特首易位 誰是下一屆王者 利好地產股 樓價再試頂
1 :
GS(14)@2017-01-02 17:11:512016-12-10 iM
黑天鵝又來了！今次在香港出現，盛傳特首梁振英正積極爭取連任並勝算甚高之際，今周五（9日）他突然下午召開記者會，宣布因家庭理由不爭取連任選特首，又指中央一直支持其工作，言下之意是純粹個人決定，並非中央「不過關」。
梁振英不連任特首被巿場視為利好消息，股巿最先有「反應」。一直堅持ABC（Anyone But CY）不獲梁振英發電視牌的王維基，其上巿公司香港電視（01137）一度急升逾五成，周五（9日）收巿報1.66元，近35%。此外，地產股亦全面上升，長實新地均升2%，有業內人士認為，梁振英為解決房屋問題不惜出辣招，他不連任有望相關政策鬆綁。市場又認為他多年來激起社會各界撕裂及矛盾，終有望稍為停息，有利社會經濟發展，至少短期利好市場。本刊即時找來多名樓市經濟專家，包括中原地產主席施永青、湯文亮、關焯照、王弼等人，分析梁振英卸任後易主後對本港樓市及經濟的長中短綫影響。
緊接下來要問是誰來選特首，繼退休法官胡國興自10月底宣布參選後，有傳現任立法會議員葉劉淑儀將於下周四（15日）宣布參選，多人為她站台，忽然成為大熱門；民望最高的財爺曾俊華，至今仍是「模稜兩可」未表態；至於「好打得」政務司司長林鄭月娥一直表現不情願，但被視為梁振英的PLAN B。最後，曾表示沒人競爭會出來參選的前立法會主席曾鈺成，未知有否改變主意；名單中還有陳德霖、梁錦松等，最終誰可成功「入閘」？誰是下一屆特首？會不會爆冷再有黑天鵝？「跑馬仔」特首戰將是未來數月影響着本港政經民生的焦點所在。
梁振英突墮馬 特首選情風雲變
一個平常的周五下午，當一眾打工仔女正準備心情過周末之際，沒料到三點半傳來震撼全港的消息：特首梁振英親自出來宣布，因家庭理由不參選連任特首。消息來得太突然，距離收市時間尚有半小時，最先有反應是一直堅持ABC（Anyone But CY）的王維基，其上巿公司香港電視（01137）馬上戲劇性急升逾五成。梁振英任內屢出辣招打遏樓市，墮馬消息一出地產股亦全面上升。之後是辦公室一陣陣騷動，有市民將開香檳慶祝相放上Facebook，消息頓成不少市民周五放工暢飲的理由。
不參選已獲中央理解
梁振英宣布不連任非毫無先兆，公布前一晚梁振英被記者拍到夜訪沙田威爾斯醫院，其女兒梁齊昕近日被傳入院，但消息尚未被確認。翌日下午3點半，梁振英突然會見傳媒，宣布因家庭原因，不會參加下一屆行政長官選舉。梁振英指，這決定只考慮了數天，他指未來一段時間要照顧家庭，在家庭及社會之間，必須作負責任的選擇。他稱，未來若展開選舉工程，將會影響家人，家人會承受「一些不能承受的壓力」，為了做好父親和丈夫的責任，「我的子女只有一個爸爸，我的太太只有一個丈夫」，要保護他們，所以不會爭取連任。
他作出決定後，已向中央報告不參選，獲中央理解。他表示不參選和中央不批准無關，強調中央對其工作充分肯定和高度評價。他指，未來六個月「因為唔使參選」，會比較容易做好任期內的事，將集中全力完成五年前參選時的政綱承諾，包括準備好任內最後一份施政報告，和盡力解決強積金對冲、退休保障和標準工時這三大問題。
提到會否有心儀的繼任人選，如葉劉淑儀、曾俊華等，梁振英只是說「呢個問題遲啲再講」便轉身離開。整個記者會梁振英沒有回應女兒梁齊昕的健康問題，只是稱家庭問題不會具體說明。
梁棄連任葉劉「感動」
