ZKIZ Archives


中環在線:神秘炒家挑戰美聯老闆 李華華

2008-10-22  AppleDaily

近排樓市交投呆滯,除咗發展商頭痕,地產代理亦叫晒救命。作為唯一上市嘅本地物業代理美聯集團(1200),大老闆黃建業可謂內外受困,一方面要諗計谷生意,另一方面,更要提防大股東地位被神秘人取代。

股壇牛人持股8.5%

所 謂神秘人,係一個寶號叫梁向榮嘅人物,梁生上個禮拜三至禮拜五,斥資7427萬元,逆市狂掃2902.4萬股美聯,平均價大概每股2.56元。本來有人捧 場托起股價係好事,但佢嘅持股量由4.54%激增至8.5%,一躍成為美聯第四大股東;比起大股東兼主席黃建業嘅10.09%,只差1.59%或1108 萬股。華華問過好多代理朋友,都唔知道呢位梁生係乜水,反而叫華華起吓佢底,費事萬一改朝換代,對新老闆乜都唔知就弊傢伙。經過一番打探,原來梁向榮有香 港證券界「牛人」稱號,第一桶金亦由炒股開始,近一兩年至轉攻內地物業,去年初以7500萬銀買入廣東開平金僑城同華僑大廈,令佢聲名大噪。

炒股起家轉戰內地物業

梁 向榮50年代移居香港,70年代投身股海,之後設立咗香港向榮投資有限公司,兼出任董事長。梁氏為人低調,外界唔多清楚佢嘅實際財富,不過,梁生曾經喺一 個財經講座上晒命話:「若國家要培養我,至少要一個億」,由此可推算他縱橫港股幾十年間,所交學費相當昂貴。佢又透露最經典一役,賺到一個金僑城嘅價值, 即係幾千萬銀。今次大手增持美聯,是敵是友仲未知,不過肯定嘅係梁氏財技了得,以噚日美聯收報3.17元計,唔夠一個禮拜,佢增持嘅股份賬面已經賺咗 1770萬。李華華[email protected]
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=2774

炒家大屠殺一炮賤買倚巒馬榮成劈冧樓市

2008-11-06  NExtMagazine


香 港這塊彈丸之地,擇居於山頂由來都是財富及身份的象徵,山頂的豪宅亦成為炒家樂園。由新地發展的山頂施勳道八號倚巒,在樓股當旺的日子裡,就創出全亞洲呎 價最貴豪宅的紀錄,呎價達五萬六千元。只是這場金融海嘯席捲上山頂,倚巒大有高處不勝寒之勢;上週日,漫畫家馬榮成一炮過以現金七千六百萬元購入倚巒十七 號屋、呎價只二萬二千八百元,倚巒頓變炒家英雄塚。

這宗交易不單只震散倚巒的樓價,整個山頂區及豪宅盤的叫價亦即時腳軟,一班去年蜂擁入市的炒家,包括印尼過江龍De Monsa基金、越南華僑朱立基,以至柏寧酒店的陳氏家族都要扮蟹。

馬榮成出擊震散倚巒

上週日,有亞洲第一豪宅之稱的山頂倚巒,其中十七號屋以七千六百萬元成交,平均呎價二萬二千八百元,創該屋苑成交的新低價;較四個月前,以平均呎價五萬六千元賣出,創下亞洲最貴豪宅呎價紀錄的二號屋,更足足相差六成之多!

買 家正是有二十年投資物業經驗的著名漫畫家馬榮成。本週二,剛由深圳公司回港的馬榮成,接受本刊訪問,對於「筍價」買入倚巒一事,反應平靜,先否認單位被 「截胡」,更坦承樓價將會全現金支付。「我唔鍾意借貸,唔夠自由自在。」馬榮成笑言,是次買倚巒其實「好突然」。「經紀打來叫我星期日去睇樓,那天我其實 係要返大陸,但聽到經紀話開價八千萬,覺得好吸引,咪去睇吓囉,怎知就真係買咗。」

這宗破底交易,由位於大埔康樂園的康樂園代理負責接洽; 早於○六年,倚巒由新地一手開售時,馬榮成已經前往睇樓。熟知該交易內情的經紀說:「佢當時開始已周圍搵house,希望能建立一個有過萬呎大花園及有海 景嘅『夢幻王國』。佢睇完倚巒都好鍾意,但就因為猶豫同唔夠人快而無買到,結果倚巒嘅價值不斷升,屢創新高。」

馬榮成後來參觀過元朗葡萄園、大埔康樂園等獨立屋,卻找不到心水,並依然留意着山頂倚巒的成交,終於讓他等到一個出擊機會。

「倚 巒十七號屋嘅原業主(天港科技有限公司老闆任根新),前年年尾以九千三百萬買落嚟自住。佢都有喺市場放盤,隨住物業升值最高曾放過兩億!直至今年中金融市 道不景,叫價亦回落至一億一、一億二等水平。呢兩個禮拜佢更將叫價大減至九千多萬元,價錢即時回落至○六年水平。」該名經紀說。市場則傳聞,原業主如此心 急把物業甩手是急需現金。據知他是以短期貸款買樓;按土地註冊處記錄,業主去年六月透過滙豐銀行承造按揭,今年八月還錢贖契後,又再向同一銀行抵押再借。

一炮過現金成交

上週日,原業主開放單位予睇樓客參觀,早有準備的馬榮成不用多看已找來原業主洽談價錢。

該名經紀說:「佢同原業主傾咗半小時,已達成協議,當中部分內容保密。馬榮成肯俾一成樓價(即七百多萬)為訂金,成交期亦由一般嘅一年縮短為兩個月,而且馬榮成仲可以現兜兜all cash俾錢,唔使搵銀行做按揭,呢啲條件,對原業主來說相當吸引。」

雙方還協議,此單成交為必買必賣,及馬榮成不能以確認人身份賣出物業,即不能短炒摸貨;在「一個要錢,一個要貨」的大前提下,馬榮成還價至七千六百萬元。雖然原業主要蝕一千七百萬元,但雙方傾得非常投契,結果一槌定音。

馬榮成出手之快,令市場人士佩服不已,「其實當日有幾枱客都有興趣,但由於是星期日,佢哋都話要等翌日即星期一,同銀行傾過估價及按揭才能打算,結果就俾馬榮成捷足先登。」該名經紀說。

手持五億豪宅

馬榮成表示,近日收到不少地產經紀電話,開價八至九千萬,游說他放盤。他說:「暫時唔會考慮轉手,我當係長線投資,而家布力徑間屋裝修緊,倚巒十一月底前收樓,年底前應該會搬入去住。」

事 實上,參閱馬榮成過往二十年的投資往績,他往往長揸居多,持有的十四個物業,包括大潭紅山半島、大坑嘉崙臺及西貢溱喬等,市值五億多元。即使在九七年高峰 期,以四千萬元購入的淺水灣道六十七號The Somerset,亦能於去年四月另一個樓市高峰期,以五千二百萬元賣出,大賺一千二百萬元。而他位於山頂布力徑,九七年以八千八百多萬元買入的自住單 住,現時亦升值至一億六千萬元,而且早於九九年已贖契。

四十七歲的馬榮成,憑藉漫畫創作而進身為山頂業主,絕對是獅子山下的傳奇故事。他在徙置區長大,十五歲輟學,入行做漫畫送稿員。八二年,馬榮成加入玉郎集團,一手編繪成名作《中華英雄》,創下每期二十二萬本的銷量,一躍成為全港身價最高的漫畫家。

畫壇傳奇遇襲險殘廢

八 七年,隨着其他漫畫主筆相繼離開玉郎集團,馬榮成亦萌生去意。八八年,馬榮成遭受伏擊,幸僅為輕傷。數月後,八九年一月,馬榮成與助手崔元發,在住所停車 場再被兇徒襲擊,其「百萬右手」,更被狂斬多刀至幾近殘廢。同年中,馬榮成離開玉郎集團,自立門戶,創辦天下出版公司,並推出新作《風雲》,連續多年成為 全港漫畫銷量冠軍,其後更多次被改編成電影、電視劇及電腦遊戲,成功建立其漫畫王國。○四年,《風雲》於內地發行。近月,國產動畫《風雲決》也在內地出 台,上演兩週,票房已達三千萬人民幣。

現時,天下出版的生意仍主要來自香港及東南亞地區,包括製作及代理漫畫,以及收取《風雲》等作品的版 權費等。六年前,馬榮成在深圳蛇口設立製作部,培訓內地員工繪畫漫畫,而漫畫的創作及後期分色等工序,則仍在香港進行。馬榮成直言,買樓的現金,全是靠本 業賺來的。「我炒樓一向唔係好多買賣,近年漫畫市場相比以前高峰期有所萎縮,但天下至今仍有盈利。」馬榮成說。

越南豪客山頂坐艇

馬榮成劈散倚巒,最受影響要算是越南華僑朱立基,皆因他在倚巒持貨最重;他在前年及去年,一口氣動用了八億元掃入倚巒其中五間屋,而景觀最靚,當時呎價最貴的六號及七號孖屋,亦成為他的囊中物。本週一記者致電給他,他敷衍地說:「買賣物業,有待上帝安排!」

朱 立基這位越南大豪客是香港人,曾到德國留學,於八十年代中移居越南,太太張美蘭是在越南土生土長的潮州人。這對夫婦旗下三間公司在越南胡志明市甚為有名, 尤其九二年成立的母公司萬盛發,更是無人不識。他們涉足的生意亦極為廣泛,包括房地產、五星級酒店、餐廳,到零件出入口。

