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如果質疑權威可能導致公司倒閉， 你是否會對問題視而不見？身為一名格格不入的外來分子，你是否會「從善」如流，明哲保身順應罩頂的壓力？

一間小雜誌社、一位外籍總經理，都對這兩個問題說不。而正是這兩個「不」，揭發了日本二十年來最大的企業弊案。

十月十四日，列名二○一一年《富比世》（Forbes）全球兩千大企業的奧林巴斯（Olympus）爆發假帳弊案：花二千七百億日圓（約合新台幣一千億 元）購併市價只值三分之一的英國公司Gyrus，其中諮詢手續費達三六％（一般為一％到三％），浮報資金流向至今不明。

為了廣告，大媒體不敢報

其實弊案曝光前兩個半月，日本月刊《Facta》早已獨家披露，直指奧林巴斯的購併不合常理。奇怪的是，主流媒體平時撻伐中小企業不遺餘力，此時卻沒有一 家奮起追蹤線索。相對於《讀賣新聞》擁有一千萬名讀者，二○○六年成立的《Facta》沒有零售通路，只靠三萬訂戶支持，全職記者僅寥寥四位。

曾任《日經新聞》財經記者二十五年，《Facta》發行人阿部重夫認為，日本大報根本不會刊出這類報導，因為近來媒體營收下降，廣告主大企業更是得罪不 起。等到《日經》頭版刊出奧林巴斯案，已經是案發後近兩星期的事了。

暗查真相，外籍總座被裁

不過，《Facta》的報導還是讓一個人注意到了，他是奧林巴斯第一位外籍總經理伍德福（Michael Woodford）。當時他拿著雜誌要求董事長交代購併案原委，但遲遲沒有得到回應。他一邊盤算著自己將被趕出公司，卻仍自行雇用會計師事務所從外部進行 調查。就在他遭解職的那天，他向英國《金融時報》（Financial Times）說明事件原委。

「菊川拔擢我做總經理是要提升業績，好掩蓋公司虧損。如果他知道我怎麼處理公司過去的舞弊，他一定不會讓我坐上這個位子。」伍德福補充。

九十二年老字號的奧林巴斯，除了生產消費者熟知的數位相機，更是醫療光學儀器的龍頭，全球內視鏡市占率達七成五。假帳消息一出，投資人信心崩盤，原本市值 六千億日圓，六週內蒸發了四分之三。

毒澱粉事件延燒將近一個月，事情越演越烈，甚至登上國際版面，但實情是，早在衛生署發布相關新聞前四日，《今周刊》即已查出問題涼圓採用毒澱粉，事後更由業界人士證實衛生署隱瞞案情二個多月，究竟其中的隱情為何？是誰害台灣的顏面盡失？

撰文‧李建興、許瓊文

堪稱為「新版塑化劑」的「毒澱粉」風暴，自從衛生署食品藥物管理局於五月十三日主動發出新聞稿，表示該單位查獲了兩家製粉廠非法使用工業澱粉｜｜順丁烯二酸後，事情延燒將近一個月，非但沒有平息，反而在統一、愛之味等食品大廠捲入的狀況下，民眾恐慌情緒越演越烈。

尤其隨著新加坡查獲了從台灣進口的食品也含有順丁烯二酸，甚至連被不少人認為是「黑心王國」的中國大陸都要將台灣製的食品下架，讓這項有損台灣顏面的醜聞登上了國際版面，新聞強度超越了「台菲危機」，整起事件不但傷了國人的健康，更讓台灣的國際形象輸得一敗塗地。

共犯一 ：政府

官方敷衍卸責 查緝得過且過因此，連日來社會上交相指責，民眾怪業者黑心，急於自清的食品大廠和餐廳、攤商則怨政府規定含糊讓他們誤觸法網，而官方則為了息事寧人，一面查緝，卻也一面宣稱順丁烯二酸的毒性很低，要民眾「不要過度恐慌」，就連輿論也呈現分歧，有人更批評媒體危言聳聽，誇大了毒澱粉的毒性。事情發展至今，眾說紛紜，唯一的共識是，誰都想揪出讓我們「傷及國本」的元凶！

