以該物業拆卸重建後的價格作指標賣給發展商,賺取 中間差價,而田生則只賺佣金。區永華說:「發展商俾嘅錢係直到災區(即業主手上)。係拉高晒市場價o架,人哋話拍賣鬧黃志祥(信和主席)、收樓鬧我區永 華。」他們賺取業主百分之一樓價作為佣金,同時收取發展商獎金或顧問費。「個個發展商出價都唔同,有時百分之一到三,有時收幾千萬啦。」田生以此策略吸引 更多業主放售,效率較快,做到薄利多銷。

自製私人勾地表

每一幢收購了七成以上業權的舊樓,田生都會放入其自製的勾地表內,然 後給發展商參閱。現在,勾地表內約有一百五十多個項目。「而家發展商好缺地,通常都主動搵我哋要貨。第一間唔得,第二間發展商實得。地盤在二億以下就搵小 型發展商遠東或者九龍建業,二至四億搵中型發展商如嘉里或英皇,四億以上就要搵新地同恒基喇。」

其中合作得最多的,要數英皇。○六年至○七年一年間,田生地產已先後完成十個項目。其中最新鮮熱辣的是中半山西摩道九號及英輝臺其中九成業權,涉及資金共八億多元。去年,以二億多元完成收購的西環美景大廈,都是由英皇購入,當中部分業權英皇再售予其他發展商。

英 皇地產部總監張炳強說,認識了區永華兩年:「佢多才多藝吖……我哋英皇較缺地,就好似由零開始,好多收地機會都唔會放過,其中包括阿區收購了的舊樓。」另 外,田生跟遠東發展時有合作,像去年九月收購西環爹核士街及西洋菜街北,遠東就分別以一億五千萬元及七千多萬向田生購入九成業權。

地盤佬出身

現時已進身收樓天王的區永華,生於廣東新會,十八歲從新會到澳門當建築工人,當時中三還未畢業,他說:「澳門葡京賭場隔籬嘅金華閣、金輝閣,我有份起o架。」兩年後,他就來港與親友合資開山寨廠、貿易公司及酒家。八十年代中,開始涉足地產,主要在九龍灣淘大花園及德福花園等從事地產工作。其後更開始收購深水埗及太子一帶舊樓,而第一單大生意,就是收購深水埗醫局街二○二號,並由恒基購入。區永華表示收了佣金約一百萬元,當時來說已十分驚人,地盤現時已被恒基發展為嘉御居。

區 永華宣稱九六、九七年收購的舊樓項目多達數十個,當時他還從永義國際手上買入四個地盤及六個地鋪,這次與官永義交手,卻是不歡而散,因此反目。「我想救佢 (官永義在金融風暴因購入地產項目而受損),點知佢爭我成千萬。有傳我哋打交,但講笑啫,不過我真的同佢無來往九年了!咁耐嘅嘢唔好提!」區永華在九七年 金融風暴亦有所損傷,蝕了近二億元後,便離開香港,退隱東南亞,到這兩年才回港,展開其狂風掃落葉式的收樓行動。根據其網頁資料,在去年中前成功收購及成 交案例,達一百多幢樓宇,未計商場、鋪位,成交額達四十六億元。

先付錢再交易

然而,記者翻查紀錄,卻見持有以上於九六、九七年購入物業的投資公司,並非每間都由區永華出任董事,股東則多為海外公司,而且區永華少有借貸記錄。區永華對此解釋,部分收購物業為方便計,由公司職員出任董事,而他亦宣稱買貨從來都是現兜兜付款,從無按揭。

區永華的財源滾滾之謎,令地產界嘖嘖稱奇。而且按照他收樓慣例,部分物業都是先給業主訂金,到集齊九成業權才與發展商商討;有時他為表誠意,還會無條件先給「誠意金」。

若同時有一百多個物業進行收購,以每個單位訂金最少五萬元計算,一個物業平均有八十伙人,未計行政費用,已經要落四億元訂,區永華解釋:「通常唔係一次過俾呢筆錢嘅。我哋長短棍,呢度收到發展商啲錢,嗰度俾訂業主,只要一年有一個項目做得成,已可彌補我們全年成本了!」

在其寫字樓的相架及相簿,可能有點啟示。其中一個相架放有他與泰國前總理他信的合照,在相簿中,則有老撾國防部長及其他東南亞國家領導合照。

東南亞首長合照

區 永華解釋,這些東南亞官員都是他在九八至○四年在當地從商時,由朋友介紹認識的。但是什麼朋友,他就不願透露。區永華自稱他信每次來港,都會找他喝下午 茶,對上一次是去年十二月,「他信佢真係好有錢,相信有過千億……不過我同佢從來唔傾生意o架,只談風花雪月。而老撾官員則是當年經朋友介紹投資當地湄公 河水利項目而認識的。」他說自己連老撾國家主席坎代亦認識。

借殼上市打名堂

區永華說的,無從求證,唯他搭上新殼王龐維新,卻是事實。去年十月,龐維新的全美集團以五億九千七百萬元收購田生的收樓業務,公司易名田生集團,其中二千萬以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。區永華已把這批票據兌換,現持有公司兩成五股份,而龐維新則佔四成多。現時公司市值四億多,截至去年九月的半年業績,期內營業額為六千六百多萬,應佔溢利七百萬,為這間創業板上市公司轉虧為盈。

龐維新向本刊說,他的母親認識了區永華一位同事十多年,從而認識區永華。購入對方業務,是看好地產發展,「我相信未來地產市道會好好,我希望做到,大家想買樓,就諗起中原、美聯,想收樓,就諗起田生。」對區永華來說,田生上市公司知名度大大提高;而對龐維新來說,他在去年三月才以二千多萬購入全美集團,現時手頭股份已值億元,大家齊齊有錢賺。

田生地產「勾地表」港島區部分項目

●堅道18-20號格蘭大廈、堅信大廈

●列提頓道碧翠園

●西環南里1-25號

●德輔道西326-332號

●茶果嶺道177-183號

●鰂魚涌多寶樓

●鰂魚涌海濱街

●筲箕灣道295-299號

*田生集團旗下的收樓項目,港島區佔九成,九龍區一成。

現在勾地表中有大約150個項目,涉及金額超過五百億。

收樓五部曲

 

收樓天王龍虎榜

注:九十年代的收舊樓大王陳桂洪,已於九九年心臟病發逝世,後人及妻妾並無繼承其「釘王」事業。而曾有「李兆基軍師」稱號的蕭承忠,八、九十年代亦活躍於收舊樓市場,但近年已退隱江湖,轉戰中醫藥。

區永華小檔案

年齡:51歲

家庭狀況:已婚,育有一子一女

出生地:廣東新會江門

簡歷

1974年從新會到澳門做建築工人

1976年到香港開設製衣山寨廠,其後轉營貿易公司,入口泰國童裝

1980年在北角開設新永華酒樓

1984年跟親友入行,從事地產經紀,間中炒賣舊樓

1985年前後開設振華及偉仁有限公司,分別做貿易及收購深水埗舊樓

1995年創立田生地產

1997年金融風暴,蝕超過二億元

2003年往老撾投資修建湄公河工程

2006年回港東山再起

2007年借殼龐維新的全美集團,把田生地產在港上市


百億 市區 搶盤 盤收 收樓 樓王 王獨 獨招 掘金
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收樓天王大起底

2006-9-14  NM




近月有三個位於港島區的舊樓項目 ——跑馬地南廬、山村臺及灣仔活道廿號等,都被發展商爭相搶購;負責經手收樓的,就是有「山東李嘉誠」之稱的楊世杭。單是這三宗交易就令他及其他中間人勁 袋十三億元!