由於朱立基經常港 越兩邊走,故亦有在港投資物業。前年十月先一口氣以呎價三萬六,掃入景觀最靚的倚巒六及七號孖屋,及以呎價三萬四買入九號及十號屋合共四幢。其後新地以呎 價四萬二千元投得山頂加列山道十二號地皮,現樓的「倚巒」呎價更水漲船高,朱立基遂於去年三月再豪擲近二億元買入五號屋,呎價三萬八千元,創出當時山頂洋 房呎價新高。

關心樓價更關注健康

現時朱立基手上的五件倚巒,由「稀世珍寶」變為「燙手山芋」。記者本週一向他查詢,知否倚巒 出現超低價成交,他未有正面回應,反而不斷說教:「你一百蚊買件衫返來,人哋買十蚊,唔通你嬲人咩?十隻手指有長短,呢啲個別事件,可能人哋等錢使呢?呢 啲係社會嘅事,社會嘅問題,你問番個社會啦!」

記者問到手持的倚巒現況,他說道:「咪放喺度囉!當時趁熱鬧,人哋買,我咪又買一啲返來。放租定放盤?小問題啫!呢啲老婆(張美蘭)會搞,我而家要考慮嘅,係身體健唔健康,生活快唔快樂!」

他又說出現住在倚巒的感覺:「幾好住吖,風涼水冷,住喺度,心情好靚!」還說會繼續在市場上物色筍貨,「我一定會買嘢,價錢愈靚愈買。買咩賣咩?等上帝安排啦!」

不過,朱立基手頭除有五件倚巒,還有多個豪宅單位。去年五月他以二億四千萬元,購入中環匯財中心全幢。成手「蟹貨」,朱立基難怪心情煩躁。

倚巒第一滴血

當馬榮成成功奪得心頭好之時,在倚巒流下第一滴血的是印尼財團De Monsa基金,去年十二月該基金以二億四千萬元購入十五號屋,呎價五萬五千元,該財團揸弗人劉常仁本週一向記者親口證實,物業已經撻訂,估計損失二千多萬元訂金。

「我哋已經取消咗交易,撻訂不要了。俾咗一成樓價作為訂金(即二千四百萬元),蝕咗本咯!」劉常仁坦言買貨的時機不夠好:「我是買得不好,太貴了!當時無睇過就買,買咗之後個市就係咁跌,攞錢出來嗰刻已經後悔。」

他坦言無想過延期成交,寧願當機立斷撻訂:「延長落去,都只係睇短期,睇得一天得一天,但我唔睇好後市,根本唔敢再買嘢。件貨唔要就唔要,做生意就係咁簡單。」

劉常仁可謂撐起香港樓市的中流砥柱,雖然已經八十歲,但落盤狠勁,有入無出。二十多年來他已投資逾百億元狂掃物業;過去一年更瘋狂以天價購入倚巒、山頂哥賦山道及貝沙灣五期,又轉戰九龍買入三十六伙何文田半山壹號單位,斥資接近二十億元。

不過,由今年中開始,劉伯將部分剛購入物業撻訂,如去年十一月購入的中環荊威廣場三層樓面,就損失了四千二百萬,而手頭的半山壹號,不是蝕讓、撻訂,就是延期至今年十二月成交。這條印尼過江龍,似乎擋不住海嘯的威力。

「樓王」變「蟹王」

數 倚巒的「頂角羔蟹」,是今年六月以二億八千四百萬成交的二號屋,呎價達五萬六千元,創下亞洲豪宅之最。買家身份一直保持神秘,經本刊追查下,證實是上市公 司銀泰百貨有關人士簽訂買賣合約的買家,是報住北角縉景壹的顧嘉莉,她是上市公司銀泰百貨母公司——銀泰投資的股東。近年,內地富豪爭相在山頂插旗,顧嘉 莉便在中原中國組經紀轉介下,透過中原豪宅組經紀梁惠湞(Becky)與新地接洽,促成交易。

總部設於北京的銀泰投資,業務以地產投資及百 貨為主,旗下銀泰百貨,○七年初於香港上市,是第一間來港上市的民營百貨公司。市值約四十三億的銀泰百貨,是浙江省最大的百貨公司,旗艦店位於杭州,近年 積極南征北討,將地盤伸延至武漢及瀋陽等地。另外,與韓國樂天集團合資,北京黃金地段王府井的樂天銀泰百貨,八月正式開業,與公司旗下位於長安街的高級商 廈—銀泰中心,齊齊成為北京新地標。

借力國企建百億王國

顧嘉莉與銀泰百貨主席兼銀泰投資大股東沈國軍,乃多年老友,更同為公 司創辦人。出身建設銀行的沈國軍,善於在金融市場進行收購合併。九八年銀泰成立時,除顧嘉莉外,建設銀行亦為股東之一。之後十年,銀泰發展神速,其間多次 與國企交手,收購對方項目,壯大資產。今年,銀泰股份更引入北京國資委全資控股之子公司——北京市基礎設施投資公司,成為大股東,成功取得對方位於北京黃 金地段大紅門等地產項目。

是次銀泰股東顧嘉莉以創亞洲紀錄的呎價,買入倚巒,可謂老貓燒鬚。上月中,沈國軍於北京接受本刊專訪,提及顧嘉莉 在港買豪宅一事,便顯得十分避忌,更制止記者發問。「這(問題)不在今次訪問範圍之內,你不要再問了。」根據臨時買賣合約,顧嘉莉本應於九月底繳付全數尾 數,但最近撻訂之說甚囂塵上,相信月內便有結論。

豪宅大好友 劈價大平賣

倚巒蝕讓,不單影響這個超級屋苑,還震動整個豪宅市場,令豪宅出現劈價浪潮。而過往承造樓按較進取的銀行,亦由於樓市前景欠明朗,收緊豪宅按揭成數,借款額只要達一千萬元以上,也借不足七成。首當其衝,自然是一批在去年高位掃貨的富豪。

市 場傳聞,去年頻頻出擊、掃入多個豪宅的柏寧酒店陳澤富家族,近期連環沽貨;兼且不理賺蝕,但求甩手。替其物業承造按揭的,就是自身難保的花旗以及規模較小 的本地銀行創興。據知他過去一個月,已沽出近半億元物業,手頭持有的大坑名門五座頂層A室複式,市傳將會撻訂。而其持有的一百多個物業,部分正經由測量師 行第一太平戴維斯作一籃子放售。

市場亦傳聞,陳澤富家族要急急放貨,是因為家族中有人金融投資失利。陳家是香港的老牌家族,一向低調。早期 經營出口貿易,到六十年代初於尖沙咀興建國賓酒店,是當時香港最豪華酒店,前美國總統尼克遜首次訪華,途經香港時正是下榻該處,令陳家被冠上「酒店大王」 稱號。其後陳家又興建銅鑼灣柏寧酒店及大舉進軍海外,先後在曼谷、美國、英國及澳洲興建多幢酒店。

這兩年陳家中人看好股市樓市,大舉進軍, 在地產界相當觸目。去年十月樓市高峰期,其家族便以二億零三百萬購入山頂歌賦山里三B董事屋。該屋原由東亞銀行主席李國寶持有,令他持貨短短七個月,賬面 獲利二千萬元。另外陳家又購入香島道四十六號Double Bay及大潭陽明山莊等多個豪宅單位,總涉資共八億多元。

不過,去年愈積極,今年愈痛苦。其中如九龍站豪宅凱旋門,陳氏家族去年十月掃入,手持六件重貨,全由創興銀行承造按揭,現時要劈價大平賣。

「佢 嗰個凱旋門摩天閣六十五樓A至C室全層單位,單是A室入貨價已要九千八百萬元,其餘B、C單位則共二千多萬。但現時陳家開價『全圈』(整層共三個單位)只 要九千萬元。如果只要A室單位,業主開價亦只是六千萬,較其購入價劈足三成!」一名該區經紀說。有多名買家表示有興趣,但出價極低,如開價七千多萬「要晒 全圈」,業主暫時不接受。

天比高逆市推盤

山頂另一樓蟹,莫過於剛在九月中旬,雷曼爆煲前數天,購入位於山頂「天比高」獨立屋,上市公司百營環球資源主席施展望。

八月時曾表示不宜投資樓市的施展望,一個月後,突然以一卡通國際有限公司名義,作價三億八千萬,購入天比高C號屋,平均呎價五萬二千五百元,與趙世光持有的石澳大浪灣道十三號大屋,並列全港最貴豪宅。

有 世紀豪宅之稱的「天比高」,九十年代乃滙豐大班屋,其後多番易手,先後落在日本連鎖百貨店八佰伴老闆和田一夫、有「大廚坤」之稱的東方明珠創業主席黃坤手 中。四年前,影星周星馳夥拍菱電,以三億二千萬買入,並將物業重建成四幢獨立屋,成為○八年最矚目豪宅新盤。今年初,市傳有買家以平均呎價達六萬五千元洽 購,後來不了了之。如今銀行大閂水喉,施展望撻訂之說,已在經紀行內流傳。

阿里巴巴主席扮蟹

倚巒二號屋成交之前,全港平均呎價最高的單位,是位於中半山地利根德里,去年十一月成交的「Branksome Crest」頂層複式單位,作價約三億元,呎價高達四萬二千三百元。

這 位出手闊綽的買家,正是○七年新股王阿里巴巴主席—馬雲。去年十一月上市的阿里巴巴,首日收市價較招股價勁升近三倍,馬雲身家亦爆漲至一百二十七億元。十 一月底,即傳出馬雲以天價買入Branksome Crest的消息。不過,不到一年間,金融市場早已翻天覆地。阿里巴巴的股價,大幅回落至四元三角,馬雲身家大縮水至不足十七億,當時的風光標記,成為諷 刺。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=3135

三個方面去評一個炒家 王雅媛


http://www.sentfun.hk/wang_ya_yuan_showtopic_12_7876

大市已經足足跌了差不多一年零三個月,於這次跌市中,非常考驗一個炒股票的人的質素。Victoria想到用三個方面去評一個炒家,第一點是定策略的能力,第二點是選項的能力,而第三點是運用注碼的能力。

首先,說說為何我們要定立策略,Victoria會 用一個簡單的例子去說明。假設有一場擲骰仔賭局,只要你擲中六,你便贏,而賠率是一賠二十,你會不會賭?很多人馬上答會賭,因為賠率高,而勝率是六份之 一,沒有什麼不公平。那麼如果你的身家只得一百萬,而這個賭局最低的投注額又是一百萬呢?很多人馬上說,當然不賭,因為會輸身家的。再問一個問題,如果你 的身家仍是一百萬,但這個賭局並沒有最低的投注額,那麼你又會怎樣去賭?