但究竟是誰害台灣從舉世聞名的「美食王國」淪為「黑心之島」？「台灣會變成食品添加物王國，可說是政府、業者到消費者三方造成的共業！」毒物專家、台灣師大化學系教授吳家誠一語點破了問題的癥結。然而如此強烈的控訴並非空穴來風，我們姑且先還原整個新聞事件發生的始末，一一檢視起。

事實上，早在毒澱粉事件公諸於世前，《今周刊》有感於國內食品添加物使用過於氾濫，在四月中旬就決定執行封面議題｜｜「要命的恐怖食材」，於是在四月二十九、三十日兩天，兵分多路前往台北士林夜市、台中逢甲夜市和高雄瑞豐夜市隨機採買了三十多項大排長龍的人氣美食，同時也委託餐飲界人士提供了業界常用的醬油、嫩精等食材，送往台灣檢驗科技公司︵ＳＧＳ︶進行化驗，而報告結果在五月九日出爐，除了驗出「黑心醬油」外，也同時查驗出在高雄採買的涼圓含有順丁烯二酸，這比衛生署對外公告日期還早了四天。

當本刊得知有「黑心醬油」和「黑心涼圓」後，計畫在五月十五日出刊當日召開記者會，以提醒民眾小心。在此期間本刊廣邀民間社團法人、食品衛生相關業內人士、專家學者以及衛生署食品藥物管理局官員等，針對驗出的違法化學添加物進行專業判讀。

孰料，當天就有食品衛生業內人士透露，本刊查驗出的順丁烯二酸，其實衛生單位已經「盯很久了」，也掌握了毒澱粉的來源和流向，只是遲遲未對外公布。而如是的說法，後來更由長庚醫院林口醫學中心臨床毒物科主任林杰樑在近日接受媒體採訪時間接證實，衛生署早於二、三月間就已經查出毒澱粉了，但卻足足拖了兩個月才公布。

然而，誰先驗出或誰先公告並不是重點，其中的隱情才耐人尋味。因為巧合的是，衛生署埋藏了二個多月的「祕密」，卻偏偏選在《今周刊》出刊暨記者會前夕（五月十三日）發出新聞稿公告，於是隔日（五月十四日）各大報即以斗大的篇幅報導毒澱粉事件，讓風暴正式浮上枱面。而媒體曝光當天，就有業內人士揣測，衛生署可能因為得知《今周刊》即將要開記者會昭告天下了，知道「紙包不住火」，或擔心落入「資訊落後於媒體」的批評聲浪，而急於在關鍵時刻讓事情曝光。

共犯二：廠商

法令規範落後 不肖商鑽漏洞事實上，沒人可以證實衛生署居心何在，是早就想公布只是時間純屬巧合，還是真的被本刊逼上梁山，才萬不得已公布？但據了解，在這「祕而不宣」的關鍵兩個月，毒澱粉這茶壺裡的風暴，在食品業界早已傳得沸沸揚揚，最後知道的竟然是無辜的老百姓，不但讓違法業者有充分的時間做準備，也讓民眾默默吃下不少毒物，執法單位的心態十分可議。

除了執法心態令人百思不得其解外，衛生單位的專業更令人無法恭維。拿此次新加坡驗出我國食品有毒澱粉一事，民間就有「政府把關不嚴，丟臉丟到國外！」以及「台灣查驗水準不如新加坡！」等撻伐聲；事實上，國內食品衛生管理不但檢驗技術不如人，連法令規範亦落後於國際標準，而這也讓有心廠商趁機大鑽漏洞。

首先在檢驗技術方面，從衛生署食品衛生管理局退休的員工Mike就語重心長地透露：「舉例來說，政府規定核准的農藥有三三六種，但能被檢驗的只有二五○種，這代表農夫至少還有八十四種農藥使用了，而且確定驗不出來的！」另外，衛生署對於食物製造或食品添加物使用過程中所造成的化合物，其相關規定更是含糊。

以《今周刊》在黑心醬油中驗出的甲基咪唑和單氯丙二醇來說，官方的說法都以這兩者皆是產製過程「自然產生」的衍生物，而「非人為刻意添加的」為由避重就輕帶過，甚至因為不是添加物，就沒有進行規定或從輕管理。

