甫踏入二○一六年，香港經濟有如插水般崩潰，瀰漫一片愁雲慘霧。短短十多個交易日，股市累挫接近二 千多點，很可能是○八年金融海嘯之後，最差的一月份表現。股市唔掂，樓市的泡沫開始爆破，各區劈價盤隨即湧現，業主在恐慌之下愈劈愈平，屯門有公屋率先跌 破「一球」。最恐怖的是，市場湧現大批被公開拍賣的銀主盤。市場突然多了大量銀主盤，其中一個原因是近年無良吸血中介橫行。這班吸血中介，勾結一些財務公 司，主攻一班有樓揸手的業主。他們千方百計利誘一班業主，將物業抵押套現，業主落疊後，吸血中介藉詞替業主託管貸款，錢一到手便去如黃鶴。又或者是收取天 文數字顧問費，總之就劏到你盡。業主一墮入圈套，不單一鋪清袋，套現所得款項被騙走，自己還背上高息欠債。最後被財務公司迫令賣樓還債，苦不堪言，有個案 因無法面對妻兒，而選擇上吊自殺。而涉及無良吸血中介的案件，亦急速上升。由此可見，這股涉及吸血中介的次按風暴，才剛剛颳起。

阿萍（化名）丈夫死後，剩下一層樓讓她和女兒相依為命，為節省支出，她把樓出租，以租金支持供樓開支，再用多出的租金去租一小房間居住，雖然辛苦，母女內 心也叫「有層樓」作精神支持噃。然而自從無良中介找上她，以低息按揭誘騙她借錢，結果錢被騙走，兼落得一身債，丈夫剩下的樓也要變賣來抵債。誘人吃白粉只 是害上癮者一人，無良中介更甚，是奪人全家性命財產的惡棍。根據警方數字，涉及樓按中介的騙案或投訴，油尖警區去年首十一個月大幅上升，共接獲三百三十八 宗有關財務中介懷疑詐騙的報案及投訴，比前年的六十二宗，數目急升四倍半。而涉案總金額亦由前年的三百五十多萬元，瘋狂颷升至去年首十一個月的八千萬元， 升幅超過二十一倍，十分驚人。

呃你錢再賣你層樓

造成這個現象的主因，是二○一五年銀行開始收緊物業按揭至六成，一般人無法向銀行加按套現，於是聲稱幫人套現的財務公司如雨後春筍般出現。而部分財務公司 老闆更用心不良，利用不良中介胡亂吹噓，聲稱可以極低息借錢，結果事主一旦相信，最後都要以年息超過三十釐來借款，更過分是，套現所得，也被中介以騙術盡 數取走，剩下事主要還高息給財務公司，一旦還不起錢，財務公司即拍賣層樓取回借款。「部分財務和中介根本係一幫人，可以話無本生利，先批出一筆錢俾你，然 後巧取豪奪又攞回來，你就無端端還欠下高息巨債，整個過程中，呢個集團只係付出人工成本，最後就可以強迫將你層樓拿去拍賣抵債。」一名查案探員表示，這些 人極度無良，可謂吸人血的魔鬼。這班無良中介，會有方法透過銀行，從而取得一班財困業主的資料。之後他們會假冒銀行職員致電事主，訛稱可提供貸款和絕無可 能的低息按揭，吸引急需錢周轉或貪低息的事主上釣。而樓市專家紀惠集團行政總裁湯文亮表示，年底前本地會湧現一萬個銀主盤，全部都來自財務公司的私人貸 款。而隨着樓價急速下跌，財務公司擔心收不回款項，都急於將釘契物業變成銀主盤拍賣。由此可見，吸血中介串謀財務公司「蠶食」債仔物業的情況，已達失控地 步。