以第二個賭身家問題去想,勝率沒有變, 還是六份之一,而賠率亦沒有變,還是一賠二十,為何大家突然不賭?很簡單,因為大家都會想到如果輸了,不單只是輸了一百萬那麼簡單,輸了全幅身家之後,其 他的問題便會接踵而至。而第三個問題,不論你想到的答案是分開十舖,每次十萬元又好,分開廿十舖,每次五萬元又好,總之一定是比一舖一百萬元為好。

從以上問題我們可以看出,雖然賭局最後 的預期價值沒有變,贏盡都是二千萬,而輸盡又是零,但是原來有策略地去玩,是可以控制風險的。因此,什麼人是最沒有策略意識的?便是那些根本不明白自己風 險水平的人。這個世界上是很多這種人,不能夠將外面世界的東西跟自己的東西,配合去考慮。而能夠定立策略跟定立對的策略又是另外一回事。例如,如果一個人 早前定立,當大市跌至一萬點的時候,沽出所有貨,那又不是一個大錯特錯的策略。不過有策略意識的人一定是比沒有策略意識的人為好,這個是絕對沒有錯的。

因為字數有限,另外的兩點,選項的能力及運用注碼的能力,Victoria要等到下一遍文章才有機會寫。而下星期一又是大年初一,即是要等到過了農曆新年才有機會跟大家見面。Victoria先在這裡預祝大家農曆新年快樂,最重要的是身體健康。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5294

社保基金之炒家本色 胡孟青

2009-05-07  AppleDaily





A CAFE 逢周二、四刊出游資充裕,投資者明顯按捺不住,港股在一片疑似牛市氣氛下,出現恐慌性買貨,信不信由你,且看會否真係再出現2007年底「升到你唔信」之 象,信專家倒不如信市場,資金氾濫,褲頭勒得太緊,有時都想放鬆一下,手持資金觀望得太久,亦難免會手痕。

投資者近期普遍開始忙於在市場 中,找多點證明,代表市況出現轉機的訊號,態度明顯由早前找藉口按兵不動,到今天的找藉口出擊。近期熱錢極速流入,未必單純認為,港股具防疫能力,只是歐 美地區更危險,加上附送上海開立「國際版」,讓港股回歸上市,以及港幣很快與人民幣1兌1的空穴來風傳聞,資金似層層聞風而至,只是熱錢的熱情幾時冷卻, 還看官方幾時對有關傳言作出回應。還記得在2007年11月初,若非溫爺爺自境外發功,煞停班直通車,睇怕投資泡沫唔知幾時才肯爆。

有說以動態市盈率衡量,經濟增長下行,配合股份全流通因素,令內地A股不再享有如2007年時所獲70倍市盈率的高估值,上證指數現時的2,500點,已儼然等如當年的5,000點,現時相當於25倍市盈率已屬高估,預示隨時有調整。

股 民眼中的「國家隊」級數投資者,肯定是社保基金,該基金如何部署,一向成為可靠指標,只因佢哋有如insider。一向講求防範風險及保持資金安全性的全 國社保基金,雖然亦逃不出2008年的熊市,惟其表現仍優於內地股市全年65.4%之跌幅,基金去年底資產投資收益率為負6.79%,資產總值為 5,623.7億元(人民幣,下同)。自2001年成立以來,雖然自2003年6月才開展股票投資,基金資產於8年之間,仍增長7倍,年均投資收益率 8.98%,起碼已經跑贏我們的外匯基金。

今年首季社保基金的持倉水平已達75%,相當於股份指數仍在6,000點時的持股水平,持股數量 雖較去年同期下降9.25%,即與去年第四季比較(環比),卻出現8.69%的增長。該基金在首季持有181家上市公司流通市值共151億元的股份,較去 年第四季的155家共102億元,環比顯著增長48%。在181家持股中,所持股份足以成為前十大流通股股東的上市公司中,竟然有108家屬於首次公布進 入十大股東之列。

社保基金首季增持或首次買入共126隻股票,投資堅過好多自以為是炒家,起碼勁過嗰班啱啱炒燶外匯及衍生合約、未學行先學 走嘅上市公司,炒得精叻原來唔需要搞到好複雜;社保基金今年首季投資收益率達34.54%,跑贏上證指數首季之30.28%升幅,足以反映其積極性及指標 作用。

然而,要從其投資方向找贏家秘笈跟住追,似乎又未必係人都啱,皆因機械裝備、電子信息、石油化工、批發零售、房產開發、電力供應、交通運輸、鋼鐵產業共八大範疇,統統成為其囊中物,好難照單執藥。



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7863

專攻細價股炒家會展開淫竇

2010-02-18  NM





近年,金融界內廣為流傳,指灣仔會展中心內,有一間高級淫竇秘密經營,並標榜五星級的萬麗海景酒店房作炮房,以招徠一班細價股炒家及內地富豪耍樂。

由於該高級淫竇經營相當小心,若沒熟客介紹,外人難以入內幫襯,故自○五年開業至今,一直「固若金湯」,亦因此吸引了不少本地名人及富豪幫襯。尤其是一班本地細價股的炒家,更視該卡拉OK為聯誼俱樂部,在此舉行私人派對,順便交換炒股心得。

上週六,本刊記者透過特別渠道得以入內一窺真貌,發覺這間位於會展商場三樓的淫竇,內裡不單有美艷北妹前呼後擁,而且玩法也是極盡荒淫。

就連明星鄧光榮,也在這裡飲酒高歌。

這 間位於會展商場內的高級淫竇名為「Keys」,與五星級萬麗海景酒店為鄰,並可在同一門口出入,由於近來多了很多身材豐滿的北姑在酒店出出入入,遂引來酒 店的客人側目,更令酒店職員也感到甚為尷尬,「成日有客人走嚟問我哋,酒店嘅Keys卡拉OK响邊度,搞到我哋成日要澄清Keys卡拉OK唔屬我哋酒店, 只係咁啱响酒店旁邊……」酒店大堂接待員Mary無奈地向記者說。

而會展商場內的燈箱招牌,亦將酒店大堂和Keys的標誌放在一起,難免令其他人認為淫竇附設於酒店內。

香港最高級夜場

Keys自○五年開業後,一直以私人會所形式經營,並不對外開放。其服務範圍包括小姐坐枱及跳艷舞,並可與人客出街進行性交易等,而駐場小姐多為高質素北妹。服務對象則以上市公司高層及細價股炒家為主。

「除 非係本地金融界名人、明星或大陸富豪,否則Keys唔會隨便做本地人生意,因為近年做大陸佬生意都做唔切。佢哋向外猛吹,話自己係五星級萬麗酒店嘅卡拉 OK,班內地豪客咪慕名而來囉。況且,Keys又位處會展中心內,可以話係香港地標,客人可以帶小姐直接上萬麗酒店房睇香港夜景,佢哋一定以為自己享受緊 香港最頂級淫竇,返去大陸同朋友吹噓,都高人一等啦!起碼比去澳門玩好似高級咗好多……」任職股票行聯席董事的David,表示以前常陪大陸老細到Keys消遣。

不是熟客不開門

本 月六日晚,本刊記者在一名熟客的協助下,成功預訂到一間卡拉OK房間。當記者到達Keys,門口的女接待員先禮貌地問記者拿卡片,記者表示未有攜帶卡片 時,她即眉頭一皺,並推說要翻查訂房的記錄,至記者表示是由熟客David致電Ida媽訂房後,她才致電Ida媽求證,甚至當着記者面前,向Ida媽描述 客人的外貌,「有本地客人,同埋兩個大陸老細……」之後,女接待員更要記者與電話內的Ida媽通話及確認身份。

「老細,真係唔好意思,我有幾個叫David嘅熟客,唔知你係邊個David嘅朋友?」Ida媽開始盤問記者。

「係做股票嗰個David,肥肥哋,戴眼鏡嗰個David,幾個星期前,我同David及一班大陸老細都有上嚟玩,你仲有派卡片俾我……」記者蒙混過關,終於得以成功進入卡拉OK房。

Keys有九間卡拉OK房間及一個擺設了四張梳化椅的大廳,其裝修設計尚算豪華,特別之處是房間的房門設計是隱閉式,即房門與連接的牆身採用同一款式的裝修,若不是熟客,根本不知房間的位置,加上房門沒有窗口,故卡拉OK房內的一切活動,其他客人及員工全然不知。

當晚記者步入淫竇第一眼,便赫然發現鄧光榮正在大廳內忘形高歌,並不時與身邊貌美北妹碰杯談笑。

高質北姑任揀

而在大廳走廊的牆壁,有一個由地下至天花頂的巨大玻璃存酒櫃,當中放滿各種名酒外,還有不少熟客的存酒,一支已飲了一半的

XO名酒,便掛了澳門賭業名人林積的名字,其他熟客的名牌中,也包括很多內地人,如寫了「陳總」及「梁總」之類,皆是內地人對老闆級人士的稱號。

記 者甫坐下,一名年約四十餘歲,短髮及頗為風騷的Deborah媽即到來招呼,她自稱是Ida媽拍檔,並表示由於Ida沒有上班,故改由她招呼。之後,她便 帶了十多名打扮十分暴露的貌美北姑入房供記者揀選,北姑輪流向客人擠眉弄眼又介紹自己,並擺出各種撩人姿態,以望自己能夠「獲選」。