梁振英不連任消息一出，各界迅即將焦點放在誰人可入閘選特首，而一直積極表態有意參選的葉劉淑儀，行情立即看漲，她更隨即與新民黨見傳媒。她未有正面回應是否參選，但稱樂與曾俊華同台辯論，又認為自己有民選經驗的優勢。
葉劉淑儀對梁振英決定不參選表示詫異，同時感到「好感動及同情」，因他是為家庭與工作平衡而作決定。被問及參選意願會否增加，她指目前對香港最重要是公平公開及有競爭的選舉，梁的決定對其他參選人士影響，言之尚早。葉劉又巧妙回應自己是特首熱門之說：「說我熱門是過獎，政治一日都嫌長，大熱都可倒灶。」
不過她指自己有服務港人的心，紅燈綠燈對她不重要，要先得到新民黨支持。「大家都知我尋求過好多人支持，與各界人士傾偈，一個支持有興趣參選的人，當然會尋求多方面支持。（包括中央？）我好耐無去中聯辦。」
被問及如何看另一有可能參選熱門曾俊華，她說：「與曾生是舊同事，若與曾生同台辯論都會是有趣經驗，樂於見到有機會。」她又認為自己優勢在於「有民選經驗」，至於是否認為要重推23條，葉劉淑儀指自己立場已很明確。
欣賞梁特土地政策
早前前立會主席曾鈺成曾公開問葉劉淑儀參選特首之意，葉劉曾以「為興趣做」回應，「唔好講時機成唔成熟，當然有好多人睇我唔起，覺得你一個女人冇咩富豪、財團撑場，我搞智庫開場既時候，個記招啲傳媒反應都係『冇財團、冇猛人，原來你係一個小婦人出嚟自己搞㗎？』而家好多人睇我唔起，（覺得）你地位又低過晒人……我又唔係為錢做，我係為興趣做。」2003年時任保安局局長的葉劉淑儀，因硬推基本法第23條立法引發逾50萬人上街抗議，同年7月辭職落台。及後她赴笈美國，事隔3年後再度重返香港政壇，2008年立法會選舉中在港島區勝出，並於2012及2016年成功連任。有報道指葉劉淑儀將於本周日選出各界選委會委員後，下周四（15日）宣布參選。
梁振英不連任，大眾關注梁振英向來重視的房屋政策，之後會何去何從。葉劉表示欣賞特首土地政策，「過去4年，梁振英不辭勞苦為港人做事，特別是土地房屋方面。」惟早前橫洲發展爭議，她曾指出政府處理土地問題的決策架構落後，政府高層協調不理想。然而，葉劉和新民黨一直關注土地房屋問題，她曾提議港府成立土地發展局，專門負責本港的房屋發展事宜。
另一位被指有可能參選的林鄭，她曾任房屋及規劃地政局常任秘書長（規劃及地政），對土地問題同樣關注，她認為政府應更着力處理基層的住屋問題，指出公屋政策有助改善貧窮。早前，林鄭曾出席「光屋」開幕典禮，將深井前紗廠員工宿舍翻新成單位，以低於市價的租金租給有住屋困難的3人或以上家庭，而此項目正正由政務司司長辦公室轄下的政策及項目統籌處統籌。
至於財政司長曾俊華去年10月被問及樓巿會否減辣時表示，一直以來政府目標是維持樓市平穩發展。他又曾指影響樓市的因素很多，政府並無「銀子彈」一勞永逸地解決樓市問題。而近日他在其網誌談及「加辣」措施時稱，因近月樓巿升幅太快，若不採取行動，任由風險惡化，最終會危及宏觀經濟及金融體系的穩定，有傳曾俊華於下周三（14日）宣布參選。
施永青：梁特房屋政策失效 中央對特首有三要求
特首梁振英宣布放棄競逐連任，他在任期間，多次被指是社會矛盾的根源，中原地產創辦人施永青接受本刊訪問時斷言，換特首對解決社會矛盾無補於事，「梁振英只不過是問題反映的焦點，他不是主要問題，主要問題係唔妥共產黨，但共產黨係咪都喺北京執政，你都要接受這個現實。」
中港矛盾源於雙方不互信