中介呃走百三萬

擁有一個九龍城住宅物業的阿萍（化名），就是苦主之一。去年十一月，她收到一間名叫「藝鋒國際企業有限公司」的中介公司來電，聲稱可替其物業轉到建設銀行 造按揭，可減低息率，由原本每月供款萬五元減至一萬元。不過有條件，就是阿萍要先將其物業抵押套現的一百三十五萬元，交予中介作保證金，用作「整靚盤數」 即有良好還款記錄，然後再向銀行申請低息樓宇按揭。中介人又吹噓無需服務費，阿萍以為有着數，不虞有詐落疊。其後，中介帶阿萍到旺角的「全通國際（香港） 有限公司」貸款，合約列明貸款利息三十釐，每月須還四萬元，共十二期，「其實我當時已覺得唔妥，但個中介猛話利息佢哋會搞掂，我一個仙都唔使俾，呢啲只係 例行手續，咁我咪簽囉。」簽完後，中介帶她到朗豪坊的「王婕妤律師事務所」辦理手續，並收取「套現」所得的一百三十五萬元現金支票。有現金到手，她戒心即 時減低，此時律師樓職員表示，阿萍如不能準時還款給財務公司，對方有權收樓，「個中介都係話唔使驚，我見喺律師樓辦理手續，應該無事啩。」阿萍離開律師 樓，中介已在樓下等她，並「陪同」她到銀行提款，然後全數交給中介公司以「整靚還款記錄」，以再申請低息樓按。中介職員最先給了她一份文件，清楚列明「一 百三十五萬交由律師樓託管」。其後，職員又開了一張發票給她，用英文寫着「Consultant Fee一百萬及三十五萬」。

財務公司接力追債

「我都唔識英文，職員又無翻譯，我真係以為會將筆錢交俾律師樓。」阿萍哭着說，完全沒想過，一百三十多萬套現所得，變成了中介的顧問費。回家數日後，阿萍 心血來潮翻查字典，始知發票寫的是顧問費，「百幾萬顧問費，分明欺詐啦。」其後多次致電中介，都無人接聽，親自前往才發現人去樓空，於是報警。有探員私下 向記者表示，近日再收多兩宗涉及該中介公司的報案，涉款金額都是百多萬，警方正追緝有關人士。被騙去百多萬，又孭上貸款巨債，無業的阿萍根本無力償還每月 四萬元利息。財務公司現在每天追她還錢，又曾有收數佬上門，阿萍瀕臨精神崩潰，「無諗過香港呢個法治社會，竟然會有人強奪財產。層樓好快會俾人拍賣，我真 係唔知點算。」兩年前丈夫肺癌過身，剩下這個單位給她兩母女。想不到因貪一點小便宜，現在變成一無所有。

見到王見秋個女

原本欠財務公司五十萬的Tina，也是受害者。她去年十月收到中介公司來電，聲稱可替她向銀行申請低息貸款。Tina計過後，覺得以低息借來一百萬元，清 還財務公司五十萬元高息債務後，還有五十萬元現金備用，於是去到尖沙咀一間名叫「康宏國際（亞洲）有限公司」的中介公司面談。其後，中介叫Tina到銅鑼 灣的「啟豐財務有限公司」，要她將所擁有物業抵押給該財務公司套現一百萬，清還本身債項「整靚盤數」，以獲得銀行審批。Tina發現要繳付三十萬利息， 「成三十釐利息，我一定唔制。」中介着她放心，承諾所有利息由他們負責，雙方並簽下協議，Tina才放心辦理手續。簽完貸款合約，中介帶Tina到 「王婕妤律師事務所」，王婕妤正是前高等法院法官王見秋的大女兒。 律師樓職員向她稱，貸來的一百萬元，五十萬元已用來償還原有債務，另外五十萬元則開出一張現金支票給她。其後，中介陪同Tina到銀行提取現金後，一同返 回中介公司。職員便叫Tina交出五十萬元，他們會交給律師託管，「我覺得唔多穩陣，所以唔肯俾佢哋，有個職員仲大聲兇我添。」最後中介願意開出一張收 據，Tina才迷迷糊糊同意交出款項。