Deborah更突然伸手拉低其中一名北姑的低胸裝,打趣地說可以「驗貨」,「老細睇吓,又白又滑,真材實料,唔係假波o架。」而被拉低衣服及露出乳房的北姑非但沒半點尷尬,且一臉媚態盡力配合。

當客人揀選完小姐,Deborah臨離開房間前,笑着叮囑客人坐枱小費最低一千,性交易則合共收二千五,「老細玩開心啲,小姐個個都好放,總之,你哋想點都得!」

坐 在記者身旁,來自江蘇貌似周迅的洋洋透露,她是持七日的自由行證件來港,經女友人的介紹下到Keys上班,「今次是來上班兼shopping,香港LV比 上海便宜很多,我所有錢都花了買名牌,今次是第一次來這裡上班,希望下次可以再來,又可以再shopping,呵呵呵。」洋洋邊說邊熱情投懷送抱。

上酒店房交易

洋洋和一班北妹都非常主動,除了自行跳起辣身舞以外,她們還主動拉客人雙手,在她們身上四圍游走,甚至不介意在眾人面前上袒胸下露毛,荒淫程度比旺角夜總會更甚。

過 了一陣子,Deborah回房表示,若客人要與小姐「搞嘢」,可由她提供萬麗海景酒店的房間作炮房,但要收房租,「我哋同五星級酒店以一條龍式服務,不過 今晚啲房好爆,只剩番四十樓高層,二千七百蚊一晚嘅商務套房……老細唔緊要啦,你同班大陸老細一場嚟到香港玩,居高臨下歎住維港景手抱超索女,整個香港在 你腳下,乜都值回票價啦。」

之後,Deborah不但向客人送上房間的鎖匙,還親身送客人及小姐上萬麗海景的酒店房間。

「服務當然好啦,單係肉金小費加房費都差不多五千,仲未計一間卡拉OK房酒水最少萬幾蚊,真係普通人消費唔起。」熟客David說,對揮金如土的大陸客而言,這些卻是小數目。

Keys解構圖

Keys共有九間卡拉OK房,走廊前半部有四間房及大廳,走廊盡頭,則有五間房及小型吧枱,不少北姑便坐在吧枱附近等候媽咪召喚入房。

Keys位置圖

從會展行人天橋的平台,乘電梯上三樓,就可到達Keys。

連環開設淫竇

記者翻查資料後發現,現時Keys的鋪位,之前則是另一鐵竇Kara,又名「天上人間」所租用。

當 年「天上人間」同樣是城中富豪及專業人士至愛的尋歡鐵竇,至○四年二月及三月,警方派出三名臥底探員到「天上人間」放蛇,卒之得以檢控「天上人間」的媽媽 生朱曼寧管理色情場所的罪名。但上庭期間,轉為控方證人的北姑卻突然失踪,之後法官質疑三名警員在放蛇期間喝酒,致令證供出現矛盾,加上「天上人間」竟然 找來滙凱證券和凱基證券的總裁及副總裁當人證,指他們每次幫襯時,均未見過有賣淫活動,最後媽媽生朱曼寧得以無罪釋放,而Kara也轉到銅鑼灣伊利莎伯大 廈繼續經營,並改名為「Must Kara」,上址則轉予Keys繼續經營。

前廣播處長朱培慶○七年七月,便因往銅鑼灣Must Kara尋歡及帶北姑CoCo出街,被傳媒發現,並拍下他蹲下身及躲在CoCo背後的醜態相片,卒之,朱在短短四日內便宣布提早退休。

新世界提供場地

Keys所處的會展商場三○二號鋪位,是由一間名為「Loyalton Limited」的公司擁有,股東包括新世界轄下的公司,及一間英屬處女島註冊的公司,新世界在網上公布的業務範圍,也包括管理會展商場項目。

Keys的主要股東為蘇志強和葛偉林,蘇志強本人來頭不小,現年四十七歲的他,曾先後擔任上市公司旭日環球投資控股(後改名森源鈦礦控股)的獨立非執董及執行董事職務,直至○八年才辭任。

根 據旭日環球年報,他八九年起從事餐飲業,活躍於投資及管理酒樓。而本刊發現,他也曾經營多間淫竇,其中包括佐敦長樂街十八號另一間卡拉OK「Xin Club十八天地」,這裡同樣有北姑駐場,○四年五月,藝人林峯、洪天明及吳家樂到「十八天地」玩樂時,更被記者拍下他們離開時的醉態。

長樂街十八號本屬上市公司國中控股的物業,蘇志強以聯達集團有限公司名義,間接入股Xin Club。而葛偉林除了是Keys股東外,也是Must Kara的前董事,可見蘇和葛二人是本地淫竇的資深搞手。

森源鈦礦騎呢大股東

蘇志強曾任職董事的森源鈦礦(353),前身是經營地氈生產業務的旭日環球,○七年及○八年中以合共近廿億元向本港女商人梁儷,收購內蒙古小紅山的礦區後,○八年二月正式易名森源鈦礦。

而這間公司的大股東梁儷(Margaret)的經歷亦甚為傳奇,她原名梁瑞華,跟另一生意伙伴譚均堯(Ronald)在火炭開設名為「老幼半寶石禮品」及「水晶會保健」的水晶公司。二千年時,譚被指控以氣功師身份非禮三名女學員,他在案件中最後獲判無罪。

除了水晶生意,二千年曾在彌敦道東英大廈開設至尊寶娛樂有限公司的梁儷,還曾是兩間夜總會的老闆。梁當時曾因欠員工薪金,而向好收成財務老闆楊紹棠借款二百萬,並找來譚翰澤做擔保人,結果公司執笠無錢還,○五年二人被楊紹棠告上法院再惹官非。

然而幾年間,這名奇女子竟由水晶店及夜總會老闆,搖身一變成為內蒙古礦主兼上市公司大股東,家住大埔比華利山別墅,出入有三百萬賓利接送,認真離奇。

埋堆細價股炒家

蘇志強與鄧光榮也算是多年拍檔,其中包括在○六年解散的金快利投資有限公司,及在○二年解散的萬寶來國際有限公司,都由蘇出任董事,而鄧光榮則是該兩間公司的股東及董事。

○七年十月,傳媒也拍攝到曾入獄的富豪曾文能到Keys消遣,據Keys的媽咪表示,曾文能不時帶娛樂圈的女友人到上址開私人派對,玩得甚為投入及瘋狂,而曾文能和老闆蘇志強十分稔熟。

搞淫竇賺錢之餘,因利乘便,蘇亦乘機與一班富豪客人混熟,齊在股市炒賣搵食。

蘇志強還與其他上市的細價股公司主席及大陸富豪關係密切,他曾與上市公司德興集團主席陳樹傑,一起出任兩間於○五及○六年已解散的私人公司的董事。而蘇在旭日環球(後改名森源鈦礦)做執行董事時,便與當時任主席的彭文堅一起共事過,彭是名模陳沛嘉的丈夫。

蘇志強憑着與一眾細價股炒家的關係,開設的淫竇可謂不愁客源,「班細價股富豪及炒家,再加上班大陸豪客支持,令到Keys係現時最紅,最旺嘅場,而Ida以前又响富城夜總會做過,手頭上又有一班舊客,所以間場晚晚爆滿,即晚根本好難訂到房。」熟客David向記者表示。

上週一連數天,記者在Keys樓下觀察,發覺到Keys玩樂的客人,大多是外表斯文西裝骨骨的金融界人士,他們與北姑離開時,均有名車接載,顯見Keys的生意平日均是十分爆紅。

上週五,記者致電蘇志強,問及Keys卡拉OK內的賣淫活動時,蘇一再否認卡拉OK內有媽媽生及小姐,「我哋只係賣酒水,根本無小姐陪坐服務。」蘇竟然這樣說。

對於旗下鋪位變成淫竇,新世界發展集團發言人關則輝表示,之前從未聽聞Keys卡拉OK有賣淫活動,但他又強調,若發現集團旗下的租戶作出與租約違規的活動,該集團將會採取跟進行動,例如即時終止租約等。

庄家招待財經記者

Keys一向是金融界的鐵竇,有不少細價股上市公司主席更常在這裡打躉,與朋友一邊飲酒及傾生意,甚至有時會招呼財經記者到上址吹水,暗示公司未來的舉動或吹捧公司業務。幾年前曾經兩度到Keys的財經記者阿John,對此淫竇都甚有印象,「都好有派頭,佢哋門口守衞森嚴,通常唔招呼街外人,一定要話得出搵邊個熟客先可以入去。

「裡面有好多房,每間足足有二百呎,嗰次主人家同城中一個大庄家坐喺度,每間房隔籬已經有靚女坐喺度候命。到我坐低嗰陣,就有媽咪叫咗成村女仔入嚟,庄家叫我揀個陪吓,佢哋全部好靚女,但著得未算好少布。」財經記者阿John回憶說。

正當阿John不知如何招架之際,庄家已打定主意,自行替他揀了一名艷女陪坐。

如是者,三名男性便開始傾番正經事,至於三名女仔便在旁唱K解悶,但亦識做定期幫客人添酒。

Keys現時的鋪位是新世界發展集團所擁有,彤叔(淺色西裝,背向鏡頭)在○四年,曾被傳媒拍下他與一名著名媽媽生和北姑歎茶的相片。
 



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14318

利字當頭:炒家 利世民

2010-05-06  AD





 