香港人無權投票選特首，特首是誰，在香港人眼中，背後都是由中央「揀卒」，施永青提到中央對特首有3個要求，「一個是中央信任，一個是港人支持，一個要有管治能力，頭兩項在香港的民情出現矛盾，矛盾是很多人視中央信任的人是中共代言人，只會聽中共支笛，會出賣港人利益，這是很大的問題，如果所有中央委任的都話係衰人，就會出現現在的情況，（特首）支持率可能不夠一半，執政很困難。」
他認為中央信任和港人支持之間，本來不存在矛盾，但如果解決不到，香港的其他問題一樣解決不到，至於如何解決問題，施永青說不是換特首可以了事，而是北京和港人都要讓步，「邊個上都一樣，香港人都會話，你（特首）要聽北京支笛，但特首某程度要有這方面的職責在身，問題是出來的特首要讓香港人看到，他某程度是代表香港人的利益，向北京反映香港人的意願，香港人亦要爭取些合理範圍的東西，爭取要獨立，邊個幫你反映都是『No』，北京可能都要降低點要求，不要太強調要自己嫡系出來，符合基本底綫就算，愛國愛港、忠於基本法，如果標準降低，人選會闊些，被港人接受的機會就多些，他的施政就會容易些，而家你話，連曾俊華都不是嫡系，是美國讀書返來的、公務員出身的，如果又不考慮他，被港人接受的空間就減少，如果港人不太接受的，就會返去之前幾任的情況，施政處處受阻，效果唔好。」
抗辣招只因其成效有限
言下之意，難道施永青支持曾俊華做特首？他不置可否。「泛民就好想佢做，會不會令中央反而擔心，我不知道，我覺得都可以的，他實際上作為特首的能力有幾強，我不知道，但他的阻力會比較少，但我驚他好似曾蔭權咁，上位後一樣被人針對。」
梁振英在任期間多次出招遏抑樓市，施永青曾經帶隊大遊行抗辣招，「不是滿不滿意，而是效益很低，事實亦證明效益很低，之前做的只是形式上的動作，制止了樓價上升，但即使樓價跌，都是跌幾個%，香港人一樣買不到，政府亦沒有能力令樓價跌。」他強調香港是自由市場，政府難以控制樓價高低，更不可能要求賣家以更低價錢賣樓，「你自己要賣樓，會不會賣給出價低點那一個？」
至於換上其他特首，房屋、樓市政策會否有變，施永青認為不同人做特首，一定有不同的房屋政策，「所有人都清楚香港房屋是很重大的問題，因為以香港的生產力，香港人比其他同樣生產力地方的人住得細、住得差，但香港人應該有條件可以住好些，香港亦不是沒有地方，而是房屋政策、城市規劃出問題，這方面有沒有空間可以做好些，我認為有的。」
市場供應增唯問題仍在
過往有無數的民意調查，證明香港最關心是住屋問題，在梁振英在任期間，他以增加供應為大方向，在香港各處搶地起樓，發展商近年亦推出不少單位，但樓價升而不跌，施永青說，證明政府的方法不成功，「梁振英都知道住屋問題是香港人最關心的，他就用自己的方法解決，亦投入很多力量，事件上供應是增加了，增加供應的方向是正確的，但他應該要增加供應給有需要的人，不是給整個市場，整個市場有很多人是投資者，現在是投資者被打死，但用家一樣買不起。」在辣招之後，施永青說過往用有限公司名義買樓的人，現在轉用自己的名或者其他人的名義購買，不會因此而買不到樓，「買不到咪捉個18歲囡出來買。」
要真正讓更多市民上車，同時控制樓價在可負擔水平，施永青提議政府，增加供應的政策應有特定目標群體，即是首次置業的香港人，「如果撥一些土地專賣給你（首置人士），發展商定價都會遷就你的收入而定，如果定價是你負擔不到的，他就賣不出，咪要擺喺度吽，你估發展商想咩？所以寧願設立一個新市場，專門照顧首置的本地人，好過將全港樓價壓低賣給你，要咁多人一起損失來賣給你！亦不需要特別平，只是規定這些樓賣給一些特殊的人，由買家的購買力去制約發展商的定價。」