對此，吳家誠憂心地說，「政府不斷地『從輕詮釋』，表示甲基咪唑和單氯丙二醇等是自然產生的，廠商就算是刻意添加的，也因為政府的說辭，得到了『免死金牌』而被合理化了，這無異是大開違法『方便之門』！」更值得注意的是，食品添加物可分為單方(單一化學物所製成的)及複方（多種化學物組合製成的），照理說，複方的食品添加物由於組成複雜，同時在製程中很容易產生化學反應，應該查核得更嚴，「但荒謬的是，衛生署目前對於食品添加物的規定是查驗『單方』而不查『複方』。」Mike說舉例而言，若由「糖精」單方製成的食品添加物，就得要經過查驗並要登錄才能使用，但若這「糖精」是除了糖精本身以外，加入了部分「甜精」複方製成，也只需要登錄「糖精」，而「甜精」竟無須查驗登錄，因此不少廠商會將非法的化學物質和合法的添加物複方使用，來暗度陳倉。

業內人士更爆料，拿這次的毒澱粉風暴來說，許多廠商就偷偷將有害物質加入其他食品添加物中，例如把順丁烯二酸加在膨鬆劑內，就變成複方添加劑，而可以夾帶過關，這也正是何以許多在台灣被認證過的食品，到了國外卻被揪出漏洞。

因此，面對近來許多被查到使用違規食品添加物的大廠出來自清喊冤，表示並不知情，許多專家學者十分不以為然。這些大廠，應該有為消費者食品安全把關的道義責任，工業用澱粉與一般食用修飾澱粉，價差有四到六倍之多，最近衛生署查獲的工業用防腐劑，也有三到四倍，這麼大的價差，食品大廠在採購時，難道不應該更謹慎小心、主動送驗？

吳家誠重批這些獲利豐厚的大廠，非但未從塑化劑風暴中學到教訓，更未拿出龍頭廠商的風範，卻一味地利用政府的差不多心態，大鑽漏洞，「實在要不得！」

共犯三：社會

為廉價省成本 添加物橫行不過，除了政府和廠商責無旁貸外，國人對於美食的定義扭曲，也是台灣的食品添加物氾濫的主要幫凶。以開設粵菜料理和經營坐月子餐而聞名的恩承居負責人林秋香就指出，「業者做菜會東加西加，這要怪消費者啊！」她表示，在社會普遍有「俗擱大碗」的消費風氣，為了省成本，餐飲業者只好尋求做菜流程快速、簡單，吃來仍美味，成本低廉的食品添加物來滿足消費者。

而對於台灣過度的「廉價主義」，事事要求cost down，Mike更認為：「這與辦了十多年的『中華美食展』、大行其道的『美食節目』，以及被視為台灣觀光命脈的『夜市美食』脫不了關係！」他分析，每年的中華美食展，都由一堆食品廠商贊助，其中大多是食品材料廠，因此代表台灣的美食不但充滿著添加物色彩，在聘來的美食家，也很自然而然地標榜美食要「軟嫩」、「香Ｑ」、「彈牙」，間接幫食品添加物抬轎，而在不斷地強調「加添加物變美食」的狀況下，就造成了積非成是的概念。

至於美食節目，主持人和美食家也過於強調美食要「色香味俱全」，其中廉價超值，甚至是銅板美食，更常被媒體拿來作為吸睛的賣點，因此才導致台灣的食品「只求色香味廉價，而不論真材實料」。

台灣曾有傲視全球的頂尖美食，但近年來卻因為一樁樁的黑心事件而蒙塵，上自政府、廠商，下至普羅老百姓，你我都應該為了確保台灣的食品安全而先改變自己。

衛生署公布毒澱粉與《今周刊》食品送驗大事紀2013/4/15 《今周刊》決定執行「食材安全」封面故事專題。

2013/4/23 《今周刊》調查小組與SGS討論食品檢驗事宜，確認標準送驗流程。

2013/4/29 《今周刊》調查小組前往台北士林夜市採買夜市美食。

2013/4/30 將士林夜市美食送往SGS檢驗。

2013/5/8 第一批（4/30送驗之物品）檢測報告出爐2013/5/9 1.第二批（5/2送驗之物品）檢測報告出爐，結果發現：A. 高雄採買之涼圓驗出含「順丁烯二酸」379ppm B. 台中採買之醬油驗出含「3-單氯丙二醇」、「4-MEI」2.《今周刊》決定於5/15出刊日召開記者會，將毒醬油及 毒涼圓（澱粉）公諸於世。