「大陸人炒到香 港啲樓貴晒,政府要認真考慮,終止咗個投資移民計劃。」表姐Amy是中環上班族,也是業主,她擔心的不是上車問題,「有朝一日,佢哋一齊將手上嘅貨放售, 香港仲唔畀佢哋玩殘?」

投資移民資金3成買樓

「冇幾耐前,政府公佈,由03年到家陣,投資移民吸引到470億,當中得三成, 即係141億左右係樓,好難炒得起個市。」世民有數字在手,才有點把握,畢竟中環OL是智商最高的一群。

「咁仲死,即係話入嚟炒樓嘅資金, 連綁死七年嘅限制都冇,隨時走得人。」說到底,原來Amy是擔心自己的身家。「咁投資嘅嘢,向來都係自由買賣,想幾時走就幾時走。有買,自然有賣,咁個交 易先至可以完成。有邊個講得實,自己次次撈底摸頂?唔係過得一年半載,都唔知自己係早咗走,定係搵人接火棒。」世民多年投資經驗,市場沒有長勝將軍,買 賣,大家都是估估吓。

「我最擔心係,好似我細佬、你表弟,佢日日鬼殺咁嘈,話如果再上唔到車,佢以後都買唔到。世民,你有炒股票,你都知, 個市就快要見頂,就有一班盲頭烏蠅……」「哦,原來你驚個市爆。如果有朝一日,連班盲頭烏蠅都可以不勞而獲,你就真係要驚。」

怕炒家撤走班 錢返內地

「講開又講,大陸打擊炒樓會唔會累到香港。」Amy問。「有一個講法,就係話上面如果真係出現骨牌效應,可能有炒家要班錢上去救。 不過又有人話,上面越打壓得厲害,就越多錢倒落嚟。」「你即係乜都冇講過!」中環OL的耐性非常有限,「一句到尾,樓市係唔係仲有得升?」

「我 用著名球評家嘅方法答你:個樓市唔升,跌嘅可能性就會增加;唔跌,升嘅可能性就會增加。仲有,根據監管當局指引,我要提醒你,槓桿投資前,請先了解產品結 構,並衡量個人可承受風險,投資產品價格可跌可升,投資者可失去全部投資金額。」

利世民



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15459

店面炒家一哥 江醫師集團揭密

2010-7-22  THT





央行總裁彭淮南點名投資客炒作房 市,在市場赫赫有名的「江醫師」集團,卻持續低調進場買屋,本刊調查,江醫師實際是中藥批發商,他專買黃金店面,被房仲業者稱為「店面一哥」,目前擁有 30間店面,靠長期投資房市獲利,身價至少20億元。本刊專訪到平時不見媒體,出入儉樸、隱身三重陋巷的江醫師,他獨特的房市投資心法與傳奇致富的人生。

江醫師小檔案

年 齡:48歲

家庭狀況:已婚,育有2子

投資標的:北市忠孝東路四段、西門町等地段

失敗案例:新莊輔大店面,850萬元買進,後被捷運局450萬元徵收,慘虧400萬元,另台北縣中和、永和、新莊等地店面總共大賠5,000萬元。

代表案例:忠孝東路、敦化南路口店面,2年賺8,000萬元

集團成員:江醫師等20人

平日的傳統菜市場巷子內,菜販吆喝聲此起彼落,客人精打細算地掐頭去尾殺價,經過雜亂的攤販後,才是約十五坪大小的中藥舖,不起眼的店面,店內堆滿人參等藥材,看不出這原來就是市場傳聞的店面炒家「江醫師」集團的指揮總部。

聚眾掃貨 炒店面

本刊調查,江醫師集團約二十人,由中藥批發的江醫師為首,除了四人是醫生外,還包括江醫師的鄰居與友人,以股東方式集資掃貨,橫掃台北市東、西區重點店面,目前持有約三十戶,全數位在精華地段或三角窗,是房市傳奇人物。

江醫師投資房市致富,估計有二十億元身價,跟他一起投資的親友也大賺,親友說:「他中藥行旁的一個牙醫跟著他投資,本金本來只有一千萬元,這幾年賺下來至少上億元入袋。」江醫師自己驕傲地說:「我攏報人賺錢。」

上週,記者來到江醫師的中藥行,看見裡頭一張書桌夾滿各家房屋仲介名片,四十八歲的江醫師,正起勁地跟房仲業務交換市場狀況,該業務則崇拜地望著這名中年男子,巴望可以成交,而旁邊剛買了一包中藥包的客人,絲毫不知眼前的店老闆,竟是億萬元身價的神祕投資客。

當記者出示名片表明要採訪,江醫師傻眼愣住五秒鐘,他結結巴巴地說:「你們怎知道這裡的?我沒接受採訪,街坊也不知道我做投資,別害我。」江太太則神色不悅,瞪大雙眼低聲地說:「別拍照,我們只是小市民,還要低調做生意過日子啦。」

嚴選地段 作功課

台 灣房地產市場上,有不少做了幾十年的大咖投資客,大量現金出手,瞄準高投資報酬店面、豪宅,放長線專釣大魚,江醫師就是其中佼佼者,他每天早上看多份報紙 跟網路新聞,接到房仲電話,路上攬了計程車就去看物件。市場人士說:「江醫師是認真的投資客,很多業者還找他問趨勢。」對此,江醫師則嚴肅地說:「要賺錢 就要用功。」

江醫師最新買進西門町峨嵋街店面,總價二.二億元,他自出一半資金、另一半銀行貸款,「店面月租六十萬元,算一算投資報酬率四%多,比放銀行高,打房怎麼打都打不到這類租金收益的投資客。」市場人士分析。

打開投資經的話匣子,江醫師終於眼放精光,手揮一下說:「我只買台北市西門町跟東區,尤其是忠孝東路四段從復興南路到二一六巷這一段,只要店面價格合理,我馬上買。」

初期慘賠 買經驗

上 週,戴德梁行以九.六億元標出西寧南路大樓,創下土地每坪六百二十萬元的西區新天價,「先前戴德梁行總經理顏炳立找上門,希望江醫師出九億元直接買,但江 醫師堅持只出七.五億元,雙方沒談攏。」知情人士透露,江醫師事後說:「這棟可租可賣可都更翻建,地點又好,我也跟三個朋友合資籌錢,但是他賣得太貴,不 見得賺的回來。」

投資超過二十年的江醫師,並非一開始就一帆風順,初期也花不少錢買經驗。一九八八年他買賣中藥材賺到第一桶金後,開始買起台北縣店面,「我在新莊輔大對面買過一間店面,買八百五十萬元,沒多久就被四百五十萬元徵收蓋捷運,功課作的很爛。」他落寞地說。

就 這樣一路賠到二○○二年,他忍痛全部殺出五個店面,前後認賠五千萬元後,與友人集資買下台北市忠孝東路、敦化南路口的店面,做最後一搏,未料,這個投資案 讓他大翻身,二年內賺回近一億元,江醫師從中悟出「投資只能找精華地段」的道理,後來他也跟友人轉戰台中,合資買下逢甲夜市旁的店面。

經過大賠之後,江醫師知道集資分散風險的好處,跟股市名媛何麗玲、整型醫生林政誠都常一起看屋討論,「如果我沒錢買,也會把好店面報給其他人,有錢大家賺。」他話鋒一轉,不改職業病地問起記者:「你有沒有一百萬元?我幫你找其他人湊咖,一、二千萬元的自備款就可以買啦。」

打房政策 沒在怕

近來央行打房,針對已有房貸,還要辦第二套房貸,且購屋地點座落台北市全區及台北縣十個縣轄市的房貸客戶,祭出限制貸款成數最高七成;並且全面取消寬限期,不過財力雄厚的江醫師集團並未受影響。

江醫師友人說:「因為實力雄厚,沒有寬限期也沒有關係。」有些案子,還會遇到銀行要求利息加碼,江醫師成員「嘴巴上唸一唸:『這麼麻煩喔!』還是揮揮手照樣加碼。」對他們來說,加碼利息算是小意思。

隱居蘆洲 扮低調

江醫師告訴本刊:「投資起碼要有一半資金,才有獲利空間,但現在氣氛不對,要保守因應,這波房價起碼修正一至二成,等年底選舉完才知道可否再度進場。也別碰重劃區跟豪宅,這類產品被炒太高難有獲利。」

江 醫師分析房市頭頭是道,本人卻普通像鄰居歐吉桑,平日沒豪華名車相伴,只靠一台機車在三重跑透透,要不就是搭計程車,吃的是便當或是家裡煮食,縱使宴客也 多在三重普通的「富基漁港」海鮮攤,身上的衣褲普通,全身最貴的行頭是基本款銀色勞力士錶,「這個才五萬元,戴很久了。」江醫師笑著說。

江 醫師住在蘆洲的第一豪宅「白金漢宮」,但再高價,「一坪也只要價三十多萬元,你問我怎不像劉媽媽一樣,住一坪二百萬元的帝寶?人要低調,住這麼好太招搖, 而且管理費太貴,這裡的鄰居才是真正有錢人,七十戶而已,身價總和超過五百億元!」精明的江醫師,生活跟投資房市一樣精打細算。