楊世杭一直低調神秘,原來他是全港最大收樓集團的揸弗人。近年發展商不肯高價勾地,寧願不斷在市區的舊樓叢中尋寶,更加奠定了 楊世杭收樓天王的地位。他更獲發展商垂青,成為恒基及新世界的御用收樓專家;現時他收樓的足跡,已成為行內人坐「順風車」的搵食指南。

位 於中環士丹利街的陸羽茶室,數十年來,都是金融經紀、地產代理收風及「搵老細」的好地方。來到這裡,就會知道楊世杭有多紅。

前週五早上九時 多,楊世杭如常坐在陸羽茶室地下左側的一圍枱。英皇國際地產部總監張炳強早已在場,看到 楊世杭即滿面笑容打招呼,示意坐下。而地產代理世紀廿一的行政總裁吳啟民及專幫富豪落盤的超級經紀蔡展榮等人,亦先後加入。

楊世杭在陸羽坐 了兩個多小時,同桌竟已轉了三批人;他們大都是股票或地產界行內人,均留心傾聽楊世杭發言。今年五十三歲的楊世杭,身形魁梧,聲如洪鐘,對時事尤其樓市意 見多多,例如是「新近樓盤三千幾蚊呎都嫌貴」等等。說到某些生意的關節位,在座還有人拿下紙筆記錄下來。

三鋪勁賺十三億

楊世 杭最近在地產界當紅,事關有三單新鮮熱辣的交易均與他有關。其中大坑春暉臺九號華苑,由新世界發展以六億多元購入其中近七成業權。而跑馬地山光道南廬及山 村臺一至三號大部分業權,近月以十億元賣予嘉里建設,又淨袋四億多。

至於灣仔活道二十至三十四號的舊樓群,本來在上月以五億八千萬售予羅家 寶打骰的百樂集團,但最後交易取消,麗新發展及AIG立即出擊,上星期以五億九千多萬買入地皮,比上手還多了一千五百萬元。三單交易令楊世杭等財團,就此 勁賺十三億元。

而一向專長在市區收舊樓重建的恒基,近年大部分地產收購合併項目,都有楊世杭份兒。例如恒基的干德道三十九號樂基山項目、土 瓜灣的金都豪苑及去年開售的北角匯豪峰項目等,後兩者楊世杭還有份發展,可與恒基主席李 兆基齊齊搵大錢。而李兆基對楊世杭亦讚不絕口,記者向他提起楊世杭,他笑到「見牙唔見眼」說:「我識佢,佢好叻仔,做得幾好吖。我哋同佢都有好多合作 㗎!」

政府改例造就商機

此外,新世界發展的般咸道雍慧閣,及恒基與新世界共同發展的馬鞍山烏溪沙項目,楊世杭亦有參上一腳。 他能成為收樓天王,可說是時勢做英雄,近年政府奉行「高地價」政策,不容賤價勾地,在市區缺乏土地儲備的發展商,便轉移找尋地積比率未用盡、位置在半山或 向海的舊樓購併重建。

另外,政府放寬租務條例及強制收購規限,亦令收樓順暢容易得多。一名行內人說:「以往收樓時遇着租客賴死唔走,我哋要 斷水、斷電,甚至淋屎淋尿嚇佢,搞到好麻煩。而家告上法庭已可即刻要佢走。而收夠一棟樓嘅九成業權,就可以強制拍賣其餘嗰一成業權,就更加令落釘搞事嘅釘 王無運行。」

收購舊樓業權重建,賺的是「心機錢」,往往要花十年八載才能成事,例如合和在灣仔樂活道十二號收樓,搞了三十年才收齊,皆因合 和不懂技巧,亦太高調,令小業主可吊高來賣。而楊世杭之所以做得起,首要條件就是懂得低調,事關打正旗號由億萬富豪收樓,又豈會收到靚價;所以上週一他從 陸羽步出,記者上前找他訪問,他不發一言便匆匆離去,十分低調。

放蛇收料

現時楊世杭旗下是全港最大的收樓財團,其固定班底雖 只有十多二十人,然而一聲令下便能號召該區「地膽」開工。例如大坑春暉臺九號項目,近幾年才完成收購,但其實楊世杭馬仔早於九四年已落下一口「釘」,除了 是向同行示意該處已有人睇中,依行規不要再來爭地盤外,楊氏的馬仔亦可透過參與業主立案法團,了 解小業主的家庭及心理。

據一名曾參與收樓 活動的人士說:「我哋事前會花一年半載時間起小業主嘅底,例如屋企有幾多人,做咩工作等,有細路嘅會易收啲,等錢使嘅,價錢又可嗌低啲。」他們跟業主開 會,從旁觀察有否「搞事分子」。「嗰啲意見多多嘅,我哋已列入黑名單,佢哋會最遲先收到收購價,以免佢主動同其他業主通聲氣,聯合其他人搞事。」

出 價豪爽

而跑馬地南廬及山村臺項目,由於規模龐大,收樓人亦先向地皮面積較大的南廬着手,其後才收山村臺一至三號。該名人士說:「若果收山村 臺先,南廬嗰邊收唔成就會因地皮太細而重建唔到。相反南廬收成,山村臺的小業主扭計,相信亦可將重建計劃縮細,唔會渣都無!」

由於收的都是 貴價樓,業主大多屬斯文人,故不會用「嗱渣招」,反而捉緊這批小業主心理更為重要。例如南廬業權多,住戶多而鬆散,遂採逐個擊破手法。其中一位業主何先生 說,去年六月有人向他開價九百五十萬元,收購其一千六百呎的單位。何先生聽落本已心足,事關他九○年才以一百多萬元購入,於是只「循例」講價,「嗰個收樓 人向我哋講,已經夠九成業主肯賣,我賣唔賣都無影響。如果唔賣等強制收購,到時又冇人倒垃圾,又無看更,聽打靶㗎。」何先生根本與毗鄰不熟,也不知對方所 言是否屬實。不過他對價錢亦算滿意,並沒有主動提價,反而對方竟主動把價錢提高至一千一百五十萬元,何先生嗱嗱臨拍板成交。

離間小業主

而 去年十月才開始收樓的山村臺三號,楊氏的馬仔八個月間經已與八個業主傾掂數,在行內算是神速。其中一位業主Patrick說,收購者很懂掌握他們的心理。 Patrick於沙士後以呎價四千元購入一個單位自住。去年收到書信表示有集團欲收購其單位,並開價每呎九千元,Patrick認為價錢不錯,本考慮即時 出售,「不過同其中一、兩戶業主傾過後,認為不如搏一鋪,同佢哋講一講價。」

對方見小業主聯合講價,知道他們團結,遂表示可派幾位業主做代 表與他們開會,同時又向代表們暗示,已購入隔鄰的南廬及山村臺一號發展大型項目,山村臺三號是可買可不買。同時又私下找人向Patrick說項,主要針對 他疼惜兒子的心理:「佢哋話,呢度同南廬及山村臺一號咁近,到時實沙塵滾滾,你兩歲個仔實住得唔舒服,要把握機會呀!」

「佢哋又同我講,我 個單位係特別單位,因此可以比同座嘅其他單位價錢略高,但千祈唔好向其他人公開價錢。」Patrick曾向其他業主查詢呎價,不過其他業主也不太願意透 露,明顯同一番說話已向每個戶主說過一遍。最後經過八個月磋商,全部業主都同意出售單位,而Patrick亦在這次交易中賺了六百萬元,皆大歡喜。

楊 世杭集團已沾手舊樓項目

尖沙咀漆咸道南17號帝后廣場地庫

尖沙咀漆咸道南29號溫莎大廈A座地下商鋪

尖沙咀漆 咸道南33號友聯大廈B座地下商鋪

尖沙咀漆咸道南5號宏富大廈地下

尖沙咀漆咸道南39號地下至一樓

銅鑼灣白沙 道18-20號低層

半山羅便臣道麗澤園低層

尖沙咀赫德道19-23號夏蕙閣地下至一樓

釘王惺惺相惜

現 時收樓已手到拿來的楊世杭,人稱「雪茄楊」或「肥楊」。楊氏祖籍山東,他的父親楊培鑑少時在北京長大,並在四十年代來港,從事抽紗生意。後來楊世杭繼承父 業,遇上抽紗式微,遂開始轉型炒賣工廈,及從事工廈購併的工作。