3.業內人士向本刊調查小組透露，衛生署已默默查驗順丁 烯二酸多時，並已掌握相關來源和流向；惟遲未對 外公布。

2013/5/10 將檢驗結果提供衛生署食品藥物管理局進行專業判讀，並確認相關法規，同時邀請該局前來參與《今周刊》記者會。

2013/5/13 1.食管局提供書面回覆，確定順丁烯二酸為違法添加 物，不應存在於澱粉類食品中。

2.食管局婉拒參與《今周刊》記者會。

3.食管局當天同步發出新聞稿，表示 已查獲「工業澱粉」，已掌握兩家 製粉廠的修飾澱粉及地瓜粉驗出「 順丁烯二酸」。

2013/5/15 《今周刊》856期封面故事〈要命的恐怖食材〉出刊，並於10：00召開記者會公布毒醬油和毒涼圓（澱粉）。

台灣食品安全人力與經費

遠低於國際水準

食品安全主管機關的心態鬆懈，是讓台灣淪為黑心食品島的主因，除此之外，如果從經費、人力的角度分析比較，其實也能看出政府對國人食品安全的長期輕忽與漠視。

早在2009年，監察院的一份報告就已反映了政府對食品安全的管理不足。當時監察院針對台灣未能因應世界潮流成立「食品衛生安全委員會」，對行政院與衛生署提出糾正。該份報告指出，台灣投注在食品安全管理的經費與人力相較於他國，明顯偏低。

雖在2010年，衛生署將食品衛生處、藥物食品檢驗局，以及管制藥品管理局合併改制為食品藥物管理局（TFDA）後，食品衛生管理獲得了經費與人力員額的補充，但若將今日狀況與各國2008年的標準做比較，依然存在不小差距。

就人力資源而言，台灣的食品衛生管理人員平均每人須服務16萬人，遠高於美國的1.5萬人、英國的8.1萬人，以及香港的1.3萬人。而在經費部分，投注在食品安全相關的預算，若換算為每位國民平均分配額，台灣每人僅獲得新台幣37元，遠低於美國的160元、英國的158元，以及香港的458元。

（陳彥廷）

我國與英、美、香港之

食品安全相關預算

國家/地區 食品安全相關預算（台灣為2012年，其餘各國為2008年預算） 折合新台幣每位國民分配額（元）台灣（新台幣） 8.68億新台幣37 美國（美元） 15.32億美元 160 英國（英鎊） 1.43億英鎊 158 香港（港幣） 7.69億港幣 458 我國與英、美、香港之食品衛生行政管理人力與平均每人服務國民數對照國家/地區 食品安全相關管理人力（台灣為2012年，其餘各國為2008年人力）平均每人

服務國民數

台灣 144 161915 美國 19500 15385 英國 738 81301 香港 552 12663

資料來源：監察院

慈濟內湖保護區開發案最後會喊停，關鍵人物是惜根台灣協會秘書長林子淩，如果沒有她過去十年來緊盯著「內湖案」，整個案子恐怕早已過關。

這樣一位環境捍衛者，對於揭發慈濟開發保護區，內心卻萬般掙扎，她說：「我做環境運動十年，最難過的事，就是必須出手去揭發慈濟這些不當手段。」以下是她第一人稱的告白：

一九九七年，當時在台北市都委會，慈濟內湖案就快過關了，朋友來找我，看能不能設法阻止慈濟這個案子；我看到了內湖案的影響，以及整件事情不對的地方，但慈濟、證嚴法師卻是我的恩人，我真的很猶豫。

當時朋友說：「既然慈濟是妳的恩人，妳更應該出來阻止，免得它去做不對的事情，這也是報恩的方式，」雖然後來我跳出來阻擋內湖開發案，但是內心有很大的掙扎。

三十多年前，我還在水晶唱片的時候，我的小女兒重病需要骨髓移植，當時國內尚未開放非親屬骨髓移植手術，我帶著女兒赴美就醫，卻因為繳不足醫療費而被醫院逐出大門，我催促先生返台籌款，一手抱著小女兒，一手牽著大女兒，蹲在美國洛城的馬路邊痛哭失聲。

結果證嚴法師知道了這件事，美國的慈濟開始很主動積極關心，願意幫我們。聽說那時候證嚴法師一天一通電話到美國，就只問三件事，一件是東岸的水災，另一件是西岸的火災，第三件就問我女兒的狀況。