政府打房 大事記

2009.10

行政院長吳敦義宣布,500坪以上大面積國有地只租不售。央行總裁彭淮南道德勸說公營行庫限縮投資客貸款。

2010.3

國產局停售北市精華地及緩售公營行庫資產土地。

2010.3.8

央行、財政部要求金融機構訂房貸授信條件。

2010.3.17

央行將第2套房貸款成數降至6.5至7成、利率上調0.125%~0.25%、取消寬限期。

2010.4中旬

央行專案金檢公、民營行庫,嚴查豪宅和貸款業務。

2010.4.23

吳揆點名鄉林建設士林推案每坪膨風喊價300萬元。

2010.4.28

央行要求銀行提供投資客名單、土建融和對建商融資情況。

2010.5.1

北市決定2011年起調高9,850戶豪宅房屋稅。

2010.5.4

財政部提國有地附買回,得標人2年內不開發,政府將按原價買回,台北縣市先試辦。

2010.6.2

金管會密邀14家行庫研究列管銀行房貸成數。

2010.6.9

央行令公股行庫購屋貸款、土建融利率不得低於1.5%。

2010.6.25

央行無預警升息半碼(0.125%),並對北市和北縣10個直轄市持有第2套房以上者,祭出貸款成數限7成、取消寬限期、不得增貸等信用管制措施。

2010.7.12

彭淮南點名有炒房團掃進200多戶中古屋。央行並發函金融機構要求嚴查炒房團貸款,限期1個月提因應辦法。

2010.7.14

財金部會擬與聯徵中心設通報系統,將各區房屋交易均價、房貸授信戶歸戶等資料提供給銀行。

彭淮南出招 三黃各有對策

政府接連出招打房,上週央行總裁彭淮南點名,有投資客以人頭名義向銀行貸款,收購大量中古屋達二百多戶,一時間,投資客噤若寒蟬,就怕被點名掃到颱風尾。

政策打房 暫休兵

向「三黃」,黃勇義、黃文雄與黃家進。其中,黃文雄屬於二百戶等級,他專炒住宅,從過去的法拍屋,做到翻修中古大樓加工出售,成為台灣炒樓史的一個傳奇。

他說:「我只做台北市的物件,東、西區我都做,而且只買精華地段。」尤其是忠孝東路、延吉街口附近,房仲說:「方圓一公里內,大概有一百間房屋是黃文雄的。」

下個月,黃文雄將參選台北市房仲公會理事長,碰到政府打房,暫時休兵不進場,他說:「政府點名了,最近要低調,房價高也暫時先別買。」

而 炒樓同樣超過二十年的黃勇義,進出也超過二百戶,他的投資標的以大台北地區住宅為主,只要有低於市場行情的台北市中古屋就進場,經過簡單裝潢後賣出,通常 一間起碼賺個二成。他在房仲業以出手快聞名,他騎機車看屋,一年騎壞一台,黃勇義說:「現在房價已經太高,法拍屋幾無獲利,太多菜籃族進場,我已經改做都 更,也準備買地建屋當建商。」
 



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16899

炒家風險大,用家反而可以考慮?──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14938


由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價,一片「回到九七」之聲甚喧塵上,摸貨短炒成交逐漸出現,據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」,當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。所謂「摸貨」,是指確認人(confirmor)持有的單位,在物業買賣雙方簽訂買賣合約後,原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位,到正式成交時(即簽署樓契及支付餘款),原買家需確認承接者的身份,一般稱為確認人。摸就是mor的發音。 

不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水,筆者就用拍拖結婚為比喻:某一對男女拍拖時山盟海誓,非君不嫁非卿不娶(必嫁必娶?),甚至隆重其事搞個訂婚儀式,那麼他日結緍又是否必定此男此女,而非「情人結婚了,新娘/郎不是我」呢?還是「生雞拜堂」呢?


二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款,到簽署正式買賣合約時確 認成交,然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事,但在樓市暢旺炒家活躍時,就會出現所謂「特長成交期」。原買家 固然是有心去炒,爭取更多時間來空手套利,對於賣方來說,特長成交期增加交易的風險,尤其是摸上摸,只要其中一個環節因交不出錢或其他原因,在市況逆轉時 就有機會「斷纜」而交易告吹。


所謂等價交換,賣方的風險不是白冒的,因為炒家睇好後市,而願意出比市價為高 的價格,換取長成交期,以爭取空手套利的時間。以價論價,同一單位用家一般是爭不過炒家的,因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜 賣,是從用家的角度考慮,市旺時用家就要與更多炒家爭逐,而且要吃資訊不平衡的虧。


對於炒家來說剛好相反,市淡成交少時是絕對不宜出手的,價格平一點又如何,如果找不到交易對手,實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂,無謂輸掉機會成本,這才是炒家之道──無機可投,不如蝕多少等下一鋪。


筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別,是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大,反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。


正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計,購入水平的高低就比炒家重要,網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」,以筆者觀之,就不明白樓市低潮時不買,何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳?用家較長的持貨期,並不表示他們應該在現階段入市,以便坐貨坐足幾年。


真正的炒家當然不需要聽取大教授,大經濟學家的意見,時機一現及時而出,入貨價略為偏高又如何,反正吃的是短期的時勢,找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑,筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」,卻看到有些「潮流樓評家」。


有人問:「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價?5%10%15%或更多?」。筆者的答案是:「2009年底私人住宅總存量1,090,600個,2010年七月份有12,957宗住宅交易,以年率計,是14.28%。」對於住公屋的七十多萬個家庭,以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說,樓價高低是無關宏旨的。





PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17131

當政府無到炒家搏升樓價企硬

2010-8-19 NM




為調控樓市,上週五財爺曾俊華突然出招,繼四月公布的「九招十二式」後,加碼推出「三招十四式」,即時禁止摩售樓花,暫停九成半按揭等等,財爺更揚言如有必要,會繼續落藥打壓炒風。

政府再度出招調控樓市,首個週六、日的成交量,即時大減五成,地產股週一亦跌百分之三至五。但不足一天,長實就連下兩城,天價投得亞皆老街及紅磡地皮,簡直當政府花招冇到,地產股亦馬上大反彈。

本刊追訪了多個大型屋苑的資深炒家,他們雖然風格各異,但卻齊聲表示冇有怕;其中成功避過九七金融風暴的慕詩老闆陳欽杰,認為在大陸資金及低息環境支持下,樓市仍然易升難跌。狂炒太古城起家陳欽杰

坐擁約五億元物業的陳欽杰,見盡樓市起跌,即使九七年亞洲金融風暴亦能全身而退。他認為政府打壓樓市的新招作用不大,「樓市唔會咁易轉勢,政府之前都出過好幾次招,但好快就反彈,對我無乜影響。始終息口低,資金多又無出路,最終都會放落磚頭。」

他不擔心政府繼續出招,反而密切注意息口會否抽升,「如果加按息就要好小心,加得急就要準備走貨。不過美國冇咁快加息,我估明年中之前都好安全。」

他認為今次出招,租客才是苦主,「以前賣樓連租約,同普通單位無分別,依家連租約的話,買家只做到六成按揭,單位變相較難賣出。業主好可能等租約夠期就狂加租,逼走咗租客,等個盤容易賣啲,導致租金短期內上升。」

撇除手持近五億物業,多年以來他靠炒樓已賺逾二億元,其中太古城更是他的老巢,至今仍清楚記得二十年前首次沾手的經歷,「嗰日係星期日,漢宮閣27A業主係教師,嗰時賣一百四十三萬,我落咗五萬蚊訂,但業主臨時覺得賣平咗唔賣。」該單位相隔半年後升至二百萬元。

首宗交易泡湯,反而令他對太古城更有信心。他初期仍要頻頻睇樓,但很快已熟讀資料,在記者面前如數家珍:「太古城一萬二千個單位,共六十一座,最大單位是 一千二百三十一呎,山字閣園景清靜,最好炒;天字閣多日本人住,最好租;安字閣近工廠,成交少;海景花園望海,最貴,但放盤較少。」

政府新招碎料

陳欽杰足跡遍港九

簽定支票予經紀

他每天均向經紀套料,日日閱讀數份報紙,看到有筍盤,便問經紀為何沒通知他。當時陳欽杰在太古城的御用經紀,是現任利嘉閣董事總經理廖偉強,廖說:「佢日 日都打電話嚟問有咩盤放,放咩價位,幾多人問呢個盤。佢仲放低本簽晒名嘅支票簿,簽定一疊臨時買賣合約,有靚盤只係打個電話俾佢,啱就即刻幫佢填銀碼及單 位資料,同對方交易。」

陳欽杰認為筍盤手快有、手慢無,「幾秒就要決定,覺得個價合理就買,試過上晝落十萬蚊訂,下晝賣咗即賺十萬蚊,所以做決定一定要快!」他現已得出一套入市 理論,「市況平靜時,就揀優質盤,向海的高層賣到較好價錢,市旺就要偷雞買啲無咁優質單位,因為市旺優質盤會先升,之後帶旺其他盤,可以賺一轉水位。」

炒樓變正職

陳欽杰七七年與妻子開設製衣廠,從事成衣批發及出口,由於競爭劇烈,八七年已將工廠搬到內地,但他坦言九十年代做廠前景麻麻,炒樓更好賺,「大型屋苑易管 理,賺一成左右便放盤,就好似trading咁,買買賣賣,大中細碼的單位有齊,租客穩定,價啱先賣,唔啱價可以放租。」

他指太古城租客優質,因此租客亦有要求,故必定揼本豪裝單位,「大概每呎俾二、三百蚊裝修,好處係可以揀客,租金又可以貴啲。」他指日本人是首選,「佢哋比較錫住用,唔似韓國人,租完之後要大執,牆又花、窗簾又爛、連冷氣機都要換埋。」

避過金融風暴

由於他買賣極快,持貨最多一年半載,早在九六及九七年便炒賣了四十個太古城單位,獲利逾三千五百萬元。惟九七年初,陳欽杰開始感到不安,「啲價升到完全脫 離普通打工仔的負擔能力,銀行突然間話唔借咁多,按息又升到十釐。」他遂減少買盤,並加快放貨速度,最長持貨兩、三個月便轉手。