到八十年代,舊樓購併熾熱,楊世杭亦有參與,並遇着「釘王之王」李兆基。李 兆基家族靠收購舊樓起家,擅長在港島舊區落釘。大哥李兆麟透過大信財務,專做舊樓物業的按揭,方便「收釘」,而細佬李達民亦以「落釘」飲譽樓壇。楊世杭與 李氏兄弟因屬同行而認識,早於八七年,楊世杭收下永樂街一○六號等地皮,並由恒基將地皮合併,重建為現時的安泰金融中心。一名行內人說:「以前恒基仲未有 規模,好多嘢都由四叔親力親為,結果楊世杭就同佢熟落咗,大家好有默契㗎。後來四叔搵佢收樓,仲會先科水,等佢唔使咁手緊。」

中資銀行撐腰

而 以往專幫恒基收樓的蕭承忠等人,都已退出江湖,令楊世杭更有機會上位。他能直達四叔這「天庭」,有恒基「射住」,在過去二十多年靠購併及炒樓已搵到大茶 飯;而幾乎每個購入的物業他都有做按揭,大水喉是浙江興業銀行,最近兩、三年則為中銀香港。

按土地註冊處記錄,賺得最和味的是駱克道三三三 號,八八年他以逾八千萬購入數個地段後,在九三年連同附近另一地段以高達五億七千萬元賣予聯合地產,並發展為中國網絡中心,估計因此淨袋近五億。由於大部 分併購項目,都以海外註冊公司入貨,難以追查,相信楊世杭所賺的應不止此數。

手頭生意瓣數多

楊世杭的收樓足跡,已成為行內人 搭順風車的搵食指標。他集團手上還有一大堆地皮仍未發展,包括元朗牛潭尾、上水龍門路等,○四年購入了四、五個尖沙咀漆咸道南地鋪,現時大都丟空,估計又 是發財收樓項目。地產界傳出他正收購跑馬地華芝大廈及協助英皇收購摩羅廟街舊樓。

現時楊世杭與妻子及家人,住在半山克頓道慧苑兩個單位,現 值二千多萬。他的寫字樓在中環南華大廈,門內外都放有石獅子及鳳凰等風水擺設。每朝他必西裝筆挺到陸羽飲茶,與眾經紀「吹吹水」才返工上班。

除 了收樓,他旗下的培新集團還經營天然氣設備、建築材料、鞋業、食品供應,以至啤酒等等,生意極廣泛。楊世杭還持有上市公司亨達國際六成多股權,及來自山東 的濰柴動力百分之七外資股,在山東同鄉中有「山東李嘉誠」之稱。

而楊世杭的弟弟楊世彬,在加拿大地產界亦響噹噹。在溫哥華建有酒店、商廈及 住宅等。在溫哥華興建中、將是全市最高建築物的首間香格里拉酒店,亦是由他們發展。最近楊世杭的兒子楊紹東由加拿大回港,有志投身酒店業,楊世杭即抽出旗 下地皮,發展為中環的蘭桂坊酒店及另一間尖沙咀麗景酒店;兩者皆是時興的精品酒店(Hip-Hotel),套房每晚收費估計起碼要三千多元,實行多元化發 展。

一代收舊樓王消失江湖

陳桂洪

是「釘王」始祖,八十年代其位於中環的唐樓被發展商高價收購後,賺了第一桶 金,於是不再做菜販,轉行收舊樓及落釘,並成立桂洪地產。他曾於七三年至八六年,花了十三年時間,逐間收購北角連續七座舊樓,建成現在的和富豪庭。陳桂洪 一生轉奇,曾於九八年被大陸情婦的親友綁架勒索,付贖金三千萬元後獲釋,但就因受驚過度,於九九年十月心臟病發逝世,遺下逾百個舊樓物業。其後人並無繼承 其收樓事業,且因妻妾眾多而弄至爭產,近年只以收租度日。

陳桂洪收舊樓以親力親為見稱,他去世後,其子女曾向傳媒表示:「手頭舊樓多到唔記 得。」

蕭承忠

人稱「白鞋蕭」,在地產界打滾逾三十年,以九龍及新界區收舊樓為多,他曾幫四叔當收購美麗華酒店的說客,袋了一 千三百萬佣金,曾經有「李兆基軍師」的稱號。於九○年代開始轉做恒基集團發展顧問,並於九六年淡出地產界。近年他投資五千萬興建中藥港,在荃灣、佐敦等地 開設中藥診所,成績平平。記者致電找他,提起楊世杭他便酸溜溜的說:「佢近年係冒起咗嘅!」

與楊世杭一樣,蕭承忠同樣是四叔的戰友,不過近 年漸漸淡出地產界,轉戰中醫藥。


收樓 樓天 王大 起底
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收樓趕髮妻梁定宇拒俾贍養費

2012-01-26  NM




福和集團太子爺、前東華主席梁定 宇○六年和傅明憲爆出緋聞,去年又瞞住老婆張雅麗搭上台灣東森電視新聞台女主播韓佩穎,事件曝光,梁定宇先斬後奏公開要離婚,仲聽從母親計謀,扮窮拒俾贍 養費,當年送給妻子作結婚禮物的何文田愛巢,亦準備收番唔認數,實行一個崩都唔願俾。十個男人九個滾

自爆出傅明憲緋聞後,梁定宇(Billy)妻子張雅麗(Carol)為了現年六歲的兒子晉熙死忍,不過一○年中傳媒偷拍到Billy與富豪二代帶模出 海,去年又被影到帶台妹韓佩穎返私竇幽會,係女人都發火,知情者說:「鬧親交Carol都摷番啲嘢嚟講,Billy嫌煩咪提出離婚,佢仲同Carol講十 個男人九個滾,有乜大不了喎。」Billy當年苦追Carol,到頭來竟然分手收場,他身邊朋友說:「Carol同Billy都喺劍橋讀書,Carol是 窮出身,靠獎學金過去讀書,當時Carol有男友,Billy等到佢無男友追到返香港就拍拖,Billy好錫佢,拍拖三年幾,○四年結婚。」梁定宇○一年 加入東華做總理,結識了不少朋友,○六年做第四副主席,由此認識同是總理的傅明憲(Gigi),他們的朋友透露:「傅明憲同Carol扮好姊妹,一齊去買 嘢,去Billy屋企食飯,混熟咗就淨係同Billy去蒲。」不久之後,就影到他在Gigi的富豪海灣屋企短聚。事件被踢爆,Gigi飛甩梁定宇,他亦落 嘴頭氹番老婆,不過試過偷食又豈會收手,「Billy本來好乖仔,係Gigi主動撩佢,佢試過出去玩原來咁爽,咪群埋班二代一齊滾。」知情者說。但 Billy話晒一直鋪路做東華主席,緋聞出街後,他即寫信給各總理澄清,希望安然度過做主席的任期,不過一卸任,又爆出他搭上主播,Billy為保形象和 韓佩穎,公開話:「我同太太分居已經一年多。」不過後來Carol證實他講大話:「今年八月初我先生先開始無返屋企瞓。」Billy索性搞離婚,搬返沙田 與母親同住,兒子就跟Carol。

老父唔撐

其實梁定宇是梁契權與二太太譚鳴鸞的兒子,可惜大房子女都讀不成書,梁契權於是搵Billy幫公司搞上市,知情者說:「Billy爸爸以前俾咗好多股份 Billy媽,令佢喺公司有大權。」年多前,譚鳴鸞與丈夫鬧翻分開了,梁契權不想這女人操控公司大權,於是買回股份,Billy媽由此揸住一大嚿錢,加上 梁契權亦嬲兒子「沙沙滾」,一○年上市後便叮了兒子出公司,而受緋聞困擾的Billy亦搞到冇得受勳,知情者說:「做得主席,之後都會獲政府頒紫荊星章, 但Billy當時咁多負面新聞,搞到冇得攞。」現時梁定宇在福和無職位,反而Carol是集團非執行董事。

福和太子

梁定宇的父親是「再造紙大王」梁契權,六十年代從內地來港,一九六八年創立福和集團,以回收廢紙、鋁罐起家,成為本地回收業的龍頭之一,一○年三月福和集 團(923)在港上市,公司現市值為三十三億元,而生意拍檔有新世界主席鄭裕彤。