我們在美國舉目無親，那時候美國慈濟的師姊，每天開車半小時，從洛杉磯分會或是會員的家裡，幫我們送飯菜來，有好長一陣子，讓我們可以在求助無門的時候，還吃得到溫暖的三餐。我覺得那樣的恩情，比金錢的支助還要令我感動。

我生病的女兒最後仍然離開人世，有很長一段時間我走不出來，最後我有能力走出傷痛，甚至到醫院去安慰其他幼兒癌症病患的家屬，是慈濟給我的能力。

早年的媽媽們，看到孩子受苦心中已經很痛，卻還要承受社會上另一種超過她們能夠負荷的痛苦，那就是傳統認為，父母會生出這樣的孩子，都是前世欠的債，這一世孩子才會來跟你要債，這樣的說法很殘忍。

我在美國的時候，那些慈濟的師姊翻轉了我這樣的想法，她們說：「這些孩子是乘願而來，這輩子出生來受這個苦是來磨練的。」我用那一套回台灣安慰了很多媽媽，也是慈濟翻轉了台灣社會這樣的想法。

我曾寫信給證嚴法師她看到後只說：這是怎麼一回事？

因為有這樣的淵源，所以我剛開始接觸慈濟內湖案的時候，寫了一封信給證嚴法師，但是這封信連要送到師父手上都很困難，因為內湖案送審有關鍵的時間點，最後在不得不的時候，終於有媒體曝光了這個案子；之後，慈濟派出一位志工來跟我溝通了一整年。

一年之後，這位志工了解我們不是惡意，最後還願意幫我送信給證嚴法師，不過這位志工朋友雖然很努力嘗試，但是信一直無法送到師父手中，一直到過了很久以後，不知找誰幫忙，後來這封信真的有送到證嚴法師手裡，根據這位志工轉述，當時師父看到只說了一句話：「這是怎麼一回事？」

一篇媒體報導加上師父「這是怎麼一回事？」一句話，內湖案一度停擺好幾年，但就在二○一三年初，這案子又重新在北市都委會被提起要進行闖關，最後就是在今年三月引起軒然大波，慈濟在三月十六日宣布撤回開發案。

他們沒察覺自己在享受特權內湖案一爆發，裡面所有人都慌了

因為關心內湖案，我開始搜尋慈濟早年的紀錄，才發現原來它早就系統性的到各地蒐集農牧用地或保護區再去變更，包括最早在花蓮蓋醫院的時候，以及之後基隆保護區變更等等。我們的政府官僚讓他們產生很嚴重的錯誤認知，讓他們享受特權，但慈濟卻沒有察覺自己在享受特權。

開始接觸內湖案到今天，我觀察到，他們有很大的盲點。他們會認為：「我們做的是好事耶，所以大家不可以質疑我們。」因為我是做善事，所以就可以擁有特權？且這個善，是不是對方所需的善？也要重新定義一下。

這些年來慈濟享受這樣的特權，內部卻渾然不覺，一路延伸下來到今天，慈濟才會爆發這麼大的問題。

內湖案一爆發，慈濟的朋友告訴我，裡面所有人都慌了，都不知道為什麼外界反彈會這麼大。也因為這樣，之後的回應才會拖很長時間。

他們現在很積極想要扭轉外界的觀感，但到現在我並沒有看到慈濟對於土地不當利用這一塊，提出什麼樣的反省。其實很簡單，慈濟只要回到初心，承諾回到土地倫理，以後不會再去任意開發農牧用地及保護區用地，如果他們可以這樣承諾，那社會上對慈濟的觀感就會大大改觀。

說真的，我對慈濟的情感太複雜了，其實台灣人都是，對慈濟都有複雜的情感。我希望慈濟變好，不是希望它倒。

畢竟一個組織走到今天，慈濟這麼多信眾，這些信眾都是心存善念的，你擊垮慈濟，也等於擊垮百萬人的善念，還是要幫慈濟啊！但要怎麼幫？社會上還在辯證，但外面的人力量有限，最後還是需要慈濟願意面對自己的問題，才會有解。

有見樓價跌勢已成，近來不斷有聲音要求金管局放寬「辣招」。然而，金管局一直不為所動，樓市繼續死寂。

為賣樓去貨，發展商實行「自己按揭自己造」﹗上月開始，多間發展商利用自己旗下財務機構，向買家提供超筍一按優惠。其中嘉里推售屯門「滿名山」，竟然免入息審查、免壓力測試，兼且頭五年免供本金！即是說，「零收入」都可以上車，即時觸動金管局神經。