特首換人 料經濟影響有限
梁振英不連任消息公布後，個別股份應聲衝上，換人在即，對香港有何影響？首先在經經濟方面：光銀國際董事總經理兼研究部主管林樵基認為，香港是外向型經濟，特首選舉對香港整體經濟影響不大。
他指，雖然距離特首選舉還有一個季度，但最終影響香港經濟的，都會是外圍不穩定因素。林樵基認為，不論誰當選當特首，都不會影響香港的角色和定位。
料日後政府態度偏理性
他說：「現時在跑馬仔有潛力跑出的那幾位，大家都認識、經驗豐富，誰當選都不太擔心，經濟也不會被影響太多。
大家的焦點反而應該是，誰出選可以緩衝行政立法關係和市民的怨氣。此外，內地仍將香港當作非常重要的中介人，尤其近日人民幣貶值，很多人都利用深港通或其方法去平衡自己的投資組合，香港是一個處理資產和市場融資的好地方，這個角色是不會改變的，誰做特首都可以做得到。」
林樵基又指，過去幾年社會的怨氣較重，立法與行政上常碰壁，現屆政府態度又過於強硬，換特首或可增加投資者對香港的信心，而他對日後整體香港市場亦持正面看法，預料未來政府和社會都會以較理性的角度去處理經濟問題。
他解釋：「目前香港有很多經濟的事項要處理，尤其是樓價問題，對市場來說，換特首是開了一個窗口，讓之後的特首可將棘手的問題處理得好一些，無論哪一位在跑馬仔跑出，都很有機會處理得較好。香港由經濟主導，我相信有一個有經濟政策經驗的人能幫助我們，希望他可以從這個角度去提升投資者信心。就投資者角度而言，我相信是樂觀的，這亦於周五（9日）的股票市場充分反映，跌幅收窄很多，整體來說是正面的。」
外圍因素主導香港經濟
香港奧國經濟學院院長王弼同樣認為，香港是外向型經濟，不論誰上來當特首，最終還看外圍因素的影響。長遠來說，換特首對香港實體經濟，並沒有影響；短期而言，對個別公司就當然有影響。
他說：「大家都好明顯看到，那位（企業家）和特首比較合得來，這些都差不多是公開的，預期利益將會重新分配。」他舉例，當市場知道美國總裁選舉由特朗普（Donald Trump）勝出後，基本上大家已不太理會現任總統奧巴馬（Barack Obama）的事，反而留意特朗普的Twitter。言則，梁振英的影響力，可能隨不再連任而大減。
消息一出 醒目錢跟入炒概念股
梁振英宣布不連任，醒目錢即刻追入「ABC（Anyone But CY）」股，最搶鏡的有香港電視（01137），或許投資者憧憬將來特首換人，可助其獲得電視牌照，結果在短短半個小時內，股價最高見過1.9元，漲幅竟達五成多，最後收報1.64元，上升33.3%。其次是本地地產股，新鴻基地產（00016）臨尾抽高至105.2元，全日升2%，長和（00001）、長實地產（01113）分別報92.95元、52.95元，較消息公布前，上升0.6%及1.8%，間接令恒指跌幅收窄，周五收市跌101點至22760點。
特首概念只宜短炒
經濟學家關焯照表示，本地地產股有正面反應，皆因過往特首予人針對大地產商的感覺，尤其是特首早前說過發展郊野公園，如成事會以成本價賣樓，這些措施自然不利地產商。
然而，他提醒讀者，炒特首概念會很短暫，可能只有一周貨仔，必須「眼明手快」，畢竟明年舉行的特首選舉仍有很多不確定性。