無錢俾兼收樓

其實Carol婚前任職高盛,○二年出任英孚教育執行副總裁,一直自己賺錢買花戴,但Billy媽就認定新抱是為錢嫁入梁家,於是知兒子欲離婚就叫兒子扮 窮,知情者說:「Billy話無嘢做,唔肯俾贍養費,但Carol覺得佢點都要養個仔o架!」而結婚時,男家送給他們的何文田單位,原來只由梁定宇與其母 持有,Carol最近才知一直無佢名,知情人說:「佢太信男家,亦無諗過會搞到離婚,依家Billy媽諗住攞番物業,呢排仲成日有人上門㩒鐘騷擾 Carol。」記者求證Carol,她有點避忌地說:「佢冇拒絕(贍養費),(有沒有拗數?)未傾。」至於話Billy媽要收樓趕她走,Carol欲言又 止,沉默片刻才說:「好多嘢律師處理中,未正式傾好,不便回應。」至於梁定宇就沒有即時否認拒付贍養費,只想了一想才說:「唔係。」對收樓一事又無私顯見 私話:「我唔會回應,我依家唔得閒。」


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收樓大王「三粒釘」惹禍

2008-09-18  NM




繼股市後,樓市亦繼續尋底,連帶 收購舊樓這個行業亦生意難撈。在行內有「收樓大王」之稱的田生地產主席區永華,為了保住一個旺角地盤,由收購人變身為釘王,在該地盤下了「三粒釘」。然而 此舉卻惹怒了同樣在收樓的澳門財團。據知區永華早前曾被襲擊,為此更聘請一名尼泊爾籍保鑣跟出跟入。

田生地產主席區永華被打消息,在地產 界傳得鬧哄哄;有消息人士向本刊透露:「佢無被人打得好傷,碰撞吓啫,以示懲戒。」記者於上週五,到田生地產位於尖沙咀新港中心的辦公室找區永華,雖不見 他有表面傷痕,但一向單人匹馬出現的他,身邊卻多了一名尼泊爾籍保鑣。對於被襲擊一事,區永華斷然否認:「我個司機三個月前走咗,橫掂都要請,咪請番個識 保安嘅司機囉。」

這名尼泊爾籍「司機」,月薪三萬,上班已接近一個月,但只一直站在區永華後面,平時做「司機」者反而是區永華。他說:「我 哋部新車剛落地嘛,○八年先出車,司機話太多掣,唔識點揸,我咪自己開住車先囉。」

旺角靚地掀爭奪戰

事實上,坊間一直傳言區 永華被「教訓」,並且與收購一個旺角舊樓地盤有關。這個地盤牽涉六棟物業,位於旺角亞皆老街一百一十號A、B段、梭椏道十號及十二至十四號的前、後座,正 好位處旺角及何文田交界,屬三面大單邊;佔地共八千一百多呎,重建地積比率八點七倍,可建樓面達七萬一千多呎。發展商無需補地價,日後亦可興建超過三十層 高的大型豪宅。

據區永華透露,由於地盤極具價值,他於○六年展開收購行動。根據田生地產一向的收樓做法,他們先逐家逐戶游說,並簽署臨時合 約,謂於○七年四月三十日前,如有超過九成住戶願意賣樓予田生地產,田生就會給予訂金;有發展商肯透過田生「接手」收購,便再向業主繳付餘數。「我哋一向 對呢個地盤好有信心,一開始已經有七、八成業主肯賣俾我哋o架。」區永華說。

然而田生每個單位出價二百多萬,較當時市價高一倍,仍然有業主 「扭計」,吊高來賣,「有幾個業主嗌到個價好高,佢哋一百萬買個單位返來,我哋出二百幾萬同佢買,佢哋反價六百幾萬,根本係有人幕後教唆佢哋。」區永華不 忿地說。由於田生未有於限期前儲夠九成業主願意出售物業,被迫擱置項目。限期完結後一個月,有人開始高調出手搶地盤,「嗰啲人擺明同我爭,我出幾多錢,佢 哋就出多百分之五嘅價錢。」區永華繼續說。

 

是次收購事件,不但殺出「程咬金」澳門財團,這個經營物業公司的亞皆老街地鋪業 主,亦獅子開大口,叫價四千萬才肯出售。

澳門財團插手

根據收樓行頭的不成文規定,如有人收購該地盤,其他人本應不得插手;與 此同時,一班來自澳門賭廳的人馬卻開始在該地盤插旗。翻閱土地註冊處紀錄,於○七年五月至十月期間,分別有六間公司以二億多元,收購了該地盤接近三十多個 單位,佔整個地盤份額近八成。而根據公司註冊處資料,這六間公司的股東之一為凌國賢。

這名凌國賢在香港經營中僑財務公司,與澳門亦的確有淵 源。一名知情人士說:「佢嗰間中僑專放數俾澳門賭廳;而凌國賢父親曾喺澳門經營賭廳,與劉坤銘父親劉思仁齊名,屬八、九十年代的四大天王。」

正 當凌國賢密密收樓之際,「唔忿氣」的區永華,原來亦秘密「玩嘢」。在去年七月,有投資者以高於市場百分之二十五的價錢,買入該地盤三伙單位;這批業主原來 與區永華相熟,並且於今年二月,將所持單位轉售給田生地產。

而這三個單位,正正「夾」於整個地盤的中間,而且佔梭椏道十二至十四號超過一成 業權,令凌國賢財團不能使出「強制性拍賣條例」這把尚方寶劍,收回該棟物業,即時阻礙整個地盤的發展。區永華坦言此舉是為了宣示主權,他說:「我喺何文田 一帶收緊好多地,由自由道、勝利道、到棗梨雅道都有,梳椏道呢度如果咁容易就俾人搶咗去,咁我仲有名聲嘅!」

 

同樣經營收購 舊樓業務的大鴻輝老闆梁紹鴻,欲出價二億八收購澳門財團已買入的單位,並打算連同區永華的三個單位,向發展商開價五億五出售。

 

龐維新(左)擔任主席的全美國際,於○七年五月以四億購入區永華的田生地產,後更改名田生集團,主 要業務就是收購舊樓。

大鴻輝介入

田生地產這次以高價「落釘」,實行一拍兩散。而為了減輕成本,還在落釘單位外掛上「出租」橫 額,打算短期租出單位。與此同時,市場傳出他被襲擊的消息。據區永華透露,現時最新發展,是梁顯利後人梁紹鴻打骰的「大鴻輝集團」,已買入澳門財團的三十 多個單位,雙方於兩個星期前「講掂數」,共同發展該地盤。

不過,市場指大鴻輝仍未「俾錢」,兼且正在市場放暗盤,整個項目售價五億五千萬 元。若無發展商肯承接,事情仍會出現變數。

記者於本週二在旺角山東街的中僑財務找到凌國賢,詢問他有否代表澳門財團收購該地盤。年約六十歲 的凌國賢,顯得氣定神閒,既沒有承認,亦無否認,只支吾其詞地說:「總之有商機啦。我唔想講幫咩人買,但係可以話你知我識好多人。」

他不認 同區永華所說,對方一早已開始收購該地盤:「佢話佢一早買咗,佢買咗邊度呀?買樓好似去街市買瓜買菜咁,你見啱就俾錢,未俾錢即係未買。你話放咗啲錢喺律 師樓,我點知係咪呀。我唔識佢,不過我覺得佢喺度搏宣傳啫!」

全年促成兩生意

凌國賢兼且否認區永華所言,已把地盤轉售給大鴻 輝。他說:「你哋咪放長雙眼睇囉。我發展唔到,咪由嗰棟樓放喺度囉!(利息?)蝕得幾多?我出面放緊十幾億街數未收都係咁,我大把生意,又開學校、又開紙 廠……」

區永華「惹禍」上身,其收樓生意亦愈來愈難做。這半年來,樓市不斷尋底,發展商出價亦較以往保守。區永華說:「經濟唔係咁好,叫業 主賣樓就易,發展商話睇唔通三年後個市係點,所以出價好謹慎。」而這個田生與大鴻輝合作的地盤,據知不斷被發展商反價,至今仍因為開價太高,未有發展商認 頭。