到九七年第三季,亞洲金融風暴爆發,儘管陳欽杰因快買快賣而未有持貨太多,惟仍有個別單位要損手。九七年十月,他以九百一十萬元買入的太古城銀柏閣單位,未能及時散貨,結果翌年勁蝕三百二十萬元斬纜,陳欽杰無奈地說:「拆息最高去到三百釐,咁樣落去只有死路一條。」

他將套現所得的一億元,重做老本行時裝,成立自家品牌MOISELLE,九八年由一間分店擴展至十五間,「當時市場上,少中價女性嘅時裝,所以搏得過。」○二年慕詩成功上市,在中港現有逾百間分店,「我唔想子子孫孫問起我做過乜嘢,我只答炒太古城囉。」

雖然陳欽杰投資戰績彪炳,但慕詩卻從未買入鋪位,每月都要捱貴租,他不甘心地說:「係幾唔抵,不過之前答應基金,唔將生意同物業投資混雜,佢哋怕炒樓損手,影響公司價值,所以一直無買鋪,錯失好多機會。」

不過,他個人於○一年已重出江湖,轉炒豪宅,「當時大型屋苑同豪宅呎價差唔多,豪宅的水位其實高過屋苑。」事實上,當時太古城的呎價約四千元,北角半山豪宅的呎價亦不過是四千五百元;現時前者呎價約八千多元,後者則已過萬元。

陳欽杰特別鍾情港島東及半山,專吼自住物業附近的樓盤,例如住半山嘉雲臺時,便大手掃入五個跑馬地的比華利山;近年住地利根德閣,則買賣毗鄰的帝景園及曉峰閣。

陳欽杰指現時樓市熾熱,但仍與九七年泡沫不同,「當時係香港自己人炒自己人,依家大部分係大陸資金,仲有好多投資移民,而且九七年按息好高,依家好低,樓市好難跌。」

海怡地膽冼榮耀

太古城之外,同樣是指標屋苑的海怡半島,明顯受政府新招影響,在剛過去的週末,樓價較之前一星期急跌近一成,嚇得財力欠佳的投資者割價沽售,成為跌勢最勁的藍籌屋苑。

在海怡炒過逾三百個單位的冼榮耀,卻完全沒有異動,有經紀表示:「佢同平常一樣,間唔中落嚟搵吓新盤,無急買或急放。」他與妻子梁錦妹,現時持有八個海怡 住宅單位,以及四個商場鋪位。本刊記者早前找到冼榮耀,但他一口拒絕訪問,「俾人知我係炒家,銀行借錢都無咁容易,佢哋都想低調借錢,如果唔係會俾金管局 查。」他如此害怕,原來是兩個月前由相熟經紀搭路,接受了傳媒訪問,起初他以為毋須拍照便答應,結果出街後看見自己容貌,承認已帶來不少麻煩。

追康怡趕太古城

他在訪問中表示,受惠於明年動工的港鐵南線,加上附近的黃竹坑工業區正改建酒店及寫字樓,可為海怡帶來新景象,「我不敢預測樓價能否追過太古城,但屋苑的設施及空氣質素,可以追過康怡的樓價。」

經紀指他對區內樓市瞭如指掌,「佢下午一定去幾間地產鋪打躉,一傾就成個鐘,好多時消息仲快過經紀,我哋電腦未有嘅資料,佢已經收到風。」冼榮耀偏好買樓 收租,然後善價而沽,惟九七年曾有十個單位慘蝕一千二百萬元,「佢九八至二千年好少買貨,只係問吓有咩單位放盤,無以前咁豪爽。直至○一年才再次入市。」 買貨後,他通常賺一成即離場。

冼榮耀大部分的海怡單位,集中於第二期及第四期,因為二期單位有海景,其中第十三A、十五及十六座更是樓王所在地,他自己便在十五座的高層,將兩個單位打通,自製相連單位居住,而第四期則是則王,間隔實用,而且靠近巴士站,故此深受租客歡迎。

賣海鮮起家

綽號賣魚冼的他,祖父於七十年代已經營海鮮生意,當時流行在避風塘上船出海食海鮮,父親冼華趁香港仔魚市場成立,便在場內以「華仔海鮮」經營海鮮批發至今。

八十年代初,香港仔新樓盤落成,但該區交通未算方便,加上經紀業未算興旺,故發展商多數讓魚檔老闆優先入貨,賣魚冼的親戚因利乘便掃入不少單位,所以他從小已跟親戚學炒樓。現時華仔海鮮雖然仍有開檔,但冼榮耀已甚少落手落腳賣魚,多數約早上十一點,才回鋪頭埋數。

開餐廳自讓慳佣

冼榮耀炒樓數量冠絕海怡,而且扑槌快速,十五分鐘便簽票落訂,理應深受經紀歡迎,但有經紀卻大嘆無奈,「佢成日拖佣,等咗幾個月都唔肯俾,但又唔可以追佢俾錢,因為海怡佢揸好多單位,或多或少都會同佢再有接觸,只係敢怒不敢言。」

該經紀還說冼榮耀為了慳佣金,曾經在自己開設的餐廳,直接與街坊交易,「响餐廳向街坊推銷單位,好處係兩邊都慳番經紀佣金,但後來餐廳生意麻麻就執咗。」而每逢過年他例牌失踪,目的是為了不派利是。

掃第一城收租劉俊豪

陳欽杰和冼榮耀是典型炒家,左手來右手去,一年半載已炒賣數十個單位,相比之下,沙田第一城的大業主劉俊豪則屬包租公。

沙田第一城交通方便,素來受租客歡迎,故有兩成樓盤由炒家擁有,劉俊豪便是其中大戶。他於○一至○七年間,最少買入三十六個第一城單位,全部用作放租,除 於○八年初沽出一伙外,一直等到去年才陸續放貨,至今共賣出了二十二個單位,獲利約一千三百萬元;其餘單位全部放租,數年間除了租金收入外,單位已升值逾 五成,令他賬面獲利一千七百多萬元。

儘管劉俊豪是第一城炒家,但該區很多經紀未見過他的廬山真面目:「佢唔使睇樓,淨係睇價錢,決定咗之後,所有嘢都係派個伙記落嚟搞,普遍都會略為裝修過先 放租。」除沙田第一城外,劉俊豪亦有買入鄰近的富豪花園、大埔滌濤山、火炭駿景園等單位,不少已持貨三至四年,仍未出售。

名車博覽館搞手

買樓收租外,劉俊豪本業亦以收租為主。他與太太是碧海藍天名車博覽館的搞手,主要工作是管理博覽館並把地方租給不同車行。

劉俊豪近年已上岸,鮮有返寫字樓上班,有車行中人說:「佢兩夫婦做咗咁多年,依家得閒就去旅行或者打網球,不知幾過癮。」事實上,劉俊豪頻頻參加網球公開賽,根據香港網球總會資料,其去年於香港男子單打排名八十五。

淘大街坊炒家麥襯喜

九龍灣的淘大和得寶花園,幾乎是九龍區最平的大型屋苑,亦是不少炒家發跡之地。其中年約六十五歲的麥襯喜,表面是無業肥師奶,實際卻是淘大的大炒家,經紀估計她每年炒賣逾二十至三十個單位,估計多年以來,合共賺逾一千萬元以上。

有經紀透露麥襯喜曾在國內開酒店,結業後才返香港炒樓為生,「佢專吼百零萬單位,貪釐印費只係一百蚊,為咗慳成本,仲通常一炮過現金買樓。」她鍾情淘大與得寶一帶,就算一街之隔的港鐵上蓋屋苑德福亦甚少沾手,「佢話唔熟唔炒,嗰邊都有地頭蟲。」

她絕對是得寶的地膽,自己亦居於此,記者曾於下午三時登門造訪,她的住所竟鐵閘大開,穿着睡衣的她知悉記者來意後大驚,「有咩就搵我個仔,佢最清楚淘大行情。」

原來,其子翟永麟在淘大開了地產經紀行,背後出資的正是其母。「佢媽咪見炒樓咁好搵,咪叫經紀受埋佢玩囉,而佢個仔本身係經紀,一直喺其他區撈得麻麻,咪順理成章要佢返嚟睇實盤生意。」

但有該分行員工表示,甚少沾手麥襯喜的買賣,「我哋做佢嘅買賣,必須同另一方申報,講明佢係公司股東的直屬屋企人,所以好麻煩,所以佢情願用拍檔嘅名義入貨,你哋根本查唔到。」

金獅收租冠全港程永雄

大部分炒樓老手都相當倚重經紀,一個電話便決定買賣,惟專買大圍上車盤金獅花園的程永雄,近兩年才開始大手入市,算是初哥,情願親力親為,該區地產經紀說:「佢呢兩年開始買,但通常自己睇過樓先買。」

程永雄居於大圍半山聚龍居,是華達塑膠廠的老闆,兩年前開始與家人投資金獅花園,至今最少買入十五個單位,但僅售出四個,獲利約八十萬元,其餘全部放租。 金獅花園的租金普遍約六、七千元,雖然和豪宅無得比,但回報率卻是全港數一數二高,一個一百五十萬元的四百餘呎單位,租金可以達七千元,回報率約五釐六。

該區經紀說:「金獅一向好租,因為佢差不多係大圍、沙田最平的屋苑,多新婚客或剛搬出來住的單身人士租。而程先生買的單位多數係二期,較近港鐵站,又比一期多咗健身室、網球場等,所以佢嘅單位已全部租出。」

狂掃「低水」嘉湖李之朝

除了金獅花園外,嘉湖山莊的租金回報亦逾四釐,欣欣皮業老闆李之朝兩年前便不停掃貨,上月還大手買入了六個,至今持有二十多個單位,就算政府上星期出招壓抑樓市,他亦無有怕,不願上鏡的他說:「我哋唔係炒,係買來長線收租,所以唔擔心。」