目前為止，關焯照傾向相信中央想改變「過硬」的路綫，未來會選擇較溫和的特首，「例如最近叫泛民申請回鄉證，特首突然宣布不連任，背後有政治宣示，可能中央覺得未來五年行政立法繼續對抗，會無辦法運作下去。」即假如財政司司長曾俊華入閘兼當選，他料對新鴻基地產、長和系有利，至於被視為「梁粉」的恒隆系則會無運行，但重申選情太多變化，不宜太早落注。
卸任後股市即炒高
至於香港電視，他勸大家不要有太多憧憬，就算政府批出電視牌照，好處亦有限。「你留意無綫電視的廣告收入，嚇死人，市場塊餅愈來愈細，始終睇電視的人愈來愈少。」的確，電視廣播（00511）周三（7日）發盈警，料全年盈利倒退55%至65%，廣告市場疲弱便是原因之一。
香港奧國經濟學院院長王弼坦言，在梁振英宣布不參選一刻，即時買入長實地產，因為他是「CY卸任概念股」。他說：「長實本身估值不貴，反觀香港電視已經抽升很多，基本因素亦不算好。」至於那些企業家和梁振英比較要好的，他認為相關的股票應該先避開，甚至沽空。
對於大市整體而言，王弼認為會有短暫蜜月期，但還要看外圍因素。他說：「相信現在氣氛會是蜜月期，但我們非常受外圍因素影響，包括美國加息等，你看恒指之中，有多少股票（的業務）只在香港，中移動（00941）、騰訊（00700）、友邦（01299），看來這些全都不會受誰人做特首所影響。（梁振英不連任）短期可能有提振作用，你看一宣布，恒指即抽升幾十點。」
梁特效應 樓市局勢掀巨變
資深投資者兼紀惠集團行政總裁湯文亮表示，梁振英不連任對樓市衝擊有限，「甚至可能有些微刺激作用，因為很多市民都對他心存不滿，假如他真的不連任，市場會憧憬各項施政改善，但公道地講，CY近日也為樓市『拆彈』解決一些難題，例如11月初加推新辣招，還有剛剛收緊公屋富戶的安排，將富戶入息上限定為限額5倍，連持物業的公屋戶都『冇得留低』，實際可以改善到房屋資源分配。」
至於梁振英上台以來重點加強土地供應，他認為不會改變。「早幾日政府才宣布未來3年私人住宅供應量，大約是每年2.2萬至2.4萬伙，供應量充足，有助樓價較平穩發展。增加土地措施點都會延續，因為要回應社會強烈的房屋訴求，無論誰來做特首重點一樣是推地。」那誰人取而代之出閘參選？「很難講，財爺話天機不可洩漏，天機其實是『天姬』（編按：女人），我覺得明年6月卸任世界衞生組織總幹事的陳馮富珍，其實亦有機會去馬。」
二手成交持續偏靜
湯文亮上月出招後曾替樓市「把脈」，料農曆年前跌約8%，但最新情勢已變。「一定有轉變，屬於好的方面，惟樓價走勢暫時仍捉摸不定，要視乎特首選戰『跑馬仔』情況。但二手成交仍會冷靜一輪，到明年2、3月才現小陽春，當局明年有機會減辣，15%新印花稅有機會調低一半。畢竟目前樓市狀況算健康，如果內地人願意付高達30%印花稅，讓他們掃貨也無妨呀，相信政府不需要用到撒手鐧，即是租務管制。」
料新盤定價仍舊高企
站在土地供應層面看，城市大學建築科技學部高級講師及市建局非執董潘永祥指梁振英「下馬」，未來政府汲取前車之鑑或變得非常保守，拖累住宅供應：「無容置疑，梁振英推地決心好大，就算早半年樓價回落，發展局局長陳茂波等司局長都不敢放慢推地。
但梁振英要開發郊野公園用地、新界東北和填海等，反對聲音鋪天蓋地，被市民指摘推地多是向地產商利益輸送，連幕僚之間也有糾紛，結果消耗掉他很多政治資本。下一任特首有見及此，為保住民望不會太積極推地，房策上一定好謹慎。」