年初至今,田生地產只成功促成兩個地盤,包括山道項目以及西洋菜街項目,總共以三億多元賣給遠東發展;以田生地產收百分之一佣金計算, 盈利約三千萬。曾由龐維新擔任主席的全美國際於○七年五月以四億多收購區永華的田生地 產,並改名為田生集團。當時區永華曾保證於交易完成十二個月內,為集團帶來一億五千萬元盈利。但截至今年六月,田生管理層預期,期內盈利只有四千萬元,區 永華並改口風說田生集團會在三年內賺一億五。


收樓 大王 三粒 粒釘 惹禍
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「假搭棚」大廈再爆收樓毒招

2015-07-09  NM

收樓手法,無法無天﹗本刊早前報導位於銅鑼灣的快樂大廈,出現收樓怪招。收樓公司將大量已收購單位 搭棚拆窗,一旦狂風大雨,便導致大廈其他單位出現水浸。報導出街後,有恃無恐,招數再加碼。其中一個空置單位,上週四離奇地「無關水掣」,引發大水浸,留 下未走的商鋪小業主,根本不能做生意。

上週四下午,快樂大廈七樓、一個已被收購,人去樓空的空置單位,廁所中一條接駁食水管的膠水喉,突然「水長流」。本來無人住的單位,應該無水無電,但偏偏 水喉猛噴水。流出來的水已令該單位水浸,再從門口一直向下、流落樓下單位。在一樓經營美甲店的張小姐說:「我四點開始,發覺樓梯濕晒,仲以為洗樓梯,之後 見到鋪頭牆身都有啲濕,先知上面單位漏水。我擔心牆裡的電線受影響會引發火警。我已經掃咗好多水走,不過仲有好多。」直至晚上七時,她懷疑事出有因,故決 定報警。記者來到該單位,發現鎖門的鐵鏈鬆開,從外向內望,一片凌亂,並且被水淹蓋。四名警察到場後,嘗試進入該單位關掉水掣,但擾攘約十分鐘,才發現該 水管並無開關掣。最後一樓的髮型屋老闆阿健,提議上天台將該單位的總水掣關上,事件才暫告一段落。警員表示會找業主(即收樓公司)了解,將事件記錄在案就 離去。

拆窗陰謀

快樂大廈座落銅鑼灣波斯富街的黃金地段,早已成為收樓集團的目標。收樓公司早已派人進入大廈管理委員會,三個月前更把已收回的單位拆窗,下雨天時樓下商戶 根本做不到生意,在一樓經營髮型屋的業主阿健說:「佢哋一次過將廿幾個單位同時搭棚拆窗,又一直無安番個窗。早輪又紅雨又黑雨,樓上拆窗的單位同時水浸, 水好似百川匯海咁從樓梯湧下。我間鋪浸晒,我做唔到生意,逼我賣鋪。」但收樓公司開價八百萬,他認為要三千五百萬才合理。執業律師兼立法會議員涂謹申,一 ○年已經向政府提出,收樓公司拖延大廈維修保養,令大廈出現滲水影響住客。到今天問題依舊,因為收樓公司不是明刀明槍塞鑰匙孔、淋紅油,故難以從刑事方向 解決,「好似今次事件,警察只可以幫你關水掣。若果去屋宇署投訴,佢唔會考慮係針對收樓嘅違法個案,你要慢慢排隊。」他指業主可從民事起訴,「但你要有能 力請律師出禁制令。」另一做法,就是找專業人士提供證據,顯示水浸的問題嚴重,影響樓宇結構安全,要求政府發出強制維修令,否則把單位釘契。但作為小業 主,只怕收樓公司到時又有「過牆梯」。


搭棚 大廈 再爆 爆收 收樓 樓毒 毒招
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爽爆(二):工廈變豪宅呃鬼買 隨時釘契收樓渣都冇

1 : GS(14)@2012-02-25 14:57:03

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58306

大洋中心有多層單位經過豪裝後高價放售,部份更封閉'車立'門,改裝窗門。




15樓單位改成西式住宅設計,寬敞舒適。


16樓單位連全屋傢俬放售,開價2500萬元。


17樓單位裝上落地大玻璃,鋪設柚木地板。

位於田灣漁豐街3號的大洋中心,樓高21層,工廈設計呈「凸」字型,1至3樓一梯一伙,每層面積7,600平方呎;4至21樓為一梯兩伙,每單位約1,900平方呎;大廈內有兩部客'車立'、一部貨'車立'和兩度太平門。記者未進入大廈,已見大廈向海(香港仔避風塘)的窗門設計五花八門,有露台、景觀大窗或落地玻璃。走進大廈發現有工人正在1至3樓單位趕工裝修,地下大堂門口已改成豪宅格局。
[一樓正打通全層。]
一樓正打通全層。
5樓住客為外籍家庭

4樓是食品工場及多間寫字樓,沒有改變;但搭'車立'登上5樓,打開'車立'門後竟被一幅牆擋住,再登樓發覺多層樓都已被打通成一個3,800平方呎單位出售,有人將原本的貨'車立'和一部客'車立'封閉,亦有將後樓梯鐵欄杆改裝成住宅的木柄樓梯。據裝修工人透露,5樓住有外籍人士一家三口和一名菲傭,該單位窗門被改作一幅大玻璃窗設計和露台,並有一條魚骨天線伸出。另外15、16及17樓的露台及玻璃窗門設計亦被改過。
原來這個「工廈豪宅」已有業主委託地產公司放售,但列明是商舖,記者以買家身份要求睇樓,地產代理帶記者到大洋中心1樓正在裝修中的單位參觀。經紀指該單位面積7,600平方呎,售價3,000萬元,平均呎價約4,000元;另外16樓打通兩單位共3,815平方呎,售2,500萬元,平均呎價約6,500元;21樓同大小單位連天台則售2,600萬元,平均呎價約6,800元。(與毗鄰的港麗豪園比較,高層895平方呎向海單位售600萬元,平均呎價約6,500元,價錢相約。)

傢俬齊全 開放式廚房

經紀帶記者到16樓單位睇樓時,記者發現客飯廳非常大,達3,000平方呎,全屋傢俬齊全,有露台及開放式廚房,佈置典雅。經紀說:「呢度係工廠單位,唔可以做住宅,不過你買咗點改你決定。」單位內一個白色書架後是500平方呎的套房,設有衣帽間及套廁,並放置一個白色大浴缸,完全豪宅式設計。記者問原業主是甚麼人,經紀說:「我相信呢個業主本身係蝙蝠俠!」
2 : GS(14)@2012-02-25 15:00:30

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58308
地產代理向扮買家睇樓的記者推銷「工廈豪宅」時說:「呢度係工廠單位,唔可以做住宅,不過你買咗後點改你決定……」

代理:銷售手法有問題

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示,這是一個模稜兩可的說法,銷售手法有問題,做法不妥當。他稱,一般工廠大廈與住宅大廈很易分辨,因為間格和設施都不同,價錢亦分別很大,工廈現時呎價由千餘元至數千元不等,但住宅呎價要五、六千,甚至過萬元,故本地人很難會被誤導,除非買家明知故犯,心存貪念,以為可平價買入然後改成住宅居住。
陳補充表示,不排除有不法業主或地產代理向外國人,或不熟悉本地樓宇情況的內地買家,以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。他呼籲買家要小心,以免被騙。
3 : GS(14)@2012-02-25 15:16:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16099026
放蛇直擊
書架背後藏 500呎套房
2012年02月24日


業主代表移開大廳書架後,竟內藏套房。

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示,廠廈與住宅很易分辨,因間隔和設施不同,價錢分別亦大。
陳不排除有不法業主或地產代理向外國人或不熟悉本地樓宇情況的內地買家,以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。
對於多個樓層電梯被封,機電工程署高級機電工程師劉力基表示,私自改動電梯結構即屬違法,即使輕微改動亦會要求還原。法例列明電梯外門不應被封死,因救人會變得困難,「例如困時,消防員打開門救人,距離會遠咗」。署方今會派員視察。《蘋果》記者
4 : GS(14)@2012-02-25 16:07:43