王婕妤出面承擔五千元

其後Tina從其他途徑得悉，該中介公司曾多次行騙，於是立即跑到「康宏」哭鬧着要求取回款項，但對方推說銀行大概十二月中會批出貸款，叫她耐心等候。 Tina堅持不妥協，還說不退款便不離開，「我話報警同通知記者，佢哋好驚，第二日返工全部人戴口罩。」經過多日死纏爛打，中介為了不影響其他正在游說的 客人，Tina終取回五十萬元，「好彩無聽佢哋講等到十二月中，因為間嘢上個月已執咗。」原來，這些無良中介呃夠錢後，便會關門大吉，Tina慶幸執番身 彩。不過，Tina因為提早將款項還給「啟豐財務」，仍要罰息達七萬五千元。Tina心有不甘，於是上門找王婕妤，希望她能說服「啟豐」不用收利息。王聯 絡「啟豐」後，稱對方堅持要收取利息，王說只能幫她承擔第二期利息其中五千元，「呢五千蚊都係自己攞出嚟，我無需要呃你。如果我要呃你，直接話人哋一毫子 都唔減。」王還承諾負責Tina的銷契費。

幕後有集團經營

工聯會立法會議員麥美娟表示，單單經她手，已先後處理過百宗同類案件，雖然沒有證據顯示中介和財務公司有連繫，查冊過註冊文件也無關聯，但懷疑他們之間經 常合作，「即事主從財務公司提取款項後，很快已轉交予中介，根本就係左手來，右手去。」她希望警方展開調查，再根據現行法例控告財務公司，「從佢哋行騙手 法來看大同小異，來來去去都係嗰幾招，我相信幕後有集團經營。」另外，麥又斥責財務中介無法無天。她處理的個案中，最嚴重要算是一名三十多歲的女士，她前 後遭中介和財務公司行騙連續三次，涉款二百多萬。當她第一次遭中介騙去顧問費後，很快有第二間中介公司主動聯絡她，聲稱可協助她。如是者，她接連遭騙三 次，情況慘不忍睹。麥又稱，在處理的個案中，涉及百多間中介公司和數十間財務公司，其中幾間經常出現，另外又涉及三十間律師樓，「我曾喺立法會會議上向律 師會提及要提醒業界，因為律師應提供專業意見俾市民，我哋正研究一些個案，懷疑有律師違反專業守則，稍後向律師會正式投訴。」她認為當律師處理這些財務中 介個案時，如覺得市民或會受騙，應該要提醒他們小心一點。由於吸血財務中介案件急增，兼且有律師參與借貸交易，香港律師會高度關注事件。較早前，律師會便 發出通告，提醒會員切勿參與可疑借貸交易。而在麥美娟處理的個案中，王婕妤律師事務所有份處理的共有五宗，涉款金額約七百多萬元。

否認跟財務公司合作

今次捲入吸血中介事件的王婕妤律師，是前高等法院法官王見秋的長女，而她的妹妹王穎妤，更是新世界主席鄭家純的「密友」。就今次被多名受害者指責，沒有作 出提醒，令他們墮入中介圈套，本刊曾向王婕妤了解事件，她其後以書面回覆。王婕妤稱，其律師行並沒有跟財務或中介公司合作，她們只是按每項工作計接受財務 公司的委託，去處理貸款相關的法律文件。她又承認，過去多次有受害人到她的律師行理論，她們都會盡量解釋她們的角色。王又說，她們一直以來都有處理財務公 司委託的個案，由於這幾年樓價不斷上升，亦令到借貸活動增加，但她拒絕透露每宗個案的收費。對於律師會早前發出的通告，要求會員切勿參與可疑的借貸交易， 王稱曾經閱讀過有關的文件，但她強調其律師行並沒有參與任何可疑的借貸交易。據麥美娟表示，保安局局長黎棟國亦已知悉事件，並表示她手上所有案件將交由西 九龍重案組合併跟進調查。

撰文：艾馬、程志康攝影：金文、王晴[email protected]                                                                                                                              

有見樓價跌勢已成，近來不斷有聲音要求金管局放寬「辣招」。然而，金管局一直不為所動，樓市繼續死寂。

為賣樓去貨，發展商實行「自己按揭自己造」﹗上月開始，多間發展商利用自己旗下財務機構，向買家提供超筍一按優惠。其中嘉里推售屯門「滿名山」，竟然免入息審查、免壓力測試，兼且頭五年免供本金！即是說，「零收入」都可以上車，即時觸動金管局神經。