而最踩界的，是沒有了按揭成數的金剛罩，買家想買幾多就幾多。本來已脆弱的樓市，將更難掌握，慢慢推向樓市懸崖。

為極速散貨，發展商已無所不用其極。今次最進取的竟然不是長實，而是輪到一向較為保守的嘉里集團出手。嘉里位於屯門掃管笏的「滿名山」，賣點是位處貴族學校哈羅隔籬，入場費三、四百萬元，看似非常吸引。不過樓市近年水盡鵝飛，項目一千一百伙，賣了半年，仍即牙膏般未賣完。

兩星期前，嘉里開始推出一個名為「1838」的一按計劃，除了免入息審查及壓力測試外，頭十三個月更不用供息供本，其後兩年亦繼續免供本，只需供一釐息。假設買入一個四百萬元單位，首期便只需八十萬元，其餘三百二十萬元由發展商借出，第二至第三年的供息成本，只是二千幾元！到第四及第五年才增加至萬三元左右，其後買家才要搵銀行做按揭，抬錢贖回單位，簡單講就是變相「貼埋大床」引你上車。

嘉里職員叫記者「做數」

記者致電嘉里「滿名山」售樓部查詢，職員極力游說這個計劃，坦言可讓買家投資搵錢。只要過了政府規定的三年雙倍印花稅期限，待樓價升就可賣出去，她笑說：「第一年唔使供，第二、三年供一釐息咋，幾千蚊之嘛，我諗唔會供唔到嘅。有好多客諗住樓價升就會賣咗佢，或者到時出面有按揭優惠，但期間你租俾人可以賺租。」由於五年後就要還錢給發展商，買家屆時想上車自住，就要找銀行上會。記者訛稱收入不穩，擔心五年後都難以找到銀行肯借錢，職員竟這樣暗示：「我哋俾呢三年時間你，你點都會有一條好嘅數，給你俾銀行去借錢，咁呢個就真係要自己預備了，咁你應該明我講乜嘢啦。」他接着說的更驚人：「你做生意嘅時候，條數可做靚啲，其實銀行睇你三個月至半年的入息，你呢幾個月，你自己做生意嘅時候，你有啲數自己做囉。你自己account（戶口）嗰啲，睇你點樣做法，總之你點都有一個可以搵銀行借到錢嘅做法。」整個計劃，最觸動金管局神經的，是金管局本來已向銀行綁上按揭成數限制，但發展商因不受限，公然視作透明。此計劃並無限同一買家可買幾多個單位，在現場負責推銷的經紀透露：「就算你已揸住五層樓、十層樓，又或今次你一次過想買兩間，你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬嘅，你造五成按揭，你都要拿六百萬出來，點解你唔將呢六百萬斬開，喺呢度買六間呢？所以上星期好多人買兩三間。」計劃推出後，市傳有買家一次過買入六個單位投資，完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖，為樓市埋下了一個深水炸彈。

買家包括地盤工人

在嘉里力谷之下，「滿名山」兩個星期已沽近六十多伙，當中有九成買家採用此計劃。上週六，記者前往位於MegaBox的滿名山銷售處，上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊，包括年輕情侶、年長人士、一家幾口等。不過，究竟用此類計劃的買家，有幾多實力？記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他，月入兩萬多，太太是家庭主婦。一家三口，只有他一個人搵錢。堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位，選用這個免入息審查八成一按計劃，要付的近八十萬首期亦是向家人借來的。他說：「平時都有儲錢，但多數用喺BB度。我看好樓盤升值潛力，就打算買來投資。」當三年後樓價升，陳先生當然笑呵呵，但假如到時沒有買家承接，陳先生又未儲夠錢贖回單位，便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還，他每個月要向銀行供一萬四千多元。收入只有兩萬多的他，完全不符合銀行的壓力測試規定。事實上，做地盤的他收入不穩，要向銀行上會亦屬高難度。而當陳先生要斷供的話，單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回，變成銀主盤在市場拍賣。