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16102036
工廈改成豪宅的現場為香港仔田灣漁豐街 3號大洋中心,大廈樓高 21層,記者昨晨再次登上 5、 15、 16及 17樓四個豪裝單位,欲聯絡住戶,查問他們是否知悉工業大廈不能改作住宅,但無人應門。至早上 10時半,兩名機電工程署人員率先到場,檢查大廈兩部客及一部貨。

消防處機電署派員巡查

至中午 12時許,消防處樓宇改善課一名姓黃督察與三名消防人員到場視察,巡查大廈的後樓梯、走火通道及電梯大堂等地方,逗留約兩小時後,與機電署人員分別離開。黃督察初步巡查後發現大廈很多地方涉及結構性改動,但如何處理要待研究詳細資料。
稍後,薄扶林消防局行動組一名姓林督察,一行五人抵埗巡視,記者向他們查問大廈走火通道及消防設備是否有問題,他們承認有問題,指一旦發生火警,有機會影響救援。除消防走火通道外,他們亦視察大廈有否僭建物,稍後會轉介屋宇署跟進。消防處發言人稱,如發現大廈的消防安全出現問題,該處會跟進;至於如涉及有關其他部門的違規情況,則會轉介跟進。
機電工程署稱,昨派員視察,未有發現升降機改裝工程。該署已要求升降機承建商檢查,確保升降機外通道無阻。本報昨日報道,大洋中心有四個樓層單位改建成千呎豪宅,涉嫌犯了封電梯、霸走廊、改走火梯等六宗罪。
爽爆 工廈 廈變 豪宅 呃鬼 鬼買 隨時 釘契 契收 收樓 樓渣 渣都 都冇
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天晉II本周收樓 放租盤增

1 : GS(14)@2014-09-16 00:30:45

【本報訊】熱賣中的將軍澳天晉IIIA,毗鄰同系天晉II最快本周開始分批通知業主收樓,入伙期出現預租個案,代理指當中1B座中層D室,剛以1.85萬元租出,建築呎租26.6元,屬平價租盤。消息指發展商共分八批收樓信,將於9月30日前全部發出,大單位率先收樓。


羅便臣道1號三複式再拍賣

代理指出,從業主方面得悉,律師樓方面已預告本周將陸續收到收樓信件,料月底之前可以分批收樓,故此近日放租個案突然上升逾90個,平均建築呎租約34元左右。其中剛租出的天晉II單位建築面積約695方呎,業主一手以577.9萬元購入,以新租金1.85萬元計算,回報率3.8厘。另外卓先拍賣行本周三翻拍西半山羅便臣道1號三複式,半年三次拍賣兩度降價累減28%至開價7,000萬元,單位為21至23字樓S室,面積3,003方呎,由銀主拍賣,開價由今年初首度以9,800萬元拍賣不果,曾於今年6月減價至8,000萬元翻拍,也未能成功出售。同日也有一個沙田公屋廣源邨廣柏樓3字樓2室銀主盤拍賣,面積376方呎,若以自由市場開價210萬元,第二市場開價120萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140915/18866460
天晉 II 本周 收樓 放租 租盤 盤增
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財經八一八: 富豪收樓「過水濕腳」

1 : GS(14)@2015-04-12 17:18:06

https://hk.finance.yahoo.com/new ... 6%B2-220000533.html\r\n\r\n在觀看「公仔箱」一些說及豪門的電視劇時,常有些劇情總講到富二代或富三代很喜歡「過水濕腳」,例如當知道自己集團要收購某幢舊樓時,會先以第三者身分「落釘」,再待自己管理的公司以高價收購,賺得幾多得幾多。這種做法如果出現在一家上市公司身上,其實就是詐騙。\r\n\r\n在現實生活中,原來有關事件彼彼皆是,問題只是實在太難搜證,太難檢控。不過,市場卻總有流言蜚語傳出。老戴最近聽聞本港某大上市發展商正在收購九龍塘的舊樓,在收購前就有部分單位被一些「先知」購入,之後即傳出收購行動。\r\n\r\n傳聞中的「先知」當然是提收購地產集團的關連人士。知情者透露,這地產集團的二代早晚會接收龐大王國,如今也不愁衣食,真奇怪大雞也有食細米之時。
財經 八一 一八 富豪 收樓 過水 水濕 濕腳
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港首5月最少百伙被收樓 太古城今年首現銀主盤

1 : GS(14)@2016-05-21 13:37:41

■藍籌屋苑太古城出現逾一年來首間銀主盤。 資料圖片



【本報訊】經濟下滑,因斷供及破產等原因被銀行收樓個案急增,當中藍籌屋苑也開始出現銀主盤。鰂魚涌太古城更出現逾一年來首間銀主盤。有物業拍賣行表示,今年首五個月市場新增最少100間銀主盤,當中近七成屬住宅,樓價逾1,000萬元更屬重災區。記者:朱連峰



忠誠物業拍賣昨一口氣推出四間銀主盤,其中太古城、紅磡黃埔花園及小西灣藍灣半島更屬指標藍籌屋苑,連同元朗朗晴居,將於下月1日拍賣,底價待定,這批單位估計市值近3,000萬元。太古城銀主盤位於興安閣高層H室,建築面積675方呎,實用面積583方呎,屬兩房開則,部份銀行估值810萬元,呎價13,894元。土地註冊處資料顯示,該單位於2002年曾以100萬元內部轉讓,2013年9月曾「翻按」,獲渣打銀行承按;業主今年3月宣佈破產,單位淪銀主盤。中原地產趙鴻運表示,該單位未變銀主盤前,去年12月31日曾放盤,叫價900萬元,但至今年3月已封盤不賣,估計單位現市值低於800萬元,寧安閣高層A室同類兩房則王,上月成交價796萬元。他又指,太古城對上一次出現銀主盤,已是去年2月,當時恒星閣高層G室銀主盤以1,150萬元售出。另一藍籌屋苑紅磡黃埔花園亦再現銀主盤,為11期5座低層D室,實用面積639方呎,底價待定,但市場放盤叫價698萬元,呎價10,923元。



君臨銀主盤叫低500萬

尖沙嘴九龍站君臨天下1座高層B室「六按」銀主盤,實用1,061方呎,本月底由環亞拍賣,底價3,500萬元,較部份銀行估值3,975萬元平近「五球」。業主為內地客,2007年以2,498萬元買入。環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊指今年首五個月,市場新增銀主盤最少100個。現時市場上約120間銀主盤,住宅佔80多間,當中樓價1,000萬至3,000萬元的中貴價樓屬重災區,有逾20間,佔住宅銀主盤的三分一,原因是中小企老闆經營困難被銀主收樓。他預計,至今年底銀主盤數量有可能增至200間。美聯吳肇基表示,太古城春櫻閣頂層複式F室,實用面積1,046方呎,剛以1,880萬元易手,呎價17,973元,比高位平300萬或14%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160519/19617956
港首 最少 百夥 夥被 被收 收樓 太古 今年 首現 現銀 銀主 主盤
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華懋劏房商廈易主 38日內收樓 120租戶徬徨

1 : GS(14)@2016-09-02 05:29:10

■華懋紅磡商業中心被改建成逾百劏房出租。翁鈺輝攝



【本報訊】紅磡漆咸道北華懋紅磡商業中心,近年一直有人經營劏房出租作住宅用途,因租金便宜,吸引約120戶租住。但華懋今年初出售商廈後,新業主前日透過律師行向全部租戶發出收樓通知書,限令他們10月7日或之前(即38天內)必須遷出。有住客一家大小感徬徨無助,稱事件如大逼遷,租客們擔心無法討回已付的租樓按金,現只望新業主能寬限或酌情補償。記者:翁鈺輝 徐雲庭 陳志偉馬先生與妻子、2歲大女兒及7個月大的兒子,一家四口去年初住於上址一個百多平方呎劏房,今年6月1日簽定一年期新租約,月租5,800元,雖然擠逼兼僅只得廁所沒有廚房,但總算是個安樂窩。現突然被要求搬走,馬太最擔心的是兩歲大女兒:「我哋3個月前先簽新租約……原本明年5月底先完結,而家突然要逼遷,一家大細好徬徨!小朋友剛搵到幼稚園,快要讀書,唔知點算!」