而最踩界的，是沒有了按揭成數的金剛罩，買家想買幾多就幾多。本來已脆弱的樓市，將更難掌握，慢慢推向樓市懸崖。

為極速散貨，發展商已無所不用其極。今次最進取的竟然不是長實，而是輪到一向較為保守的嘉里集團出手。嘉里位於屯門掃管笏的「滿名山」，賣點是位處貴族學校哈羅隔籬，入場費三、四百萬元，看似非常吸引。不過樓市近年水盡鵝飛，項目一千一百伙，賣了半年，仍即牙膏般未賣完。

兩星期前，嘉里開始推出一個名為「1838」的一按計劃，除了免入息審查及壓力測試外，頭十三個月更不用供息供本，其後兩年亦繼續免供本，只需供一釐息。假設買入一個四百萬元單位，首期便只需八十萬元，其餘三百二十萬元由發展商借出，第二至第三年的供息成本，只是二千幾元！到第四及第五年才增加至萬三元左右，其後買家才要搵銀行做按揭，抬錢贖回單位，簡單講就是變相「貼埋大床」引你上車。

嘉里職員叫記者「做數」

記者致電嘉里「滿名山」售樓部查詢，職員極力游說這個計劃，坦言可讓買家投資搵錢。只要過了政府規定的三年雙倍印花稅期限，待樓價升就可賣出去，她笑說：「第一年唔使供，第二、三年供一釐息咋，幾千蚊之嘛，我諗唔會供唔到嘅。有好多客諗住樓價升就會賣咗佢，或者到時出面有按揭優惠，但期間你租俾人可以賺租。」由於五年後就要還錢給發展商，買家屆時想上車自住，就要找銀行上會。記者訛稱收入不穩，擔心五年後都難以找到銀行肯借錢，職員竟這樣暗示：「我哋俾呢三年時間你，你點都會有一條好嘅數，給你俾銀行去借錢，咁呢個就真係要自己預備了，咁你應該明我講乜嘢啦。」他接着說的更驚人：「你做生意嘅時候，條數可做靚啲，其實銀行睇你三個月至半年的入息，你呢幾個月，你自己做生意嘅時候，你有啲數自己做囉。你自己account（戶口）嗰啲，睇你點樣做法，總之你點都有一個可以搵銀行借到錢嘅做法。」整個計劃，最觸動金管局神經的，是金管局本來已向銀行綁上按揭成數限制，但發展商因不受限，公然視作透明。此計劃並無限同一買家可買幾多個單位，在現場負責推銷的經紀透露：「就算你已揸住五層樓、十層樓，又或今次你一次過想買兩間，你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬嘅，你造五成按揭，你都要拿六百萬出來，點解你唔將呢六百萬斬開，喺呢度買六間呢？所以上星期好多人買兩三間。」計劃推出後，市傳有買家一次過買入六個單位投資，完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖，為樓市埋下了一個深水炸彈。

買家包括地盤工人

在嘉里力谷之下，「滿名山」兩個星期已沽近六十多伙，當中有九成買家採用此計劃。上週六，記者前往位於MegaBox的滿名山銷售處，上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊，包括年輕情侶、年長人士、一家幾口等。不過，究竟用此類計劃的買家，有幾多實力？記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他，月入兩萬多，太太是家庭主婦。一家三口，只有他一個人搵錢。堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位，選用這個免入息審查八成一按計劃，要付的近八十萬首期亦是向家人借來的。他說：「平時都有儲錢，但多數用喺BB度。我看好樓盤升值潛力，就打算買來投資。」當三年後樓價升，陳先生當然笑呵呵，但假如到時沒有買家承接，陳先生又未儲夠錢贖回單位，便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還，他每個月要向銀行供一萬四千多元。收入只有兩萬多的他，完全不符合銀行的壓力測試規定。事實上，做地盤的他收入不穩，要向銀行上會亦屬高難度。而當陳先生要斷供的話，單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回，變成銀主盤在市場拍賣。