長實流水賬當入息

除了嘉里，長實旗下多個樓盤，如元朗的「世宙」、紅磡「VIVA」及「悅目」等新盤，都推出「8成按•無壓力」的一按付款計劃，一按最高貸款額佔樓價五成。表面上，長實要求有入息審查，較嘉里嚴謹，但實質都是數字遊戲。記者前往長實VIVA售樓處查詢，職員教記者做流水賬，公司會接受，「你有沒有流水賬呀？自己入番錢俾自己。」記者稱過去一段日子收入不穩，他指由於樓盤在明年三月才要上會，還有時間做靚條數，「這裡有個好處，是不用即時供，其實條數仲可以做靚一點。現在先付百分之十，跟住的九成，就在出年四月前才繳付。你還有成年時間去做靚條數，變相你之前的數都是不太緊要。一年的流水賬都OKo架喇。」流水賬點樣做？他說：「你最緊要自己入番票俾你自己，唔好入現金，最好入票，叫做出糧俾自己，都是一份工啫，咁有個入息咪搞掂囉！」

世宙撻訂之冠

過去一年，發展商把新樓減價近一至兩成，加上層出不窮的按揭優惠，一手樓市場表面上交投仍然十分活躍。然而，記者翻查過去一年推出的新盤，撻訂的數目亦相當驚人，當中尤以位置偏遠的元朗細價樓「世宙」及紅磡的「環海東岸」最多，分別達二十三及二十個。此類樓入場費只需二、三百萬，但相比豪宅，撻訂比例更多。據區內經紀指，撻訂多是因為有部分準買家未能找銀行上會，反映買家能力參差。現時發展商推出一按優惠，進一步吸納這類買家，他日撻訂，又或單位成為銀主盤的機會大增；紀惠集團行政總裁湯文亮表示，推出這些計劃發展商最着數，因為進可攻、退可守，「第日收番個單位當二手樓重賣，仲唔使守咁多賣一手樓嘅規則，成本唔多！」一手多撻訂，二手樓市亦元氣大傷，跌最甘的太古城呎價年初至今已跌9%。

與用家對賭

湯文亮認為發展商此舉，其實是與用家對賭樓價，「如果樓價上升，咁發展商咪賺少咗，但如果樓價下跌，發展商成功去庫存。對於買家嚟講，如果升，佢賣咗都有賺，但如果樓價跌，佢蝕嘅係百分之二十嘅首期，但都賺咗住。呢個期間，買家可以儲錢，儲到一筆錢，到要贖回嘅時候，都俾到一筆。」而他認為發展商一方面亦是「buy time」，賭金管局在三年內放寬辣招。屆時這批買家就可以找到銀行承造按揭：「三年時間，我唔信金管局都唔放寬辣招！」自這些一按優惠出籠後，金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商，但關注銀行對地產商的融資風險，若情況持續，會與銀行跟進，衡量銀行的風險管理是否要做多些功夫。金管局只出口術，未有發出警告，湯文亮認為反應不算太激烈，因為金管局現階段的確未能放寬辣招，陷入進退兩難的局面。「樓價雖然係跌咗，但係按揭保險嘅每日平均宗數，依然係上升緊，即係代表市場仲有一批購買力，如果金管局現階段放寬辣招，引晒購買力出來，樓市來個大反彈，金管局咪俾人鬧囉！」

對賭樓價發展商推新按揭「賭局」

2015年2月樓市炒到癲，金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖宣布700萬元以下自住物業，按揭成數降至6成，仲收緊埋壓力測試。

2015年－2016年市民開始轉搵財仔借錢買樓。

2016年5月地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山，提供的按揭計劃最出位。這個「1838」按揭計劃，不用入息審查，不用壓力測試。而且借出8成一按，年期5年，其間只需要供息，不用供本。假設買入$400萬單位，地產商借足$320萬。第1年不用任何供款，第2至3年的月供，只需供息$2,667，第4至5年也只是供息$13,333。

〈5年後〉假如樓市升：其間租出單位收息，5年後再賣出單位，即時財息兼收。這計劃有九成買家選用。假如樓市跌：由於發展商只借5年，第5年就要搵銀行或財仔，還錢給地產商。如果是零入息上車，供不起樓地產商便會收回，屆時地產商可追差價。而地產商收回後，可以當二手樓賣，不受新樓監管條例限制，自由度更大。

撰文：梁佩均、黃嘉慧攝影：林志謙攝錄：林志謙、關永浩[email protected]