■馬太稱突被逼遷感徬徨,最擔心女兒的生活問題。

■新業主結好控股日前接管商廈,並在劏房門外貼出收樓通知書。


3.5億賣予結好控股

華懋紅磡商業中心樓高14層,一梯約10至12伙,早年華懋將商廈租予潤福(香港)實業,近年上址一度有無牌賓館經營,但現已幾乎無商業活動,2樓或以上料約有120個劏房出租成民居,住客包括獨居者、小家庭及大學生。但其實上述商廈按地契,根本不能合法再分租作住宅,故大業主華懋2013起已入稟法院要求終止與二房東租約及收回物業,今年初華懋更把整幢商業中心以3.5億元賣給結好控股。至前日代表新業主結好控股的管理公司接管商廈,並在地下大堂向出入租客派發由律師樓擬定的收樓通知書,通知書亦同時張貼於各層劏房大門。通知書要求租客必須在10月7日或之前遷出,否則業主會採取法律行動收樓及追回相關支出。


區內類似單位貴兩成

突然面臨被收樓,馬氏夫婦及眾住客頓感晴天霹靂,馬太嘆稱感愕然,不知如何是好,擔心不能在一個月找到地方搬,因區內類似面積單位租金最少貴兩成,恐難負擔,租客們亦擔心無法追回已付的租樓按金。新管理公司黃先生稱,劏房戶與舊管理公司簽的租約無效,因商廈不能合法出租,加上為消防安全,商廈住戶必須遷走。對於劏房租戶望求寬限,黃指「結好」於8月31日成為業主原可即時要求租戶離開,但明白租戶苦況,故已額外給予逾一個月的搬遷通知期。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160902/19757490
華懋 商廈 易主 38 日內 內收 收樓 120 租戶 徬徨
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湯文亮:小心財仔趁有價有市收樓

1 : GS(14)@2016-10-28 05:59:24

【明報專訊】現在市况熾熱,樓價飈升,不少將物業按在財務公司的人以為心安理得,只要依期還息,財務公司不會沒收他們的物業。如果物業是按在銀行的話,他們有這種想法其實是沒有錯,但按在財務公司是絕對不同,只要債仔沒有依時還款,或者貸款到期,債仔沒有辦法清還本金,財務公司就會沒收債仔物業,趁現在有價有市放售,這樣做就可以本利收回。

老實說,現在賣樓利潤是不少,但如果唔趁有價有市將物業賣走,債仔一定會要求借更多錢,實行以貸冚債,到市况逆轉,不但很難出售債仔所按物業,就算可以賣到,價錢都唔會好,未必可以收回貸出款項,所以,不少財務公司現在部署收樓。當然,財務公司亦非常正道,不會突然間追收貸款,不過,以物業作抵押向財務公司借錢的人,又有幾多個可在到期的時候清還本金,被財務公司收樓亦只不過是遲早的事,現在已經開始,我相信陸續有來。

業主最好將按揭轉到銀行

銀行借錢畀客戶,除了睇抵押品之外,還要睇客戶的收入,是否有能力分期本息清還,否則,就情願唔借,財務公司就唔同,只需要睇抵押品價值是否足夠,收入反而是其次,除了每月清還利息之外,亦會訂下一個清還本金期限,或者要求貸款客戶年年續期,如果財務公司唔續期的話,即是貸款期限只得一年,不少向財務公司借了錢的人都認為已經有抵押品,對依期還息從不上心,經常拖延,又認定財務公司一定會續期,而且樓價最近急升,財務公司沒有不續期道理。

那些人實在有所不知,正因為樓價急升,而且有價有市,是賣樓好時機,如果債仔沒有依期還錢,財務公司就會替他們賣樓,所以,有物業按在財務公司的業主,最好能夠將物業按揭轉到銀行,否則,有機會被財務公司沒收物業。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8989&issue=20161028
湯文 文亮 小心 財仔 仔趁 趁有 有價 價有 有市 市收 收樓
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東環收樓在即 會所全面睇

1 : GS(14)@2016-11-20 22:19:30

【明報專訊】2016年開始進入倒數階段,市場上將有多個大型樓盤於今季內入伙,其中新地(0016)東涌東環將於短期內收樓。新地日前就開放部分現樓單位及住客會所,予傳媒參觀;整個住客會所分為3部分,佔地達18萬方呎,其中二座頂層,設有兩層天際會所「Sky Link」,主要為宴會廳及餐飲部分(圖1),外連之露台可享270度機場海景(圖2)。

另會所部分地庫樓面,除提供餐飲外,更針對年輕住客提供多項特別設施,包括24小時健身室、拳擊場、卡拉OK派對室、4條球道的熒光保齡球場(圖3)。此外,東環提供多項迎合年輕住戶的服務,住戶可透過應用程式,預訂餸菜包、送餐、預約家居清潔及維修服務等,而e-locker服務,可讓住戶在網購後,直接儲存貨品在屋苑本身的儲物櫃,不用外出到指定交收點。

攝影:劉焌陶


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0907&issue=20161119
東環 環收 收樓 在即 會所 全面
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新地收樓東環石材花痕超多

1 : GS(14)@2016-12-31 10:16:55

另一個剛剛交樓的東涌東環一期,涉1,407伙,明哥驗收的一個483方呎的6B座低層戶,2房間隔,望唔到海,望返內園、昇薈及映灣園樓景,但感覺算開揚。明哥驗收時指,單位的兩個浴室問題最大,廁所石材連同廚房及窗邊出現花痕,超過10處,相信是工人工作時刮花,建議全塊更換。主廁的馬桶下的排污喉同邊無封好,如有水滲入可滲到樓下單位,要起返圍板或者封返好。另外,浴室的水龍頭設計奇怪,水龍頭與花灑的轉換掣,「易轉去花灑但難轉返水龍頭」,長期拉扯,損耗極大,亦會造成漏水,使用上極為不方便。客房亦有一些問題,房門關上後,空隙極大,一扯風,就會造成極大嘈音;另一問題是客房對出的走廊木地板有明顯鏽跡,不美觀之餘又高低不平,容易刮腳。不過,明哥總結指,批盪、油漆、鋪磚、潔具及家電等8項評分全部滿分,是石材被扣30分最多,總分都可保住90分。新地的回應指出,公司會在今個月底前完成所有執修,令業主滿意。公司將秉持理念繼續保持優質的物業質素。單位業主於2014年底以超過450萬元買入,呎價逾9,300元。記者:黃嘉銘攝影:朱家駿




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新地 地收 收樓 樓東 東環 石材 花痕 痕超 超多
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房協喜漾收樓僅4處瑕疵

1 : GS(14)@2017-03-22 00:45:29

■浴室天花板有石屎剝落,碎片如指甲般大小。 黃耀興攝



【驗樓直擊】房協長沙灣「大四喜」最後一個項目喜漾收樓,同樣由資深驗樓師賴達明「明哥」驗樓,由3年前喜雅生銹屋僅50分,到今日喜漾14項工種9項滿分,總分92.5分,見證房協近年不再馬虎交樓。