他貪嘉湖山莊樓價長期低水,「我公司在元朗,一直有留意呢區,呢度呎價先二千幾蚊呎,如果政府收番塊地再賣,一定唔止賣二千幾蚊呎,起樓建築成本都要千幾 蚊一呎啦。大家九七時俾佢嚇怕咗,搞到呢區長期被遺忘,但我打算收租,所以無問題。我有晒嘉湖平面圖,一有靚盤,只要啱價,睇都唔使睇,二十分鐘內便將支 票交到經紀手上。」

李之朝表示,五百多呎的細單位最易放租,樂湖居交通最方便,美湖居景觀則最佳,「部分單位望到米埔。」

儘管他買樓不用睇,但一定親自揀租客,謝絕生意佬幫襯,「後生仔做生意未必長期,有番咁上下年紀的話,如果做生意仲要住呢度,盤生意都唔係太好。」

 


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17572

神祕店面炒家 劉媽媽家族揭密

2010-9-2 TNM




住宅市場近期降溫,商業不動產市場炒作熱度卻有增無減。近期知名店面投資客,除了20億元身價的江醫師、減肥名醫林政誠,及印尼紡織商人宋良浩外,房仲界口中最大咖的神祕大戶,是「劉媽媽家族」。

本刊調查,開鞋店起家的劉媽媽家族,擁有30戶台北市東、西區精華店面,保守估計身價60億元,今年起,還南下搶進台中逢甲商圈。

劉媽媽家族小檔案

接班人:余公子(35歲、未婚)

身價:估計60億元。

房地產經驗:80年代開始投資商圈店面。8年前交棒長子,以北市東、西區為主,今年轉戰台中,共持有30間以上店面。

成功案例:西門町no no服飾店面以6千萬元買入,1億2千萬元賣出,大賺1倍。

失敗案例:台中火車站前商圈,5年前因商圈轉移,慘賠3千多萬元出場。

房地產市場近期呈現二樣情,住宅冷、店面熱。九二八檔期建商的預售屋推案量僅一千億元,創下五年來新低紀錄;相反的,台北市店面價格仍持續創新高,永慶房屋八月二十七日統計,今年八個月來的店面成交量,已大漲四成,平均價格也漲了超過一成。

劉媽媽 事業傳兒子

精華地段店面動輒以億元計,投資門檻高,但租金收益穩定,始終一屋難求。永慶協理黃增福說:「店面買家不少,而且價格一路往上漲,短期還有租金可收,市場上買得最凶狠,除了集資型的江醫師集團、減肥名醫林政誠外,還有做投資超過二十年的劉媽媽家族。」

這 個神祕的劉媽媽家族,以五十多歲的「劉小姐」為核心,本名劉月釵,夫家姓余,房仲暱稱為劉媽媽,從未在媒體出現過。「她買店面用搶的,只要是精華地段,有 物件就買,屋主開多少就一口氣買下,四年前忠孝東路上的一間店面(現為雄獅旅行社),以一億八千萬元買下,每坪四百六十一萬元成為店面王,震驚投資界。」 黃增福說。

本刊調查,劉媽媽家族手上至少持有三十間最精華地段店面,加計帝寶、勤美璞真等四戶豪宅,身價約六十億元,為免身分曝光,打交道的房仲不超過十個,但他們買店面的手筆之大,已成為房仲間的神話。目前劉媽媽家族事業已交棒給第二代、八年前回國的兒子。

過去,劉媽媽家族買房全部都在台北市的東區與西門町,今年初開始加碼台中逢甲商圈。知情人士說:「逢甲商圈今年成交七件,有五件就是劉媽媽兒子『余公子』獨資購買的。」

余公子 逛商圈蒐資

上 週二(八月二十四日),本刊記者在台中逢甲大學商圈門口,直擊這位有驚人身價、潮男裝扮的余公子,貼身白色T恤一件三百九十元,全身上下最貴的行頭,就是 腳底的PRADA皮鞋。只見他眼珠子不斷溜轉,估算人潮與流向,一看就是一小時,抓在手上的iPhone手機,大約十分鐘就接一通電話;不講時就拍下有興 趣的店面,再打電話給房仲問行情。

接著,他隨機進入一家服飾店佯裝購物,心裡則算著客人提袋率;然後又轉到商圈旁的麥當勞喝冰飲,進一步觀 察逢甲大學開學前後商圈的變化。堅持不透露本名的余公子,指著對面說:「逢甲的人潮不會過馬路,所以對街的店面我就不碰,像台北市東區商圈也是,過了復興 南路之後就沒人了。」逢甲商圈內有一條便當街,余公子也不碰這條街的店面。「做學生的店面租金不高,買了房價也不見得會漲。」

盯時事 記取舊教訓

八月二十四日這天,余公子是來與承租戶換租約。他五月以六千六百萬元買下台中市文華路一間店面,每個月租金從十八萬拉至二十四萬元,投資報酬率從三%拉高至四%。房仲說:「最近就有人開價一億元,希望劉媽媽讓售,但被拒絕。」

事實上,投資出手前,余公子花了一年實地勘查,勤跑商圈,此外,還天天看報章雜誌、畫線註記,找尋投資靈感。余公子笑說:「我家就只有電腦跟一堆書,一定要每天盯時事,要不然趨勢改得很快,不可以重蹈台中火車站商圈移轉的賠錢事。」

這是劉媽媽家族的私房故事。五年前,劉媽媽在台中火車站旁買店面開鞋店,但商圈轉移至七期跟逢甲,冷卻得太快,結果慘賠三千多萬元出場。不過,這個慘痛代價,換來劉媽媽家族立於不敗的投資心法,「只做有支撐性的商圈店面」。

劉媽媽嫁入余家後,育有一子一女,夫婿從事製鞋業,因此在北市中山北路開了一家傳統鞋店「哈囉皮鞋」,當初的店面是租來的。後來賣鞋稍有獲利,劉媽媽便把鞋店買下來。余公子說:「小時候住在鞋店後面,環境很差,有時蟑螂滿地爬。」

八○年代,台北房價起漲,負責家計的劉媽媽發現,原來店面收租比賣鞋還好賺,便開始買店面收租金,鞋店搬到熱鬧的西門町後,進一步發現唯有熱鬧商圈的店面,才能投資獲利。

母子倆 聯買店面王

劉 媽媽投資店面致富,兒子在加拿大念書時,給的生活費卻有限。余公子說:「在加拿大時,有天在街頭看到婦人為了買一把便宜的青菜考慮再三,竟然有人連不起眼 的青菜都要計算每日開銷;後來去大陸觀光,看到商圈內的每個垃圾桶旁都站著乞丐,等著觀光客丟不要的食物。我認為,一定要自己親手賺大錢,否則就會坐吃山 空等死。」

八年前,大學念心理系的余公子回國後,選擇家裡擅長的房地產投資事業,還跑去仲介公司工作半年,在母親引進下,開始接班。七年 前,劉媽媽家族以六千萬元買入西門町no no服飾店面,三年前一億二千萬元賣掉,大賺一倍;二個月前,這間店再以一億六千萬元天價成交,獲利三成,遜色了些。

四年前,母子倆聯手以一億八千萬元,買下忠孝東路四段雄獅旅行社的店面王,一戰成名,另以三億五千萬元,買下東區頂好名店城的服飾店,前面就是公車站牌,租金投資報酬高達六.八%。有房仲表示,最近有人出價四億元要買店面王,余公子不肯賣。

重保值 觀時機脫手

負 責操盤的余公子說:「我操作店面,看準就買,賣的少,西門町那戶店面是仲介帶著客人開價,算一算獲利已超過一半,應該可以脫手。忠孝東路那戶買方開價四億 元,算是很高價格,不過東區就這間三角窗店面最好,旁邊有SOGO,現在有建商搞大型都更案,商圈只有更大,還沒到賣的時機。」

「以前大家 都會覺得,火車站最好,但是台北跟台中火車站商圈,都是過渡型的流動人口,沒有觀光客,店面不保值;要保值只能找消費者最愛消費的地方,目前只有台北市東 區、西區跟逢甲這三地。而且,大陸來台人數一年成長四五%,人潮就是錢潮,為了賺大陸客的錢,店面不管是租金還是房價,都還有成長的空間。因此我看好逢甲 商圈會熱到開放大陸客自由行。」余公子說。

獲利差 不投資豪宅

至於房價不斷拉高的豪宅市場,劉媽媽家族完全不碰。余公子說: 「台灣真正豪宅少,買家都是貴婦團,有點亂買亂賣不專業,況且買下來也租不掉,店面除了房價漲之外,還有高收益的租金,所以我不投資獲利差的住宅,只做店 面。」他也不碰股票,「股票都是人為操作,不是內線根本賺不到錢。」

不過自住用的豪宅,余公子卻精明的買在低點。四年前,劉媽媽全家搬進豪宅「帝寶」,入手價每坪八十五萬元,與現在行情一坪二百萬元相較,賺很大。眼見兒子接手事業,劉媽媽轉而熱中教會活動。熟識人士說:「教會有活動,劉媽媽都會參加,但是很低調,大家都不知道她很有錢。」

在住宅市場價高死撐不跌的情況下,店面等商用不動產成為投資新寵,今年二月,減肥名醫林政誠,相約江醫師集團與余公子考察逢甲商圈後,隨即買下「逢甲廣場」店面,內部切割為三十間店面出租。

不只台灣人搶買,連台商也回國掃貨。今年八月剛以五億二千萬元買下永康街「高記」店面的「印尼紡織大王」宋良浩,四月也以四億元買下南京東路的「燦坤3C」店面,去年更以十五億元,買下重慶北路原住民委員會承租的整棟大樓。此波店面炒風,欲小不易。

劉媽媽家族鍾愛商圈店面行情走勢

資料來源:永慶房屋

 


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17848

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019