長實流水賬當入息

除了嘉里，長實旗下多個樓盤，如元朗的「世宙」、紅磡「VIVA」及「悅目」等新盤，都推出「8成按•無壓力」的一按付款計劃，一按最高貸款額佔樓價五成。表面上，長實要求有入息審查，較嘉里嚴謹，但實質都是數字遊戲。記者前往長實VIVA售樓處查詢，職員教記者做流水賬，公司會接受，「你有沒有流水賬呀？自己入番錢俾自己。」記者稱過去一段日子收入不穩，他指由於樓盤在明年三月才要上會，還有時間做靚條數，「這裡有個好處，是不用即時供，其實條數仲可以做靚一點。現在先付百分之十，跟住的九成，就在出年四月前才繳付。你還有成年時間去做靚條數，變相你之前的數都是不太緊要。一年的流水賬都OKo架喇。」流水賬點樣做？他說：「你最緊要自己入番票俾你自己，唔好入現金，最好入票，叫做出糧俾自己，都是一份工啫，咁有個入息咪搞掂囉！」

世宙撻訂之冠

過去一年，發展商把新樓減價近一至兩成，加上層出不窮的按揭優惠，一手樓市場表面上交投仍然十分活躍。然而，記者翻查過去一年推出的新盤，撻訂的數目亦相當驚人，當中尤以位置偏遠的元朗細價樓「世宙」及紅磡的「環海東岸」最多，分別達二十三及二十個。此類樓入場費只需二、三百萬，但相比豪宅，撻訂比例更多。據區內經紀指，撻訂多是因為有部分準買家未能找銀行上會，反映買家能力參差。現時發展商推出一按優惠，進一步吸納這類買家，他日撻訂，又或單位成為銀主盤的機會大增；紀惠集團行政總裁湯文亮表示，推出這些計劃發展商最着數，因為進可攻、退可守，「第日收番個單位當二手樓重賣，仲唔使守咁多賣一手樓嘅規則，成本唔多！」一手多撻訂，二手樓市亦元氣大傷，跌最甘的太古城呎價年初至今已跌9%。

與用家對賭

湯文亮認為發展商此舉，其實是與用家對賭樓價，「如果樓價上升，咁發展商咪賺少咗，但如果樓價下跌，發展商成功去庫存。對於買家嚟講，如果升，佢賣咗都有賺，但如果樓價跌，佢蝕嘅係百分之二十嘅首期，但都賺咗住。呢個期間，買家可以儲錢，儲到一筆錢，到要贖回嘅時候，都俾到一筆。」而他認為發展商一方面亦是「buy time」，賭金管局在三年內放寬辣招。屆時這批買家就可以找到銀行承造按揭：「三年時間，我唔信金管局都唔放寬辣招！」自這些一按優惠出籠後，金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商，但關注銀行對地產商的融資風險，若情況持續，會與銀行跟進，衡量銀行的風險管理是否要做多些功夫。金管局只出口術，未有發出警告，湯文亮認為反應不算太激烈，因為金管局現階段的確未能放寬辣招，陷入進退兩難的局面。「樓價雖然係跌咗，但係按揭保險嘅每日平均宗數，依然係上升緊，即係代表市場仲有一批購買力，如果金管局現階段放寬辣招，引晒購買力出來，樓市來個大反彈，金管局咪俾人鬧囉！」

對賭樓價發展商推新按揭「賭局」

2015年2月樓市炒到癲，金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖宣布700萬元以下自住物業，按揭成數降至6成，仲收緊埋壓力測試。

2015年－2016年市民開始轉搵財仔借錢買樓。

2016年5月地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山，提供的按揭計劃最出位。這個「1838」按揭計劃，不用入息審查，不用壓力測試。而且借出8成一按，年期5年，其間只需要供息，不用供本。假設買入$400萬單位，地產商借足$320萬。第1年不用任何供款，第2至3年的月供，只需供息$2,667，第4至5年也只是供息$13,333。

〈5年後〉假如樓市升：其間租出單位收息，5年後再賣出單位，即時財息兼收。這計劃有九成買家選用。假如樓市跌：由於發展商只借5年，第5年就要搵銀行或財仔，還錢給地產商。如果是零入息上車，供不起樓地產商便會收回，屆時地產商可追差價。而地產商收回後，可以當二手樓賣，不受新樓監管條例限制，自由度更大。

撰文：梁佩均、黃嘉慧攝影：林志謙攝錄：林志謙、關永浩[email protected]