■全屋未見批盪空鼓,交樓水平令人滿意。

馬桶水箱無入牆

明哥2014年2月獲本報邀請驗收房協喜雅低層連平台單位,全屋多處銹迹,包括門、窗鎖,最離譜是房門匙膽生銹得連鎖匙也插不入,用料勁差,承建商為華營建築。明哥指3年來房協「喜」字項目交樓進步,上周日驗收最後一個項目喜漾,承建商為協興工程。他檢查一個兩房單位,實用490方呎,不再見劣質生銹用料,漏水、空心磚、批盪空鼓均沒出現;單位僅4處小瑕疵,包括房間牆身有一道收水紋、一塊地板小崩、玻璃窗一處崩花,美中不足是浴室天花板出現如早前新地(016)將軍澳天晉IIIA般石屎表層剝落,但相比之下情況輕微,建議業主向發展商要求修補。明哥又指出一個設計問題,馬桶水箱無鎖死牆身,徒手能搖動,隨時弄爆鹹水喉,建議業主要求發展商鎖死水箱入牆。總結今次驗收單位評分達92.5分,在同系「喜」字項目中,屬最好水平,交樓質素拍得住大型發展商新盤。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964856
房協 協喜 喜漾 漾收 收樓 樓僅 瑕疵
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屋契多列明99年後收樓

1 : GS(14)@2017-06-23 01:34:28

【本報訊】本港地契擁有權模糊,例如2047年後住宅到期續契方式存在不確定性;新加坡則無論是私樓或組屋,不少屋契年期定為99年,到期後須交還予政府,不過不少樓宇漸壽終,樓價卻暫未反映。新加坡發展部長黃循財上月中說話引起當地熱議,指出大部份組屋在屋契滿了以後,會歸還給建屋發展局,土地歸還政府。又指只有位於土地尚未被充分利用地段的組屋,才會獲選加入SERS(新加坡舊樓重建計劃),22年來僅有4%的組屋獲得重建。星展集團研究部高級副總裁陳偉祥指,新加坡至今未出現過屋契到期後物業還給政府,但不時有些舊屋苑,無論是私人屋苑或是組屋,發展商會因應發展潛力,向業主商談舊樓重建事宜,為業主帶來潛在退市機會,價值不致變零,而收購頻率近年有上升。陳偉祥指,新加坡土地供應未來逐漸減少,未用盡土地效益的舊屋苑,例如接近市中心或鄰近地鐵站的屋苑將會吸引發展商提購。而一些郊區較偏遠屋苑,樓齡亦較新,發展商入市的可能性則較低。中原地產新加坡總經理許大偉亦指出,同樣未見到現時組屋樓價因應地契年期減少而跌價,主要原因都是憧憬收購,或樓齡仍然較新所致,「新加坡人冇乜擔憂,例如中峇魯(Tiong Bahur)非常舊,但係旅遊同文化地方,又冇話因為地契太接近屋契年期而出現價值下跌而話要搬」。此外,新加坡亦有長達999年屋苑以及永久持有(freehold)兩類屋契,許大偉指後者越來越少,估計較屋契99年物業價值有20%溢價。香港現時業主持有之物業,近半將於2047年到期,不少人懼怕屆時政制出現變化,或影響物業擁有權。不過發展局去年已暗示這些物業將能自動續期50年,意味現時擁有權在可見將來仍然相當穩陣。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060847
屋契 多列 99 年後 收樓
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Capri收樓 兩房戶月租兩萬

1 : GS(14)@2017-11-05 15:54:19

【本報訊】將軍澳會德豐(020)Capri已陸續收樓,未入伙便已錄得5宗預租成交,其中一個2房連平台戶以2萬元租出,租金暫為屋苑新高。港置劉浩勤表示,Capri9座低層F室,實用517方呎,以2萬元租出,呎租38.7元。原業主於2015年以769萬元買入,回報3.1厘。目前屋苑有約30個租盤,呎租由36至56元不等,最平叫租1.7萬元,為1座高層C室,實用372方呎,呎租45.7元,業主以558萬買入,預期回報率3.7厘。

Ava62呎租達72元

叫價最高為一個特色單位,位於10座頂層,實用708方呎,另連495方呎天台,叫租4萬元,呎租56.5元,若租出回報率近3.9厘。納米樓租盤有價有市。尖沙嘴Ava62自入伙後已錄得30宗租務成交,其中一宗呎租高見72元,創物業新高,甚至貴過九龍站豪宅天璽。世紀21李建華表示,Ava62高層A室,實用面積253方呎,一房間隔,以1.82萬元租出,呎租71.9元。業主於2016年5月以576萬元買入單位,租金回報約3.8厘。現時Ava62提供20個租盤,平均呎租由65至72元不等。



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Capri 收樓 房戶 月租 兩萬
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Capri收樓 無座頭保安倘增設需加20%管理費 業主感被騙

1 : GS(14)@2017-12-05 01:18:24

■Capri不設座頭保安,令多名業主感覺被騙。黃耀興攝

【周末專題】會德豐(020)將軍澳新盤Capri本月入伙,惟業主們一見大堂通告就扁晒嘴,內容指:「如每座安排保安員當值,管理費需增加約20%」,一旦落實,每呎管理費將由目前4.4元至4.9元,增加至5.3元至5.9元,以最細單位實用359方呎計,每月管理費將由1,580元增至1,900元。多名業主感覺被騙,其中陳生不滿地表示,「點解連呢啲咁基本嘅都冇!」記者:陳家雄


將軍澳新盤Capri兩年前開賣,標榜低密度臨海住宅,高座10幢呈「U」型分佈並包圍洋房,首批折實均價約1.46萬元,入場費逾400萬元。11月初陸續入伙,兩年前以近900萬元買入一伙的陳生稱:「入伙見到大堂有張通告,原來座頭居然無保安員,通告話管理費要加20%先可以有,唔係咁理想囉!公屋都有個座頭保安啦,現時係私人樓,管理費仲要唔平,講緊每呎4.5元,如果加兩成,咪5.4元,好過份!」

■業主茹先生認為,冇座頭保安等於無最後把關,擔心好多閒雜人等。

業主批買樓時未有講明

他記得買樓時發展商沒有講到管理費包含甚麼服務,沒想過管理費居然不包括每座座頭保安員,「呢啲係最基本要求,應該要包!」他認為,屋苑最重要是保安,「入伙初期咩人出入,去邊個單位都唔會問,我揸車入來,掂行掂過……如果有座頭保安,多一層關卡。」他大嘆管理費不值,同區帝景灣也沒設座頭保安,但每座之間對出設更亭,「但呢度冇嘅(更亭),點解連呢啲咁基本嘅嘢會冇呢,一入伙就話要加20%管理費,係咪要我哋硬食呢?如果唔畀,係咪會冇?我覺得管理費係包咗要有座頭保安。到時如果要畀,都要硬食,冇得選擇,有得選擇,梗係唔畀啦,呢種情況,感覺有啲被騙!」另一名業主茹生憶述買樓初期,發展商提及管理費每呎3.8元至4.2元,今年10月公佈管理費由4.4元至4.9元,已比兩年前貴逾15%。目前大部份業主都不開心,覺得發展商先斬後奏,管理費開支欠透明度,「有少少濫收管理費嘅感覺!」他自覺有被騙的感覺,無論賣樓或入伙簡介會均沒有特別提到管理費包含項目,更沒有提出沒有座頭保安員,但設置座頭保安員是常識。他稱:「冇座頭等於無最後把關,只得大閘門口,擔心好多閒雜人等。」

會德豐:採智能保安系統

目前約100名業主組成一個WhatsApp群組,佔整體戶數逾兩成,希望盡快達到發展商要求25%業權門檻成立業委會,與管理公司磋商。目前入伙初期,業主對於硬食兩成管理費增加座頭保安員仍議論紛紛,普遍不接受沒有座頭保安員。會德豐發言人回應,屋苑採取智能中央保安管控系統,並設三重保安裝置,包括屋苑出入口拍卡閘機、外圍閉路電視;地下大堂入口設拍卡系統;升降機內設專屬樓層拍卡系統,與同區低密度屋苑保安系統類同。所有訪客須於屋苑出入口登記,經保安確認後會發一張訪客證到專屬樓層。此外,亦安排足夠保安員於屋苑主要出入口及屋苑公眾範圍內當值、巡邏及對住戶提供即時協助。單位內特設住戶對講機,如需支援、查詢及互訪,可透過住戶對講機聯絡24小時保安專綫。為使住客更能了解以上安排,管理公司將會增強與住戶溝通。



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Capri 收樓 無座 座頭 保安 增設 需加 20% 管理費 管理 業主 感被 被騙
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