潘永祥預計，現時政府承諾未來10年房屋供應48萬伙的目標，將淪為空中樓閣，「好難實踐，本來近年改劃近郊地皮用途，好像橫洲發展，就已經惹來好大爭議，目前潛在下任特首人選之中，對樓市熟悉程度不見得比梁振英強。如果他任內的大嶼山發展計劃、『插針式』推地手法中斷，或者有房屋決策局官員決定隨他下台，那未來住宅供應便會明顯減慢，按現時本港經濟及外圍環境看，樓價不單止不跌，甚至還可能再向上升。」
「除非美國明年加息步伐好快，或者有比梁振英更鷹派的特首上場，否則樓價都難望回落。」
【飲食籽】鯪魚餅VS麵包蛋糕 包癡梁家權再試萬能key菠蘿包
1 :
GS(14)@2018-01-22 06:26:32今次我們再找來飲食文化專欄作家梁家權挑戰兩款新派菠蘿包。
【飲食籽：嘴刁評台】要數到香港經典平民小食，不得不提菠蘿包。一如其他小食，菠蘿包在這些年來也經歷了一段又一段革新。我們前年曾邀請過飲食文化專欄作家、《尋找失落的菠蘿油》作者梁家權去挑戰各款新派菠蘿包，想不到不少配搭也挺合他心意。今次我們再度邀請他挑戰兩款新派菠蘿包，一款他聽過未食過，另一款他聞所未聞，到底這兩款菠蘿包能否得到他的歡心？
作為菠蘿包癡，問及何謂好食的菠蘿包，梁家權指尺寸、溫度以及軟度為三大重要因素。「好味的菠蘿包其實最基本是要新鮮，不能太熱，維持在出爐半小時以內為佳。要保持一定的鬆軟度，不用太多發粉，不要太大，才算完美的菠蘿包。」
一鹹一甜衝擊味蕾 嫌鯪魚餅太薄
第一站來到銅鑼灣「勤記咖啡」，這間舊式茶餐廳有一款全港首創名物──菠蘿包夾鯪魚餅。此包點梁家權表示聽過未食過，終於有機會一試。菠蘿包甫送到，梁家權笑言這包弄得像個漢堡包。看起來雖是有點三不像，味道卻是很不錯，菠蘿包香脆柔軟，夾上剛煎好的鯪魚餅，一鹹一甜的配搭為味蕾帶來衝擊。「正如菠蘿油一樣，我喜歡食那一種帶有微微鹽味的牛油，味道撞一撞更好。但包裏的番茄有點畫蛇添足，整濕了個包，沒有會更好。」他另指鯪魚餅過薄，「如果個鯪魚餅厚一點就不同了，因為現在那個魚肉味不是太突出。現在只有約0.6厘米厚，如果有1厘米，就會充實很多了。」
皮多易散 蛋糕餡軟熟有彈性
嘆完咖啡，記者帶梁家權來到屯門的「祥景茶餐廳」，挑戰他聞所未聞的菠蘿皮麵包蛋糕。麵包蛋糕一送到，梁家權已嚇了一跳，更拿出手機拍照記錄這個奇特的「包點」。「嘩！這個真是有厚度，足足有兩吋。」的確，比起一般包點，這個麵包蛋糕大上兩倍多，份量驚人。中間那層蛋糕極其柔軟，梁家權笑言比人的肌膚更具彈性。「指尖按下蛋糕後會回彈上來的，做得多麼軟熟！」但他又表示感到可惜的是菠蘿皮做得略為遜色。「你可見到它是分開做的先做蛋糕、再做菠蘿皮，焗爐要同時處理兩種食物是有點難度的。」加上菠蘿皮面積太大，令皮更易散。總括而言，還是值得推薦之作。
菠蘿皮麵包蛋糕，配搭全港首創，每個$10。（b）
菠蘿包夾鯪魚餅，配搭亦是全港首創，且即叫即做，每個$23。（a）
鯪魚肉夾雜點葱花，食起來更香口。
勤記咖啡是香港老字號茶餐廳之一，招牌食物為菠蘿包夾鯪魚餅及豬扒麵。
菠蘿皮夾着鬆軟、份量十足的蛋糕，成為菠蘿包的變奏。
來到屯門祥景茶餐廳，梁家權一見到個包已經嚇了一跳。
屯門祥景茶餐廳已有28年歷史，早前租約期滿後結業翻新重開。
（a）勤記咖啡 銅鑼灣渣甸坊58號EFG座（b）祥景茶餐廳 屯門田景路31號良景廣場4樓L414A號舖記者：張欣頤攝影：蕭志南、劉永發編輯：彭錦明
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180122/20279689